土地行政管理复习资料(印)

4 4 4 土地行政管理土地行政管理土地行政管理 复复复习资习资习资料料料 我国土地资源管理的部门名称？我国土地资源管理的部门名称？国土资源部（厅、局、所） 我国土地日是哪天？原因？我国土地日是哪天？原因？ 1991 年 5 月 24 日，中华人民共和国国务院总理李鹏主持召开第 83 次常务会议，会议决定将每年的 6 月 25 日定为中国的“土地日” ，即土地管理法的颁布纪念日 (该法于 1986 年 6 月 25 日第 6 届全国人民代表 大会第 16 次会议通过)。 确定“土地日”的目的，是告诉人们中国人口多，人均土地少，耕地资源不足的国情，以唤起全民的土地意识。 能否说出与土地有关的基本国策？能否说出与土地有关的基本国策？ 中华人民共和国土地管理法第三条： 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。 各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。 土地新政土地新政 一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管； 四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查 资资 料料 提提 纲纲 第一讲第一讲 土地资源管理概论土地资源管理概论 即 土地行政管理 P3 第二讲第二讲 耕地保护耕地保护 我国为什么要开展耕地保护，及其面临的困 难 宿迁市基本农田保护区存在的问题及对策 第三讲第三讲 土地规划管理土地规划管理 中国土地利用规划 加强与改进土地利用规划的政策措施 第四讲第四讲 土地权属管理土地权属管理 P115 即：地权行政管理 划拨 P119 、 出让 P121 、收回 P128 第五讲第五讲 土地征用管理土地征用管理 P134 第六讲第六讲 建设用地管理建设用地管理 第七讲第七讲 地价管理专题地价管理专题 P212 基准地价 （P215 最后一段） 第八讲第八讲 土地税费管理土地税费管理 P227 第一讲第一讲 土地资源管理概论土地资源管理概论 建设用地指数：建设用地指数：指居民点与工矿用地、交通用地、水利设施用地面积的合计占土地总面积的比例。 土地：含义（书土地：含义（书 P3P3） 土地与国土：土地与国土：国土是指一国主权管辖内的版图，包括领土、领海和领空，不单指土地，而是国家管辖的地 理空间，包括资源与环境两部分。土地是一个自然、经济概念，无国界。 土地的二重性：土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本 源泉；后者是指土地作为财产，有经济（价值）和法律（独占性）意义。 土地资源土地资源：作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。土 地资源，是一个“发展”的概念，即使现在无利用价值的土地，随着科技的进步、人类需求的多样化，将来可 能会有用，可能变为宝贵资源。因此，土地资源也可理解为，经过投入，可获得收益的土地。从土地管理的角 - 2 - - 2 - 度出发，土地和土地资源的概念是相同的，差别仅在称谓的不同。一般情况下，可以通用。 土地资产：土地资产：是指土地财产，即作为财产的土地，具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济 价值的土地资源。它是土地的经济形态，其重要属性是有限性、有用性、可占用性和具有价值。土地作为不动 产，是土地实体与权利的有机结合，它既包括有形的土地实体，也包括寓于土地实体中的各种经济关系和由此 形成的产权（所有权、占有权、使用权、收益权、出租权、抵押权等） 。因此，土地管理所研究的土地，是有 形的土地实体与无形的土地权利的统一体。 土地资源管理土地资源管理：即 土地行政管理土地行政管理（P3 ）！ 含义（含义（P3P3 最后一段中）最后一段中） 土地资源管理体制（土地资源管理体制（P28P28） （1）我国土地资源管理体制现状 ：土地资源管理背景：土地非农化。 影响：粮食安全；经济结构；社会安定；生态安全。 （2）土地管理问题 一个基本的判断：世界上最严格的土地管理制度下，土地问题已成为中国经济社会发展问题的焦点。 宏观经济失控的原因；行政违法的典型；社会不稳的根源；官员腐败的温床； 第二讲第二讲 耕地保护耕地保护 粮食安全耕地保护的本源 粮食安全的内涵粮食安全的内涵 粮食安全就是能确保所有的人在任何时候既买得到又买得起他们所需的基本食品。 威胁粮食安全的主要因素威胁粮食安全的主要因素 粮食安全的影响因素并不只表现在人口数量的增加而导致对粮食供给的压力，还表现在生产要素、结构变 动等多个方面：包括了粮食需求的膨胀，土地等生产要素的恶化，粮食分配与消费的严重不均，消费结构升级 加剧了粮食供给压力。 中国的粮食安全现状、形势中国的粮食安全现状、形势 当前，我国粮食安全形势总体良好，但在我国城镇化、工业化不断发展和人口增加的背景下，粮食需求增 长、耕地减少、淡水资源紧张的趋势不会改变，粮食增产的难度大，保障粮食安全面临严峻挑战。总体而言， 当前，我国粮食安全短期内暂无近忧，但是仍需远虑。有关于耕地减少、水源不足等问题不容忽视。国土资源 部调查显示，1997 年至 2009 年，全国耕地减少和补充增减相抵，净减 1.23 亿亩。 确保国家粮食安全的具体措施确保国家粮食安全的具体措施 为解决当前的粮食安全问题，我们可以开发新型粮食安全合作研究项目、建立可持续农业和食品技术创 新研究平台、增加农业领域投资等等。加快整合培育国内粮食企业，扶持一批面向消费终端的、具有国际竞争 力的大型粮食加工企业，大力提高终端粮食产品的自给率，不断应对国际市场波动，永葆国家粮食安全。与此 同时，还应建立耕地保护奖惩制度，进一步强化地方政府领导保护耕地的责任意识，调动各地保护耕地的积极 性，使目标责任制切实对耕地保护起到促进和保证作用。 我国耕地保护的严峻性与现实意义我国耕地保护的严峻性与现实意义 耕地保有现状、耕地保护面临的新形势、新形势对耕地保护政策的影响、制约耕地保护的各项因素 我国耕地保护政策体系：（一）耕地总量动态平衡政策（二）基本农田保护政策（三）土地用途管制制 度 我国的耕地现状及相关概念我国的耕地现状及相关概念 耕地保护是指运用法律、行政、经济、技术等手段和措施，对耕地的数量和质量进行的保护。 当前，我国的耕地保护形势依然非常严峻，全国耕地总面积仅剩 18.27 亿亩，人均占有耕地面积只有 1.39 亩，远远低于世界平均水平，同时每年还有 1 亿亩左右的耕地不能得到灌溉，有近三分之一的耕地受到 水土流失的侵害。根据中国“十一五”规划纲要，到 2010 年末全国耕地面积必须确保不低于 18 亿亩，这是一 条直接关系到 13 亿中国人吃饭问题的底线。加强耕地保护，已经刻不容缓。 其主要体现在以下几个方面： 1、耕地利用率低，生产水平低。与世界发达国家或农业发达国家相比，粮食单产相差 100 公斤以上。 仅供复习使用！ 20102011 年大三（上）行政管理专业复习资料土地行政管理学 neal - 3 - 2、耕地荒漠化严重。我国许多耕地处于干旱和半干旱地区，受到荒漠化的影响。我国干旱、半干旱地区 40的耕地不同程度地退化，全国有 30左右的耕地不同程度受水土流失的危害。 3、耕地资源人均少。我国人均增加耕地也不足 01 亩，且建国以来，剩余的可开垦的耕地少。 以上就是我国面临的耕地现状，可见问题比较严重！ 我国为什么要开展耕地保护，及其面临的困难我国为什么要开展耕地保护，及其面临的困难 首先了解一下我国开展耕地保护的原因有哪些？概括讲有以下几点： 第一：农业仍然是我国保持经济发展和社会稳定的基础。仍然要把农业放在发展国民经济的首要位置。在 我国，农业现代化的实现需要国家粮食安全作为保障。 第二、严格保护耕地是保护、提高粮食综合生产能力的前提。我国明确规定“十分珍惜和合理利用每一寸 土地，切实保护耕地”是基本国策，耕地问题的实质是农业问题特别是粮食问题。 第三、我国耕地本不富余，需要保护。 中国耕地资源保护面临的困难有：中国耕地资源保护面临的困难有： 1、人口增长、耕地消失、粮消费需求呈刚性增长问题比较突出。 2、耕地资源保护的难度越来越大。3、耕地后备资源限制强度较大。 4、我国现有的耕地质量不高。 5、建立农业可持续发展机制的要求越来越紧迫。 我国保护耕地的方案；我国保护耕地的方案； 1、坚决制止耕地闲置、抛荒； 2、严格执行土地用途管制制度； 3、严格巡查,加大执法力度； 4、认真落实基本农田保护制度；5、积极推进土地开发整理复垦，增加有效耕地面积。 宿迁市基本农田保护区存在的问题及对策宿迁市基本农田保护区存在的问题及对策 宿迁市基本农田保护区存在的主要问题宿迁市基本农田保护区存在的主要问题 目前，宿迁市基本农田保护保护方面存在的主要问题是基本农田保护面积大。过高的基本农田保护率，严 重制约了宿迁市经济的进一步发展。在 1997 年修编时，江苏省下达宿迁市的基本农田保护面积 426613.33 公 顷，保护率高达 94.49%，然而当时的土地利用总体规划是把宿迁作为苏北的农业大县来修订的，当时的土地 利用总体规划没有考虑到宿迁如今作为一个新建中心城市对土地的需求，虽然江苏省国土资源厅根据国家重点 建设项目占用耕地的情况核减了 1335.46 公顷的基本农田面积，但是，目前确定的 425277.87 公顷的基本农田 面积超出了宿迁市经济快速发展条件下的土地保护的能力，2010 年宿迁市耕地的总供给能力为 376095.44 公 顷，2020 年为 389636.86 公顷。在新一轮规划当中，基本农田保护区的面积必须合理核减，减少基本农田保 护指标势在必行。 宿迁市基本农田面临的困难及建议宿迁市基本农田面临的困难及建议 宿迁市基本农田保护面临的困难 （1）基本农田指标的设定没有考虑宿迁的实际情况，保护率过高 （2）基本农田保护面积区面积过大，无法真正落实到位 具体减少的原因如下： 第一，当时在划定基本农田保护区面积时，因为保护率太高，只能将部分村庄等集体建设用地和未利用地 甚至一些不能旱涝保收的滩涂旱地也都划入了基本农田保护区。 第二，省以上重点交通、水利等建设项目占用基本农田的指标未予核减。 第三，生态退耕、退耕还湖造成基本农田减少 6204.69 公顷。 第四，规划修编依据的土地详查基础数据与实际数据之间误差较大。 第五，由于农业结构调整带来的地类变化，表现为基本农田面积减少有 992.16 公顷。 第六，因自然灾毁造成基本农田保护面积减少。 第七，近几年各县区乡镇农田水利基础设施、农田林网建设、农村道路建设用地占用部分基本农田 第八，未经批准非农建设占用基本农田 8.79 公顷（已经立案处理） 。 （3）经济发展处于工业化初期，适度外延发展是阶段特征 （4）地质条件特殊，土地集约利用程度受限 宿迁市基本农田保护区面积核减的建议宿迁市基本农田保护区面积核减的建议 政策建议政策建议 1、完善规划计划体系，建立耕地保护的规划约束机制 2、建立经济激励机制，统筹耕地保护与区域经济发展 3、提高土地利用效率，促进土地资源集约合理利 - 4 - - 4 - 用 4、科学划定基本农田，落实有效保护空间 5、鼓励农地整理，不断提高耕地及基本农田质量 6、控制人口数量，降低人口生存对耕地保护的压力 第三讲第三讲 土地规划管理土地规划管理 土地利用规划的任务：土地利用规划的任务：1 1 土地供需综合平衡 2 2 土地利用结构优化 3 3 土地利用宏观布局 4 4 土地利用微观设计 土地利用规划的土地利用规划的 概念（概念（P189P189） 作用（作用（P190P190） 内容：（内容：（P192P192） 土地利用规划与相关规划的关系（土地利用规划与相关规划的关系（P190P190） 土地利用规划的体系土地利用规划的体系 我国土地利用规划体系按等级层次分为土地利用总体规划、土地利用详细规划和土地利用专项规划； 按区域性质分为行政区、自然区和经济区甚至跨区域土地利用规划； 按规划深度分为土地利用规划、土地利用设计、土地利用施工。 土地利用总体规划属于宏观土地利用规划，是各级政府按照行政辖区，从全局利益、长远利益出发，对城 乡全部土地的开发、利用、整治和保护，在空间、时间上所作的统筹安排和统一规划。 土地利用详细规划属于微观土地利用规划，主要是为解决土地使用（所有）单位内部的土地开发、利用、 整治、保护等具体问题而进行的规划，有较强的可操作性和工程实施性。 土地利用专项规划是在土地利用总体规划的框架控制下，为解决某一专门的土地开发、利用、整治、保护 等具体问题而进行的规划，如基本农田保护区规划、自然保护区规划、开发区规划等。 中国土地利用规划中国土地利用规划 工作成效工作成效 一是土地利用规划法制建设取得重要进展 二是土地利用规划体系框架基本形成 三是土地利用规划实施保障体系不断完善 四是促进了资源保护和社会经济可持续发展 存在问题主要表现在存在问题主要表现在 一是：一些地方领导缺乏资源忧患意识，未能树立科学的发展观和正确的政绩观，不依规划办事，违反规划批 地用地的现象时有发生。 二是：一些地方不切实际地搞大量低水平重复建设，加剧了土地供求矛盾；相关规划与土地利用规划缺乏协调 和衔接，导致规划实施中的冲突和矛盾，突出地表现在退耕还林、城镇建设等规划确定的用地规模普遍突破土 地利用总体规划。 三是：一些地方擅自或变相修改规划，调整规划过于频繁，规划的权威性和严肃性受到冲击。四是：现行的规 划由于编制时间仓促，加之一些地方原有工作基础薄弱，工作不到位，方法不科学，致使规划不够合理 五是：在新的历史条件下，土地利用规划工作明显存在理论准备不足、制度建设滞后、管理手段相对落后、队 伍素质有待提高等各种问题 六是：规划用地指标提前超支、透支，造成“寅吃卯粮”现象 土地利用规划面临的机遇与挑战土地利用规划面临的机遇与挑战 一是党和国家一系列重大发展战略和政策的制定和实施，对土地利用规划提出了新要求。 二是自然资源、生态环境与经济社会发展的矛盾日益突出，对土地利用规划提出了新任务。 三是建设发展中的不确定性因素的增加，对科学编制土地利用规划提出了新挑战。 四是一些地方在城乡建设和土地利用指导思想上存在偏差，严重冲击土地利用规划的科学编制和严格实施。 五是土地资源尤其是耕地资源形势严峻。 有利条件和发展机遇有利条件和发展机遇 一是：国家实施可持续发展战略为土地利用规划宏观调控构筑了制度基础和行为框架 二是：国家高度重视人口资源环境工作，使土地利用规划成为落实全面、协调、可持续科学发展观的重要途径 三是：社会主义市场经济条件下，土地利用规划成为政府调控经济和合理利用资源的重要手段 四是：科教兴国战略的实施为土地利用规划发展提供了人才和技术保障 五是：国家全面改革开放的政策为土地利用规划提供了有利的外部条件和内在动力，影响着土地利用规划内容 与方法的变革 当前土地利用规划的工作重点当前土地利用规划的工作重点 仅供复习使用！ 20102011 年大三（上）行政管理专业复习资料土地行政管理学 neal - 5 - 1.规划修编的指导思想 2.规划修编的总体目标 3.规划修编应解决并有所突破的重点 4.规划修编应坚持的基本原则 5.规划修编的工作部署 加强与改进土地利用规划的政策措施加强与改进土地利用规划的政策措施 一是推进土地利用规划法制建设 在我国社会主义市场经济体制下，制定和实施土地利用规划必须强化法制管理手段，运用法律法规规范来对城 乡土地利用活动进行管理，依靠法治而不是人治。 二是不断完善土地利用规划体系 三是推进规划理论创新、制度创新和科技创新 四是加强规划队伍建设与人才培养 第四讲第四讲 土地权属管理土地权属管理 1、土地权属概述土地权属概述 土地权属管理土地权属管理概念：亦称：地权行政管理地权行政管理（P115） 土地权属管理的主要任务（土地权属管理的主要任务（P116 第二段中）第二段中） 主要内容（主要内容（P116 第第 3、4、5 段）段） 二、国有土地权属管理二、国有土地权属管理 （即：国有地权行政管理国有地权行政管理）P117 国有地权的管理国有地权的管理 P119 （国有地权的客体、主体、国有地权的行使与管理） 国有地权的划拨国有地权的划拨 P119 国有地权的出让国有地权的出让 P121 国有土地使用权的收回国有土地使用权的收回 P128 三、集体土地权属管理三、集体土地权属管理 P128 （一）集体土地所有权属管理 集体土地所有权客体、主体 P130 （二）集体土地使用权管理 土地年产承包责任制的缺陷土地年产承包责任制的缺陷 P132 4、农用地产权制度现状及创新农用地产权制度现状及创新 农村土地产权制度的现状及评价农村土地产权制度的现状及评价 1、土地所有权主体及内涵不清。 2、土地产权权能残缺。 3、地权稳定性差。 （1 土地面积的非稳定性。 （2 补偿的非稳定性（3 经营形式的非稳定性。 （4 边界的非稳定性。 农地产权制度创新的思路农地产权制度创新的思路 1、确定农地产权主体。2、规范农地产权界区，构建合理的农地产权结构。3、进行农地产权制度政策创新。 第五讲第五讲 土地征用管理土地征用管理 P134 1、含义特征含义特征 P134 2、征用土地的审批程序及审批权限征用土地的审批程序及审批权限 P134 征用土地补偿征用土地补偿 P135 三、存在问题三、存在问题 1、相关规定存在矛盾或含混不清;2、鼓励了政府经营土地的牟利冲动 四、可能的变革思路分析四、可能的变革思路分析 第一是土地涨价到底应该归谁？ 第二是征地权问题 第三是把被征地农民列入社会保障，或者最低保障，由社会保障来支付。 第四是开放土地一级市场问题。开放土地的一级市场，就是除了国家征地以外，还有通过非征地的途径。 第五是关于“准许集体土地进入市场”问题。 第六是土地批租期限和集体土地进入市场的方式选择问题 五、具体建议五、具体建议 第一，结束单一国家征用农地制度，发展农地转用市场。 第二，政府在法律严格规定的公益用地范围内，拥有最终依法征地的权力；完善政府征地程序，确立征地按市 - 6 - - 6 - 价向承包农户补偿的原则。 第三，承认农户承包经营土地的完全转让权，包括为农业用途和非农业用途转让承包土地的权利；农户在非农 用地市场转让土地经营权，在符合土地利用规划和土地用途管制的前提下，可以自愿选择各种合约形式和开发 方式。 第四，农村集体作为承包经营土地的发包方，可以接受政府的委托，协助办理征地和征地补偿发放的工作，但 不能截留应征地补偿款项；集体也可以接受农户的委托，集中开发非农建设土地或设施，但不能违背自愿原则、 侵犯农户的转让权。 第六讲第六讲 建设用地管理建设用地管理 一、建设用地管理的概念一、建设用地管理的概念 （1）建设用地的概念 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、 旅游用地、军事设施用地等。 （2）建设用地管理的概念 是国家为调整建设用地关系，合理组织建设用地而采取的行政、法律、经济和工程等措施。 二、建设用地管理的原则和内容二、建设用地管理的原则和内容 （一）建设用地管理的原则（一）建设用地管理的原则 1、实行统一管理的原则 2、规划总体控制的原则 3、农业用地优先保护的原 则 4、节约和集约用地的原则 5、有偿使用土地的原则 （二）建设用地管理的内容（二）建设用地管理的内容 1、建设用地的规划和计划管理 2、建设用地的供应管理 3、建设用地的征收征用管理 4、农村建设用地管理 三、建设用地供应方式三、建设用地供应方式 （一）供地的概念（一）供地的概念 所谓供地是指土地行政主管部门依据国家法律法规与政策，将建设用地提供给建设用地单位使用的过程。 （二）供地的基本依据与政策（二）供地的基本依据与政策 1、根据国家的产业政策，决定是否供地 2、根据有关法律，决定供地方式 3、根据规划，决定供地的具体位置 4、根据年度计划，决定供地时间 5、根据用地定额，决定供地数量 （三）供地方案拟订（三）供地方案拟订 市、县人民政府土地行政主管部门对建设用地单位的申请，审查认为可以供地的，拟订供地方案(涉及农 用地和征地的同时拟订方案)。 供地方案的内容应当包括供地方式、面积、用途和时间，土地有偿使用费的标 准、数额等。 1、供地方案的报批条件 2、批准权限 3、供地方案的批后实施 四、建设用地征收四、建设用地征收/ /征用管理征用管理 （一）国家建设征收土地的概念（一）国家建设征收土地的概念 征收土地就是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。征收土地具有以 下特征： (1)征地是一种政府行为，是政府的专有权 (2)必须依法批准； (3)补偿性。要向被征收土地的所有者支付补偿费，造成劳动力剩余的必须予以安置； (4)强制性。(5)权属转移性。 (6)征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。 征收土地的审批征收土地的审批 征收土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。 国务院的批准权如下： (1)基本农田； (2)基本农田以外的耕地超过 35hm2 的；(3)其他土地超过 70hm2 的。 其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。在征收土地的审批中，要征收农用地，首先 要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。 征收土地的程序征收土地的程序 1、拟订征收土地方案 2、审查报批 3、方案公告 4、征地补偿登记 5、制定征地补偿、安置方案 6、公告征地补偿、安置方案并组织实施 7、清理土地 仅供复习使用！ 20102011 年大三（上）行政管理专业复习资料土地行政管理学 neal - 7 - 五、农村集体建设用地的管理五、农村集体建设用地的管理 （一）概念（一）概念: : 农村集体建设用地是指城镇以外，广大农村和集镇范围的建设占用的土地的总称。 （2）农村集体建设用地的使用范围农村集体建设用地的使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地 2、农村村民建住宅使用本集体所有的土地 3、乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土 地 （三）农村集体建设用地使用的原则（三）农村集体建设用地使用的原则 (1)必须符合乡(镇)土地利用总体规划，使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，不得使用规划中 确定的农用地。 (2)必须依法取得县级以上人民政府批准，不论是乡镇企业、公共设施、公益事业还是农民宅基地都必须 依法取得批准。 (3)建设占地与农村土地整理挂钩，严格控制占用耕地。 第七讲第七讲 地价管理专题地价管理专题 P212 1 1、概述概述 1.地价的内涵 按照马克思的地租理论，土地价格是土地经济价值的反映，即地租的资本化。在土地市场中，地价也是土地权 利和土地收益的购买价格，是土地所有者权益的体现。 2.地价在土地市场建设中的作用 一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合 反映社会经济发展状况； 二是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据 社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进 行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行； 三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。 3.地价管理的内涵 地价管理是土地管理的重要组成部分，顾名思义，地价管理就是对土地价格进行管理。 它主要包括地价管理政策的制定和建立地价管理制度，它是依据一定时期内国家经济政策和土地市场状况等， 制定相应的地价管理政策，并通过一定的地价管理制度，对土地市场中的土地价格进行控制和管理，以确保交 易双方和国家等各方面的合法权益，维护土地市场的健康发展。 基准地价基准地价 （P215P215 最后一段）最后一段） 标定地价标定地价 （1）标定地价的确定：标定地价评估可以以基准地价为依据，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、 微观区位等条件通过系数修正进行评估，也可以按市场交易资料，采用一定方法评估的宗地地价。 （2）特点： 标定地价是政府评估的具体地块的地价，即宗地地价； 在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是根据土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易 活动或进行股份制企业改制时才进行评估； 标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据 土地价格的特点土地价格的特点 （一）土地资产的价格特点是由土地的自然特性和经济特性决定的 （二）土地资产的价格特点 1.土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定。 2.土地价格主要由土地的需求决定。 3.土地价格的上涨性。 4.土地价格具有明显的区域性。 影响地价的因素影响地价的因素 - 8 - - 8 - （一）一般因素 1.行政因素：2.社会因素：3.经济因素 4.其他一般因素 如人口因素、心理因素、国际因素 等 （二）区域因素 （三）个别因素 1.位置因素。 2.地形地质因素。 3.面积因素。4.地块形状因素。5.土地利用因素 地价评估的方法地价评估的方法市场法市场法 市场法是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出 待估土地价格的一种评估方法。 基准地价系数修正法是市场法的一种特殊状态，是指利用当地政府制定颁布的基准地价作为参照物（比较案 例） ，对其各种因素进行系数修正，求得待估土地评估值的一种方法。 地价评估的方法地价评估的方法收益法收益法 地价评估的方法地价评估的方法成本法成本法 一、成本法及其适用范围 成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加一一定的利润、利息、税金以及土 地所有权收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为： （土地价格）评估值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其 他方法评估时采用。同时可在对既无收益又很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等特殊性的土 地评估时采用。 3 3、我国地价管理政策与分析我国地价管理政策与分析 1. 建立土地估价制度 2. 建立估价机构和估价人员的资格认证制度 3.建立基准地价和标定地价定期公布制度 4. 建立地价监测体系 5. 建立土地供应计划制度和土地储备制度 6. 建立土地交易最低限价制度 7. 建立土地增值税制度 地价管理的作用地价管理的作用 加强地价管理有利于促进土地资源的管理，有利于促进土地市场健康、持续的成长，有利于国家和区域经济的 发展。其主要作用有以下几点： (1)防止地价暴涨。(2)防止土地投机。(3)防止国有土地收益流失。(4)促进土地的合理利用。 (5)规范交易双方的行为，建立规范的市场。(6)规范土地估价方法，提高土地估价精度。 二、我国地价管理的基本情况二、我国地价管理的基本情况 1.地价管理及制度建设: 从土地使用制度改革至今近 20 年来，我国地价管理从无到有，在法制、机制和制度建设方面已取得了重大进 展： 一是确立了中国的土地估价制度，形成了一整套适合我国国情的土地估价的理论、方法和技术标准，土地估价 已经成为一项法律制度，成为土地市场的一个必不可少的环节。 二是建立起了以市场机制形成土地价格的制度体系。 三是建立起了具有中国特色的、以基准地价、标定地价和协议出让最低价为核心的地价体系。 四是建立了城市地价动态监测体系。 五是造就了一支具有较高专业素质的土地估价队伍，形成了一个正在不断发展壮大的土地估价行业。 2.地价管理取得的成效 一是极大地推进了城镇国有土地有偿使用进程，为土地市场的发育发展奠定了基础。 二是有效地促进土地资源的优化配置，调控了土地供求关系。 三是保障了不同权利主体间的土地收益分配。 四是科学显化土地资产，为国有企业改革注入了活力。 三、我国目前主要的地价管理政策三、我国目前主要的地价管理政策 1.最低限价政策。 国家对协议出让国有土地使用权采取最低限价。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规 定的最低价。经营性用地，必须以招拍挂方式出让。并确定招标标底和拍卖挂牌底价，低于此价则不能成交。 仅供复习使用！ 20102011 年大三（上）行政管理专业复习资料土地行政管理学 neal - 9 - 2.政府可以按经济和城市建设的需要，对单位和个人的土地使用权实行提前收回。 3.政府对土地使用权的转移有优先购买权。 实施优先购买权程序:公布优先购买权实施的价格标准和政策规定-交易双方申报成交价格-政府实行优先 购买。 4.政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预。 5.通过征收土地增值税，将土地收益收归国家，防止交易双方虚报、瞒报交易地价。 四、当前地价管理的形势和问题四、当前地价管理的形势和问题 1.地价形成的市场机制有待规范 2.地价体系建设仍待完善 3.地价管理的配套制度急待进一步健全 4.地价成果应用不充分 5.地价调控市场作用不够显著 五、地价管理改革的方向五、地价管理改革的方向 1.从严从紧控制建设用地供应总量 2.大力推进土地市场建设，完善地价形成机制 3.加大土地供应调控力 度，稳定土地价格 4.研究土地节约集约利用的地价政策，发挥地价杠杆调节作用 5.加强地价管理的基础建设， 完善市场服务体系 国内外地价管理制度的比较研究国内外地价管理制度的比较研究 一、日本的地价管理制度一、日本的地价管理制度 1.公示地价制度。日本制定了地价公示法，对地价公示的方法程序内容效力等进行了规定。每年日本政府都在 固定时间里公布由官方调查和评价的公示地价。 2.土地先买制度。即土地的优先购买权。在日本，土地先买制度包括两种类型：根据公扩法（日本促进公有地 扩大的有关法律）建立的协议先买制度；根据城市规划法建立的形成权先买制度。 3.土地收用制度。日本还制定了土地收用法，用于公共利益目的的土地收用一直以这一法规为依据。 4.土地交易管理制度。土地交易许可制。大规模土地交易申报劝告制。土地交易监视区制度。 二、德国的地价管理制度二、德国的地价管理制度 德国十分重视国土资源的价值，有一套完善的地价管理制度。主要包括四个方面： 1.定期公布城市的土地公开参考价制度。德国的土地公开参考价格是城市中某一区域过去两年土地交易价格的 平均地价，由当地政府组织评估认定。 2.土地的收用制度与土地的优先购买权。在德国，土地收用制度是实现土地利用规划的重要手段 3.成立土地估价委员会。德国的地产估价由独立的专门机构土地估价委员会负责实施，其主要任务是为不 动产交易提供价格指导。 4.土地预先购买制度。德国在进行大型项目工程建设时，政府为防止集中购买大量土地引起地价上涨，出现土 地投机的现象，主要采取预先在所需用地的周围购买足够的土地，届时通过整理，将所买土地集中到工程项目 建设的地方，以满足各方面需要。 三、韩国的地价管理制度三、韩国的地价管理制度 1.基准地价公布制度 2.土地交易管理制度 3.特定收用制度 四、英国的地价管理制度四、英国的地价管理制度 1.土地收用制度 2.成立官方的“地产估价局” 第八讲第八讲 土地税费管理土地税费管理 P227 基本概念基本概念 P227 我国现行税收体系 目前，我国新税制体系建立之后，国家现行税收体系主要由以下税种构成： 流转税类(含附加税)(1)增值税(2)营业税(3)消费税(4)城市维护建设税 收益税类(5)个人所得税(6)企业所得税(7)外商投资企业和外国企业所得税(8)土地增值税(9)农业税 财产税类(10)房产税(11)车船税 资源税类(12)资源税(13)耕地占用税(14)土地使用税 行为税类(15)印花税(16)契税 (17)固定资产投资方向调节税(18)关税 在国家现行税收体系中，涉及到土地税收的课税项目主要有：土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等。 与土地税收相关的税种还有：房产税、契税、固定资产投资方向调节税和印花税等 - 10 - - 10 - 二、中国现行土地税制及征管二、中国现行土地税制及征管 1、耕地占用税 耕地占用税是指占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条 例规定缴纳耕地占用税。 2、城镇土地使用税 城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有城镇土地使用权的单位和个人，以 其实际占有的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。凡在城市、县城、建制镇、工矿区范 围内的土地,不论是属于国家所有的，还是集体所有的，都是土地使用税的征税对象。纳税人是实际使用土地 的单位和个人。 土地使用税每平方米年税额如下：（1）大城市 1.5 元至 30 元；（2）中等城市 1.2 元至 24 元；（3）小城市 0.9 元至 18 元；（4）县城、建制镇、工矿区 0.6 元至 12 元。 3、土地增值税 土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益 的单位和个人征收的一种税。 补充：补充： 提提 纲纲 我国农村土地征收中存在的问题 目前我国农村土地征用的补偿出现的问题 我国农村土地征用的补偿问题的解决措施 提出解决目前我国房价 过高问题的几点政策建议 城市土地开发利用 土地资源可持续利用的问题分析与对策研究 农村土地使用权合理流转和建立有效的补偿机制的研究探索 城市土地经营概述 1、请简述我国农村宅基地使用权管理的主要规定 2、请简述土地利用现状调查的主要内容 3、简述我国土地行政执行过程中存在的问题和对策 4、简述提高土地行政效率的途径 5、请简述地籍档案的作用 6、我国现行土地税制存在的问题及其具体表现和影 响 7、请简述政府对地价上涨采取必要的行政干预的主 要措施 8、请简述中国农村国有土地包括 9、我国目前耕地减少的主要原因是什么 10、请简述科学的土地行政决策方案的基本要求 11、请简述土地行政机构改革的主要任务 12、请论述地籍档案管理工作的程序 我国农村土地征收中存在的问题我国农村土地征收中存在的问题 （一）土地征用补偿标准不尽合理。我国现行土地征用补偿标准区域间差异较大，现行中心城区土地征 用补偿标准根据城市规划路网依次递减的办法，使得同一村、同一地块土地征用补偿标准各异，相邻地块土地 征用补偿标准悬殊，在实际土地征用补偿中很难操作到位，并且极易造成征地补偿争议和纠纷。 （二）被征地农民的就业和基本生活没有保障。几年来，我国在土地征用中普遍存在采用单一的货币处置 办法，对被征地农民的就业要求没有引起足够的重视。尤其是大片征用土地，往往使农民一夜之间就失去土地， 因此使被征地农民有一种“措手不及”的感觉。这种感觉和思想情绪也影响了土地征用工作的顺利实施。 （三）土地征用补偿费分配不规范。政府对土地征用补偿费分配没有及时给予指导和监督，分配中“一村 仅供复习使用！ 20102011 年大三（上）行政管理专业复习资料土地行政管理学 neal - 11 - 一策、一组一策” ，分配方案比较混乱。多数村庄在分配中违背了法律和政策的基本精神，常常出现“吃小户” 现象，个别农民的正当权益无法得到保障。同时，由于缺乏政策的规范和约束，各村的土地征用补偿费已趋向 全部分光的现象。 （四）土地征用没有依法实施。在实际工作中“先征后批、边征边用边批”现象比较普遍，从而使土地征 用工作理不直、气不壮，对征地过程中出现的阻挠、干扰行为也不能及时给予依法处理。国土资源部门不直接 参与土地征用政策处理工作，因此，对统一执行政策，依法实施征地，形成征地工作合力带来消极影响。 目前我国农村土地征用的补偿出现的问题目前我国农村土地征用的补偿出现的问题 第一，征地补偿法律体系不健全、法规依据不完善。 第二，征地的货币补偿值偏低。 第三，征地补偿标准存在问题。 我国我国农村农村土地征用的补偿问题的解决措施土地征用的补偿问题的解决措施 第一，建立健全征地法律体系，明确征地利益各方的法律地位。 （1）建立健全土地征用法律体系。赋予农 民集体土地与国有土地平等的权利。在坚持土地公有制的前提下，实行集体土地和国有土地的“同地、同权、 同价” 。 （2）加强法律援助。被征用土地的农民在利益受到侵害时，没有能力支付维权所需的各种成本，因此 处于维权劣势。如果失地农民专设法律援助机构，强化失地农民的维权意识，并提供一定法律援助则有利于农 民的利益不受侵犯。 第二，逐步完善土地征用补偿机制。寻找政府、征用地主体、失地农民间最佳的利益联结，建立合理的征 地补偿机制，是解决完善农村土地征用机制的基础。 （1）全面考虑土地价格的变动因素。影响土地价格变动的 因素很多，如区位优势、当地的人地紧张程度、土地质量等，必须认真权衡多方因素，根据征地用途、土地条 件以及市场条件，尽量全面的反映土地价格。 （2）动态提高补偿标准，允许农民参与土地增值收益分配。政府 在对农民的同期损失给予补偿的同时，还应该加入预期的利益。预期的利益可以从失地农民近五年甚至近十年 的平均利润中予以确定，并随国民收入增长而提高，让农民分享增值权益。 第三，积极发展失地农民安置的有效措施。在以货币补偿安置为主、工作补偿安置问题重重的现行补偿安 置方式下，应积极的发展安置失地农民的有效措施，为此应做好以下几方面的工作。一要实现安置方式的多样 化，可以包括换地补偿的安置、留地补偿安置以及入股安置等方式。二要建立再就业创新机制，采取积极主动 的就业服务措施，建立以市、县两级劳动力市场为中心，以街道、乡镇劳动力管理服务站为网点的就业服务网 络，实现城乡统筹就业。并出台鼓励、扶持失地农民自谋职业的配套措施，鼓励征用地单位和其他工商企业尽 量消化失地农民。三是要建立失地农民安置工作的考核机制，协调事务部门的工作，将其纳入地方政府的考核 范围，为被征地农民的发展做好规划工作。 提出解决目前我国房价提出解决目前我国房价 过高问题的几点政策建议过高问题的几点政策建议. 1鼓励住房资源的有效流转，提高住房资源的 利用效率 （1）坚持“招拍挂”出让方式，加大出让收益的福 利性转移。 （2）降低住房交易成本，加速房产流转速度。 （3）合理安排户型结构，优化住房的性价比。 2健全住房供应体系，加速中低收入人群居住 问题的解决 政府的政策选择既要调控房价，更要在提供居 住服务上做实事。目前，构建与居民收入水平相一致 的住房供应体系是解决住房问题的有效办法，特别 是需 要提供大量“廉租房” 、 “限价房”和“经济适用 房” 。政府要拿出更多的土地出让金用于解决中低收 入人群 居住需求，尽快构建与中低收入人群收入水 平和数量结构相配比的住房供应体系，制定住房体 系中不同层级 住房的建设规划和建设标准，加强对 不同层 级住房的管理，规范住房体系构建中的开发、 设计、流转、配售和使用行为. 3均衡对土地增值的合理分享，打击对住房价 格的过度炒作 在市场经济社会里，房地产开发商追求市 场利 润、投资者选择房地产产品进行套利、普通居民追求 资产性收益等等都是正常的现象。但是对他们来自 土地价值增值部分的利益应当加以控制，应当通过 税收政策均衡对土地增值部分的分享，有效消除因 土地价 - 12 - - 12 - 值增值所引致的房地产市场的价格“泡沫” ， 促使房价的理性回归. 城市土地开发利用城市土地开发利用 当前土地开发整理中存在的问题与困难当前土地开发整理中存在的问题与困难 1、开发整理后土地质量低，没有实现真正意义上的“占补平衡”。 2、土地开发整理过程中以牺牲长远 的整体利益来换取近期的局部利益。3、人才缺乏，管理滞后。土地开发整理是一项复杂的系统工程，涉及纵 多学科和行业。4、成本投入大，项目资金捉襟见肘。5、没有明确的所有权、使用权和收益权制度,土地开发 整理权属调整难度大。 城市土地开发强度对城市建设的作用及影响城市土地开发强度对城市建设的作用及影响 1、土地开发强度可控制城市人口密度。2、土地开发强度可决定设置和利用城市公共及基础设施。3、土 地开发强度可引起城市环境品质的变化。4、土地开发强度可影响城市综合造价，并导致土地利用收益的变化。 解决目前土地资本化进程中出现的社会矛盾途径主要有三：解决目前土地资本化进程中出现的社会矛盾途径主要有三： 1、是进行土地经营权向土地收益权的转化。维持现行的土地所有权制度，但必须充分行使所有权所拥有 的收益权，切实实现所有者收益。 2、是地方政府在土地资本化进程中充分充当解调角色，站在公正的立场上维护、协调交易各方的利益。 3、是国家在行使收益权的基础上，进行间接的利益分配机制，谋求利益分配的公平。即土地资本化产生 的利润应该大部分归国家所有，然后再由国家补偿给土地经营者。 土地资源可持续利用的问题分析与对策研究土地资源可持续利用的问题分析与对策研究 我国土地资源存在的问题我国土地资源存在的问题 1 耕地数量急剧减少, 土地资源浪费严重 2 生态环境恶化, 土地质量下降, 土地生产力降低 3 人均土地资源数量少, 后备资源不足 我国土地资源可持续利用的主要对策我国土地资源可持续利用的主要对策 1 控制建设用地, 切实保护耕地 2 加强农田基本建设, 提高耕地生产力 3 优化土地利用结构, 调整布局 4 开展土地整治, 改善生态环境 5 控制人口增长, 缓解人地矛盾 6 加强领导, 强化宣传, 进一步促进土地资源可持续利用 土地利用布局及结构调整土地利用布局及结构调整 1、合理安排布局产业，提高土地利用率 2、合理调整和划定基本农田保护区、生态保护用地及其它需要进行特殊保护的用地 3、基本农田保护区、一般农田保护区、建设用地预留区和开发复垦整理区的进一步的完善与补充， 4、调整土地利用分区，对土地利用实施用途管制制度，真正达到科学合理地利用全市土地资源的目的。 规划的实施措施规划的实施措施 1、 规划经上级人民政府批准，纳入我市国民经济和社会发展计划，各产业部门和各土地所有者、使用者在土 地开发利用中必须服从本规划，同时把各项用地指标分解到村，落实到地块，实行领导目标管理责任制，严格 执行土地利用分区管制，对违反本规划的行为，要按新刑法追究当事人责任。 2、加强土地利用计划管理，建立和完善以规划、计划为中心的宏观调控机制，凡不符合土地利用总体规划， 未纳入年度土地利用计划的建设项目一律不批准用地。 3、建立土地规划许可制度，对各类用地区制定落实细则，确保本区域内各类用地区按规划用途合理利用土地 资源，把对基本农田保护区的保护作为领导任期目标责任的重要内容，建立基本农田保护制度，设立保护标志