地产基金运作方案

地产基金运作方案地产基金运作方案 基于该地产开发项目未来所需投资需要拟以项目基金模 式予以筹集，且因此具体基金采取结构化方式予以设计， 该开发商以自有项目资产（在建项目工程及开发商法人自 有资产对该项目融资承担无限连带担保责任） ，由于该项目 基金的受托基金管理人为海丰华投资基金管理有限公司， 按照此管理公司投资开发项目的实施周期约为 2+1 年（2 年 投资期，最多延长 1 年） ，本地产项目基金管理人 GP 管理 费标准一般按所管理基金规模年收取管理费 1%，管理费收 取方式为后端收取（即 LP 退出时再予以一次性扣除缴纳， 前端不发生费用） ，所有 LP 按照投资项目退出后收益计算为 原始投资出资额约定的收益率(第 1 年年化收益率 15%，第 2 年年化收益率 16%，如再延长 1 年则第 3 年年化收益率为 18%） 。 本地地产基金融资发行范例：本地地产基金融资发行范例： 2012年年底西安本地龙头地产开发商“天朗地产集团”对 其所开发的地产项目，进行了5亿元规模的基金方式融资， 周期为最长2年，其通过发行结构化基金产品，结合自身在 区域地产业的优质声誉和形象，最终发行成功，其基金管 理公司为歌斐资产（具有丰富的地产管理经验） ，项目公司 （基金投资标的）：陕西天朗实业有限公司所下辖2个项目： 锦城（主体封顶，已预售25%）和春城（在建） ，该基金产 品对投资者的承诺年化收益率在15%，其它中介渠道费用按 惯例约为6%，整体融资费率不低于21%，其融资模式核心为： 以项目公司股权质押给专项地产基金公司，直至最终投资 返还退出。 基金进入：受让项目公司股权（2450万）股权比例49%； 提供股东贷款4.755亿。 基金退出：股东贷款由项目公司按期偿还，股东贷款利息 覆 盖基金募集额的本金和收益；最终基金股权部 分 退出时由天朗以原价回购。 注意事项： 1、为该地产项目基金募集发行，首先必须设立相应基金投 资管理公司（海丰华） ，该公司注册资本 1000 万（为有限 合伙企业，为合伙人出资企业，原则上其全部合伙人为投 资行业内资深人士，人数为 35 人，出资必须为现金出资 为宜） ； 2、该基金发行为结构化私募产品，募集资金用途为指定地 产项目开发，故对应该项目设立基金时，必须考虑发行时 投资人的投资安全需要设置相应的投资保证措施（含：开 发商实际控制人对该基金承担无限担保责任，且其所开发 项目的土地及相应在建工程及资产承担相应担保责任） ； 3、针对该基金在募集过程中，所需进行的推广策划公关宣 传及其他所需具体实施举措所需费用，均由该基金的管理 者 GP 予以承担，其所需费用需要基金受益方，即融资项目 方委托其实施并予以支付，该费用一般为该基金募集资金 规模的 2%。且可根据实际所需予以协商调整，一般最多不 超过 3%，此项费用实际为该基金管理者的融资渠道及正常 运营维护费用，属于管理人正常运营成本范畴，不作为基 金管理人的收益考虑； 4、基金管理费用：区别于该基金后端向投资者退出后收取 的 1%实质运营成本对应的管理费（4 所指管理费实质为通 道费用，即募资所需的宣传公关、中介返佣等费用，基本 为转移支付性费用）按照基金募集成功后，即募集理想目 标合计 3 亿，上述管理人年度一次性（不考虑年费收益） 管理费收入为 600900 万（按募资规模达成 3 亿的 2%3% 计算） ，此项费用实际为该基金募集时所发生的费用（项目 费及渠道费） ，如该费用在上述基础上有一定幅度（10%） 内有实际浮动增减，管理人可与项目方协商解决，此费用 原则上由项目融资方对管理人予以支付。 5、基金投资的监管权：该基金管理人作为有限合伙企业 （法人） ，作为该地产项目实际开发者所有者（控制人）和 所募集 LP 资金的受托管理机构，在基金募集期间，其对所 募集项目基金的使用有实际监督权力，并具体行使相应管 控措施； 6、管理公司设计： 为便于该基金公司募集的正规性和面向社会投资人宣传推 介的需要，该基金需要设计相应基金投资管理公司（如： 海丰华） ，该公司为有限合伙企业，从出资比例可以 4:3:3， 即地产项目方可以选择（或不选）指派特定无明显关联人 员任法人，但必须注意是该管理公司合伙人必须要具备金 融投资及地产行业资深背景，否则无法有募资的号召力。 该基金管理人（有限合伙法人公司）的相应合伙人，按照 “其他与项目融资方签署的相关约定” ，在达成本基金募资 条件和募资任务的状况下，由该地产项目开发方实际控制 人（自然人）按照约定，对本条中上述合伙人（自然人） 予以支付对价报酬费用，约定：不论基金周期为多久，顾 问费用为上述融资额一次性支付融资额的 10%（如按照基 金存续期 2 年，则年化费率为 5%，如存续期为 3 年，则年 化收益率约为 3.3%）此项目费用支付方式为现金，且按照 实际募资到位情况予以支付到相应合伙人指定的账户，原 则上募资到位 3 个工作日内支付完成） ；在上述地产基金项 目完成退出后（2 或 3 年后） ，根据实际退出后的投资回报 情况，上述合伙人有优先权选择下面任一方式与项目结算： （1）对于 GP 退出后该项目收益如能顺利实现，则其收益 可能为“本金投资额 1000 万+劣后收益额（按投资额收益 率：第 1 年为 20%，第 2 年为 25%，第 3 年为 30%，如 2 年退出合计收益率为 45%，如 3 年退出合计收益率为 75%） ” ，因上述 GP 注册出资为项目实际控制人对合伙人予以借款 出资方式，故无论项目实施情况及投资回报如何，在基金 实现退出后，上述合伙人应以上述“本金投资额 1000 万部 分”予以归还原借款人后，该合伙企业依然为上述合伙人 拥有企业，而该投资款对应的“投资劣后收益部分” （投资 2 年累计 45%，或投资 3 年累计 75%的收益部分）归相应合 伙企业及合伙人所有，与上述相应对合伙人的借款人无关， 相应借款人无权要求对此部分收益拥有任何收益权。 （2）对于 GP 退出该项