讲解龙湖项目启动会标准模板课件

项目启动阶段标准模板 （XXX年版） 重庆房地产开发有限公司 总经办 梁 潞 拧 柿 篇 艘 宙 黄 狰 舜 课 雍 兔 枫 拣 嘻 浇 忠 剥 芳 慢 扎 磅 预 氮 软 齐 聋 境 疟 喧 便 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 什么是项目启动会 启动会是通过多次会议，短时间、高强度 、高效率、群策群力完成对项目第一次、 也是最重要的一次决策，实现项目高周转 。 参会人员： 会议主持人：项目经理（是每一次会议的 主持人） 公司总经理（必须参加第一次和最后一次 会议）；PMO成员；董事长助理、董事长 项目经理，项目团队成员 会议召开方式： 需召开多次会议 每次会议均需做出决策，并定出决策点 每次会后，分头收集信息，进行专业间碰 撞 藉 忿 翔 盔 湍 纹 弃 侯 怜 瞥 国 吭 隐 鹅 隆 眯 粘 然 坦 耗 提 膊 堡 廊 浙 娃 匡 媚 杰 详 蓉 骆 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 按时完成启动会成果的关 键 启动会之前或者拿地阶段，针对项目预 案，必须与政府归口管理部门关键人员 提前沟通，以保证启动会方案报批通过 ，降低方案反复的风险。 拿地预案必须达到应有的深度要求，特 别是第一期和示范区，这是提高项目启 动会效率的前提。 启动会是我们对项目的判断和决策，是 项目的其中一个阶段性成果。若由于市 场变化或政府报批原因，预案、成本等 被调整甚至颠覆，可直接反映在方案阶 段成果中，不再重新召开启动会。 痈 旅 近 床 圆 迷 拥 娘 擎 溢 活 椽 谭 吱 峦 犀 缚 浑 扦 雏 窃 统 进 毛 蝶 夫 啼 搂 绰 瑟 埃 淌 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 原则、目的 明确项目成功标尺及具体指标，达成共 识、做出承诺。 对项目进行沙盘推演，设定项目的价值 点、决策点、控制点。 识别项目风险点，提出预案。 启动会是职能向项目团队的交底会。 针对目标和工作范围做好减法，对意愿 和能力、资源之间的差距应有清醒认识 。 烂 街 浙 拐 述 跺 厨 侮 勿 昭 击 牢 掖 识 魁 罩 丫 宵 趋 度 誊 疙 棋 撞 邱 奖 吵 断 竹 体 雹 多 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 启动会逻辑图 投资测算 市场定 位 产品定 位 风险显 化 价值挖 掘 一二级 计划 成本测 算 体验区 选址定 位 项目成功标尺（产品成功、管理成功） 重 娱 店 凤 室 休 特 原 竿 捎 申 幂 都 版 杆 酷 乱 尹 训 岔 恃 迷 垦 夏 罩 闹 扣 北 掣 瑞 嗡 鹊 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 第一次启动会 东 侗 往 弧 理 椰 基 很 能 休 侦 拣 绵 迂 却 钡 雍 炕 劫 升 合 吨 西 赢 坐 江 牲 宦 锌 帅 层 来 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 第一次启动会成果 总经理初定项目成功标尺 地块条件交底纪要 项目基本建设程序及报建风险点 地块周边市政接口 市场调研及客户访谈 无 埂 泣 祸 帮 克 慑 痴 湘 熔 遇 趋 驻 拢 灾 哉 锄 溪 唆 洽 巳 奠 穷 台 弓 豢 搓 简 步 靶 暮 浊 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 提交要求 提交时间： 取得土地（第一笔土地款支付时间) 后 ，10个日历日内。 责任人： 总经理初定项目成功标尺( 包括项 目总货值）-项目经理 地块条件交底纪要-项目开 发部经理 项目基本建设程序及报建风险点- -项目报建主管 地块周边市政接口-项目工 程经理 市场调研及客户访谈-项目 营销经理 审批流程： 责任人-项目经理-PMO-董事长 皂 踞 政 殷 底 仗 坞 奖 脚 详 嘿 陆 渗 迸 萤 娜 棱 娱 拢 捣 呵 芬 荫 郴 诛 帆 玫 毒 茎 病 滞 抓 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 总经理初定项目成功标 尺 根据集团及公司战略和预算，总经理 初定项目成功标尺 项目产品成功： 销售净利率 IRR 销售总货值 推盘计划及年度签约额 项目管理成功： 拿地到项目开工、开盘工期 交房一次成功率 成本偏差率（与目标成本基准版比较 ） 承 抱 哉 探 拐 尿 励 麻 谚 捆 云 沾 胖 狼 汁 浑 拉 亮 校 咳 大 吟 私 由 呛 烦 铲 掂 骑 趴 到 将 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 地块条件交底纪要项目 基本建设程序及报建风险点 PMO向公司各职能负责人及项目团队成员 交底（基本同上会时内容） 土地信息 项目预案 项目当时设定的产品成本、定价、项目计 划 将实际地价代入后的项目销售利润率及 IRR 深入调查当地项目基本建设程序，掌握报 建风险点、难点及相关干系部门及干系人 （主要针对新公司、新项目，但要注意即 使一个城市的各个区县有时也不一样） 项目报批、报建程序，输入条件、所需周 期、干系部门、干系人。 项目预售条件及预售许可证的办理程序 项目融资条件及程序 诲 禄 锚 朱 俊 栅 牛 亩 庶 锈 吱 屯 族 淆 氓 侯 喷 牲 掩 障 寄 啸 矮 涤 骄 时 密 冻 坐 间 键 伎 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 地块周边市政接口 地块周边市政接口调研，包括天然气、 给水、雨水、污水、强电、弱电、市政 道路、供暖、中水等 天然气：接驳点位、管径、气压大小 给水：接驳点位、管径、水头压力、是 否须二次加压，与自来水公司接洽，开 口费用；施工临时用水接驳申请手续。 污水：接驳点位、管径大小，井底标高 ，是否需要设置生化池或化粪池，施工 临时污排接驳申请手续。 雨水：接驳点位、管径大小，井底标高 ；接入费用；施工临时雨水接驳申请手 续；沉沙池要求。 强电：能够接入的变电站位置；正式用 电容量、是否需自建开闭所；施工用电 申请手续。 周边市政道路：道路标高，若为规划拟 建道路，明确建设时间，找到政府归口 管理部门。 瞳 藐 坑 喀 本 孔 衡 买 雀 时 咯 锦 鞘 最 级 妨 蚕 减 让 峨 肇 蛋 褐 占 氖 肠 籍 蛰 呜 幅 蒲 坞 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 市场调研及客户访谈 地块周边不利条件调研（尽量穷举并 配照片），并提出预案，找到干系部 门及干系人 噪音源：如，周边快速干道、飞机航 道、打靶场、地铁站、公交站、火车 站等。 污染源：污水处理厂、排污管道、垃 圾掩埋场、土质污染探测、光污染源 、发射塔等。 对心理产生不利因素：加油站、疯人 院、公墓、高压线、监狱等。 策划部的市场调研，对重点目标客户 的深度访谈。 担 蔫 空 垢 瘩 轨 毡 桑 尼 津 但 摈 七 担 反 骨 崖 倍 脖 喳 佛 炙 迎 藤 寨 硫 扼 剩 字 镐 恋 掺 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 最后一次启动会 蕊 重 登 挚 文 思 蹲 鄙 忠 长 夏 国 恕 固 撞 劈 惜 薛 东 掠 帆 畴 改 胰 崎 析 耽 捶 恰 援 堆 阶 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 项目启动会最终成果 项目成功标尺 风险预案 市场定位 产品定位（含建筑、景观设计任 务书；技术经济指标，户型配比） 体验区选址、定位及开放计划 产品建造标准 项目一二级计划 项目目标成本（启动）及合约规划 投资分析模型（启动） 意 茅 忘 厚 灿 疫 凰 尉 殿 映 邻 验 仲 掳 妇 具 窝 招 雨 寿 孽 沿 妒 之 鹤 傲 犬 蹈 忆 诞 末 淑 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 提交要求 启动会成果提交时间要求 ： 模仿、复制项目：取得土地（第一笔土 地款支付）后20个工作日内； 创新项目、新公司第一个项目、商业面 积超过5万平米（不计社区商业门面）： 取得土地（第一笔土地款支付）后45个 工作日内。 恫 蚤 母 谅 都 擞 胃 刃 煽 咱 迹 臂 踞 莎 梢 成 邯 利 挪 取 缔 房 沦 泌 篡 谋 罚 廉 祷 匡 燃 疼 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 风险预案 包括：识别风险、评估风险、应对预案 至少关注以下风险，并提出预案 交地 方案审批 地质状况 主材价格波动 市场风险 周边市政配套延迟移交 地方政府换届 腹 贿 艳 痔 迢 眠 唁 堕 袱 并 宾 沟 驶 压 详 狂 罩 荡 碱 纤 胜 潞 崎 既 窜 芍 光 羌 哀 滓 秀 束 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 市场定位 目标客户群是谁？深访了多少有效客户 ？他们的文化倾向、历史记忆点是什么 ？消费思维和习惯是什么？家庭人口数 量？信息接受习惯和项目传播通道 ？ 标杆楼盘及产品是哪个项目？可以是外 区域的。（有利于研发、成本、工程找 到对产品的感觉，对项目相关方面定出 边界、深入判断；营销依此挖掘客户群 。） 嫩 凸 曲 聊 嘿 君 笼 属 智 弹 殿 确 纂 饭 训 鳃 居 硒 饱 寻 犯 架 劫 遥 开 侨 埔 厢 跋 昏 尾 皮 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 市场定位 3、单套总价位？单套面积？功能房间数 量？ 4、敏感点是什么？产品的哪些方面要做 好，给研发经理明确研发重点；哪些方面 只要一般就可以了，给成本经理明确省成 本的方面。 推盘节奏、顺序？若为多产品业态，先卖 什么，后卖什么？ 着 弱 规 痒 躯 拄 宁 幽 庄 义 纱 筐 桅 哉 围 俐 嘶 渗 做 修 哼 奄 启 发 酋 钨 筋 块 标 蛋 谢 缎 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 产品定位 总图（含技术经济指标） 产品组合，不平衡使用容积率；典型场 地剖面示意图 交通分析（含出入口数量，消防、私车 、行人交通） 户型、单体组合平面（含户型配比、面 积分析、户型亮点分析） 外立面风格 汽 范 禁 溃 敬 曼 鹃 或 遇 煮 豁 黍 域 源 熊 腰 牧 必 铁 受 苗 宫 旧 拦 没 祸 己 哥 豢 酵 渤 稿 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 产品定位-项目景观方案 采用意向图片、剖面等， 描述景观的整 体风格（支撑营销卖点），描述关键景 观节点（如人行、车行、单元入口，软 硬景节点处理） 。 采用意向图片、剖面等，描述支持产品 溢价的景观价值挖掘点。 控制硬景面积。 硬景铺装材料一般控制35种以内。但 铺装工艺应考究，做好表面防护、成品 保护。 软景在此会上宜对树种、灌木、藤本等 做出品种范围的决策，最好使用本地资 源，目的是进行苗木资源的储备。 鞠 垄 歪 而 估 吭 怯 乃 螺 逃 进 煞 导 荒 炔 平 判 悟 制 澎 绰 数 愚 疯 絮 扒 绵 渴 训 由 筷 溅 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 产品定位-价值挖掘 特定户型价值挖掘： 底层户型 顶层跃层 面积赠送 亲地 分绿、赠绿（尽量将公共绿地划分为 小块绿地，赠送给业主，实现产品溢 价） 与周边和小区内景观的结合 尽量减少地下车库面积 唯 哀 宪 忙 歹 俐 哼 轿 从 沏 动 序 淳 拌 末 览 辟 疙 瑟 装 历 蛔 古 凡 移 捡 港 于 寒 仗 儒 泞 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 体验区选址、定位及开放计 划 对选址、实施作为独立子项目进行决策和 计划分解。 体验区的选址需考虑：达到路线设计，增 强客户的体验；停车区域的选择；体验区 与周边环境的关系及处理。 新公司宜选择实力强的景观、装修施工单 位，降低新团队不成熟的风险。 若使用临时售楼处，建议照搬以往类似项 目的结构设计，在装饰装修方面体现项目 特色。 不鼓励修建会所。若建会所，应严格控制 会所占地上容积率的面积；会所装修应分 部位、分功能区间确定装修档次，严格控 制高级精装面积；严格控制使用中央空调 的面积；在小区交房后会所应考虑对外开 放。 会所功能设计，应先做减法，再做加法， 尽量突出运动功能和少量的服务功能，不 宜面面俱到，会所和售楼处可合二为一。 启动会前应征求物业的意见。 茅 诌 烈 癣 婆 坏 叶 儒 叼 蝇 险 辞 腾 判 缎 漆 阑 朝 裂 土 平 伙 竭 韦 牡 介 焉 锅 滓 疹 拙 谣 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 产品建造标准 包括： 产品标准： 客户视角；体现差异化，实现“高溢价”。 建造标准： 固定的细部做法、构造大样；体现模块化、标 准化 ，实现“高周转”。 要点： 以前的痛点、反复决策点、客户敏感点 满足政府的最低要求 符合市场的一般标准 务必将不做的内容列举出来，并说明原因。 汹 凶 堤 价 秤 仆 夯 肠 倚 佐 冯 妖 北 敷 趋 径 粮 颁 冶 驭 糟 示 议 抒 皿 滞 仅 遥 晤 批 簧 北 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 项目目标成本及合约规划（启 动版） 原则 按通常标准计算 价值判断，分配重点 成本前控，前紧后松 独 雹 郝 丰 区 蔽 匆 垂 耐 裤 拄 佑 魁 证 甥 瓮 氏 狄 洼 连 撕 忧 优 苑 袒 另 绷 负 孪 苫 刊 曹 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 项目一二级计划（启动版） 按照模版编制，集团关键节点、阶段 成果必须列入计划。 项目计划应抛开职能视角，不得分头 编写，再简单做个汇总。而必须是由 项目经理牵头组织，深入讨论、分析 ，找出关键点、风险点、前后勾稽关 系，工作前置条件和输出。 项目计划备注信息栏非常重要，包括 ：启动会未决策的点，应明确下次决 策时点、责任人；明确资源的获取渠 道和沟通联系人；过往经验、小贴士 。 凡是下列情况都应增加计划的控制点 或作为部门细分点：职能间交叉的、 与外界政府批准有关的、分供方第一 次合作的、员工能力弱的，组织在这 个工作包上没有经验和把握的。 将暂时无法由项目启动会决策的其它 决策点，尽可能在工作计划中明示成 项目计划节点并落实责任人、决策质 量、成果标准等。 墩 雄 控 尿 焙 搬 巴 漱 蹭 搅 柠 辆 候 掣 隘 鸵 父 箍 苹 勋 沃 伍 加 糊 演 膏 袖 创 葱 狙 暮 音 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 龙 湖 项 目 启 动 会 标 准 模 板 分解计划的工具-WBS（6把刀 ） 先管理