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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * 豪宅价值体系梳理及案例研究 专题分享 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产 顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报 告中的部分或全部内容。 * 本报告是严格保密的。 地王出世 万众瞩目 海沧区 集美区 同安区 翔安区 湖里区 思明区 厦门天价新地王于2007年9月8日产生 国贸地产竞得地王 n2007G28地块和2007G29地块，楼面地价拍出了每平方 米14447元和17533元； n总地价款约33亿元，地价一次付清 n市场惊呼：“面粉比面包贵” G28 G29 五缘湾整体规划图 2 本报告是严格保密的。 全国视野下，厦门新兴区域内，占据一线核心湾景地段（朝 向及景观兼顾），中大规模绝版豪宅项目 u项目优势： 城市新兴湾区，整 体规划水平高，配套完 善，自然资源丰富； 地块位于内湾核心 区域，具有一线亲海的 优良景观； u项目劣势： 地价高，楼面地价 高达15500元/m ； 由于没有形成大片 居住区，周边人气较低 ； 整个区域仍在建设 中，配套设施尚未完全 建成。 项目属性界定 p项目属性五缘湾的“主卧” p区域属性厦门城市“新客厅” 二线线中心城市 厦门为福建经济中心城 市，海西经济圈的核 心城市 城市湾区 厦门岛内唯一湾区，全 国稀缺性湾区物业， 集海景湾景于一身 新兴兴片区 厦门岛内唯一整体规划 的区域，正出于快速 发展期 自然资资源 拥有海景、海岸、内湖 、温泉、河道、田园、 鸟林七大资源，实为 休闲养生宜居之宝地 区域配套 交通便利，规划中的配 套满足所有休闲居住 商务需求，但当前配 套建设尚未成熟 中大规规模 总建筑面积为21.32万m ，为五缘湾片区中大 规模住宅项目 湾区核心 位于内湾核心区北侧， 上风上水的核心区位 一线亲线亲 海 区域内唯一拥有605米一 线临海线，满足亲海 体验 优优良景观观 东南和东北向均拥有最 佳景观面 3 本报告是严格保密的。 打造顶级豪宅是本项目的核心问题，豪宅案例研究的目 的是为构建豪宅价值体系提供参照指标 项目背景、属性 R1：市场现状 豪宅案例研究 本项目价值体系 核心问题 R2：客户目标 价值挖掘 体系匹配 4 本报告是严格保密的。 豪宅案例研究思路：标准分加分项 豪宅案例研究 本项目价值体系 核心问题 价值挖掘 体系匹配 豪宅驱动力模式 湾区豪宅价值体系 豪宅价值体系 4万的均价迫使我们放眼 全国一线豪宅市场，梳理 一套豪宅的价值体系。过 程中，我们从各类案例中 总结出了豪宅的五种核心 区动力。我们认为项目只 要做到这一点，便获得了 “标准分”。 本项目又属于湾区豪宅， 总结国内的湾区豪宅市场 ，成功者寥寥，于是我们 放眼成熟市场，逐一分析 了世界十大湾区豪宅案例 ，其中发现香港、新加坡 、美国的案例较为符合本 项目，由此也梳理了一套 湾区豪宅的价值体系，我 们认为本项目符合了这一 套价值体系，便获得了“ 加分项”。 共性 特性 加分项 5 顶级豪宅价值体系构建 6 本报告是严格保密的。 引子奢侈品 奢侈代表了一种生活的方式，是一种包含了情趣和精神的文化 奢侈品“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍贵等特点 的商品” “使一个产品稀缺难求，你可以卖出天价” Gucci总裁 明尼科迪梭 奢侈品是“无形价值/有形价值 关系比值最高的产品” 奢侈品又称为“非生活必需品” 关键词：独特、稀缺、珍贵 7 本报告是严格保密的。 占据大众认可的稀缺资源 功能上全面超越一般居住需求 附加值远高于实际成本 高价是最具炫耀性的符号 权贵豪富的阶层标识 诠释顶级豪宅 8 本报告是严格保密的。 考察诸多城市豪宅案例，总结城市顶级豪宅的共同价值 体系 u城市中高密度豪宅多 出现在一二线及辐射外 围型城市； 下面将放眼全国一二线城市及海外成熟市场探寻问题 的答案 深圳豪宅市场 香蜜湖1号 中信红树湾 红树西岸 波托菲诺 上海豪宅市场 华府天地 汤臣壹品 世贸滨江 二线豪宅市场 杭州金色海岸 杭州西湖8号 海外豪宅市场 香港凯旋门 十七英里 香港贝沙湾 新加坡吉宝湾 案例详细内容见附件9 本报告是严格保密的。 顶级豪宅共性特征总结 稀缺的先天资源 高高在上的价格 发展阶段 顶级硬件标准 占据城市核心的地段或者优良的自然资源 高单价、大面积，整体价值完全脱离竞 争层级，形成价格壁垒 成熟阶段的豪宅发展主要是立足软件的 突破，及软硬件的结合 从设计理念到用材，从硬件到软性服务 ，全方位打造产品附加价值 顶级豪宅价值 KPI 顶级客户需求顶级消费群体注重私享、影响力、艺术性 10 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征1：（城市核心+历史人文 ）/海岸线 项项目 先天资资源核心 属 性 香蜜 湖 1 号 香蜜湖传统豪宅地段、城 市中心，稀缺自然生态 湖景资源 城市 核 心 + 资 源 红 树 西 岸 红树湾区，稀缺湾区资 源 海岸 线 + 湾 区 波托 菲 诺 华侨城旅游度假居住区， 华侨城旅游区景观 城市 核 心 + 人 文 十七 英 里 深圳东部“黄金海岸”的唯 一高尚居住区，海景资 源，私享沙滩 海岸 线 华府 天 地 城市中心、新天地标志性 区域 城市 核 心 + 历 史 人 文 汤臣 一 品 黄浦江边、陆家嘴标志 性地段，一线江景和外 滩景观 城市 核 心 + 历 史 人 文 世茂 滨 江 黄浦江边、陆家嘴标志 性地段，一线江景和外 滩景观 城市 核 心 + 历 史 人 文 金色 海 岸 钱塘江边、新CBD区， 一线江景 城市 核 心 + 资 源 西湖 8 号 西湖边上吴山脚下、闹中 取静高尚居住区，西湖 景观 城市 核 心 + 历 史 人 文 凯旋 门 九龙城繁华地段，维多 利亚港无敌景观 城市 核 心 + 历 史 人 文 u顶级豪宅沿绝版位置 分布； u主要分布可分为两类 ： u城市顶级豪宅必须具 备两种核心属性相加： 城市核心城市核心+ + 历史人文历史人文 u海岸顶级豪宅，仅具 备一种属性，即可独立 存在： 海岸线海岸线 先天资源 11 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征2：国内一线城市豪宅价格，总价约 1000万元/套以上，约是普通住宅总价的6倍 400006000080000100000120000 150 350 400 250 200 300 20000 450 500 1 2 3 4 5 6 7 7 7 面积（单位/ 平方米） 单价（单位/ 元/平方米） 1 2 3 4 5 6 8 8 8 7香蜜湖1号别墅中信红树湾三期高层8 8 中信红树湾三期别墅 1 2 3华府天地 4 汤臣一品高层 5 6 西湖8号公馆高层 复式 金色海岸高层复式 红树西岸普通平层 世茂滨江高层 4 汤臣一品高层复式 5 6 7 西湖8号公馆高层 金色海岸高层 香蜜湖1号平层 1红树西岸红树西岸高层复式 2世茂滨江高层复式 3华府天地高层复式 7 香蜜湖1号高层复 式 8中信红树湾三期高层复式 豪宅高层 房均面 积区间 平均 高 点 90 平均 中 点 72 平均 低 点 58 豪宅别墅 户均面 积区间 平均 高 点 33 0 平均 中 点 25 0 平均 低 点 20 0 高层总价区间 在7001000 万左右 复式及别墅总价 区间15003000 万左右 豪宅复式 户均面 积区间 平均 高 点 50 0 平均 中 点 39 0 平均 低 点 28 0 12 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征3：全国价格趋同性；物业 类型两极化；户型面积趋同性 n 价格特征： 1. 单价突破了3万/ 价格箱 体，顶级豪宅全国价格具有趋 同性，与城市竞争力不相关； 2. 价格在普通住宅突破1万/ ，顶级豪宅实现了跳差，价格 比1.3：1跳至2-4：1； n 物业特征： 顶级豪宅物业类型两极化，主 要以低密度别墅、高层为主； 多层产品出现率较少；这与顶 极豪宅地段稀缺相关； n 户型面积： 1. 别墅物业户型面积主要集 中在400-600平方米； 2. 高层物业户型主要以4房为 主，面积以200平方米为主流 户型； 城 市 项项目售价物业类业类 型 主力户户 型 北京玫瑰园5.922万元/ (总价 16006000万元) 独栋、双拼8821499平米三房、 四房 Peking House2.53万元/平方米别墅、公寓370560平米 大连连 星海国宝2万元/平方米4栋30层高层200m以上 青岛岛 东东海路9号3.2万元/平方米2栋超高层公寓楼170270平米 上海汤汤臣一品11万元/平方米2栋40层和2栋44层超高层402-434平米 3房 华华府天地8万元/平方米5幢18-19层小高层129-147平米2房和200 -230平米3房 世茂滨滨江3.8万元/平方米6栋48层-53层超高层；1栋 60层酒店式公寓 276-333平米3房 杭州金色海岸均价2.6万元/平方米13幢楼宇、569套3房，复式 西湖8号公馆馆5-8万元/平方米 两幢5层加局部跃层多层,58 套 220-225平米复式 发发展绿绿城.留庄均价3.3万元/平方米建筑层数3-4层350平方米左右 深圳红树红树西岸35万元/平方米3栋纯板式高层150-260平方米，2梯2 户 香蜜湖1号4.23.1万元/平方米低密度34.4 高层65.6 238-245平米4房 中信红树红树湾一期2.5万元/平方米 四期3.5万元/平方米（复式 4.5万元） 低密度3. 1% 高层96.7 140-150平米3房，167 -179、200-268 平米4房 波托菲诺诺 4期5万元/平方米5栋小高层(311层) 联排别 墅14户 11层220-320平米 13 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征4：产品的发展经历了三个 阶段 第一阶段 大 第二阶段 外豪 第三阶段 富人区 第四阶段 私享 产产 品 核 心 特 征 1.“大” ； 2.“低 密度” 3.资 源依 附 1.金砖堆 砌； 2.符号营 造； 3.空间改 变，空中 别墅 1.“体验点” 打造 2.立足于“产 品氛围”、“ 服务”； 1.注重私 密性； 2.注重享 受性； 3.注重专 属化； 产产 品 价 值值 诉诉 求 点 大面子身份、体验 、品质 卓越、专 属、创 新、艺 术 顶顶 级级 形 象 特 征 “别墅” 物业 类型 为顶 级形 象； 镶金带银 ，强调 富贵符 号； 强调生活方 式 低调的奢 华 收藏品 立足于产品硬件立足于产品 软件 立足于产 品软硬 相结合 营营 销销 特 征 张扬外显，宣传产 品的用材和资源 的占有 宣扬某种高 尚的生活 带来的身 份 低调奢华 ，强调圈 内影响 市 场场 价 格 1.市场比较法定价 2.价格与普通住宅 价格比约为1.3： 1 1.前期市场 比较法定价 ，后期稀缺 性自我定价 ； 2.价格比1.3 ：1跳至2-4 ：1 1.稀缺性 自我定价 ； 2.价格比2 -4：1 代 表 项项 目 银湖别 墅 星海国宝中信红树湾 波托菲诺 万科十七 英里 贝沙湾； 凯旋门 注：由于第一阶段与第二阶段产品没有太大变革，并为初级阶段 初级阶段初级阶段 高级阶段高级阶段成熟阶段成熟阶段 发展阶段 14 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征5：硬件发展基本在高级阶段已完善，成熟 阶段主要是立足软件的突破，及软硬的相结合 u星海国宝 u世贸滨江 u汤臣壹品 u香蜜湖一号 u中信红树湾 u红树西岸 u波托菲诺 u贝沙湾 u凯旋门 精神理 念层级 硬件保 障水平 高 低 高 市场平均价值曲线 豪宅价值曲线 最高风险曲线 1 2 3 5 46 7 8 9 备注： 随着硬件保障水平的提高 ，硬件档次提高，在理念的 统领下，物质保障整体系统 性增强 随着精神理念层级的提高 ，从简单的资源占有和炫富 ，到表达成熟富豪生活 阶 段 初级发级发 展 阶阶段 高级发级发 展阶阶段 成熟发发展 阶阶段 特 征 产品缺乏 系统性 保障， 多为简 单堆砌 ，对资 源的利 用意识 停留在 拥有 理念制胜 ，硬件 有一定 水准， 但系统 化程度 不强， 差异不 大 市场成熟 阶段， 理念成熟 ，在具 备强势 资源条 件下， 软硬件 保障全面 系统 要 点 u重点发 挥产品 优势， 做出豪 华和高 档的感 觉 u精神层 面多数 仅贴上 身份和 财富的 简单标 签 u依托资 源，重 点挖掘 精神理 念层面 的高度 u具备一 定条件 的硬件 档次保 障，局 部放大 u具有成熟 富人生活 理念 u具备成 熟完备 的硬件支 撑体系， 关键点 放大将豪 宅价值 演绎到 极致 发展阶段 15 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征6：国内顶级豪宅硬件的8大“ 顶”级标准 设计：大师之作定制性、艺术性、地标性 材质：国际品牌货真价实、奢华、王室御用 空间：突破传统尺度放大1.2倍以上、人性化 功能：功能多元室外功能室内化、享受性 配套设施：配套私享会所功能放大、圈层生活、私人俱乐部 物业管理：5星级服务金钥匙 人文：时间元素古树、山石、历史 科技：高科技元素时尚、精密、安全 目前国内顶级豪宅在硬件的配套档次上已经趋向完善，但在软件的 标准上，仅初步做到 “圈层生活”，而在私享、影响力、艺术性上缺 乏深层次的挖掘。 8大“顶”级标准 硬件标准 16 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征7：顶级消费趋向与顶级豪宅发 展趋吻合，注重私享、影响力、艺术性 顶级豪宅客户的 需求特征 对圈层乃至社会的影响力对资源的私享 对奢侈娱乐方式的热衷 n加入社会顶层顶级的权贵圈 n对社会的影响：基金、捐赠 n对资源的绝对私享，而不仅 是和别人一起观赏 u游艇、私人飞机、马会、 高尔夫、顶级spa等 对奢侈品的爱好 u艺术品、珠宝、其它奢侈 享受品 顶级豪宅客户构成： u上海华府天地： 5-15 亿身价的全球顶级富豪 u波托菲诺：市级及其以 上的政界要人就有18位、文 体明星36位、商界名流190 位之多。 u香蜜湖1号：深圳及周 边城市的企业主、高级公务 员和金领 u香港凯旋门：约一成 是内地客户，主要来自北京 、上海和深圳；另外四成是 中港商人，其它为海外客户 。 来源的多样性 身份的顶级性 顶级客户的需求 17 本报告是严格保密的。 顶级豪宅核心特征8：三大核心价值点是稀缺位置、卓越硬件、 私享生活，进入顶级豪宅高级发展阶段后，客户对私享生活敏感 点最强 顶级客户的需求 私享生活 极至要素 项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确项目具有昭示性、标志性，私属领地界定明确 公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间公共资源私享，通过标识、规划达成私享空间 圈层生活的社交场圈层生活的社交场 通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享通过会籍、俱乐部等形式达成专属私享 顶级配置设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属顶级配置设施：游艇码头、红酒雪茄坊、私属 学校、顶级购物中心等学校、顶级购物中心等 在圈层中形成影响力，而非需社会影响力在圈层中形成影响力，而非需社会影响力 服务是服务是1 1对对1 1，是强调身份的对等，是强调身份的对等 私密享受，是具有内张力的，是身份的标签私密享受，是具有内张力的，是身份的标签 配套私享 资源侵占 低调奢华 18 顶级豪宅核心驱动力模式 19 本报告是严格保密的。 世联对全国乃至世界范围内顶级豪宅案例进 行研究，总结出豪宅的5种核心驱动力模式 l功能转换东海路9号 l精装修金色海岸 l科技智能化红树西 岸 l附送价值蝴蝶谷 顶级配套私享 历史人文 生活模式 资源私享 产品创新 核心 驱动力 l上海华府天地 l杭州西湖8号公馆 l富人生活示范波托菲诺 l湾区新生活中信红树湾 l湾区艺术香港.贝沙湾 l万科十七英 里 l吉宝湾 l凯旋门 lBrickell Key lWilliam island 代表案例： p青岛东海路9号 p深圳星河丹堤 p杭州金色海岸 p深圳红树西岸 p上海华府天地 p杭州西湖8号公馆 p深圳中信红树湾 p深圳波托菲诺 p香港贝沙湾 p深圳万科十七英里 p新加坡吉宝湾 p香港凯旋门 p美国Brickell Key p美国William island p 20 本报告是严格保密的。 产品创新 21 本报告是严格保密的。 东海路9号：以酒店标准打造的青岛滨海超高 层豪宅，强烈的地标效应 u青岛市区繁华地段 u占地约10100平方米 ，总建面95368平方米， 容积率：8.95 u目前售价：均价 28000元/平 u2栋50层塔楼及2层裙 楼组成 u户型面积：以三房 170270平米为主，其 中顶层为623的复式公寓 u动感的“帆”形外观 豪宅案例3 产品创新 u功能 转换 u精装 修 u科技 智能 u附送 价值 22 本报告是严格保密的。 极具地标效应的高度、外形及顶级酒店装修标准的应用，使得项目超越一般 居住功能的，功能转换到顶级酒店层级，实现了价值提升 23 本报告是严格保密的。 金色海岸：最核心是以精装修及阔绰户型为主 的顶级豪宅产品打造 产品创新 u功能 转换 u精装 修 u科技 智能 u附送 价值 要素打造方式 建筑设 计 澳大利亚柏涛（墨尔本）建 筑设计公司 园林景 观 设 计 贝尔高林景观设计 公司 规划布 局 建筑排布形成一个“”形围合 排布，充分利用将近一千米 的临江线，使户户都能享 用钱塘江景观。 户型特 点 175500平米，大面宽短进 深“五明户型”，双主卧设计 、入户花园、独立工人房 空中别墅全套房设计，面积 200400平米，餐厅边设 计边厅 ，可改为棋牌室 独立卫生间、景观浴室 、270度弧形景观窗、步入 式更衣间 室内装 修 6000元/平米装修标标准：聘请 香港G.I.L公司进行室内设 计；采用原装进口OTIS电 梯，这是国内第一个大规 模采用原装进口OTIS电梯 的住宅项目；原装进口 SIEMENS嵌入式厨房电器 ；原装进口Siematic橱柜； 原装进口汉斯格雅卫浴洁 具、龙头花洒等；选用了 目前最先进的日本大金 VRV户式带新风中央空 调系统。 会所设 施 金色海岸设有5000平米的五 星级会所，配有室内恒温 游泳池、室外网球场、高 尚俱乐部、商务中心、餐 厅、酒吧、时尚健身美容 设施等完善配套。 社区配 套 周边成熟的城市生活配套和 商业配套 物业管 理 戴德梁行物业管理 营销 手段 以“极限享用江景”为推广语， 突出一种尊贵而不失优雅 的气质，精致完善的细节 全部隐于房间 24 本报告是严格保密的。 配合户型的大尺度、阔绰按照欧洲皇室标准，采用世界顶级品牌的装修材质 塑造欧洲皇室生活场景，让客户体验皇室贵族的奢华 p配合户型的大尺度及大 空间，按照欧洲皇室标 准进行装修 1.采用原装进口OTIS 电梯，这是国内第一个 大规模采用原装进口 OTIS电梯的住宅项目 2.原装进口SIEMENS嵌 入式厨房电器 3.原装进口Siematic 橱柜 4.原装进口汉斯格雅 卫浴洁具、龙头花洒等 5.选用了目前最先进的 日本大金VRV户式带 新风中央空调系统 6. 25 本报告是严格保密的。 红树西岸：极致高科技智能化：连同LG、日讯、 CLIPSAL及 HONEYWELL，投资3000万美元打造亚洲代表性数字化社区 亚洲最大智能化社区智能化设施： u液晶触摸屏终端：韩国/HOMEYWELL/HS- 5000-G-T u家庭网关：韩国/HOMEYWELL/HS-5000- G-W u浴室对讲分机：韩国 /HOMEYWELL/BathPhone u可视门口机：韩国/HOMEYWELL/HC- 6000 u12路智能继电器：澳大利亚 /CLIPSAL/L5512RVF u8路智能继电器：澳大利亚 /CLIPSAL/L5508RVF u4路智能调光器：澳大利亚 /CLIPSAL/L5504D2A u4键Neo开关：澳大利亚 /CLIPSAL/E5054NL u8键Neo开关：澳大利亚 /CLIPSAL/E5058NL uPC界面：澳大利亚/CLIPSAL/5500PC u8键遥控器：澳大利亚/CLIPSAL/E5038TX u室内红外线传感器：澳大利亚 /CLIPSAL/5751(WE) u智能电锁：韩国/IREVO/TG-smart u社区的物业管理、安防管理、社区服务、家居生活全方位实现智 能化。 u以“家庭集成控制”为系统核心，连接网络智能家电、紧急呼叫 、门禁、电子门锁以及触摸屏操作终端，实现远程控制终端设备，甚 至手机遥控。 u全部1301套单元中，其中1000多套单元交楼标准已全部安装了“ 智慧家居”系统，业主入住后可直接享用，部分超大户型单元，业主 可以根据自己的需要，结合个性化装修风格，选择不同的“智慧家居 ”解决方案，由CNHOORAY为业主量身定做“智慧家居”系统。 u功能 转换 u精装 修 u科技 智能 u附送 价值 产品创新 26 本报告是严格保密的。 高科技材料与产品在在细节处体现奢华，保证 绝对的高舒适性 u隔音楼板/阻隔垂直方向噪 音 红树西岸采用美国陶式化 学隔音垫和挤塑板相结合的楼 板隔音系统使居住在红树西岸 的业主可充分享受前所未有的 、完全不受干扰的宁静生活空 间。 uJUST RIGHT热水循环/无需等待 采用美国专利产品品牌JUST RIGHT，保证 水龙头随时打开就有热水，无需分秒等待。 依靠重力和冷热水比重差异进行比较循环， 节约能源、无须动力、分户设置。 u户式中央冷暖空调+新风系统 u新风系统：保证业主在完全封闭窗户的 情况下可以呼吸到室外空气； u户式中央空调智能化控制：减少室外机 数量，户内入口上方设有出风口，业主可 以根据自己的需求在回家之前通过远程控 制预先打开空调； u同层侧向排水系统，避免直接垂直排 水带来的噪音 红树西岸排水系统采用了有100多年历史的瑞士 上市公司GEBERIT公司的同层排水系统接吉博力 横排防臭地漏，这是目前发达国家广泛采用的 排水方式，同楼层的排水支管与主排水支管均 不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上 ，它从根本上解决了卫生间的许多问题，尽可 能地避开上下邻居排水之间的互相干扰。 u进水铜管/保障饮用水质量 采用美国NIBICO进水铜管， 保证用户饮用水的质量和进 水管的使用寿命。 u檫窗机/保持玻璃幕墙的美观u每户避雷器u阳台隔栅/保护隐私减少对视 27 本报告是严格保密的。 蝴蝶谷：全新的创新产品突破市场，创造市场 神话 p户户带花园， 360度观景，尽享南 湖500亩绝版景观资 源，充分体现入住者 的尊贵与气度 p100的赠送面 积 产品创新 u功能 转换 u精装 修 u科技 智能 u附送 价值 28 本报告是严格保密的。 历史人文 29 本报告是严格保密的。 华府天地：开发理念构建融入上海历史、 文化和未来的奢华生活 位于上海最繁华的淮海路商圈，正对上海历史文化和现代生活形态代表的新天地，“代表 上海过去100年及未来100年”。 新天地不仅仅是对淮海路商圈高 档餐饮、时尚娱乐、人文景观的 简单弥补，更是对海派文化的又 一次延展和丰富。新天地是一个 国际交流和聚会的地点，不仅吸 引上海本地高收入人群和居住上 海的外籍人士，还吸引其他城市 的名门贵裔。 30 本报告是严格保密的。 复古摩登的奢华：挖掘目标客户的心理需求，暗示购买 “华府天地”就是购买“上海的奢华生活 ” 历史：风华经典、雍容华贵 文化：海派文化 未来：鸿图未来 上海城市的特点 古典、华贵、艺术文化沉淀 新兴、时尚、现代、混合文化 国际化 上海华府天地社区特点 目标客群：5-15亿身价的全球顶级富豪 喜欢上海，感受上海的历史文化沉淀和国际化的未来，买 的就是上海的生活 新古典主义建筑风格，五星级 酒店式挑高大堂，宫廷式入口 奢华的新古典主义风格内部装修 ，装修标准4000元/平 艺术汇粹：景观艺术长廊、名贵植栽 的空中花园 31 本报告是严格保密的。 时尚的、现代的、国际化的、混合文化的、新奢华生活方式，体现在符合多 文化需求的休闲娱乐会所和国际时尚休闲商业街 下沉式地下会所 设置专属图书馆 、健身房、棋牌 室、KTV影视厅、 儿童游乐室、桑 拿淋浴室、咖啡 吧等等 与新天地融合的国际水平的餐饮、购物等功能的时 尚休闲商业街 32 本报告是严格保密的。 西湖8号公馆：唯一的不可复制的西湖成为其 顶级豪宅核心价值支撑 西湖8号 西湖8号公馆 u与西湖的直线距离仅200米，东 与吴山隔街相望，北临千年文化名 街河坊街，出门即是繁华市中心； u周边配套（200米生活圈）： u各种文化艺术长廊：以中国美院 为中心，包括酒吧、画廊、咖啡厅 、美术馆等； u顶级名车专卖店：保时捷、宾利 、法拉利、玛萨拉蒂等； u国际名品街：这里汇聚了众多国 际知名品牌，包含服饰、箱包、珠 宝、手表、皮草、家居、美容及中 西式餐饮等； 中国的、世界的、唯一的西湖 33 本报告是严格保密的。 u五大国际知名设计师：雅克设计机构副总建筑设计师朱远 航先生、意大利国家注册建筑师Ricardo先生；五合国际副 总卢求先生、德国建筑师M.Diem先生；香港PAL设计事务所 首席设计师梁景华先生 u建筑设计 西湖8号公馆将灰色系作为建筑外观色彩基调，既将青砖黛瓦 等各种元素充分融入，又将现代轻钢结构与玻璃面、灰墙砖 组合运用；整体设计体现了江南园林建筑“瘦、透、露”的 神韵，整个楼盘精致灵动、雍容典雅。 u国际领先节能技术 包括置换式新风系统、中央真空吸尘系统、外遮阳、高效节 能门窗、浮筑楼板、后排水系统等七大节能技术，有效地解 决了居住空间通风、保温、遮阳、隔音等问题。 u最新的智能科技 包括智能安防和智能家居两大系统，服务于业主的生活。比 如，在窗户及入户花园装上智能防护网，隐藏式施工，其工 艺讲究，既安全又美观，15米外几乎看不到，在防盗的同时 并不妨碍业主享受室外美景。 u内部建筑设计突破 电梯：“智能、专属的景观电梯”直达每户，电梯180度取 景； 物业管理：为每十户配一个私人保健医生，随时为业主的健 康问题作出检查和诊治等 大师手笔与创新技术运用唯一的、不可复 制的西湖资源，打造高品质豪宅 34 本报告是严格保密的。 生活模式 35 本报告是严格保密的。 波托菲诺：依托华侨城区域开发所奠定的配套体系，引入意大利波托菲诺风情小镇 生活方式，满足多元、开放、创新、融合的居住体验，示范富人生活 威尼斯酒店 华夏艺 术中心 汉唐 大厦 铜锣湾商业中心 世界之窗 欢乐谷 民俗文化村 华侨城片区经过十年发展，建成了完整 的区域配套体系，形成了城市的区域中 心地位，城市价值得到极大提升，已经 具备打造顶级富人豪宅社区的条件 给人带来休闲、纯粹 、宁静、开放生活方 式的意大利小镇 Portofino 成熟配套与异域生活方式 完美结合的纯粹富人居住 社区 36 本报告是严格保密的。 华侨城20年区域开发积累的的高端配套体系，经过资源整合后 ，极大的提升了波托菲诺的区域价值和居住价值 主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷 文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心 休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等 华侨城第一幼儿园 南山实验学校 华侨城小学 华侨城中学 暨南大学中旅学院 华侨城医院 欢乐谷国际青年旅馆 海景酒店：4星级 深圳湾大酒店： 4星级 威尼斯皇冠假日酒店：5星级 中国银行、工商银行、招商银行 城市公共巴士、环华侨城生活小巴、汽车站 配套分类 文化娱乐 教育 医疗 酒店 银行 交通 配套设施 u以城市的配套体 系来经营，功能齐全 多样； u配套设施同时面 向社区和城市，满足 需求； u教育和医疗设施 对住宅的影响度大； u文化娱乐设施和 酒店主要服务于城市 ，能全面提升区域的 形象和档次。 区域价值住宅价值 37 本报告是严格保密的。 资源私享 38 本报告是严格保密的。 万科.17英里：亿年礁石662米私家海滩 无敌一线大鹏湾海景成为业主的专享 39 本报告是严格保密的。 集万千崇于一身，成为南中国海名副其实的新贵名利场： 倡导新奢华主义(RE-LUXE )的生活方式 u项目定位：具有鲜 明海边坡地特征和休闲 度假特性的高档居住小 区 u功能定位： CLUBHOUSE融合 居住、商务、度假、甚 至部分商业功能；南中 国海资产新贵的名利沙 龙 u产品口号：名流汇 聚，低调内敛，无敌海 景 u附送权益无限提升 项目价值空间 卓越 品质 特权 创新 艺术 智慧 身份 唯一 第一：她在中国房地产界享有盛名，是卓越的象征 第二：她是万科20年最顶级的产品，是品质的象征 第三：她是唯一从小区直接下到海滩的物业，是特权的象征 第四：她是深圳第一个 VISTA CLUB HOUSE，是锐意创 新的象征 第五：严迅奇先生亲自主笔，美国SLA、BDS公司豪情加 盟，是大师艺术的象征 第六：资源极度稀缺、独有的保值增值功能，是智慧和财富的 象征 第七：附送浪琴会籍(价值45万)是荣耀身份的象征 第八：她随着国家对海域的控制也将成为深圳绝无仅有、空前 绝后的最临海物业，是奢侈品的象征 40 本报告是严格保密的。 顶级配套私享 41 本报告是严格保密的。 香港凯旋门：拥有维多利亚港无敌景观，为香港顶级地 段；交通便利成香港企业家最大卖点 地段繁华，无敌海景资源 位于九龙城海边繁华地段 紧靠园林中央公园 临海而建，南向维多利亚港，西向中港码 头，无敌海景资源 交通非常便利 到中环只需一站 直达香港国际机场 靠近中港码头 将建南环线驳通港九新界和通往内地 凯旋门 客户：已与100多位买家签约，约一成是 内地客户，主要来自北京、上海和深圳； 另外四成是中港商人。他们大部分都是最 能干的企业家，很多人买房子都是一次性 付款，不用做按揭。 在九龙区买房子的大部分都是香港的厂家 、企业家和实业家，经常要到内地做生意 ，如果这些铁路沿线接通了，他们回内地 做生意会很方便，这因而成为凯旋门很大 的卖点。 42 本报告是严格保密的。 顶级摩天会所，拥有无敌海湾视野，配套顶级豪华，完 全体现顶级高尚生活，仅为业主专属 59楼的摩天大厅，就是凯旋 门豪华会所的空中恒温泳池， 每一位身临其境的参观者，都 会被眼前璀璨的夜景深深吸引 ，落地窗外大片的维多利亚港 夜景倒映在游泳池畔，显得波 光粼粼，令人不禁迷醉。 60楼为宴会及休闲区，星梦 宴会厅豪华典雅，天花板垂吊 着6盏法国Baccarat水晶吊灯 ；最令人惊艳的是空中酒廊云 霄阁，180度的临海景观，是 适合小酌几杯的好地方； 61楼是大型健身中心，在跑 步机上跑步，高空俯瞰维港， 彷佛空中漫步； 62楼为空中花园，以法国浪 漫情怀为蓝本，划分为茶花园 、桂花园、松树园、茉莉园、 蔷薇园及榕树园，让住户在绿 化空间中舒展筋骨。 62楼空中花园 60楼为宴会及休闲区 61楼是大型健身中心 43 本报告是严格保密的。 五种顶级豪宅特征及适用性总结 类类型特征适用性 产 品 创 新 功能 转 换 p通过居住功 能的升级， 通过更高层 级物业转换 ，实现价值 升级 p用地性质 、高度等不 受限制 p市场对高层 级物业接受 度高 精装 修 p通过顶级 品 牌系统嫁接 ，实现表里 如一的高品 质；一旦滞 销容易过时 p客户追求效 率 p个性需求不 强烈 科技 智 能 化 p最新科技及 智能的应用 ，将便利性 及舒适性进 行到底；科 技容易过时 p客户对科技 认知度高 p存在大量科 技新贵人群 附送 价 值 p通过额外赠 送给消费者 提供超值感 p政府攻关能 力强 历史人文p将人文精神 进行现代演 绎及升华 p拥有唯一的 、不可复制 的人文资源 生活模式p通过资源的 整合及挖掘 ，创造一种 全新的生活 方式 p资源具备挖 掘潜力 p客户对全新 生活模式接 受意识强 资源私享p将稀缺的资 源独享化， 少数人占有 多数人资源 p资源稀缺 p通过系统的 措施实现资 源独享 顶级 配套私享p将顶级配套 专属化，仅 供少数人专 享 p客户专属意 识强 44 湾区豪宅历程及价值研究 45 本报告是严格保密的。 湾区豪宅发展研究 46 本报告是严格保密的。 由豪宅价值体系到湾区豪宅价值体系的梳理 以全面保障的软硬件体系，成就顶级豪宅物业价值 47 本报告是严格保密的。 从世界方位来看，沿海岸发展是世界主要城市群发展的主 要方向，而海岸生活则代表着国际化的居住方式和潮流 Double Bay Noosa Beverly Hills Hawke Bay Tokyo Bay Burau Bay Long Island Repulse Bay Residence Bel-Air Back Bay u世界十大湾区： u比弗利山庄：美国洛杉矶临 湾地带最有名的富人区； u霍克湾区：现代ARTDECO 建筑风格享誉全球； uNoosa湾区：澳大利亚著名 的湾区旅游小镇 u东京湾：世界上第一个主要 依靠人工规划而缔造的湾区； uBurau湾：以天成海湾与海 湾高尔夫俱乐部举世闻名； u双水湾:充满浓郁的地中海风 情的海滨城市； u长岛：纽约以房价和风光闻 名； u浅水湾：香港最受欢迎及交 通最方便最具代表性的泳滩； u贝沙湾：香港豪宅项目的先 驱及典范； u后湾：纽约上层人士的住宅 区。 翻开世界级湾区生活的发展史，拥有海景的湾区，永远是城市顶 尖富裕人群的聚居地。无伦是纽约LongIsland、洛杉矶BeverlyHill、 西雅图之华盛顿湖、日本东京湾、还是香港浅水湾，皆因依天然水域 ，拥有美好的自然风光和强大的区域价值而为众多人追求和向往。 48 本报告是严格保密的。 中国沿海城市带富人区正在形成，海滨城市置业成为中国财 富阶层的置业趋势，滨海城市出现财富聚集效应 u一直以来中国人对海岸生 活并不熟悉。随着国际生活方 式的逐步融入，人们开始接受 海岸生活，开始认识蓝色居住 文明。在海岸生活成为国际潮 流的趋势下，一些适合生活的 优质海岸正显示出其稀缺性， 变得弥足珍贵。 u处于海岸线上的“城市” 未来具有巨大的发展潜力，其 发展将扩张中国海岸线城市密 度，加速中国海岸城市带的形 成 u中国各海岸城市都在形成 自己的海岸豪宅片区 大连 青岛 厦门 深圳、香港 珠海、澳门 三亚、海口 环渤海 海峡西岸 珠三角 海南岛 49 本报告是严格保密的。 海景资源作为绝对的稀缺资源，其对居住价值的影响力正在脱离城市级 别的束缚，在极至化的过程中滨海豪宅的价值走向趋同 u中国的海岸线长1.8万公 里，岛屿海岸线长1.4万公里 ，相对中国广大的腹地，海岸 线绝对是稀缺的资源。 u滨海城市中海景住宅同非 海景住宅存在明显价格梯度， 价格由内陆向海岸线逐渐递增 ，并形成相对独立评价体系。 u厦门的海岸资源在整个中 国海岸线上都是极其稀缺的， 厦门海景住宅未来将与其他城 市海景住宅形成统一的价值评 价体系。 大连 青岛 厦门 深圳、珠海 三亚、海口 城 市 项目 售价( 元/ 平) 大 连 星海国 宝 2.5 大连明 珠 1.9 青 岛 弄海园 琴岛 星 2.33 东海路 9号 3.2 厦 门 国贸 蓝海 2 爱琴海 1.8 深 圳 十七英 里 36万 红树 西岸 35 中信红 树湾 34.5 珠 海 海湾半 山（ 2期 ） 1.7 2 凤凰山 1号 1.8万/ 平 城市价值海景价值 海景价值城市价值 50 本报告是严格保密的。 滨海居住经历了几个阶段，正在向体验、私享 、专属的更高层次演进 城市特征 居住形式 居住主张 海居历程 初级阶段发展阶段快速发展阶段成熟阶段 农耕文明时代农耕文明时代工业文明时代 工业文明时代后工业文明时代后工业文明时代海洋文明时代海洋文明时代 p渔村 p小镇 p滩涂 p港口 p制造、加工业 p物流中转地 p原始村落 p居住的最低层 级挡风避雨 居住功能 p一线区域 居住及娱乐 p疗养地、度假 地 p功能单一 p居住的最高层级 超越单纯居住 私享、体验资源 专属、奢华 p港口经济 p高科技、信息 化 p区域城市中心 p城市功能扩张 p都市融合 p城市群核心 p城市功能复合 p海洋经济 p二线腹地 p纯居住 p功能完善的区 域，集居住、休 闲、娱乐、时尚 一体 p居住的较低层 级 居住 p居住的高层级 居住为主 享有资源 时髦 51 本报告是严格保密的。 农耕文明时代：挡风避雨，简单的居住功能 52 本报告是严格保密的。 工业文明时代简单、粗糙对海资源的利用 ，强调观景 u一海、一路、一排楼， 是不少海滨城市的典型模式 ，因此催生了一批雷同的海 景豪宅、伪豪宅； u典型城市：烟台、威海 、日照 1 2 4 5 3 6 7 8 9 滨海广场 10 11 烟台海天名人广场 烟台凯旋城 53 本报告是严格保密的。 后工业文明时代：功能集中，酒店等公共共享功能前置 ，居住功能退居二线，临海而不亲海 一期 C区 D区 B区 A区 居民安置区 山地别墅区 4.76万方 高尔夫别墅区 32.6万方 度假别墅区 53.8万方 商业街 总用地67400平米 2 2 1 1 3 3 4 4 5 5 7 7 6 6 8 8 9 9 1010 1212 1313 11111414 1515 三亚的亚龙湾是典型的模式 54 本报告是严格保密的。 海洋文明时代：超越对海的低层次利用，将精致的城市 文明与海洋融合一体亲海、私享、专属 u 海洋文明的极致 是海洋工业 u陆地文明的极致 是是城市、酒店、奢华 服务 u 当极致海洋遭遇 极致城市，我们进入全 新的海洋文明时代 55 本报告是严格保密的。 海洋文明时代：香港贝沙湾、浅水湾、新加坡吉宝湾、澳大利 亚黄金海岸海洋时代典范，城市新名片 u对资源的高层次利用 超越单纯的观海而 不亲海、共享而不私享 、公共而不专属； u城市精粹服务于海洋 ：顶级酒店、海陆空的 交通体系、少数人专属 的会所（如游艇会）、 定制管家服务； u超越单纯居住功能的 模糊化功能空间，居住 、会客、休闲空间融为 一体。 56 湾区豪宅案例研究 57 本报告是严格保密的。 大连星海国宝 58 本报告是严格保密的。 星海国宝充分依托标志性地段和稀缺景观资源 ，标榜居住新区价值最大化 区域开发初期，居住氛围不旺，区域内第一个豪宅项目 u区域：大连城市中心区的星海湾区域，为政府重点开发建设 的旅游区，是大连的城市客厅； u位置：紧邻星海广场，横跨马栏河，且位于大连唯一的黄金 海岸线的端点，为标志性地段； u资源：南向无阻隔一线海景、西临亚洲第一星海广场（176 万平方米）、东倚莲花山、马栏河口，拥有稀缺的山、海、河交 汇景观； u交通：交通便利，距机场、火车站、客运码头在10公里范围 内； u配套：项目开发时该区域无居住氛围，生活配套不完善。 10公 里 5公里 8公里 客运码 头 火车 站 机场 30层高层建筑与周边宽阔的广场形成强烈对比，树立标杆形象 u河东区：高层公寓，延山脚排布四栋海景高层，面向河口和星海湾海景 ，最大限度利用山、海、河资源 基地面积：44699.2m；总建筑面积：174180m；绿地率：35% 产品形式：四栋海景高层 层数：地上30F，地下1F u河西区：商服楼，沿河畔排布，与星海广场相邻，商业街与星海广场旅 游活动区域相融。 基地面积：29944.1m；总建筑面积：55046.8m 层数：标准户4层，转角5层 初级阶段 59 本报告是严格保密的。 仅注重产品层面的打造，通过高、大、阔的建筑及户型等物质层面的完善支 撑豪宅价值，在亲海性及私享性方面挖掘不足 客户：全国高端客户、外国 客户、投资客户 价格：均价9500元/，为大 连滨海最高价格，市场高档住 宅价格50008000元/。以 标杆价格形成知名度，奠定大 连海岸第一豪宅地位 将现代风格与欧式建筑元素和地势与海岸景观带相融合，超高超大体量 、全花岗岩外墙、超过百米楼间距、洛可可圆形尖顶 200m以上超宽尺度居室空间设计，强调舒适概念，彰显尊贵气势 运用景观强调元素：外飘窗、景观阳台，户户大尺度开窗，直面一线海景 全进口家具、卫浴、橱具等设备 高档精装修、菜单式选择 豪华多功能会所 温泉入户 智能化布线 五星级酒店式物业服务 景观阳台 项目定位：国际海岸豪宅巨星用欧式高层传达大气，用大尺度、大气势显示奢华与高贵气质 高品质的产品、配套细节和服务 设计大户度空间及景观阳台等观景元素 60 本报告是严格保密的。 中信红树湾 61 本报告是严格保密的。 u与国际知名湾区一一对比，借用其生活体验提升自身价 值，树立项目的滨海富人社区形象，明确区域价值个盘价 值，强调红树湾区域价值； u寻找国外同类型可借鉴案例模式，创建一种全新的物业 类型国际顶级湾区物业，将竞争对手锁定第一级别豪 宅。 中信红树湾：国内首次提出湾区生活理念，通过展示国际知名湾 区的生活，树立项目的滨海富人社区形象，脱离竞争体系，打造 顶级湾区物业形象 红树湾区居住价值未被认知 高级阶段 62 本报告是严格保密的。 l深圳还没有这样一个 纯粹的富人聚居地，只 有红树湾能走出深圳， 成为享誉世界的“富人 聚居区”，红树湾的片 区价值是唯一的 ，无 法比拟的。 对项目价值的思考 区域价值个盘价值 “湾区价值”是中信红树湾的核心价值主张，“中信= 红树湾=湾区物业+湾区生活”是贯彻始终的开发理念 核心战略 湾区物业 + 湾区生活 区域价值的新定义： 中信 红树湾 u重新定义片区：整合周边海湾、公园、果岭 等资源，形成文化的稀缺性，提出“湾区”的概 念，提升自身价值，支撑高端定位 u借用国际知名湾区的生活体验，树立项目的 滨海富人社区形象 u园林、产品设计和社区规划中大量进行产品 创新，打造湾区物业 u现代时尚的大玻璃体售楼处、亮点样板房、 看房通道及现场园林展示 u细节展示体现未来服务品质 u营造休闲开放的共享街区体现未来生活氛围 u组织湾区自驾游、GOLF、酒会等体现高尚 湾区生活 深圳国际化未来 营销展示 63 本报告是严格保密的。 整合周边海湾、公园、果岭等资源，形成文化稀缺性，提出“湾区”的概念 ，但亲海性、专属性的配套设施缺乏，概念大于实质 东：政府规划中的滨 海主题公园，自然生 态红树林 北：华侨城旅游风景 区，“世界之窗”、“民 俗村” 南：深圳湾、红树林湿 地、海和香港天水围 西：沙河高尔夫场 u中信红树湾位于深圳 湾填海区，南山沙河东 路与白石路交汇东南面 ，非一线海景，只能远 观； u北临华侨城主题公园 ，西临沙河高尔夫球场 ，东接规划中的中央公 园，南临深圳湾； u交通便利，配套齐全 ，临近地铁2号线出口， 有较大升值潜力。 周边资源丰富，具有很好的区域形象， 但本项目缺少资源独占性和稀缺性 整合资源，形成红树湾区域文化的 稀缺性 64 本报告是严格保密的。