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葛沽城镇品牌发展战略定位 及2008年推广规划 北京千页堂企业形象策划有限公司 * 解决目前的问题,定位我们的发展思路 q葛沽面临的根本问题是什么？ 今天的葛 沽开发意 味着什么? 葛沽的路 从哪里开 始? 葛沽开发 包括什么? 葛沽需要 干什么? 从哪里来 ？到哪里 去？路怎 么走？ 今天的葛沽开发意味着什么? q葛沽开发的意义 今天的葛 沽开发意 味着什么? 葛沽的路 从哪里开 始? 葛沽开发 包括什么 ? 葛沽需要 干什么? 从哪里来 ？到哪里 去？路怎 么走？ 1葛沽开发对全球生态化进程的贡献 1葛沽开发对中国城市化建设的推动 1葛沽开发对环渤海区域发展的促进 1葛沽开发对天津国际化进程的推进 葛沽开发包括什么？ q葛沽开发战略 今天的葛 沽开发意 味着什么 ? 葛沽的路 从哪里开 始? 葛沽开发 包括什么? 葛沽需 要干什 么? 从哪里来 ？到哪里 去？路怎 么走？ 1葛沽开发的内涵 1葛沽开发相关地区的影响 1葛沽开发的条件 1葛沽开发的战略阶段 葛沽需要干什么？ 今天的葛 沽开发意 味着什么 ? 葛沽的路 从哪里开 始? 葛沽开发 包括什么 ? 葛沽需 要干什 么? 从哪里来 ？到哪里 去？路怎 么走？ 1葛沽的历史使命 1葛沽的角色定位 1葛沽的战略定位 q葛沽的定位 葛沽的路从哪里开始？ q葛沽的战略思路 今天的葛 沽开发意 味着什么 ? 葛沽的路 从哪里开 始? 葛沽开发 包括什么 ? 葛沽需要 干什么? 从哪里来 ？到哪里 去？路怎 么走？ 1葛沽战略重点 1葛沽发展模式 1葛沽分阶段赢利模式 1葛沽的产业选择 1葛沽的核心能力 主要内容 &葛沽开发的意义 &葛沽开发的战略 &葛沽的定位 &葛沽的战略思路 葛沽开发的意义 1葛沽开发对全球生态化进程的贡献 1葛沽开发对中国城市化建设的推动 1葛沽开发对环渤海区域发展的促进 1葛沽开发对上海国际化进程的推进 葛沽 的开发目标 积极的生态系统保护示范工程 通过景观生态工程优化葛沽自然生 态系统，对敏感的湿地生态系统进行 积极保护 健康优质生活模式的人居之地 以景观生态工程、房地产、休 闲产业建设优质健康生活模式的 人居之地 生态住区 生态保护 葛沽 的开发目标 以生态系统为支撑的科研、科教、科 普基地 以生态环境、生物资源为研究对 象的科研活动 以人与自然协调发展为研究目标 的综合性科研活动 以生态资源展示、教育为目的博 物馆、湿地公园等 以自然资本、知识资本为基础的 产业群 以人本生态为主题的休闲旅游 以健康产品、绿色技术为基础 的生态农业 以创意文化为特征的知识产业 以人本生态为主题的房地产业 科教研究 产业发展 从全球城市发展趋势分析，世界城市发展正面临着 一场从传统工业文明走向未来生态文明的环境革命 农业革命工业革命环境革命 村落出现 人类向自然 有组织的索取 城市成为 社会经济核心 掠夺性开发 自然环境 严重破坏 城市发展追求 生态平衡目标 有计划的进行 生态和环境 的保护和恢复 人类与自然 和平相处 协调发展 环境恶化威胁 人类自身生存 破坏力有限 形成 半自然环境 葛沽的自然人文资本 葛沽的自然及人文资本将产生不可限量的人文、生态、科学、美学和经济学价值 生态资源蕴涵巨大生态价值 调节邻近区域气候 净化水并提供水资源 湿地生态系统支撑多样生物 丰富的物种多样性 葛沽的自然人文 资本 海派千年妈祖文化 积淀深厚的人文精神 丰富的妈祖文化遗址 丰富的民族文化资源 “中国民间艺术之乡”的民 族号召 优越的地理位置 蕴涵的发展价值 环渤海区域的核心地带 东北亚著名港口的核心区 由区域特性形成的独特发展 动力源泉 开放政策蕴涵巨大经济价值 联合国计划开发署项目 优秀的领导集体 风、水、光等生态资源 生态经济：21世纪的世界发展潮流 人口、资源 和环境的严 峻矛盾 经济高速发展与 生态环境保护之 间的矛盾 世界性的理论研究 我们共同的未来 发起一场环境革命 超越增长、 阳光经济 自然资本论、 倍数四 环境革命和生态文明著作 经济、社会、环境三 赢的生态文明社会 所谓生态型的现代化问题： 就是通过生态环境优先的原则促 进经济社会发展和生活质量提高 ，而不仅仅是生态环境保护 世界性课题：生态型的现代化？ 世界性课题：探索生态型的现代化 生态型的现代化 葛沽开发 葛沽开发走的是一条 探索积极的生态环境 保护、有效合理利用 生态资源达到可持续 发展的道路 现代化进程 中强调生态 环境保护 通过生态效益创 造现代化所需的 社会、经济效益 绿色农业 绿色家园 绿色乐园 绿色科技 生态经济：21世纪的世界发展潮流 人口、资源 和环境的严 峻矛盾 经济高速发展与 生态环境保护之 间的矛盾 全球性的政府关注 全球：一批生态示范社区 欧盟：绿色欧洲 美国：绿色印章 德国：蓝色天使计划 日本：绿色标志 计划、政策和行动 反思“现代化”生产方式、 消费行为、价值观念和科 学方法。制定各种保护环 境的法令、法规，通过建 立环保机构，加强环保技 术研究开发来治理污染。 所谓经济社会发展的生态化问题：包括 对先发展国家或先发展地区的生态化， 即先发展的生态化或生态再造；二是对 后发展国家或后发展地区的生态化，即 后发展的生态化或生态跨越。 世界性课题：经济社会发展的生态化？ 世界性课题：经济社会发展的生态化 世界性课题：经济社会发展的生态化 先发展的生态化 先发展国家或先发展地 区的生态化，即先发展 的生态化或生态再造 后发展的生态化 后发展国家或后发展地 区的生态化，即后发展 的生态化或生态跨越 葛沽开发 葛沽的开发是在生态跨越 方面担任先行先试的使命 ，将为后发展中国家和地 区探索一条21世纪人和自 然协调发展之路。 在一片未 受污染的 净土将葛 沽开发成 生态绿岛 生态经济：21世纪的世界发展潮流 人口、资源 和环境的严 峻矛盾 经济高速发展 与生态环境保 护之间的矛盾 世界性的产业实践 丹麦：Kalunborg工业园区 美国：Chattanooga工业园区 美国：Choctaw工业园区 美国：Brownsville工业园区 日本：冲绳岛生态园区 生态园区 探索新型环境保护、生态 资源开发、保护和集中利 用的经济发展模式 所谓新型生态园区：是指突破单 一功能，如景观型、产业型或居 住型等，具有复合多种功能的生 态园区 世界性课题：建设新型生态园区 ？ 世界性课题：建设新型生态园区 世界性课题：建设新型生态园区 葛沽开发 葛沽开发走的是一条 集旅游休闲、绿色农 业、创意产业和生态 房地产于一体的综合 型生态园区发展探索 之路 景观型产业型居住型 综合型 农业、旅 游、娱乐 业、创意 产业、房 地产 葛沽开发的意义 1葛沽开发对全球生态化进程的贡献 1葛沽开发对中国城市化建设的推动 1葛沽开发对环渤海区域发展的促进 1葛沽开发对天津国际化进程的推进 世界经营城市发展的一般规律，随着工业化进程的加速，多数 国家城市的水平在30%至70%之间，处于城市化加速发展阶段， 目前中国正处于城市化加速阶段，城市化进程任重道远！ 农村城市化 三国城市化比较 0 10 20 30 40 50 60 70 80 1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 年份 城市化率 日本：1.67% 韩国：1.33% 中国：0.8% 28% 28% 19.2% 56% 75% 36% 中国城市化增长率示意 0 10 20 30 40 50 60 199520002005201020152020 年份 中国城市化率 36% 50% 未来15年，城市化率年增 长1%，就意味着每年有 上千万农民迁入城市 大力建设卫星城、小乡镇 中国政府高度关注的问题三农问题 农村城市化，农业产业化，农民非农化 加快城市化进程是我国面向21世纪的重要选择，也 是全面实现现代化的重大战略课题 “十一五”期间城市化进展速度和“十五”期间大致相当，没有形成 “加速”发展的局面。 一方面为了 在推进城市 化进程中避 免对城市形 成过度压力 另一方面，也说明进一步加快城市化进程非一 日之功，特别是长期的城市化滞后所带来的种 种矛盾的显现及在推进城市化过程中遇到的困 难和阻力，都形成了对未来加速我国城市化进 程的较大压力。 q城市数目继续增加，但增速减慢。从2000年到2005年，我国城市数量由640个发展到 667个，增长4.2%。和“八五”时期相比，增速减慢。 q从行政区级看，截止到2006年，地级及以上城市由213个发展到240个，增长12.7%； 县级市没有增加。 q从地区分布看，东部城市增加10个，中部地区增加13个，西部地区增加4个。 q从城市规模看，特大城市发展最快，增长15.6%，中等城市次之，由192个增加到216 个，增长12.5%。小城市发展缓慢。 农业产业化 产业结构需大力调整农业生产效率低下 2000年北京观光农业总收入18亿人民币 1、2000年农村劳力占全国劳力比例 2、2000年农业GDP占全国GDP比例 我国的农村产业化程度较低、生产效率 低下，产业结构调整和产业化程度提高 是中国农业的必由之路 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 12 1、农产品加工业与农产品产值比 2、加工食品占饮食消费比例 发达国家3.1 中国0.8 发达国家90% 中国25% 三农问题农业产业化 农民非农化 农民问题的关键是增加收入，而增加 收入的关键是增加非农就业机会 农村人口 1% 全国居民消费额 0.19-0.34% 全国GDP 0.5-0.85% 城镇人口 1、农民每年纯收入增长2.1% 2、城市人口每年纯收入增长7% 三农问题农民非农化 城市化进程逐渐依靠第三产业拉动，大城市在城市 化进程中起主要作用 q城市化进程逐渐依靠第三产业拉动。“十五”期间，由工业化推动 城市化进程的势头逐渐减弱，取而代之的是第三产业的蓬勃发展不断 成为推动我国城市化进程的主要动力。 q第三产业就业比重和城市化水平均呈上升趋势，但第二产业在一定 时期内仍占有相当重要的地位。此外，农业劳动力仍占50%左右，从 一个侧面说明我国城市化尚处于初级阶段。 q2005年，地级及以上城市市区总人口达22106.9万人，占市镇总人口的 56.8%，比1995年增加1.4个百分点。同期县镇非农业人口比重只增加0.7 个百分点。从城市规模看，大城市（包括特大、超大城市）人口15532 万人，占市镇总人口的39.9%，比2000年增加1.8个百分点。 q“十五”期间，我国城市群带继续发展，2005年三大城市群创造的 国内生产总值达到28565.2亿元，按可比价格计算，比2000年增长56.1% ，占全国国内生产总值34.9%。城市群规模不断扩大，对周边地区辐射 力进一步增强。这些城市群和城市带吸纳了大量劳动力和高技术人才 ，对推动我国城市化进程起到明显的作用。 21世纪初我国城市化发展展望 q初步预计我国城市化水平15年争取达到和超过50%，这意味着将超速度推进城市化 ，以较短的时间达到发达国家城市化中期发展水平。要实现这一目标，应作好以下 工作： q注重城市体系的发展，积极稳妥的发展小城镇。 q充分发挥中心城市的作用，有计划有目的的发展城市群和城市带。 资料来源：国家统计局 2001 制约城市化进程的主要原因当前导致城市化滞后的主要问题来自推动城 市化进程的动力机制，即推力有余，拉力不足。全国政协委员顾宗棠认 为中国城市化有六个战略重点： “目前，我国的城市化已得到长足发展，形成了较多的城市群 和城市带。然而和国际上先进国家相比，我国还有不少差距 。 转变城市功能定位 坚持可持续发展战略 发挥城市群带的辐射带动 作用 建设国际大都市 确立以大城市为龙头的城 市体系 凸现城市的个性和特色 转变城市功能定位 21世 纪显然 不能应 对 从20世纪50年代初期以来 的很长一段时期里我国绝 大部分城市的功能定位 首先是工业生产中 心 其次是商贸中心和 交通中心 文化、教育、科技 、环境等指标往往 处于次要的、从属 的、无足轻重的地 位 21世纪的需要我国的城市 化建设战略 城市功能定位从产业型向人 本型转变 要从更高层次上改善城市 环境，提高居住质量和服 务质量，把一切为了人作 为出发点和归宿，提高人 的教育水平和科技能力， 保障人的生活、经济、生 态、环境的安全，这也是 从更高层面上满足提升城 市综合实力的需要。 坚持可持续发展战略，发挥城市群（带）的辐射带 动作用 要保持生态环境不被破坏，实 现经济发展与环境保护的双赢 。决不能以牺牲环境、破坏生 态作为城市化的代价。 “保持环境就是保护生产力， 改善环境就是发展生产力” 协调 人口 资源 环境 发展 我国城市化过程中已经形成了包括若干中心 城市和邻近中小城镇的城市群（如长江三角 洲）、沿水陆交通要道次第排列的城市带（ 如长江沿岸城市带）。 另一方面，我国城市化滞后的主要原因是“三 农”问题和城乡协调发展问题，要按照聚集和 扩散双向流动的规律，加快和合理转移农村 剩余劳动力，既重视城市群（带）的发展， 也重视农村小城镇的发展。 建设国际大都市 q经济全球化的现实，需要我国有代表国家的国际性城市来参与世 界分工和国际竞争。世界知名国际性城市均对树立本国形象、加快 本国与世界的经济交流、带动相关地区的经济飞速发展，起到巨大 的作用。 q我国目前除香港外，还没有一个城市真正称得上是国际性都市。 为此，要在整体上提高我国城市在经济全球化过程中的参与度和 竞争力，必须重视发挥若干现代化程度较高的大城市的作用。把 上海、北京、广州等大城市率先建设成为国际性都市，积极谋求 与世界城市接轨，加大这些城市的对外经济合作力度，带动相关 地区的经济迅速起飞。要加强国际间城市的联合与合作，推进国 内国际性城市的培育和发展。 确立以大城市为龙头的城市体系、凸显城市的个性 和特色 q大中城市适合重点发展高科技附加值、无污染、耗能少、运量小 、节水型工业。小城市和小城镇要与大中城市产业发展相配套，根 据自身的自然条件和资源条件，形成产业特色。 q在城市规划建设中，无论现有城市还是新建城市，更多考虑是如 何注重保护和突出城市特色，塑造富有个性的城市形象。 q一个城市要根据自己的资源状况、经济基础、文化背景等，确立 个性鲜明的发展战略。 q每个城市都应根据自己的地域、民族、历史、文化的特点，精心 构思和塑造具有特色的城市形象，使城市的风貌更具内涵和底蕴。 葛沽开发有利于解决中国城市化问题 葛沽开发的理念是从21世纪城市化建设的需 要出发，规划功能定位从产业型向人本型转变 从更高层次上改善城市环境，提高居住质量和 服务质量。 葛沽开发把一切为了人作为出发点和归宿， 提倡生态开发，把提高人的教育水平和科技教 育能力列入主要功能。葛沽开发的可持续发展 理念从更高层面上为上海市城市综合实力增强 提供的广阔的发展空间，从硬环境和软环境上 促进天津市的国际大都市建设。 葛沽开发将可持续发展作为核心理念之一， 以上海中心城市为龙头，拓宽城市带的辐射范 围，以环渤海城市群为依托，加强地区间合作 ，探索一条适应21世纪的小城镇建设道路。 葛沽开发更注重保护和突出区域特色，根据 自身的自然资源和环境优势、塑造富有个性的 区域形象，精心构思和塑造具有健康生活特色 的区域形象，使葛沽的风貌更具内涵和底蕴。 转变城市功能定位 坚持可持续发展战略 发挥城市群带的辐射带动 作用 建设国际大都市 确立以大城市为龙头的城 市体系 凸现城市的个性和特色 国家性课题：三农问题 国家性课题：三农问题 葛沽开发 农村 城市化 农业 产业化 农民 非农化 三农问题 实质 合村建镇，提 高人口集中度 ，促进第三产 业发展 以产业方式提 高农业生产效 率和效益突破 国际技术壁垒 增加农民非 农就业机会 ，增加农民 本土就业机 会 葛沽开发提供了非常难得的探索机遇： 以可持续发展的思 想建设健康优质生 活模式的小城镇， 探索解决农村城市 化的问题； 以加强与国际接轨 的绿色有机食品为 起点，以发展农业 服务业为目标的农 业产业化运作模式 以保护自然生态环境 为原则，以发展创意 文化产业为主发展区 域经济，探索农民非 农化的发展模式 葛沽开发的意义 1葛沽开发对全球生态化进程的贡献 1葛沽开发对中国城市化建设的推动 1葛沽开发对环渤海区域发展的促进 1葛沽开发对北京国际化进程的推进 葛沽开发对环渤海区域地区经济的全球化和可持续 发展具有重要的意义 q葛沽建成后打通沿海大通道加速三地物流，促进投资和经 济合作； q加强天津市的空港海港的国际进出口数量和地位，提升天 津市经贸中心的地位； q葛沽开发创造以第三产业为主的生态城市开发模式，避免 产业重合，促进产业结构调整。 天津北京对周边地 区的辐射作用 天津建设生态 城市的总体目标 环渤海地区主要城 市的经济结构调整 和生态建设 区域资源整合，提高天津以及整个环渤海区域地区的 竞争实力和国际竞争力，加快经济全球化进程 葛沽开发的意义 1葛沽开发对全球生态化进程的贡献 1葛沽开发对中国城市化建设的推动 1葛沽开发对环渤海区域发展的促进 1葛沽开发对上海国际化进程的推进 天津与国际大都市的距离 由国家计委、建设部、中国科学院众多专家、学者完成的 建设部“九五”重点科研项目经济全球化与中国城市发展跨 世纪中国城市发展战略研究指出，目前我国最有经济实力 的大城市（例如，上海、北京、广州也刚刚接近和达到世界 国际性大城市60年代的水平。 以100作为世界城市综合评价标准，天津市相当于世界城市高 级阶段综合指数的20%左右相当于世界城市初级阶段综合指 数的40%左右 从产业结构分析，广州、上海、北京，第一产业的比重，除上海在0.5%以下外，广州和北京两市 的比重分别都在10%左右。而新兴国际性大城市，如新加坡、开罗、圣保罗、汉城等一般只有 0.42%，成熟的国际性大城市只有0.07%；第二产业，尤其是制造业，广州等三市的就业比例都高 达39%，比新兴国际性大城市高出近17个百分点，比成熟的国际性大城市高出近22个百分点；第 三产业的比重更是低于新兴国际性大城市和成熟的国际性大城市，仅为新兴国际性大都市的27% 32%，成熟国际性大都市的15%。从代表竞争实力的主要指标看，金融保险业不到总就业人口 的10%，仅为新兴和成熟国际性大城市的10%左右。 将天津建设成国际大都市的关键 天津要真正实现建设成为国际化大城市的目标，除了需要进 一步提高第三产业的比重，建设一个现代化的中央创意产业区 外，也需要针对并不乐观的生态环境，提高建设高质量、高水 平城市生态环境的紧迫感。 中国主要特大城市综合实力排序 城市 综合实力 现代化 国际化 经济发展 服务业 劳动力 金融资本的 国际交流 排序 总得分 水平 水平 水平 发展水平 素质 国际影响力 水平 1 北京 38.7 7.39 7.78 8.2 7.3 6.4 7.8 9.0 2 上海 37.5 7.03 7.54 8.2 7.1 5.4 8.4 8.4 3 广州 34.0 6.67 6.78 7.0 8.0 5.2 6.4 7.4 4 天津 30.2 5.96 5.84 7.4 5.4 4.6 7.8 5.0 中国企业家2002 要改善城市生态环境，其中，正确处理城市建设与建设国际化 、现代化的关系，人与自然的关系、经济发展与保护生态环境 的关系，是天津能否建设成为国际化大城市的关键。 葛沽的存在为上海跨越工业化城市发展阶段提供了 机会，为实现后来居上超越式发展创造了条件 工业文明 生态文明 处于世界级城市 初级阶段的天津 葛沽的开发是后发展地区超越工 业文明阶段建设未来生态城市的 典范 是大自然送给天津的无价之宝 是生态城市建设模式的理想探索 基地 1、葛沽产业定位：旅游 、休闲、创意文化、房地 产、生态农业、科教 2、葛沽生态开发：环境 保护、以人为本的绿色生 态经济 3、葛沽发展理念：健康 生活、长期可持续发展 4、展示天津城市魅力， 促进国际民族文化融合 5、提升天津城市综合实 力促进国际化大都市建设 主要内容 &葛沽开发的意义 &葛沽开发的战略 &葛沽的定位 &葛沽的战略思路 葛沽开发的内涵 规划宏大长远综合地产概念政府舆论影响多种产业并存 以人本生态为主 题，在规划的区 域进行长达10年 的系统规划和开 发，本质是一场 持久和逐步推进 的造城运动 在葛沽包含多 种房地产概念 ，包括狭义商 业地产、旅游 地产、住宅地 产，地产价值 具有强烈共生 关系，必须区 域整体经营， 才能实现价值 最大化 葛沽的开发受 政府的城市发 展规划、政策 ，以及社会舆 论影响。开发 理念和策略须 符合政府规划 方向、政策和 人本生态环保 等发展趋势 葛沽开发包括 创意文化、生 态农业、旅游 休闲、房地产 等产业，保护 利用葛沽生态 资源，由符合 人本生态趋势 的产业组成综 合性生态园区 葛沽的开发实际是一个符合政府长远规划，符合社会舆论方向，顺应 人类可持续发展要求，以统一理念主题为统帅的区域开发，超出了简 单的地产开发概念。它包括区域理念主题规划、产业规划和开发、地 产规划开发、区域配套规划、区域政府职能规划等 区域主题 规划 产业发展 规划 地产开发 规划 区域配套 规划 政府职能 规划 区域开发 无论区域大小，区域开发首先要做的是为区域确定一 个明晰的主题，以主题统领具体项目规划，争取政府 和社会支持，积聚资本、技术和政策等资源。 超出单一产业功能（如商业或住宅）的区域开发，必 须从所在经济区区间、区内经济布局考虑符合区域主 题的产业规划，形成产业群聚、互补效应。 区域开发的地产开发必须配合区域主题、产业规划、 区域配套和政府职能跟进，积极的环境保护和经济性 开发并进。 不限于专业房产商“借势”的做法，区域开发必须从立足 于区域长远和整体发展，进行区域配套规划，聚集社 会和政府资源“造势”，配合开发进程逐步实施配套。 区域开发时必须从“造城”的角度系统规划政府职能，协 调政府资源，确保政府职能及时跟进。 葛沽区域发展规划宏大长远内容众多 葛沽开发区域开发 实物房地产概念房地产 地段、适用、经济文化、品牌、主题 狭义地产泛地产 限于地产做地产与其他产业嫁接 房 地 产 竞 争 背 景 泛地产开发 多产业嫁接 葛沽的区域开发区别于经济学上的区域开发，葛沽泛地产意义的区 域开发是指：通过对一个能容纳多种产业的区域进行符合政府长远 规划、区域间经济合理分布的主题选择、整体规划，自投资金或联 盟组团进行配套建设，引资进行规划产业项目建设，提升所开发区 域的地产价值，依靠地产、房产来获取收益的一种开发模式。 葛沽区域开发包括综合性的房产、地产开发 分区开发 自成体系 整体协调 搭建平台 组建联盟 汇聚资源 共同发展 统一理念 系统布局 着眼未来 可持续发展 葛沽开发的策略方针 凝炼葛沽文化 树立葛沽品牌 汇聚知名品牌 提升区域价值 系统规划 品牌主导 团状推进 协同开发 葛沽开发的内容 1葛沽开发的内涵 1葛沽开发相关因素分析 1葛沽开发的条件 1葛沽开发的战略阶段 葛沽健康生活的规划目标 q中国生态环境最佳的人居之地 私人农场 私人牧场 湿 地 高 尔 夫 创意文化中心 里维埃拉 级别墅区 生态核 度假别墅区 综合配套 功能区 国际医学医疗区 博物馆 会展中心 如何吸引葛沽开发必须的资源 q赢得客户的根本是努力达成客户需求 葛沽开发需要 的主要资源： q资金 q技术 q政策 q品牌 资源的提供者 ： q投资者 q合作者 q政府 资源提供者关注的是 ： q葛沽的实力 q葛沽项目的吸引力 q资源的提供者是我们开发葛沽的客户 q外部环境条件 q联合国计划开发署在中国的两个课题 示点项目镇之一 q中国国家级小城镇发展改革试点示范 镇 q天津市宅基地换房示范镇 q滨海新区综合配套改革试验示范镇 q国家文化部命名“中国民间艺术之乡” 葛沽系统开发的条件 q企业的实力 强大的资本实力 超大项目的运营能力 一流的人才队伍 企业品牌的影响力 q开发的吸引力 国际领先的开发理念 良好的项目环境 多赢的商业模式 葛沽品牌的影响力 主观条件客观条件 葛沽凭借现有的资金和 实力根本无法启动项目 环境建设，也无法吸引 规模化的外来资源投入 ，更谈不上国际水平的 生态开发。 葛沽开发的内容 1葛沽开发的内涵 1葛沽开发相关因素分析 1葛沽开发的条件 1葛沽开发的战略阶段 葛沽三个战略发展阶段 q三段式开发 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整合资源 规模开发 搭建平台 积聚资源 长期的可 持续发展 二次开发 提升价值 时间 葛沽开发第一阶段需要的准备 q增强葛沽吸引力 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整合资源 规模开发 搭建平台 积聚资源 长期的可 持续发展 二次开发 提升价值 时间 增加葛沽开发吸引力方面 q完善各类规划 q开发理念创新 q制定阶段商业合作模式 q制定长期投入规划（改土治碱、基础建设） q制定区域发展规划 q葛沽概念推广 q争取支持和协作 增强公司实力方面 q理顺体制（农业公司、土地所有权、管控机制 ） q建立联盟（区域内外、市内外、行业内外、国 内外） q建立核心支柱产业 q完善公司管理（业务流程、组织结构、绩效管 理、激励） q建立人才机制（吸引、培养、选拔，外部人才 利用） q树立城镇品牌 （品牌定位、品牌推广） q扩大企业影响力 葛沽三个战略发展阶段 q第一阶段需要的准备 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整合资源 规模开发 搭建平台 积聚资源 长期的可 持续发展 二次开发 提升价值 时间 增强公司实力方面 q理顺体制（农业公司、土地所有权、管控机制） q建立联盟（区域间、区域外） q建立核心支柱产业 q完善公司管理（业务流程、组织结构、绩效管理 、激励） q建立人才机制（吸引、培养、选拔，外部人才利 用） q树立企业品牌 （品牌定位、品牌推广） q扩大企业影响力 增加葛沽开发吸引力方面 q完善各类规划 q开发理念创新 q制定阶段商业合作模式 q制定长期投入规划（改土治碱、基础建设） q制定区域发展规划 q葛沽概念推广 q争取政府及各方支持和协作 资本 实力 增加 开发 吸引 力 建立产业 积聚 企业 实力 资本运作 选择产业 培养产业 对接资本市场 产业平台资本平台 葛沽开发的准备 投资者 合作者 政府 长期投入 - 改良土壤 - 基础设施 示范工程 资本实力 运作实力 一流的人才 企业品牌 财务指标 战略协同指标 行业特性指标 资源需求指标 理念创新 宣传推广 商业模式规划 项目环境 先进理念 葛沽品牌 项目收益 产业链的前后项整合 多产业链条互补 资金 技术 资源 政策 规模效应 利益放大 葛沽第二阶段 q第二阶段规模开发 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整合资源 规模开发 搭建平台 积聚资源 长期的可 持续发展 二次开发 提升价值 时间 整合资源、规模开发 q整合土地资源 q整合资本资源 q整合技术资源 q整合政策资源 q整合品牌资源 葛沽第三阶段 q第三阶段发展 第一阶段 第二阶段 第三阶段 整合资源 规模开发 搭建平台 积聚资源 长期的可 持续发展 二次开发 提升价值 时间 持续发展、提升价值 q产业结构调整 q产业资源整合 q产业区域外的扩展延伸 q二次开发 q价值创新 主要内容 &葛沽开发的意义 &葛沽开发的内容 &葛沽的定位 &葛沽的战略思路 葛沽开发的内容 1葛沽的历史使命 1葛沽的角色定位 1葛沽的战略定位 我们的历史使命 没有葛沽这块土地就没有葛沽 我们的历史使命 津南葛沽的开发 对天津实业 对葛沽 对津南开发 葛沽开发的意义 1葛沽开发对全球生态化进程的贡献 1葛沽开发对中国城市化建设的推动 1葛沽开发对环渤海区域发展的促进 1葛沽开发对天津国际化进程的推进 对津南整体开发的意义 1葛沽开发是津南开发的先行 1相关土地、人、资源的生态化配置 探索知识经营模式 推动天津实业第三次创业 造就天津实业21世纪的战略发展平台 以葛沽开发为契机 实现企业价值最大化 实现管理创新、知识创新 实现人的价值 我们要做什么？想做什么？能做什么？ 我们的原则 4长期可持续发展 4土地价值最大化 4企业价值最大化 我们做什么 我们的历史使命 在葛沽的开发中撬动全球的资源，去完成 那些在竞争环境中似乎难以实现的目标。 积聚、整合资源 4 土地资源 4 资本资源 4 技术资源 4 政策资源 4 品牌资源 我们主要的客户 投资者 4国内、国际 政府 合作者 4同一区域开发商 4其他（影响者） 投资、开发和经营 理念的创新和实践 ；跨行业、跨地区 的资源聚集和整合 ；提供复合生态、 人本主题的生产、 生活服务。 天津21世纪最大的战略发展平台 q以葛沽开发为契机的葛沽的发展对天津来说是21世纪最大的战 略发展平台 q资源平 台 q产业发展平 台 q投资转型平台 q体制改革和创 新平台 q葛沽战 略发展平 台 以知识经营为 核心聚集整合 全球资源 的综合生态 园区 提供 了宽阔的产 业发展空间 由以前的投资控 股型公司的战略 财务投资转变成 为可以进行整体 产业和价值链整 合、产业优势互 补的产业型投资 培养未来企业竞 争力的核心机 制竞争力和体制 创新能力。以葛 沽作为试验田、 孵化器培养创新 经营方式、管理 方式、知识经营 葛沽开发的内容 1葛沽的历史使命 1葛沽的角色定位 1葛沽三个层面的定位 规划设计者：葛沽开发能否吸引外部资源很大程度上取决于能否提出一流的开发理 念。开发能否实现生态、经济和社会三赢的长期可持续发展，规划首 当其冲，而且需要不断在实践中创新、深化，在开发中检验、贯彻落 实。 平台搭建者：葛沽的开发需要巨量的资源，必须从企业的体制、机制、管理、运营 、架构等各方面构建一个能够承纳全球的资金、技术、人才、管理、 品牌汇聚的平台。 资源聚集者：葛沽开发必须走世界领先的开发道路，因此需要站在未来发展的角度 寻找、选择和汇聚世界一流的理念、人才、品牌、技术、管理等资源 ，并且尽可能地需求政府和社会各界的支持来协同开发。 资源整合者：葛沽开发的效果取决于葛沽对内部和外部的土地、资本、技术、品牌 、政策资源的整合。 产业经营者：葛沽开发必须走多产业发展的道路，同时只有多产业发展才能支撑如 此广大地域的发展。葛沽从事多种产业经营，可以加快葛沽开发的进 程，同时实现企业价值的最大化。 产业示范者：葛沽开发会是是投资者、政府、社会各界关心的问题，葛沽必须通过 示范工程和实际运作来增强投资者、政府的信心，才能获取各方更大 支持。 葛沽角色定位 葛沽开发的内容 1葛沽的历史使命 1葛沽的角色定位 1葛沽三个层面的定位 葛沽三个层面的定位 q葛沽现阶段战略定位 创造理念、文化 根据葛沽的独特性塑造区域开发的核 心理念和文化，并在区域开发中不断 丰富、深化、创新。 葛沽三个层面的定位 q葛沽现阶段战略定位 根据核心理念和文化设计规划开发方 案，寻找整合资源，建立合作联盟。 资源聚集整合 创造理念、文化 根据葛沽的独特性塑造区域开发的核 心理念和文化，并在区域开发中不断 丰富、深化、创新。 葛沽三个层面的定位 q葛沽现阶段战略定位 创造理念、文化 资源聚集整合 选择葛沽开发的相关产业构建核心产 业链，通过多产业优势互补和资源整 合，实现企业发展，葛沽开发，文化 传播。 多产业运作 根据葛沽的独特性塑造区域开发的核 心理念和文化，并在区域开发中不断 丰富、深化、创新。 根据核心理念和文化设计规划开发方 案，寻找整合资源，建立合作联盟。 葛沽三个层面的立体定位 q第一层面的战略定位 创造理念、文化 葛沽开发理念， 项目开发理念 设计、规划 创造葛沽开发的理念 创造企业文化 企业文化推广和营销 树立企业品牌和影响力 根据整体开发理念创造每个项 目的开发理念 设计、包装、营销区域开发理 念 建立企业发展模式 根据开发理念完善、深化区域 开发规划 客户及消费群体定位 设计区域发展主题 设计、寻找主题载体满足消费 诉求 葛沽三个层面的立体定位 q第二层面的战略定位 根据规划在区域内、区域外， 国内国外寻找资源，一流的合 作伙伴和投资者。 设计多赢的商业模式吸引合作 者，投资者。 通过示范效应争取更多的资源 和合作。 选择战略合作伙伴 对资源进行整合 土地资源 资本资源 政策资源 品牌资源 技术资源 通过协同平台建立广泛合作 资源聚集整合 寻找资源区内区 外、国内国外 土地、资本、政 策、品牌、技术 葛沽三个层面的立体定位 q第三层面的战略定位 加强现有的农业产业，进行农 业产业化运作，提升产业价值 。 寻找房地产开发项目构建支柱 产业，树立企业品牌，建立企 业核心竞争力。 注意把握相关产业的发展机遇 ，拓宽支柱产业。 选择支柱产业的切入点 建立产业链 根据产业发展战略通过资本运 作将产业链前向后向延伸，加 强产业链，增大盈利空间 根据产业发展战略建立产业链 之间的互补产业，加强产业链 多产业运作 建立支柱产业 产业链前后向延伸 ，不同产业链间互 补 葛沽三个层面的立体定位 q葛沽现阶段战略定位 创造理念、文化 多产业运作 资源聚集整合 葛沽开发理念， 项目开发理念 建立支柱产业 设计、规划 产业链前后向延伸， 不同产业链间互补 寻找资源区内区 外、国内国外 立体的区域 开发定位 土地、资本、政 策、品牌、技术 主要内容 &葛沽开发的意义 &葛沽开发的内容 &葛沽的定位 &葛沽的战略思路 葛沽战略思路 1葛沽战略重点 1葛沽发展模式 1葛沽分阶段赢利模式 1葛沽的产业选择 1产业发展机遇分析 1葛沽的核心能力 葛沽面临三个层面的战略问题 q企业的生存 q葛沽的开发 q企业的发展 各方对问题的关注侧重点不同， 需要得到各方面的支持 q葛沽的高层 q上实的领导 q投资者、合作者、政府 企业的发展方向 企业的发展空间 葛沽的战略： 从未来的长远发展考虑，在生存中求发展。 三个层面的问题是一环扣一环的 现阶段的战略重 点：抓住桥隧未 通的时间机会积 聚实力在葛沽之 外寻找立足点建 立支柱产业，创 立品牌，构建核 心竞争能力，扩 大企业影响力。 葛沽开发战略重点 葛沽的开发从根本上受制于葛沽的综合实力和葛沽项目的吸引 力，葛沽开发策略的根本点是加强葛沽的综合实力，优化公司 可以改善的能够提升项目吸引力的因素。 葛沽 提升企业实力提升项目吸引力 走出去 资金、技术、管理 相互促进 走进来 多种形式 请进来 自力更生 打基础 文化理念不断提升 葛沽战略思路 1葛沽战略重点 1葛沽发展模式 1葛沽分阶段赢利模式 1葛沽的产业选择 1产业发展机遇分析 1葛沽的核心能力 葛沽在葛沽开发的投入产出模式 部分旅游休闲项目建成 部分配套设施建成 葛沽开发理念推广 葛沽知名度和美誉度提升 利好的政策环境 农业上规模、上层次 葛沽开发 开发方案规划、推广、报批 聚集开发所需的各类资源 利用自有资金或聚集资金做配套设 施建设 进行示范产业项目工程建设 招商引资，并管理引资建设的各规 划项目的建设，确保符合整体规划 投入 产出 通过升值地产售卖置换获利 通过商业、旅游房地产获利 通过住宅房地产获利 盈利 通过农业产业化获利 通过旅游休闲项目获利 通过相关产业经营获利 投入产出模式 葛沽开发战略模式 由增强公司综合实力和增强项目吸引力两方面展开，考虑公司必须 聚集、整合众多的资源（资金、技术、政策）加入葛沽开发行列， 同时必须受制于公司不能影响的外部环境条件 战略 模式 1.以增强公司综合实力为目标，在葛沽内外寻找符合葛沽规划原 则的关联产业经营的机会 2.以增强项目吸引力为目标，在葛沽内外进行务虚、务实两类方 式运作，推进土地改良和配套建设，加大葛沽品牌推广力度 双管齐下 多方合作 葛沽开发需面向投资者、合作者和政府整合多种资源，必须有包 括开发规划、理念推广、示范工程、配套建设一系列的行动，在 自有资金不足的情况下，必须考虑多种方式双赢合作，撬动其他 资源方可完成。 分段发展 葛沽开发是持续50年的造城型大开发，从准备、小规模开发、规 模开发到管理维护，持续时间相当长，必须分阶段进行，其中以 桥隧开通时机确定启动的规模开发是最为重要的分水岭。 双管齐下开发战略 增强公司综合实力增强项目的吸引力 商业房地产 旅游房地产 农业产业化 旅游休闲业 文化产业 绿色科技产业 餐饮业 采购平台 酒店业 产业选 择标准 SWOT分析可行 增强企业综合实力 符合葛沽开发理念 属于葛沽关联产业 资本平台、产业平台 开发理念深化 葛沽品牌营销 土地改良 种植林木 示范工程 项目合作策划 配套基础设施 操作原则 合作、联盟 与产业经营结合 与招商进度结合 与具体项目结合 项目基础平台资金/人才/品牌/运作 多方合作开发战略 政府 1.成立合资公司，通过经营关联产业发展地方经济，争取政府支持 2.深入开展葛沽开发规划研究，通过音乐年会、论坛论文、演讲比赛 、征文比赛等方式推广生态理念，提高居民生态保护意识 3.与政府合作出资建立国际民族艺术展示园，提升区域影响力 4.与津南县政府合作举办绿色技术博览会，扩大影响 5.参与、赞助政府发起、支持的生态、环保宣传活动，树立良好公关 形象 6.参与、赞助、支持政府相关部门组织的生态、环保开发考察活动 多方合作开发战略 投资者 1.土地免租方式：对于特定开发项目，实行建设土地一定期限使用权免费优惠， 要求投资者自己完成部分配套设施 2.项目合作方式：与有意进葛沽开发的房地产商合作，利用葛沽项目土地和其在 葛沽外的土地价值折现及部分资金组成项目公司，先行开发葛沽外土地，待时 机成熟再开发葛沽项目土地 3.条件限制低价出售方式：直接将部分项目土地以较低价格售卖给投资者，但附 带投资额和投资时间限制条件 4.分时标价方式：对规划中出售的土地，制订并公布出售的初步时间表，根据出 售时间的地产评估价值分时出售，造成土地涨价预期，刺激现实购买 5.基建参与优惠方式：投资者如果提前参与部分配套基础设施建设，可在实际购 买地时按约定条件享受地价优惠和地段优先权 6.参与土地改良优惠方式：投资者如果提前参与部分土地改良项目，资助植树造 林，可在实际购买地时按约定条件享受地价优惠和地段优先权 多方合作开发战略 合作者 1.科研院校：在科研学校设立葛沽研究基金、生态保护研究课题基金、地产开 发模式创新研究课题基金，采纳百家长短，深化葛沽开发理念研究 2.媒体：与相关媒体合作，资助专题片制作，发布葛沽相关活动新闻，刊登葛 沽相关研究成果，开辟葛沽专栏 3.环保社团组织：与环保社团组织结成同盟，听取对葛沽开发的意见，争取社 会舆论支持 4.与餐饮业合作：开发葛沽理念和标识体系，与餐饮业合作开办葛沽绿色主题 餐厅，推广葛沽生态环保理念，引起社会关注 5.与演出公司和船务公司合作：开办海上游乐音乐会，推广葛沽生态环保理念 ，引起社会关注 葛沽战略思路 1葛沽战略重点 1葛沽发展模式 1葛沽分阶段赢利模式 1葛沽的产业选择 1产业发展机遇分析 1葛沽的核心能力 第一阶段 第二阶段 第三阶段 对葛沽规 模化开发 生存发展 积聚资源 价值创新 走出葛沽 时间 维持生存、积聚资源阶段在时 间上涵盖了城镇建设的相当长 的时间，从空间上则跨越了葛 沽的地理限制。 葛沽分阶段发展战略 葛沽土 地和人 文资源 多年历 史的农 业公司 维持企 业生存 完成葛 沽开发 追求未 来发展 开明领导 最大障碍 ： 资金 以目前资源 ，葛沽要实 现三项任务 ，必须实施 分阶段战略 ，积累各方 面资源，解 决最大的障 碍：资金问 题 现有 资源 目标 任务 第一阶段 第二阶段 第三阶段 对葛沽规 模化开发 生存发展 积聚资源 价值创新 走出葛沽 时间 在葛沽三个顺延支撑的阶段战略中，第一阶段是葛沽目前工作的重点， 公司需在葛沽内外进行运作以维持生存和积累资源。 第一阶段战略目标 葛沽内 围绕土地升值 目标进行运作 利用农业公司 资源进行运作 进入与葛沽开发规划相关的产 业进行运作例如：商业房地产 、旅游房地产、文化产业等 葛沽外 第一阶段葛沽内盈利模式，有三种设想。 1.葛沽完成初步投资环境建设，在此基础上出让部分土地，利用土地 出让所得分步进行基础建设和土地改良工程，通过土地总体价值提 升获取账面盈利； 初步投资环境 规划方案 宣传推广 争取政策 部分基础 建设 出让部分规划土地 现金流入 土地改良 投资基础建设 葛沽土地总体价值增加 葛沽内的 盈利模式 模式一、以地养地、账面盈利 模式一：以地养地、帐面盈利 2. 根据葛沽产业规划进行招商引资，就某些开发项目与投资商组成 项目公司，将项目用地折价入股，由投资商投入资金进行项目建 设，项目建成运营后，公司将从两方面盈利，一是项目运营获取 的股权收益。一是项目运营改善投资环境，将进一步提升葛沽土 地总体价值 。 组建项目公司 葛沽土地总体价值增加股权收益 采取土地折价入 股形式进行项目 招商 项目建设和运营 葛沽内的 盈利模式 模式二、土地入股、股权收益 模式二：土地入股、股权收益 3. 利用既有农业产业资源，进行产业化运作，产业链向前致力于扩 大规模，产业链向后致力于农产品的深加工和对外贸易。公司将 获取产业化的运营收益和葛沽土地总体价值升值的收益 组建农业（集 团）公司 进行农业产业化扩张经营 基于津南地区的农产品规模生产、 统一收购 农产品精加工、深加工 加工品对外贸易 葛沽内的 盈利模式 理顺农业公司 体制 葛沽土地总体价值增加农业产业化盈利 模式三、继承资源、产业盈利 模式三：继承资源、产业盈利 葛沽外盈利模式设想 第一阶段公司在葛沽外的运作，必须不仅从资金积累有助于公司在 条件成熟时规模化开发葛沽，还必须为公司在行业经验、商业模式 、人才队伍以及品牌形象方面对公司开发葛沽进行积累。所以在葛 沽之外选择产业和盈利模式，必须抓住葛沽开发的关键成功因素， 培养公司核心竞争力！ 葛沽开发 成功关键 必须通过先进的开发理念在荒野之地规划美好蓝图； 设计多赢的商业模式，撬动多方资源共同开发； 最终实现葛沽地产价值升值和最大化。 葛沽外的 产业选择 参与商业地块的定位策划和地产开发 商业地块的定位策划服务 独立承揽商业地块的定位策划和地产、房产开 发 模式四：商铺租金、地价升值 就第一阶段葛沽外盈利模式，我们有四种设想。 1.在资金实力有限的情况下，采取参与式为主的商业地块开发，与世 界著名跨国商业公司合作，利用后者的商业判断、资金和品牌影响 力，选择地块，借贷资金，建设商业购物中心，以长期可靠的租金 获取盈利。同时可通过提前圈占周边土地，待升值后出售土地获取 利润。 与著名跨国商业公司 合作、配合商业布局 ，策划建立符合市场 定位的商业购物中心 ，获取长期租赁协议 以长期租赁协议、 其他资产及商业计 划获取银行