富力桃园个案分析.pptx

富力桃园-个案分析,项目介绍,项目基本参数,项目介绍,小区规划,社区水资源与中央商业主街贯穿连通规划打造出一个集生态河道、滨水绿地、社区商业、联排别墅、双拼别墅和高级公寓为一体的中央岛城cld,富力桃园位于青浦新城清河湾路，近漕盈路 社区西、南、北三面由大盈港、城西河和胡渡浜河三条水系环绕 总建筑面积超过28万平方米，容积率约1.2， 规划有双拼、联排别墅、多层、小高层、高层公寓以及社区商业等物业类型，产品类型较为丰富 将公寓建筑分布在马路两旁，别墅建筑临河而建，产品资源配置合理,项目介绍,区位交通,”地铁一通黄金万两“，作为“青浦专线”的17号线将在青浦新城设置4个站点，势必给青浦新城的楼市发展提供引擎和动力 r20号线，即轨道交通2号线延伸青浦新城站也在规划中； 通过沪青平公路或g50，到达市中心大约50分钟左右，自驾车出行相对比较方便,三林成为上海“三桥、一隧、一环”大城市交通网络构架交汇中心，出行条件相对优越，去往城市核心地段以及各大繁华商圈是便利,邻近青浦客运站，方便到达青浦新城区及老城区 公交：青浦7线、青浦三线、青浦二线、沪青高速专线、沪青盈专线、沪北青专线、北青线，公交出行方便快捷 a9沪青平高速公路直通上海城区，距上海虹桥国际机场仅6公里，距上海浦东国际机场40公里。,周边配套,在配套方面，富力桃园与周边项目相比，特殊在于项目规划有社区自建商业，目前已在招商阶段，未来或有助于生活配套的改善,优势 社区临近的青浦城区，教育、生活、商场、医院、银行等市政配套分布比较集中，车行约一刻钟，可以满足居民多层次的生活消费需 是个别墅公寓混合型社区，四面环河，内有2000平米商业区，3000平米会所， 西大云港、河滨花园已建好50%，周边有开心宝贝幼儿园、逸夫小学、尚美中学、青浦实验中学等教育配套 劣势 富力桃园处于青浦城区外围，临近青浦工业园区，周边多农田、河流、动迁房和公共绿地等，生活配套基本为空白,项目自建商业,项目周边,青浦新成熟配套,户型介绍,亮点：双卧与客厅均朝南设计，保证了室内充足的采光，使居住者拥有更加舒适的采光通风享受 在户型内部功能布局上，卧室、客厅与厨卫都围绕餐厅，形成整个居家空间以开放式餐厅为轴心，方便了起居生活 缺陷：入户左手边为厨房和卫生间，大门正对主卧室门，且距离较近,e2户型，2室2厅1卫，面积约86平米,亮点：露台朝南，而且面积较大，建议改造为一个卧室，实现2+1房设计， 餐厅较为宽敞，与北阳台和厨房相接，用餐环境较好，餐厅与客厅布局在入户过道左右两边，起居生活十分方便 卫生间朝北，在设计上，洗手台盆与其他洁具隔开，干湿分开，可保持沐浴之外的场地干燥卫生 缺陷：玄关到主卧之间的过厅部分面积显得有点狭长，空间利用率不高,h1户型，面积88-90平米，南北双露台,户型介绍,f1户型比较突出的一个亮点在于它的卧室、客厅及露台四开间均朝南，超大景观阳台 卧位于进户门最远的位置，保证了卧室的私密需求； 套房设计，自带独立卫生间，居住舒适度高，将主卧门设置为移门或暗门，可以避免正对入户进门的弊端 由于f1户型为一楼户型，附送花园面积，室内的朝南露台面积虽然不大，但多变实用,f1户型，面积127-129平米，3房2厅2卫,g1户型，面积148-153平米，3+1房2厅2卫,g1户型在功能布局上，做到了清晰的动静分离，活动区与休息区有了清晰的分割，互不影响，提升生活品质 进门左手边首先是入户花园的位置，面积约14平米，朝南开窗，使得这片区域比较明亮 主卧自带的独立卫生间占用了主卧室内的部分面积，内部空间较为局促，而另外一个次卫，空间却要宽敞很多，显得比较浪费，有点主次不分,销售情况,2010年1月，推出240套房源，均价13000元/平方米 项目于2011年10月份推出158套联排和双拼别墅，面积约为200-300平 米，总价约400-600万/套。 2011年12月又加推400多套，此次为第六次开盘，为公寓房源 在户型中87-90的三室去化最大，为54.8%，其的房率较高，而且附加值较大 自12月13日开盘来，成交195套，成为当周成交冠军，均价10637元/，和此前价格相差较大,营销推广,富力桃园已于12月7日开盘。推出65-135平米1-3房、89-129平米花园洋房，均价26000元/平，vip客户单价减600元，总价减40000元。 项目前期推出购房季活动，以优惠吸引客源。,项目广告从分三个阶段推广，整个广告每个阶段的诉求点不同并且循序渐进。 每个阶段广告诉求点： 产品特征（产品基本认知）-轻轨交通（产品区位） -价格优惠（促销）-市场反应（提高认可度）,媒体诉求：,营销策略：,小结,优势 1、依托新城规划及17号线，区域未来发展前景看好； 2、富力桃园规划体量大，物业形态齐全，多期开发建设之后已趋于成熟； 3、英式建筑风格明显，突破了青浦城区中式或欧式住宅风格的传统； 4、交通出行不管自驾还是公交，都比较方便； 5、社区规划有自建商业，且靠近青浦城区