（公共管理专业论文）基于城市规划的房地产开发规模优化研究.pdf

摘要 摘要 房地产业是我国的支柱产业之一，城市规划是一个城市房地产业发展的 “龙头 ，指导和制约着城市房地产的开发，同时城市规划的蓝图又要靠房 地产开发来实现。随着城市化进程、房地产业与城市规划的快速发展，国家 对房地产市场宏观调控的加强，城市规划和与房地产开发之间也随之存在许 多问题，尤其是房地产开发规模的问题。 城市规划与房地产开发之间存在宏观与微观、整体与局部、长期与短期 的关系。二者相互联系相互依赖，谁也离不开谁；同时二者间存在相互影响、 相互制约的机制。城市规划是房地产开发的基础，没有城市规划，无从谈起 房地产开发，只有城市规划好了，才能为房地产开发提供舞台。 论文结合未来我国城市规划和房地产发展的需要，理论与实践相结合， 为增强其理论性、系统性和针对性，论文对国内外城市规划、房地产业发展 做了综述，总结了城市规划、房地产开发的相关理论和经济控制论，为下文 进行房地产开发最优规模的研究提供了理论支撑。 论文最后用房地产开发规模最优化决策模型和房地产开发规模控制模 型，从定性和定量的角度分析了这两个模型的简便性和可实用性。同时说明 了只有确定一个城市最优的房地产开发用地规模，才会对一个城市和房地产 开发市场的发展起到促进作用，才能维持房地产市场供求平衡。 关键词：房地产开发，城市规划，最优规模 a b s t r a c t ab s t r a c t c h i n a sr e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e sa n dt h ec i t yp l a n n i n gw h i c h g u i d e st ow e a rt h ed e v e l o p m e n to ft h ec i t yr e a le s t a t ew i t hc h e c ka n ds u p e r v i s i o ni s t h e g r o u pl e a d e ro f ac i t yr e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p m e n t ，a n dt h eb l u ep r i n to f t h ec i t yp l a n n i n g w a n t st ob ec a r r yo u tb yt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta g a i ni nt h em e a n t i m e b e c a u s et h ec i t yt u mt h ep r o g r e s s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h ef a s td e v e l o p m e n to f t h ec i t yp l a n n i n g , n a t i o nt ot h er e a le s t a t em a r k e tm a c r ov i e wa d j u s t st oc o n t r o lo fs t r e n g t h e n ， c i t yp l a n n i n ga n da l s oe x i s tm a n yp r o b l e m si m m e d i a t e l ya n do f t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ， i st h ep r o b l e mt h a tt h er e a le s t a t ed e v e l o p ss c a l ep a r t i c u l a r l y b e t w e e nt h ec i t yp l a n n i n ga n d t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tv i e ww i t hm a c r o s c o p i ca n dt i n ye x i s t e n c e ，w h o l ea n dt h ep a r t ， l o n g - t e r ma n dt h el a yp a r t i c u l a re m p h a s i so no fs h o r t t e r mr e l a t i o n t h ec i t yp l a n n i n gi st h e f o u n d a t i o no ft h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，h a v i n gn oc i t yp l a n n i n g ，h a v en of r o mt a l ka b o u t t h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，o n l yh a v eac i t yp l a n n i n gt ol i k e ，t h e nc a np r o v i d es t a g ef o rt h e r e a le s t a t ed e v e l o p m e n t t h et h e s i sr e s e a r c h e sr e l a t e dt h e o r i e st oc a r r yo nar e s e a r c ht ot h ec i t yp l a n n i n ga n dt h e r e a le s t a t ef i r s ta n ds e c o n d l ya n a l y z e do u rc o u n t r yc u r r e n t l yt h ec i t yp l a n n i n gd r a wu pt h e i n f l u e n c et od e v e l o pt h es c a l et or e a l e s t a t e ，f i n a l l y , f r o m t h em a c r oa n dm i c r ov i e w r e s p e c t i v e l y , a n du s eq u a n t i t a t i v em e t h o d ，d e v e l o p st h eo p t i m u ms c a l eo fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n ta n d t h ef a c t o r sw h i c hi n f l u e n c er e a le s t a t e d e v e l o p m e n ts c a l e i t i s a d v a n t a g e o u st ot h ec o n t r o lw h i c hr a i s e sac i t yp l a n n i n gs e c t i o nt od e v e l o ps c a l et ot h er e a l e s t a t ea n dm a n a g e m e n t ，a n di ti sa l s oa d v a n t a g e o u st oc o n c e r t e d ，s u s t a i n a b l ea n dh a r m o n i o u s d e v e l o p m e n to ft h ec i t yp l a n n i n ga n dr e a le s t a t e k e y w o r d s ：e x p l o i t a t i o no f r e a le s t a t e ；u r b a np l a n n i n g ；o p t i m u ms c a l e i nt h ef i n a l i t y , t h ep r o b l e m sr e q u i r i n gf u r t h e r s t u d i e sa r ed i s c u s s e d i i 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务；学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版；在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者徘萨孵 哆年岁月多日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名： 学位论文作者签名：伽 年月日年月e 1 同济大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，进行 研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文 的研究成果不包含任何他人创作的、己公开发表或者没有公开发表的 作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集 体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任 由本人承担。 签名： 、l ， 年；月6 e t 第l 章绪论 第1 章绪论 1 1 论文选题背景 学术界对城市规划的定义大体上也可以分为两类。一是作为一项规划方案 或安排，侧重从静态的角度表述，如建设部城市规划司定义为：“城市规划是指 为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展 方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安 排。”二是将城市规划作为特定的过程或程序，侧重从动态的角度来表述，如著 名城市规划专家霍尔( p e t e rh a l l ) 就认为，现代城市规划工作是“一种连续的 工作程序，通过这种程序可以寻求所设想的城市体系合适的管理方法，继而通 过检测其效果，以观察管理工作能有多大作用，还需要作些什么补充修正。”另 一位台湾学者则认为，“城市规划是对都市内所有人与物作适当的安排，使全社 区的发展能在正当的秩序下进行，以增进全社区的福利。它是一种控制土 地使用及规划公正福利的预定程序。” 综合以上关于城市规划的定义，笔者认为城市规划是建立在土地和空间资 源等物质载体之上的一项实践活动，旨在引导、协调城市朝特定的目标发展， 它本身也是对城市资源进行配置的手段，体现了一定的社会价值。城市规划体 现了以下的内涵：要根据现实的社会经济发展、区位、资源等具体条件，确 定城市在一定时期内发展的方向、目标和规模1 ；根据城市发展的目标，从城 市的整体利益和长远利益出发，合理和有序地配置城市空间资源；通过空间 资源配置，提高城市的运作效率，促进经济和社会发展；确保城市的经济和 社会发展与生态环境相协调，增强城市发展的可持续性；建立各种引导机制 和控制规则，确保各项建设活动与城市发展目标相一致；在城市发展中要坚 持社会公平、公正，不能为一时的眼前利益而牺牲弱势群体的利益。 城市规划是城市建设与发展的“龙头 ，城市规划是房地产开发的基础，没 有城市规划，房地产开发就无从谈起，只有城市规划好了，才能为房地产开发 提供舞台。总的来说，城市规划是政府行为，而房地产开发规划则是企业自身 的商业行为。但商业行为综合各方面的因素，才可能达到综合开发的功效。房 地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境 1 【英】埃比尼泽霍华德明同的田园城市【m 1 北京：商务印书馆，2 0 0 0 年 第l 章绪论 的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配 套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面1 。因此，从政府以及城市规划 作为一种政府行为的角度来尝试研究和分析房地产开发规划是很有必要的。 中国房地产市场大致可分为以下三个阶段： 第一阶段：1 9 7 9 - - 1 9 9 1 年，中国房地产市场复苏成长。1 9 8 0 年4 月，邓 小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的 改革。1 9 9 0 年，中国国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，再加上浦东开发开放的带动作 用，1 9 9 1 年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。 第二阶段：1 9 9 2 - - 1 9 9 7 年中国房地产市场初步形成。1 9 9 2 年初，在邓小 平南巡讲话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。1 9 9 2 年，房地产开发投 资7 3 1 亿元，同比增长1 1 7 5 ；土地开发面积2 3 3 4 万公顷，同比增长1 7 5 2 。 1 9 9 3 年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这 一期间，全中国商品房开发投资额同比增长1 4 3 5 ，新开工面积同比增长1 3 6 ， 房地产开发企业接近2 万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告 别疯狂，迎来理性。1 9 9 4 和1 9 9 5 年，中国房地产开发投资额分别只比上年增 长了3 1 8 和2 3 3 ，1 9 9 7 年更是出现了负增长，为一1 2 。 第三阶段：1 9 9 8 年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的 鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，泡沫 成份己得到有效控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取 了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期。近十 年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模 化程度也同益提高。其中，2 0 0 7 年，房地产施工面积为5 6 3 亿平方米，同比 2 0 0 6 年增长2 0 1 ，新开工面积为1 1 5 亿平方米，同比2 0 0 6 年增长1 4 3 ；竣 工面积为9 9 亿平方米，比2 0 0 6 年上升1 2 8 个百分点。由图1 - 1 可知，按用 途分房地产开发规模增长趋势最为明显的是商品住宅开发规模，2 0 0 7 年商品住 宅总开发规模为2 4 5 亿平方米，同比2 0 0 6 年增长1 6 2 ；商品住宅新开发规模 为7 6 7 亿平方米，同比2 0 0 6 年增长1 1 8 ；竣工规模为7 亿平方米，同比2 0 0 6 年增长为1 5 4 。别墅、高档公寓，办公楼，商业营业用房开发规模1 9 9 9 2 0 0 7 1 夏南凯城市经济i n 市开发【m 】北京：中国建筑t 业出版社，2 0 0 3 2 张也新房地产业与城市发展( 硕上论文) 【d i 人连：东北财经人学，2 0 0 3 2 第1 章绪论 年也呈增长趋势，但增长幅度较为缓慢。经济适用房开发规模从1 9 9 7 - 2 0 0 1 年 呈增长趋势，但2 0 0 1 2 0 0 7 年呈下降趋势。 8 0 0 0 0 6 0 0 0 0 4 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 1 9 9 9 - 2 0 0 7 我国房地产开发规模变化趋势 。i 。 z r 多多_ l 擎窜妒梦萨妒梦梦梦 时间 图卜11 9 9 9 2 0 0 7 年我国房地产开发规模变化趋势 资料来源：1 9 9 9 - 2 0 0 6 年数据来自2 0 0 7 中国统计年鉴，2 0 0 7 年数据来自网络 在大规模开发的现状下，也存在诸多问题，总结如下：首先是，开发规模 过大导致商品房空置现象仍比较严重，从2 0 0 5 年上半年起，空置住房的面积不 断上升。所谓空置住房就是新建的住房没有卖出去，供大于求。全国范围内空置 一年以上所占比重超过6 0 。到2 0 0 5 年6 月末，全国商品房空置面积1 0 4 亿平 方米，同比增长7 9 ，而去年同期仅增长0 2 。其中，空置商品住宅5 8 8 4 万平方 米，增长2 2 ；办公楼空置面积7 1 0 万平方米，增长4 ；商业营业用房空置面积 2 8 7 8 万平方米，增长2 1 。从空置时间来看，空置时间在一年以上的商品房为6 2 8 7 万平方米，所占比重为6 0 6 ，比去年同期增加2 1 个百分点。商品房空置面积的 增加主要是从今年5 月份开始，商品房销售面积的增速放缓，但同期房屋开发和 竣工面积的增速加快，上半年，销售增幅慢于竣工2 3 个百分点，而去年同期是销 售快于竣工1 0 7 个百分点；2 0 0 0 2 0 0 2 年商品房的空置率分别为1 6 7 ，1 5 4 第1 章绪论 和2 6 ，超过1 0 的国际警戒线； 其次是，工业用房、住宅、写字楼、商业用房等开发规模比例不当，房地 产市场供求不平衡1 ；城市规划思想落后并滞后房地产项目开发，将没有编制控 制性详细规划的土地就出让给开发商；规划缺乏透明度，市民知情少，一些大 型公共基础设施建设缺乏远景规划，不确定因素多；新区开发规模过大、旧城 更新改造举步艰难；城市用地结构不合理，土地开发强度方面矛盾突出，用地 功能配置缺乏弹性。 1 2 论文研究的目的和意义 1 2 1 研究的目的 城市规划是房地产开发的基础，没有城市规划，房地产开发就无从谈起， 只有城市规划好了，才能为房地产开发提供舞台。城市规划对房地产业的发展 应该发挥主导性管理职能，房地产业具体的开发工作是城市规划的一种有效的 实施过程。 论文研究目的就是，把城市规划基本内容、理论同房地产开发规模相结合， 分析、研究在城市指导下房地产开发规模存在的问题，论文正是在对二战后西 方城市和国内城市规划思想的发展以及国外房地产业发展的理论和国内外城市 规划和房地产开发的理论基础进行研究的基础上尝试性的对影响房地产开发最 优规模的若干问题进行了研究，并提出了探究房地产开发的最优规模的重要性， 有利于促进城市规划与房地产市场发展的良性互动和以规划为“龙头”，引导房 地产业健康可持续发展。 1 2 2 研究的意义 2 1 世纪的中国房地产市场面临着多种机遇和挑战，已不能象过去那样盲目 投资，靠“短线 定位，而在通过市场竞争定位推动房地产市场健康有序发展 的过程中，城市规划又要起着重大的引导和制约作用。2 1 世纪又是知识经济和 信息化时代，要想弄清和解决房地产业发展与城市规划中存在哪些矛盾和问题， 就必须利用知识经济和信息化时代给我们提供科学的理论基础和现代化的信息 叶嘉对我国房地产业发展现状与入世影响的分析及对策( 硕士论文) 【d 】北京：对外经济贸易大学，2 0 0 3 4 第l 章绪论 系统去深入分析当今的城市规划和房地产业。随着城市化的加快、城市规划“龙 头 作用的凸显，研究房地产开发最优规模不仅对房地产开发商，尤其是从政 府角度出发，对于制定城市规划和对城市土地进行最优化利用、供给的相关政 府部门来说，具有很强的社会、政治、经济意义。 1 3 论文架构 影响因素分析- - 斗 相开 案 关发 例 理规 分 论模 析 研模 与 优 究 相关性分析啼 型 化 图l 论文研究架构 注： 对城市规划和房地产开发相关理论进行了研究； 对目前我国城市规划编制体系对房地产开发规模的影响进行了分析； 从宏观角度，用相关性的方法对影响我国房地产规模的因素相关性进行了研究； 从微观角度( 一个城市) ，用定性和定量的方法从不同角度对房地产开发的最优规模进行 了研究； 基于城市规划，对房地产优化开发提出建议。 1 4 论文研究方法 论文主要采用定性与定量相结合的研究方法。论文在进行城市规划和房地 产开发最优规模的研究时，利用收集的资料，对影响房地产开发规模的因素进 行了相关性分析，并运用数学模型对房地产开发最优规模问题进行研究。 5 第2 章相关理论综述 第2 章相关理论综述 2 1国内外城市规划的理念概述 西方的城市规划起源于解决1 9 世纪末资本主义工业城市的种种环境恶化问 题和社会问题。在不同的历史发展阶段，城市规划作为城市公共事务的一个组 成部分，在社会变革中扮演着不同的角色影响着社会。同时，城市规划也在逐 步为社会所改造，其中城市规划思想的几个重要转变是： ( 1 ) 城市规划从“物质形体设计 转变到崇尚系统分析方法( s y s t e m a t i c a n a l y s i s ) 的理性决策过程( r a t i o n a lp r o c e s so fd e c i s i o n - - m a k i n g ) 的科学性 规划1 。由“艺术 到“科学”：城市规划的“物质形体设计传统转向系统 理性的城市规划。 ( 2 ) 规划从“蓝图式 实质性规划逐步变为“过程中 规划，经过7 0 8 0 年代的发展，诸多学者认为城市规划师并非仅仅是扮演有一技之长的专业人员 角色，通过自己的主观意识和价值体系来进行城市规划；规划的这种技术性角 色应该转变到在公共事务中，扮演汇集群众意见和协调不同利益团体的角色。 后来的“联络性规划 ( c o m m u n i c a t i v ep l a n n i n g ) 以及“倡导性规划 ( a d v o c a c y p l a n n i n g ) 等就是在对城市规划的反省中出现的城市规划新思路2 。从技术性 角色到“管理者 和“联络者”：城市规划从实质性规划到更为过程性规划的过 渡。无论是以传统的“物质形体设计”理论为主导的城市规划，还是系统方法、 理性决策过程的“科学 城市规划，都认为城市规划师必须具有规划人员必须 具备的相关技能和知识。只有这样，他才能参与到城市规划业务中去。2 0 世纪 6 0 年代，规划学界同时意识到城市规划本质上是一个价值判断、具有浓厚政治 色彩的过程，与纯粹意义上的科学城市规划迥然不同。3 2 0 世纪7 0 8 0 年代以来， 城市规划师注重公众参与，协调土地开发中不同利益集团的利益关系。 ( 3 ) 以后现代主义规划思潮占主导地位的多元论规划思潮对现代主义的城 市规划思想起了很大的冲击，使得“城市规划思想处于划时代的转变时期”一 一后现代思想与多元论对城市规划理论的发展。后现代主义认为，城市是一个 由多元空间、多元关系网络组成的以人为参与主体的多要素复合空间。它决不 1 【美】约翰m 利维现代城市规划( 第五版) 【m 1 北京：中国人民大学i l ：版社，2 0 0 3 年 2 【法1 让p 拉卡兹城市规划方法【m 1 香港：商务印书馆，1 9 9 6 年 3 【美】詹姆斯n 罗两瑙没有政府的治理【c 】南昌：江西人民出版社，2 0 0 1 年 6 第2 章相关理论综述 是现代主义因果关系的直线型思维所能把握和左右的。无论是亚历山大，文丘 里，还是雅各布，与现代主义城市规划学者如柯布西埃、霍华德等倡导或包含 的简洁、秩序的城市规划思想相比，一个共同点是追求城市中的“复杂性、多 样性 特征。1 但这些建筑设计或城市规划中对“多样性 的追求，远远不能概 括后现代主义的全部。 萨德尔考克( l e o n i es a n d e r c o c k ) 首先对现代主义城市规划和后现代主义城 市规划思想进行了比较，认为有两个很显著的对比：一个是涉及规划的本体论 基础，另一个是关于城市规划的价值或标准理论。 此外，女权主义、结构主义、马克思主义和人文主义等多种思潮都在城市 规划中发挥着一定的作用，丰富、完善了城市规划的思想理论体系。战后，发 达国家进行了大量的城市建设，无论在改建旧市区或建设新城市的过程中，从 功能上来说，都取得了很大的成效2 。但是，有些老问题虽有所缓解，新问题又 层出不穷。这就促使人们反思，开始更深入地思考城市的本质，包括重新认识 那些原来以为是“天经地义”的某些城市规划的观念、原则和方法。因此，2 0 世纪6 0 年代后，现代城市规划观念又经历着一次新的演变。直至今天，这种演 变仍在发展之中。这些观念的演变主要表现在下列方面3 ： ( 1 ) 社会经济因素与城市规划的结合； ( 2 ) 对城市结构的深化认识； ( 3 ) 用环境的观点规划和建设城市； ( 4 ) 对城市规划性质与方法的重新认识。 关于规划的方法论，不能不提到2 0 世纪6 0 - - 7 0 年代后，引入和运用了控 制论、系统论、信息论和很多数学方法以及计算机技术。这些理论和方法使规 划师获得了一种前所未有的武器和手段，来进行各种社会经济的发展预测和模 拟，对方案进行分析和优化。这种方法把定性分析和定量分析结合起来，使各 种动态规划成为可能。毫不夸大地说，近2 0 多年来城市规划方法和技术的提高， 已使今天的城市规划展现出一种全新的面目。 不难看出，从1 9 世纪末以来，大致1 0 0 年左右，城市规划经历了以理想主 义、功能主义为主的时期，到第二次世界大战后又趋向人文主义与现实主义。 1 【英】k j 巴顿城市经济学【m 】北京：商务印书馆，1 9 8 4 年 2 曹康，顾朝林西方现代城市规划史研究与酬顾【j 】城市规划学刊，2 0 0 5 ，( 1 ) ：5 7 - 6 2 3 【炎】约翰m 利维现代城市规划( 第五版) i m l 北京：中国人民人学i 1 版社，2 0 0 3 年 7 第2 章相关理论综述 观念演变的方向，愈来愈使城市规划“进入 现实的世界，面对现实的问题， 研究现实的对策和方案，这也许是当今现代城市规划的一个主要特征。 中国的城市规划，今天已处在一个必须进行观念演变的关键时期。2 0 世纪 5 0 年代，我国的城市规划从苏联引进了整套的规划理论和方法。这种规划模式 是与“产品经济和集中统一计划的体制，平均主义的、福利型的生活设施标 准，以大型工业项目为主体的建设方式相适应的。它的主要特征是重布局形式， 重功能分区1 。这样的城市规划观念和方法，与今天我国社会经济条件的巨大变 化，在很多方面已经显得很不适应了。 根据近几年的观察，我国的城市( 包括它的职能、结构、机制) 和城市规 划已经出现和将会出现的变化是多方面的，有些则是很深刻的。 ( 1 ) 中心城市职能向多重性发展 商品经济的发达，城市中心作用的强化，引起很多原来以产品经济为主的， 所谓“生产性”的城市职能向多重性发展变化。工业虽然仍是多数城市的主要 职能，但是商业、贸易、金融、管理、信息、运输、旅游等职能正在发展。城 市中增加大量与之相适应的设施，不但需要空间和土地，而且一定程度上改变 着城市的布局结构。 ( 2 ) 人口结构的变化和流动化趋势的发展 城市人口的职业结构是城市经济结构的反映。过去，城市人口职业结构的 特点是，劳动人口比重高；劳动人口中工业职工比重大( 平均5 0 一6 0 ，发达 国家一般为3 0 - - - 4 0 ) ；人口流动性不强。近几年的变化是，劳动人口中从事第 三产业和集体、个体经济活动的有所上升，工业入口占劳动人口比重在一部分 城市有下降的趋势。突出特点是人口流动性增强。近几年大城市流动人口逐年 增长，一般达常住人口的2 0 - - 2 5 ，而流动人口中的5 0 , - - 6 0 是从事各种经济 活动的。这种现象既是改革、搞活的结果，也是我国特定条件下城市化进程的 产物。它对城市规划的影响，值得进一步研究。 ( 3 ) 规划标准的多层次化 平均主义的、福利型的规划标准显然己不能完全适合今后的情况了。市场 机制的作用，多层次( 高、中、低档) 的需求，住宅商品化的实施，显然已不 可能采用统一的标准。即使基本的生活设施可以规范化，但标准也应适当地多 层次化。至于受市场需求调节和受城市特定职能影响的设施项目，则是不可能 1 李- g i 告中西近代城市规划比较综述i j 】城市规划汇刊，2 0 0 0 ，( 1 ) ：4 3 讲 8 第2 章相关理论综述 统一的。今后城市中各种生活和公共设施，似乎可以区分为基本性的、引导性 的和市场调节性的等多种类型。 ( 4 ) 空间结构的扩展化与复合化 城市( 特别是大中城市) 的空间结构由于城市经济活动和交通联系的开放 性，城乡之间愈益密切的结合，必然会趋向开放与扩展。传统观念上的“块状” 大城市，向地区性的城镇集聚区这种空间形态发展，是不可抑制的客观趋势。 港口、航空港、高速公路等设施的加速建设，会进一步加剧这种趋势。重工业 由于污染环境和市区土地费用高等原因，会趋向远离市区发展。城市工业区会 适当趋向小型化、分散化，一部分工业甚至可以紧靠居住区。 土地的精细使用，会带来空间结构的复合化。在一些大的中心城市，由于 商品经济的发展和市场需要，会出现办公、商业、娱乐、居住等多功能综合发 展的地区，即类似英、美等国的“中央商务区 ( c b d ) 。不应把各种农贸市场、 集体和个体性的商贸网点视作“临时建设”，而要为它们的发展和完善创造必要 的条件，因为它们将是城市生活中长期存在的“现实 。 ( 5 ) 城市发展机制的多元化 过去主要依靠国家投资，按集中统一计划来建设城市。今后除了某些由国 家重点建设项目兴起的新城市外，这种模式对于现有大中城市已成为过去( 其 实这些城市过去也并非完全如此) 。城市的发展将依靠多种多样的“动力，包 括国家的( 中央和地方) 、集体的、个体的、合资的、外资的以及其他可能得到 的一切力量，并且采取一切可能采取的方式。城市的基础设施建设则主要依靠 税收、土地使用费和对公共设施的各种有偿使用的收入。多渠道、多元化的资 金来源带有一定程度的不可预见性。这就必须改变过去建立在集中统一计划概 念上的城市规划作法和某些管理体制。 ( 6 ) 规划方法的改革 过去，我国城市规划的基本方法是“计划方法 和“设计方法”。即按照国 民经济计划和区域规划来确定城市的发展依据( 计划方法) ，然后依据一定的发 展任务在空间地域上进行布局或布置( 设计方法) 。近几年已发展到运用“分析 方法”、“预测方法 和“论证方法 来补充以上两种方法的不足。这几种方法 的综合运用，可以基本解决城市战略性发展的规划问题( 主要是城市地区规划、 总体规划及各种专项规划、分区规划等) 。 ( 7 ) 规划管理的强化 9 第2 章相关理论综述 随着商品经济的发展，尤其是房地产开发等各种经营的搞活，片面追求经 济效益，着重短期行为的趋向会有所发展。这就更加需要严格的规划管理。首 先是加强规划的法制建设，用各种法规作为管理的手段。实际上，管理不应仅 是规划的“机械”实施，而是规划的继续和具体化。尤其在资金渠道多元化， 建设过程不可能高度统一的情况下，城市的物质形体环境往往是通过经常性的、 规划管理的指导( 或引导) 实现的。从这个意义上讲，管理也是规划。 ( 8 ) 重要的是观念的演变 今天，人们希望把城市建设成经济上充满活力，环境质量好，流通效率高， 管理完善的、社会化的现代城市。规划师应该为此而奋斗，树立一种辩证唯物 主义的“规划观，应认识到永恒不变的规划思想是不存在的。完美无缺的规划， 如同“完人 一样，实际上也不存在。没有必要全盘否定或抛弃所有原来的规 划原则、阶段、程序和做法。保留那些至今仍然适用的东西，但是必须不断地 改革和更新那些已经和目前形势不相适应的东西。应该抛弃“一次规划”论和 “规划一成不变 论。对于那些习惯于凭借权力随意改变规划的人，应强调经 过批准的规划具有严肃性。但是城市规划终究必须有一定的弹性或灵活性。城 市结构的主要构架是不能轻易变动的，但是需要较长时间来逐步实现。很多规 划内容，是具有一定的可塑性的。 2 2 城市规划相关理论 城市规划理论分为区位理论和规划理论。 区位理论是社会化大生产发展及其分工的产物，随着社会分工的不同和专 业化生产的加强，工业生产力的空间布局问题愈来愈引起人们的关注，区位论 就是在这种历史背景下产生的。区位理论是研究生产力空间布局及其相互作用 关系的学说1 。区位，从狭义上讲，是指特定地块( 宗地) 的地理空间位置及其与 相邻地块的相互关系。从广义上讲，是指社会经济等活动在空间分布的位置， 既包括自然地理位置，也包括经济位置和交通区位，三种位置有机联系，相辅 相成，共同作用于地域空间，形成土地区位的优劣差异。城市土地区位，其主 要内涵是指某一街区或某一地段与周围环境事物的相互关系，它对城市土地整 体效益的发挥起着极其重要的作用。随着工业化、城市化的发展，城市土地区 1 r o b e r tf r e e s t o n e u r b a np l a n n i n gi nac h a n g i n gw o r l d ：t h et w e n t i e t hc e n t u r ye x p e r i e n c e 【m 】，2 0 0 0 1 0 第2 章相关理论综述 位也产生日新月异的变化，对城市发展既有正面推动影响，也有负面的抑制作 用，城市区位的这种双重作用要求对城市不同地段的区位发展要有预见性、前 瞻性，要自觉地根据经济、社会、生态的要求，通过旧城改造、新区建设、设 施完善等规划措施确保地价保值甚至增值。对土地经济收益而言，区位因素有 以下几方面的影响。 ( 1 ) 通达性，也称接近性，指到达某特定土地区位的交通运输条件，由空间 距离、花费时间和费用来反映1 。这关系到生产所需材料采购成本与产品销售成 本问题，也是及时获得市场信息和确定决策方案的关键问题。通达性高的区位， 进出更加便捷，其土地使用竞争性增强，因此，土地利用方式趋向集约化、高 密度利用土地，导致高集聚效益和高额租金，从而产生区位经济效益，提高土 地收益，提升地价。 ( 2 ) 中央商务区c b d ( c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ) 的位置具有最高的中心 性，是对城市繁荣和发展起决定作用的中枢( 绝对区位) ，距离c b d 的空间距离( 相 对区位) 决定着城市其他区位使用价值和土地收益。一般而言，距离c b d 愈近， 相对区位条件愈佳，土地收益愈高。 ( 3 ) 集聚效益和互补性，主要指各种群体( 如工厂、商店群等) 和个人在地域 空间上的集中程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业 的发展程度，尤其是大公司、大银行、大商团等的集中程度所产生的集聚效益， 这种大规模集中带来专业化和分工协作的便利，相关产业部门的迅速发展，筹 资融资和市场信息收集的便捷等所产生的效益是影响地价的关键区位因素，集 聚程度决定了城市地价峰值区的分布及其辐射效用。 ( 4 ) 集约利用水平，指单位面积土地上投入的活劳动和物化劳动，一般是投 人越多，其使用价值越大，土地经济效益越高，反之则低。无论从杜能的农业 区位论，韦伯的工业区位论，还是到克里斯塔勒的城市区位论，都是按照利润 极大化、专门化、比较利益和最优原则，来确定城市产业的最优空间经济区位， 所以区位理论成为分析城市规划和地价的重要理论基础。上世纪二十年代，以 布吉斯( e - w - b u y g e s s ) 、帕克( r - p a r k ) 为代表的芝加哥学派，从社会生态角度提 出了同心圆学说，霍伊特( h h o y t ) 在此基础上又提出了扇形学说，哈罩斯( h a r r i s ) 和乌尔曼( u l m a n ) 进一步发展为多核理论。这些理论对研究城市土地价值有重要 s t e p h e nw a r d p l a n n i n gt h et w e n t i e t h - c e n t u r yc i t y ：t h ea d v a n c e dc a p i t a l i s tw o r l d m ，2 0 0 2 第2 章相关理论综述 指导意义1 。 他们的模式中有一个重要的共同点，即中央商务区( c b d ) 。帕克认为：“在 城市中有一个具有支配地位的区域，通常也是价值最高的区域2 。这个具有支 配地位的区域即绝对区位，是影响城市土地价值的决定因素。城市中，以绝对 区位为中心、时间距离( 指一定交通工具及交通条件下，从某点到达商业中心所 用的时间，反映某点的通达性) 为尺度，衡量不同地段的相对区位与绝对区位之 间的距离，确定城市土地的优劣。 美国经济地理学家阿郎索在杜能农业区位论的基础上创建了土地价值理 论，他的突出贡献在于他将区位空间作为地租问题的一个核心进行了探讨，还 首次提出了区位平衡( 1 0 c a t i o ne q u i l i b r i u m ) 的概念3 。他创建的阿郎索模式假 设一个商业中心的城市坐落在某平坦均匀地，通往商业中心的各方交通条件相 同，空间距离代替时间距离，考虑的重要因素是通达性和相关运输费用，不同 土地使用者由于对通达性的要求不同而具有不同陡缓的地租曲线。最陡的地租 曲线占据最好的土地即距离商业中心最近，而最缓的地租曲线则位于距商业中 心最远处。比如：商业活动的外部功能主要是与顾客的联系，有所谓“门槛顾 客量”的要求；工业活动的外部功能包括与原材料、劳动力和产品市场的联系： 居住活动的外部功能涉及到就业、购物和其它有关场所。因此，区位的通达性 对不同产业活动收益的影响往往是不同的。因此，形成不同陡缓的地租曲线， 根据地租曲线不同产生土地使用者对城市土地利用的空间排列顺序。 在市场经济体制的竞争机制下，土地作为一种商品，最终属于能够支付最 高地价的产业活动。对于企业而言，土地是一种成本要素，那么企业就要比较 由地价构成的成本与区位因素带来收益水平对企业整体收益的影响，这使得企 业会寻找两者之间的最佳结合点，尽量降低成本，提高收益水平。而不同产业 对区位的敏感度不同，所以不同产业对区位的选择不同，形成一定的土地利用 格局。 外在性是市场失灵的根源之一，而现代城市是人口和经济活动高度集聚的 经济空间，在城市经济生产和生活中，外在性体现得最为集中和明显，与外在 性相联系的公共物品和共有资源可谓无处不在。尤其是城市土地资源，作为城 1 曹康，顾朝林两方现代城市规划史研究与回顾【j 】城市规划学刊，2 0 0 5 ，( 1 ) ；5 7 6 2 2 李百浩中两近代城市规划比较综述 j 1 城市规划汇刊，2 0 0 0 ，( 1 ) ：4 3 4 4 3 【美】沃纳赫希城市经济学【m 1 北京：中国社会科学廿i 版社，1 9 9 0 年 1 2 第2 章相关理论综述 市一切经济活动的载体，外在性的存在使得土地仅靠市场的作用是无法达到最 优配置的，必须依靠政府行为，依靠城市规划，通过城市土地利用总体布局、 功能分区和土地利用的具体规范，控制城市土地用途，调节土地使用结构和布 局平衡，把土地资源纳入优化配置的轨道，避免市场机制配置的局限和弊端。 城市规划是对城市发展的一种预期，能通过规划作用争取达到的一种未来状态， 它研究的主要内容就是处理有关城市土地使用的分配和处置问题，它在很大程 度上决定了由房地产产品所构成的城市整体外貌和形象，所以，房地产投资区 位的选择是由规划限定的，那么，房地产的增值必然受制于城市规划，而房地 产增值归根结底就是土地增值，所以城市规划首先界定了影响地价的预期因子， 使得无论是总体地价，还是单宗地价都与规划息息相关。关于城市规划的概念， 从不同的角度，有不同的表述方式，下面是2 0 世纪7 0 年代以后对城市规划表 述的几种概念1 。 ( 1 ) 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定 城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建 设的综合部署和具体安排。 ( 2 ) 城市规划在于满足城市的社会与经济发展的要求，一般需由政府部门 组织专业团体进行综合考察、分析、预测、设计，才能收效。因此，这也可以 说是一项社会工程，是政府部门的职责之一，也是一项专门科学。 ( 3 ) 城市规划，就是在配备街道及公共设施的同时，以土地合理利用为目 的的综合规划，使城市各项活动能形成一个整体，统一于城市结构之中，能使 其各项功能得到充分发挥。 ( 4 ) 城市规划是在一定时期内，对城市各类设施：包括经济设施( 工业、仓 库、农田水利、商业、旅游等设施) ，社会设施( 住宅，办公楼、教育、科研、 医疗、文化、体育、娱乐等设施) ，以及基础设施( 道路、公交、供水、排水、 煤气，热力、园林绿化等设施) 所做的发展计划和综合部署，使其有机联系，各 得其所。因此，城市规划实际上就是社会经济发展在城市空间上的“物化”规 划，其任务是解决社会，经济和城市建设在城市规划空间上的协调发展问题。 从上述几种对城市规划理解的概念中，无论从其作用，政府职能还是城市 结构表述，可以得出城市规划的几个要点： 1 方澜，于涛方，钱欣战后两方城市规划理论的流变【j 】城市问题，2 0 0 2 ，( 0 1 ) ： 1 2 - 1 5 h t t p ：w w w 1 a n d s c a p e e e c n c o m i n f o a r t i c l e 第2 章相关理论综述 ( 1 ) 无论何种制度下，城市规划是一种政府职责，编制和实施城市规划是 一种政府行为。 ( 2 ) 城市规划的目的是使城市公共利益和公共环境得到保护，为城市各种 经济活动提供有序的空间载体，确保城市各项功能的充分发挥。 ( 3 ) 对城市土地、市政公共设施等主要公共资源的统筹配置与控制，这是 城市规划调控的主要内容。其中，主要涉及城市土地的分配和布局。 城市规划按内容和深度，可分为总体规划、分区规划、详细规划三个层次， 无论是宏观的总体规划，中观的分区规划还是微观的控制性详细规划，都对土 地市场产生着直接影响。城市总体规划是城市土地利用的宏观、指导性长期规 划，要根据上一级总体规划的要求和当地土地资源特点和经济社会发展目标以 及生产力布局和城镇化规划，确定城市土地利用规模、方向、目标和结构分区 以及骨干项目和基础设施工程的用地范围；同时，确定规划的主要措施。它做 出的城市发展预测( 人口规模、城市化水平、经济发展进度等) 、采取的社会发 展经济政策和规划采取的控制方针( 耕地保护等) 在总体上限定了土地供应和需 求。土地同其他商品一样，存在市场均衡问题，所以规划从宏观上直接决定了 地价水平和地价的上涨幅度；同样，它做出的新发展区选择、土地开发程序和 分阶段土地投放量安排以及基础设施投资