（企业管理专业论文）温泉旅游景区财务评价.pdf

辽宁科技大学硕士论文摘要 摘要 随着我国经济十几年的高速增长，国民生产总值和居民生活水平都有了很大的 提高，国内旅游市场也f l 益壮大，人们对旅游的需求呈持续快速增长趋势，在这样 的背景下，对旅游业的投资越来越多，特别是近年柬景点景区开发逐渐成为投资热 点。 然而，投资不当给投资者造成了巨大的经济损失，这种被动局面固然是多种因 素所致，但其中可行性研究的欠科学性，特别是可行性研究阶段对项目财务评价的 主观忽视、评价的客观性不高，这是造成决策失误的重要原因。因此，笔者认为有 必要对旅游景区投资项目财务评价进行进一步的研究。 本文运用科学系统的方法对温泉薪镇旅游景区酋期开发项目进行财务评价，并 最终得出结论。第一部分介绍了本课题的研究背景、意义及旅游项目评价的研究现 状。第二部分在分析旅游项目财务评价的重要作用、特点及其步骤的基础上，总结 了旅游景区开发项目财务评价的理论和方法。第三部分运用第二部分中所总结的理 论与方法详细具体的对原拟定的开发方案进行财务评价并得出浚方案不可行的结 论。最后，本文分析了原方案不可行的原因，并从财务角度将景区中的单体项目进 行重新组合，提出了新的开发方案，进行财务评价，使财务评价具有应用上的意义。 关键词：旅游项目，财务评价，风险分析，现金流量 辽宁科技大学硕士论又 a b s t r a e t w i t ht h eh i g hs p e e dg r o w t ho fo u rc o u n t r y se c o n o m yi nr e c e n tt e ny e a r so rm o r e ， t h eg r o s sn a t i o n a lp r o d u c ta n dr e s i d e n t s s t a n d a r do fl i v i n gh a sa c h i e v e dag r e a t i m p r o v e m e n t a tt h es a m et i m e ，t h ep e o p l e st r a v e l i n gd e m a n dg r o w e dg r e a t l y , u n d e r t h i s b a c k g r o u n d ，m o r ea n dm o r ei n v e s t m e n tc a p i t a lg o e s i n t o t o u r i s m e s p e c i a l l y , t h e d e v e l o p m e n to fs c e n i cs p o ta n da r e ah a sg r a d u a l l yb e c o m et h ei n v e s t m e n th o tp o i n ti n r e c e n ty e a r s h o w e v e r , t h ei m p r o p e ri n v e s t m e n th a sb r o u g h th u g el o s s e st ot h ei n v e s t o r s ； u n d o u b t e d l y , t h i sk i n do fp a s s i v es t a t u si st h er e s u l to fm a n yk i n d so ff a c t o r s a m o n g t h e s ef a c t o r s ，t h er e s e a r c ho nf e a s i b i l i t yi sl a c ko fs c i e n t i f i cn a t u r e e s p e c i a l l y ，i nt h e p h a s eo ff e a s i b i l i t y , p e o p l ea l w a y sn e g l e c tf i n a n c i c ea p p r a i s a la n dt h ea p p r a i s a li so f t e n l a c ko fo b j e c t i v i t y , t h e s ea r et h ei m p o r t a n tr e a s o n sf o rd e c i s i o nm i s t a k e s t h e r e f o r e ，t h e a u t h o rt h o u g h ti tw a sn e c e s s a r yt om a k ef u r t h e rr e s e a r c ho nt h ef i n a n c ea p p r a i s a lo f t o u r i s mi n v e s t m e n t t h i st h e s i st o o kar e a lt r a v e l i n gs c e n i ca r e ad e v e l o p m e n ti t e ma sr e s e a r c ho b j e c t i v e ， f i r s t l y ，t h et h e s i si n t r o d u c e dt h er e s e a r c hb a c k g r o u n d ，s i g n i f i c a n c ea n d t h ep r e s e n t s i t u m i o no f t r a v e l i n ga p p r a i s a lr e s e a r c h s e c o n d l y ，o nt h ef o u n d a t i o no f t h ea n a l y s i so f v i t a lr o l e ，t h ec h a r a c t e r i s t i c sa n dt h es t e p so f t r a v e l i n gp r o j e c t sf i n a n c ea p p r a i s a l ，t h e t h e s i ss u m m a r i z e dt h et h e o r i e sa n dt h em e t h o d sa b o u tf i n a n c ea p p r a i s a l t h i r d l y ，t h e t h e s i su t i l i z e dt h et h e o r i e sa n dt h em e t h o d sw h i c hh a db e e nd i s c u s s e di nt h es e c o n dp a r t t ot h ef i r s ts t a g eo f n e wh o ts p r i n gt o w n sd e v e l o p m e n tp l a n sf i n a n c ea p p r a i s a l l a s t l y ， t h et h e s i sa n a l y z e dt h er e a s o n sf o rt h ei n f e a s i b i l i t yo f t h ef i r s ts t a g eo f n e wh o ts p r i n g t o w n sd e v e l o p m e n tp l a n ，a n dp r o p o s e dt h en e wd e v e l o p m e n tp l a nf r o mt h ef i n a n c i a l a s p e c t , a n dh a sc a r r i e do u tt h ef i n a n c ea p p r a i s a lt om a k e t h ef i n a n c ea p p r a i s a lt ob e o f m o l es i g n i f i c a n c ei nt h er e a la p p l i c a t i o n k e yw o r d s ：t o u r i s mp r o j e c t ，f i n a n c ea p p r a i s a l ，r i s ka n a l y s i s ，c a s hf l o w 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作 及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方 外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为 获得鞍山科技大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料，与 我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的 说明并表示了谢意。 签名： 鱼鱼日期：堡2 ：! 三：t j p 关于论文使用授权的说明 本人完全了解鞍山科技大学有关保留、使用学位论文的规定， 即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅：学校 可以公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 签名：堂! &导师签名丝垒垒日期：塑竖k 辽宁科技大学硕士论文 第一章绪论 第一章绪论 1 1 课题背景和研究意义 旅游业具有“无烟产业”和“永久的朝阳产业”的名称，它已经和石油业、汽车业 并列为世界三大产业。我困拥有丰富的旅游资源，发展旅游业具有得天独厚的自然 条件。我国悠久的历史和多元的文化，富有特色的民族风情，壮丽的山川景色，多 样化的生态系统和热情好客的传统，构成了我国旅游业赖以发展的基础和源泉。利 用丰富的资源大力发展旅游业，是我国发展国民经济和改善人民生活水平的现实选 择。 我国旅游业发展起步较晚，但发展速度举世瞩目。我国旅游业在改革开放以前 以外事接待为主，只具备产业雏形，不完全属于产业范畴。1 9 7 8 年转换机制，发展 产业性旅游。1 9 8 4 年中央领导提出国家、地方、部门、集体、个人五个一齐上，自 力更生与利用外资一齐上的旅游建设方针，揭开了全方位发展旅游产业的序幕。1 9 8 6 年国务院决定将旅游业纳入国家经济与社会发展计划，j 下式确立其国民经济地位。 1 9 9 2 年中共中央提出的关于制定经济与社会发展“九五计划”和2 0 1 0 年远景目标 纲要的建议，旅游业被列为第三产业中积极发展新兴产业序列的第一位。1 9 9 8 年 中央经济工作会议提出旅游业作为国民经济新的增长点。2 0 0 3 年温家宝总理进一步 提出要把旅游业培育为困民经济的重要产业。到2 0 0 5 年我国共有2 4 个省区市把旅 游业定义为支柱产业、先导产业或重要产业。世界旅游组织预测：到2 0 2 0 年中国将 成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场。在目前全球局部地区并不太平的形 式下，中国保持了安全的旅游目的地形象，我国旅游业将在相当长的一个时期内仍 处于发展的黄金期。 中央关于振兴东北老工业基地的重大战略，使东北地区的最大中心城市沈阳和 重要工业城市本溪市处在发展的第一线和关注点。振兴东北老工业基地必然会进一 步扩大对内对外开放，大幅度增加国家骨干产业布局和重点项目支持。国内外前来 投资、考察、洽谈、从事商务和会展业务的客源数量f 在激增，这势必要求沈阳和 本溪市的旅游业同步实现大跨度发展，通过商务、会展、度假、休闲市场提供更加 优质的服务和保障。 随着旅游业的迅猛发展，旅游开发也进入了热潮。在热潮中，虽然有一些项目 取得了巨大的成功，但也有相当多的项目投资失败，决策失误，不少地方在旅游项 辽宁科技大学硕士论文第一章绪论 目丌发过程中出现了很多问题。分析一些项目失败的原冈，除了经营管理上的不足， 还有旅游项目开发论证中，可行性研究未能起到应有的把关作用，而财务评价又是 可行性研究的核心问题，因此在决策之前必须对旅游项目进行财务评价。| 2 】 有鉴于此，重视旅游开发项目的财务评价，对其开展理论总结和方法提炼颇具 有紧迫性和现实意义。本文运用财务评价的理论和方法对个真实的项目开发方案 进行评价，以确定该项目是否可行正是垓论文的意义所在。 1 2 国内外有关研究述评 1 2 1 国外研究述评 对投资项目的评价，最早可以追溯到资本主义的初期，当时私人投资者在投资 项目之前，都要进行预测和分析，以判断其投资行为是否符合效率原则，其特点是 以企业利润最大化作为基本目标，也就是从企业财务的角度进行盈利性分析，可以 说这是投资项目财务评价的雏形。【3 l 企业盈利性分析的理论来源于强调利润动机的 传统经济学。古典经济学派的代表人物从亚当斯密到马歇尔，大都集中分析私有 企业追求最高利润的行为，他们假定投资项目的经济环境是在政府自出放任政策下 的完全竞争，市场是一台权衡商品和劳务价值的可靠机器，无需另外有别于市场的 经济评价机制。但这种预测和分析的方法十分简单，再加上缺乏必要的信息，决策 项目大都建立在直觉判断的基础上。 随着经济理论的发展和经济数学的产生，经过若干年的探索，人们逐渐地总结 出为工程项目决策提供支撑的分析方法。1 8 4 4 年，法国工程师杜波伊特( j u l e s d u p u i t ) 就在继承前人研究成果的基础t ，发表了论公共工程项目效用的测算 _ + 文，首先提出了消费者剩余的概念，并用几何图形表示其涵义。据此福兰克林提 出公共工程的社会效益概念，由此开创了现代成本效益系统分析的方法。1 9 0 2 年， 美国颁布了河港法，该法涉及到了一些现代意义的可行性研究的基本原理。在 2 0 世纪3 0 年代之前，工程项目的分析评价属于投资者个人的事情，是项目评价产 生与发展的初级阶段。现代意义上的对工程项目进行分析、评价的方法产生于2 0 世 纪3 0 年代，直到2 0 世纪6 0 年代末这一时期为传统社会费用效益分析方法的发展 应用阶段。【4 】到了2 0 世纪7 0 年代，随着宏观经济理沦和微观经济理论的逐步完善、 经济数学和计算技术的进一步发展，以及对社会实践的总结项目评价的理论和方 法体系进一步完善，并门臻成熟。 辽宁科技大学硕士论文第一章绪沦 2 0 世纪6 0 年代以后，一些西方经济学家提出了比较适合发展中国家的工程项 目评价方法。1 9 6 8 年，经济合作与发展组织( o e c d ) 出版了发展中国家t 业项 目分析手册，由英国牛津大学教授i m d 1 i t t l e ( 里特尔) 和j a 。m i r r l e e s ( 米 尔利斯) 合作完成，成为第一本以现代成本效益分析方法来解决发展中国家项目评 价的专著，被称为o e c d 法( 或l m 法) 。1 9 7 4 年原作者又出版了发展中国家 的项目评价和规划，对成本效益分析作出了更系统的阐述，为建立发展中国家的可 行性研究理论和方法体系做了开创性的工作，1 9 7 2 年，英国伦敦经济学院的帕萨达 斯古塔、阿马太亚森和美国哈佛大学的斯蒂芬吗格林合作出版了项目评价准则， 世界银行的专家约翰r 汉森根据项目评价准则编写并出版了项目估价适用 指南发展中国家效益费用分析。1 9 7 3 年，英国海外开发署编写并出版了发 展中国家项目评估经济学家指南。1 9 7 8 年，联合国工发组织编著出版了工 业可行性研究编制手册。1 9 8 0 年，联合国工发组织又与阿拉伯工业发展中心联合 编著了工业项目评价手册一书，在此书中就明确指出项目评价是项目立项前的 初步可行性研究报告的重要组成部分，项目评价包括技术评价、经济评价、环境评 价和社会评价等内容，其中经济评价包括微观的财务评价和宏观的国民经济评价， 并且指出财务评价和国民经济评价是项目评价和可行性研究的核心内容。口j 上述国 际经济组织、专家及其编著的经典著作，不但对项目经济评价研究理论和方法的进 一步完善做出了巨大贡献，而且对项目评价的具体应用，特别是对在发展中国家的 应用起到了巨大的推动作用。 综述可知现代意义上的投资项目评价理论与方法的发展，大致经历了三个阶段。 2 0 世纪5 0 年代前期，以古典经济学派为代表的微观效益分析时期。投资项目评价 等同于财务可行性评价，实行的是财务评价：分析项目在财务上的获利能力和偿债 能力，寻求投资项目带来最大的企业利润。2 0 世纪5 0 年代后，以凯恩斯经济理论 为代表的福利经济学进行的宏观效益分析时期。由于单纯采用企业盈利性分析进行 财务评价不能反映项目真实的社会效益，所以形成了一种为社会评估公共项目所需 的社会效益分析方法：s c b afs o c i a lc o s t b e n e f i ta n a l y s i s ) 。此法在收益和支出的计 算上充分考虑到企业利益和社会利益的不一致情况。2 0 世纪7 0 年代以来，以现代 管理学、系统论及可持续发展理论为基础的多目标效益分析时期。【6 】在财务评价和 经济评价的基础上，环境评价、社会评价等理论方法逐步形成发展，从而导致以效 益费用为核心的投资项目评价指标体系的发展，此阶段对项目综合评价提出了更高 的要求。 国外在旅游项目评价方面，在理论上和实践中都发展较快。如欧盟有专门的国 际组织t o u r i s mi n t e l l i g e n c ei n t e r n a t i o n a l 对慈善机构开发的旅游项目进行评价。该组 辽宁科技大学硕士论文 第一章绪论 织广泛应用项目周期管理、评价方法论、项目经济和财务评价等方法，协助欧盟对 非洲、加勒比海和太平洋沿岸国家以及南亚国家的旅游项目进行评价，并且提供包 括国际连锁饭店、世界银行国际财务公司等客户的旅游项目财务咨询服务。【7j 还有 一些国外银行和其他咨询组织的业务也包括对旅游项目的财务评价，不仅对旅游项 目财务指标进行分析，还对旅游项目风险进行评估和预测。除此之外，很多学者也 对旅游项目财务评价的理论和方法做了系统的研究，并出版了一些著作，如 f o r e c a s t i n gm e t h o da p p l i c a t i o n st or e c r e a t i o na n dt o u r i s md e m a n d ( j u i c h ic h e n a n n a r b o r ，n o r t hc a r o l i n as t a t u n i v e r s i t y ，2 0 0 0 ) ；t r a v e li n d u s t r ye c o n o m i c s ：ag u i d ef o r f i n a n c i a la n a l y s i s ( h a r o l di v o g e l ，2 0 0 1 ) ；f i n a n c i a lm a n a g e m e n tf o rt h eh o s p i t a l i t y ， t o u r i s ma n dl e i s u r ei n d u s t l i e sfs a l l y ，1 9 9 3 ) 等。从以上国外对旅游项目评价的研究来 看，大多将旅游项目归类到慈善项目、休闲娱乐项目或公共项目中，在旅游景区投 资项目财务评价方面，所采用的理论和方法与其他非旅游项目基本相同，并未深入 研究旅游景区投资项目区别于其他工程项目的行业特殊性，对影响旅游景区投资项 目决策的关键因子并未予以特殊的剖酌和考虑，因而也就没有采取适合于旅游景区 投资项目的财务评价方法。1 8 1 2 2 国内研究述评 我国是较早开展项目评价的发展中国家，我国对投资项目进行可行性研究和项 目评价始于2 0 世纪5 0 年代。1 9 7 8 年我国开始实行改革开发的政策，一些技术经 济专家开始探讨符合我国国情的可行性研究和技术经济评价的理论与方法，但是在 实践中项目可行性研究和项目评价先是在国家大型建设项目和工业项目上采用，对 旅游投资项目进行可行性研究和项目评价则起步教晚，大约始于2 0 世纪8 0 年代中 后期。在此之前，旅游项目一般由国家拨款，虽然有一定的报审批准程序，也进行 一定的调查，但是却没有科学的规范和严格的程序。一1 随着我国改革开放实行和不断深入，为和国际接轨，政府和有关主管部门对拟 建项目的可行性研究和项目评价逐渐重视超来。1 9 8 3 年5 月国家科委制定了工 业建设项目企业经济效益的评价方法，并于1 9 8 5 年出版发行，成为建设项目经 济评价方法与参数的前身。t 9 8 7 年3 月国家计委在广州召开专家论证会并于l o 月又颁发了建设项目经济评价方法与参数，从此，项目评估工作逐渐正规化，促 进了投资项目经济评价理论与实践的发展，对投资项目的经济评价也从工业项目向 商业、房地产、旅游等各个行业发展。i lo 】当前，编制可行性研究报告，己成为我囤 旅游建设项目包括旅游利用外资项目所必须履行的程序。1 9 9 3 年国家计委和建设部 辽宁科技击举壕士j 论文 第一章绪论 根据国民经济的发展情况，重新测算了投资项目经济评价的一些参数并颁发了建 设项目经济评价方法与参数第二版，它是目前旅游企业和政府部门进行项目评价 的主要依据。现在对 ：业项目可行性研究和项目经济评价的研究成果很多，已经是 非常成熟的学术领域了，国内的学者对旅游项目可行性研究以及旅游项目经济评价 也进行了一些研究，但并不是很多，例如：陈南江在论述旅游项目可行性研究的理 论与实践中论述了旅游项目的可行性研究的特征，分析了目前可行性研究工作的 常见问题，剖析了以通过审批为目的编制可行性研究报告的主要动机，但是没有涉 及旅游项目可行性及评价的具体方法；崔卫华在2 0 0 3 年出版了旅游投资项目评 价一书，进一步探讨了怎样建立和完善不同于工业项目评价方法的旅游投资项目 评价方法体系，但对如何结合旅游项目的特点具体的实施旅游投资项目评价却未予 以深入论述；王俊鸿与季哲文在旅游企业投资管理一书涉及了旅游工程项目可 行性研究的特点。陈清远在旅游项目开发可行性研究与经济评价实务全书书中 对项目经济评价进行了详细的论述，但并没有针对旅游投资项目的特征。赵玲在其 硕士论文旅游项目财务评价的理论与方法研究以旅游景区为例对旅游投资 项目的理论与方法进行了较为详尽的论述，并以旅游景区为例进行了研究，特别是 对旅游景区项目财务评价中风险和不确定性风险进行了深入的探讨。但是从整体上 看，目前国内对旅游景区开发项目财务评价的研究还是处于起步阶段，没有可以借 鉴的成熟的理论和成果，面临着许多需要在理论和实践中不断探讨和完善的新课题。 】虽然有些著作和文章，但大都没有对旅游项目财务评价进行深入、系统的分析， 致使我国在旅游项目建设过程中，缺乏针对旅游项目特征的财务评价理论和方法的 指导。【j2 】本文在总结旅游项目特征的基础之上，结合具体项目的投资开发进行了财 务评价，并提出了从财务角度修正方案的建议。 1 3 本文的写作宗旨与目标 1 3 1 本文的写作宗旨 本文以本溪市温泉新镇旅游丌发项目为背景，以投资项目财务评价的普遍程序 与方法为依据，结合旅游景区丌发的特点，研究探讨辽宁萨风集团本溪市温泉新镇 首期开发方案财务评价中的实际问题。本文秉承如下写作宗旨： i 坚持从实际出发 本文的基础数据由本溪市温泉新镇旅游开发方案编制小组的旅游规划、工 辽宁科技大学硕士论文 第一章绪论 程技术、市场营销、酒店管理、旅游景区管理等方面的专家提供。本溪市温泉新镇 旅游景区是辽宁诈风集团正在着手开发的真实项目。本文涉及的财务评价的结论和 调整意见已经在本溪市温泉新镇旅游丌发方案中得以应用。 2 坚持理论联系实际 理论与实践脱节是企业在投资评价中面临的主要问题。众多评价技术和方法的 应用都要结合投资项目的实际情况，而不是一成不变的。如果脱离实际，生搬硬套， 往往导致投资失误。我国旅游产业兴起较晚，形成及发展的时阃较短，仅有近3 0 年的时间。3 0 年间出现很多旅游景区开发项目失败的案例，其中很多是因为没有经 过谨慎的投资评价或评价方法不得当造成的。本文致力于在财务评价过程中结合旅 游景区开发项目的特点和项目的实际情况，对项目进行财务评价。 3 突出经济效益 企业是以盈利为目的的经济组织，因此本文的大多数观点是以增加旅游景区玎 发企业的经济效益为目标的，虽然社会效益也应是现代企业关注的方面，但鉴于专 业水平限制，在本文暂不探讨。 1 3 2 本文的写作目标 本文以坚持从实际出发、理论联系实际为写作宗旨，通过将财务评价的普遍理 论与方法与旅游景区开发的特点相结合，总结旅游景区开发项目财务评价的特点， 并将这些方法应用于本溪市温泉新镇开发项目中实践，倡导理性投资的理念和灵活 的理论应用方式。 1 4 本文的内容及结构安排 本文共分五章。第一章为绪论，主要介绍课题研究背景及意义、国内外有关研 究述评、本文的写作意义、写作宗旨、写作目标及内容安排。第二章为旅游景区开 发项目财务评价理论和方法概述，这一部分以旅游景区开发项目财务评价的过程为 主线，分析介绍旅游景区财务评价特点以及财务评价和衡量项目风险的主要方法。 第三章在介绍本溪市温泉新镇项目及丌发商的基本情况基础之上综合运用第二章的 理论，对温泉新镇首期丌发方案进行财务评价。第四章根据温泉新镇首期开发方案 财务评价的结果分析方案存在的问题，从财务角度提出调整意见。并对调整后的丌 发方案进行重新测算与评价。文章的最后一部分为结论，在总结本文的基础上提出 了在项目实施中的些建议。 辽宁科技大学硕士论文第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 2 1 旅游景区开发项目财务评价的重要作用 旅游景区投资项目财务评价作为项目经济评价的一个重要手段和项目可行性研 究的重要内容，在项目投资决策中，有着举足轻重的作用。 2 1 1 对于项目决策及未来管理提供依据 1 反映旅游景区投资项目的盈利能力和清偿能力，判明企业投资所获得的收益 和投资人投入资金的安全性，为旅游投资者( 所有者和债权人) 的投资决策提供信 息支持。 2 为旅游景区投资项目的成本管理提供信息和数据。 3 分析和确定旅游景区投资项目的风险及其应对措施。任何项目都会有一定的 财务风险，旅游景区投资项目更是如此。财务评价通过项目的风险分析和不确定性 分析，对项目的风险成本和风险收益进行确定和评价，从而可以减少旅游投资者的 投资风险，避免对项目的盲目投资。1 1 4 j 4 投资项目财务评价也是提高旅游景区投资项目决策水平的重要手段。财务评 价的指标准确与否，往往是旅游投资项目能否成功的关键所在也是提高旅游项目 投资收益率的关键所在。【1 5 j 2 1 2 对于企业获取外部资源提供支持 开发项目获得最终的成功离不开企业外部资源的支持，而旅游景区投资项目财 务评价则是开发企业获取外部资源，包括获取金融机构贷款、上市进行社会融资的 重要依据。同时，项目财务评价也为企业进行商业谈判及签订协议合同，获取他其 他企业资源提供依据。 综上所述，对旅游景区投资项目财务评价的研究具有重要的理论和现实意义。 辽宁科技大学硕士论文第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概进 2 2 旅游景区开发项目的投资特点 开发温泉新镇属于旅游景区歼发的范畴，与工业项目、房地产开发项目、商业 项目、其他服务业项目相比，旅游景区开发项目具有显著的投资特点。 2 2 1 旅游景区开发包含多个单体子项目 景区开发是以核心吸引项目为中心，多个单体项目聚集而成的投资组合。以温 泉新镇为例，核心吸引项目是温泉休闲洗浴，围绕这一核心项目可以建设为游客提 供住宿服务的酒店、餐饮服务的餐馆、较高旅游体验的园林景观、为满足游客个性 化需求的其他休闲娱乐项目等等，这些单体项目集合在一起构成了整个温泉新镇景 区。 2 2 2 子项目具有相对独立性 在满足景区服务产品定位的功能要求的前提下，投资组合中部分单体项目具有 可选择性和可拆分性。旅游产品是由吃、住、行、游、购、娱等六要索组成的组合 型产品，但每个要素又具有自身的功能，能够独立的满足游客某方面的需要。6 j 旅 游景区作为旅游产品的提供者，必然会将整个项目的建设分成若干个子项目，阶段 性地完成最终旅游产品的打造，所以投资者可以根据自身的能力和投资偏好选择不 同的子项目和阶段进行投资。 2 2 3 多阶段投资分阶段投入运营 景区开发投资额一般很大、建设期较长，多数采用分阶段开发的方式。多阶段 投资既可以让投资者根据各个阶段的投资特征和产品特点制定一个经济合理的投资 计划，也可以让投资者根据市场情况的变化随时调整投资计划，寻求合理的投资策 略。 t 7 1 这时，各阶段投资组合中单体项目的选择尤为重要。 2 2 4 投资收益的不确定性增大 从上世纪的8 0 年代到9 0 年代，中固旅游丌发的投入产出模式已从“低投入、 辽宁科技大学硕士论文 第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概逮 高产出”模式向“高投入、高风险、高产出”模式转变。中国旅游业已由“规模经济”转 向“系统经济”的持续发展。| 18 j 由于旅游资源的外在性对旅游投资的影响，因而开发 者收益高。9 0 年代以后，旅游开发所赖以存在的资源基础较差，外在性分解的成本 较少，需要在资源的创新方面有较大投入，因而不确定性和风险增加、收益减少。 旅游市场已经从卖方市场转为买方市场，旅游投资失败案例的增多，旅游开发资本 融入的成本和风险在加大，同时旅游开发地区不平衡，旅游开发资本需求庞大，旅 游融资风险加剧，从而使旅游投资风险加大。0 9 1 另一方面，旅游投资受政治、经济、 自然环境等因素中的突发事件影响较大。同时，占用旅游业大量投资的非生产性的 基础设施，由于回收期长而使得风险加大。但是，不确定性和肛l 险的增大也为投资 者发现投资机会或挖掘项目的不确定性价值创造了条件。 2 2 5 关联性强 大型旅游项目开发活动在客观上涵盖了旅游六要素，这一特点不仅决定了它包 含的物质产品内容非常丰富，也决定了该项目可以直接带动和推进相关社会生产活 动的不断深化和发展。这种高度的关联带动功能，使得旅游项目无可取代地占据了 一个产业群体的核心地位。在这个核心地位中，旅游项目就好比一个晶体的晶核， 对与之关联的建筑、交通、饭店、餐饮、娱乐、商贸、工艺美术以及工农业的许多 行业都能起到直接或间接的带动作用。大型旅游项目开发成功不仅提供税收和就业 岗位，同时还刺激着其它相关项目的投资建设，进而带动相关行业的发展，引起一 系列经济上的连锁反应。【2 0 l 这种以投资的乘数为基础，相应会导致的收入、消费、 税金、就业等各类乘数效应的发生。 2 2 6 旅游景区开发彩成的资产变现能力差 旅游景医开发过程中大部分投资形成的是固定资产，比如，酒店的房屋、景区 的道路、修建的园林等等。在这些固定资产中很多象道路这样的基础配套设施几乎 不能单独变现，可以单独变现的单体项目的固定资产的变现价值在很大程度上又取 决于整个景区的经营状况，所以变现能力较差。f 2 1 】 2 2 7 多数旅游景区的经营具有季节性 旅游景区的经营依托于景区内的景观资源，同一景观资源在不同季节带给游客 辽宁科技大学硕士论文第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 的旅游体验值的高低不同，而且很多休闲娱乐项目也受季节的制约，j 比如滑雪。 尤其是地处北方的旅游景区季节性差异更加明显，多数以景观为核心吸引物的旅游 目的地在夏秋两季游人如织到了冬季却人迹罕至，而滑雪场却刚好相反。 2 3 旅游景区开发项目财务评价的特点 在旅游项目评价实践中，现有的建设项目经济评价的理论和方法并不能有针对 性的指导旅游项目中出现的问题，原因之一是旅游项目及其财务评价有不同于其他 投资项目的特殊性。具体表现在以下几个方面： 2 3 1 财务评价是一个往复修正的过程 景区开发是众多单体项目的投资组合，旅游规划专家给出的开发方案当中，围 绕着核心吸引项目提供了众多可供选择的单体项目。在没有进行财务评价以前，旅 游规划专家并不能确切的知道这些项目共需要多少投资以及未来可能产生多大的收 益。在可供选择的单体项目中有些是与核心吸引项目配套必不可少的，而有的项目 则是锦上添花，这些锦上添花的项目可以延迟建设也可以不建设。对于一些必选的 项目由于其可拆分性，它们的建设规模又可以进行调整。所以，当投资者所拥有的 资金不能或暂时不能满足全部单体项目的投资需要时，就必须对这些项目建设与否、 建设的时间、以及建设的规模进行选择。此时，就需要运用财务评价相关技术为单 体项目的选择提供指导。当景区分阶段开发时，财务评价对各阶段单体项目选择的 意见显得尤为重要。所以，在旅游景区开发的过程中，提出开发方案进行测算 从财务角度提出建议提出新的开发方案这一过程可能要重复很多次。耻州 在这个过程中，不能被动的判断旅游开发方案是否能被接受或是放弃，而是通过测 算提出财务方面的建议，令丌发方案更加完善。 2 3 2 单体项目现金流量加和比整体估算方法更有效 旅游景区是由多个单体项目组成的投资组合这个特点决定了游客在景区内可 以有多种消费选择。游客群体中消费心罩的多样性导致不同的消费行为，有的游客 选择住5 星级酒店，也有的游客选择住家庭旅馆：有的游客选择快餐食品，也有的 选择高级锓厅。这就使得合理估算游客在景区内的平均消费水平成为了一个难题， 从而使通过景区总体游客数量和平均消费水平来进行现金流量的整体估算变得困 辽宁科技大学硕士论文第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 难。 然而，单体项目的客流量或者出租率以及游客平均消费水平的数据，可以根据 项目的规模和同业中相同或类似的项目普遍情况合理的估计。这使得单体项目的现 金流量估算变得容易并且不确定性相对较小。景区整体的现金流量实际上是各个单 体项目现金流量的总和。因此，在估算旅游景区现金流量时采用对单体项目现金流 量加和的办法比整体估算的方法更有效。这一点与不可拆分项目或者提供单一产品 或服务的项目的财务评价有所1 i 同。 2 3 3 运用付现成本率估算现金流量更快捷 理论上，项目寿命期内的经营性现会流量指的是项目的经济寿命期内产生的增 量现金流入量。每年的经营现金流量等于税后的经营利润加上折旧额。 但在旅游景区开发的实践中形成的固定资产的种类十分庞杂，除了房屋建筑物 以外还包括大量的园林建设、服务配套设施等，投入的资金在各固定资产类别中的 分布比较分散，各类资产的经济使用年限又显著不同，所以难以合理的估算折旧额。 因此，在估算旅游景区预期现金流量时可以用预期经营收入减预期付现经营成本的 方法来计算，其中同类旅游项目的付现经营成本率比较相近，付现经营成本率可以 从同行业获得。 2 3 4 一般不考虑结束经营时资产变现现金流量 在编制常规项目财务评价时估算现会流量中通常包括项目结束经营时资产变 现所产生的现金流量，一般为现金流入量。但旅游景区的经营期通常都非常长，而 距离现在越远的未来可能发生的事情的不确定性越大；另外旅游景区资产的变现价 值很大程度上取决于景区的经营情况，而景区较远未来的经营会受到多种因素的影 响，如社会是否安定、经济发展水平等等，这些因素都是难以预料的因此难以合 理的估算未来旅游景区资产变现所能带来的现金流量的情况。将这部分现金流量加 到财务评价的现金流量中将会加大财务评价的风险。所以，在进行旅游景区项目投 资财务评价时倾向于谨慎的将这部分现金流量剔除。 2 3 5 不必考虑应收及应付账款对现金流量的影响 因为大部分游客支付的是现金，所以绝大多数经营收入以现金形式形成是旅游 辽宁科技大学硕士论又第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 服务业的一个特点。虽然大多数经营者会给已经形成合作伙伴关系的资信较好的旅 行社一些信用政策，但这部分应收账款的信用期通常较短，并且能够及时收回。同 样，旅游景区经营成本中大部分费用需要支付现金，因为，水、电、供暖、人员工 资等成本很难拖欠，向游客销售或提供服务的过程中耗用的商品的供应商普遍没有 较强的垫付能力。所以在编制旅游景区资金预算时通常不必考虑应收账款、应付账 款对现金流量的影响。 2 3 6 测算期间一般不包括景区的整个寿命期间 旅游景区的寿命期很长，而对较远未来现金流量的预测充满了不确定性，将较 远未来的现金流量包含到景区资会预算中去无疑加大了财务评价的风险。对于投资 者来说，更关心的是能否尽快的收回投资并获利。因此，在编制旅游景区财务评价 时一般不包括景区的整个寿命期间。 2 3 7 要充分考虑各项目问的相互影响 很多单体项目间存在着内在的联系，从经营角度讲，有的项目之间互为促进而 有的则相互制约。比如，骑马和乘船两种进入景区的交通方式可能相互争夺客源，5 星级酒店可能被经济型宾馆拉走一部分游客，滑雪场可能在冬季为酒店带来大量的 游客等等。因此，在通过财务评价提出开发方案调整意见时，不能单纯依靠单体项 目的财务评价指标，还要充分考虑各项目扫j 的相互影响。 另外，由于旅游景区的经营受季节变化的影响，所以不同的景区每年的正式经 营期的长短不同，因此景区每年经营期的长短对预期现余流量的影响较大。 2 4 旅游景区项目财务评价的理论与方法 旅游景区开发项目财务评价与工业项目相比评价理论及方法大致相同。 2 4 1 旅游景区项目财务评价的程序 1 估算财务基础数据 财务基础数据是财务分析和评价的基础和重要依据，不仅为项目财务评价提供 辽宁科技大学硕士论文第z - 章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 必需的数据，而且对其分析的结果、所采取的分析方法、以及最后的决策意见，都 产生决定性的影响。虽然旅游景区项目基础数据在组成内容和计算方法上与一般工 程建设项目没有本质的区别，但有些数据在选择和计算时还是应该体现旅游景区的 特点，才能使旅游项目财务评价有坚实的数据基础。 ( 1 ) 收集并整理基础数据及信息 在进行旅游景区开发项目财务评价之前必须向工程计算、营销、经营管理、财 务等部门收集与计算初始成本、预期现金流量、资本成本等相关的基础数据及信息。 主要包括：景区中包含的各个单体项目、各单体项目的开发规模、各单体项目的造 价指标，运营资本的数据、游客数量和消费能力的数据、经营付现成本的数据等等。 ( 2 ) 确定财务计算期 旅游景区项目的财务计算期是由该项目所提供的旅游产品的生命周期决定的， 旅游景区产品生命周期的长短会有很大的差别，观光型、度假型的旅游景区项目生 命周期会有五年、十年甚至更长，而一些娱乐型等参与性强的旅游景区项目生命周 期可能只有几个星期。【2 4 】因此旅游景区项目的经营期需要具体分析。一般而言，旅 游项目的生命周期可以分为自然生命周期( 项目大部分设备使用报废年限) 、技术生 命周期( 核心技术更新淘汰的年限) 和市场生命周期( 足以吸引门槛规模游客的年 限，计算标准为年利润率下降到与银行利率持平) 。当生命周期大于2 0 年时财务计 算期以2 0 年计算。否则应从以上指标中选择最小数值计算。 ( 3 ) 估算现金流量 现金流的估算将直接影响到各项评价指标的计算，其估算的准确性将直接影响评 价结论，鉴于其重要性，后文将对现金流的估算方法作详细阐述。 ( 4 ) 确定贴现率 对旅游景区开发进行财务评价所使用的贴现率是投资者用于景区开发的资盒的 资本成本率，也是投资者把资金投给景区开发所期望得到的投资回报率。可以通过 权益性资本与债务性资本在总投资中所占的比例及各自的资本成本率加权平均计 算。权益性资本的资本成本率为权益性资本投资与其他项目所最可能获得的投资回 报率或者是投资者期望通过旅游景区的投资获得的回报率。债务性资本的资本成本 率为债务性资本的利息率。 2 根据数据进行财务分析 财务评价的方法有很多，现金流量估算完毕后可以计算出各种指标。可以根据 每种方法的特点从中选择一种或几种作为基本评价指标，其他方法作为辅助评价指 标来进行分析。关于各种指标的计算将在后文加以详细介绍。 3 进行个体风险评价 辽宁科技大学硕士论文第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 通过个体风险评价方法，分析项目可能面临的风险和项目在不确定情况下的抗 风险能力。 4 提出财务评价结论 根据对项目进行的财务确定性和不确定性分析，对项目的财务可行性做出判 断。如果开发方案从财务角度不够理想，可以从财务角度提出能够令开发方案更加 接近企业利益最大化目标的建议，这些建议经过专家研讨被接受以后，对开发方案 进行相应的调整。然后，对调整后的开发方案重新测算及评价。 2 4 2 现金流量估算的具体方法 1 现金流量估算的步骤 旅游景区开发资金预算中最重要也是最困难的一步是估计项目的现金流量 投资的支出及景区投入运营之后的现金净流入。给定个项目的预期现金流量 后，很容易计算出进行财务评价的各项指标。但是，景区开发的现金流量必须根据 各种基础数据和信息来估计。此外，现金流量的预测充满着不确定性，旅游景区开 发项目的风险较高。比如，游客数量的预测和游客消费能力的预测通常由营销部门 根据价格弹性、广告效应，经济情况、竞争者的反应及旅游者口味的变化趋势来确 定。要预测一个大型的旅游景区的成本和利润是非常困难的，因此预测产生的偏差 可能非常之大。所以，在进行现金流量估算时必须保存足够的谨慎。 首先，估算投资活动现金流出量。投资活动现金流出量是指为了使旅游景区达 到可经营状态而在固定资产购建、营运资本、开办费等方面的现金支付。估算投资 活动现金流出量由估算投资额开始，主要包括：估算取得土地使用权的投资额、估 算备单体项目的投资额、估算正式开业前准备费用( 主要包括营运资本、员工培训 等开办费) 、汇总景区开发总投资额、根据总投资额、投资进度计划估算投资活动现 金流出量。 然后，估算经营活动预期现金流量。经营活动预期现金流量是指预期旅游景区 经营所产生的现金净流入量。估算经营活动预期现金流量的主要步骤是： 第一，根据各经营性单体项目的预期客流量及客均消费金额估算各经营性子项 目的预期经营收入。 第二，根据各经营性单体项目的预期经营收入及预期的付现经营成本率估算各 经营性单体项目的预期现金流量。其计算公式为： 预期现金流量= 预期收入( 1 一预期付现成本率) 第三，估算不能与各经营性单体项目的预期经营收入对应的付现成本( 以下简 辽宁科技大学硕士论文第二章旅游景区开发项目财务评价的理论概述 称综合付现成本) ，如配套基础服务设施付现成本、景区综合管理付现成本等。 第四，由各经营性单体项目的预期现会流量之和减去综合付现成本，估算整个 景区的预