（企业管理专业论文）我国住宅开发企业产品创新研究.pdf

我国住宅开发企业产品创新研究 企业管理专业 研究生：沈垣指导教师：杜伟 随着国家宏观政治经济和社会环境的变化，我国住宅产业进入了一个产 品更新换代，产业结构调整和升级的历史时期，住宅建设由“数量型”向“质 量型”的新的开发建设阶段发展。在这样的时代背景下，住宅开发企业市场 营销的创新成为必然，而市场营销的创新又突出表现为产品的创新。本文主 要是从住宅开发企业的角度出发，针对住宅产品本身的特点、属性，对现有 研究成果进行充分整合，通过对住宅开发企业产品创新相关理论的分析，全 方位地展示了影响住宅产品创新的诸多因素，构建了住宅产品创新的基本理 论框架，并在上述基础上，结合我国住宅开发企业建造住宅产品的具体事例， 对住宅产品的创新进行了实证研究和绩效分析，提出了现阶段我国住宅产品 创新所存在的主要问题，进而指出了推动我国住宅产品创新的必要性，并在 借鉴世界住宅产品的发展趋势和成功经验的基础上，提出了我国住宅产品创 新的目标和原则。遵循这些原则和思路，文章从“整体产品”的概念出发， 深入探讨了我国住宅开发企业在技术创新、生态环境、人文科技、物业管理 等方面进行创新活动的路径选择。最后，论文从市场和政府两个不同的角度 出发，探讨了推动和完善我国住宅开发企业产品创新的相关政策措施，以期 通过财税、金融、科技、人才等方面的激励制度安排，更加有效地推动和深 化企业的创新活动和产业结构的升级。 关键词：住宅产品创新整体产品以人为本 可持续发展财政政策金融政策专利制度 r e s e a r c ho nt h ei n n o v a t i o no ft h eh o u s i n gp r o d u c t si nc h i n a b u s i n e s sm a n a g e m e n t g r a d u a t es t u d e n t ：s h e nx u a n t u t o r ：d uw e i a l o n gw i t ht h ec h a n g eo ft h en a t i o n a lm a c r o s c o p i cp o m i c s e c o n o m ya n d t h es o c i a l , e n v i r o n m e n t t h eh o u s i n gi n d u s t r yi no u rc o u n t r yh a sc o m ei n t oa h i s t o r i c a lp e d o di nw h i c hp r o d u c t sa r cb c i n gr e n e w e da n di m p r o v e d i n d u s t r i a l s t r u c t u r ei s b e i n ga d j u s t e da n du p g r a d e d ；m e a n w h i l e ，t h eh o u s i n gc o n s t r u c th a s c h a n g e df r o m “q u a n t i t y t ot h en e wd e v e l o p m e n tc o n s t r u c t i o ns t a g eo f “q u a l i t y ” u n d e rt h en e we c o n o m i cc o n d i t i o n ，t h ei n n o v a t i o no ft h ee n t e r p r i s em a r k e t i n gi s i n e v i t a b l e m o r e o v e r ，i ti ss t r i k 抽【西yr e v e a l e di nt h ei n n o v a t i o no ft h ep r o d u c t s f r o mt h e a n g l eo fh o u s i n gd e v e l o p m e n te n t e r p r i s ea n dd i r e c t e da g a i n s tt h e c h a r a c t e r i s t i ca n da “d b u 捃o ft h eh o u s i n gp r o d u c t s ，t h i st h e s i sc a r r i e do nt h ef u r c o n f o r m i t yt ot h ee x i s t i n gr e s e a r c hr e s u l t s t h o u l g ht h ea n a l y s i st ot h et h e o r y r e l a t e dt ot h ei n n o v a t i o no ft h eh o u s i n gd e v e l o p m e n te n t e r p r i s ep r o d u c t s ，i tg a v ea l l o m n i b e a r i n gd e m o n s t r a t i o nt oag o o dd e a lf a c t o i 3t h a ta f f e c tt h ei n n o v a t i o no ft h e h o u s i n gp r o d u c t s ，a n dc o n s t r u c t e dt h eb a s i ct h e o r e t i c a lf r a l t eo ft h ei n n o v a t i o no f t h eh o u s i n gp r o d u c t s m o r e o v e r , b a s e do nt h es t a t e m e n ta b o v ea n dc o m b i n e dw i t h t h ec o n c r e t ei n s t a n c e so fd e v e l o p i n gt h e h o u s i n gp r o d u c t so ft h er e a l e s t a t e e n t e r p r i s ei nc h i n a , i tp u tf o r w a r dt h em a i nq u e s t i o n so ft h ep r e s e n ts t a g ee x i s t e di n t h ei n n o v a f i o no ft h eh o u s i n gp r o d u c t s ，a n dt h e np o i n t e do u tt h en e c e s s i t yo f i m p e l l i n gt h ei n n o v a t i o no ft h eh o u s i n gp r o d u c t si nc h i n a o nt h eb a s i so fu s i n g t h ed e v e l o p m e n tt e n d e n c ya n d 山es u c c e s s f u le x p e r i e n c ef o rr e f e r e n c e t h eg o a la n d p r i n c i p l eo ft h ei n n o v a t i o no ft h eh o u s i n gp r o d u c t si no u rc o r n t r yw e r ep u tf o r w a r d f o l l o w i n gt h e s ep r i n c i p l e sa n dt h i n k i n g , a n ds t a r t i n gf r o mt h ec o n c e p t i o no f “o v e r a l lp r o d u c t ”，t h i st h e s i st h o r o u g h l yd i s c u s s e dt h ew a y sc h o s e ni nt h ei n n o v a t e a c t i v i t i e si nm a n ya s p e c t ss u c ha st e c h n i c a li n n o v a t i o n ，e c o l o g i c a le n v i r o n m e n t ， h u m a n i t i e sa n dt e c h n o l o g y , e s t a t em a n a g e m e n ta n ds oo n ，w h i c hw e r ec a r r i e db y t h eh o u s i n gd e v e l o p m e n te n t e r p r i s ei nc h i n a i nt h ee n do ft h i st h e s i s ，f r o mt h et w o d i f f e r e n ta 舀e so ft h em a r k e ta n dt h eg o v e r n m e n t ，t h et h e s i sp r o b e di n t ot h ep o h c y a n dm e a s u r er e l a t e dt oi m p e l l i n ga n dc o n s u m m a t i n g 也ei n n o v a t i o uo ft h ep r o d u c t s i nh o u s i n gd e v e l o p m e n te n t e r p r i s e t h r o u g ha r r a n g i n gt h ep r o m p t i n g i n s t i t u t i o ni n f i n a n c ea n dt a x a t i o n ，f i n a n c e ，s c i e n c ea n dt e c h n o l o g y , q u a l i f i e dp e o p l e e t c ，i ti s e x p e c t e dt oi m p e la n dd e e p e nt h ei n n o v a t i v ea c t i v i t i e si nt h ee n t e r p r i s e sa n dt h e p r o m o t i o no ft h ei n d u s t r i a ls t r u c t u r e k e yw o r d s ：h o u s i n g ，t h ei n n o v a t i o no f p r o d u c t s ，o v e r a l lp r o d u c t , h u m a nc e n t e r e d ， s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ，f i s c a lp o l i c y , f i n a n c i a lp o l i c y , p a t e n ts y s t e m y 9 2 8 1 8 四川师范大学学位论文独创性及使用授权声明 本人声明：所呈交学位论文，是本人在导师塾焦数援的指导下，独立 进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不含任 何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要 贡献的个人和集体，均己在文中以明确方式标明。 本人承诺：已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符 而引起的学术声誉上的损失由本人自负。 本人同意所撰写学位论文的使用授权遵照学校的管理规定： 学校作为申请学位的条件之一，学位论文著作权拥有者须授权所在大学 拥有学位论文的部分使用权，即：1 ) 己获学位的研究生必须按学校规定提交 印刷版和电子版学位论文，可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据 库进行检索；2 ) 为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文或解密后的 学位论文作为资料在图书馆、资料室等场所或在校园网上供校内师生阅读、 浏览。 论文作者签名：l 眈、艇 2 0 0 6 年4 月2 5 日 前言 创新是人类社会的永恒主题，是一个民族素质的重要体现，是一个国家永 远立足于世界先进之林的有力保证。正如江泽民同志所指出：创新是一个民族 进步的灵魂，是国家兴旺发达的不竭动力。特别是在知识经济时代，世界科技 的发展将更加迅猛，技术向产业转换的周期将更短。在这样的新技术不断出现， 落后技术迅速被淘汰的社会中，任何企业所拥有的产品优势都只是相对的、暂 时的，而一个企业的竞争力的大小，将最终取决于其产品创新能力的强弱。在 这样的时代背景下，作为我国支柱产业之一的住宅产业的产品创新活动，也经 历了从无到有的过程。跨入2 l 世纪，我国住宅产业的开发、流通和消费将逐步 走向成熟，住宅市场的运作也将日趋完善，从外部环境到内部需求，我国住宅 企业面临着新的历史机遇和巨大的挑战。党和国家对住宅建设越来越重视，不 仅将其作为提高国民生活水平的关键措施，而且作为扩大内需、拉动经济增长 盼重要内容，采取了一系列措施，为住宅建设提供良好的政策环境。另外，国 家对住宅建设以及消费者对住宅标准的要求越来越高，这就要求我国住宅产品 的开发和生产必须尽快实现增加方式的转变，严格按照十六大报告的规定，“坚 持保护环境和保护资源的基本国策”，“把可持续发展放在十分突出的地位”，摒 弃过去“高消耗、低效率”的生产方式，建设资源节约型、环境友好型产业， 提高住宅质量，促进住宅建设成为新的经济增长点。但是，对于住宅开发企业 来说，认识到产品创新的重要性并不难，难在认识创新过程中的一般规律，确 定企业产品创新的核心问题和学会运用产品创新为企业的生存和发展创造机 会。因此，如何有效地进行产品创新活动，是摆在我国住宅开发企业面前的一 个严峻课题，这也正是本文研究的目的和意义所在。 一、导论 ( 一) 论文的研究现状和意义 1 、研究现状 从理论研究来看，国外学术界对产品创新的研究由来已久，但还缺乏系统 全面的关于住宅企业产品创新的研究成果。自从奥地利经济学家熊彼特1 9 1 2 年 提出创新理论以来，经历了5 0 年代创新理论的分析研究及技术创新理论的创立 阶段，7 0 年代技术创新理论的系统开发阶段，8 0 年代以来的技术创新理论的综 合化、专门化研究阶段。产品创新管理的系统研究正是技术创新专门化研究的 必然结果。 产品创新管理研究起始于新产品管理。1 9 5 7 年，美国的布兹( b o o z ) 、汉密 尔顿( h a m i l t o n ) 所著的新产品管理一书，首次较完整地提出了产品寿命 周期理论，后来英国的戈泊资( g o p e r t z ) 等为该理论建立了生长曲线数学模型。 1 9 7 6 年，美国成立了致力于产品管理研究的组织产品开发管理协会( p d m a ， p r o d u c td e v e l o p m e n tm a n a g e m e n ta s s o c i a t i o n ) ，1 9 8 4 年，创办了产品创 新管理杂志( t h ej o u r n a lo fp r o d u c ti n n o v a t i o nm a n a g e m e n t ) ，这标志着 产品创新管理开始了系统化的研究。回 产品创新管理的代表人物主要有美国印第安那大学教授t h o m a sp h u s t a d 、 美国密执根大学教授c m e r l ec r a w f o r d 、加拿大m cm a s t e r 大学教授r o b e r t c o o p e r 、日本东京大学教授藤本隆宏等。m u s t a d 是产品创新管理杂志的编 辑，也是美国产品开发管理协会主要成员他认为产品创新是多因素的综合过 程，新产品是外部环境与内部条件交织作用的结果。c r a w f o r d 是产品创新管 理杂志的文摘编辑，他在1 9 8 3 年出版的新产品管理一书中，详细讨论了 新产品从构思到商业化的整个过程强调合理的战略与严密的评价程序是产品 创新的可靠保证。c o o p e r 长期致力于产品创新管理研究，尤其是实证研究，他 认为通过广泛调查和统计分析，可以发现产品创新规律，他的许多实证研究报 告成为理论界和企业界进行新产品成败分析的重要依据。美国的曼斯菲尔德 ( e m a n s f i e l d ) 和日本德斋藤优等学者对产品创新管理理论也有重要贡献。曼 斯菲尔德是继熊彼特之后技术创新理论德代表人物之一，他在对美日工业创新 的速度与成本的研究中，揭示了创新绩效的分布与优化规律。德斋藤优把技术 战略放在企业发展的第一位，并结合政府政策、经济环境及专利制度来推进企 。胡树华产品创新管理产品开发设计的功能成本分析 蝴北京科学出版社，2 0 0 2 年。第1 9 - 5 4 页 2 业的技术转移、技术开发。 从实践运作来看，在国外，英国建筑业的创新运动已开展了多年，组织了 各种活动，成立了许多民问和政府组织，专门从事理论调研、推广示范工程、 交流创新经验等工作。日本在住宅产品创新方面已经进行了一定的研究和实践。 由甲斐彻郎著的混凝土沙漠中的绿洲森林中的住宅日本“经堂社一 环境共生住宅的尝试一文，介绍了力图摆脱空调设备，利用纯自然能源改善 生活环境的东京都中心田园式集合住宅。这个项目的特点是，首先着手治理外 部环境，然后再进行建筑规划，在住宅环境创新方面具有独到的建树。 从国内产品创新管理研究的概况来看，从上世纪8 0 年代以来，我国理论界 在价值工程、设计方法、研究与开发管理、技术创新等学科领域对产品创新问 题作了努力探讨。以清华大学傅家骥教授、浙江大学马庆国教授为代表，研究 并提出了许多产品功能成本优化理论和产品创新激发方法；浙江大学许庆瑞教 授系统地研究了关于产品创新的研究与发展管理问题：之后，许庆瑞、傅家骥、 姜彦福、吴贵生等又从经济学的角度研究了产品创新的动力及组织管理，从更 为宏观的角度探讨了产品创新推进经济增长和社会发展的机制与对策。在这过 程中，也有一些专家和学者开始对我国住宅开发企业产品创新问题进行了初步 的研究。如由谢伏瞻、李培育、刘士余著的住宅产业：发展战略与对策一 书就比较系统地研究了我国住宅产业发展的历史过程和特点，分析了我国住房 制度及其改革对住宅产业发展的影响，以及住房消费市场和住房金融市场的发 展现状与趋势，对新形势下我国住宅产业发展的基本模式和战略进行了探讨， 提出了相关的政策建议，为我国住宅产品的创新研究提供了研究方向。此外， 张东岳在2 0 0 1 年发表于上海住宅第3 期的产业创新与房地产业持续发展 一文中，分析了我国当前房地产创新发展的现状，指出了房地产创新体系的基 本内容与主体，并提出了推动我国房地产创新的相关建议。聂梅生在2 0 0 1 年7 月发表于建筑学报上的新世纪我国住宅产业化的必由之路一文根据当 前国内外住宅产业的发展状况，就住宅产品的创新问题作了探讨。文章主要涉 及了新世纪住宅产业的特点；从工地到工厂；住宅数字化创新工程以及绿色生 态住宅等创新问题。林梅于2 0 0 2 年5 月在社会主义研究上发表的中国住 宅产品遭遇本土化问题一文中，通过分析我国住宅产品本土化的缺陷及原因， 提出了中国住宅产品本土化的路径选择，即我国住宅产品的创新要紧跟科技的 发展，迎合工业化的趋势，同时还要做好市场研究，要走出一条适合自身的发 3 展道路。杜伟在2 0 0 4 年4 月发表于国土经济上的住宅产业要大力推进产 品创新一文，从我国的现实情况出发，提出了住宅开发企业应该根据市场发 展的需要，大力开发节地型住宅、健康住宅、老年住宅以及城郊住宅。而当代 集团总裁张富则指出，在新的市场条件下房地产企业经营创新的新境界，必须 以人为本，考虑可持续性发展，实现国际文化主体与科技主体地产的融合。这 些研究和论述为本论文的撰写提供了丰富的素材。另外，由罗龙昌著发展房 地产业与优化产业结构一书，研究发展房地产业与优化产业结构的内在联系。 着重探索房地产投资与国民经济投资优化；房地产业的风险防范；住宅产业与 房地产业结构的调整及优化；房地产业的可持续发展等问题。拓宽了住宅产品 创新的外延，对本文的研究创新具有很大的借鉴意义。 从总体上看，学术界对产品创新的一般性研究已经越来越深入，但对住宅 开发企业产品创新的专门研究还比较分散、稀少。大多数只是对住宅产品创新 的发展方向作了概括，大体集中在高科技型住宅、绿色环保型住宅、社会保障 型住宅以及投资综合型住宅等方面。尤其是国内学术界对我国住宅产品刨新还 缺乏相对完整的、专门的深入研究，缺少结合我国住宅开发企业实际运作情况、 能有效完善我国住宅开发企业产品创新的系统理论成果。因此，有必要在继承 和综合国内外现有成果的基础上，研究并提出一套适合我国住宅开发企业产品 创新的管理理论与方法。 2 、研究意义 早在2 0 世纪8 0 年代，奈斯比特的大趋势、阿尔温托夫勒的第三 代浪潮等书中所提出的后工业时代的概念就冲击着每一个人的观念。而今， 知识经济的预言已经成为现实，比工业经济更高级形态的知识经济已走进我们 的生活。联合国经济合作与发展组织在基于知识的经济专题报告中对知识 经济作定义时，指出“简单地说，知识经济就是依靠知识进行创造性的思维和 科研，从而创造财富的经济”。知识经济时代的基本特征就是：“知识创新是整 个经济发展的动力：以信息技术为代表的新技术革命将成为经济发展的突出表 现：智力资源是经济发展的决定性因素；旧产业群发生巨大变革；传统的分工 失去了原有的地位，新型的企业间的战略关系将确立起来；社会形态发生革命 性变化等等。”o 知识经济的特征决定了知识经济的灵魂是宅q 新。在知识经济时 。束养琰、划肖企业创新论咖上海财经大学出版社，2 0 0 2 年5 月，第6 页 4 代，世界科技的发展将更加迅猛，技术向产业转换的周期将更短。在这样的新 技术不断出现，落后技术迅速被淘汰的社会中，一个企业的竞争力的大小，取 决于其创新能力的强弱。正如福特公司前总裁亨利福特所说的“不创新，就 灭亡”。唯有不断创新，才能赢得和保持竞争优势。企业的创新活动包括许多方 面，如技术创新、制度创新、产品创新、市场创新、管理创新等，其中产品创 新是企业创新的关键，因为产品是企业竞争制胜的根基，是企业经营的核心。 在这样的时代背景下，作为我国支柱产业之一的住宅产业的创新活动，也 经历了从无到有的过程。在过去的十多年中，我国的住宅开发只是以项目为中 心，开发商只关注项目的成功与否。现在，少数开发企业已从简单的重复、照 搬，开始进行一些深层次的创新。如合理性、新颖性的房型和外观创新广泛展 开；生态化、艺术化为特征的小区绿化、景观创新被广泛采用：智能化、人性 化为特征的房屋和小区设施创新在中高档住宅项目中广泛应用；环保新技术应 用开始受到重视等。但对于国内大多数的开发企业而言，还缺乏产品创新的观 念，在住宅产品的开发过程中只是简单模仿、生硬嫁接，一味追求住宅产品时 尚的外观、多变的空间以及高档的文化品位等方面，却忽视了产品的一些本质 属性的创新，如技术创新、服务创新等。 跨入2 1 世纪，我国住宅产业的开发、流通和消费将逐步走向成熟，住宅市 场的运作也将日趋完善，从外部环境到内部需求，我国住宅企业既面临良好的 发展机遇。首先，国家宏观政策的推动力。由于住房产业链长、关联度大，能 直接和间接的引导和影响很多相关产业的发展。因此，在当前内需不足的情况 下我国要继续保持国民经济持续、快速、健康的发展就会更加倚重住宅产业， 国家出台的一系列有力措旌非常有利于住宅产业的发展。其次，我国住宅潜在 需求量大。随着我国住房制度改革向纵深方向发展，其改革已经并且将继续刺 激居民的购房积极性。同时，伴随中央提出的“小城镇大战略”的发展思想， 城市化的进程加快，城镇人口将大幅增加，这也会释放出巨大的住房消费能量。 另一方面，由于我国特殊的国情，住宅产业的发展也面临巨大的挑战。我 国经济长期的高速增长消耗了大量有限的人均占有资源，并对环境造成严重的 破坏，使我国的住宅建设面临了越来越大的资源约束和环境压力。因此，随着 人口的增多、城市化进程的加快以及人们居住水平的提高，我国住宅开发和生 产必须尽快实现增加方式的转变，严格按照十六大报告的规定，“坚持保护环境 和保护资源的基本国策”，“把可持续发展放在十分突出的地位”，摒弃过去“高 消耗、低效率”的生产方式，建设资源节约型、环境友好型产业，提高住宅质量， 促进住宅建设成为新的经济增长点。在这样的时代背景下，我将住宅开发企业 产品创新作为硕士学位论文的研究方向具有重要的理论意义和实践意义。 ( 二) 论文的基本思路 任何一项产品都是多技术系统的集合，所以产品创新活动是一项复杂的系 统工程。因此，住宅产品的创新活动也应该包括许多层次。但本文主要是从住 宅开发企业的角度出发，针对住宅产品本身的特点、属性，对现有研究成果进 行充分整合，通过对住宅开发企业产品创新相关理论的分析，全方位地展示了 影响住宅产品创新的诸多因素，构建了住宅产品创新的基本理论框架，并在上 述基础上，结合我国房地产企业开发住宅产品的具体事例，对住宅产品的创新 进行了实证研究和绩效分析，提出了现阶段我国住宅产品创新所存在的主要问 题，进而指出了推动我国住宅产品创新的必要性，并在借鉴世界住宅产品的发 展趋势和成功经验的基础上，提出了我国住宅产品创新的目标和原则。遵循这 些原则和思路，本文从“整体产品”的概念出发，深入探讨了我国住宅开发企 业在技术创新、生态环境、人文科技、物业管理等方面进行创新活动的路径选 择。最后，论文从市场和政府两个不同的角度出发，探讨了推动和完善我国住 宅开发企业产品创新的相关政策措施，以期通过财税、金融、科技、人才等方 面的激励制度安排更加有效地推动和深化企业的创新活动。 i 三) 论文舶研究方法和创新 任何一项产品的发展都具有其特有的成长、稳定和衰老这样的生命周期， 在不同的阶段应该有不同的“创新”内涵，即“产品创新”的“内涵”是动态 的，是与时间、地点、材料和技术等因素密切相关的，这就决定了我国的住宅 产品创新体系具有其自身的特点。因此本文在住宅产品创新相关理论研究过程 中，主要针对我国目前的住宅产品创新发展现状和存在的主要问题，采用理论 分析与实证研究相结合、文献阅读与实际调查相补充、定性分析和比较研究等 多种研究方法和手段，就住宅产品创新的特点、过程、内容、方法和途径进行 探讨，从而为我国住宅开发企业产品的创新以及我国住宅产品竞争力的提升提 供政策建议。 论文在产品创新及其相关理论的基础上，对已有的研究成果进行了综合和 继承，同时又不乏自己的特色和创新。从总体上来看，本文在现有产品创新理 论研究成果的基础上，针对我国住宅产品创新研究尚不深入的情况，对住宅开 发企业的产品创新问题进行全面系统的研究，努力为我国的住宅开发企业构建 一个较为可行和有效的住宅产品创新框架。在具体研究中，论文试图在以下方 面提出一些新的观点： 首先，针对我国学术界从宏观角度研究产品创新活动多，从企业角度研究 产品创新活动少，特别是缺乏专门针对住宅开发企业产品创新活动理论研究的 情况，本文通过对已有理论成果的梳理，探讨了住宅开发企业产品创新的理论 基础，并在此基础上，结合我国住宅产品开发和创新的实际问题，提出了相应 的对策建议。 其次，任何企业的创新活动都必须与时俱进，住宅开发企业的产品创新活 动也不例外。论文在探讨我国住宅产品创新的路径上重点突出了可持续发展的 住宅产品创新战略思想，顺应了时代的要求，深刻地阐述了生态、健康、环保 住宅创新的理论基础和实践意义，建立了人文住宅创新理论和发展方向。 最后，论文从企业产品创新的外部环境，即从市场和政府两方面出发，设 计了一系列有利于推动和完善我国住宅开发企业产品创新的配套措施，以期更 好地将影响创新行为的内部因素和外部因素有机结合起来，努力提升我国住宅 企业的产品竞争力。 7 二、住宅开发企业产品创新理论基础和必要性分析 ( 一) 住宅产品创新的内涵界定与特征分析 住宅产品具有一般产品的特征，也有其住宅行业自身的突出特点。下面我 们将从住宅产品的概念剖析入手，对住宅产品创新的内涵、类型和特征作详细 的论述。 1 、产品创新的内涵界定 ( 1 ) 产品的一般概念 长期以来，对于产品的理解有各种不同的观点。从理论经济学的角度看， 产品是指生产企业通过劳动生产出来、用于满足消费者特定需求的有形实体。 这种定义强调了产品必须是有形的物品。这就意味着消费者的需求集中在产品 实体的使用价值上，而生产企业只关注产品的基本特点和生产成本。显然，在 生产力高度发展、商品日益丰富、市场竞争异常激烈的现代市场环境下，这一 产品概念已不再适应需要了。因此，从现代市场营销学的观点来说，“产品是能 够提供给市场以满足需求和欲望的任何东西，在市场上包括实体商品、服务、 体验、事件、人物、地点、财产、组织、信息和创意。”。 ( 2 ) 产品创新的内涵 作为企业创新的重要组成部分，产品剑新己成为现代企业发展的焦点，但 从现有的文献来看，国内外关于产品创新概念和内涵的界定多种多样且不统一。 经济合作与发展组织( o e c d ) 将产品创新界定为实现具有改进的性能特征的产 品或商品化，为消费者提供客观上新的或改进的服务；。浙江大学许庆瑞教授认 为，凡是技术创新活动引向开发新产品的，称之为产品创新；。清华大学傅家骥 教授认为，产品创新，即创新的目的是得到新的或有某种改进、改善的产品， 包括工业设备。而武汉汽车工业大学胡树华教授则认为，根据美国西北大学科 特勒博士对产品的定义，产品应包括核心、形式、附加三个层次，它们构成了 产品整体，现代企业产品创新是建立在产品整体概念基础上的以市场为导向的 系统工程；从单个项目看，它表现为产品某项技术经济参数质和量的突破与提 。菲利普科特勒著梅清蠹译营销管理 蝴上海人民出版社，2 0 0 4 年，第4 5 4 页 。经济合作与发展组织技术创新调查手册 劬新华出版社1 9 9 7 年，第6 - 7 页， 。许庆瑞技术创新管理出 浙江大学出版社，1 9 9 0 o 傅家臻技术创新 蜘企业管理出版社。1 9 9 2 年，第1 6 - 1 8 页 8 高，包括新产品开发和老产品改进；从整体考察，他贯穿产品构思、设计、试 制、营销全过程，是功能创新、形式创新、服务创新多维交织的组合创新 即创新网络系统。m 对于产品创新含义的种种不同认识，还可以列举很多，但以上几种已具有 一定的代表性，它们分别从不同的侧面，不同的角度揭示了产品创薪的定义。 前两种定义强调了产品技术创新的因素，主要是从有形的物质产品方面来分析 的；后一种定义则拓展了产品创新的内涵和外延，从多维的角度结合有形和无 形产品两方面来分析的，扩大了产品创新的范围和层次。产品创新概念的界定 是建立在对产品概念界定的基础上的。现代产品的概念已经不再是以物质形态 来定义，而是运用整体产品的概念来定义，因此，对于产品创新的内涵界定， 我们赞同后者的观点。 2 、住宅产品创新的内涵界定与特征 ( 1 ) 住宅产品的一般概念 住宅产品的概念与一般产品的概念一样，也可以从经济学和市场营销学两 个角度来进行分析和界定。从经济学角度看，“住宅产品是指住宅开发企业通过 开发、建设而形成的物质成果，”国在本质上包括土地和建筑物两大部分。但从 营销学角度看，“住宅产品是指所有提供给市场，能够满足消费者某种需求或欲 望的土地、建筑物以及与此相关的服务” 。住宅产品的效用是人们通过交换而 获得需求的满足，是消费者或用户期望的实际利益。也就是说，住宅产品由有 形实体和无形服务构成，前者主要包括土地、建筑物以及地上附着物的实体及 其质量、种类、品牌等：后者则主要包括可以给消费者带来附加利益和心理满 足感及信任感的服务、保证、物业形象、住宅开发企业和中间商的声誉等。尽 管对住宅产品的概念可以从经济学和市场营销学两个角度去界定，但二者并不 是对立的，因为消费者需求的满足，是住宅开发企业通过开发建设并提供一定 的住宅产品来实现的，各种类型的住宅产品是买卖双方从事市场交易的基础。 ( 2 ) 住宅产品创新的内涵界定 。胡树华，桑薄论产品创新 m 中国机械出版社，1 9 9 8 年，第5 7 - 6 1 页 。袁野等编著房地产市场营销e 劬复旦大学出版社2 0 0 5 年，第1 2 1 页 。袁野等编著房地产市场营销阻 复旦大学出版社，2 0 0 5 年，第1 2 1 页 9 根据以上产品创新的定义，并结合住宅产品的含义，我们可以把住宅产品 创新作如下描述：住宅产品创新是指住宅开发企业从住宅产品的整体概念出发， 以市场需求为导向的产品创新系统工程。具体来说，住宅产品的整体概念中的 任何一部分的创新、改革或者改进都可以称之为住宅新产品。住宅产品创新内 涵主要包括：住宅开发企业采用新技术、新材料、新原理制造的前所未有的 产品，即全新产品。这种产品的性能结构造型都有其独到之处。将新功能和 原来的产品相结合，使其具有新效用的产品创新，即替代新产品。替代新产品 保留了原产品的基本功能，但是增加了新的使用价值。将原有产品的外观、 造型、式样进行了适度的改良，但新产品的实质与原有产品没什么不同，即改 良新产品。模仿市场上畅销的其它住宅开发企业生产的产品，即模仿型新产 品。 ( 3 ) 住宅产品创新的特征 住宅产品创新是一种于社会于企业于消费者都非常有益的行为，应当大力 鼓励和推动。为了促进企业更积极地致力于创新，更合理地组织创新，我们有 必要认清住宅产品创新的特征，以利于因势利导。从总体上看，住宅产品创新 活动大致可以归纳为以下几个特点： 系统性 如上所述，住宅产品创新是一个复杂的系统工程，它涉及到市场开发、市 场预测、设计、生产、销售、理念、服务等一系列过程的系统活动。这一过程 是完整的有机整体，这个整体的某一方面出现问题都会影响到整个体系的运转， 都会影响到整个住宅开发企业创新活动的整体效果。不仅如此，住宅产业作为 国家调控的重点行业，其创新活动极易受到企业外部环境的影响，如国家宏观 经济政策的改变、产业结构的调整、法律制度的完善以及文化观念情况的转变 等都会对住宅开发企业的产品创新造成直接或间接的重大影响。 新颖性 住宅产品创新是解决前人所没有解决的问题，不能是简单的模仿、再造， 而是继承中又有了新的突破和发展，因而其成果必然是新颖的，其中必须有过 去所没有的新的因素或成分。 实用性 住宅产品创新的过程必然是追求新颖、时尚、舒适的过程，但是，我们应 1 0 该认识到住宅最基本的属性和功能仍然是消费者用来遮风避雨、安居休憩的生 活场所。因此，住宅开发企业在追求产品美观新奇的同时，也应该注重产品的 内在品质创新和务实的服务创新，尤其是在高科技创新方面，要根据消费者的 实际需求建设和配置，尽量避免这些创新成为摆设，还为后期的物业管理带来 负担。此外，对于企业本身来讲，由于基础条件不同，历史背景不同，所处环 境不同，经营目标不同，不同企业的产品创新方式也应有所区别。 收益性 住宅开发企业进行产品创新的根本目的就是希望通过不断的产品改良和创 新，取得良好的经济效益和社会效益。一方面，通过企业创新方案的实施，降 低了企业的经营成本，扩大了企业的销售额，实现了企业的经济效益；另一方 面，由于住宅产品特殊的社会属性，通过住宅开发企业的一系列创新活动还能 实现一定的社会效益，如降低消耗、减少污染、改进居住质量环境以及更好地 解决中低收入阶层的住房保障等社会问题。 风险性 创新的住宅产品应该能满足消费者的需求，为消费者提供最大的价值；它 应该能够同现在的或者潜在的替代产品相竞争，这样的创新成果将为企业带来 可观的经济效益，大大提高企业的竞争力。但是，现实中，消费者需求的多样 性和市场环境的不确定性，使得住宅产品创新过程中的风险性较大，而且产品 创新一旦失败，则不但创新过程所作的投入无法收回，有时还会损害企业的竞 争力。所以，住宅产品的创新是一种高收益与高风险并存的经济活动。 ( 二) 住宅开发企业产品创新的理论溯源 1 、整体产品理论与住宅产品创新 ( 1 ) 整体产品概念的内涵 传统的产品观念认为：产品只包括有形产品，而不包括无形产品。因此， 这种观念只注重产品的效用、形式，而未将附加服务视为产品的有机组成部分。 这种传统产品观念只注重满足人们的物质需求，而忽视心理等需求，出现了或 重效用、轻形式，或重形式、轻效用的两种倾向。然而，整体产品观念的提出， 改变了传统产品观念的“单一性”，拓展了传统产品观念的内涵，认为产品应该 是能提供给市场，用于满足人们某种欲望和需求的任何事物，包括实物、服务、 场所、组织、思想、主意等，并将其具体划分为核心产品、形式产品和延伸产 品三个层面的有机统一体，如图2 一l 所示。 国2 - 1整体产品概念的三个层次 延伸产品 形式产品 核心产品 核心产品是指消费者购买某种产品时所追求的利益，是消费者真正要买的 东西，因而在整体产品观念中也是最基本、撮主要的部分。消费者购买某种产 品，并不是为了占有或获得产品本身，而是为了获得能满足某种需要的效用或 利益。 形式产品是核心产品借以实现的形式，即向市场提供的实体和服务的形象。 如果形式产品是实体物品，则它在市场上通常表现为产品质量水平、外观特色、 式样、品牌名称和包装等。产品的基本效用必须通过某些具体的形式才能实现。 企业应首先着眼于消费者购买产品时所追求的利益，以求更完美地满足消费者 需要，从这一点出发再去寻求利益得以实现的形式，进行产品设计，满足消费 者对心理、审美、时尚等方面的追求。 延伸产品是消费者购买有形产品时所获得的相关的全部附加服务和利益， 包括提供信贷、免费送货、质量保证、安装、售后服务等。延伸产品的概念来 源于对消费者需求的深入认识，因为消费者购买产品的目的是为了满足某种需 求，因而他们希望得到与满足该项需求有关的一切利益。可见，随着科学技术 的快速发展，社会的不断进步，消费者需求特征也日趋个性化。市场竞争程度 的加深、加广，导致了产品的内涵和外延也在不断扩大。产品的内涵已从有形 物品扩大到服务( 如美容、咨询) 、组织( 如保护消费者协会) 和观念( 如环境、公 德、意识等) ：产品的外延也从其核心产品( 基本功能) 向形式产品( 产品的基本 形式) 和延伸产品( 附加利益和服务) 拓展。尤其将延伸产品视为产品的重要内容 之一，这是对传统产品观念的重大突破。 ( 2 ) 住宅产品的整体观念对我国住宅产品创新的启示 根据p a f 整体产品概念的描述，我们也可以将住宅产品划分为三个层次来 进行分析( 见图2 2 ) ： 图2 - 2 住宅产品的构成层次 核心产品层次 形式产品层次 延伸产品层次 核心产品层次。核心产品层次( c o r ep r o d u c t ) ，也叫实质产品层次，是指 住宅产品为消费者所提供的最基本的效用和利益，它是住宅产品最基本的层次， 是从使用价值角度对住宅产品概念的理解。消费者购买某种住宅产品的目的并 非是为了拥有该产品实体，而是为了获得能满足滋生某种需要的效用和利益。 比如，消费者购买住房，并不是仅仅为了拥有住房这一实体，而是要通过住房 所提供的基本功能( 如遮风避雨、经久耐用等) 来满足自己生存的需要、安全 的需要，从而提高自己的生活质量，更方便、更舒适地进行工作和生活。 形式产品层次。形式产品层次( t a n g i b l ep r o d u c t ) 是住宅产品的第二层 次，是核心产品层次的外在表现形式，是向市场提供的住宅产品实体和劳务的 外在表现，是可以为顾客识别的面貌特征。因此，形式产品是消费者选购住宅 产品的直观依据，一般表现为住宅产品的质量、地段、用途、套形、面积、朝 向、楼层、墙外装饰、品牌以及周围设施等特征。住宅产品的基本效用都是通 过形式产品层次得以体现的。 延伸产品层次。延伸产品层次( a u g m e n t e dp r o d u c t ) ，又称附加产品层次， 是住宅产品的第三层次。它是指消费者通过住宅产品的购买和使用所得到的附 加服务及附加利益的总和，也就是住宅产品所包含的所有附加服务和利益。一 般表现为住宅产品销售过程中的信息咨询、住宅产品说明书、按揭保证、装修、 代为租赁以及物业管理等。因此，延伸产品能给消费者带来更多的利益和更大 的满足感。在竞争日益激烈的环境条件下，延伸产品已经成为住宅开发企业展 开竞争的重要手段。延伸产品层次的发展要求企业必须深入研究消费者需求的 综合性和多层次性。 核心产品、形式产品、延伸产品作为住宅产品的三个层次是不可分割和紧 密相连的，它们构成了住宅产品的整体。其中，核心产品层次是基础、本质和 中心：核心产品层次必须转变为形式产品层次，住宅产品的效用才能得到实现； 同时，在产品核心功能趋同的情况下，谁能更快、更多、更好地满足消费者复 杂利益整合的需要，谁就能拥有消费者，占领市场，取得竞争优势。随着经济 的发展、科技的进步和消费者需求的日趋复杂多样，住宅开发企业必须用动态 的眼光来正确认识产品的整体概念，勇于创新改革，提供比竞争者更能满足顾 客需要的整体产品，以适应市场的发展变化和消费者的需求。 2 、产品生命周期理论与住宅产品创新 ( 1 ) 产品生命周期理论的内涵 任何一种产品在市场上的销售和获利能力都处在变动之中，随着时间的推 移和市场环境的变化，最终不被采用，被迫退出市场。产品在市场中的演化过 翟同生物的生命过程一样，有一个诞生、成长、成熟和衰退的过程。产品生命 周期就是指产品从进入市场到最后被淘汰的全过程。产品在市场中的整个发展 过程中可以分成四个阶段。第一阶段是引入期，特点是销售增长缓慢，而且由 于产品在研究和开发过程中投入了成本，在引入市场时又要支付巨额产品推广 费用，公司没有利润甚至亏损。第二阶段是成长期，特点是销售迅速增加，公 司开始盈利。第三阶段是成熟期，特点是销售减缓并趋于稳定。虽然成长期不 再需要大量投资，但由于竞争加剧，公司为了应付竞争，营销费用会逐渐上升， 因此成长期的利润总的来说比较稳定，但在后期利润开始下