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解除房屋租赁合同须知 房屋租赁还是比较常见的为了让大家避免不必要的纠纷和麻烦下面为大家介绍解除房屋租赁合同须知仅供参考哦 解除房屋租赁合同须知 一、解除权的行使 1、“通知”并非解除之诉的前置程序 合同法第九十六条第一款 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方合同自通知到达对方时解除对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力 编者以为上述条文仅是表示解除合同的途径不仅可通过诉讼/仲裁方式还可以通过“通知”的方式进行以求双方更为友好地解决问题故“通知”并非提起解除合同之诉的前置程序在处理房屋租赁关系上直接提起诉讼/仲裁解决合同解除问题有着不少利益考量的因素 租赁合同属继续性合同假定承租人采用通知方式要求解除合同一旦出租人拒收或无视该通知承租人将陷于不利的境地解除权的行使正当与否尚不可知最终仍须通过诉讼/仲裁解决 法律赋予了收到解除通知一方三个月的异议期若发通知一方确是守约方三个月的异议期显然过长使权利长期处于不明的状态 合同的法定解除权是当事人的权利应当允许权利人采取合适的方式行使只要该行使没有违反法律的禁止性规定和侵害第三人的利益 2、解除权的除斥期间 合同法第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限期限届满当事人不行使的该权利消灭 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限经对方催告后在合理期限内不行使的该权利消灭 出租人若催告承租人履行支付租金义务的虽然法律未明确规定“合理期限”的区间所谓举重以明轻可参照最高院关于商品房买卖的司法解释将合理期限界定为三个月;若没有进行催告的则可参照该司法解释的规定确定该期间为一年 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月对方当事人没有催告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的解除权消灭 二、解除权的适用 符合合同法所规定的法定解除或双方约定解除条件的当事人之间的房屋租赁关系随之解除自无异议但是在某些特定的情况下对于房屋租赁合同不完全符合法定或约定的解除条件但实际上确实无法继续履行的解除合同或许是更为“经济”的解决方式 三、合同解除的时间 在处理房屋租赁纠纷时经常会遇到的一个重要问题就是该如何认定房屋租赁合同的解除时间这个时间点关系到裁判者对于租赁关系存在与否、存在期限的判断因而关系到合同各方当事人的切身利益具有重大的法律意义但对于这个问题由于法律并没有对此作出明确的规定裁判实践中存在不同的认定方法与思路而小编认为上海高院针对此问题的解答为解决此类问题提供了一个不错的参考实践中亦可参照适用 1、诉讼之前双方当事人协商解除合同的协商解除之日为合同解除之日; 2、一方当事人行使合同解除权对方有异议提起诉讼经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的解除合同通知送达之日即为合同解除之日; 3、一方当事人行使合同解除权对方有异议
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