（会计学专业论文）基于价值工程的房地产企业成本控制研究.pdf

基于价值工程的房地产企业成本控制研究 摘要 随着世界经济一体化进程的加快和程度的加深、国内国际市场的融合，大的 房地产企业纷纷走出自己原来的领地，投入到对国内其他市场甚至是国外市场的 争夺之中。同样，也有国际上比较有竞争力的企业进驻我国各大城市开展房地产 投资。在这种情况下，我国的房地产企业要想立足和发展，就必须不断增强自身 的核心竞争力，不断地挖掘降低成本的途径。本文希望通过研究找到价值工程和 房地产企业成本控制的切入点，为房地产企业进行有效的成本控制、提高经济效 益和竞争力提供参考。 本文在研究中采用规范性分析和实证分析相结合的方法。首先对企业可以选 择的成本控制方法进行比较，结合房地产企业的实际，选择价值工程作为房地产 企业成本控制的主要方法。其次，本文通过理论分析确定了房地产企业的成本项 目及价值环节。通过分析，我们认为房地产企业的主要价值环节包括土地获得活 动、设计活动、工程建设、竣工结算、销售活动以及售后活动等六个。根据对每 个价值环节进行分析本文确定了房地产企业的八项成本项目，如：土地获得中的 成本项目、设计活动过程中的成本项目、工程建设过程中的成本项目、竣工结算 过程中的成本项目、销售活动中的成本项目、售后的成本项目、管理活动成本以 及资金成本等。这些成本项目都可以采用价值工程的方法来进行成本控制。再次， 在确定了房地产企业的成本项目的基础上，本文以“金帝海岸刀项目为案例进行 价值工程分析。通过采用a b c 分析法对“金帝海岸项目涉及的各种成本进行分 析，选择了占“金帝海岸 总成本7 0 的建筑安装成本和对企业影响较大的销售 推广费用作为价值工程分析的对象。通过对闭路电视监控系统和销售推广费用的 功能定义、分析和评价，采用平均先进分值法确定了闭路电视监控系统和销售推 广费用的成本降低额和成本降低幅度。最后，本文对全文的规范性研究和实证研 究结果进行总结，指出本研究中的不足，并提出了房地产企业采用价值工程进行 成本控制需要注意的问题。 通过案例分析本文得出结论：首先，房地产企业不仅可以采用价值工程技术 对建筑安装成本进行控制，而且可以对各种活动的成本进行控制，如销售活动等； 其次，价值工程分析可以直接确定某项活动或产品的成本降低幅度，便于决策。 本文主要有两个创新点：( 1 ) 将价值链分析技术和价值工程方法相结合进行成 本控制。本文为了确定房地产企业的成本项目，采用价值链分析技术确定了价值 增值的环节，根据价值增值环节确定相应的成本项目。因此，价值链分析技术可 以作为价值工程方法的基础，使成本控制更具有针对性。( 2 ) 本文以具体房地产 企业为实例进行了规范分析和实证分析，研究结论更具有针对性。 关键词：成本控制价值工程房地产企业价值链 r e s e a r c hin go nc o s tc e n t r eio ft h et e aje s t a t e e n t e r p ris eo nb a s eo fv aiu ee n gin e e rin g a b s t ra c t w i t h s p e e d i n go fe c o n o m i ci n t e g r a lp r o g r e s sa n dt h ef u s i o no fl o c a la n d i n t e r n a t i o n a lm a r k e t , t h eb i gr e a le s t a t ee n t e r p r i s ec o m e so u to w no f f , h a lt e r r i t o r yi n s u c c e s s i o n , w h ot h r o wi n t oo t h e rd o m e s t i cm a r k e t sa n de v e ni n t oi n t e r n a t i o n a lm a r k e t s a tt h es a m et i m e ，l o t so fc o m p e t i n gi n t e r n a t i o n a le n t e r p f i s c sc o m e st od o m e s t i cm a r k e t s t oi n v e s t i n gr e a le s t a t e f a c i n gt h a t ，t h er e a le s t a t e e n t e r p r i s e sm u s te n h a n c ec o r e c o m p e t i t i v e n e s sa n dl o o k i n gf o rt h ew a yt or e d u c i n gc o s ti ft h e yw a n tt os u r v i v a la n d d e v e l o p m e n t t h i st h e s i sh o p et of i n do u tac o r r e s p o n dap o 血 b e t w e e nv a l u e e n g i n e e r i n ga n dc o s tc o n t r o lo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，i no r d e rt op r o v i d et h er e a le s t a t e b u s i n e s se n t e r p r i s es o m er e f e r e n c ef o rc o n t r o l l i n gc o s ta n d r a i s e i n gb e n e f i ta n d s oo n t h i st h e s i sa d o p tt h en o h na n a l y s i sm e t h o da n de x a m p l ea n a l y s i sm e t h o dt o r e s e a r c h f i r s t l y ，a f t e rc o m p a r i n gs e v e r a lc o s tc o n t r o l l i n gm e t h o & t h a te n t e r p r i s e sc a n c h o s e ，t h i st h e s i sm a k ev e ，w h i c ha d a p tw i t he n t e r p r i s eb e t t e r s e c o n d l y , t h r o u g h t h e o r i e sa n a l y s i s ，t h i st h e s i sm a k es u r ec o s ti t e m sa n dv a l u el i n k so fr e a le s t a t e e n t e r p r i s e t h r o u g ha n a l y z i n g ，w gt h o u g h ta b o u tt h a tt h e r ea r es i xm a i nv a l u el i n k s i n c l u d el a n db i da c t i v i t y , d e s i g na c t i v i t y , e n g i n e e r i n gc o n s t r u c t i o na c t i v i t ya n df i n i s h c o n s t r u c t i o na c c e p t a n c ea c t i v i t y , s a l e sa c t i v i t ya n ds o0 1 1 a c c o r d i n gt or e s e a r c h i n go n v a l u el i n k s ，t h i st h e s i sm a d es r r ce i g h tc o s ti t e m s ，s u c h 鼬l a n db i d sc o s ti t e m , e n g i n e e r i n gc o s ti t e ma n ds o0 1 1 t h e s ec o s ti t e m sc a nb ec o n t r o l l e db yv e t h i r d l y , t h i s t h e s i sm a d eg o l d e nc o a s t 雏e x a m p l et oa n a l y z eo nb a s eo fc o s ti t e m s t h r o u g ha b c a n a l y s i sm e t h o d ，t h i st h e s i sc h o s ec o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o nc o s t , w h i c hi s 7 0 p r o p o r t i o no f t o t a lc o s t ，a n ds e l l i n ge x p e n s e s , w h i c hh a v eg r e a ti n f l u e n c eo ne n t e r p r i s e , 嬲t h ea n a y s i sb o d yo fv e a c c o r d i n gt ot h ef u n c t i o nd e f i n i t i o na n da n a l y s i sa n d e v a l u a t i o no nt e l e v i s i o ns u p e r v i s i o ns y s t e ma n ds e l l i n ge x p e n s e s ，t h i st h e s i sc o m p u t e d l o w e r ss u ma n dl o w e rr a n g eo fc o s t t h i st h e s i sa g g r e g a t e dc o n c l u s i o n so fs t u d y i n go f n o r ma n a l y s i sa n de x a m p l ea n a l y s i s ，w h i c hp o i n t e do u ts o m es h o r t c o m e sa n dq u e s t i o n s t h a tm u s tb ep a i da t t e n t i o ni ni m p l e m e n t a t i o n p r o c e s so f v e a c c o r d i n g t oa n a l y z i n g ，t h i st h e s i sd r a wc o n c l u s i o n s ：f i r s t l y ，v ec a l lh e l pt h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s ec o n t r o lt h ec o n s t r u c t i o na n di n s t a l l a t i o nc o s t ，b u ta l s ot h ec o s to f v a r i o u sa c t i v i t y s e c o n d l y ，t h ev a l u ee n g i n e e r i n ga n a l y s i sc a r ld i r e c t l ym a k es u r ea c e r t a i nl o w e rr a n g eo fp r o d u c t so ra c t i v i t i e s ，w h i c hw i l lb e n e f i td e c i s i o n t h i st h e s i sm a i n l yh a st w oi n n o v a t i o n s ：( 1 ) w ep u tf o r w a r dt h a tv es h o u l e c o m b i n ew i t hv a l u ec h a i nt oc o n t r o lc o s t t h i st h e s i sm a d es a l ev a l u ea d d e dl i n k sb y v a l u ec h a i na n a y z i n gb e f o r em a k i n gs u r ec o s ti t e m s s o ，v a l u ec h a i nc a nb et h eb a s i so f v e ，t h a tm a d ec o s tc o n t r o lm o r et a r g e t e d t h i st h e s i sa n a l y z e dc o s tc o n t r o lo ft h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s eb yn o r ma n a l y s i sa n de x a m p l ea n a l y s i sm e t h o d t h ec o n c l u s i o n sw i l l t a r g e tt h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e sm o r ea c c u r a t e d k e yw o r d s ：c o s tc o n t r o lv e t h er e a le s t a t ee n t e r p r i s ev a l u ec h a i n 独创声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含未获得或其 他教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任 何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：南嗡签字日期：矽y 年厂月白 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人 授权学校可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用 影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学技术信息 研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向社会公众 提供信息服务。( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 赢渺了 导师签字： 签字日期：如矿年，月咱 签字日期：渺j 年厂月即日 叁王丝焦王堡塑屋垫苎垒些盛奎撞剑殛窒 1 绪论 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究的背景 房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，对增加国民经济收入、促进居民 消费的影响不容置疑。但经过近二十年的发展，也出现了房地产投资增长过快， 消费者非理性投资等现象。近期，国家对房地产宏观调控政策不断出台，国家对 一个行业宏观调控政策出台频率之高，调控力度之大，都是前所未有的。政府收 紧“银根”、“地根刀、相关税收政策不断加强与完善、物业税的积极稳步推进 以及建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项帐户管理等措施都使得房地 产企业面临着严峻的考验。房地产企业当前的环境以“图1 - 1 表示 图卜l ：房地产企业当前环境不恿图 但我们要清醒地看到，房地产行业是国民经济的支柱产业的地位始终没有改 变，各种调控政策的实施，并不是国家要打压房地产，而是要通过宏观调控政策 调控建立房地产行业长效机制，促进房地产市场健康、平稳、规范发展。国家“十 一五规划 为房地产未来景气奠定了基础“规划 指出：到2 0 1 0 年，我国人均g o p 将达到1 9 ，2 7 0 元，城市化水平由4 3 提高到4 7 。根据世界银行研究表明，住宅 墨丝焦王猩塑基地苎垒些璧奎蕉剑亟童 需求与人均g d p 有着密切的联系，当一个国家人均g d p 在8 0 0 、4 0 0 0 美元时，房地 产进入高速发展期；当人均g d p 进入4 0 0 0 8 0 0 0 美元时，房地产进入稳定快速增 长期，当一国人均居住面积在达到3 0 。3 5 平方米之前，城镇居民将保持旺盛的居 住需求。因此，房地产企业既要树立危机意识，又要坚定信心，宏观的行业外部 环境对企业而言是外在因素，企业无法左右。但是向成本要效益，加强成本管理 是成熟市场上企业战略管理的核心。环境形势告诉我们，房地产企业强化成本管 理势在必行。 宏行 观业 经竞 济 争 调激 控烈 企企强 业业化 成 利 成 本 润 ， 本 加趋 管 大薄 理 图卜2 ：房地产企业环境形势图 ( 1 ) 提高核心竞争力需要房地产企业不断加强成本控制 随着企业环境、经营活动的市场化，市场竞争的加剧，市场需求的不断升级 以及整个社会经济多元化、知识化、信息化程度的突飞猛进，企业管理尤其是处 于企业管理核心地位的成本管理面临着从未有过的挑战。加强成本控制工作是企 业实现利润最大化的根本要求，是市场经济条件下在竞争中求得生存与发展的主 要优势，是企业积极参与国际、国内市场产品竞争的内在需要。随着世界经济一 体化进程的加快和程度的加深，国内国际市场的融合，大的房地产企业纷纷走出 自己原来的领地，投入到对国内其他市场甚至是国外市场的争夺之中。同样，也 有国际上比较有竞争力的企业进驻我国各大城市开展房地产投资。在这种情况下， 我国的房地产企业要想立足和发展，就必须不断增强自身的核心竞争力，不断地 挖掘降低成本的途径。因此，对其成本进行有目的、有选择的控制势在必行。 ( 2 ) 目前畸高的房价需要理顺房地产企业的成本 目前，国内的各大城市共同的热点问题就是房价问题。相当长时间里，绝大 2 羹俭笪王握鲍廛地主垒些盛查蕉墅硒塞 多数城市的房价都在增长，并且是以超过两位数的速度在增长。2 0 0 0 - 2 0 0 6 年全国 大、中城市住房价格普遍出现了持续上扬，以涨幅较大的上海房价为例，6 年累计 涨幅平均超过2 5 0 ，房价过快增长已经成为构建和谐社会所面对的最大难题。另 一方面，房价持续上涨，对我国经济长远发展是不利的，由于房价过高，老百姓 将花差不多半辈子的储蓄去买房，并且在未来的1 0 一2 0 年将大部分收入用于还购 房贷款及利息，未来的5 一l o 年社会总购买力将逐惭下降，我国的经济发展速度可 能会减缓，人们的收入增长也将受影响。而在国家出台了相应的控制措施之后， 大部分的房地产开发商将会把由于宏观调控增加的成本转嫁到购房者头上，提高 购房价格，一度加剧了房价的增长。然而，市场的接受能力不会无限的增长，一 旦出现房产滞销，资金跟不上，一部分资金实力不强的房地产企业马上面临困境。 尽管影响目前房价的因素是多方面的，但本文通过对房地产企业的成本进行详细 的考察、理顺，寻求到降低房地产企业成本的有效途径，希望能够帮助市场减缓 房价的过块增长。 1 1 2 研究的意义 一。 ( 1 ) 对房地产企业成本控制的研究能够丰富成本控制的理论体系 成本控制一直是理论界研究的重要课题。经过理论界的不懈努力，大大地丰 富了成本控制的内容和方法。但这些比较成熟的成本控制方法一般来说都是针对 一般企业的一般产品的。对于房地产企业，由于其产品以及其生产过程的特殊性， 其成本控制方法也需要与一般产品有所区别。采用一般的成本控制方法对房地产 企业的成本进行控制显然不能起到预期作用，致使房地产企业成本控制的理论体 系和方法都不够完善。因而本文对房地产企业成本控制进行研究可以在一定程度 上扩大成本控制的内涵和外延，丰富成本控制的理论体系。 ( 2 ) 对房地产企业成本控制的研究能够为实务界控制成本提供理论参考 理论对实践的指导作用不言而喻。不成熟、不合适的理论不仅不利于正确指 导实践活动，甚至还会影响或阻碍实践的顺利进行。由于国内现行的房地产企业 成本控制措施不能起到应有的作用，所以本文拟通过研究提出一套理论基础扎实 并且切实可行的控制体系，以为房地产企业降低成本、提高经济效益提供参考。 ( 3 ) 对房地产企业成本控制的研究能够促使房地产企业重视成本控制 由于目前国内市场房地产的过热现象，房地产企业在一定程度上处于卖方市 墨丛焦王猩鲍塞地苎全些盛奎蕉剑亟窭 场。正如某位学者认为的那样：“现在的悲剧是大家都注重房价，就像中国的股市 一样，大家都在注意每个股的涨涨跌跌，很少有人去关注企业的经营状况，投机 行为太大了。在政府、房地产企业以及消费者都失去理性的时候，需要有人站出 来提醒一下房地产企业。因为当前房地产过热的现象不可能永远持续下去。从世 界的许多国家和城市如香港、韩国、德国的发展来看，房地产的过热似乎是经济 即将走向衰退的一个信号。因为房价会对所有企业产生影响。房价过高会增加企 业的管理成本和交易成本，进而影响企业经济效益。绝大多数企业经济效益的下 降足以危机当地经济的健康发展。因而，房地产企业应该居安思危，意识到只有 通过成本控制的途径提高经济效益才是企业持续健康发展的最佳道路。 ( 4 ) 对房地产企业的成本进行控制有利于经济社会的稳定 对房地产企业的成本进行有效控制可以在房价不变的情况下提高利润，或在 利润保持不变的情况下降低房价。如前所述，房价的畸高不仅影响企业的经济效 益，还会影响到社会大众的生活。当大部分居民都不能解决住房问题的时候，或 者当大部分居民都像德国人一样靠租住沙发来维持正常生活时，社会的不稳定因 素就会增大，民怨就会沸腾，这种现状对经济社会的问题发展极其不利。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 根据所要控制的成本的大小和复杂程度，国外一般采用综合损益率控制法， 单个合同当前损益法，单位成本核算法和基于标准费用的系统控制法等( f r a n k h a r r isa n dr o n a l dm e c a f f e r ，1 9 9 5 ) 方法进行成本控制。从成本管理的全过程来 看，成本控制可分为目标分析、资源计划、成本估算、成本预算和成本控制5 个过 程( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s t i t u t e ，2 0 0 0 ) 。这5 个过程是相互影响、相互作用的， 有时也与外界的过程发生交互影响。成本管理主要与完成活动所需资源成本有关。 对房地产企业来说，由于项目的建设运营期限一般需要3 - 5 年，甚至更长，因此对 未来财务状况的预测和分析也应包括在成本管理中，这就使得投资收益分析、有 时间价值的现金流及回收期分析等分析技巧成为必须的工具。此时，财务人员的 介入以及对成本控制系统和财务系统的整合就显得十分重要。 a ) 目标分析过程。通过对控制对象进行分析和辨识，确定控制对象的工作范 围、区域空间和管理控制的时间。此过程中的一个主要内容是对控制对象所面临 4 羹王俭笪王猩的星地主垒些盛奎撞割塑究 的潜在风险进行分析，包括控制对象的风险从识别到分析乃至制定应对措施等一 系列过程。风险识别包括识别内在风险及外在风险。内在风险指项目工作组能加 以控制和影响的风险，如人事变动和施工安排等。外在风险指超出项目工作组的 控制力和影响力之外的风险，如汇率变化或政府行为等。 b ) 资源计划过程。根据目标分析的结果，决定完成控制对象的各项活动需要 的资源以及每种资源的需要量。该过程中的一个重要内容就是对控制对象进行分 解，即分割主要工作细目，使它们变得更小和更易操作，直到工作细目被明确详 细的界定，以便于未来项目的具体活动的开展。这就是国外项目管理中常常提到 的工作分解结构( w b s ，w o r kb r e a k d o w n s t r u c t u r e ) 。w b s 是资源计划过程的最基本 的输入，包含着确认控制对象要素以及决定是否能对每个要素进行充分的成本和 期限估算等主要阶段。 c ) 成本估算过程。估算完成控制对象的各活动所需每种资源成本的近似值。 对上一过程中得到的各个工作细目分别进行费用估算，从而确定出控制对象的成 本。需要注意的是，成本估算包括确认和考虑各种不同的成本替代方案。例如， 在设计阶段增加额外工作量可减少建造阶段的成本。成本估算过程必须考虑增加 的设计工作所多花的成本能否被以后的节省所抵消。这实际上就是我们通常所说 的概算过程。 d ) 成本预算过程。该过程是把包括进度和工期信息在内的总预算成本分配到 各具体时间区间的工作。为了将成本分配到时间区间，进度信息是不可缺少的。 此过程实际上就是我们通常所说的预算。通过此过程，最终确定出控制对象的基 准成本。基准成本一般是以时间为自变量的预算，被用于度量和监督项目执行成 本。把预计成本按时间累加就是基准成本，以时间为横坐标，以成本为纵坐标， 将基准成本绘成图形，则可将成本随时间变化的过程清楚地表示出来，这就是所 谓的“s 曲线 ( p h i l i pf o s t w a l d ，2 0 0 0 ) 。 e ) 成本控制过程。成本控制是对控制对象工作的全过程进行监控，对控制对 象预算的改变进行跟踪管理并促使其向预期的方向变化。成本控制主要包括以下 几个部分：第一，监督成本执行情况以及发现实际成本与计划的偏离；第二，要 把一些合理的改变包括在基准成本中；第三，防止不正确的、未经许可的改变包 括在基准成本中；第四，把合理的变更通知项目的涉及方；第五，寻找产生正负 墨俭堡王焦盟匮地芒垒些盛查毽型塑嚣 偏差的原因并及时采取措施。需要特别注意的是，成本控制必须和范围、进度、 质量等其他控制过程结合。 从上面的介绍可以看到，国外对成本的控制过程的分析已经非常详细，并且 尽量采用定量的方法对成本进行分解和控制。 对于房地产等建筑类企业，国外已普遍应用了价值工程技术。首次将价值工 程应用于建筑类行业的是美国。1 9 6 3 年，美国海军后勤工程部正式将应用价值工 程的激励条款写入建筑工程承包合同，并且在具体的工程项目中加以应用。美国 公共管理部门于1 9 6 8 年作出将应用价值工程作为一项强制性条款包含在建筑设计 和施工合同中。在美国成功应用价值工程的前1 0 年里，仅军队工程处一个部门就 节约成本约2 亿美元。美国掀起了在建筑业中应用价值工程的热潮。世界其他各 个国家也纷纷开始应用价值工程进行成本控制。 从国外房地产企业应用价值工程的实际可以看出，价值工程在国外建筑业中 应用的步骤主要包括信息收集、功能分析、方案创造、方案筛选、方案发展和方 案的实施与反馈六个阶段。在研究对象的确定上，国外普遍采用目标成本与实际 成本进行对比的方式确定；在应用的时间上，国外的价值工程主要是应用于工程 的设计阶段；其选择的应用方法也比较多，包括4 0 小时工作法( 4 0 h o u rh o p e s h o p ) 、 设计方案审核法( t h ec h a r e a e ) 、价值工程审议法( t h ev ea u d r ) 、承包商建议法 ( t h ec o n t r a c t o r sc h a n g ep r o p o s a l ) 、澳大利亚法( a u s t r a l i a na p p r o a c h ) 、日本3 小时工作法( j a p a n e s e3h o u r sc o m p a c tv e ) 等。这些方法各有特点，可根据具体 情况选用。 1 2 2 国内研究现状 我国对价值工程的文字介绍首见于1 9 7 8 年，该年6 月，上海复旦大学沈胜白教 授在上海市哲学社会科学会联合会作“价值工程概论 的学术报告。同年1 2 月， 长春汽车研究所戴军波在国外机械工业消息总2 6 7 期发表了“价值分析一在日 本企业的应用情况 一文，从此揭开了我国研究、推广、应用价值工程的序幕。 虽然我国对价值工程的了解较晚，但是普及传播的速度还是比较快的，当然 同管理先进的国家相比，我们还有差距，尤其是在实际应用开展及其效果方面。 另外，各地区发展也很不平衡，呈现出同地区经济发展水平较明显的正相关态势。 而从行业情况看，我国v e 的应用成果主要集中在工业行业，尤其是机械制造业和 6 差王俭焦王毽鲍星地芒垒些盛奎撞剑堑宝 专用设备制造业，而第三产业各行业和软科学领域的v e 应用尚处在尝试探索阶段， 进展缓慢，推广余地极大。价值工程于2 0 世纪8 0 年代后期引入我国，在学术界 和实务界的共同努力下得到了快速的发展，并逐步形成了一些成本管理的模式。 竞争成本管理模式是邯钢经验与价值工程相结合形成的一种成本管理方法。 它是一种以市场竞争为推动力，以降低成本、获取成本竞争优势为目的的一种系 统管理和控制方法。 价值成本管理模式是将价值与费用有机结合起来以确定成本目标，并加以控 制和管理的一种方法。 效能成本管理方法是对企业所发生的在原有基础上为改进产品质量、增加或 调整产品功能、改进产品设计或提高服务质量的效能成本进行管理和控制的一种 管理方法。 这些都是我国国内企业应用价值工程取得的成功经验。 但在建筑业中，价值工程理论的研究和推广应用还处于相对落后的状态。有 少数企业在方案设计、承包单位的选择、施工组织设计和建筑材料的选择方面使 用价值工程。目前国内房地产企业对成本的控制主要是对工程的成本进行分析， 称之为项目经济核算，是成本管理和经济活动分析的主要组成部分。国内通用的 工程成本分析方法，按照其分析对象的范围及内容可分为两类，即工程成本的综 合分析及单位工程成本分析( 梁监，1 9 9 6 ) 。 a ) 工程成本的综合分析。第一，比较预算成本和实际成本。检查完成降低成 本的任务、降低成本指标以及各成本项目的降低和超支情况。第二，比较实际成 本与计划成本。检查完成降低成本计划以及成本项目的偏离计划情况；检查技术 组织措施计划和管理费用计划合理与否及其执行情况。第三，与上年同期降低成 本情况比较，分析原因，提出改进的方向。第四，比较单位工程之间降低成本。 查明各交工单位工程及其各成本项目间的降低成本的情况，以便进一步分析成本。 b ) 单位工程成本分析。单位工程成本分析主要包括材料费分析、人工费分析、 施工机械使用费分析、其他直接费分析、经营管理费分析以及技术组织措施计划 完成情况分析。其中，材料费分析是从材料的采购、生产、运输、库存与管理、 使用等环节着手，分析材料价差和量差的影响，分析各种技术组织措施对降低成 本的效果和管理不善造成的浪费损失；人工费分析是从用工数量、工时利用水平、 7 薹王俭值王猩的崖丝主垒些盛奎蕉剑堑壅 工效高低以及工资状况等方面分析主、客观因素，查明劳力使用和定额管理中的 节约和浪费；施工机械使用费分析是从施工方案选择、机械化程度的变化、机械 效率高低、油料耗用定额及机械维修、完好率、利用率等方面，分析台班产量定 额的工效差、台班费用的成本差，着重分析提高机械效率及利用率措施的效果及 管理不善造成的浪费；其他直接费分析是着重分析二次搬运及现场施工用水、电、 风、气等费用节、超情况；经营管理费分析是从施工生产任务和组织机构人员配 备的变化、非生产人员增减以及各项开支的节约与浪费等方面，分析施工管理费 的节、超情况及费用开支管理上的问题。 1 3 本文的研究内容和研究方法 1 3 1 本文的研究内容 针对我国房地产企业成本控制中存在的问题，本文将结合价值链分析和价值 工程的基本原理，对房地产企业各个价值环节发生的成本进行详细的分析，从功 能上确定有效作业发生的成本并消除不必要作业所耗费的成本，真正使房地产的 成本和房地产的价值结合起来，帮助房地产企业产出价值最优的产品。并且采用 价值工程技术对房地产的成本进行分析和控制可以帮助房地产企业确定既能增加 企业经济效益又能符合消费者利益的合理价格，使双方实现双赢。具体来说包括 以下几部分内容： 第一部分，绪论。主要介绍文章研究的背景和意义、国内外研究现状和本文 的主要内容以及本文的研究目的。 第二部分，文献综述。该部分首先进行相关的概念的界定，如成本、成本控 制以及成本管理。其次，对文章下一步研究中会涉及的相关理论和思想进行介绍 和评述，包括生产成本控制、成本管理系统以及价值工程等内容。 第三部分，房地产企业价值环节与成本项目的确定。该章主要通过对房地产 企业不同的价值环节进行确定和分析，找出房地产企业的主要成本项目。以便于 针对相关成本项目提出具体的成本控制措施。具体包括：房地产企业价值环节的 确定和房地产企业成本项目的确定。其中，房地产企业价值环节的确定包括房地 产企业价值活动识别和房地产企业活动类型的确定两部分内容，而房地产企业成 本项目的确定部分将对土地获得过程、设计活动过程、建设施工活动过程、竣工 结算过程、销售活动、税收活动、管理活动以及筹资过程中的成本项目分别进行 8 薹壬绝焦王毽丝庭地主全些盛查撞剑塑窭 确定和分析。 第四部分，价值工程在房地产企业成本控制中的应用案例分析。本章将以房 地产企业某一阶段为例对部分成本进行价值分析和功能分析，并具体提出改进建 议。本部分主要有三个内容：对象选择、功能分析以及功能评价等。 第五部分，结论和建议。该部分首先对前文的研究结论进行系统的总结，然 后在总结结论的基础上从价值工程角度提出房地产企业进行全面成本控制的一些 对策建议，最后指出文章研究不足之处以及今后发展的方向。 1 3 2 本文的主要研究方法 本文将采用规范性分析和实证性分析相结合的研究方法。本文主要围绕房地 产企业的成本环节探讨全面降低房地产企业成本的方法。通过对众多成本控制方 法的比较，本文最终确定了采用价值工程的原理来对房地产企业的生命周期成本 进行控制。因此，对房地产企业成本环节的确定以及成本控制方法的选择部分将 采用规范性分析的方法。此外，文中采用实证分析方法中的案例分析法对前文的 观点进行进一步的说明和解释，引用了部分房地产成本环节的具体实例。 9 差王俭笪王猩的鏖垫主全些盛查撞型塑塞 2 文献综述 2 1 相关概念的界定 2 1 1 成本 成本的概念有广义和狭义之分。狭义的成本是指企业为生产和销售一定种类 和数量的产品而发生的，以货币形式表现的各种物化劳动和活劳动的耗费。包括 直接费用和间接费用，也称为产品的生产成本或制造成本。产品成本是衡量企业 各方面工作质量的综合性指标，它既是企业资金耗费的补偿尺度，又是检查企业 成本计划执行情况的依据，还可以为企业产品定价提供参考资料。广义的成本不 仅包括生产过程中的生产成本，还包括企业为正常生产和经营而发生的其他一切 支出。它既包括企业生产之前所发生的管理成本、设计成本等，也包括生产之后 为了保证产品功能的行使而发生的售后维护成本等。它贯穿于企业的整个生产流 程的各个环节。 对房地产企业来说，上述成本的定义仍然成立，即房地产企业的成本也有广 义和狭义之分。按照上述狭义成本的定义和目前国内通用的分类方法，生产成本 同样可以分为直接成本和间接成本两大部分。直接成本可以划分为：土地获得成 本( 包括土地价格和动迁费用等) 、项目前期设计费、政府收费、建筑安装费、 配套设施费、基础设施费、监理费等。间接成本主要是整个公司发生的经营管理 费用、融资费用等按照某种分摊比例分摊的费用，主要包括人员开支、办公费用、 以及日常管理性费用等。广义的成本也包括项目开发前的管理成本、咨询费用、 以及销售过程中的销售成本以及销售后的售后维护成本。本文认为，对于房地产 企业来说，研究广义的成本控制更具有实际意义。本文将根据房地产企业的价值 链确定房地产企业的几大工作环节，并分别研究对不同环节的成本的控制方法。 2 1 2 成本控制 ( 1 ) 成本控制的概念 成本控制，从时间上说，既包括对生产过程中成本的控制，也包括产品设计 及试制阶段、销售及售后服务阶段成本的控制，它贯穿于企业生产经营的全过程； 从内容上说，既包括产品生产成本的控制，也包括产品设计及试制成本、资金筹 集成本、材料采购成本、销售费用、管理费用、财务费用、质量成本、使用寿命 周期成本、人力资源成本。 1 0 差王俭值王建鲤屋丝芒垒些盛奎蕉型塑峦 ( 2 ) 成本控制的原则 实行全面成本管理与控制，需要遵循以下原则： 1 ) “成本效益”原则 进行成本控制所带来的经济效益，要大于为了进行成本控制所付出的代价， 才能为企业增加价值，这就是成本控制的“成本效益 原则。 2 ) 具体问题具体分析的原则 在进行成本控制时，还需要遵循具体问题具体分析的原则。成本管理与控制 系统必须个别设计，适合特定企业、部门、岗位和成本项目的实际情况，不能完 全照搬别人成功的经验。 3 ) 领导重视与全员参与的原则 在进行成本控制时，如果单位领导不够重视，成本控制意识不强，一般员工 也会受到影响，有力使不上。或者领导虽然强调成本控制，但是一般员工不配合， 同样不能达到理想的效果。所以，在进行成本控制时，要做到领导重视，全员参 与，充分发挥成本控制的积极作用。 2 1 3 国内房地产企业成本控制中存在的问题 通过国内国外研究现状的对比我们可以发现我国房地产企业成本控制中存在 以下主要问题： a ) 国内的成本控制方法不够系统。一个好的成本控制方法必须考虑进度、质 量和安全等综合因素。忽略了这些因素的成本控制方法不仅不能够将成本控制到 比较低的水平，反而会造成总成本的上升。因为房地产企业的成本不仅包括施工 阶段的成本，还包括占用资金的资金成本、工人索赔成本以及房产销售后的维护 成本等。如果是以这些成本的无限上升为代价实现的施工成本的节约将无法真正 降低房地产企业的成本。 b ) 国内的成本控制系统中缺乏反馈机制。事后的成本核算只能对前面发生的 成本进行总结并对差异进行分析，无法实现事前的预防。因而缺乏反馈机制将使 历史资料对未来的预测作用大大下降。造成成本只控制而不下降。 c ) 未对不同阶段的成本项目进行细分，不能有效防止浪费。以预算为基础的 成本控制体系固然有其优点。但其缺点也是十分明显的。成本预算按每个成本项 目的总额进行计算，无法单独对每一具体成本的功能进行详细确定并消除不必要 l l 叁王俭僮王猩笪鏖丝主全些盛奎蕉剑硒窒 功能浪费的成本。另外，从我国房地产企业成本控制实务上看，财务预算极少采 用零基预算和弹性预算，因而局限性就更加明显。 2 2 成本控制方法综述 2 2 1 标准成本控制方法 标准成本出现于2 0 世纪初的美国，它是为了克服成本计算无法满足管理成本 所必要的信息而提出的。最早采用标准成本是为了克服生产效率低下，根据可能 达到的作业标准事先定出成本，并把实际成本和标准成本相对比，以寻求提高经 营效率的途径。经过几十年的努力，在西方企业中建立起来的标准成本系统包括 标准成本计算、成本差异分析和成本差异处理三个有机组成部分。利用标准成本 系统可以对成本进行有效的控制。所谓的标准成本，是指在现有的生产技术水平 和有效的经营管理条件下，经过努力而应达到的先进可靠的成本标准，是一种预 期的成本目标。 标准成本是成本控制的准绳。实际成本与标准成本之间的差异额称为成本差 异。实际成本超过标准成本，成本差异表现为正数，反应不利差异；实际成本低 于标准成本，成本差异表现为负数，反应有利差异。成本差异的方向和数额提示 管理人员进一步去寻找实际成本脱离标准成本的原因和经济责任，并采取相应的 措施，及时消除生产经营中各种不正常的可控制的低效能因素，以避免不利差异 的再度发生，并使有利差异得到再现和扩深，从而对成本实行控制。在推行经济 责任制的过程中，加强成本差异分析，可以激励职工的成本意识和责任感，从而 积极地挖掘降低成本的潜力，全面提高生产经营效果。 2 2 2 作业成本控制方法 作业成本法又叫作业成本计算法( a c t i v i t y b a s e dc o s t i n g ，简称a b c ) 或作业 量基准成本计算方法，是以作业管理为中心，确认和计量作业成本动因对企业资 源所耗费的情况，将耗费的成本费用准确地分配到作业中，然后根据产品和服务 所耗用的作业成本动因，最终将所有成本费用分配到产品和服务的一种方法。 作业成本控制的产生可以追溯到上世纪四十年代。七十年代初期在斯坦伯斯 教授具有开创性的著作作业成本计算和投入产出会计中首次提出了作业和作 业会计等相关范畴。到八十年代，科学技术飞速发展，技术的进步使工业生产向 高自动化、程序化不断发展，同时伴随着经济全球化的不断加剧，企业间的竞争 愈演愈烈，这就向企业的财务管理提出了更高的要求，即制定可行的财务目标， 1 2 蒸俭值三猩笪崖地主垒些虞查毽创塑宝 科学地分析和降低成本，以实现企业价值最大化、股东财富最大化。随着计算机 一体化制造系统的兴起，美国会计实务界普遍感受到产品成本信息与现实脱节甚 远，被严重扭曲的成本信息随处可见。库珀和卡普兰注意到这种情况，经过一系 列案例分析后，在借鉴斯坦伯斯思想的基础上提出了“作业量基准成本计算 ， 既作业成本计算法。此后，新的管理思想和管理方法纷纷涌现。如，目标成本管 理、适时生产系统和存货管理，推动了作业成本控制理论的发展。 在9 0 年代初，据专家们的问卷调查资料揭示，在美国已经实施作业成本会计 的企业占被调查企业的l l ，加拿大则占被调查企业的1 4 。这说明作业成本会 计的应用，具有良好的发展势头。目前，西方一些学者正在对那些实施作业成本 会计的企业作跟踪研究，研究的目的是探索现代成本计算系统的有效性及在现代 制造环境下对成本计算系统的要求。 作业成本控制方法对成本的控制作业也体现为对成本差异的分析上。作业成 本法具有以下优越性：( 1 ) 作业成本法提供的成本信息较传统成本法更为准确； ( 2 ) 作业成本法较传统成本法更具有决策相关性；( 3 )作业成本法较传统成本 法更有利于成本控制。但是，不可否认，作业成本法的缺点也是影响其广泛推广 的重要因素。如( 1 ) 作业成本法没有从根本上消除在产品成本计算上的主观分 配( 2 ) 作业成本法实施费用较高。( 3 ) 作业成本法不能核算企业所有的间接费用 ( 4 ) 作业成本法不能完全避免生产产量对生产成本的影响。 2 2