（工商管理专业论文）钦州市房地产开发企业融资模式研究.pdf

| | i i ii iii i i i i i iii l uiil y 17 3 7 8 4 3 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有，本人保汪不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文 的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究成果，也不包含 本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集 体，均已在论文t 明确说明并致谢。 论文作者签名、鼋t 彦己刃 2 0 0 9 年1 2 月2 5r 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电二f 版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的日i 提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时f h j ： 叼即时发秆j口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签名： 导师躲夕 2 0 0 9 年1 2 月2 5 同 钦州市房地产开发企业融资模式研究 摘要 房地产业已是我国国民经济的支柱产业之一，房地产业稳定健康的发展对我国国民 经济的发展产生深远的影响，国内房地产开发企业的融资结构模式研究也成为房地产开 发研究的重点。 本文通过对钦州市房地产开发企业融资结构的研究，目的是为房地产开发企业融资 提供合理的科学的方法，以促进房地产开发企业的健康发展，进而促进整个行业的稳定 发展。在分析钦州房地产开发企业融资结构现状及存在主要问题的基础上，阐述了房地 产开发企业结构融资研究的重要性；对国内外现行企业融资结构理论进行分析评价；在 对钦州房地产开发企业融资结构内涵进行重新界定的基础上，分析影响钦州房地产开发 企业融资结构的因素，进而建立融资结构优化的评价指标，为决策的合理性和科学性打 下基础。本文引进了企业生命周期、现代资本结构与融资理论等模型，对房地产开发企 ，决定房地产开发企业的 复杂的多层面的系统性问 t h ei t e s e a r c h 0 ft h ef i n a n c i n gm o d e l o ft h er e a le s t a t ed e l o p n 匝_ n tc o n 皿i a n i e s i nt h ec i t yo fq i n z h o u a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h em a i n s t a yi n d u s t r i e si nn a t i o n a le c o n o m y , t h er a p i d a n ds o u n dd e v e l o p m e n to fw h i c hh a sap r o f o u n di m p a c to nt h ed e v e l o p m e n to fc h i n a s e c o n o m y t h es t u d yo nt h em o d e lo ff i n a n c i n gs t r u c t u r eo fd o m e s t i cr e a le s t a t ee n t e r p r i s e sh a s b e c o m eaf o c a lp o i n ti nd o m e s t i cr e s e a r c h t h i sp a p e ra i m st oo f f e rf i n a n c i n gs t r u c t u r ef o rt h er e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e s ， w h i c hi se x p e c t e dt op r o m o t et h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si nah e a l t h yw a y a n dt og u a r a n t e et h es t a b l yd e v e l o p e ds y s t e mo ft h ew h o l ei n d u s t r y f i r s t ，b a s e do nt h ea n a l y s i so fc u r r e n tf i n a n c i n gs t r u c t u r ea n dt h em a i np r o b l e m sw i t h q i n z h o u sr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s ，t h i sp a p e re x p o u n d st h ei m p o r t a n c eo ft h es t u d yo nt h e f i n a n c i n gs t r u c t u r eo p t i m i z a t i o ni nr e a le s t a t ee n t e r p r i s e s t h ef i n a n c i n gs t r u c t u r a lt h e o r i e so f f i n a n c i n gs t r u c t u r eo p t i m i z a t i o nd e c i s i o no fr e a le s t a t ee n t e r p r i s e si sac o m p l i c a t e da n d s y s t e m a t i cp r o b l e mi sr e a c h e d b a s e do nt h er e s e a r c ho ft h ef i n a n c i n gs t r u c t u r eo ft h er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e si n t h ec i t yo fq i n z h o u ，t h eo p t i m u mm o d e lo ff i n a n c i n g s t r u c t u r ei sa c h i e v e di nt h i sa r t i c l e ，w h i c hd e s e r v e st h er e s e a r c ha n dt h i n k i n gf r o mt h o s er e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e si ns m a l la n dm e d i u mc i t i e s k e y w o r d s ：q i n z h o ur e a le s t a t ed e v e l o p m e n tc o m p a n i e s ； r e a le s t a t ef i n a n c e ；f i n a n c i n gm o d e l i i i 目录 摘要：i a b s t r a c t i i 第一章导论。1 1 1 问题的提出1 1 1 1 研究背景：1 1 1 2 研究意义2 1 2 国内外研究状况3 1 2 1 国内研究状况3 1 2 2 国外研究现状4 1 3 论文总体思路和内容框架5 1 4 研究调查目标、方法6 1 5 研究创新说明6 第二章房地产开发企业融资的特性分析 8 2 1 房地产开发企业融资概述8 2 1 1 房地产开发融资定义8 2 1 2 房地产开发企业融资特点8 2 1 3 企业生命周期理论8 2 2 国内外房地产开发融资模式9 2 2 1国内融资模式9 2 2 2 国外融资模式l o 2 2 3 其他融资模式。1 1 第三章房地产开发企业的融资结构模式 3 1 房地产开发融资结构优化模式概述1 3 3 1 1 房地产开发融资结构的含义1 3 3 1 2 房地产融资结构最优模式概述13 3 2 我国房地产开发企业现行融资模式评述1 4 3 2 1 我国房地产开发企业融资模式存在的问题1 4 i v 3 2 2 我国房地产开发企业现行融资方案的核心问题1 5 3 3 房地产开发周期对融资模式的影响1 6 3 3 1 房地产项目开发周期的划分1 6 3 3 2 物业类型影响房地产项目的开发周期1 7 3 3 3 房地产开发周期其他影响因素分析1 8 第四章钦州房地产开发企业融资现状及存在问题分析1 9 4 1 钦州房地产开发企业融资现状：1 9 4 1 1 钦州房地产开发企业融资历史发展1 9 4 1 2 钦州房地产开发企业融资概况19 4 1 3 钦州重型工业产业集群对房地产开发企业融资促进作用。2 0 4 1 4 钦州房地产开发企业融资结构2 1 4 2 钦州房地产开发企业融资存在的问题2 3 4 2 1 钦州房地产开发企业融资前景2 3 4 2 2 钦州房地产开发企业融资的影响因素2 3 4 2 3 钦州房地产开发企业融资存在的问题及成因分析2 5 4 3 钦州房地产开发企业融资困境的剖析2 7 4 3 1 宏观经济政策对融资的影响2 7 4 3 2 房地产开发企业自身存在的问题2 9 4 3 3 地方政府政策的调控作用。3 0 4 3 4 东盟政策的调控作用3l 4 3 5 北部湾经济区政策的调控作用3 2 第五章钦州房地产开发企业融资模式策略及建议 5 1 完善房地产企业融资的策略3 4 5 1 1 优化融资结构，创新开发模式。3 4 5 1 2 拓宽融资渠道，创新融资方式3 4 5 2 完善钦州房地产开发企业融资体系的建议3 5 5 2 1 调整银行信贷政策3 5 5 2 2 政策建议3 7 5 2 3 结论3 7 v 参考文献 致谢 攻读学位期间发表的学术论文 v i 广西大学工商管理硕士掌位论文 钦州市房地产开冀；企业融资模式研究 第一章导论 1 1 问题的提出与研究意义 1 - 1 1 研究背景与问题的提出 钦州房地产开发企业融资是指为支持房地产的开发建设，通过拓展融资渠道、创新 融资方式为其提供充足的资金供给。其主要目的是保障房地产开发企业资金链条的稳 定，使企业能够稳定持续经营，实现预期收益。2 0 0 3 年以来，随着广西北部湾经济区 的发展，钦州保税港区的启用，钦州与东盟各国的经济联系更加紧密，以石油产业为主 的经济产业延伸拓宽，钦州综合经济实力近年迅速提升。作为典型的高投入、高风险、 高产出的资金密集型产业，钦州房地产开发企业对金融市场具有天然的高度依赖，如何 以合理的成本、适当的风险及时足额地筹措项目开发所需资金是房地产开发资本运作中 最为重要的一环，融资能否顺利进行将直接关系到钦州房地产开发企业的生存与发展。 在钦州房地产开发企业的融资来源中，银行贷款占了很大比重，过多依赖银行贷款。 房地产开发企业的资金主要来自外源融资和内源融资两个部分。其中内源融资主要依靠 企业自身的积累和股权融资。传统的外源融资方式则主要是银行贷款以及包括含商品房 预售回款、施工企业垫付的工程款的资金来源。十几年来钦州房地产开发企业的资金来 源融资方式单一，银行贷款仍是主要融资方式，直接融资比重较小，企业数量规模普遍 较小。自筹资金、定金及预付款在全部资金来源中的比例已经超过7 3 ；银行贷款居次 要位置，但是也占到了资金总额的约2 1 。其中，自筹资金主要来自于售房价款以及建 筑承包企业的工程垫支款项。而售房价款中约7 0 左右是购买方从银行获得的住房按揭 贷款，而建筑承包企业的垫款也绝大部分来自于银行贷款。综合算来，钦州房地产开发 企业6 0 以上的融资需求都是通过银行贷款来满足，对银行的依赖程度较大。而通过股 权融资来获得资金的房地产开发企业，在钦州凤毛麟角。从钦州房地产开发企业资金来 源看，钦州目前在控制房地产金融风险的同时，怎样做到拓宽房地产企业融资渠道，创 新融资方式，缓解资金需求压力，从而推动钦州房地产开发企业融资结构的调整，发展 资本市场，推动金融机构的风险控制能力，成为迫切需要加以研究的课题。 钦州房地产开发企业的融资现状主要表现为：钦州房地产开发企业是典型的资本密 集型产业，房地产企业资金短缺，资金筹措主要依靠银行贷款。随着钦州市场经济的成 熟，钦州房地产开发企业融资方式呈现多样化的趋势。钦州房地产开发企业融资及其融 广西大掌工商管理硕士掌位论文钦州市房地产开发企业融资模式研究 资结构正在逐步的走向成熟和正规，钦州房地产开发企业取得长足的发展，带动了大量 相关产业的发展，为拉动钦州经济增长做出重要贡献。本文希望通过对钦州房地产开发 企业的融资结构进行科学的分析和评价，为地方政府调控房地产及开发商进行房地产投 资提供理论与实践的指导。 1 1 2 研究意义 与全国相比，广西的房地产业发展起步较晚，而钦州的房地产发展是在2 0 0 4 年后 才有大的增长。2 0 0 5 年广西房地产业发展迅速，而2 0 0 5 年一2 0 0 8 年钦州房地产投资完 成额分别为1 5 7 9 亿元、1 2 6 5 亿元、2 3 1 0 亿元、3 3 1 3 亿元，2 0 0 9 年1 5 月的房地产 投资完成额为2 8 1 7 亿元。在2 0 0 5 年一2 0 0 8 年期间，钦州房产平均的售价分别为1 5 1 4 、 1 6 0 2 、2 1 0 9 、2 5 5 0 元平方米。截止到2 0 0 9 年上半年，钦州的房地产平均销售价格达到 2 6 8 9 元平方米。从2 0 0 6 年到2 0 0 8 年的钦州房价增长率分别为：1 9 8 3 ，8 2 5 8 ， 4 3 4 。 广西房地产发展呈现明显的区域性特点。一是投资集中在南宁市。2 0 0 6 年南宁占广 西的3 8 ，当年南宁市房地产总投资规模约为1 3 9 亿元，钦州的房地产投资总额仅为 1 2 6 5 亿元。二是广西城市之间的房价差异较明显。2 0 0 6 年南宁商品房平均售价为2 8 7 3 元平方米，同期钦州的售价为2 1 9 5 元平方米，差距较明显。三是钦州房地产投资增长 速度快于房价上涨的幅度。2 0 0 8 年钦州房地产投资完成额为3 3 1 3 亿，同比增长4 3 4 ； 商品房售价为2 5 5 0 元平方米，较上年同比增长2 0 9 3 。优化融资方案成为钦州的房地 产开发企业面临着的课题。 房地产业作为钦州市国民经济的支柱产业，其是否健康发展关系到钦州的各方面的 发展。但是由于体制原因以及多层次资本市场建设的滞后，钦州的房地产业的发展主要 依赖于银行的融资。这造成了房地产开发的风险过度的集中于银行，增加了金融业的潜 在风险。另外，贷款在房地产开发企业融资总额中占有举足轻重的作用，因此资产负债 比相对较高，增加了企业经营风险。因此，要促进钦州国民经济以积极房地产业的持续 快速稳定发展，必须调整房地产开发企业的融资结构，降低房地产经营风险，使其为钦 卅i 经济的跨越式发展作出更大的贡献。 本论文借鉴了理论界关于企业融资结构研究的成果，把理论模型与钦州房地产开发 企业的融资结构现状相结合，力求找出使钦州房地产开发企业融资渠道拓宽的突破口。 在论文的核心部分，尝试着利用相关的模型找出房地产开发企业的融资结构的优化模 2 广西大掌工商管理硕士掌位论文钦州市房地产开发企业融资模式研究 式，并综合考虑影响房地产开发企业融资结构优化模式的各种因素，以期能够提高钦州 房地产开发企业融资结构决策合理性、科学性和战略性。 1 2 国内外研究状况 1 2 1 国内研究状况 2 0 0 8 年全球金融危机，房地产开发过度膨胀、次贷危机成为金融危机的基础性诱因， 这使金融界和学术界对房地产发展中的一系列问题掀起了讨论热潮，如何防范其中的融 资风险问题再次引起广泛关注，一些房地产风险管理的专著和论文大量发表。 在国内研究中，张昌彩在中国融资方式研究中，主要引入了资金流量分析方法， 从资金来源渠道的角度，将全社会融资方式分为财政融资、商业融资、证券融资和国际 融资四种融资方式。陈享光博士在融资均衡论中，把融资过程作为一个经济过程来 考察，把储蓄、投资和融资机制作为一个相互联系、相互制约的有机整体来考察，从资 金供给、融资机制、资金供求均衡四个方面深入研究了融资过程。王宁在企业融资研 究中依照企业融资渠道和融资方式的变化，将企业融资分为三个阶段：债务筹资为主 的阶段、权益资本筹资快速兴起的阶段、混合筹资阶段。刘红梅、王克强博士在中国 企业融资市场研究中主要从企业、银行、证券市场、政府四个角度对企业直接和间接 融资市场中存在的问题进行细致的分析，并从企业产权制度和治理结构、银行产权制度 和经营体制等探求问题产生的根本原因。 国内学者傅元略主张利用净资产增值率模型来作为对企业融资结构和资产质量的 考核方式，从而激励企业管理者主动采取财务杠杆适时调整并优化融资结构，达到资产 保值增值的目的。谢冰博士在企业融资结构理论研究中阐述了怎样判断企业的最优 融资结构。影响企业融资结构的因素中，许多因素的定量化分析比较困难，理论上判断 企业融资结构最优的标准通常有两个：一是企业价值最大；二是企业加权平均资本成本 最低。 田海沂、金名、赵晓蕾等认为应该把房地产信托、房地产产业投资基金、房地产开 发企业债券等作为拓宽房地产企业融资渠道的突破口。著名金融信托专家孙飞在“2 0 0 4 中国房地产融投资年度峰会 演讲中曾经提出信托将是中国房地产金融的主流模式，并 对信托的三性原则进行了重点阐述。董文华提出通过放宽典当业投资房地产的限制，允 许房地产融资租赁等来拓宽房地产业的融资渠道。张育才、袁新胜、王金平认为买壳上 市是“房地产解决融资的捷径”。尹中立认为，“发展房地产基金是解决房地产行业融资 广西大掌工商管理硕士学位论文钦州市房地产开发企业融资模式研究 问题的一条有效途径。中国社会科学院金融研究所课题组在 2 0 0 5 中国金融发展报告 中描述过关于建立和完善中国房地产金融体系的构想。李勇、刘雯惜提出，海外房 地产基金进入中国除了能带来资金外，还能引进先进的管理运作模式，将规范我国房地 产开发企业融资市场。苏品把房地产信托作为房地产开发企业融资渠道多元化的重要途 径。 我国的房地产开发企业融资都是基于企业融资理论来进行研究的。国内学者提出了 很多有益的观点和防范、控制风险的方法，但较集中在投资风险和收益问题上，对结构 模式研究目前还是比较少。 1 2 2 国外研究现状 m o d i g l i a n i 与m i l l e r ( 1 9 5 8 年) 在经典论文资本成本、公司财务和投资理论中 指出，在理想资本市场假定的前提下( 完全竞争的市场、不存在有关公司发展前景的信 息不对称、无财务危机成本即破产成本、无企业所得税和个人所得税) ，“任何企业的市 场价值与其资本结构无关，而是取决于按照与其风险程度相适应的预期收益率进行资本 化的预期收益水平”，这就是删定理。 米勒，企业融资理论的奠基人之一，在其债务和税收中将个人所得税引入到删 理论的修正中。把企业融资理论向宏观经济方向深化，分析企业债务数额与宏观经济周 期及相应经济指标的关系。美国的特瑞斯m 克劳瑞德和g 斯泰西西蒙按照融资的 时间顺序将房地产企业的融资分为持久性融资和非持久性融资。非持久性融资可分为取 得土地的贷款、开发建设的贷款和建设贷款：持久性融资分为长期固定利率贷款、权益 参与贷款和信后回租协议。 m y e r s ( 1 9 8 4 年) 在资本结构之谜中提出了优序融资理论。认为股东和经理人员 之间存在利益冲突，股东并不是完全控制剩余收益，而经理人员又不拥有剩余索取权。 l ( r a s k e r ( 1 9 8 6 年) 在m y e r s 基础上，允许企业选择投资项目及相应股权融资规模，发现 股权融资规模越大，所传递的信号越糟糕，企业股票价格下跌越深。n a r a y a n a n ( 1 9 8 8 广西大掌工商管理硕士学位论文钦州市房地产开发企业融资模式研究 融风险理论认为，房地产融资系统的不稳定及产生金融风险有以下解释和分析：信贷 周期理论的解释。瑞维尔( r i v e l e ) 认为，金融系统内部竞争最终会导致不良的银行行 为。当信贷周期随着金融机构的变化而发展时，其影响可以通过不同方式表现出来。 金融体系脆弱性假说。明斯基( m i n s k y ，1 9 8 2 ) 提出了金融不稳定假说，用代际遗忘和 竞争压力解释金融危机循环出现的原因，从借款人和放款人的角度去解释。戴蒙德与瑞 占( d i 锄o n d r a j a n ，2 0 0 1 ) 认为，是银行固有的特征造成的，本身自有产生金融风险 的脆弱性。行为金融学的一种解释。房地产开发企业融资系统风险的另一个更重要的 原因是房地产金融市场主体的非理性行为。对于房地产融资系统而言，从众行为、灾难 短视行为、认识的非一致性行为都有引起或加剧系统风险的倾向。 西方企业融资理论的评述认为采用债务融资则可缓解全部依赖股权融资所导致的过 度投资问题。房地产开发企业融资应首选内源融资，若需外源融资，首选举债，其次才 是发行股票，直接投融资将成为为主流。 1 3 论文总体思路和内容框架 本文在对房地产融资结构理论综述和研究的基础上，结合国内房地产开发企业融资 结构存在的问题以及有益发展经验，建议钦州房地产开发企业应在企业和政府两个层面 拓宽融资渠道，优化融资结构，并对钦州的融资模式进行科学的分析与评价，在探讨钦 州房地产开发企业常用融资结构的基础上形成了一套研究方案： 具体的文章结构如下图i - i 所示： 广西大掌工商管理硕士掌位论文钦州市房地产开发企业融资模式研究 融资模式优化的 影响因素研究 融资模式il 外部影响因素内部影响因素 融资模式的策略 完善融资模式建议ii调整模式研究 房地产开发企业融资 模式的策略及结论 图1 - 1 论文结构图 c h a r t1 - 1c h a r ts t r u c t u r e 1 4 研究调查目标、方法 本文通过房地产开发企业融资存在的问题进行研究分析，确立研究目标，即围绕着 房地产开发企业融资结构优化这个切入点，总结和研究了当前房地产开发企业融资管理 研究的方向，国内外房地产开发金融管理专家和学者的关注或侧重的领域。着重研究房 地产开发企业融资结构优化模式的基本方法，以钦州房地产开发企业为实例，进行实质 性的研究。笔者通过阐述房地产融资的特点，对融资手段进行概括性地分析，对比钦州 房地产开发企业的发展现状和融资前景，在多种多样的融资方式面前，重点分析钦州房 地产开发企业融资结构优化的问题，从而达到本文研究的目标。 1 5 研究创新说明 房地产开发企业的融资，涉及到内容上的横纵领域和决策方式上的系统规划。本文 的研究目的，旨在根据决策过程的内容和方法进行研究与探讨，把握宏观金融市场与微 观企业操作的调控能力，同时结合我国房地产开发企业实际情况及融资优势理论，为完 6 广西大掌工商管理硕士学位论文 钦州市房地产开发企业融资模式研究 善中、小城市房地产开发企业融资新渠道和新途径提供经验，针对性地为钦州房地产开 发企业的稳步快速发展提出新思路、新方法。 本文创新点表现在针对钦州房地产开发企业常用的融资结构进行了分析与比较，总 结了钦州房地产开发企业现有的融资结构模式，在此基础上进行了科学的评价和分析， 对促进钦州房地产开发企业融资有重要的指导意义。同时，较为全面地对钦州房地产业 融资状况进行实证分析，为地方政府进行宏观调控提供决策参考。 7 广西大掌工商管理硕士学位论文t i 起- h i 市房地产开发企业触资模式研究 第二章房地产开发企业融资的特性分析 2 1 房地产开发企业融资概述 2 1 1 房地产开发融资定义 房地产开发企业融资是指通过贷款、租赁、股权融资等方式获得资金的融通。从 资金流动的方向来看，主要是资金由供给方向资金需求方流动的过程。房地产开发企业 是资金的净需求者，因此本文所讨论的房地产开发融资主要是指房地产开发企业如何根 据自身的发展现状和未来发展的需要，通过合理融资方式和融资渠道来获得资金满足企 业运营管理的需求。 2 1 2 房地产开发企业融资特点 房地产开发融资包括资金的筹集和供给两个部分。资金的筹集与供给两者之间存在 着辩证关系，缺一不可。没有了资金的供给企业筹集资金就无从谈起；没有了筹集资金 的需求，再多的资金供给也是毫无意义的。在现代企业的融资活动中，常用的融资方式 有银行贷款、发行债券、股票以及产业信托基金。 与其他类型的企业相比，房地产企业融资具有以下特点： 第一、完整性。房地产开发企业在融资的过程中充分利用金融市场上的各种融资工 具以及金融部门提供的各种服务。从房地产项目的开发的初始阶段到最后的完工收回投 资，每一个环节都离不开金融支撑。 第二、长期性。房地产项目的开发具有周期长的特点，因此也就相应的要求融资的 期限较长。在此过程中，资金往往只有不断的投入，因此在短期内无法收回。 第三、安全性。房地产开发企业一般位置固定，不能移动；功能稳定，可利用时 间长；不断增值。所以房地产作为固定资产抵押融资时，债权相对安全，银行等融资机 构即使收不回贷款，但也可以从抵押房地产的价值中得到补偿。 第四、政策性。房地产开发企业融资是商业性和政策性的混合，其业务既有商业 性经营部分，也包括政策性部分。房地产开发企业的商品属性和市场化运行也不排除国 家对房地产开发企业经济特别是对住宅和住宅融资的宏观干预和政策指导。 2 1 3 企业生命周期理论 企业生命周期理论是在组织成长的演变和变革首次提出的。该理论从企业在 成长过程中所面临的危机以及对危机解决的角度，总结出了企业增长与危机交替进行的 8 广西大掌工商翟；理硕士学位论文钦州市房地产开发企业融资模式研究 企业发展模式。在书中，葛瑞纳教授给出的企业生命周期的定义为：“企业的如同世间 万物一样要经过出生、成长和衰退。 。企业是有生命的，也像一般的生物体那样，经历 由生到死，由盛到衰的过程。企业的生命周期是一个企业发展的客观规律，是企业发展 的生命线，因而房地产开发企业在发展进程中表现出复杂性和多变性。通过对企业生命 周期的研究，分析房地产开发企业在开发过程中各个阶段的特点，对房地产开发企业投 融资有重大的作用。 本文就是利用企业的生命周期理论与房地产开发融资中遇到的实质性问题，通过 对比研究，提出较为科学的融资方案，实现房地产企业发展更具有前瞻性，在激烈的竞 争中更能实现企业的良性发展。要通过对企业综合竞争力的衡量判断企业所处的生命周 期的阶段，在此基础上，要求房地产企业融资也必须结合房地产企业所处生命周期的阶 段，只有这样做出的融资决策才具有前瞻性和战略性，才会促进房地产开发企业的健康 稳定可持续发展。 2 2国内外房地产开发融资模式 2 2 1国内融资模式 ( 1 ) 银行贷款融资 房地产开发企业在投资开发过程中，必定会涉及到资金的流通，在整个流通过程中， 银行起到最直接的作用。银行是国内资金最基本的融资来源单位，银行贷款是房地产融 资中最广泛的融资手段。 银行贷款至今仍然是国内资金最重要的融资渠道。在房地产开发企业投资开发过程 中，银行类型多，各种贷款政策相对稳定，可根据企业经营情况而随时借款，成本相对 较低，国家财政政策作用大等；商业银行贷款所提供的贷款主要是短期贷款，这对需要 长期资本的房地产企业来说，还是不能满足需要。也存在诸多的缺点：各种贷款条件和 审批程序相对严格，对房地产开发企业的信用度、经营状况、财务状况等各方面的要求 较高，一般性的房地产开发企业的融资数目比较大，工程期长，回收资金相对缓慢，如 果经营状态不好获得贷款的机会就越少，难度就越大。在各种房地产开发企业融资手段 中，银行融资是最佳的融资方式。在金融危机的时候，银行政策相对谨慎，审批过程更 为严密。银行融资要求越来越严格，银行贷款在房地产开发企业资金链中的比例也会逐 渐减少，但在市场经济面前，通过商业协作，银行与银行之间的竞争也越来越激烈，面 对高额贷款利息，各个银行又推出一系列贷款政策，给房地产开发企业的贷款创造了良 9 广西大掌工商管理硕士掌位论文 钦州市房地产开发企业融资模式研究 好的条件。因此，房地产开发企业以银行为主导的融资模式，在当前国内经济形势和市 场经济的条件下，会趋于更成熟，各种信贷服务和机制会更完善。 ( 2 ) 房地产开发企业上市融资 上市融资是指股份有限公司通过公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行融 资，目前房地产上市融资也是房地产开发资金来源之一。通过公开上市进行股权融资是 房地产开发企业最经济的融资途径，上市融资还具有几个优势：上市融资资金来源广泛， 能够迅速聚集社会上各方面的资金，资金风险小；上市筹集到的资金，融资具有的使用 年限较长，很大程度上可以缓解融资压力；再融资灵活。上市房地产企业可以通过增发、 配股、发行可转换债券以及公积金转增股本等方式进行再融资：上市融资还能改善房地 产开发企业面l 临的资金问题，增强企业的经济实力，使企业在市场上得到更好的融资平 台。在这一轮的经济政策刺激之下，股市开始复苏上行，资本市场开始活跃，因此可趁 此良机，加速房地产开发企业的上市步伐，通过发行股票来募集资金。 ( 3 ) 发行房地产开发债券 房地产开发债券是指房地产开发企业为了融资而面向公众发行的借款凭证，是证明 债权人权益凭证。该债券具有发行规模大、票面率比国债高、还本付息的期限长，但购 买人可以通过购买债券来抵消部分购买款。 随着金融工具创新的日新月异，房地产开发债券的种类也越来越多。房地产开发债 券是房地产开发企业外源融资的重要组成部分，但是不是所有的企业都能够通过发行债 券来融资，只有部分大型的、资质较好的房地产开发企业才具有发行债券的资格，因此 门槛较高。 2 2 2 国外融资模式 ( 1 ) 外国政府贷款 一个国家政府利用财政资金向另一个国家政府提供的带有友好性质的优惠贷款，利 率较低，一般为1 _ 3 ，期限为1 0 年以上，有的长达3 0 年；有一定的宽限期，一般分 为5 年、7 年、1 0 年不等。但房地产开发企业很难得到此项贷款，除非开发一些廉租房、 经济适用房之类的公益性的建筑等。 ( 2 ) 发行国际债券 发行国际债券是指房地产开发企业通过国内的银行或国际信托公司等金融机构，在 国际金融市场上发行房地产开发债券，以筹集资金的方式。 1 0 广西大掌工商管理硕士学位论文钦州市房地产开发企a 融资模式研究 ( 3 ) 与外资合作 房地产开发企业与外国投资者进行投资合作，与外国投资者共同开发房地产，是房 地产开发企业利用外资的主要形式之一。合作的形式多种多样，例如国内房地产开发企 业以土地入股，外方以资金入股联合开发；双方资产以股票的形式共同投资开发等；或 通过契约、合同达成合作协议等。 2 2 3 其他融资模式 ( 1 ) 预售融资 在房地产开发过程中，以预售方式取得开发资金的。这部分资金在房地产开发资 金中起着重要的补充作用，特别是预售商品房是一个较为普遍的融资方式。预售融资是 房地产开发商在为完成项目之前预先向购买者收取的部分资金，这部分资金可用于房地 产开发商的资金的周转以及项目投资追加的后续资金。预售融资也被成为房地产开发企 业的隐性融资。 ( 2 ) 民间私募融资 私募融资是房地产开发企业借助民间资本，解决投资开发过程中缺少资金的问题， 也是一种较好的融资手段。房地产开发企业开发的规模或效益在银行规定的范围内，可 能得到银行的贷款。一是房地产开发企业通过内部员工的个人渠道来募集资金，员工通 过资金参与投资，相当于小股东参与企业的利润分红；此外还可以向民间实力雄厚有空 闲富余资金的企业和个人融资，性质相当于贷款，到期归还本钱并以一定的利息作为报 酬偿还。第一种，筹集资金员工以入股的方式参与房地产开发企业的开发建设，有股权 交易的性质；第二种，筹借融资的方式，一般涉及的资金数额较大，必须有相应的抵押 或其它企业或个人担保；两种方式对于提供资金方来说都存在较大的风险，所以无论是 那一种融资方式，房地产开发企业都必须在法律的范围内实现融资，保障出资者的权益， 所以民间融资的渠道和形式的多样性给房地产开发企业提供了资金来源，但也给法律监 管带来难题。对于一般的国内房地产开发企业而言，通过企业内源融资的成本较低，但 是因为自身的积累有限，融资额度较小；外源融资获得资金额度大且资金供给充足，但 是因为复杂的程序和高昂的手续需，使得外部的融资的成本较高。 ( 3 ) 典当、典押融资 典当是把物品通过作为抵押而获得一定资金的一种交易方式。房地产商品典当是一 种新兴的抵押融资手段，被越来越多的房地产开发企业所看好。典当的业务特点是方便、 广西大学工商管理硕士掌位论文钦州市房地产开发企业融资模式研3 ；已 快捷，手续简化，目前国内的典当行业也积极参与中小房地产企业融资贷款业务。但典 当融资所涉及的只是相对小额的融资数目，对大型房地产开发企业来说，并不能很好地 满足需求。从融资的实效性来说，典当融资是一种很好的融资方式。 ( 4 ) 项目承包开发 垫资承包是指房地产开发企业在资金短缺的情况下，通过与承包商合作，达成协议 后，把工程项目承包给建筑公司或个人施工建设，按照工程进展或者竣工后进行结算， 这是房地产开发企业常用的一种融资方式。房地产开发企业利用这一方式可以轻而易举 地筹措到足够的资金，而付出的筹资代价却较小，但这种融资方式必须以良好的信用为 基础，手续十分方便。项目承包在资金运转方面，存在很大的风险，由于房地产开发企 业的各个项目承包开发商不同，协议要求项目进展达到一定进度或工程全部竣工再结算 付款。这样房地产开发企业抓住机会免费利用资金进行建设，承包商被动地进行施工保 证施工进程。在没有确保施工进度时，项目承包商的一切资金运转都来自本身，有的被 迫陷入了二度融资的境地。房地产开发企业与承包商两者都要建立互信协议，保证双方 在合作中达到共赢。房地产开发企业在融资过程中，要认真调查和审核好承包商的信用 度，是否按质按量完成任务，是否在开发过程中出现影响工程进展的事故。项目承包商 在投资建设方面，也要注意房地产开发企业的经营情况，保证自己的资金周转。 1 2 广西大掌工商管理硕士掌位论文钦州市房地产开发企业融资模式研究 第三章房地产开发企业的融资结构模式 3 1 房地产开发融资结构优化模式概述 3 1 1 房地产开发融资结构的含义 房地产开发融资结构是指房地产开发企业所获得的各种不同来源的资金各自所占 的比例。房地产开发企业的融资结构揭示了企业产权和债权的存在状态以及构成的方 式。通过企业的资产负债比例的大小，可以揭示房地产企业的偿债风险。对于房地产开 发企业而言，负债所占的比重过大，企业的融资风险就很大。 3 1 2 房地产融资结构最优模式概述 ( 1 ) 房地产融资模式是指资金来源与融资方式形成的组合。融资结构是资本结构的 广义表述，因此以资本结构研究为桥梁，达到研究融资结构的不敌。融资决策是指如何 选择适合企业自身的融资结构。因此，概括来说，融资是指企业筹集资金或者获得投资 的活动，融资结构是指各种融资方式的组合，融资决策就是企业如何选择最佳的融资结 构。 ( 2 ) 融资结构优化模式的理论基础 影响融资结构模式的具体因素： 融资成本。融资成本的高低决定了融资方式的选择。融资成本主要包括贷款利息、 股息、红利以及在融资过程当中所产生的各种手续费用。 融资规模。融资规模的大小主要取决于房地产开发项目所需资金的多少。不同的 开发项目所需资金的多寡不同，因此企业可根据项目的性质确定适当的融资规模，在此 基础上再选择适合的融资方式和融资结构。 融资期限。一般情况下，融资期限有短期、中期、长期三种。融资期限的长短取 决于房地产企业所需资金的用途以及自身资金充裕程度。如果融资期限与投资期限不匹 配容易出现资金链断裂，影响企业的运营和项目正常建造。 各种风险。房地产企业处于市场竞争的环境中，时刻面临着各种风险。合理评价 企业自身所面临的风险以及自身所承担风险的能力，对于融资结构的选择有重大影响。 灵活性。融资的灵活性是指企业需要资金时能及时获得资金的供给以及能够及时 偿还所融资金。如果融资灵活性不高，就有可能造成企业资金短缺，违约率提高，影响 了企业的声誉和可持续经营。 广西大学工商管理硕士掌位论文 钦州市房地产开发企业融资模式研究 简单便捷性。融资便捷性是指企业通过某种方式融资所获得资金的难易程度。主 要是指资金供应方所给出的条件是否苛刻，中介费用是否高昂，资金到位是不是不及时 等。 资本由于其逐利的本性，在选择投资对象时都会倾向于选择风险小，获利能力强的 大企业进行投资。相对而言，资质好，规模大的房地产开发企业获得融资较易而且融资 方式也多样化。如可以引进海外大资金进行投资，也可以通过发行股票上市进行融资。 而对于中小型的房地产开发企业而言形势较严峻，资金来源有限，而且因为本身可提供 的抵押品较少，信用条件较苛刻，更谈不上通过股权投资。 由此可见，不同规模的房地产开发企业所获得资金来源不同，融资难易程度不同， 这样决定了大型房地产开发企业与中小型的房地产开发企业所采用的融资模式是不同 的。因此，不同规模的企业要针对自身的实际情况，科学合理的进行融资模式的选择构 建。 3 2 我国房地产开发企业现行融资模式评述 3 2 1 我国房地产开发企业融资模式存在的问题 据中国人民银行研究报告显示，国内房地产金融存在四大问题：一是房地产开发企 业资金过多依赖银行贷款；二是土地储备制度不完善，土地储备贷款隐性风险大；三是 个人住房消费贷款潜在风险高；四是金融机构经营行为不够理性，不够科学，不够规范。 ( 1 ) 房地产开发融资体系不健全，制度安排缺失。国内房地产开发企业融资长期 以间接融资为主，以银行融资为主体，其他金融机构( 如保险、证券) 涉足很少，民间 融资更少得可怜。银行为房地产开发企业的投资提供最多最直接的融资，必然造成银行 承担了房地产的周期性风险。据有关资料统计，截至2 0 0 5 年一季度，国内全部金融机 构房地产总额已达2 7 6 5 0 6 亿元，其中国有或国有控股商业银行达2 0 1 7 7 0 4 亿元，占全 部金融机构房地产贷款总额的7 2 9 7 。可见高度集中或单一的传统融资手段，还是中国 目前房地产金融融资的主流。这一体系长期得不到有效的改善，使得整个房地产市场与 整个金融市场无法有机融合，银行承受的风险太大，房地产开发企业依赖银行越来越强， 极易造成流动性的风险和金融市场的不稳定，房地产开发企业的不健康发展。 ( 2 ) 房地产开发企业融资方式单一，创新能力不足。房地产开发企业金融体系包 括机构、中介、市场构成、抵押贷款种类、还款及担保方式、利率及期限设计、法律环 境、风险保障机制的发展和成长不充分、不完善。房地产开发企业市场融资方式长期滞 1 4 广西大学工商管理硕士掌位论文 钦州市房地产开发企业融资模式研究 后，没有形成良性的循环。从我国房地产融资问题分析，有以下原因：我国房地产开