（工商管理专业论文）个人住房贷款“假按揭”问题探析.pdf

摘要 自2o 世纪90 年代初期国内发放第一笔房地产按揭贷款以来， 按揭业务已成为我国商业银行的主要金融服务项目。按揭作为一种信 用消费形式，对刺激住房提前消费、提高消费者住房水平、加速房地 产开发商的资金回笼、促进房地产业发展进而带动国民经济的长期稳 定发展等都发挥着重要的作用。我国商业银行的按揭贷款业务也从开 始的“零星试点”到“遍地开花”，房地产按揭金融业务呈现一片“繁 荣”景象。但由于我国按揭业务起步比较晚，国内商业银行缺乏必要 的经验积累，加上按揭贷款相关的法律法规又很不健全，导致了不少 “假按揭”现象的发生。“假按揭”的大量存在严重扰乱了我国的金 融市场秩序和房地产业的可持续健康发展。因此识别与防范“假按揭” 的发生就已成为规范房地产金融业发展的重要举措。 本文即在此背景下，借助笔者多年在银行从事个人住房按揭贷款 操作和管理的经验，对“假按揭”典型案例进行了深入分析，详细阐 述了与“假按揭”有关的基本理论问题，并对“假按揭”产生的原因 及其风险进行了深入剖析，系统地提出了商业银行防范“假按揭”的 措施和对策。这对我国商业银行健康、高效地发展个人住房按揭贷款 业务具有较重要和迫切的现实意义。 本论文在前言部分详细阐明了论文的选题背景、中心思想、主要 内容和结构安排。在论文的第一章，通过对三起“假按揭”典型案例 进行分析，全面展现了“假按揭”产生链条及带来的风险。在论文的 第二章，从“假按揭”的涵义、表现形式和“假按揭”的识别三个方 面对“假按揭”进行了基本理论分析。在论文的第三章，从开发商、 银行内部、中介机构和法律环境等四个方面对“假按揭”产生的原因 进行了深入剖析，并对“假按揭”涉及的主要风险以及风险的特点进 行了分析。在论文的第四章，有针对性地从银行加强按揭业务管理、 完善相关法律法规、房地产管理部门加强配合等方面提出了“假按揭” 的防范对策，并提出了“假按揭”发生后的应对措施。 总之，本人结合自己多年在银行从事个人住房按揭贷款操作和管 理的经验，运用硒a 阶段所学理论和研究方法，对个人住房贷款“假 按揭”问题进行了尝试性探索，目的是对商业银行防范“假按揭”提 出措施和对策，以期对我国商业银行个人住房按揭业务的健康发展有 所助益。但是鉴于受时间因素、信息收集和理论水平的局限，文中一 定存在诸多的不足，敬请评审专家及答辩专家批评指正，本人将继续 努力，对相关问题进行进一步的研究和探析。 关键词：“假按揭”、基本理论、原因剖析、风险分析、防范对策 a b s t r a c t s i n c er e l e a s i n gt h ef i r s ts u mo fm o r t g a g el o a no fr e a le s t a t e sa th o m e a tt h eb e g i n n i n go f9 0 si n2 0 t hc e n t u r i e s ，t h em o r t g a g eb u s i n e s sh a sb e e n t h em a i nf i n a n c i a ls e r v i c ei t e mo ft h ec o m m e r c i a lb a n ko fo u rc o u n t r y m o r t g a g e ，a sac r e d i tc o n s u m p t i o np a t t e r n ，h a sp l a y e da ni m p o r t a n tr o l e i ns t i m u l a t i n gt h eh o u s et ob ec o n s u m e da h e a do ft i m e ，i m p r o v i n gt h e c o n s u m e r s h o u s i n gl e v e l ，a c c e l e r a t i n gt h ec i r c u l a t i o no ft h er e a le s t a t e d e v e l o p e r s f u n d p r o m o t i n gt h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e a l l i nt h a t p l a c e ss c e n eo f “p r o s p e r i n g a p p e a r si nm o r t g a g ef i n a n c i a lt r a n s a c t i o no f t h er e a le s t a t e h o w e v e r , t h ef a c t so fs t a r t i n gl a t ei nm o r t g a g eb u s i n e s s ， l a c k i n gr i c he x p e r i e n c eo fo u rc o m m e r c i a lb a n ka n du n s o u n dl e g i s l a t i o n o nr e l e v a n ta d v a n c e sr e s u l t si nm a n yc a s e so f “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ” w h i c hh a sg r a v e l yd i s t u r b e dt h eo r d e ro fo u rf i n a n c i a lm a r k e ta n d p r o p e r t yd e v d o p m e m s od i s c e r n i n ga n dg u a r d i n ga g a i n s tt h ee m e 唱e n c e o f “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s h a sa l r e a d yb e c o m ea ni m p o r t a n ta c t i o nt o s t a n d a r d i z et h ed e v e l o p m e n to ff i n a n c i a lm a r k e t n a m e du n d e rt h i sb a c k g r o u n d ，t h ea r t i c l er e s o r t e dt ot h ea u t h o r s e x p e r i e n c ei n t h eo p e r a t i o na n dm a n a g e m e n to ft h em o r t g a g el o a no f p e r s o n a lh o u s ei n t h eb a n kf o rs om a n yy e a r s a n dt h ea u t h o rh a s c a r r i e do ni n d e p t ha n a l y s i st ot h et y p i c a lc a s eo f “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ” e x p l a i n e dt h eb a s i ct h e o r i e sr e l a t e dt o c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”i nd e t a i l ， a n dw e n td e e pi n t ot h er e a s o nw h y “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”i sp r o d u c e d a n dt h er i s kr e l a t i n gt oi t t h e nt h ea u t h o rh a ss y s t e m a t i c a l l yp r o p o s e dt h e m e a s u r ea n dc o u n t e r m e a s u r et h a tc o m m e r c i a lb a n ks h o u l dt a k et og u a r d a g a i n s t “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”i th a si m p o r t a n ta n du r g e n tr e a l i s t i c m e a n i n go ft h ec o m m e r c i a lb a n kt od e v e l o pm o r t g a g el o a nb u s i n e s so f p e r s o n a lh o u s eh e a l t h i l ya n dh i g h - e f f i c i e n t l y a tt h eb e g i n n i n gp a r to ft h i sa r t i c l e ，ad e t a i l e de x p l a n a t i o nh a sb e e n a d o p t e dt oe x p l a i nt h eb a c k g r o u n do fc h o o s i n gt h et o p i c ，t oi l l u s t r a t et h e c e n t r a li d e a ，t h em a i nc o n t e n ta n dt h es t r u c t u r e i nt h ec h a p t e ro n eo ft h e t h e s i s ，b ya n a l y z i n g t h r e et y p i c a lc a s e sr e l a t e dt o “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”， t h ea u t h o rh a s t h o r o u g h l yp r e s e n t e d u st h er o l l e rc h a i nt h a tt h e “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”p r o d u c e sa n dt h er i s ki t b r i n g si na na l l - r o u n d w a y i nc h a p t e rt w oo ft h et h e s i s ，t h ea u t h o rh a sa n a l y z e dt h eb a s i ct h e o r y o ft h e “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”t h r o u g ht h et h r e ea s p e c t sa sf o l l o w s ：t h e c o n t e n to f c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”，t h ef o r mo fi t se x p r e s s i o n ，a n dh o wt o d i s c e r nf r o mi t i nc h a p t e rt h r e e ，t h er i s k si n v o l v e dt o “c o u n t e r f e i t m o r t g a g e s ”，a n dt h ec h a r a c t e r i s t i c so ft h em a i nr i s 】( sh a sb e e na n a l y z e d i nc h a p t e rf o u ro ft h et h e s i s ，t h ea u t h o rh a sp r o p o s e dt h ep r e c a u t i o n s a g a i n s t t h ec o u n t e r m e a s u r ea n dc o u n t e r - m e a s u r ea f t e r h a p p e n i n go f c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s p o i n t e d l y i ns h o r t ，iu n i f i e st h ee x p e r i e n c e sw h i c ht ob ee n g a g e di nh o u s i n g m o r t g a g el o a no p e r a t e sa n dm a n a g e si nt h eb a n ko fm a n yy e a r s ，u s e st h e t h e o r ya n dt h er e s e a r c ht e c h n i q u et h a t s t u d i e dd u r i n gt h em b a s t a g e ， e x p l o r e s t h eq u e s t i o no f “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”，w h i c ht h e g o a l i s p r o p o s i n g t h em e a s u r ea n dt h ec o u n t e r m e a s u r et h a t g u a r da g a i n s t “c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”t ot h ec o m m e r c i a lb a n k ，e x p e c t sw h i c hi sg o o d f o rt h ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g es e r v i c e h o w e v e r , i nv i e wo f t h et i m e f a c t o r , c o l l e c t i o no fi n f o r m a t i o na n dt h e o r e t i c a ll e v e ll i m i t a t i o n t h e r e m u s tb em a n yi n s u f f i c i e n c i e si nt h ea r t i c l e i ti sh o p e dt h a te v e r ye x p e r t s w i l lc r i t i c i z ea n dp o i n to u tm i s t a k e s 1w i l lc o n t i n u et o t r yh a r do nt h e c o r r e l a t i v eq u e s t i o n sa n ds e a r c h e s k e y w o r d s ：“c o u n t e r f e i tm o r t g a g e s ”，b a s ! ct h e o r y , r e a s o na n a l y s i s ， r i s ka n a l y s i s ，c o u n t e r m e a s u r e so ft h ep r e c a u t i o n 2 刖吾 0 1论文研究的背景和意义 2 0 0 7 年1 月下旬，中国银行业监督管理委员会对商业银行下发 了一份关于加强房地产贷款管理的文件。文件在银行系统内发布，措 辞严厉。在这份名为关于继续深入贯彻国家宏观调控政策切实加强 房地产贷款管理的通知( 以下简称通知) 中，银监会严厉批评 银行贷款“三查”制度形同虚设，授信尽职调查流于形式；并特别指 出，“个人住房贷款“假按揭”问题突出，一些房地产开发企业和房 产中介机构通过虚假按揭或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手 段套取银行贷款，有的甚至挪用流动资金贷款投资房地产项目开发， 利用银行贷款囤积土地，扰乱了房地产市场秩序，加大了银行信贷风 险”。 通知发出前不久，银监会完成了近年来一次罕有的大规模的 房地产贷款现场检查。此次检查针对主要银行部分分支机构截至2 0 0 6 年6 月末的房地产开发贷款和个人住房贷款业务。检查结果显示，截 至2 0 0 6 年6 月末，涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元。其中， 某国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款4 7 1 8 笔，金额1 3 0 9 亿元，占被查个人住房贷款总额的6 0 5 。另一家国 有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款3 7 1 6 笔，金 额7 3 4 亿元，占被查个人住房贷款总额的3 2 3 。 这份类似“监管意见”和“风险提示”的通知提醒各国有银 行与股份制商业银行，要严厉打击“虚假按揭”等套取和欺诈银行贷 款的行为，以维护银行业和消费者的合法权益。 事实上，从2 0 0 3 年广州的1 0 亿元虚假按揭案，到2 0 0 4 年上海 的“姚康达”案，n ：i l 京“森豪公寓”6 4 5 亿元虚假按揭骗贷案， 再到2 0 0 6 年北京“盛鑫嘉园”假按揭案，至今己被曝光的虚假按揭 案总涉案金额已逾数十亿。而未浮出水面的涉嫌假按揭案仍为数不 少。个人住房贷款“假按揭”问题早已十分突出，严重扰乱了房地产 市场秩序，加大了银行信贷风险。 本文即在此背景下，从对“假按揭”典型案例进行分析入手，详 细阐述了与“假按揭”有关的基本理论，并对“假按揭”产生的原因 及其风险进行了深入剖析，系统地提出了商业银行防范“假按揭”的 措施和对策，以期对我国商业银行个人住房按揭业务的健康发展有所 助益。 0 2 论文的研究目标、结构安排和主要结论 0 2 1 研究目标和研究范围 本论文的研究目标是深入分析“假按揭”基本理论、产生原因及 其风险，为商业银行防范“假按揭”提出措施和对策。研究范围主要 包括“假按揭”典型案例、“假按揭”基本理论、“假按揭”产生的 原因以及风险特点、“假按揭”的防范对策等。 0 2 2 主要内容和结构安排 本论文共分为四章，按照提出问题( 第一章) 、分析问题( 第二、 三章) 、解决问题( 第四章) 的逻辑思路，对个人住房“假按揭”问 题进行探析。 ( 1 ) 论文第一章，对“假按揭”典型案例进行了分析。首先， 从较早期1 8 亿元“假按揭”案例，分析了银行内部在贷前调查、贷 款审查和贷后管理方面存在的问题。其次，从“森豪公寓”6 4 5 亿 元骗贷案，分析了完整的“假按揭”产生链条，以及“假按揭”引发 的罪与非罪的法律纷争。最后，从上海巨额虚假房贷案例，分析了“假 按揭”给银行带来的严重后果。 ( 2 ) 论文第二章，对“假按揭”进行了基本理论分析。首先， 对“按揭”、“假按揭”的涵义进行了阐述。其次，指出了“假按揭” 的几种表现形式，即虚假购房者、虚假购买行为、虚构房屋或一房多 售、虚增房价和购房面积、出售返租等。最后，提出了对“假按揭” 的识别方法，即从按揭人、购房合同、按揭楼盘、房价、“四集中” 现象上识别等。 ( 3 ) 论文第三章，对“假按揭”产生的原因及风险进行了分析。 首先，对“假按揭”产生的原因进行了剖析，即开发商资金不足、转 嫁风险、规避“零首付”政策限制；银行内部管理不善、经营不审慎； 律师职业道德亟待提高；相关法律法规不健全、惩处力度不足；房地 产相关部门的配合存在缺陷等。其次，对“假按揭”涉及的主要风险 进行了分析，主要有房地产开发商信用风险、购房者信用风险、抵押 物市场风险、银行经办人员操作风险、银行内部工作人员道德风险、 银行的法律风险等，并指出了“假按揭”风险的特点，即风险暴露具 有集中性、风险暴发周期与房地产行业的周期变化存在同步性、风险 的酿成时间与地方经济发展背景密切相关、与住房开发贷款存在风险 交叉等。 ( 4 ) 论文第四章，提出了“假按揭”的防范对策。首先，从银 行加强按揭业务管理、完善相关法律法规、房地产管理部门加强配合 等几方面，提出了对“假按揭”的防范措施。其次，提出了“假按揭” 发生后的应对措施，主要有主张借款合同无效、宣布贷款提前到期、 办理转按揭、采取相关法律措施等。 0 2 3 主要结论 ( 1 ) 个人住房贷款假按揭”问题已十分突出，风险和危害大， 必须引起高度重视。 ( 2 ) “假按揭”产生的原因比较多，其中银行内部管理不善、经 营不审慎而导致“假按揭”产生最为普遍。 ( 3 ) 相关法律法规不健全，“假按揭”定罪难度大，“假按揭” 引发的法律风险值得高度关注。 ( 4 ) 在个人住房贷款“假按揭”防范和风险控制中，商业银行 加强业务管理，提高自身风险驾驭能力最为重要。同时，“假按揭” 的防范和风险控制也离不开整个社会的金融生态环境的建设和相关 法律法规的完善等。 总之，本人结合自己多年在银行从事个人住房按揭贷款操作和管 理的经验，运用m b a 阶段所学理论和研究方法，对个人住房贷款“假 按揭”问题进行了探析，目的是对商业银行防范“假按揭”提出措施 和对策，以期对我国商业银行个人住房按揭业务的健康发展有所助 益。但是鉴于受时间因素、信息收集和理论水平的局限，文中一定存 在诸多的不足，敬请评审专家及答辩专家批评指正，本人将继续努力， 对相关问题进行进一步的研究和探析。 第一章“假按揭 典型案例分析 1 1 从较早期i 8 亿元“假按揭”案例看银行内部问题 2 0 0 0 年1 0 月，北京市某房地产公司向某银行申请为其开发的某 别墅项目的购房人办理按揭贷款，该项目位于北京市顺义区后沙峪， 销售均价2 3 0 0 美元平米，其周边有多个价格相近的高档别墅项目。 该房地产公司在向银行申请贷款时出示了该企业的财务报表，报表显 示：到1 9 9 9 年末，该企业共有资产1 8 亿元，负债8 2 亿元，所有 者权益9 8 亿元，当年企业实现销售收入4 4 亿元，实现利润1 9 亿元，上交所得税6 2 3 9 万元。 2 0 0 0 年1 1 月，某银行分行批准了为该企业办理总额度为l 亿元、 单笔控制限额不超过6 成的按揭贷款。此后该银行共为该项目办理了 4 0 笔金额共计1 8 6 8 9 万元个人按揭贷款。 2 0 0 1 年5 月，该项目个人按揭贷款开始出现第一次大面积逾期， 在经办银行的催收下，6 月2 6 日，开发商代购房人归还了5 、6 月份 的两次逾期贷款，此后该项目尚未归还的1 7 4 8 6 万元个人按揭贷款全 部成为不良贷款。 一般来说，目前国内商业银行在办理贷款业务时要经过四个环 节，分别是调查、审查、审批、贷后管理。调查工作一般由前台部门 即直接接触客户的部门负责；审查工作由银行后台部门，多为信贷管 理部或风险管理处负责；审批由贷款议事决策部门，如贷款审批委员 会等负责，对于像个人住房贷款这样的被各商业银行认定为低风险类 的贷款，一般不用通过贷款审批委员会集体审批这一环节即可发放； 贷后管理一般由贷款的具体经办机构负责。 而仔细剖析这一假按揭案的发生，从调查、审查到贷后管理，一 条个人住房贷款“假按揭”的银行内部“生产流水线”昭然若揭。 1 1 1 贷前调查只做“表面文章” 1 1 i 1 贷前没有进行深入细致的实地调查 该项目从1 9 9 3 年就立项开始开发，贷前调查报告中称：“该项 目规划建筑面积3 0 多万平米，计划建造8 5 5 栋别墅，目前一期9 5 万平米已经全部完工并大部分出售，二期正在进行内外装修。”实际 情况是，到贷款出现全部逾期后银行才进行实地调查并发现，该企业 已完成开发的一期常年住户只有一家，而且由于开发商购房时承诺的 条件未达到，这一住户已经近两年拒绝交纳物业费。如果当时贷款的 前期调查人员深入开发现场就可以发现这些问题。 1 1 1 2 没有重视企业经营中出现的非正常诉讼纠纷 在这个项目的调查过程中，有相关的律师事务所曾提示银行，有 一家美国的物业管理公司与该开发商因为物业费的支付正在进行诉 讼。当时这一情况并没有引起经办行的重视，因而失去了发现开发商 经营不善的时机。 1 1 1 3 没有对企业的经营情况进行认真的财务分析 该企业向银行申请办理个人住房按揭贷款时，提供的财务报表是 未经会计师事务所审计的资产负债表和损益表，仅从这一项就可以看 出开发商财务管理不严格、不正规，有“欺骗”银行贷款的嫌疑。如 果贷前调查人员能将开发企业成立以来几年的财务报表连续进行分 析，不仅可以判断企业报表的真实性，而且可以根据企业的现金流量 情况，判断出企业经营的好坏。 1 1 2 贷款审查违规操作 1 1 2 1 贷款审查缺乏科学性和严肃性 该项目的借款人许多是外地的农民和普通职员，但他们购房的房 款平均都在5 0 0 万元以上，申请的贷款额也在4 0 0 万元以上( 六成? ) ， 并且很多人都是购买二套、三套房，这些人仅提供了简单的收入证明， 而且证明收普遍都是月薪3 万一4 万元，没有提供其它的财产证明， 作为贷款的审查部门，应该完全有能力鉴别这些人不具备这样的收入 水平和购房条件。 1 1 2 2 贷款在审查、审批过程中存在着严重的违规操作 在这起案件中，上级行对该按揭项目仅批准了总额不超过1 亿 元，单笔额度不超过6 成的个人住房贷款，但到事发时，该项目贷款 总额为1 8 6 8 9 万元，超过上级行审批额度8 6 8 9 万元；而且有1 笔贷 款达到购房款的8 成，有7 笔贷款为购房款的7 成，也超过了上级行 要求的风险控制成数。上述情况表明，银行业务人员在审查、审批的 过程中，存在着严重的违规操作。 1 1 3 贷后疏忽管理 1 1 3 1 贷款投向管理不严 银行个人按揭贷款发放后，应监督和保证该笔贷款用于后期的项 目建设，但该案例中，银行在贷款发放后，并没有对贷款的投向进行 监督和管理，直到1 年以后贷款发生逾期，才发现开发商已经将取得 的贷款和大量的有效资产转移，开发项目停工烂尾，从而造成银行资 产的损失。 1 1 3 2 贷后管理手段落后 该银行在个人住房贷款发放后，对贷款的后期管理缺乏有效的手 段，特别是缺乏动态的管理，只有在贷款发生不良，形成既成现实后， 才发现借款人存在问题，而这时银行资产的损失已成定局。 1 2 从“森豪公寓”6 4 5 亿元骗贷案看完整的“假按揭” 链条以及“假按揭”引发的法律纷争 2 0 o2 年9 月，某银行北京分行在内部稽核时发现，北京华运 达房地产开发公司在申请办理该公司项目“森豪公寓”按揭贷款的过 程中，以员工的名义，用虚构房屋买卖合同、提供虚假收入证明等手 段套取按揭贷款及重复按揭贷款，并将按揭得到的资金移至外地，致 使该项目工程被停工，形成烂尾工程。从20 00 年12 月至20 0 2 年6 月，北京华运达房地产开发公司共计从该行申请按揭贷款i9 9 笔，涉及公寓273 套，形成风险敞口64 4 94 万元。案发后， 该行立即向公安机关报案，并对相关责任人分别给予了处分。 2 0 0 5 年国家审计署披露了“北京森豪公寓6 4 5 亿元虚假按揭大 案”。2 0 0 6 年7 月起，北京市第二中级人民法院开庭审理“京城房 地产骗贷7 亿系列案”，“森豪公寓”烂尾楼及其涉及的巨额虚假按 揭大案再成焦点。 1 2 1 一条完整的“假按揭”链条 按照正常程序，国内各家商业银行在2 0 0 4 年以前发放个人按揭 贷款，大致都包括这几个步骤：第一步，购房者和房地产商签订商品 房买卖合同，并交纳首付款，房地产商向购房者开具发票，表明已交 纳首付款；第二步，购房者拿着自己的身份证、购房合同、首付款证 明和收入证明，到由银行指定的律师事务所审核后，出具法律意见书； 第三步，银行审核这些必备资料，并认为合格后，就可以向购房者放 贷。 在“森豪公寓”案中，每一步都存在问题。首先是华运达公司虚 构了并不存在的购房者，制造虚假销售事实。从购房者的身份、销售 合同，到首付款证明和收入证明，全部有假。在第二关上，两家律师 事务所并没能恪守作为律师的资信审查职责，出具了严重失实的法律 意见书。到最后一关时，由于银行内部人员内外勾结，贷款调查审查 审批毫无障碍可言，骗贷得以顺利实施。 s o h o 中国总裁潘石屹说，一条完整的骗贷链应有三方合谋构成： 房地产商、律师事务所和银行内部人士。当然，如果没有律师事务所 参与，房地产商和银行里应外合，也能骗贷成功。“森豪公寓”骗贷 案，几乎是展示了一起经典的“假按揭”骗贷操作，并且数额特别巨 大。 1 2 i i 开发商虚构购房者，制造虚假销售事实 “森豪公寓”最早于1 9 9 6 年1 2 月开工，在主体结构封顶后，正 值亚洲出现金融危机，该公司感到市场形式很不乐观，决定暂时停工。 2 0 0 0 年年初，看到京城房地产市场日渐火爆，华运达决定重新启动 这个项目，当年4 月即正式全面复工。但由于华运达的资金链十分紧 张，最终决定铤而走险，利用虚假按揭向银行骗贷。 一年半内，华运达房地产公司通过手下员工的关系网，以出借身 份证就给好处费等方式，召集到了2 5 7 名“购房者”。这2 5 7 名“购 房者”均非百万富翁，很多是下岗工人和收入不高的年轻人。 4 3 岁的刘建军是2 5 7 名“买房人”中的一员，在购房按揭的申 请材料上，他是一名医药公司销售经理，月收入高达6 万多元。而他 的真实身份却是一名身患残疾的无业人员，每月靠领取城市低保金维 持生活。 庭审中，公诉人出示了刘建军证言，2 0 0 1 年3 月，刘建军的朋 友华运达房地产公司森豪公寓楼盘销售人员刘广维找到他，想借 用刘建军的身份证贷款买房。为帮上朋友的忙，刘建军同意了对方的 请求，并得到了数千元好处费。 搜集到大量身份证后，北京华运达房地产公司开始伪造购房按揭 申请材料，这些材料均由该公司办公室工作人员填写盖章后封装。 1 2 1 2 律师事务所失职，出具失实的法律意见书 银行委托了孔卫东和战军两名律师负责对“森豪公寓”购房按揭 申请材料进行审核，但他们并未“发现”数百名借款人的资料均是伪 造，便出具1 6 1 份内容失实的法律意见书。 庭审中，孔卫东承认，他们并没有对借款人的资信状况进行实质 审查，只对他们提交的申请材料进行了书面审阅。在向银行出示法律 意见书时，他却证明贷款申请人均具备偿还贷款的能力，符合申请贷 款的条件。 1 2 1 3 银行内部把关不严，里应外合 银行在接到律师事务所对本案中虚构小业主信息的审核通过书 后，内部再次对这些申请资料进行了审核，但并未发现问题。在这起 骗贷大案中，时任该行北京市分行零售业务处副处长的徐维联被认为 是起到了关键作用，据了解内情的人士称，徐维联曾得到华远达公司 的好处费8 0 0 多万元。他也因为涉嫌违法发放贷款罪被捕。 而从银行人员在庭审中的供词也能看出，对于当时开发商利用他 人的名义作假材料与银行进行交易的情况，银行人员是知情的，而制 作这些材料也甚至是在银行员工的默许下完成的。 “我们当时的任务量比较大，上级要求大力发展个人信贷业务， 这种开发商以小业主名义向银行贷款的做法也很普遍，各个银行也都 是这么做的，而且各个银行都在抢项目。”该行几位员工在证词中表 示，当时他们在审查材料时也注意到所有的贷款人普遍都存在“年纪 轻、学历低、职务高、收入高”等收入与资质不相匹配的现象，而且 在当面签合同时也看出这些人不太像能买得起每平米2 6 0 0 美元高价 房子的人，也曾将上述现象上报给相关领导，但是，“银行间的竞争 也很激烈，而且当时刚刚开始做个人按揭贷款，各项制度都不健全。” 最后，这个楼盘的贷款还是如期发放。 1 2 2 罪与非罪之争 在“森豪公寓”骗贷案中，华运达房地产开发公司董事长邹庆以 涉嫌合同诈骗罪于2 0 0 6 年3 月被捕。根据北京市检察院第二分院向 法院提交的起诉书，邹庆在担任北京华运达房地产开发有限公司法定 代表人期间，涉嫌从银行骗取个人按揭贷款合计达7 5 亿元，已构成 合同诈骗罪。邹庆为自己辩护说，对“森豪公寓”按揭贷款事情了解 不多，因而对起诉书中所说的指使他人作假材料进而进行合同诈骗并 不承认，并表示这只是正常的经济纠纷，应属于民事案件。“森豪公 寓”骗贷案究竟是民事纠纷还是刑事犯罪，掀起了一场热烈的争论。 1 2 2 1 合同诈骗罪的客观与主观 “根据刑法，合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在合同签 订或履行过程中，采取虚构事实、隐瞒真相的手段骗取对方当事人财 物，数额较大；在客观方面，被告人邹庆自己或指使他人在按揭贷款 过程中有虚构事实、伪造按揭文件资料等行为。”公诉人认为，公诉 人三天来当庭提供的相关涉案人员口供、公司资金流向图、公司关联 企业关系等各种证据足以证明，被告在被告公司以假按揭方式骗取银 行7 亿余元已经构成合同诈骗罪。 “虽然客观上采取了非法的手段，但是主观上讲并不是为了骗取 对方当事人财物，在银行贷款发放结束后，开发商依然向银行偿还了 一年多的月供。”华运达公司的辩护律师认为，公诉机关将“借名按 揭”的民事纠纷上升到刑事犯罪的高度值得商榷。他表示，从客观方 面如果构成合同诈骗罪需要考虑行为人在签订合同时有无偿还能力 等6 个方面表现。 该辩护律师称，华运达公司完全有为该楼宇按揭提供担保的能 力，而且从公诉机关提供的证据看，华运达公司还完全具备此次按揭 的还款能力。1 9 9 9 年当时尚只建有3 0 0 0 多平方的森豪项目已经被估 值为6 个多亿，目前项目已经完成6 0 0 0 多平方，而且2 0 0 4 年以来的 房价高涨，这样算来，该项目价值超过1 0 亿，完全能够偿还银行此 次按揭贷款。 “后来没有再继续还款是因为银行在2 0 0 3 年把这块资产剥离给 了资产管理公司，而且邹庆本人也被强制抓走。”辩护律师续称，因 为按揭贷款是长期贷款，没有道理要求开发商提前还款。 “同周围楼盘相比，森豪公寓存在提高价格故意骗取更多银行贷 款的行为。”公诉方表示，当时相同地段的楼盘的售价大都在每平米 1 9 万元以下，而森豪公寓当时售价均在2 万元以上，最高甚至达到 3 3 万元。另外，在提供给银行的材料中表明这是一栋外销公寓，但 是所有的购房人中没有一个外籍人士。 对此，辩护律师称，价格是企业的个体行为，不能用定价的高低 来判断这是欺诈行为。 1 2 2 2 一次没有抵押登记的楼盘按揭 公诉人认为被告行为构成合同诈骗罪的另一大理由是被告没有 履行该按揭贷款的房屋担保合同。 公诉人表示，房地产商和银行签订的按揭担保合同是个人按揭贷 款实施的保障，在此，房地产公司应该在个人无力偿还按揭贷款后承 担起个人的还款任务；房地产商应该向银行提供该按揭贷款的房屋作 为抵押。 1 1 但实际上是，房地产商在拿到整个按揭贷款后就停止了代个人偿 还银行月供，而且根据公诉人提供的证据，“森豪公寓”个按揭贷款 到目前都还没有办理房屋抵押登记。这就意味着银行并不能将该处房 产作为该按揭贷款的抵债工具。 “这很显然说明被告在进行诈骗行为。”公诉人表示，真实的房 屋买卖关系是个人按揭贷款的基础，该按揭贷款中买卖关系都是虚假 的，而且并没有办理房屋抵押登记，这就表明该按揭是假按揭行为， 已构成合同诈骗罪。 对此，辩护律师表示，被告是无辜的，因为被告用于按揭担保的 项目是真实存在的，该房地产开发具备正规的各种证件，而且是一块 没有被冻结的干净资产，完全具备做按揭抵押的资质。 辩护律师称，“责任完全在银行及其律师”，前期预售时没有做 房屋抵押登记是因为房屋产权证等还没有办下来，银行也已经答应在 拿到房产证前先用房地产商的房屋抵押保证书来替代房屋抵押登记 证明，以先发放贷款；而在产权证拿到后，房地产公司已经将办理抵 押登记的手续费付给律师，但是由于律师和银行各个方面的耽搁，现 在还没有做登记。 但是，公诉人对此提出异议。公诉人出具了大量的财务证据表明， 该房屋资产并不干净，已经资不抵债，并且从北京城乡一建的一位证 人的证词来看，华庆公寓早已停止施工，而一直保持工地样子，这样 做正是为了“方便汇款”，帮助邹庆将其从银行获得的按揭款项从各 个渠道打走。 1 3 从上海巨额虚假房贷看“假按揭”后果：银行沦为豪 宅“房东” 2 0 0 6 年“五一”前夕，上海某商业银行发放的巨额贷款中惊现 1 2 6 亿元“虚假抵押”，银行不得不控制部分豪宅的产权，成为“房 东”，并委托房屋中介公司出售，以回收“问题贷款”。 1 3 1 c 神秘人，按揭购买数十套豪宅，3 2 笔贷款“抵押登记不实” 位于浦东的“世茂滨江花园”是上海有名的高档楼盘之一。近两 年来，这一楼盘的价格由每平方米1 万多元一路飙升至3 万元，最高 时超过4 万元。在这个楼盘的销售过程中，有一个叫“曲沪平”的人， 购买了几十套房子。尽管以不同的个人名义登记产权，但房子事实上 归一家叫“优佳投资”的公司所有，曲沪平是这个公司的员工。“这 个曲沪平和优佳投资，现在让银行很头疼。”一位上海银行界的人士 说。 2 0 0 5 年1 0 月下旬，上海某银行在自查中发现，一笔购房贷款的 房屋“他项权证未入库”。就是说，银行把钱贷出去了，但房子并没 抵押给银行，这是绝对不合规的。房地产交易中心的信息显示，这笔 贷款从未办理抵押手续。 接下来的追查引起了该行的焦虑。与“曲沪平”有关的住房贷款 竟达9 l 笔，贷款时间在2 0 0 4 至2 0 0 5 年间，金额估计在4 亿元左右。 这些贷款被用来购买上海中心城区黄浦、卢湾、浦东等地的高档物业。 问题出在两方面，一是涉嫌大量利用他人的身份证“偷梁换柱”申请 贷款；二是有3 2 笔贷款存在“抵押不实”，涉及金额1 2 6 亿元。 贷款的代理人全是曲沪平，提供按揭中介服务的均为上海优佳投资管 理有限公司。据调查，“优佳投资”系美籍华人s t e f a n e l y i g u ( 下称“顾艺”，音译) 2 0 0 3 年在上海注册的一家外商独资企业， 从事物业管理、租赁及高档物业包租。“优佳投资”本身并不具备房 产交易中介资质，但它通过挂靠一家知名中介公司提供中介服务。 “优佳投资提供按揭中介服务的贷款，都是由顾艺向银行 推荐的。说穿了，他是在自己推荐自己! ”一位银行人士说，“顾艺 是在用别人的身份证为自己买房。这种抵押贷款本身风险丛生，何况 还有3 2 笔根本就没有抵押。如出于故意，那就是一种骗贷行为。” 发现问题后，该行迅速采取措施覆盖风险。一方面，重新补办抵 押登记手续。然后，由该行再向“优佳投资”贷款1 2 4 亿元，通过 “个人贷款”转为“公司贷款”的形式，偿还由顾艺推荐的部分个人 住房抵押贷款；另一方面，顾艺将“世茂滨江花园”一套评估价值为 1 亿元的复式豪宅抵债给该行，银行因此成为这幢豪宅的“房东”； 另外4 9 套住房也被按剩余抵押价值抵押给该行。这4 9 套房产中有 3 4 套在“世茂滨江花园”。 1 3 2 骗贷招数：虚高评估套现、偷梁换柱按揭 1 3 2 1 虚高评估抵押物( 房产) 价值，套取银行资金 一套位于“世茂滨江花园”的复式高档房( 面积9 3 8 3 4 平方 米) ，“优佳投资”买入价是2 4 0 0 万元，即便按后来房价涨到每平 方米4 万元估算，真实交易额也就4 0 0 0 万元，而上海光华房地产评 估有限公司给这套房产的估值竟达1 亿元。“按7 成贷款计算，仅这 一套，顾艺就从银行贷到了7 0 0 0 万元，除去真实房款，他已从银行 套现4 6 0 0 万元! ”这位人士说，“这是典型的虚高评估骗贷案例。” 1 3 2 2 利用他人身份证，偷梁换柱搞假按揭 除了抵押不实，在该行的问题贷款中，还大量涉及利用他人身份 证办虚假按揭。一位金融系统的权威人士说，2 0 0 5 年，一位云南人 曾询问该行，自己怎么莫名其妙地成了上海“世茂滨江花园”的“业 主”，并且有一家公司正在逐月“替他”还贷? 原来，此人准备在当 地贷款买房，但当地银行发现，他已有向上海浦发银行贷款买房的征 信记录。 与此相印证的是，在该行问题按揭中，借款人的身份证各异，但 还贷账单却是寄往三四个相同的地址。这表明按揭背后的真实借款人 是同一个人或公司。 1 3 2 3 公证机构虚假公证 在该银行的这起事件中，家公证机构接受委托出具了具有法律 效力的收入证明。而这些证明都是与事实不相符合的。 至此，假按揭路径已清晰可见：异地收购大批身份证( 身份证所 有者不知情) 伪造系列借款委托书( 表明身份证所有者委托他进 行借款) 骗取或买通公证公司( 进行“委托”公证) 提供虚 假的收入证明( 申请贷款) 虚高评估房价( 或伪造交易合同) 获取银行大笔贷款( 实现事实上的零首付) 。这种“程序天衣无缝”、 形式“合规”的骗贷，大多离不开银行“内鬼”，因而更具风险，银 行那些没做抵押的贷款往往会成为烂账。 第二章“假按揭 的基本理论分析 熟悉房地产业的人或许都会有共同的结论：“假按揭”几乎是作 为一种”潜规则”存在于房地产业。由于房地产业对资金的要求惊人， 又有着相对严格的准入要求，而且在房地产业直接融资渠道几乎阻 塞、房地产开发资金几乎全部依靠银行支撑的情况下，一些房地产商 面对相对严格的房地产信贷政策，与银行”迂回作战”，频频藉用假按 揭方式，恶意套取银行资金，在营造房地产业虚假繁荣的同时，也使银 行资金处于高风险的境地。 来自商业银行的声音则更加真切：假按揭是商业银行房贷业务的 最大风险，也是商业银行开展此项业务面临的最大障碍。 监管部门对这一存在于商业银行的风险隐患早已查觉。在”森豪 公寓”案发生的同一年，”假按揭”这一新型的骗贷方式，正式出现在了 官方的视野内。在2 0 0 2 年1 2 月央行公布的当年第三季度货币政策执 行报告中，查处以假按揭方式套取银行资金的违法行为，成为央行监 控房地产业的重点。 。 与此同时，央行要求各商业银行在切实贯彻落实已出台的房地产 信贷管理政策，严格审查住房开发贷款发放条件，防范贷款风险，特别 要防止一些房地产开发商以假按揭方式骗取或套取商业银行信贷资 金。 因此，尽管”森豪公寓”案发生在4 年以前，相关部门已经开始警 惕这类风险，但是在房地产业巨