（工商管理专业论文）供应链管理在cpm公司的应用研究.pdf

西南交通大学硕士研究生学位论文第l 页 摘要 物业管理作为房地产业链中的最后一环，在我国通过近3 0 年的发展，已经成为社 会进步的产物与居民生活的必需品，在城市发展和社区建设中发挥着举足轻重的作用， 目前已经具备相当规模，且发展势头迅猛，同时独立成为服务行业的一个重要分支。 进入2 1 世纪，成本的持续上升，客户的多元及需求的持续提高，使传统的“大而 全”、“综合一体化”的物业服务模式受到了极大挑战，这直接导致了物业服务企业需 要寻找新的经营方式与经营理念来求得企业的生存与发展。作为当前最先进的管理思 想一供应链管理来整合物业服务，建立高效的物业服务供应链，已经成为一种必然趋 势。研究的热点也主要集中在物业服务集成商模式及网络物业供应链管理模式。 本文以c p m 公司运用供应链管理思想来整合物业服务这一实例，对物业服务集成 商模式进行了探讨论证。论文通过对深圳市物业管理在全国的地位及深圳物业管理企 业竞争力状况进行研究，通过对c p m 公司的现状及存在的问题进行详细分析，得出c p m 公司探索新的运营模式成为必然；论文再通过对c p m 公司供应链管理方案及绩效评价 指标体系的构建与应用的介绍，最后对实施成效进行了分析研究，并对应用供应链管 理出现的问题提出了相应的改进策略。 本文旨在对物业服务企业新的经营管理方式进行研究、探讨具体的实施方法与策 略、分析在新的情形下可能出现的问题与对策，为进一步研究物业服务集成商模式奠 定理论与技术的基础。 关键词：物业管理；供应链管理；物业服务集成商；绩效评价指标 西南交通大学硕士研究生学位论文 第f l 页 ii| i i_ 舅皇曼曼曼 a b s t r a c t a st h er e s u l to ft h es o c i a ld e v e l o p m e n ta n dp r o g r e s s ，t h en e c e s s i t yo f s o c i a lc i v i l i z a t i o n a n dt h eh a r m o n i o u s ，p r o p e r t ym a n a g e m e n tp l a y sa l li m p o r t a n tr o l ei nt h eu r b a nd e v e l o p m e n t a n dc o m m u n i t yd e v e l o p m e n t t h r o u g ht h ep a s t3 0y e a r s ，o u rp r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r y h a st a k e ns h a p e ，a n di th a sf lg o o df u t u r e i n t ot h e21 文c e n t u r y , w i t hi n p r o v i n gt h es u b s t a n c eo ft h el i v i n gs t a n d a r da n dt h e p r o g r e s so ft h eh u m a ns p i r i t u a lc i v i l i z a t i o n ，o w n e r sp a ym o r ea n dm o r ea t t e n t i o nt o t h e l i v i n ge n v i r o n m e n t ，t h e yn o to n l yp a ym o r ea t t e n t i o nt ot h eq u a l i t yo f t h ep r o p e r ys e r v i c e ， a n da c t i v e l yp a r t i c i p a t ei nt h es e r v i c e ，b u ta l s or e q u i r et h ev a r i e t yo ft h ep r o p e r t ys e r v i c e t h es i n g l e ，l o wq u a l i t yo fp r o p e r t ys e r v i c ei sn ol o n g e ra b l et om e e tc u s t o m e r sd e m a n d ，a n d n o w , t h et r a d i t i o n a l b i ga n dw h o l e a n d “c o m p l e x ”m o d e lo fp r o p e r t ys e r v i c eh a s t om e e ta g r e a tc h a l l e n g e i td i r e c t l yc o n t r i b u t e dt ot h ec h a n g eo fp r o p e r t ym a n a g e m e n te n t e r p r i s e m a r k e t ss e n s e ，s e r v i c e ss e n s ea n dm a n a g e m e n t a tp r e s e n t ，b u i l d i n gu pe f f i c i e n tp r o p e r t y s e r v i c es u p p l yc h a i nu s i n gt h es u p p l yc h a i nm a n a g e m e n tt h e o r yt oi n t e g r a t et h ep r o p e r t y s e r v i c e ，i tw i l lb eat r e n do ft h em o d e lo ft h ep r o p e r t ym a n g e m e n t a n da tt h es a m et i m e ，t h e s t u d yw i l lb ed e v e l o pi nt h ed i r e c t i o no fs u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t st h ep r o p e r t ys e r v i c e i n t e r g a t i o nm o d e la n dt h en e t w o r k o ft h ep r o p e r t ys u p p l yc h 出m a n a g e m e n t t h i sp a p e rf i r s tt i m ed i c u s s e so nt h es u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t sp r o p e r t ys e r v i c e i n t e g r a t i o n sm o d e l o nt 1 1 eb a s i so fa n a l y z i n gc p mc o m p a n y sp r e s e n ts i t u a t i o na n ds u p p l y c h a i nm a n a g e m e n ta p p l i c a t i o ns t a t u si no u rp r o p e r t ym a n a g e m e n ti n d u s t r y , i ti n t r o d u c e s c p mc o m p a n y ss u p p l yc h a i nm a n a g e m e n ts t r a t e g i e si nd e t a i l ，a n dt h ep r o p e r t yi n t e g r a t i o n s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ss c h e m e ， a n di ta l s ob u i l d su pa n du s e st h ep e r f o r m a n c e e v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo ft h ep r o p e r t yi n t e g r a t i o n ss u p p l yc h a i n a tl a s t i tm a k e sa e f f e c t i v e n e s sa n a l y s i s t h i sp a p e rr e s e a r c ht h ep r o p e r t ym a n a g e m e n te n t e r p r i s en e wm a n a g e m e n t ，e x p l o r e c o n c r e t ew a y si nt h ei m p l e m e n t a t i o no ft h em e t h o d sa n dt a c t i c s ，a n da n a l y s i st h ep o s s i b l e p r o b l e m sa n ds t r a t e g yu n d e rt h en e ws i t u a t i o n ，i te s t a b l i s h e st h et h e o r e t i c a la n dt e c h n o l o g y b a s ef o rf u r t h e rs t u d yt h ep r o p e r t ys e r v i c ei n t e g r a t i o n ss u p p l yc h a i nm a n a g e m e n tm o d e l k e y w o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n t ；s u p p l yc h a i nm a n a g e m e n t ；p r o p e r t y s e r v i c ei n t e g r a t i o n ； t h ep e r f o r m a n c ee v a l u a t i o ni n d e xs y s t e m 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页 1 1 研究的目的与意义 1 1 1 研究的行业背景 第1 章绪论 1 9 世纪6 0 年代，英国一位叫奥克维亚希尔( o c t a v i ah i l l ) 的女士为管理自己的 出租物业，制定了一套非常好的管理办法，收到了意想不到的效果，于是其他人纷纷 效仿，这引起了政府的关注，成立了皇家特许屋宇经理学会，以此为起源逐渐在世界 各地推广。但真正的物业管理发生在1 9 世纪9 0 年代的美国，电梯、高层建筑的出现 及建筑的多业主共有，为更好地实施楼宇管理和维修养护工作，专业化的物业管理机 构则出现了。随着这些机构的增加，第一个行业协会一芝加哥建筑管理人协会于2 0 世纪初在美国成立。此后，物业管理蓬勃发展，逐渐成为一个新型的服务行业。 我国的物业管理是随着我国住房分配制度改革而逐渐发展起来的。通过货币化分 配来取代实物分配，鼓励职工到房地产市场购买住房，使我国的房地产市场驶入了繁 荣发展的快车道。物业管理的发展为适应这一变化经历了三个阶段：计划经济时期 政府通过房管所多层次多头的直接管理。改革开放初期的广州和深圳，开发建设单 位设置物业服务企业推行的专业化物业管理。物权法的通过及物业管理条例 的修改后，物业管理有了一个良好的法律与政策环境，从此，物业管理进入了一个业 主自主管理与委托企业的公共管理并存的阶段，物业管理的公共管理属性逐渐显露。 1 9 8 1 年深圳首先引入了物业管理，按照社会化、专业化的管理原则，成立了第一 家专业的物业管理公司，对住宅小区实施管理，为业主提供有偿服务，建立了“独立 核算、自负盈亏、自我发展、自我完善”的运行机制，从此我国城镇房屋管理开始走 上了专业的物业管理道路。3 0 年来物业管理由小变大，到目前为止从业人员超过3 2 0 万，全国一级物业服务企业达到3 6 8 家，全国实行物业管理的房屋面积超过1 0 8 亿平 方米，平均物业管理覆盖率达到5 0 。随着人民生活水平的提高，作为生活质量体现之 一的物业管理已越来越引起人们的更多关注。与此同时政府也在有计划地加以引导， 党中央在中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年计划的建议中就号 召“推广和规范物业管理川幻。物业管理已经成为了房地产业链中不可或缺的一环，同 时也成为了服务行业的一个重要分支。 西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页 虽然多年来良好发展，但诸如开发商房屋质量问题，物业服务企业服务水平跟不 上业主要求，企业效益不高、业主对物业管理的认知、人工成本的不断上涨与管理费 调价难等行业中的一些顽固问题依然存在。如何提高服务质量与运营效率，就显得十 分迫切。 1 、物业服务企业普遍规模小、效益差发展发劲不足 近年来，物业管理从住宅写字楼己向工业区、商场、体育场、各种机构后勤等类 型物业广泛延伸，服务项目除了传统的设备维修保养、安全、清洁绿化、车辆停放外， 还包括机构会务、物业中介、商务服务等。据不完全统计，目前我国物业服务企业己 达2 万余家，并且数量仍在迅速增加，据了解仅北京市每年就有2 0 0 多家新物业服务 企业问世。这么多企业导致普遍规模小、效益差，甚至是严重亏损，不得不靠上级或 主管部门输血来维持生存。所以，尽管目前我国的物管公司队伍庞大，但基本上都是 规模小、管理方式传统、没有多少市场竞争力、发展后劲不足的企业，新运营体制的 探索就摆在这些物业服务企业的面前。 2 、人类生活方式、科技进步等对传统物业管理运营方式提出了挑战 社会科技的进步、人类生活方式的改变，将使物业服务企业在未来的发展过程中 面临越来越多的挑战和冲击，主要有以下几个方面： 1 ) 社会生活方式的改变 互联网、电子商务等资讯科技将改变人们的生活方式，s o h o 一族会越来越多。同 时，随着生活水平的提高，业主们有了更高的生活品质要求，更注重享受生活，个性 化需求多。因此，物业服务企业还必须利用电子网络，建立电子沟通渠道，集成所有 专业公司的优势业务，向业主提供快速、方便的服务的服务。 2 ) 高科技管理手段与信息技术的发展 智能大厦、智能住宅小区日渐普及，如何更好维护和发挥智能物业的科技功能， 又是物业服务企业面临的一大挑战。同时，在企业中应用计算机信息管理手段，实现 无纸化办公，降低办公成本，提高工作效率，实现企业效益的提升，也是物业服务企 业必须考虑的一个重要因素。 3 ) 消费者权益及住户参与意识的觉醒 社会进步增强了消费者的权益意识，促使企业必须提供符合要求的商品或服务， 否则就会招致投诉甚至淘汰。房屋私有化又增强了业主自治与参与意识，向业主提供 超值服务是物业服务企业生存与发展的基础。 西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页 1 1 2 研究的目的与意义 本文是从供应链的角度来研究物业管理，研究的主要目的与意义主要体现在以下 几点： 1 、学术目的与意义：从学术研究的角度，将供应链管理思想融入到物业管理，对 物业管理的体制改革带来了新的活力，给出了物业管理研究的另一个视野。 2 、现实目的与意义：物业服务企业通过运用供应链管理思想来管理物业，可以使 企业充分利用外部社会资源，把有限的资源用在最需要的地方，提高企业核心业务的 竞争力水平，进而促进企业经济效益的提高。同时，运用供应链管理可以使企业实现 快速高质量地响应客户需求，提高人们的生活品质，又促进社会的稳定与和谐，提升 企业品牌形象又有一定的社会效益。 1 2 研究的范围与方法 1 2 1 研究的范围 笔者在c p m 公司工作十多年，系统理解了物业管理基本理论，也参与了c p m 物业 集成化战略探索的全过程，在研读国内外有关物业管理、供应链管理等方面有关的书 籍和资料的基础上，本着实事求是的研究原则，结合c p m 公司的实际情况，较为详细 地介绍了c p m 公司的现实情况、深圳市物业管理行业竞争现状、供应链管理在c p m 公 司的应用策略。分析了集成化物业服务供应链绩效评价指标体系、供应链管理在c p m 公司应用效果及出现的问题。最后根据服务集成商模式的具体运营情况，给出了c p m 公司供应链管理的改进建议。 1 2 2 研究的方法 本文的研究方法采用了物业管理学的研究方法，一般来说，有以下三种： 1 、唯物辩证法或抽象法 物业管理学的研究，一定要坚持运用辩证唯物主义的观点和方法，在纷繁复杂的 诸多矛盾中寻求符合客观实际的正确认识，这样才能发现物业管理活动的内部的本质 联系，从而在学科建设中找到符合物业管理特点的解决问题的途径。由于物业管理学 是一门独具学科体系的新兴学科，有其特殊的研究对象与领域，在运用唯物辩证法解 决物业管理的现象与矛盾时，应结合国情而不宜照搬不适用于我国的某些西方物业管 西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页 理理论。 2 、系统方法 从物业管理的角度来说，系统一方面是指一个实体，另一方面又是指一种方法。 所谓系统方法，就是用系统的观点来研究和分析物业管理活动的全部过程。系统方法 要求我们了解和把握系统的特性，从中找出系统的特点，并据以分析、研究和解决物 业管理中的各种问题。物业结构、设备设施的复杂性，物业使用功能的多样性，物业 管理与政府部门、开发商及业主等方面交往的多层面性，都要求我们以系统的观点进 行观察和研究。物业管理供应链本身就是由多个企业或个体共同组成，就是一个大的 系统，而单独企业也可以看作是一个小系统，如何整合外部资源，优化内部结构，从 供应链的角度就要求我们要协同好各种资源，从整体用系统论的方法来探讨物业管理 的实际问题，以此来提高物业服务企业或者各专业公司的核心竞争力，实现可持续发 展。 3 、实例方法 在物业管理的现阶段，由于大量的不规范形态的存在，如果仅仅采用理论演绎方 法去联系众多感性材料，往往会出现理论脱离现实的情况。因此，只要有可能，就应 该强调实例分析，使之有助于对现实问题的分析和物业管理基础性研究的开展。通过 对企业的调研、数据的分析、基本情况和过程的描述、案例的研究，为进一步的理论 阐述与研究提供事实基础以及充分的案例分析。所以，在物业管理学科研究方法上只 重视理论探讨而忽视实例研究，常常无法得出令人信服的结论。理论来源于实践，实 践是检验真理的唯一标准。只有经过实践证明的案例或事实，才具有操作的可重复性、 结论的可验证性；只有把实例分析置于理论演绎之中，才能使理论具有普遍性的意义。 笔者在查阅与研读大量相关文献的基础之上，综合以上三种方法，对c p m 公司运 用供应链管理思想进行了实例研究。 西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页 第2 章深圳市物业管理行业竞争分析 深圳市是我国改革开放的前沿阵地，是我国物业管理的先行兵，一直处于我国物 业管理的最前沿，引领行业发展，曾诞生过诸多全国“第一。多年来，深圳市在进行 物业管理实践的同时，也深入地对物业管理理论展开探讨研究，涌现出了一批有见地 的论文和著述，对深圳物业管理水平的不断提高以及全国的推广和发展作出了较大的 贡献。 因此，要对我国物业管理行业进行理论与实践研究，首先就要对深圳市的物业服 务企业的生存竞争状况进行分析。因此，在这一章里，我们从物业管理行业的特点， 深圳市物业管理在全国的影响、深圳市物业管理行业竞争状况及物业管理行业中供应 链管理应用情况等方面来分析。 2 1 物业管理行业的特点 物业管理作为一种房地产产业链的最后一环，它有别于计划经济时代的房产管理， 具有专业化、社会化、一体化、市场化、规范化、综合效益最大化等特点。 1 、专业化 物业管理的专业化是专业的机构( 物业服务企业) 组织专业的人员按契约或合同 约定的要求为业主提供专业化的管理服务。 2 、社会化 物业产权的多元化及物业的所有权与经营使用权的分离，出现了公共区域的环境、 秩序、设备维护等诸多问题，为解决这些问题，业主就要从社会上选聘物业服务企业 来实施，同时物业服务企业为了生存也要在社会上寻找可管理的物业。这样每位业主 只需按标准交纳一定的服务费，物业服务企业就将所有公共区域的各项事宜安排好， 实现了经济、社会、环境的统一和综合改善。 3 、一体化 物业服务企业除了要对房屋及其附属设备、场地以及环境等实施统一管理，还要 按约定向业主、用户提供全方位甚至个性化服务。全方位服务包含的内容很广泛，一 切在住、用中涉及的问题都可以由物业服务企业负责解决或协助解决。 4 、市场化 + 物业服务企业提供的产品就是服务，是有偿的，业主、用户根据自己的需求购买 西南交通大学硕士研究生学位论文第6 页 并消费这种服务。这种通过市场竞争机制所实现的买卖行为就是市场化。 5 、规范化 对物业服务企业来说，规范不仅指公司的设立必须按照国家公布的有关法规和程 序，还指公司的管理运作制度必须规范。如果物业的产权产籍管理不规范，就容易产 生纠纷，如果物业的的接管程序不规范，就容易留下后患；如果与业主签订的契约不 规范，就导致权责不清；如果管理不规范，就无从说现代服务企业。不仅如此，规范 化还包括各单项服务规范，这是文明服务、优质服务的前提随3 。 6 、综合效益最大化 物业管理企业在为业主用户提供服务的过程中，除了得到了相应的经济收益外， 不仅实现物业保值增值，还为居民创造了一个舒适安全的工作生活环境。任何片面地 追求一方或几方利益都会对其他相关方有所损害。因此，物业管理必须以追求经济、 社会、环境等方面的最大化综合效益为目标，实现多方共赢。 2 2 深圳市物业管理在全国的地位 深圳市物业管理行业经过近3 0 年的探索与发展，已经具相当规模，产业集群已经 形成，在行业地位、行业影响、行业利润率水平均在全国前列。 根据国务院2 0 0 5 年1 2 月1 6 日发布的全国经济普查经济数据：2 0 0 4 年末，全国共 有物业服务企业3 2 万个，吸纳从业人员1 4 3 4 万人，全部企业主营业务收入为6 8 2 1 亿元，利润总额4 1 2 亿元，管理房屋建筑面积2 8 8 2 5 2 万m 2 。而截至2 0 0 5 年底，深圳 市纳入统计的物业服务企业为9 2 0 家，年产值达到7 9 0 5 元亿，利润总额4 6 亿元； 物业管理从业人员总数1 3 0 8 8 7 人，其中持证上岗人数为1 7 9 8 4 人；本市物业管理项目 总数为4 2 2 9 个，在管物业总建筑面积为2 2 3 9 0 万平方米，国内其它城市管理面积9 1 2 9 万平方米；深圳市物业服务企业管理的项目中，“国家示范”项目总数达到1 7 9 个， “省示范”项目总数2 5 5 个，“市示范”和“市优”项目总数6 6 0 个；经建设部年审 合格的一级资质物业服务企业共5 0 家。 在查阅2 0 0 5 年第一次全国经济普查数据、2 0 0 8 第二次全国经济普查数据的基础 上，我们可得深圳市物业服务企业与全国物业服务企业的数据对比图如下： 西南交通大学硕士研究生学位论文 第7 页 图2 12 0 0 5 年深圳市物业产值与全国物业产值对比图 2 0 0 5 年深圳市物业企业利润与全国物业企业利润对比图 其他地区 深圳市 1 1 2 0 8 8 8 0 图2 22 0 0 5 年深圳市物业服务企业利润与全国物业服务企业利润对比图 2 0 0 5 年深圳市物业企业从业人员与全国物业从业人员对比图 其他地区 9 0 9 0 深圳市 图2 32 0 0 5 年深圳市物业服务企业从业人员与全国物业从业人员对比图 西南交通大学硕士研究生学位论文 第8 页 2 0 0 5 年深圳市在管物业建筑面积与全国在管物业建筑面积对比图 深圳市 其他地区 9 2 3 0 7 0 图2 42 0 0 5 年深圳市在管物业建筑面积与全国在管物业建筑面积对比图 2 0 0 5 年深圳市一级资质物业企业与全国一级物业企业对比图 其他 深圳市 7 7 3 图2 - 52 0 0 5 年深圳市一级资质物业服务企业与全国一级物业服务企业对比图 2 0 0 8 年深圳市物业企业与全国物业企业数量对比图( 单 图2 - 62 0 0 8 年深圳市物业服务企业与全国物业服务企业数量对比图 西南交通大学硕士研究生学位论文第9 页 2 0 0 8 年深圳市物业从业人员与全国物业从业人员数量 对比图( 单位：人) ， i _ _ ；_ _ _ _ ： _ _ 一r 一n r 3 0 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 i 溺 1 0 0 0 0 0 0 i “ ji 戮溺 - 。譬 鬻i i j 毳辫 一_ u - ，_ _ d - 1 一口-? ! z ”囊：。i 键 7 j 鼍， 、 ，月i 目日_ 日_ 8 0 0 0 “i i 葛j 缸：巷口 _ _ 圜 一一_ t 。口目日目嘲# 目g 蹦嘲辫鳓精黼强霹 u 深圳市 全国 图2 - 72 0 0 8 年深圳市物业从业人员与全国物业从业人员数量对比图 2 0 0 8 年深圳市物业主营收入与全国物业行业主营收入 对比图( 单位：亿元) 图2 82 0 0 8 年深圳市物业主蕾收入与全国物业行业主营收入对比图 2 5 0 2 0 0 1 5 0 1 0 0 0 5 0 0 0 0 2 0 0 8 年物业主营收入占g d pl l 重对比图 ，； j ， 夕 彳销目麟鼬o o 。i 一 ? 二。溺 j ，一，点 + ： 翟 ；j 豢濑 i 薯j 。蓦 ，：，j ，- _ j 。? 享蠢_ _ 一 o 。一 t一，- j 震黧耋萝 ? ：、i 箱 盔 0 _ 1 霸圈强黛础酬 j 。：嘲漫 一1 ： 。曩 睡国强暇瞄曲彰醴蝴嗣圈啊墨圈匿壬翻舒渤睡翻崮幽 深圳市广东省 全国 图2 - 92 0 0 8 年物业主营收入占g d p 比重对比图 西南交通大学硕士研究生学位论文第10 页 深圳市物业企业年度主营业务收入( 单位：亿元) 1 0 0 0 0 0 0 8 0 0 0 0 0 6 0 0 0 0 0 4 0 0 0 0 0 2 0 0 0 0 0 0 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 图2 102 0 0 3 年至2 0 0 6 年深圳市物业服务企业年度主营业务收入对比图 1 0 0 0 8 0 0 0 , 6 6 0 0 4 0 0 0 , 6 2 0 0 0 0 0 深圳市物业企业年度利润率对比图 力黝张掰稽 nn n n ， 穗黼趟蹦 i 亡1a o l5q 1 i 吐g s 蒯 鞭目 。固 。浮 鬻翁 鬻。 酬溺 卿瞄璧嘲鞘 谰望：i魁龋渊 3 年2 4 年2 5 年2 6 年 1 12 0 3 年至2 0 0 6 年深圳市物业服务企业年度利润率对比图 2 - 1 1 ”的数据显示，深圳市物业服务企业年度利润率每年都高于全国物业 行平均5的利润率。由“图2-1”至“图2-11”的数据表明，深圳市物业管理行 业的产值占全国同行业总产值的5以上；2008年占深圳市gdp也达214，远远 高国水平；同时在其他各类指标上也说明了，深圳物业管理行业无论是在全国同 行是在深圳均有着举足轻重的地位和作用。 西南交通大学硕士研究生学位论文第11 页 2 3 深圳市物业管理行业的竞争状况分析 2 3 1 深圳市物业服务企业总体情况 1 、深圳市物业服务企业数量情况 2 0 0 3 年，深圳市物业服务企业数量是7 0 3 家，而到2 0 0 8 年，深圳市物业服务企业 数量达到1 9 0 0 家，五年时间物业服务企业数量增长了1 7 0 。各年度深圳市物业服务企 业数量“如图2 - 1 2 ”所示 深圳市物业企业数量图 1 么u u 1 0 0 0攀? 攀：誊j 篓i 樊爨攀茎譬鋈瓣攀攀茎一；墨纛攀 警 ；蠹麓彗囊燮辫：参，叠：熏。鞫茁鬻瑟缫淹鹈黧嬲“i 。裁_ - - o 幕薯。r - 譬! _ - ，_ r 等o 。 溪j j 8 0 0 、 繁 一溪篱鬻誊蠢一 飘 i 黧熬瀚 飘 ：i i ! ! i i i i i , ii 6 0 0 虮讪 辫 。善a 黪一纛一舞 攀溺爱鬈篓i i 童蠢蒸f = _ _ 鬻，l 紧o ，i 【 ：i l “￥ o 一1 _ m 4 0 0 ， h 。r - i。? _ j ，。”i ：一 u - 鼍_ 。翟 2 0 0 毒 ：i ；耋鬻 霄j 潮瑚 j 4 辫：o 嚣? ! l u 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 图2 1 22 0 0 3 年至2 0 0 6 年深圳市物业服务企业数量对比图 从“图2 - 1 2 ”可知，伴随着深圳经济的高速发展，作为城市化建设重要组成部分 的物业行业已经得到越来越多人的认可，物业服务企业数量的增长，物业领域吸收的 从业人员也增长迅速，2 0 0 8 年，从业人员数达到1 5 4 9 8 0 人。物业服务企业在缓解了就 业压力的同时，同行业的企业间也随着数量的急增，竞争加剧，更加激烈。 2 、企业资质等级情况 2 0 0 6 年，深圳市一级资质6 2 家，二级资质1 4 8 家，三级资质5 1 4 家，资质暂定的 有2 7 6 家，其他未取得资质的企业2 9 家，总共合计1 0 2 9 家。企业资质构成图如错误! 未找到引用源。 从“图2 - 1 3 ”可知，深圳市物业服务企业的整体实力强，7 0 的企业取得了相应资 质，而只有3 的物业服务企业没有资质。一级资质企业从2 4 家增长到6 2 家，说明物 业服务企业在市场竞争中得到了快速发展，形成了一定的品牌，抗风险能力较强。 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 2 页 i i _ - u l | 舅 图2 1 3 深圳市2 0 0 6 年物业服务企业资质构成图 3 、区域分布 2 0 0 5 年，福田和罗湖两区物业服务企业占到深圳物业管理行业一半以上，2 0 0 5 年 两区企业总数占全市总数的比重为6 6 6 引。福田区在管物业项目数量和在管物业面 积分别占到了全市总量的3 6 6 和3 4 7 ，罗湖区紧随其后，分别为2 6 1 和2 2 5 。具体数据“如图2 1 3 ”所示： 2 ( 】( j 5 车；泵j j7 雨物：j 竺! j l 在篙面 季只分布匿： 2 5 f 口罗湖区| | 圈福田区l i f 口南山区f | j 口其他区】l 图3 1 42 0 0 5 年深圳市物业服务企业在雷物业面积分布图 由“图2 1 4 我们可知，罗湖区、福田区、南山区( 5 6 5 6 万平方米) 三区的物业 在管物业面积占全市的8 2 ，这种状况的出现表明：深圳市的城市化在这三个区高度集 中，深圳城市规划与发展的重心也在此，这与物业服务企业的服务定位也是相符合的。 2 3 2 从业人员情况 数据统计显示，深圳市物业行业从业人员2 0 0 3 年人数为9 4 3 8 7 人，2 0 0 5 年为1 3 0 8 8 7 人，2 0 0 8 年为1 5 4 9 8 0 人，增长比例为6 4 2 。深圳市物业行业从业人员学历具体数据 西南交通大学硕士研究生学位论文第13 页 “如图2 - 1 5 、图2 - 1 6 ”所示： 深圳市物业行业从业人员中专及高中学历以下人数比 例图 8 4 5 0 8 4 0 0 8 3 5 0 8 3 0 0 8 2 5 0 8 2 0 0 8 1 5 0 8 1 o o 囊溉 ”囊i 雾：；黧 r = = l 冀n ；凌麟霉鼍：一。鼍 i _ | o oo n 0 ，r 夕3 n 蘩警鬻 蘩 1 ：i j 藏 萋藜 叫，二、0 j ；l i j ：j ，声 羽：_ ：! ? i 黪= 。凑 蘸氯i 谚；一鞘蒸 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 图2 1 52 0 0 3 年至2 0 0 6 年深圳市物业行业从业人员中专及高中学历以下人数比例图 6 6 6 6 6 6 6 5 5 5 深圳市物业行业从业人员本科及以上学历人数比例图 b i 嚣? ji 簿辫 b 8 u 。? 、“? _ j 羞誊i ：i飘 _ 誉鬻 黪器i 一勺b u b o u ：，、黧鬈 善西，童? 董j - 。善 一| i 鬻，瀵 ：囊。； 溪囊。j誊j 曩荔 2 0 0 3 年2 0 0 4 年2 0 0 5 年2 0 0 6 年 图2 1 62 0 0 3 年至2 0 0 6 年深圳市物业行业从业人员本科及以上学历人数比例图 从以上数据可见，深圳市物业管理行业仍是一个劳动密集型行业，从业人员每年 都递增，但高学历人数所占比例每年都在递减，低学历从业人员所占比例每年都递增， 这表明，物业行业对高学历人才的吸引力还是不够，行业整体还没有完全向知识密集 型转变过来，人才竞争力不强，不利于行业的持续发展。 2 3 3 物业管理项目情况 1 、住宅项目物业1 数据显示，深圳市住宅项目个数从2 0 0 3 年的2 0 3 8 个增长到2 0 0 5 年的2 3 6 7 个， 增幅达到1 6 1 。同期住宅物业总面积从1 0 6 7 6 9 2 万平方米增长到1 4 6 8 7 万平方米， 西南交通大学硕士研究生学位论文，第14 页 增长幅度达3 7 6 。这表明，住宅物业管理项目近几年仍保持了较高的增长势头。 2 0 0 5 年住宅项目个数占全部物业管理项目个数5 6 o ，住宅项目面积占物业管理 服务总面积的6 5 6 ；2 0 0 6 年住宅项目面积为1 6 1 3 4 万平方米，占物业管理服务总面 积的6 3 7 。 2 、办公楼项目物业 数据显示，从2 0 0 3 至2 0 0 5 年，深圳市办公楼管理项目数由5 6 1 个增加到7 3 2 个， 管理面积从1 7 6 3 3 9 万平方米增长至2 5 7 1 万平方米。值得注意的是：2 0 0 4 - - 2 0 0 5 年， 办公楼项目数由6 7 1 个增加到7 3 2 个，绝对数量仅增加6 1 个，增幅为9 1 ，但管理 面积却由2 0 2 9 2 8 万平方米增加到2 5 7 1 万平方米，增加5 4 1 7 2 万平方米，增幅为2 6 7 。 3 、工业厂房项目物业 从2 0 0 3 年到2 0 0 5 年，深圳市物业管理工业厂房项目个数从3 8 3 个增加到5 1 8 个， 增长比例为3 5 2 5 ，管理面积从2 3 5 0 9 3 万平方米增加到2 8 2 7 万平方米，增长比例 为2 0 2 5 。 2 0 0 5 年深圳市物业管理项目类型具体数据对比图“如图2 1 7 ”所示： 图2 - 1 7 深圳市物业管理项目类型具体数据对比图 以上数据表明，无论是从管理项目数还是从管理项目面积来讲，住宅项目的物业 管理服务的主要对象仍然是深圳市物业服务企业，并且从2 0 0 6 年的数据可以看出，它 依然保持了良好的发展势头。但工业厂房项目物业管理的覆盖率在逐步提高，并且有 西南交通大学硕士研究生学位论文第15 页 增长的趋势，办公楼项目的平均管理面积有较大幅度的增加。 4 、专业服务结构 2 0 0 5 年深圳市物业管理项目分包工程合同金额总计3 3 8 4 4 万元，占全行业总产值 7 9 0 5 3 5 万元的比例仅为4 3 ；2 0 0 5 年分包工程从业人员1 9 3 5 4 人，占全行业从业人 员总数1 3 0 8 8 7 人的比例仅为1 4 8 。这说明物业管理专业化分包在深圳市物业管理行 业中尚不普及，专业化社会分工有待进一步提高。 2 3 4 深圳市物业服务企业竞争力分析 物业服务企业的实力，我们认为可以从管理面积与经营收入两个方面来衡量，管 理面积大，经营收入高，企业的实力就越强；而物业服务企业的年度新拓展面积可以 反映物业服务企业的市场竞争力与企业活力，能够突显出物业服务企业的可持续发展 能力，能够预示未来市场的占有度。我们从2 0 1 0 年深圳市物业管理年鉴可以看出相关 数据，具体“如表2 - 1 、表2 - 2 、表2 - 3 ”所示： 表2 - 12 0 0 9 年深圳市物业服务企业管理面积前2 0 名( 单位：平方米) 序号单位名称面积 1深圳市恒基物业管理有限公司3 6 5 9 3 6 0 0 2深圳市万夏居业有限公司3 6 0 7 7 7 2 0 3深圳市万科物业有限公司3 5 6 2 6 2 4 9 4深圳市长城物业管理股份有限公司2 8 3 0 7 9 9 7 5深圳市科技工业园物业管理有限公司2 4 8 2 2 3 9 6 6深圳市中航物业管理有限公司2 0 2 9 4 1 5 0 7 深圳市鹏基物业管理服务有限公司 1 8 7 7 9 2 8 2 8深圳市大众物业管理有限公司13 5 6 2 3 5 5 9深圳市天健物业管理有限公司1 0 4 6 8 5 1 3 1 0深圳市国贸物业管理有限公司8 3 9 5 9 0 5 1 1深圳市中海物业有限公司5 3 2 4 1 2 1 1 2深圳市龙城物业管理有限公司3 2 6 4 5 9 0 1 3 深圳市华侨城物业管理有限公司 3 0 6 1 6 2 9 1 4深圳市物业管理有限公司3 0 4 7 7 1 5 1 5 深圳市城建物业管理有限公司 3 0 4 3 3 6 6 1 6深圳市福田物业发展有限公司2 9 5 4 3 0 6 1 7 深圳市莲花物业管理有限公司 2 8 4 8 8 3 3 1 8深圳市金地物业管理有限公司2 8 1 1 7 7 7 1 9深圳市新东升物业管理有限公司2 5 6 6 3 2 4 2 0深圳市卓越物业管理有限公司2 3 4 6 3 7 2 西南交通大学硕士研究生学位论文第16 页 皇曼曼曼曼曼皇曼曼曼曼皇曼皇皇 一 - - 蔓曼曼曼曼曼曼皇曼蔓曼皇曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼曼量曼曼曼曼曼曼曼 表2 22 0 0 9 年深圳市物业服务企业营业收入前2 0 名( 单位：元) 序号单位名称营业收入 1深圳市中航物业管理有限公司4 8 9 3 6 2 6 4 1 2深圳市中海物业管理有限公司3 7 3 9 3 9 9 9 5 、3深圳招商物业管理有限公司3 2 4 5 7 6 3 8 3 4深圳市金地物业管理有限公司2 8 0 18 6 2 5 6 5深圳市万夏居业有限公司 2 6 2 6 7 6 0 9 5 6深圳市熊谷物业管理有限公司2 2 5 2 1 2 2 2 6 7深圳市长城物业管理股份有限公司1 8 9 7 4 0 5 1 4 8深圳市城建物业管理有限公司16 6 3 6 0 2 2 3 9深圳市鹏基物业管理服务有限公司1 1 1 6 5 1 2 9 7 l o深圳市物业管理有限公司9 1 4 6 8 6 4 4 1 l深圳市万科物业管理有限公司7 5 6 0 2 11 6 1 2振华集团深圳电子有限公司7 1 3 8 2 2 3 9 ，1 3深圳市华侨城物业管理有限公司7 1 0 9 9 4 1 0 1 4深圳市国贸物业管理有限公司6 6 2 1 7 0 1 5 1 5 深圳市万科物业发展有限公司 6 6 0 4 4 0 8 9 1 6深圳市莲花物业管理有限公司5 6 0 0 7 0 97 1 7深业集团( 深圳) 物业管理有限公司5 5 2 7 5 8 71 1 8深圳天安物业管理有限公司5 4 2 1 1 1 1 9 1 9深圳南油物业管理有限公司 5 4 3 5 1 0 4 5 2 0深圳市中电物业管理有限公司5 4 2 2 2 5 6 5 表2 - 32 0 0 9 年深圳市物业服务企业管理面积拓展前2 0 名( 单位：平方米) 序号单位名称面积 1深圳市中航物业管理有限公司2 0 9 1 9 2 4 2 深圳市中旅联合物业管理有限公司 1 6 6 5 5 6 5 3 深圳市天健物业管理有限公司 1 4 1 3 4 8 6 4深圳市银典物业管理服务有限责任公司1 3 6 9 4 0 0 r 深圳市长城物业管理股份有限公司 1 1 7 3 9 1 40 6深圳市龙城物业管理有限公司1 1 0 2 4 0 8 7深圳市卓越物业管理有限公司1 0 7 1 1 3 7 8 深圳市福田物业发展有限公司 9 4 3 0 6 2 9 深圳市中信物业有限公司 8 5 9 5 4 3 1 0深圳市开元国际物业管理有限公司8 0 1 6 0 5 11深圳市众安康后勤服务有限公司 6 9 4 4 1 0 1 2深圳市恒基物业管理有限公司6 7 2 5 0 0 1 3深圳市万科物业有限公司 4 5 2 8 7 3 1 4深圳市大众物业管理有限公司 4 3 6 7 9 5 1 5深圳市万夏居业有限公司 4 1 6 9 4 5 1 6深圳市金地物业管理有限公司3 6 9 0 8 0 1 7深圳云峰花园物业管理有限公司3 2 3 2 3 4 1 8深业集团( 深圳) 物业管理有限公司2 7 7 1 6 3 西南交通大学硕士研究生学位论文第17 页 1 9深圳市鹏基物业管理服务有限公司2 5 9 4 3 6 2 0深圳市特发物业管理有限公司2 5 9 3 6 4 由“表2 - 1 ”中我们可知，前2 0 物业服务企业管理面积总和达到2 6 4 1 9 7 2 0 0 平方 米，由“表2 - 2 ”中我们可得，前2 0 物业服务企业总经营收入达到3 1 3 9 5 8 6 8 4 0 元。前 2 0 名物业服务企业数量才占2 0 0 9 年深圳市物业服务企业总数的2 7 ，但管理面积总 和占深圳市2 0 0 9 年度在管面积总和的3 3 8 ，营业收入占深圳市2 0 0 8 年度物业服务企 业营业收入总和的2 3 1