（工商管理专业论文）商业房地产开发投资风险管理研究——以NN国际商业贸易中心为例.pdf

【吣1 1 l i i 帆1 1 1 1 1 1 1 1 1 i i l l l l i i u 1 1 1 1q l l l y 17 3 7 6 5 3 广西大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导下完成的，研究工作所取得的成果和相 关知识产权属广西大学所有，本人保证不以其它单位为第一署名单位发表或使用本论文 的研究内容。除已注明部分外，论文中不包含其他人已经发表过的研究成果，也不包含 本人为获得其它学位而使用过的内容。对本文的研究工作提供过重要帮助的个人和集 体，均已在论文中明确说明并致谢。 论文作者签名： 芗勿今 砷年名月g 日 学位论文使用授权说明 本人完全了解广西大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即： 按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本： 学校有权保存学位论文的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务； 学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文； 在不以赢利为目的的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。 请选择发布时间： 彳即时发布口解密后发布 ( 保密论文需注明，并在解密后遵守此规定) 论文作者签名：罐多今 导师签 冲年6 , e l 占e l 商业房地产开发投资风险管理研究 以n n 国际商业贸易中心为例 摘要 随着中国经济持续的高速增长和城市化进程的日益加快，房地产行业已经驶入一个 新的发展阶段，突出表现在大型商业综合体、购物中心、s h o p p i n g m a l l 等商业房地产大 量涌现。同时，类型多样化、开发周期长、资金需求量大、瞬息万变的环境给商业房地 产项目的开发投资带来的风险与日俱增。因此，对商业房地产项目的风险管理问题进行 深入研究，努力探索规避风险的有效途径非常具有现实意义。 本文把风险管理理论和商业房地产的具体实践有机的结合起来，对项目开发投资风 险进行全过程的分析和研究。首先分析商业房地产开发投资的特点和要求；商业房地产 开发投资风险的产生和分类；风险管理的作用和内容。接着介绍风险识别的方法、步骤， 以n n 国际商业贸易中心为例，对商业房地产不同阶段存在风险的主要影响要素进行识 别。再次对本项目的内部各项重要财务指标和外部环境进行评估，把模糊综合评价法应 用到该项目中，并计算出项目综合评价结果。最后结合实际情况给出实例风险规避和管 理的建议。 通过利用n n 国际商业贸易中心风险管理的研究，希望可以较为清晰的阐述商业房 地产风险管理的应用问题，以提高开发企业的风险管理意识及分析、评价、应对风险的 能力，减少风险损失，确保项目开发成功。 关键词：商业房地产；开发投资；风险管理；n n 国际商业贸易中心 ris km a n a g e m e n to nc o m m e r cia lr e a le s t a t ed e v e l o pa n d in v e s t n nln t e r n a tio n a lb u sln e s st r a d ec e n t r e f o re x a m p l e a b s t r a c t w i t ht h er a p i dg r o w t ho fc h i n a se c o n o m ya n da c c e l e r a t i n gu r b a n i z a t i o n ，t h er e a le s t a t e i n d u s t r yh a se n t e r e dan e ws t a g eo fd e v e l o p m e n t , o u t s t a n d i n gp e r f o r m a n c ei nl a r g e c o m m e r c i a lc o m p l e x e s ，s h o p p i n gc e n t e r s ，s h o p p i n g m a l la n do t h e rc o m m e r c i a lr e a le s t a t ei n l a r g en u m b e r s a tt h es a m et i m e ，t h et y p eo fd i v e r s i f i c a t i o n ，al o n gd e v e l o p m e n tc y c l e ，c a p i t a l d e m a n df o rl a r g e ，r a p i d l yc h a n g i n ge n v i r o n m e n tf o rt h ed e v e l o p m e n ta n di n v e s t m e n to f c o m m e r c i a lr e a le s t a t eh a sa l s ob r o u g h tr i s ki n c r e a s i n g i no r d e rt oa v o i d 、) ，i t l lt h er i s k i n f l u e n c et ot h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ep r o j e c t ，i ti sn e c e s s a r ya n dr e a l i t yt oc o n d u c tt h ed e e p r e s e a r c ho nt h ei s s u e so fr i s km a n a g e m e n t b yc o m b i n i n gr i s km a n a g e m e n tt h e o r ya n dt h es p e c i f i cp r a c t i c eo fc o m m e r c i a lr e a l e s t a t e ，t h i sp a p e rh a sa n a l y s i z e da n dr e s e a r c h e df o rt h ew h o l ep r o c e s so fp r o j e c t sr i s ko n d e v e l o p m e n ta n di n v e s t m e n t f i r s t ，t h ep a p e rh a ss t u d i e dc h a r a c t e r i s t i c sa n dr e q u i r e m e n t so f d e v e l o p m e n ta n di n v e s t m e n to fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ；t h eg e n e r a t i o na n dc l a s s i f i c a t i o na b o u t r i s ko fd e v e l o p m e n ta n di n v e s t m e n to fc o m m e r c i a lr e a le s t a t e ；t h ef u n c t i o na n dc o n t e n to fr i s k m a n a g e m e n t a n dt h e n ，i th a si n t r o d u c e di d e n t i f i c a t i ls t e pa n dt e c h n i c a lm e t h o d so ft h er i s k t a k e1 1 1 1i n t e r n a t i o n a lb u s i n e s st r a d ec e n t r ea st h ee x a m p l e ，i th a si d e n t i f i e dt h em a j o r se f f e c t f a c t o r sa b o u tt h er i s ko fc o m m e r c i a lr e a le s t a t eo nd i f f e r e n ts t a g e s o n c em o r e ，i th a sa s s e s s e d a l lt h ei m p o r t a n tf i n a n c i a li n d i c a t o r so fi n t e r n a la n de x t e r n a le n v i r o n m e n tf o rt h i sp r o j e c t , t h e f u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm e t h o di sa p p l i e dt ot h ep r o j e c t ，a n dc a l c u l a t et h er e s u l t so f c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o no ft h ep r o j e c t f i n a l l y , b a s e do nt h ea c t u a ls i t u a t i o ng i v e se x a m p l e so f r i s ka v e r s i o na n dm a n a g e m e n ta d v i c e i nt h ep a p e r , t h r o u g ht h er i s k sm a n a g e m e n to ft h en ni n t e r n a t i o n a lc o m m e r c i a l b u s i n e s st r a d ec e n t e r , ih o p et o e x p l a i nt h ea p p l i c a t i o no fc o m m e r c i a lr e a le s t a t er i s k m a n a g e m e n ti s s u e sm o r ec l e a r l y i no r d e rt oi m p r o v et h ed e v e l o p m e n to fe n t e r p r i s er i s k m a n a g e m e n ta w a r e n e s sa n da n a l y s i s ，e v a l u a t i o n , d e a lw i t hd s k , t or e d u c et h er i s ko fl o s s ，t o 既l s u r eas u c c e s s f u lp r o j e c td e v e l o p m e n t 。 。t j 二、 k e yw o r d s ：c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ；d e v e l o pa n di n v e s t ；r i s km a n a g e m e n t ； i n t e m a t i o n a lb u s i n e s st r a d ec e n t e ro fn n i 目录 摘要i a b s t r a c l i i i 第一章导论1 1 1 选题的背景及意义1 1 1 1 选题的背景1 1 1 2 选题的意义2 1 2 国内外文献综述2 1 2 1国外有关研究的现状2 1 2 2 国内有关研究的现状4 1 3 本文的主要内容及研究方法：6 1 3 1 本文的主要内容6 1 3 2 本文的重点和难点6 1 3 3 本文的研究方法和创新点7 第二章商业房地产开发投资及风险概述9 2 1 商业房地产开发投资概述9 2 1 1 商业房地产开发投资的含义9 2 1 2 商业房地产开发投资的特点9 2 1 3 商业房地产开发投资的要求1 1 乙2 商业房地产开发投资风险概述1 1 2 2 1 商业房地产开发投资风险的含义1 l 2 2 2 商业房地产开发投资风险产生及主要影响因素1 2 2 2 3 商业房地产开发投资风险的分类1 3 2 3 风险管理1 5 2 3 1 风险管理的含义1 5 2 3 2 风险管理的作用1 5 2 3 3 风险管理的内容1 5 第三章n n 国际商业贸易中心项目开发投资风险识别1 7 3 1 风险识别的方法1 7 i v 3 1 1 专家咨询法1 7 3 1 2 筛选诊断法1 7 3 1 3 系统分解法1 7 3 1 4 流程图分析法1 7 3 1 5 财务报表分析法1 7 3 1 6 投资环境分析法1 8 3 2 风险识别的步骤1 8 3 3n n 国际商业贸易中心开发企业与项目概况1 9 3 3 1 项目开发企业简介1 9 3 3 2 项目概况1 9 3 4n n 国际商业贸易中心开发投资风险分析2 0 3 4 1 开发投资决策阶段的风险2 0 3 4 2 建设前期阶段风险2 6 3 4 3 建设阶段的风险2 7 3 4 4 租售阶段的风险2 9 第四章n n 国际商业贸易中心开发投资风险评价3 1 4 1 项目开发投资风险估算3 l 4 1 1 项目开发投资与总成本费用估算3 1 4 1 2 项目融资计划3 3 4 1 3 项目开发投资财务指标测算3 4 4 1 4 项目外部投资环境评估3 8 4 2n n 国际商业贸易中心开发投资风险模糊综合评价4 1 4 2 1 模糊综合评价概述4 l 4 2 2 构建项目风险评价指标体系4 2 4 2 3 项目模糊综合评价4 3 4 2 4 确定项目风险评价集4 5 4 2 5 计算投资项目的综合评价结果及结论分析4 7 第五章n n 国际商业贸易中心开发投资的风险管理与对策4 8 5 1 项目开发投资风险管理的总体思路4 8 5 2 项目开发投资风险管理的策略4 9 v 5 3 项目开发投资风险的具体对策5 0 5 3 1 项目投资决策阶段风险的对策：二f 二5 0 5 3 2 项目建设前期阶段风险的对策5 l 5 3 3 项目建设阶段风险的对策5 3 5 3 4 项目租售阶段风险的对策5 5 第六章结束语5 6 6 1 总结5 6 6 2 研究的不足及展望：5 6 参考文献5 7 致谢6 0 攻读学位期间发表学术论文目录6 l v i 广西大掌工商管理硕士掌位论文 商业房地产开发投资风险管理研究 1 1 选题的背景及意义 第一章导论 1 1 1 选题的背景 “商业房地产，借鉴公式表达的话，这个公式可以表示为：商业房地产= 商业+ 地 产+ 金融运作+ 物业服务+ 经营者+ 消费者+ 竞争者+ 品牌商+ 趋势发展+ 可借鉴标杆，其是一 个全面复合的房地产形式f l 】。商业房地产，尤其是大型商业综合体及s h o p p i n gm a l l 的出 现，充分证明了一个城市的竞争力，其背后体现了强大的商品生产能力，完善的物流渠 道，发达的交通体系、金融机构体系和充沛的购买力。 我国商业房地产起步于2 q 世纪8 0 年代，发展至今经历了批发市场、底商及街铺商业、 商业综合体及购物中心三个阶段。2 0 0 4 年，中国商业零售业彻底对外开放，商业房地产 迎来了巨大的发展机遇。2 0 0 7 年，全国商业营业用房开发投资量达2 7 7 5 6 亿元，增长率 为1 7 9 ，基本维持2 0 0 6 年增幅1 7 3 的水平，市场进入快速稳定发展时期【2 1 。2 0 0 8 年行 业的总体水平在提高，商业房地产开发投资多元化趋势得到体现，商业房地产能迅速崛 起具有其特定的原因：一是由于市场需求刺激引起的。近十年来，我国的g d p 保持着8 1 0 的速度增长，国内经济总体水平、人均收入水平都得到了大幅度的提高，人们对生 活的需求也从满足于基本生存的需要转变到满足精神、品质需求的层次上来。二是人民 币具有巨大的升值潜力，随着中国经济的崛起、中国国际地位日益提高，海外金融机构 十分看好人民币升值前景，在我国金融法律体系不完善的情况下，通过股票和房地产投 资两个渠道使巨额外汇不断流入我国的投资和消费市场【3 】。三是房地产行业的火爆发展， 成熟地段的住宅开发已经基本完毕，在这些成熟的地段只剩下商业可以继续淘金，商业 房地产开发将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业。因此，房地产开发商纷纷转投 商业房地产领域。 然而，事物的发展都具有两面性，商业房地产在飞速发展的过程中即面临着机遇同 时也面临着很多的挑战。一是与住宅房地产项目相比，商业房地产对周边环境高度的依 赖性、投资环境因素的复杂性，扩大了开发投资风险不确定性因素。二是由于开发商缺 乏开发经验，使得房地产和商业仍然是独立性经营，合作性和互动性较为薄弱。因此， 开发商对商业开发、经营的持续性分析不充分，结合优势不突出，致使商业房地产供给 广西大学工商管理硕士掌位论文商业房地产开发投资风险管理研究 大于需求，空置率不断上升【4 】。三是目前我国的金融体系不够健全，融资渠道比较单一， 缺少多样性和灵活性。在商业房地产项目丌发初期，除了企业自有资金，开发商主要是 通过银行贷款的间接融资方式解决前期开发的资金问题，其中对银行信贷依赖水平在 7 0 0 , 6 , - - - 8 0 之间，一线大城市的依赖甚至高达9 0 【5 1 。因此，资金链衔接的方式相对单一和 传统，极易造成断裂并形成融资风险。2 0 0 8 年全球性经济危机的爆发，中国也没能避免。 2 0 0 8 年上半年全球商业房地产交易量比上年同期下跌4 1 ，投资额仅有2 3 6 0 亿美元【6 】。而 中国商业房地产行业的投资总体而言较为稳定中开始出现减缓，总量供过于求、空置率 开始增高，各地发展的不均衡的差距开始拉大。2 0 1 0 年1 月1 日中国东盟自由贸易区建成， 零关税的利好贸易政策又给我国的房地产市场注入了一剂兴奋剂，尤其是商业房地产项 目的开发即将掀起新一轮高潮。面对目前商业房地产价格暴涨、过热投资，以及政府为 稳定房地产市场而推出系列宏观调控措施，引起该市场密切相关的政策、经济、社会等 方面的调整的不确定因素，都会影响商业房地产的开发投资现状。因此，面对高速发展 的商业房地产及其复杂的投资环境，如何有效的、准确的分析和把握影响商业房地产开 发投资的风险因素，科学评价其开发投资的风险度，制定具有可行性管理策略和具体对 策，降低或规避可预测性的风险损失，特别值得我们去探讨和研究。 1 1 2 选题的意义 根据上述研究背景的分析，我国商业房地产未来的发展可以说是既有机遇，也有挑 战。面对高速发展的商业房地产及其复杂的投资环境，本文的主要研究意义在于： ( 1 ) 帮助房地产开发商加强对政府商业网点规划的分析研究，做好开发投资商业 房地产项目的选址和投资定位等前期准备工作，在规划阶段就开始规避风险。 ( 2 ) 有助于提高房地产开发商对商业房地产项目的风险识别，在开发实践中增强 风险理念，并建立科学的项目风险管理机制。保证项目开发的顺利实现。 ( 3 ) 有助于减小开发企业利润和现金流的波动，加强企业资金管理，维持企业生 产经营的稳定。 ( 4 ) 通过风险管理实现减少风险损失，提高项目开发的经济效益目标。 1 2 国内外文献综述 1 2 1 国外有关研究的现状 ( 1 ) 商业房地产开发与需求因素分析的研究 2 广西大掌工商管理硕士掌位论文商业房地产开发投资风险管理研究 国外对商业房地产业的研究大多集中于对商业房地产开发影响因素的实证分析。在 一项针对美国1 9 6 8 - - 1 9 9 1 年的商业物业建设量的研究中，研究者证实了商业房地产开发 t - 一。 量与商业零售额的增长之间存在显着的正相关关系，即每当商业零售额的增长率出现下 滑时，商业物业的开发面积就会下降。e m i le m a l i z i a 在研究了几个美国大都市区商业 房地产开发的决定因素后得出结论，经济结构、创新潜能和城市产业多样化等变量决定 的城市竞争力对商业房地产开发具有显着的正相关的影响。s t e v e n h o t t 等人在研究了 美国和日本跨度为2 5 年的季度数据后，发现商业房地产的投资和售价存在显著的正反馈 关系。 ( 2 ) 风险管理理论研究 风险识别和评价 1 9 2 1 年，美国经济学家f k n i g h t 在其风险不确定性和利润一书中研究了风险与 利润的关系，认为“任何利润都与不确定性有关 ，把行为主体难以确定的情况为两种： 风险型和不确定性，这种划分一直延续到今天【7 1 。在美国，由于s a v a g e ，a n s c o m b e 等人 的努力研究和创新，风险选择一期望效用模型在风险识别和评价阶段中得到广泛应用。 计算机应用和高级数学的快速发展与高度结合，更为风险研究的传统方法提供了大量、 新型的模型技术。如：蒙特卡洛模型、r e p t ( 计划评审技术) 、多目标故障树决策模型、 敏感性分析等。由于先进计算技术的应用、缩短了风险识别和评价等复杂计算过程，各 种模型的技术应用在实践中得到普遍推广。 风险管理研究 鉴于对风险管理出发点、目标、手段和管理范围的侧重点不同，国外学者们对风险 管理提出了各种不同的学说，其中纯粹风险说和全部风险说最具代表性。纯粹风险说代 表人物及著作：梅尔和赫奇斯在他们的著作r i s km a n a g e m e n t ：c o n c e p t i o na n d a p p l i c a t i o n 中认为风险管理的目的与经营的目的一致。格林( m a r k r g r e e n e ) 和塞宾 ( o s c a r n s e r b e i n ) 在他们的著作( ( r i s km a n a g e m e n t ：t e x ta n dc a s e s 中认为风险管理 的目的是在意外损失发生后，恢复财务上稳定性和营业上的活力以及对所需资源的有效 利用，即以固定的费用长期风险损失减少到最小程度【8 】。全部风险说代表人物及著作： 德国的风险管理研究以1 9 1 5 年赖特( l i t n e r ) 的著作企业风险论为标志。德国学 者强调处理风险的手段是风险控制、风险分散、风险补偿、风险转移、风险防止、风险 回避和风险抵消等。日本的风险管理继承了美国的风险管理模式，同时借鉴法国的研究 成果较多，虽然起步较晚，但成果颇丰，逐渐形成了一套适合本国国情的风险管理理论 3 广西大掌工商管理硕士掌位论文商业房地产开发投黉瓦险管理研究 体系，比较具有代表性的著作有龟井利明的风险管理理论等【9 】。 投资组合理论一一 ，。r 一 该理论分析研究的是在风险条件存在的情况下，对于复杂多样的投资内容和方式如 何进行理智、有效的做出投资选择。1 9 5 2 年，马克维茨在 p o r t f o l i os e l e c t i o n ) 论 文中率先从规范经济学角度阐述了投资组合有效边界确定的问题，他提出最优组合的选 择方式，希望借助对关联度不高的资产投资进行组合搭配，可以使非系统风险分散开来， 为现代投资组合理论的发展奠定了基础。续马克维茨的研究，夏普、莫林等深入发展了 资产投资组合理论，创新了资本资产定价模型( c a p m ) ，提出一项资产投资的预期收益 与其紧密相关的风险成正比例关系，在实际的经济活动中，使常被投资者忽略的资产投 资组合理论越来越受到广泛重视【1 0 1 。 ( 3 ) 房地产投资风险研究理论 将风险研究应用于房地产投资始于2 0 世纪3 0 年代，当时美国一些学者主要是探索 房地产建设和使用过程中的风险管理。通过深入地分析房地产各种投资方式和行为， r o g e rp s i n d t 阐述了新的理论原则，这些原则可以适应并指导于房地产投资的行为。 基于新的理论原则，在充分分析了融资模式、利率、通货膨胀、政策等外部投资环境对 房地产投资造成的影响下，r o g e rp s i n d t 又给房地产企业进行投资提出了的战略方案 优选，为房地产开发投资风险管理提供依据f l l j 。目前，国外关于房地产投资风险的研究 主要有两种理论： 房地产周期波动理论。在该理论研究领域中，美国房地产著名研究者s t e p h e n a p y h r r 的周期波动理论研究最具代表性。通过深入的探索研究后，他在1 9 8 2 年提出了 房地产周期五阶段论，他认为房地产市场供求变动关系决定了房地产波动周期，该周期 伴随着宏观经济周期波动，具体表现为复苏、发展、繁荣、衰退、萧条等五个阶段形式。 房地产泡沫理论。当市场供求关系发生严重偏离，交易行为附带着投机意识，那 么必将会导致房地产市场产生泡沫。1 9 9 9 年，著名专家e r t r a n d m r e n n e r 对发生在 1 9 8 4 - 1 9 9 3 年法国巴黎的房地产价格泡沫进行了分析研究，结果发现法国巴黎房地产泡 沫产生的根源是供给的严重偏离性与交易的浓烈投机性之间的矛盾导致的。 1 2 2 国内有关研究的现状 ( 1 ) 有关商业房地产方面的研究 商业房地产开发与管理 4 广西大学工商管理司e 士掌位论文 商业房地产开发投资风险管理研究 杨宝民等在商业房地产开发与管理实务中注重吸收发达国家房地产研究的有益 经验，通过研究美国零售业和我国商业房地产与城市运营实践，提出零售产业应该成为 战略产业的观点，系统介绍了城市经营与商业房地产的互动关系【1 2 1 。姜新国在商业房 地产开发经营与管理中对商业房地产的一般规律、开发顺序、开发流程等问题做简单 叙述；进而从商业房地产的价值入手，并辅之生动的案例【b 】。 商业房地产投资与运营 王学东在商业房地产投融资与运营管理中全面系统地阐述商业房地产项目投融 资与运营管理，打开了房地产投资开发和商业业态两个领域之间的通道，并对实际的商 业房地产项目投融资与运营管理案例进行总结。梁蓓在商业房地产投资经济学对中 国房地产发展的研究成果和发达国家房地产业发展的先进经验和理论进行研究，主要从 市场和财务的角度，讲述了房地产投资的一般方法和理论【1 4 】。董金社在商业房地产策 划与投资运营中以价值链分析为主线，围绕着商业房地产开发商和运营商如何创造价 值、构建商业房地产价值链、实现商业房地产的价值等主题展开【1 5 】。吕波在商业房 地产赢家的探秘中选择了近期发生的项目为案例，以专家的独特视角，分析在我国好 地段的住宅开发基本完毕后，房地产企业如何介入商业，以及商业如何与地产进行最佳 融合。 ( 2 ) 房地产投资风险的研究状况 房地产投资风险的风险因素分析 我国开始研究房地产投资风险是从2 0 世纪9 0 年代开始的，伴随着社会主义经济的不 断发展和完善，房地产市场也在不断地成长与繁荣。作为国民经济的支柱产业，相对于 发达国家而言，我国的房地产市场不成熟，房地产市场的投资环境中存在的不确定性因 素日益增多，特别是在土地使用制度改革、住房制度改革后，房地产市场的开发投资过 热现象促使广大研究者加大了对房地产投资风险的研究。中立银和俞明轩于1 9 9 6 年有针 对性、区别性的研究了房地产市场不同类型物业所面l 临的风险，并系统的研究和分析了 造成这些风险的来源和影响因素，归纳总结出计算简便的、有效的风险度量方法。续前 人的研究，王伟宁、李淑同对房地产开发投资风险因素进行了深入、全面的分析，开始 尝试着根据风险的特点对风险进行分类，这些初步的成果都收录在他们主编的房地产 开发项目可行性与经济评价手册一书中【湖。随着我国房地产行业的客观需要，金融 市场得到了进一步发展，房地产与金融日渐密不可分。2 0 0 2 年，刘志才、贾楠等有效的 将房地产与金融结合起来进行分析研究，借鉴证券投资组合理论、资产定价模型等思想， 广西大掌工商管理硕士掌位论文商业房地产开发投资风险管理研究 开始对房地产投资风险赋予了系统风险和非系统风险的概念性划分。 1 房地产投资风险分析及评价法研究 一一一 ： 近年来，国内对房地产投资风险分析及评价通常采用的方法有敏感性分析、概率分 析法、风险度与风险效用值以及蒙特卡洛模型、计算机仿真技术等计算机应用技术模型。 2 0 0 1 年，朱永升以房地产供给与需求两方面建立了指标体系，给出了模糊综合评价模型。 2 0 0 3 年，杜德权、袁良赞运用a h p 法确定权重分配，建立了动态模糊综合评价与决策模 型。2 0 0 8 年，鲍学英、柏琼采用s w o t 技术识别房地产投资风险，并运用层次分析法分析 评价投资风险、评价风险等级，为房地产投资风险管理提供了新的思路【1 刀。 房地产风险管理 2 0 0 2 年，赵世强编著的房地产开发风险管理在风险管理理论研究的基础上，对 房地产开发经营特性进行分析，阐述了房地产开发风险管理的必要性和紧迫性。陈佑启 等编着房地产投资风险管理及经营决策方法和杜海鹏主编房地产投资风险与防范 推动了房地产投资风险管理的研究。 1 3 本文的主要内容及研究方法 1 3 1 本文的主要内容 本文主要内容包括六个部分：第一章说明本文选题的背景及意义、科学理论研究的 借鉴及本文的主要内容。第二章简要分析商业房地产开发投资的含义、特点和要求；商 业房地产开发投资风险的概念、产生和分类；风险管理的作用和内容。第三章简要介绍 风险识别的步骤、技术方法，以n n 国际商业贸易中心为例，按照房地产的寿命周期的 分类，对商业房地产不同阶段的存在风险的主要影响要素进行识别和分析。第四章围绕 n n 国际商业贸易中心，对其的内部各项重要财务指标和外部环境进行评估，再将模糊综 合评价法应用到该项目开发投资风险分析过程的实例中，为商业房地产开发投资风险的 评价方法提供分析工具，并计算出项目开发投资综合评价结果。第五章根据上述四章的 理论分析，总结出商业房地产和本项目开发投资风险管理的对策和建议。第六章总结结 论，提出本文的不足之处及有待进一步研究的问题。 1 3 2 本文的重点和难点 ( 1 ) 重点 商业房地产开发投资的风险识别及因素分析。 6 广西大掌工商管理硕士学位论文商业房地产开发投资风险管理研究 通过构建商业房地产评价指标体系，对案例项目开发投资的风险进行评估和评 一一 价。 “ 根据商业房地产风险识别、评估和评价，找出适合n n 国际商业贸易中心项目开 发投资风险的应对和管理措施。 ( 2 ) 难点估计及解决方法 商业房地产市场是一个复合型市场，其庞大性和复杂性对风险产生的原因分析带 来一定的困难。拟采用问卷+ 网络技术，借鉴文献分析方法解决。 商业房地产主要涉及房地产和商业两个不同的领域，如何将两者有机结合来分析 其风险及提出风险应对措施，对本人提出了较高的要求。解决方法：查阅相关文献及工 具书，向导师请教。 由于我国商业房地产发展时间较短，商业房地产数据统计早期一般都包括在房地 产统计数据中，有关商业房地产统计数据的存在一定的模糊性统计问题。解决方法：查 阅相关工具书，向有关部门咨询。 1 3 3 本文的研究方法和创新点 ( 1 ) 本文采用的研究方法 信息收集法：通过网路技术方法，收集商业房地产开发投资的市场需求问题。 案例分析法：从国内外开发投资成功与失败的典型商业房地产中，分析、总结出 其成功与失败的经验及抗风险措施。 目标评价法：通过建立目标评价模型，对影响商业房地产项目开发投资的不确定 因素进行分析，构建目标评价体系并计算出n n 国际商业贸易中心开发投资的综合评价 结果。 文献资料法：这是研究课题最基本、最常用的方法。 ( 2 ) 技术路线 7 广西大掌工商管理硕士掌位论文商业房地产开发投叠险管理研究 研究准备( 研究对象、研究范围、研究方法) 调查研究( 资料收集、典型调查) 商业房地产开发投资及风险概述 商业房地产开发投资风险识别 商业房地产开发投资理论研究 商业房地产开发投资实证分析 商业房地产开发投资概述 商业房地产开发投资风险 风险管理 风险识别的方法 风险识别的步骤 ( 3 ) 本文的创新点 本文从商业房地产开发投资的特点和要求入手，通过按照项目寿命周期分类的风险 因素进行分析，有针对性的找出其可能产生的不确定性因素及风险，从而提出有效的风 险应对策略和建议。 本文从实例项目的内部环境和外部环境两方面，对项目进行定性评估，并应用模糊 综合评价法，计算出n n 国际商业贸易中心开发投资风险度的大小，定性评估和定量评 价相结合。 本文对n n 国际商业贸易中心项目开发投资风险进行评价，得出该项目处于中等的 风险水平，并对该项目开发投资的各个不同阶段提出相应的风险应对建议。 8 广西大学工商管理硕士掌位论文商业房地产开发投资风险管理研究 第二章商业房地产开发投资及风险概述 2 1 商业房地产开发投资概述 2 1 1 商业房地产开发投资的含义 从投资形式而言，商业房地产投资包括商业房地产开发投资和商业房地产置业投资 两类。商业房地产开发投资是指开发建成后用作商业经营的房地产项目的开发投资【1 8 1 。 商业房地产的置业投资是指购置物业以满足自身从事经营活动或出租经营需要，并在不 愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。本文侧重研究是商业房地产的开 发投资，即站在开发商的角度分析研究其在开发投资商业房地产项目中的可能存在的风 险及管理问题。商业房地产开发投资包括投资分析与决策、前期工作、商业房地产开发 建设和商业房地产租售经营四个阶段。 2 1 2 商业房地产开发投资的特点 ( 1 ) 投资对象的固定性与不可移动性 固定性与不可移动性是住宅房地产或是商业房地产投资的共性，与股票、基金等灵 活性投资不同，要求商业房地产所处的区位必须对开发商、置业者和消费者具有吸引力， 开发商通过投资开发获取丰厚的开发利润。其不可移动性决定了开发投资者在进行投资 决策时，不仅很重视当前物业所处的区位研究，而且很重视未来的区域环境的发展，充 分考虑所开发投资商业房地产是否具有增值的潜力。 ( 2 ) 投资周期长、成本高 周期长、成本高是房地产投资具有的特点，商业房地产也不例外，并且表现得更为 突出。商业房地产投资是一个大量消耗人力、物力和财力的过程。与住宅房地产投资相 比，由于受到建筑工程、综合开发市场、商业环境等诸多因素影响，商业房地产比住宅 投资项目的建设周期长约1 年或数年。如果算上资金回收，开发投资的商业房地产项目 为出售非出租的，还需要一定的商业经营周期才能收回资金。商业房地产投资还具有成 本高的特点。一是开发成本高，从获取土地使用权到土地开发、建筑安装、内部装修需 占用大量资金，资金占用时间长，利息成本高。二是交易成本高，由于商业房地产开发 周期长，涉及的环节和社会关系多，公共关系费用、促销费增多，投资成本增加。 ( 3 ) 投资所受的制约因素多 商业房地产的投资比住宅房地产受到政治、经济环境制约因素要多得多。由于房地 9 广西大学工商管理硕士掌位论文 商业房地产开发投资风险管理研究 产投资回收期长，稳定的政治、经济形势是房地产投资回收的保障和条件。商业房地产 的投资还会受到国家政策法令的限制，任何国家的房地产业都有较强的政策和法规加以 限定，如城市规划对土地用途、建筑密度的规定。对于商业房地产而言，还必须对区域 的经济发展水平、市场需求状况、商业发展状况进行周密的考察。由于资金投入的巨大 和使用周期长，商业房地产投资要在很大程度上依赖于金融业的参与，并与金融业的资 金融通相结合。 ( 4 ) 资金缺乏流动性 流动性是指一项资产迅速转化为现金而不致遭受损失的能力。转化的速度越快，价 值损失越小，则流动性越强。与一般商品的交易时间相比，商业房地产属于不动产，尤 其是大型商业房地产项目高门槛、高要求，导致其交易通常耗时较久，在市场上不宜找 到合适的买家，使交易成本增加。因此，商业房地产资金的流动性和灵活性都较低。 ( 5 ) 投资风险大 住宅房地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益；商业房地产市场利 润回收的时期较长，甚至延伸到了商业房地产的后续经营管理时期。住宅项目在销售完 成后便可以确定的利润或亏损。而商业房地产在建成后的经营状况也会大大影响收益， 商业房地产的经营一般要经过2 3 年的过渡期才能趋于成熟，在这一期间内随时可能面 临调整和亏损。因此，商业房地产经营的风险比较大。 ( 6 ) 对经营期管理要求高 住宅房地产销售后，物业管理便是房地产开发管理的后续。商业房地产开发的成功 直接关系到商业房地产的利润，其后续管理包括经营管理和物业管理。同时，房地产和 商业的双重风险，对商业房地产的操作和管理提出了比较高的要求。 ( 7 ) 投资具有良好的抗通货膨胀性 商业房地产属于不动产，经营和研究的结果都显示，在过去通货膨胀期间，房地产 具有价格与物价水平同步上扬的特性，即它具有对抗通货膨胀的能力。 ( 8 ) 收益性强 从交易方式看，住宅房地产的收益是一次性的。商业房地产的收益既可以是一次性 的，也可以是一系列的现金流，而且该部分的现金流随着市场的变动而变动，具有不确 定性的特点。 ( 9 ) 从周围环境的改善中获得利益 政府在道路、公园、医院等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。 从以往的经验看，能准确预测到政府大型公共设施的投资建设并在附近预先投资商业房 1 0 g - 西大掌工商管理硕士掌位论文 商业房地产9 t - 衷投资风险管理研究 地产的开发商，都会获得巨大的成功。 一( 1 0 ) 具有税收优势 商业房地产前期投资巨大，会有巨大的抵税效益， 后收益大于具有可比税前收益的其他投资项目。同时， 生税前扣除效应。 2 1 3 商业房地产开发投资的要求 ( 1 ) 开发商必须有雄厚的资金实力 商业房地产的投资相对较大，投资周期相对较长， 财政实力提出非常高的要求。 f，_ 一一 因此，从税收角度看，开发商税 由于大量采用债务融资，也会产 除营运过渡时期，这对开发商的 ( 2 ) 建筑规划与商业经营的紧密结合 开发商既要具有雄厚的实力和丰富的房地产开发经验，更要精通商业经营之道，两 者相辅相成。在商业房地产的开发过程中，商业为主，房地产为辅，商业定向、商业规 划、商业策划等环节必须在房地产开发的过程中起到引航作用，才能保证项目开发成功： ( 3 ) 与政府联合开发 联合开发是一种政府的策略，它源于政府在城市建设中遭遇到种种困境而采取的措 施【1 9 1 。城市间的竞争日益激烈，对于城市的规划建设，政府需要开发商积极的参与，开 发商在大型商业综合体、s h o p p i n gm a l l 等商业房地产的开发投资过程中需要政府的引导 和支持。通过合作，风险、资源、技能得到共享，这种共享对于双方而言都能实现其价 值最大化的目标。 ( 4 ) 区位选择和市场现状分析 项目所在的市场现状和环境是商业项目赖以生存和发展的基础，而市场现状直接影 响项目的开发、定位、经营等各方面的工作。项目现状分析，主要是对项目所在的地理 位置、交通及周边环境作分析，对项目的位置做出评估【2 0 1 。对城市的发展趋势及未来环 境进行分析和预测，来确定项目未来的最佳发展方向。 2 2 商业房地产开发投资风险概述 2 2 1 商业房地产开发投资风险的含义 ( 1 ) 风险的含义 风险是具有深刻而又广泛含义的概念。在涉及风险问题的研究中，一类风险被称为 广义的风险，即对不确定性风险的定义，第二类被定义为狭隘风险，即强调已知风险带 广西大掌工商管理硕士掌位论文商业房：电产开发投资风险管理研究 来的损失。广义的风险意味着风险不仅可能是一次机会，也可能是一次威胁，而狭义风 险强调风险带来的消极后果。因此，人们在研究风险时；重点是检查风险并减少损失， 尤其是不良事件带来的潜在风险。本文研究的是狭义定义的风