（工商管理专业论文）基于可持续发展的住宅小区物业管理运行方式改进与评价的研究.pdf

摘要 我国第一部物业管理法规物业管理条例的实施，将大量新建 住宅小区的物业管理全面推向市场，市场化之前的物业管理运行模式 面临以市场为导向的全面改进，往什么方向改、怎么改? 对于物业管 理行业的发展具有重要意义。本文基于可持续发展思想，探讨住宅小 区物业管理的运行方式的改进与评价。 论文第一部分介绍了选题的背景和物业管理国内外发展现状。第 二部分分析了物业管理与住宅小区可持续发展二者的关系。指出住宅 小区可持续发展的目标最终要由物业管理微观运行活动过程去实现， 物业管理企业只有按照可持续发展的要求提供服务，才能求得自身的 生存和发展。 第三部分基于可持续发展思想，从物业管理运行的组织体制， 物业管理服务内容的理性定位，可持续发展的住宅小区物业管理具体 操作，以及物业管理主体可持续发展思维的重建等四个方面，探讨了 住宅小区物业管理的运行，针对每一个方面提出并详细阐述了改进建 议。 第四部分探讨了可持续发展的住宅小区物业管理的业主评价，建 立了住宅小区物业管理顾客满意度模糊综合评价模型，设计了反映可 持续发展要求的住宅小区物业管理的顾客满意度评价指标体系，并将 这种模型具体运用于长沙市某住宅小区，进行了案例分析。 关键词住宅小区，可持续发展，物业管理，顾客满意度 a b s t r a c t t h ef i r s t m a n a g e m e n tr u l eo fp r o p e r t y o fr e g u l a t i o na b o u t r e s i d e n t i a lq u a r t e r ( r q ) ，w h i c hi n t r o d u c ep r o p e r t ym a n a g e m e n t ( p m ) o f t h en e w l y - b u i l tr qt ot h em a r k e ti na l l r o u n dw a y s ，w a si m p l e m e n t e d f o r m a l l y t h ep mo p e r a t i o n a lm o d eb e f o r em a r k e t i z a t i o nf a c e so v e r a l l i m p r o v e m e n tt a k i n gm a r k e ta s d i r e c t i o n w h e r et o g oa n dh o wt o i m p r o v e ，a r es i g n i f i c a n tt ot h ed e v e l o p m e n to fp me n t e r p r i s e w ep r o b e i nt h ei m p r o v e m e n ta n da p p r a i s a lo ft h eo p e r a t i o nw a y so fp mo fr q ， b a s e do nt h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ( s d ) t h o u g h t t h ef i r s tp a r tm a i n l yi n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n do ft h es e l e c t e dt i t l e a n dc u r r e n ts i t u a t i o no ft h ed e v e l o p m e n ta n ds t u d yo fp mb o t ha th o m e a n da b r o a d t h es e c o n dp a r ta n a l y z e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e np ma n d t h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fr q a n dw ep o i n to u tt h a tt h eg o a lo f s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fr qs h o u l db er e a l i z e db yt h em i c r oo p e r a t i o n a c t i v i t yc o u r s eo fp mf i n a l l ya n dt h a tt h ep me n t e r p r i s ec o u l dg e ti t s o w ne x i s t e n c ea n dd e v e l o p m e n to n l yb yp r o v i d i n gs e r v i c ea tt h er e q u e s t o fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t t h et h i r dp a r t , b a s e do nt h es dt h o u g h t , s e a r c h e st h eo p e r a t i o nw a y s o f p mo fs qf r o mt h ef o l l o w i n gf o u rr e s p e c t s ：t h eo r g a n i z a t i o ns y s t e mo f p m ，t h er e a s o n a b l el o c a l i z a t i o no fs e r v i c ec o n t e n t so fp m ，t h ec o n c r e t e o p e r a t i o no fp m o fs u s t a i n a b l er qa n dt h er e c o n s t r u c t i o no fs u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n tt h i n k i n go fs u b j e c t s a n df o re v e r yr e s p e c t ，w ea l s oo f f e r s o m es u g g e s t i o n st oi m p r o v ei t t h ef o u r t hp a r tp r o b e si n t ot h ea p p r a i s e so ft h eo w n e r sw h oa r ei n c h a r g eo ft h ep m o fr qi ns u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t w es e tu pap m c u s t o m e rs a t i s f a c t i o n ( c s ) f u z z yc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o nm o d e lo fr q w ea l s od e s i g nac se v a l u a t i o ni n d e xs y s t e mo f t h ep mo fr q ，t h a tc a n r e f l e c tt h er e q u e s to fs u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ，a n da n a l y z et h e r e a l e x a m p l eb ya p p l y i n g t h em o d e lc o n c r e t e l yt oar q i nc h a n g s h ac i t y k e yw o r d s r e s i d e n t i a l q u a r t e r , s u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t ， p r o p e r t ym a n a g e m e n t ，c u s t o m e r s a t i s f a c t i o n 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果，尽我所知，除了论文中特别加以标注的和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或写过的研究成果，也不包 含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我共 同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名：丞；陉苤叁日期：2 = 丝耸年上月2 厶日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有 权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论 文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文； 学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文。 作者签名：当垃蔓：导师签名：r 拟日期：巡年卫月丛日 硕士学位论文第l 章绪论 1 1 选题背景与意义 第l 章绪论 进入二十一世纪以来，我国住宅业的发展令人瞩目。根据有关部门的预测， 从1 9 9 9 到2 0 1 0 年，中国要建住宅1 2 0 亿平方米今后十几年内，城镇每年要 建7 亿平方米的住宅。中国的住宅建设进入了一个高峰。但是，我国长期以来 在住宅经济建设与发展上走的是“高消耗、高投入、高污染”的发展模式，居民的 消费观念，消费行为和方式周样高浪费，高污染，是一种不可持续的消费模式 如果不加以改变，这即将到来的大量的住宅小区的消费和使用所导致的资源浪 费和环境污染将不可估量。住宅小区是我国城市未来主要住区形态，对整个人 居环境可持续发展的意义重大，住宅小区的可持续发展是当今历史条件下的唯 一可选择的良性运行方式。 在住宅小区至少长达7 0 年的使用期里，物业管理对住宅小区的发展起到关 键的作用。中国人口数量巨大，按照市场供求理论，大量的住宅小区的供给和 即将到来的大量的住宅小区的消费和使用，必将引发出大量的对物业管理的需 求。由于物业管理在我国的发展从1 9 8 1 年至今不过短短2 3 年的历史，无论理 论还是实践都处于起步阶段，尽管有发达国家成熟的经验可以借鉴，这样数量 巨大的住宅小区，这样人口密集的住宅小区物业管理，是没有经验可以照搬的。 2 0 0 3 年物业管理条例颁布实施，将新建住宅小区的物业管理全面导向市 场，构建住宅小区物业管理业主自治的新模式，因此当前正处于住宅小区管理 运行方式探索和形成的基础时期和关键时期，应该良性构建住宅小区物业管理 组织体制，改进住宅小区物业管理行为，以确保新建住宅小区走上可持续发展 的良性轨道。这无论对住宅小区的物业管理还是对建设可持续发展的住宅小区， 都具有迫切的现实意义和深远的战略意义，这即是本研究的立意宗旨。 1 2 物业管理的概念 “物业”1 一词是由英语p r o p e r t y 引译而来。“物业管理”，单从字面上理解是 对物业进行的管理，但目前对物业管理的理解并不统一，至今也没有统一的、 1 物业是指已建成井投人使用的各类建筑物及其附属的设备，设施和场地林广盅物业管理学，1 9 9 0 年 8 月 硕士学位论文第l 章绪论 被普遍认可的定义 一般认为，物业管理有广义和狭义之分。广义的物业管理是对资产、财产 的管理，狭义的物业管理即是通常所讲的物业管理，是指由专门的机构和人员 对以竣工验收投入使用的各类建筑物和附属配套设施及环境进行管理、维护， 提供相应服务，创造良好的社会环境，满足人们居住、工作、消费等的需求， 使得物业保值、增值1 6 9 1 从内容来看，物业管理主要包括两个方面的内容：对物的管理和对人的行 为的管理其中，对物的管理主要指对建筑物、基地以及附属设施设备的保存、 改良、利用及处分等。对人的行为的管理又可称为对损害共同物业利益的人的 行为的管理，主要包括对建筑物不当损毁行为、不当使用行为和对公共生活秩 序妨害行为的管理。 1 3 国内外发展现状 l _ 3 1 国外物业管理的发展与现状 传统意义上的物业管理起源于1 9 世纪6 0 年代的英国。但真正意义上的现 代物业管理却是2 0 世纪初期在美国形成并发展的，形成时间是1 9 世纪末至2 0 世纪3 0 年代。主要表现在以下五个方面：一是专业性物业管理机构和物业管理 的行业组织于1 9 世纪末至2 0 世纪3 0 年代首先在美国形成和出现。1 9 0 8 年，世 界上第一个专门的物业管理行业组织一芝加哥建筑物管理人员的组织( c h i c a g o b u i l d i n gm a n a g e r so r g a n i z a t i o nc b m o ) 诞生，随后世界上第一个全国性的业主 组织_ 建筑物业主组织”( b u i l d i n go w n e r so r g a m i z a t i o n ，b o ) 问世1 9 1 1 年，在两个组织的基础上，美国又成立了“建筑物业主与管理人员协会”( b u i l d i n g o w n e r sa n dm a n a g e r s a s s o c i a t i o n ，b o m a ) 。这是一个地方性和区域性组织的全 国联盟，代表物业管理过程中业主和管理者的利益，为了物业的保值增值和创 造一个良好的居住以及工作环境；二是使物业管理从传统走向现代的指导一般 管理工作的科学理论体系于1 9 世纪末2 0 世纪初由美国工程师泰罗( e w t a y l e v ， 1 8 5 8 1 9 1 5 ) 研究问世，传播并产生影响；三是政府宏观管理手段的配套运作； 四是建筑物区分所有权制度的建立、管理；五是计算机技术在物业管理领域中 的广泛运用和普及。 ( 1 ) 国外宏观物业管理发展的现状及趋势1 2 1 现阶段发达国家宏观物业管理的现状及趋势 物业管理体制成熟、健全；管理手段灵活，齐全、配套；管理机制稳定、 2 硕士学位论文 第l 章绪论 有序、高效；物业管理机构建设的体系化 现阶段发达国家物业管理机构建设的体系化以美国为例：行政性物业管理 机构形成了从中央到全国各地区的层级式方塔型体系。专业性物业管理机构归 属行业协会，形成多个颇具规模和影响的行业组织体系。规范专业性物业管理 机构的行业协会( 即同业公会) 既有全国性的组织，也有地方性的组织，其中 规模最大也是最有影响的协会有三个：一个是前面提到的全国建筑物业主与管 理人员协会( b o m a ) ，代表物管过程中业主和房东的利益；第二个是全国房地 产经纪人协会物业管理学会( 汪m ) ，致力于物业管理的教育培训和对单位个 人的资格认证，协助政府做好帮助业主选择有能力和有资质的管理企业和管理 人员；第三个是国际设施管理协会( i f m a ) ，其成员单位主要负责对物业设施 的管理，包括电话传真、网络系统、清洁工具、消防器具等。 管理政策和方法已经并将继续围绕两个基本目标进行“科学化”运作 这两个基本目标一是围绕“人类住区经济、社会、环境的可持续发展”这一基 本目标，采用科学有效的“国际文明居住标准”体系和配套措施保证其实施。二是 将“为每位社会成员提供好的或合适的住房”，也即：将住房“平等化”作为社会保 障政策或政府的基本职责与社会发展的基本目标之一。 物业管理从宏观到微观，从全国到城市到社区到单元性物业呈现管理信 息到业务沟通的网络化智能化。 ( 2 ) 国外微观物业管理运行现状 管理方式表现出统一性、专业性，契约化、社会性、规范化等基本特征。 管理目标重在使物业保值，增值和为住用人提供良好的工作生活环境， “实现人类综合环境可持续发展”为基本目标。 基本存在三种管理体制形式：这三种微观物业管理体制形式是：契约式 专业公司管理体制、事业部制式管理体制、业主自治式管理体制。 以目标管理，质量管理、人才管理构成现代微观活动要素，并按i s 0 9 0 0 2 质量管理体系标准和i s 0 1 4 0 0 0 组织内部环境管理标准体系进行技术层面和局域 生态环境方面的物业服务和管理即实施细节管理。 竞争高度市场化，行业自律意识强，并强调以人为本。 基本实行网络化管理( 以美国，法国为典型代表) 1 3 2 国内物业管理发展现状 ( 1 ) 物业管理在我国的兴起和发展历程【) j 改革开放之前，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属 性，因而住宅管理由国家用行政手段完全统管，实行福利制低租金分配住房的 硕士学位论文 第l 章绪论 政策。 2 0 世纪8 0 年代起，房地产经营管理体制的改革步伐加快1 9 8 1 年，深圳 市第一个涉外商品房住宅区东湖荔苑建成，引进香港住宅区管理模式，对 东湖荔苑实施专业化管理，这是中国物业管理迈出了第一步的标志其管理经 验和模式于2 0 世纪8 0 年代后期在深圳得以肯定和推行，但当时并未在内地推 广。 深圳的物业管理是中国物业管理的发源地，一直在全国处于领先地位内 地的物业管理从起步到发展可以说几乎以深圳的物业管理发展模式和运行方式 为范本 深圳的物业管理在创始阶段，参照香港的管理经验，对其工作的基本内容 定为管理和服务两个方面。管理的模式是一家统管，被称为“综合性管理，全方 位服务”。管理服务的内容是：住宅区( 管理辖区) 红线范围内的房屋及其配套 设施、绿化、道路、卫生、治安、消防等项目都由物业管理公司负责，住户需 要的便民服务，社区文化亦由物业管理公司提供。在初级阶段物业管理发展的 原则是“企业化运作、专业化管理、商品化经营、社会化服务”，“谁开发谁管理， 谁受益谁出钱，取之于民用之于民，以区养区”。其性质被界定为房地产业的延 续和城市管理的组成部分，此界定实质上赋予了物业管理以某种政府管理( 依 法办事) 的色彩和企业化的本质，为此，提出了“社会效益、经济效益，环境效 益”三个效益并重的目标。 内地的物业管理可以说起始于1 9 8 9 年。1 9 8 9 年国家建设部在大庆市召开全 国住宅小区管理工作会议，此后，1 9 9 0 年，1 9 9 1 年、1 9 9 2 年、又先后在沈阳、 天津、北京召开了会议，研究住宅小区管理问题，主题都统称“小区管理”。1 9 9 3 年，国家建设部在广东番禺召开全国住宅区工作会议，对于国内各个城市的住 宅区管理统一定名为“物业管理”，并决定在全国推广深圳的物业管理经验。1 9 9 4 年4 月，建设部颁布了我国第一个物业管理规章城市新建住宅小区管理办法， 确立了物业管理在房地产行业中的独立地位。1 9 9 5 年把物业管理提到城市管理 体制改革的配套工程这样一个高度。1 9 9 7 年要求物业管理在广度上从新建区向 建成区延伸，并向市场化方向发展。2 0 0 3 年6 月，国务院颁布了物业管理条 例，提倡住宅小区通过市场招投标选择专业性的物业管理公司进行管理，有力 地对住宅小区物业管理各市场主体的的行为进行了规范，标志着我国物业管理 步入法制化、规范化建设时期。 ( 2 ) 我国物业管理的发展现状p 1 政府加强立法，法制环境不断改善 4 硕士学位论文第l 章绪论 我国的物业管理当前正处于法规建设的关键时期，物业管理条例于2 0 0 3 年6 月2 8 日颁布出台，并从2 0 0 3 年9 月1 日起施行。2 0 0 4 年，全国各级物业 管理行政部门根据条例精神，把完善物业管理市场机制与制定市场规范放在重 要位置、整理和修订地方物业管理法规和规范性文件，制定与条例相适应 的配套法规和实施细则。这些法规、规章和规范性文件，有效地改善了物业管 理的法制环境。 形成了可观的市场竞争规模 据国家统计局“全国物业管理企业抽样调查各地区汇总数据”资料显示，2 0 0 3 年物业管理企业总数达2 7 6 2 8 ，从业人员2 3 3 6 8 万人 市场化正在启动，竞争机制基本形成 物业管理条例打破了长期以来住宅小区建管不分的状况，将新建住宅 小区全面导向市场，政府的政策调控力度使市场化由住宅物业管理开始全面启 动。 由于地区间发展不平衡造成了市场发展格局的不平衡。 中国大陆物业管理在经济发达地区和不发达地区差异很大，经济落后地区 的物业管理水平明显滞后，经济发达地区则相对规范和成熟，一般来说，南方 地区的物业管理水平高于北方地区，沿海城市的物业管理水平高于内地城市。 1 3 相关问题的研究现状 1 3 1 住区的可持续发展 2 0 世纪后半叶，人居环境开始引起人们的重视。首先是1 9 7 2 年联合国在斯 德哥尔摩召开的人类环境会议通过了人类环境宣言，第一次提出了“只有一个 地球”的观点。 1 9 7 6 年5 月3 1 日至6 月1 1 日，联合国在加拿大温哥华召开了第一届人类 住区会议，通过了温哥华人类住区宣言，并首次在全球范围内提出了“人居环 境”( h u m a ns e t t l e m e n t ) 的概念，反映了各国对极其严重的人居环境问题的关注。 1 9 9 2 年，全球2 l 世纪议程中的第7 章就专门对人居环境可持续发展问 题进行论证 1 9 9 6 年6 月3 日至1 4 日在土耳其伊斯坦布尔召开的联合国第二届人类住区 大会，把“城市化进程中人类住区可持续发展”作为行动口号之一。大会通过了伊 斯坦布尔宣言和人居议程，对人类居住环境提出了明确要求：“要充分有效 地利用土地空间、水，能源和生物资源，防止污染，减少对居住环境的影响， 硕士学位论文第l 章绪论 保障当今和后代人类住区的利益”，为人居环境的发展指明了方向可持续发 展。 在我国，根据联合国的1 2 1 世纪议程，中国政府向大会提交了中国2 1 世纪议程、中华人民共和国人类住区发展报告，提出了1 9 9 6 - 2 0 1 0 年中国人 类住区发展的“行动计划”，把人类住区的总目标归纳为：“改善人类住区的社会经 济和环境质量及所有人的生活和工作环境”。并提出“人类住区发展的目标是通过 政府部门和立法机构制定并实施人类住区可持续发展的政策法规、发展战略、 规划和行动计划，动员所有的社会团体和民众积极参与建设成规划布局合理、 配套设施齐全、有利工作、方便生活、住区环境清洁、优美、安静、居住条件 舒适的人类住区”。 近年来，随着这项研究的不断深入和生态问题的日益突出，国家发布了相 关的绿色住宅小区的建议设计指标，对能源系统、水环境系统、大气环境系统， 声环境系统、光环境系统、热环境系统、绿化系统、废气物管理与处置系统、 绿色建材系统等9 大系统分别做出了量化的规定。如绿色能源( 太阳能、风能、 地热能、废热资源等) 的使用率应达到小区总能耗的l o ；建立雨水收集与利用系 统，小区绿化、景观、洗车、道路喷洒、公共卫生用水应使用中水或雨水：住 宅中有自然通风的房间不小于8 0 ；小区绿化率不小于3 5 ，并应具有规定的丰 实度；建筑的墙体材料中3 r 材料的使用量应占所用材料的3 0 以上等等。这个 指标体系的发布使得生态住区的设计和认定有了一定的依据。对于我国住区的 可持续发展具有一定的指导意义。 住宅小区是我国人居环境系统的子系统，对住宅小区的可持续发展问题的 研究近几年正越来越受到关注。输入关键词从中国核心期干u 网上得到的相关文 章有3 0 多篇，硕士学位论文多篇。如：2 0 0 1 年2 月，王波( 四川大学) 的硕 士学位论文 7 1 “住宅小区人居环境的可持续发展结构模式研究及应用”中，探讨了 以经济、社会、环境、技术为主要构成的住宅小区可持续发展的结构模式2 0 0 1 年1 月张润红( 广州大学) 、罗荣桂( 武汉理工大学) 的“住宅建设可持续发展的内 涵、原则及层次”两l ，研究了住宅建设可持续发展的内涵及住宅建设可持续发展 应遵循的原则，论述了实施住宅建设可持续发展战略应着重在观念、体制和科 技三个层次上展开和深入。这些文献几乎都是从住宅小区规划、设计、建设的 视角对住宅小区的可持续发展进行论述。 1 3 2 物业管理与住宅小区可持续发展 从我们见到的文献来看，谈到物业管理与住宅小区可持续发展的文献不多。 如：2 0 0 0 年4 月陈卫华的“从新时期的居住需求看住宅建设的可持续发展”f 7 4 j ( 福 6 硕士学位论文 第1 章绪论 建建筑高等专科学校学报) ，从居住者对居住生活环境质量的需求的视角，强调 以人为本的设计思想，关注人的生活，改善住宅楼梯电梯，重视无障碍居住， 并提n d , 区还应具有先进完善的物业管理系统。 2 0 0 3 年，广州华南理工大学造纸与环境工程学院何章莉、张太平“住宅小区 环境问题及可持续发展对策 7 0 l ，分析了我国住宅小区目前存在的一些环境问题 问题，提到加强物业管理是实施住宅小区可持续发展的环境对策之一。 2 0 0 4 年2 月，沈平的“可持续发展原则与生态住区”【7 5 】( 重庆交通学院学报) ， 提出生态住区应当是自然生态、社会文化生态、经济生态的综合体现的观点。 主张一个良好的生态住区除了自然生态等硬件建设，还应该包括社区文化多样 性，居民参与社区自治，完善的社区服务和周密的物业管理，提供适当的就业 机会等软件建设，但未作具体阐述。 这些文献基本上仅仅是谈到物业管理与可持续发展某些要求有些关系，只 是意识到对住宅小区的可持续发展，物业管理也是一个影响因素和解决途径。 没有就物业管理对住宅小区可持续发展的作用进行系统性论述。 1 4 论文研究的主要内容与结构安排 本文基于可持续发展的思想，探讨住宅小区物业管理的运行方式的改进和 物业管理的评价论文的研究框架如图1 1 。 第2 部分 文章共分4 个部分： 第3 部分第4 部分 图1 1 本文的研究框架 7 硕士学位论文第l 章绪论 第l 部分“绪论”，主要介绍论文选题的背景和物业管理的国内外发展与现 状，最后介绍本文的研究内容和论文的结构安排。 第2 部分主要探讨物业管理与住宅小区可持续发展的关系。 第3 部分结合住宅小区物业管理现状，基于可持续发展的原则，从物业管 理运行的组织体制，物业管理服务内容的理性定位，可持续发展的住宅小区物 业管理具体操作，以及物业管理主体可持续发展思维的重建等四个方面，探讨 住宅小区物业管理的运行。 第4 部分探讨可持续发展的住宅小区物业管理的顾客满意度评价，基于可 持续发展的思想，设计住宅小区物业管理测评体系，并进行案例分析。 硕士学位论文第2 章物业管理与住宅小区可持续发展的关系分析 第2 章物业管理与住宅小区可持续发展的关系分析 2 1 可持续发展理论 “可持续发展”的提出源于环境保护，现在可持续发展已经成为全球共同关注 的重要问题。 2 1 1 可持续发展概念的提出 2 0 世纪中叶，随着环境污染的日趋严重，特别是西方国家公害事件的不断 发生，环境问题频频困扰人类美国海洋生物学家莱切尔卡逊( r a c h e lk a r s o n ) 于1 9 6 2 年发表了寂静的春天，将环境保护这一严肃的问题摆在了世人面前。 1 9 7 2 年，罗马俱乐部发表了研究报告增长的极限，深刻阐明了环境的重 要性以及资源与人口之间的基本关系，指出单纯经济的发展并不一定是社会的 发展。 1 9 7 2 年6 月5 1 6 日，联合国人类环境会议在斯德哥尔摩召开，这是人类 第一次将环境问题纳入世界各国政府和国际政治的事务议程。大会通过的人 类环境宣言宣布了3 7 个观点和2 6 项共同原则，呼吁各国政府和人民为维护 和改善人类环境，造福全体人民、造福人类共同的努力。 1 9 8 7 年，在挪威首相布伦特兰夫人的倡导下成立起来的世界环境与发展委 员会( w c e d ) 向联合国提出了一份题为我们共同的未来的报告。该报告在 系统探讨了人类面i 临的一系列重大经济，社会和环境问题之后，提出了“可持续 发展( s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t ) ”的概念。报告提出了一条新的发展道路：环境 保护与社会经济发展兼顾的可持续发展道路。- ”一乍t 1 9 9 2 年6 月，联合国环境与发展大会予在巴西里约热内卢召开。可持续发 展得到了认同，成为各国解决环境、人口、资源、贫困等问题。提高生活质量， 寻求社会全面协调发展的指导原则，以及制定全球各国发展战略的基本理论依 据。会议通过和签署了里约热内卢环境与发展宣言、( 2 1 世纪议程等重要 文件，第一次把可持续发展由理论和概念推向行动。 2 0 0 2 年8 月2 6 日至9 月4 日，联合国可持续发展世界首脑会议在南非约翰 内斯堡举行，来自1 9 2 个国家和地区的政府代表团，1 0 4 位国家元首或政府首脑 以及国际组织、非政府组织的代表2 万余人出席了会议会议通过了可持续 发展问题世界首脑会议执行计划，重申了对世界可持续发展具有奠基石作用的 里约峰会的原则和迸一步全面贯彻实施( 2 1 世纪议程的承诺嘲 9 硕士学位论文第2 章物业管理与仕宅小区可持续发展的关系分析 现在可持续发展已经成为全球共同关注的重要问题。 2 1 2 可持续发展概念的内涵 国际生态学联合会和国际生物学联合会将可持续发展定义为“保护和加强环 境系统的生产和更新能力”这一概念特别强调环境系统的生产与更新能力的保 护 而经济学家着重于经济属性的可持续性发展定义“在保持自然资源的质量 和其所提供的服务的前提下，使经济发展的净利益增加到最大限度”。它特别强 调自然资源的质量与提供的服务 社会学家则将可持续发展定义为“在生存于不超出维持生态系统涵容能力的 情况下，提高人类的生活质量”。它认为，各国可以根据自己的国情制定各不相 同的发展目标，但只有在“发展”的内涵中包括了提高人类的健康水平、改善人类 的生活质量及获得必须资源的途径，同时创造一个保障人们平等、自由的环境， “发展”使我们生活的所有这些方面都得到改善，这才是真正的“发展”。它着重论 述了可持续发展的最终落脚点是人类社会，即改善人类的生活质量，创造美好 生活环境。 科技工作者认为“可持续发展就是转向更清洁，更有效的技术，尽可能地接 近零排放或密闭式工艺方法，尽可能减少能源和其他自然资源的消耗” 国际社会普遍接受的可持续发展概念是我们共同的未来报告中对可持续 发展给出的定义：“可持续发展是指既满足当代人的需要，又不损害后代人满足 需要的能力的发展”。这一概念在1 9 8 9 年联合国环境规划署第1 5 届理事会通过 的关于可持续发展的声明中得到接受和认可。 从本质上讲，完整意义的可持续发展应当是经济、生态和社会三个方面可 持续性的和谐统一。其中，生态可持续性是可持续发展的基础，经济可持续性 是条件，社会可持续性是目的。 2 1 3 可持续发展的基本原则 从可持续发展的概念可以看出，要实现可持续发展，应遵守以下几个原则： ( 1 ) 公平性原则 可持续发展强调的公平性原则包括两个方面：一是代内公平二是代际公 平，也称世代公平本代人不能仅为自己的发展和需求而损害了人类世代所需 的自然资源与环境，应该给予后代人以公平利用自然资源和保持良好的生存发 展环境的权利。只有这样，人类社会的发展才能永续不断。 ( 2 ) 可持续性原则 这一原则的核心思想是指人类的经济建设与社会发展不能超出自然资源与 o 硕士学位论文第2 章物业管理与住宅小区可持续发展的关系分析 生态环境承载能力，首先在不超越资源的l 临界性的情况下对自然资源有限度地 利用，以不损害支持地球生命的大气、水、土壤和生物等自然系统的平衡为前 提。 ( 3 ) 共同但有区别的责任原则 实现可持续发展是全世界共同的目标，也是全世界人的共同责任。但地球 是一个整体而且相互依赖，因此，可持续发展总目标的实现离不开全球共同的 联合行动。然而，各个国家导致资源不足和全球环境退化的因素不同，发达国 家承认，它们给全球环境带来了压力，并具有好的技术资源和财力资源，它们 在可持续发展国际努力中具有更大的责任。因此，可持续发展既是共同的，又 是有区别的。 ( 4 ) 效率与公平相统一 可持续发展拓展了公平概念，不仅强调代际公平，人与自然的公平，地区 之间的公平，而且赋予代内公平以新内涵，强调人与人之间发展机会的公平 可持续发展是社会系统在特定历史条件下的一种良性运行方式。实施可持 续发展战略，其根本目的就是为了管理、控制和改造社会系统，使它的运行达 到理想状态，最大限度地满足人类生存和发展的需要，它是在当代以及在人类 可预见的未来内符合人类最终发展目标的发展模式。 2 2 住宅小区的可持续发展 2 2 1 住宅小区及其特点 住宅小区是指按照城市统一规划、建设达到一定规模、基础设施配套齐全、 以建成并投入使用的相对封闭独立的住宅群体和住宅区域。它是居住区域化和 聚落化的表现，是我国当前和未来现代城镇人们居住的最主要的居住模式 一个住宅小区主要由三大部分构成：一是住宅小区的居民。二是住宅小区 的居住设施，包括小区居民居住的房屋及由房屋构成的楼宇和与之相配套的水、 电、气、暖、消防、保安、等配套使用的设备。三是住宅小区的居住环境，既 包括自然环境，又包括住宅小区社会、经济、文化环境。 与以往城镇居民分散居住、居住区与工厂区及办公区混杂相问居住方式相 比，住宅小区有以下明显特点：一是居住功能单一，相对封闭独立：二是人口 密度高，人员结构复杂，形成相对独立的社区文化；三是住宅小区房屋产权多 元化：四是规划建设合理，配套设施齐全，居住方便。 硕士学位论文第2 章物业管理与住宅小区可持续发展的关系分析 2 2 2 住宅小区可持续发展的内涵分析 对于住宅小区可持续发展的内涵，可以从多个不同的角度进行理解2 0 0 1 年，张润红、罗荣桂在“住宅建设可持续发展的内涵、原则及层次”【5 9 i 中，从住 宅建设时间阶段、三维结构、生产力三要素、自然属性，社会属性、等角度分 析了住宅建设可持续发展的内涵。王波“住宅小区人居环境的可持续发展结构模 式研究及应用”【7 】中分析了住宅小区人居环境可持续发展的内涵。这些文献的研 究基本上均将住宅小区的可持续发展的内涵分为社会可持续发展，经济可持续 发展和环境可持续发展。 一个住宅小区的规划、设计，建设最多只需2 - - 3 年，而其整个寿命周期按 国家对住宅土地使用权年限的规定，至少也有5 0 一7 0 年，因此，我们认为住宅 小区的可持续发展应表现为住宅小区从诞生到灭失的整个寿命周期全过程的可 持续发展。在每一个时段上，都应表现为社会、经济和环境三者可持续的、协 调统一的发展，我们将各要素所应包含的内容概括如下： ( 1 ) 资源与环境的合理利用与保护 包括：减少住宅小区建造、运行过程中能源、水、材料和土地等自然资源 的使用量；最大限度地提高资源重复利用率和再循环率，如太阳能在住宅中的 利用、中水工程在住宅小区中的运用；控制、减少生活污染物的排放和生活垃 圾的产生；实行生活垃圾分类收集、清运、有效回收利用；减少二次装修的频 率并减少装修所带来的室内空气污染。 ( 2 ) 住宅小区社会环境的可持续发展 包括：居住消费模式的转变；居民生活质量不断提高；健康与安全的生活 环境：居民充分地、平等地参与住宅小区的规划、建设与管理；充分考虑老年 人的需求，体现对老年人和儿童的关怀；提高居民素质；居民关系和睦融洽； 建设积极、健康向上、富有凝聚力的小区文化。 ， ( 3 ) 经济的可持续发展 包括：确保住宅小区的保值、增值：充分利用土地资源；可持续的生态住 宅建设与改造；充分挖掘住宅小区的经济发展潜能 2 2 3 住宅小区的建设运行与可持续发展的矛盾 住宅小区的建设与运行与可持续发展的要求存在着许多矛盾，这主要表现 在以下几个方面： ( 1 ) 住宅建设和运行过程消耗大量的自然资源和能源，违背了可持续发展 关于资源的永续利用的思想。 建筑物在建造和运行过程需消耗大量的自然资源和能源，并对环境产生不 2 硕士学位论文第2 章物业管理与住宅小区可持续发展的关系分析 同程度的影响。建筑产品成本的2 3 属于材料费。据1 9 9 5 年统计 6 7 1 ，建筑业消 耗的物资占全国物资消耗总量的1 5 。每年房屋建筑的材料消耗量占全国消耗 量的比例为：钢材占2 5 、木材占4 0 、水泥占7 0 、玻璃占7 0 、运输量占 8 。我国仅建材生产和建筑能耗大约为全国能耗总量的2 5 。由于普遍使用实 心粘土砖建房，每年因烧砖毁田达l o 万亩。建筑占据土地资源和自然空间，影 响自然水文状态、空气质量。每年因新建、装修和拆除产生的建筑垃圾量非常 大，基本用于回填。住宅生产产生大量的建筑废弃物中含有大量有毒有害物质， 对环境产生重大的负面影响。住宅小区运行过程消耗甚至浪费大量自然资源， 在居住消费中。电力资源、水资源、天然气的消费量也非常大。以水资源为例， 中国是个水资源短缺的国家，水资源的短缺和水污染的加剧已经严重制约我国 社会经济的发展。据统计，全国6 0 0 多个城市中有一半存在不同程度的缺水， 其中3 2 个百万以上人口的大城市中有3 0 个长期受缺水的困扰，每年因缺水影 响的工业产值达2 3 0 0 亿元。据水利部门预测，到2 0 5 0 年，总需水量将达7 0 0 0 8 0 0 0 亿m 3 ，占我国可利用水资源量的2 8 以上，大大超过国际公认的发生 水危机的水资源利用量。 ( 2 ) 住宅居住消费过程中产生大量生活垃圾，对环境产生重大的负面影响， 与可持续发展强调的环境污染控制与保护的核心思想相背离。 据有关资料显示，我国城市每年产生污、废水约为3 6 0 亿立方米，约有8 0 污水未经处理排入水体和渗入地下，造成全国水域8 0 ，城市地下水源4 5 受 到不同程度的污染。一个人口为2 万人的小区，排出的污水量达3 0 0 0 5 0 0 0 立方 米 7 0 1 一般来说，大多数生活污水只通过简单沉淀就外排。在市污水管网尚未 铺就或不可能到达的情况下，就只能排向附近河流，引起河流水质恶化、臭气 熏天，甚至污染水源地，使人得病。以广州为例，1 9 8 5 年至1 9 9 7 年，广州市平 均每年增加城市污水排放量达9 1 1 万吨日( 其中8 0 4 来自生活污水的增加) ， 如再不加控制，即使每年投入2 亿元、建成l o 万吨日的污水处理设施，也会被 当年新增的污水排放量所抵消。 我国居家生活所产生的垃圾近些年增长迅速。1 9 9 3 年全国城市产生生活垃 圾1 2 7 6 1 万吨，无害化处理率较低，历年累计堆积在城市郊区的垃圾多达6 0 多 亿吨，形成了垃圾包围城市的态势，对空气、水源和环境造成二次污染。据统 计，到1 9 9 9 年底，全国6 6 8 座城市生活垃圾清运量达到1 1 4 4 亿t ，垃圾处理率 6 3 ，而真正达到处理技术标准和资源化利用的比例则更低。大量未经处理的垃 圾露天堆放或简易填埋，占用大量宝贵土地，并污染环境。据估计，每人每天 产生的垃圾量约为1 公斤。对一个人口约2 万的住宅小区来说，每天能产生2 0 硕士学位论文第2 章物业管理与住宅小犀可持续发展的关系分析 吨垃圾。如不及时清运，不仅侵占土地，破坏环境，而且滋生苍蝇，恶化卫生 状况。 这种固有的矛盾需要通过管理去进行调节。这将在后面进行分析。 2 3 物业管理与住宅小区的可持续发展 2 3 1 管理在住宅小区可持续发展中的作用 正如前面分析，住宅小区可持续发展主要表现为：可持续发展能力不断增 强，居住环境质量明显提高，资源利用率显著提高，社会稳定、文明，使高标 准生活、生活质量同高水平的资源消耗和废物生成相脱离。那么，如何才能把 这样的总体目标和具体目标转换为现实呢? 事实上住宅小区的可持续发展是一个复合性系统工程，包括能源、环境、 绿化、废弃物处置、绿色建筑材料等许多方面，并涉及住宅小区规划、环境控 制系统到建筑物单体设计等诸多环节。此外，还依赖于各种科学技术的进步、 技术成本的降低和政府相关政策的制定与实施更离不丌广大居住消费者的积 极参与。综合起来我们认为，实现住宅小区可持续发展，主要取决于三个方面： 一是可持续发展住宅小区的规划、设计与建设；二是对住宅小区可持续发展的 管理；三是业主的参与。小区建成后，管理与住宅小区的发展具有重要的影响 作用。 “三分建设、七分管理”，如何确保住宅小区在漫长的运行过程，住宅小区居 民生活质量不断提高，社会环境全面进步，又不超越资源与环境承载能力，很 大程度上依赖于长期的后期管理，管理是这一能动调控过程的核心和关键。 2 3 2 物业管理与住宅小区可持续发展的关系分析。 、。 对于物业管理与住宅小区可持续发展的关系，我们从以下几个方面进行分 析： ( 1 ) 物业管理源于住宅的可持续发展 从物业管理起源来看，物业管理起源于保护房屋、防止房屋受到住用人的 损坏而对住用人行为的管理约束，源于改善居住环境而对居住环境的管理和维 护，源于确保房屋等建筑物的良好使用功能而对房屋的维护、修缮。通过物业 管理，可保证废水治理设旄正常运行，生活垃圾及时清运，公共基础设施和绿 化设施得到良好维护及发展；同时又可对小区居民的环境行为进行监督和管理， 可见物业管理通过对房屋的维护修缮促进物业的保值增值，对住用人共用物业 使用行为的管理、对居住环境的管理和维护等推动住宅小区良性发展。 1 4 硕士学位论文 第2 章物业管理与住宅小区可持续发展的关系分析 ( 2 ) 住宅小区环境如果管理不善，将危及人类的健康与社会的发展，造成巨 大的经济损失，影响人类自身的可持续发展。 住宅小区良好的开发和管理，可以改善人们的生活质量，优化生态环境，提 高社会和经济效益；如果管理不善，将可能导致城市生态系统的破坏，环境的污 染，引起疾病的增加，将危及人类的健康与社会的发展，甚至还会带来巨大的经 济损失。 如：以2 0 0 3 年s a r s 流行病毒为例，据亚洲开发银行( a d b ) 统计【l9 1 ，因 受s a r s 影响，全球在此期间经济总损失额达到5 9 0 亿美元，其中中国内地经济 的总损失额为1 7 9 亿，占中国g d p 的1 3 ，中国香港经济的总损失额为1 2 0 亿美元，占香港g d p 的7 6 据著名国情研究专家分析，s a r s 对中国经济增 长率的影响在0 6 至o 7 之间，中国农民纯收入在s a r s 中受到较大的影响， 相比较7 9 的一季度农民纯收入增长率，二季度农民纯收入出现3 3 的负增 长，