（工商管理专业论文）太原RG房地产公司核心竞争力提升研究.pdf

题目：太原r g 房地产公司核心竞争力提升研究 专业：工商管理 学员姓名：关博学员签名： 导师姓名：徐璋勇导师签名： 摘要 房地产业是国民经济发展的重要组成部分，素有“第三产业龙头 之称， 同时它又是一切经济活动的基础和载体。我国房地产业在2 0 世纪8 0 年代开始 起步，9 0 年代进入快速成长期，2 l 世纪初期得到迅猛发展，逐步进入成熟期。 因此面对日趋竞争激烈市场竞争，培育r g 公司核心竞争力成为亟待解决的问 题。 本文以国内外核心竞争力理论及房地产企业核心竞争力理论为理论基础， 首先对r g 公司进行外部、内部环境分析及s w o t 分析。其次，运用迈克尔波特 的价值链分析法总结出房地产企业核心竞争力构成要素，结合r g 公司实际情 况，通过对核心资源获取能力、管理能力、创造顾客价值能力、学习创新能力、 企业文化能力这五大能力分析评价r g 公司核心竞争力现状及存在问题。最后通 过核心资源获取能力，人力资源管理能力，企业创新能力，信息化建设能力， 企业文化建设能力这五方面着手打造r g 公司核心竞争力，使其源源不断推进公 司获取持续竞争优势。 本文通过量化指标评价法分析得出r g 公司核心竞争力现状，进而提出核心 竞争力培育对策，对r g 公司核心竞争力培育、提升具有一定的借鉴作用。 【关键词】房地产，竞争优势，核心竞争力 【研究类型】应用研究 t i t l e ：t h er e s e a r c ho fe n h a n c i n gt h ec o r ec o m p e t e n c eo f t a i y u a nr g r e a le s t a t ec o m p a n y s p e c i a l t y ：b u s i n e s sa d m i n i s t r a t i o n n a m e ：g u a nb o s i g n a t u r e ： t u t o r ：x uz h a n g y o n g 厂 以怕一扣 s i g n a t u r e ：义纠 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r y , w h i c hi sw e l l - k n o w na sa ne v e r l a s t i n gs u n r i s e i n d u s t r y , i st h eb a s eo fa l le c o n o m i ca c t i v i t i e s r e n a i s s a n c ei nt h e19 8 0 s ， t h ec h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r yg r o w su pi nt h e19 9 0 s ，e s p e c i a l l yr a p i d l y i nt h em i da n dl a t e r1 9 9 0 s t h e r e f o r e ，f a c i n gt h ef i e r c ec o m p e t i t i o ni nt h e m a r k e t ，r a i s i n gt h ec o r ec o m p e t e n c eh a sb e c o m ea nu r g e n ti s s u eo fr g c o m p a n y b a s e do nt h et h e o r yo fc o r ec o m p e t e n c e ，e s p e c i a l l yf o rr e a le s t a t e e n t e r p r i s e s ，t h i se s s a yf i r s ta n a l y z e st h eo u t e ra n di n s i d ee n v i r o n m e n t ， a l s ow i t hs w o t f u r t h e r m o r e ，m i c h a e lp o r t e r sv a l u ec h a i nm o d e li s a d o p t e df o ra b s t r a c t i n gt h ee l e m e n t so fc o r ec o m p e t e n c ef o rr e a le s t a t e e n t e r p r i s e w i t h t h es i t u a t i o no fr g , a na n a l y s i so fe x i s t e n c ea n d p r o b l e m si sm a d ef o rf i v ec o r ec o m p e t e n c ei nc o r er e c o u r s e sa b s t r a c t i o n ， m a n a g e m e n tc o m p e t e n c e ，c u s t o m e rv a l u ec r e a t i o n ，l e a r n i n ga b i l i t ya n d e n t e r p r i s ec u l t u r e f i n a l l y , t h eb u i l du po fc o r ec o m p e t e n c ei sm a d ei ns i x c o m p e t e n c e so fc o r er e s o u r c e sa b s t r a c t i o n ，h u m a nr e s o u r c e sm a n a g e m e n t ， i n n o v a t i o n ，i ta n dc u l t u r ef o rc o n s t a n ta d v a n t a g e i nt h i s e s s a y , q u a n t i t a t i v e e v a l u a t i o n t h r o u g ha n a l y s i s o ft h e c o m p a n y sc o r ec o m p e t e n c er gc o m p a n y sc u r r e n ts i t u a t i o ni sm a d et o f o s t e rt h ec o m p e t e n c eo ft h ec o r em e a s u r e s ，a n da l s ot os o m ee x t a n t ， n u r t u r et h ec o m p a n y sc o r ec o m p e t e n c et h a tr gc o m p a n yr o l e s keywords 】r e a le s t a t e ，c o m p e t i t i v ea d v a n t a g e ，c o r ec o m p e t e n c e r e s e a r c ht y p e a p p l i c a t i o nr e s a r c h 西北大学学位论文知识产权声明书 本人完全了解学校有关保护知识产权的规定，即：研究生在校 攻读学位期间论文工作的知识产权单位属于西北大学。学校有权保 留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版。本人允许 论文被查阅和借阅。学校可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存 和汇编本学位论文。同时，本人保证，毕业后结合学位论文研究课 题再撰写的文章一律注明作者单位为西北大学。 保密论文待解密后适用本声明。 学砬论文作者签名：翅指导教师签名： 2 月7 年朋u e t 西北大学学位论文独创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢 的地方外，本论文不包含冥他人已经发表或撰写过的研究成果，也 不包含为获得西北大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材 料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：天傅 j 。口7 年厂月2 6 日 1 导论 房地产业是国民经济发展的重要组成部分，素有“第三产业龙头”之称， 同时它又是一切经济活动的基础和载体。 1 1 选题的背景及意义 太原隶属于中国中部地区，经济发展相对滞后，房地产业正处于快速成长 阶段，因此面对激烈的市场竞争，以r g 房地产公司为背景，系统的研究其核心 竞争力具有重要的意义。 1 1 1 选题的背景 纵观国内外经济的发展，我们可以看出，房地产业的快速发展必然拉动相 关产业的快速增长，从而全面带动经济的迅速增长。 我国房地产业在2 0 世纪8 0 年代开始起步，9 0 年代进入快速成长期，2 l 世 纪得到迅猛发展，逐步进入成熟期。特别是1 9 9 8 年国家出台了国务院关于进 一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知后，全国逐步停止住房实物 分配制度从而加速了各个地区房地产业的发展，住房需求和住房消费在今后相 当长的一段时间仍然会成为拉动经济的增长的消费热点 1 l o2 0 0 3 年，国家又下 发了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知，明确指出“房地产业 关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，进一步确立了房地产业 在国民经济中的地位和作用。 经过三十年的发展，我国房地产业初具规模，但由于土地供给透明度低、 市场机制尚未建立等方面导致该行业的利润水平高达1 5 一3 0 ，远远高于其 他行业的平均利润率，加之进入该行业的资金、技术等壁垒较低，越来越多的 企业进入该行业参与竞争，导致目前房地产业鱼龙混杂。纵览世界房地产业的 发展态势，往往只有几家最多十几家大公司主导市场，因此对于一些缺乏核心 竞争力的中小房地产开发企业来讲，很有可能在未来几年激烈的市场竞争中被 淘汰出局。因此r g 公司应不断提高企业核心竞争力，以便在激烈的市场竞争和 房地产行业的“洗牌”中赢得一席之地。 1 1 ，2 选题的意义 1 9 9 0 年，普拉哈拉德( p r a h a l a d ) 和哈默( h a m e ) 在著名的哈佛商业评论 上发表的“企业的核心竞争力”文中阐述了核心竞争力的思想，他们通过对 许多大公司的研究分析得出：企业核心竞争能力是企业成败的关键。因此房地 产企业要在激烈的市场竞争中保持长期的竞争优势，就必须以市场为导向，有 效整合企业内部资源并且形成“核心竞争力”。“1 太原隶属于中国的中部城市，经济发展相对滞后。自2 0 0 7 年起，太原市政 府制定了“南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象 城市发展布局及“旧 城区改造方案”，大力推进城市基础设施葳一同时出台相关政策鼓励房地产开 发企业参与城市建设，因此太原房地产开发企业如雨后春笋般的相继成立，但 大部分是规模小、资质低、开发能力弱中小型房地产企业。 r g 公司是太原市一家具有二级房地产开发资质的中型企业，存在核心资源 获取能力弱、人才流失严重、管理能力薄弱、创新能力不足等问题，而这些问 题严重制约了企业的进一步发展，因此面对日趋竞争激烈的房地产市场竞争， 面对滚滚而来的国内外企业的冲击，培育公司核心竞争力成为亟待解决的问题。 培育企业核心竞争力有利于资源整合，增强企业核心资源获取能力，提升 人力资源管理能力，增强企业创新能力，提高企业信息化建设能力，进而从根 本上提升企业的管理水平和企业价值，使企业走向可持续发展之路。 1 2 研究的对象与方法 本文是以r g 公司为研究对象，采用案例分析法、s w o t 分析法、问卷调 查法及访谈法等四种方法研究其核心竞争力的提升途径。 1 2 1 研究的对象 本文对一般核心竞争力理论的发展脉络进行细致的梳理，然后着重介绍房 地产开发企业核心竞争力理论发展情况。对r g 公司进行内外环境分析，结合实 际情况设计开发符合该公司的核心竞争力评价指标体系并进行分析评价，然后 从核心资源获取能力，人力资源管理能力，创新能力，信息化建设，企业文化 建设这五方面着手打造公司的核心竞争力，使其源源不断推进公司获取持续竞 争优势。 1 2 2 研究的方法 本文采用案例分析法、s w o t 分析法、问卷调查法、访谈法等对r g 公司进 行系统全面的剖析，制定出符合r g 公司的核心竞争力指标，进而深入探讨提高 r g 公司核心竞争力的方法及渠道。 2 ( 1 ) 案例分析法 该方法是围绕一个特定的现象或行为进行深入研究，根据案例提供的信息 对该案例进行深入细致的分析，从而提出解决办法。本文采用案例分析法，针 对r g 公司核心竞争力缺失的现象展开研究，通过建立评价指标体系分析评价 r g 公司核心竞争力现状，从而提出培育核心竞争力的途径。 ( 2 ) s w o t 分析法 s w o t 分析法又称为态势分析法，是一种能够客观而准确地分析和研究一个 单位现实情况的方法。本文通过对r g 公司进行s w o t 分析，找出公司优势、劣 势、机会、威胁，从而为提升r g 公司核心竞争力奠定基础。 ( 3 ) 问卷调查法 问卷调查是对企业进行调查时最有效的也是最常用的方法之一。本文针对 r g 公司核心竞争力缺失的现状，从核心资源获取能力、管理能力、为顾客创造 价值能力、学习创新能力、企业文化能力五大方面设计问卷调查表，进而详细 了解r g 公司核心竞争力现状。 ( 4 ) 访谈法 访谈法是对企业进行调查最常用的一种方法，通过访谈可以面对面地与企 业员工接触，了解他们对企业的感受和认识，从而获得一手资料，对企业进行 定性分析。 1 ) b e i 法。b e i 又称关键事件访谈法，通过对核心员工和一般员工的访谈， 获取相关信息的一种方法。本文对r g 公司高层管理人员的访谈中主要采用了 b e i 法，以挖掘对企业核心竞争力产生重要影响的因素。 2 ) d e l p h i ( 德尔菲) 法。d e l p h i 法又称专家调查法。在进行r g 公司核心 竞争力评价分析的整个过程中，评价指标权重的设计采用专家评价的方法。 1 3 研究的思路与框架 本文以r g 公司为研究对象，从决策层的角度出发研究r g 公司核心竞争力 现状及提升途径。 1 3 1 研究的思路 本文以r g 公司为研究对象，从决策层的角度出发，结合竞争力理论的相关 知识，以r g 公司如何提升企业核心竞争力的实际情况为背景进行研究，力图探 讨并建立起适合r g 公司核心竞争力体系。 论文首先简要介绍核心竞争力的理论基础以及目前国内外的最新发展情 况，重点介绍房地产企业核心竞争力研究状况；其次进行公司内外环境分析和 s w o t 分析；再次构建r g 公司核心竞争力评价指标体系并进行分析评价，找出 公司存在的问题；最后提出r g 公司核心竞争力提升途径；对全文进行了归纳总 结，得出结论。 1 3 2 研究框架 论文的研究框架如图i - i 所示 1 4 本文的主要贡献 本文通过对r g 公司现状的分析，通过科学的方法制定出符合r g 公司实际 的、可操作的核心竞争力指标，有助于提高r g 公司在太原房地产行业的竞争力， 对于其他企业研究核心竞争力具有一定的借鉴意义。 4 图l 一1 论文的研究框架 5 2 核心竞争力的相关理论及文献综述 核心竞争力的理论是由普拉哈拉德和哈默于1 9 9 0 年正式提出的，经过国内 外学者多年的研究，现已发展成为创新学派、资源学派、知识学派、组织与系 统学派及文化学派等五大学派。 2 1 核心竞争力的相关理论 哈佛大学迈克尔波特教授的竞争优势理论是核心竞争力理论的研究基础， 竞争优势是企业“外生论”的代表，而核心竞争力企业“内生论”的代表。 2 。1 1 核心竞争力的历史追溯 在企业战略研究领域，哈佛大学的迈克尔波特教授的理论长时间处于主 导地位，他将企业之间竞争成败的关键归结为是否具有竞争优势，而竞争优势 的获得取决于企业是否具有良好的竞争战略。波特在对五力模型研究的基础上， 提出三种竞争战略：总成本领先战略、差异化战略、目标聚焦战略“1 。但波特 的研究主要是针对企业外部环境带来竞争优势的研究，没有深入企业内部寻找 企业竞争优势。因此企业的内生论便由此兴起。 1 9 9 0 年，普拉哈拉德和哈默在著名的哈佛商业评论上发表的“企业的 核心竞争力 一文中阐述了核心竞争力的思想。他们认为：核心竞争力存在与 整个企业内部，是企业在长期发展过程中累计产生的结构性技能“1 。 2 。1 2 国外学者关于核心竞争力的理论 国外学者关于核心竞争力理论的研究包含如下五方面： ( 1 ) 普拉哈拉德和哈默是从创新角度研究核心竞争力的代表，他们认为企 业核心竞争力的载体是企业所创造的核心产品或技术，是企业在长期发展过程 中累计产生的结构性技能。企业的核心能力是“能使企业为顾客带来特别利益 的一类独有技能和技术”5 1 。具体来说，核心竞争力是源自于企业内部的创新， 在创新的基础上对企业资源进行整合从而形成企业竞争优势。 1 9 9 4 年，普拉哈拉德和哈默又联合出版了竞争大未来，对其以前的研 究进行了补充，他们指出“抱负”及“资源”是企业获得竞争优势的基础，即 企业若想在竞争中取胜首先是拥有超越竞争对手的“抱负”，其次才是企业所需 的“资源”。在竞争中获胜的企业往往是整合资源将其投入到几项“关键的因素” 当中。 6 ( 2 ) 杰伊巴尼是从资源角度研究核心竞争力的代表，他认为企业资源只 有具备价值性、稀缺性、难以模仿性和不完全替代性这四个特征6 1 ，才能获得 竞争优势。这些资源包括企业的资产、管理能力、信息能力等，并且这些资源 又可细化为财务、人力资源、组织结构等。 杰伊巴尼在在内部寻求竞争优势中指出：“可持续竞争优势不能通过 简单地评估环境机会和威胁，然后在高机会和低威胁的环境中通过经营业务来 创造。可持续竞争优势还依赖于独特的资源和能力7 1 。因此，管理者的工作重 点就是通过系统分析，挖掘企业内部具有价值性、稀缺性、能以模仿性和不完 全替代性的资源，利用这些资源培育企业的竞争优势。 ( 3 ) 巴顿是从知识角度研究核心竞争力的代表，他认为企业的核心竞争力 来源于企业自身的知识体系，其中包括技巧和知识基础、技术系统、管理系统、 价值观系统等四个维度阳1 。这些知识体系是企业在其漫长的发展过程中逐步积 累的，同时是竞争对手难以模仿的，为企业带来长期竞争优势的知识和技能的 组合。 ( 4 ) 库姆斯是从组织与系统方面研究核心竞争力的代表，他认为企业的核 心竞存在于组织系统内部，优秀的组织系统是核心竞争力存在的基础。企业核 心竞争力既具有技术特性，又具有组织特性，它包括企业的技术专长和有效配 置这些专长的组织能力9 1 。 ( 5 ) 拉法和佐罗是从文化角度研究核心竞争力的代表，他们认为在知识经 济时代，每个企业都拥有自己独特的价值观和文化传统，他们决定着企业员工 的行为准则和职业追求，核心竞争力不是分散于独自的部门或是独自的技术， 而是企业核心技术、组织系统、文化系统的有机组合，但其根源来自于企业独 特的文化1 1 0 | 。 学者们从不同的视角研究企业核心竞争力，它存在于企业独特的技术、资 源、知识、组织系统及文化系统当中。因此，可以看出核心竞争力已由单一的 子系统转化成为企业各项子系统的有机组合。 2 1 3 国内学者关于核心竞争力的理论 2 0 世纪9 0 年代末开始，中国的学术界对于核心竞争力理论展开深入的研 究与探讨，已初步形成了一套较为完整的理论。 7 ( 1 ) 清泰和张彦宁是从创新的角度研究核心竞争力的代表。陈清泰认为核 心竞争力是企业在创新的基础上提供差异化产品或服务的能力，其中包括管理 方法的创新、营销方法的创新、组织结构的创新等。张彦宁认为核心竞争力是 以企业的创新为载体，在产品高度同质化的今天，企业应采取差异化的竞争战 略，提供差异化的产品或服务从而提升自身的核心竞争力。这一概念的表述说 明核心竞争力是企业重要的战略资源。 企业核心竞争力是企业获得持续竞争优势的重要保证，因此，企业应在产 品研发、管理手段及市场营销等方面培养创新能力。 ( 2 ) 王忠明、白滓夫是从资源角度研究核心竞争力的代表。王忠明、白津 夫是从资源基础理论出发研究核心竞争力，他们认为企业应进行资源整合形成 优质资源，从而获得持续竞争优势。核心竞争力源于企业所形成的优质资源， 它使企业获利超出平均水平。 ( 3 ) 陈佳贵和张维迎是从知识角度研究核心竞争力的代表。陈佳贵认为核 心竞争力是在企业长期的发展过程中形成的“积累性学识”，而它是企业获得竞 争优势的基础。“积累性学识”可以规范及协调企业所有的经营活动并创造出超 越竞争对手的产品及服务。张维迎认为核心竞争力包括以下三方面内容：第一 偷不走的，别人不可能轻易模仿；第二买不来的，就像两只鞋一样是拆不开的； 第三带不走的，这个能力是属于企业的，不是个人的 1 13 。 2 2 核心竞争力的特性 企业核心竞争力应具备如下特征： ( 1 ) 核心竞争力不是孤立存在的，它存在于企业知识、能力、资源、文化 等子系统当中，它可能是企业各项能力的有机组合，也可能是企业某个单独的 子系统。不同的产业结构，核心竞争力的构成是不同的。 ( 2 ) 核心竞争力不是静止不变的，而是动态调整的。首先，随着企业业务 领域的拓展，核心竞争力会在企业价值链的不同环节产生、消亡；其次随着市 场结构和产业结构的变化，核心竞争力的构成要素会产生相应的变化调整。 ( 3 ) 核心竞争力具有难以复制和模仿的特性。核心竞争力是企业具备的独 特属性，很难被竞争对手所模仿或模仿成本过高，它是在企业长期发展过程中 累计形成的知识能力。这种独特性不仅造就了企业之间的差异化，而且决定了 企业之间的收益与效率的差异 1 2 1 。 2 3 房地产企业核心竞争力的相关研究 房地产企业核心竞争力具有其特殊性，包括区域性、政策影响性、扩展性 等三个特征。 2 3 1 房地产企业核心竞争力的含义 房地产企业的核心竞争力就是在房地产开发过程中形成的不易被竞争对手 效仿的，能带来超额利润的资源、知识、文化和组织系统的综合能力。 2 3 2 房地产企业核心竞争力特征 房地产企业核心竞争力具备如下特征： ( 1 ) 区域性 房地产行业区域性特征非常明显，其发展常常与该地区的政策、法规、文 化、环境、密切相关。因此，房地产企业的核心竞争力体现出浓厚的区域性特 征 1 3 1 。 ( 2 ) 政策影响性 房地产行业易受到政府土地政策、金融政策、财政政策等因素的影响，因 此其核心竞争力常常因政策的变化而发生改变1 。 ( 3 ) 扩展性 房地产开发是一项复杂的系统工程，它包括前期规划设计、项目施工、项 目营销、物业管理等多项工作。因此房地产企业的核心竞争力应延长到其产品 的每一个环节。拥有强大的扩展性就意味着在激烈的市场竞争中占有一系列的 市场和商机。 9 3r g 公司内外环境分析 任何一个企业都不是孤立存在的，它的发展要受到内外环境的制约，因此， 企业客观的分析其内外环境具有非常重要的意义。 3 1r g 公司概况 山西r g 集团有限公司成立于1 9 9 3 年，注册资金1 亿2 千万元，现有员工 1 7 0 0 余人，是一家中型民营房地产开发企业。截至目前，r g 公司已投资兴建了 多项物业包括新时代大厦( 1 1 0 0 0 平方米) ，银苑大厦( 1 6 0 0 0 0 平方米) ，青岛 开发区的北苑房地产项目( 1 7 0 0 0 0 平方米) 。2 0 0 0 年之初，r g 公司开发兴建了 东大盛世华庭小区( 1 8 0 0 0 0 平方米) ，它是一座集商业、高档住宅、写字间为 一体的综合小区。大致分布是：两座塔楼分别是酒店、写字楼、楼中楼；位于 小区后方的板式楼全部为住宅区；e 区为商场、超市、保健中心、水疗馆、会 所等项目。集团自成立以来秉承“永远创新，永远超越”的经营理念，制定了 “立足山西，面向全国，进而走向世界”的发展方向。形成了以房地产为基础， 酒店服务、餐饮娱乐为延伸的互补性经营格局。 r g 公司实行董事会领导下的总经理负责制，内部管理机构设有行政部、人 力资源部、财务部、工程设计部、工程管理部、工程预算部、休闲事业部、娱 乐事业部、商业事业部、企划部、市场销售部1 1 个职能部门。另有物业公司、 盛世华庭大酒店、格瑞特保健中心、k i s s 迪吧、在川之乐沸腾鱼、国府肥牛、 医药超市、蓝海国际购物中心8 个子公司。 r g 公司在太原地区商品房累计开发三十万平方米，公司完成投资进8 亿元， 工程质量验收合格率1 0 0 ，优良率4 0 ，销售率7 0 。 2 0 0 4 年5 月，“东大盛世华庭”被太原房地产评为“1 0 大热销楼盘”； 2 0 0 4 年1 0 月，被太原市工商局评为“消费者信得过单位”；2 0 0 5 年被太原市统 计局评为“十强房地产开发企业。 3 2 外部环境分析 外部环境是指对房地产开发企业经营活动产生影响和制约的企业外部因 素。任何一个企业都不是孤立存在的，它的发展要受到外部环境的制约，因此， 企业认识其外部环境是很有必要的。 3 2 1 政策环境分析 1 0 政策环境主要是指政府机构制定的政策、法律、法规等，它是制约企业生 产和经营的一个重要因素，同时为企业的发展创造良好的市场环境。 a 产业政策 山西省委、省政府高度重视房地产业的发展，2 0 0 2 年省政府下发了关于 加快住宅与房地产业发展若干问题的决定；2 0 0 3 年为贯彻落实国务院关于 促进房地产市场持续健康发展的通知精神，又下发了山西省人民政府关于 加强经济适用住房建设管理的通知；2 0 0 4 年为保障城镇最低收入家庭的基本 住房需要，下发了山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知； 2 0 0 5 年太原市委、市政府出台三项措施：在3 年内建1 0 0 万平方米经济适用房； 建立房地产信息和预警系统；2 0 0 6 年省建设厅又下发了整顿和规范房地产交 易秩序工作方案。这些政策的出台保证了我省房地产业持续健康的发展，同时 营造了良好的政策环境j 1 。 b 法律法规 2 0 0 2 年1 2 月2 日省九届人大常委会第3 2 次会议审议通过了山西省城市 房地产交易管理条例，结束了我省房地产行业长期没有地方性法规的历史； 2 0 0 3 年9 月2 7 日省第十届人大常委会第6 次会议审议通过了山西省城市房 屋拆迁条例，初步形成了房地产业的地方性法规体系，从而奠定了房地产业发 展的法制基础 1 6 1 。 2 0 0 6 年，针对房地产市场运行中存在的问题，山西省还提出下一步将重点 整治商品房预售、销售等方面的七类房地产交易行为。 ( 1 ) 商品房预售。房地产开发企业未取得商品房预售许可，非法预售商品 房行为；房地产开发企业取得商品房预售许可证，但超出许可范围的预售商品 房行为；房地产开发企业以认购、认定、选号等形式变相预售商品房行为。 ( 2 ) 商品房销售。房地产开发企业一房多售、炒房和哄抬房价等违规行为； 房地产开发企业、房地产中介机构发布不实价格信息、恶意哄抬房价、谎报商 品房销售进度等侵害消费者合法权益的行为。 ( 3 ) 地产广告。广告经营者、广告发布者违反国家房地产广告发布管理规 定，对未取得商品房预售许可证的房地产项目制作、发布广告的行为等。 ( 4 ) 房地产展销。未取得房地产展销活动主办资格，擅自进行房地产展销 活动的行为；未取得房地产开发资质、有严重违法违规记录的房地产开发企业 参加房地产展销活动的行为；不具备销( 预) 售条件的房地产项目参加房地产展 销活动。 ( 5 ) 商品房销售合同。房地产开发企业和房地产中介机构，在商品房销售、 房地产开发中违规使用有关合同示范文本和格式条款的行为；房地产开发企业 和房地产中介机构，在商品房销售合同订立和履行中的违法违规行为；房地产 开发企业在商品房销售中的合同欺诈、虚假合同套取贷款、偷税等违法行为等。 ( 6 ) 地产中介。房地产经纪机构、经纪人发布虚假信息或利用房地产虚假 信息骗取中介费、服务费、看房费以及房地产代理赚取差价等违规行为。 ( 7 ) 相关登记条例的执行情况和房屋所有权证的印制、发放情况 。 c 房地产金融政策 2 0 0 3 年6 月，为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产 金融健康发展，中国人民银行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知。具体内容如下： ( 1 ) 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向 ( 2 ) 严格控制土地储备贷款的发放 ( 3 ) 规范建筑施工企业流动资金贷款用途 ( 4 ) 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要 ( 5 ) 强化个人商业用房贷款管理 ( 7 ) 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用 ( 8 ) 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理 2 0 0 7 年4 月，央行提高了银行存款准备金率o 5 个百分点，减少了金融机 构可贷资金数额，同时房地产开发固定资产投资项目资金比例从2 0 提高到3 5 以上，防止房地产企业大量贷款有可能引发金融风险“。目前，企业寻求资 金仍然是工作的重心，据估算8 0 左右的房地产开发资金都来自商业银行信贷， 而且房地产开发的各个环节都与银行有直接关系。太原市房地产开发商大多属 于中小型企业，因此对央行的政策反应比较强烈，这一政策的出台将限制房地 产企业的资金来源，可能造成企业资金链条断裂，使开发商陷入困境。 d 住房制度改革 1 2 1 9 9 8 年国家出台了国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建 设的通知后，全国逐步停止住房实物分配制度，实行住房货币化分配为核心 的住房制度改革，促进了居民住房潜在需求向有效需求的转化。 2 0 0 6 年9 月2 3 日，太原市政府为鼓励个人购房出台关于个人住房转让 所得征收个人所得税方案，规定以下两种情况可免个人所得税。 ( 1 ) 为鼓励个人换购住房，个人出售现住房后1 年内按市场价格又购买住 房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，视其所购住房的价值可全部或 部分予以免税； ( 2 ) 对个人转让自用达5 年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得， 经申请免征个人所得税。 e 土地使用政策 根据国土资源部招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的要求，自2 0 0 2 年7 月1 日起，国有各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让， 并对土地的二次转让进行了严格限制。该规定的出台有利于引导房地产开发企 业进行规模化经营。 2 0 0 8 年1 2 月2 0 日，太原市政府为加强城市规划管理出台关于太原市5 0 亩以下项目不再审批通知，老城区和新建区将不再审批5 0 亩以下的建设项目。 3 2 2 经济环境分析 经济环境是指国家出台的经济政策，企业的生存和发展与国家经济政策高 度相关。目前，国家宏观经济政策总体上是拉动内需，以房地产消费作为主要 消费热点，这为房地产企业的发展壮大提供了宽松的经济环境。 a 全国经济环境分析 全国经济环境从g d p 增长率、房地产投资开发情况及城镇居民可支配收入 三方面进行分析。 ( 1 ) g d p 增长率分析。根据全国年度统计公报数据显示“钉，2 0 0 4 年 - - 2 0 0 8 年全年国内生产总值如下表所示： 表3 一l2 0 0 4 年- - 2 0 0 8 年全国国内生产总值统计表 年份国内生产总值( 亿元)增长率( )平均增长率( ) 2 0 0 41 3 6 5 1 5 9 5 2 0 0 51 8 2 3 2 19 9 2 0 0 62 0 9 4 0 7 1 0 7 1 0 1 2 0 0 72 4 6 6 1 91 1 4 2 0 0 83 0 0 6 7 09 o 从近五年中国的g d p 增长率可以看出，目前中国经济态势运行良好，经济 稳步增长，为房地产企业发展提供了广阔的空间。 ( 2 ) 房地产投资开发情况分析。根据全国年度统计公报数据显示n 钉， 2 0 0 4 年- - 2 0 0 8 年全年房地产开发投资额和商品房销售额如下表所示： 表3 22 0 0 4 年- - 2 0 0 8 年全国房地产开发投资及商品房销售统计表 房地产开发投资额 增长率 年份商品房销售额( 亿元)增长率( ) ( 亿元) ( ) 2 0 0 41 3 1 5 82 8 11 0 3 7 63 0 o 2 0 0 51 5 7 5 91 9 81 8 0 8 03 5 5 2 0 0 61 9 3 8 22 1 8 2 0 5 1 01 3 4 4 2 0 0 72 5 2 8 03 0 2 2 5 2 6 82 3 2 2 0 0 83 0 5 8 02 0 9 3 0 7 7 62 1 8 从近五年的房地产投资开发情况分析，国家高度重视房地产业发展，房地 产开发正处于高速增长阶段，投资总量逐渐递增，年平均递增幅达2 4 1 6 ；商 品房投资额逐年增长，年平均增长率达2 4 7 9 ，商品住宅成为房地产业的主 要增长点。 ( 3 ) 城镇居民可支配收入分析。根据全国年度统计公报数据显示 1 9 1 2 0 0 4 年- - 2 0 0 8 年全年城镇剧名可支配收入如下表所示： 1 4 表3 _ 32 0 0 4 年- - 2 0 0 8 年全国城镇居民可支配收入统计表 年份居民可支配收入( 元)增长率( )平均增长率( ) 2 0 0 49 4 2 2 7 7 2 0 0 51 0 4 9 39 6 2 0 0 61 1 7 5 91 0 4 9 6 6 2 0 0 71 3 7 8 61 2 2 2 0 0 81 5 4 6 78 4 从近五年的城镇居民可支配收入数据可以看出，城镇居民可支配收入逐渐 增减，平均增长率为1 0 左右。根据国际通用惯例，收入的增加额度大于房价 上涨额度，因此为房地产行业的迅速发展奠定了良好的基础。 b 山西省经济情况分析 山西省经济情况是从g d p 增长率、房地产投资开发情况、城镇居民可支配 收入三方面进行分析。 ( 1 ) g d p 增长率分析。 根据山西省国民经济和社会发展统计公报数据显示1 2 0 l2 0 0 5 年- - 2 0 0 8 年国内生产总值如下表所示： 表3 42 0 0 5 年- - 2 0 0 8 年全省生产总值统计表 年份 全省生产总值( 亿元)增长率( )平均增长率( ) 2 0 0 54 1 2 1 21 2 5 2 0 0 6 4 7 4 6 51 1 8 1 1 7 2 0 0 75 6 9 6 21 4 2 2 0 0 86 9 3 8 78 3 从近四年全省g d p 增长率分析，山西经济的增长速度高于中国整体经济的 增长速度，整体经济态势运行良好，各项指标均高于全国平均水平，为山西房 地产市场发展奠定了良好的经济基础。 ( 2 ) 房地产投资开发情况分析。根据山西省国民经济和社会发展统计公 报数据显示 z 0 1 ) 2 0 0 5 年至2 0 0 8 年房地产开发投资额及商品房销售额如下表 所示： 表3 52 0 0 5 年- - 2 0 0 8 年全省房地产开发投资及商品房销售统计表 房地产开发投资额 商品房销售额 年份增长率( )增长率( ) ( 亿元) ( 亿元) 2 0 0 51 5 4 71 6 91 3 6 53 1 2 2 0 0 62 0 8 61 7 21 5 3 31 2 3 2 0 0 72 5 8 9 2 4 11 8 7 22 2 1 2 0 0 83 1 6 4 2 2 4 2 4 0 2 2 8 3 从近四年全省房地产业开发投资分析可以看出，全省房地产业投资情况良 好，年均增长率高达2 0 2 ；商品房销售额年均增长率达2 3 5 以，山西房地 产行业处于快速发展阶段。 ( 3 ) 城镇居民可支配收入分析。根据山西省国民经济和社会发展统计公 报数据显示 2 1 92 0 0 5 年至2 0 0 8 年诚征居民可支配收入如下表所示： 表3 62 0 0 5 年- 2 0 0 8 年全省城镇居民可支配收入统计表 人均可支配收入 人均消费性支出( 元)增长率( ) 年份增长率( ) ( 元) 2 0 0 58 9 1 3 91 2 8 6 3 8 4 6 1 4 8 2 0 0 61 0 0 2 7 71 2 57 1 7 0 91 3 1 2 0 0 71 1 5 6 5 01 5 3 8 1 0 1 81 3 o 2 0 0 81 1 2 4 4 31 6 4 9 2 5 4 51 5 3 从近四年山西省城镇居民人均可支配收入及支出数据分析，城镇居民人均 收入稳步提升，人均消费逐步提高，购买力不断增强，为山西房地产业快速发 展奠定了较好的基础。 c 太原市经济情况分析 太原市经济情况是从g d p 增长率、城镇居民可支配收入、城市基础设施建 设三方面进行分析。 ( 1 ) g d p 增长率分析。根据太原市国民经济和社会发展统计公报数据 显示北盟，2 0 0 5 年至2 0 0 8 年太原地区生产总值如下表所示： 1 6 表3 72 0 0 5 年- - 2 0 0 8 年全市生产总值统计表 年份全市生产总值( 亿元)增长率( )平均增长率( ) 2 0 0 58 9 6 8 91 3 7 2 0 0 61 0 1 3 3 81 1 5 1 2 5 5 2 0 0 71 2 5 4 9 51 6 4 2 0 0 82 3 3 4 2 l8 6 从近四年全市的g d p 增长率分析可以看出，太原g d p 增长率高于山西省g d p 平均增长率，经济发展势头良好，为房地产业的蓬勃发展创造了良好的投资环 境。 ( 2 ) 城镇居民可支配收入分析。根据太原市国民经济和社会发展统计公 报数据显示2 盟，2 0 0 6 年至2 0 0 8 年城镇居民可支配收入如下表所示： 表3 82 0 0 5 年- - 2 0 0 8 年全市城镇居民可支配收入统计表 人均消费性支出增长率 人均可支配收入( 元)( ) 年份增长率( ) ( 元) 7 5 7 21 4 7 2 0 0 5 1 0 3 2 01 1 8 9 1 5 71 7 3 2 0 0 61 1 7 4 l1 2 1 1 0 9 4 11 9 5 2 0 0 71 3 7 4 51 7 1 1 3 5 9 92 4 3 2 0 0 81 6 3 0 l1 8 6 从近四年的统计数据分析得出，太原市城镇居民收入不断增加，消费水平 不断提升，购买力不断提高，进一步促进了太原房地产业的快速发展。 ( 3 ) 城市基础设施建设分析 2 0 0 6 年，城市建设取得新进展。完成了长风大街东延和体育路改造工程， 1 1 条小街小巷的拓宽改造工程完工。机场大道建设前期工作就绪，滨河东路南 延进展顺利。汾河治理美化二期北段工程全面开工。天然气入并工程建成丈子 头门站。 2 0 0 7 年城市建设起点高、规模大、效果好。按照“三城联动”总体思路和 “南移西进、北展东扩、提升品质、重塑形象”城市发展布局，围绕“汾河景 观、文化品位、立体交通、新区引领”特色要求，全力推进绿色城市化进程， 1 7 掀起了太原城建史上又一次大规模集中建设，城市面貌发生了巨大变化，城市 功能得到全面提升。全年城市建设共完成投资6 4 5 亿元，新建改建道路3 7 条， 桥梁2 4 座，城市配套项目1 6 项，拆迁面积1 7 3 万平方米，铺设沥青路面4 5 2 万 平方米。完成了龙城大街、滨河东路南延、滨河东路快速化改造等一批基础设 施重点工程，整体启动了涉及近2 0 万人的城市居民棚户区改造工程。 2 0 0 8 年城市品位进一步提升。以“煤博会为契机，大规模开展城市环境 综合整治，完成2 0 余条道路大面积维护和1 0 0 条道路小修碎补，对1 3 3 条道路、 9 6 条小街巷的照明设施进行维修改造，整饰建筑立面1 4 2 8 万平方米。加强长 风文化商务区基础设施建设，启动了龙潭片区、钟楼街旧城改造等一批重点、 亮点片区建设，一批能够展示太原文化内涵、开放形象和城市魅力的标志性区 域和精品工程正在形成。坚持生态建设与景观建设相结合，完成了滨河东西路 风景林带绿化、玉门河公园、南寨公园和新建、改建道路的配套绿化工程。启 动了汾河治理美化南延工程、晋祠综合整治二期工程、学府公园建设工程。建 成了全长2 4 公里，面积1 2 0 万平方米的汾河湿地公园。 城市道路的新建、改造、拓宽工程及湿地公园的进一步建设为太原市房地 产业的发展奠定了良好的基础。n ：1 d 太原市房地产市场分析 随着太原市经济社会的发展，城市环境的不断优化，房地产行业也得到了 快速发展，太原房地产市场发展的总体特征可以总结为：房地产投资和开发规 模保持高速增长状态；市场需求旺盛，空置面积在逐渐消化；商品房价格不断 攀升，房价收入比偏高。 ( 1 ) 供给状况良好，开发投资增长率逐年提高。自2 0 0 0 年以来，太原市 房地产投资增长率明显呈高速增长态势，从2 0 0 0 年的1 6 6 6 亿元增长到2 0 0 8 年的1 l o 3 2 亿元，年均增长率达2 9 。从房地产开发投资占全社会固定资产投 资的比例来看，2 0 0 0 年为1 5 3 3 ，之后逐年增加，2 0 0 8 年增加到1 7 2 9 n ， 如下表所示： 表3 92 0 0 0 - - 2 0 0 8 年太原市房地产开发投资与社会同定资产投资情况表 房地产投资 房地产投资全社 年份( 年)固定资产投资会固定资产投资 亿元增幅( ) ( ) 2 0 0 01 6 6 63 7 2 6 1 0 4 7 7 1 5 3 3 2 0 0 12 1