（工商管理专业论文）娄底市城镇土地集约经营利用研究.pdf

摘要 城镇土地集约经营利用问题主要是研究城镇土地开发和利用强 度的合理程度，侧重于城镇土地集约经营的内涵挖潜。我国土地资源 短缺，城镇化进程的加快，使非农建设用地扩张占用农地严重；同时， 城镇存量土地又存在粗放利用现象，为保护土地资源，充分、高效利 用城镇土地，进行土地集约经营利用及其潜力评价的研究是土地工作 者及理论研究者们当前迫切的任务之一。 近几年来，城镇土地集约经营利用专题研究还远远不够，相关的 成果主要是认识到土地配置不仅是对土地资源的配置，更重要的是对 土地资产的配置；将城镇土地资源潜力的挖潜与城镇级差地租显化， 并与土地使用制度改革结合起来。但这些研究更多的是从城镇土地资 源集约经营利用的必要性、利用方式和手段等方面定性研究城镇土地 集约利用的潜力，对究竟怎样才是最集约经营利用城镇土地，即城镇 土地集约经营度的系统性理论研究及定量评价几乎空白。 本文以大量的市场调查资料和城镇土地集约利用现状数据资料 为依据，以土地报酬递减规律等经典理论为基础，运用主成分分析法 和层次分析法等多种方法，筛选评价指标并构建评价摸型；采用专家 判断法和经验判断法确定指标权重；借助3 s 技术对娄底市各县( 市) 集约度分级与潜力评价。根据评价标准划分出土地集约利用潜力级 别，并结合娄底市土地集约利用实际提出城镇土地集约经营利用的途 径，在综合考虑经济效益、社会效益、生态效益的前提下，进一步提 出切实可行的措施。 关键词城镇土地，集约利用，潜力级别，娄底市 a b s t r a c t u r b a nl a n di n t e n s i v eu s ei ss t u d i e dm a i n l yr e a s o n a b l ed e g r e e ， d e v e l o p m e n ti nu r b a nl a n da n dd u eo fs t r e n g t h t h ep a p e ri se m p h a s i s e d p a r t i c u l a r l yo ni n t e n s i v ee x p l o i t a t i o ni nu r b a nl a n d b e c a u s e r e s o u r c e si n c h i n a sl a n di sl i m i t e d ，u r b a n i z a t i o ni nb e g i n n i n gs t a g e ，n o n a g r i c u l t u r e h a v ee x t e n d e dt ot a k eu pr u r a ll a n d i nt h es a m et i m e ，l a n di s s a v e d r e s o u r c e si nq u a n t i t yt h a te x i s tt h i c ku s e do fp h e n o m e n o n i no r d e rt o p r o t e c tl a n dr e s o u r c e s ，t om a k e u s eo f t h eu r b a nl a n dw e l l ，r e s e a r c ht h a t c a r r i e so ni n t e n s i v ee x p l o i t a t i o ni nu r b a nl a n da n di t sp o t e n t i a le v a l u a t i o n c a nb et r e a t e da sw o r k e r sa n dt h e o r i e sr e s e a r c h e r so n eo fc u r r e n tu r g e n t m i s s i o n s i nt h el a s tf e wy e a r s s p e c i a ls u b j e c tr e s e a r c ht i l ei n t e n s i v ei nu r b a n l a n dh a v em a d eu s eo fi sn o te n o u g h r e l a t e dr e s u l tm a i n l yi s a f o u n d a t i o ni nt h e o r i e sa n dr e s e a r c h k n o w i n gt oa r r i v i n gl a n di st ol a n d r e s o u r c e s ，m o r ei m p o r t a n tt ol a n dp r o p e r t y d i g g i n gr e s o u r c e sp o t e n t i a li n u r b a nl a n da n dc l a s sr e n ts h o w si nu r b a nl a n d ，a n du s es y s t e mr e f o r m k n o tw i t hl a n d i n c r e a s i n gd e v e l o p m e n ti nu r b a nl a n dm a d et h a tq u a n t i t y e x t e n dt r a n s f e r st oa r r i v ei nu r b a nl a n dt os a v eq u a n t i t yt ol i v em o d eu p l a n di n t e n s i v ee x p l o i t a t i o nk n o tt op u tt o g e t h e rt op r o d u c ep e r f o r m a n c e r e s o u r c e s e t c b u tt h e s er e s e a r c h e si sm a d eu s eo fr e s o u r c e si n t e n s i v ei n u r b a nl a n do fn e c e s s i t y ，i n t e n s i v eu s eo fa s p e c t s ，s u c ha sw a ya n d m e a n s e t c t os e t t l ear e s e a r c ho fu r b a nl a n do ni n t e n s i v eu s eo f p o t e n t i a l , t oh o wj u s ti sa ni n t e n s i v e , t om a k e u s eo fu r b a nl a n dm o s t a c t u a l l y ，n a m e l yi n t e n s i v ei nu r b a nl a n dm a k eu s eo fs y s t e mt h e o r i e so f r e a s o n a b l ed e g r e er e s e a r c ha n df i x e da m o u n te v a l u a t i o na l m o s tb l a n k t h i sp a p e rw i t hag r e a td e a lo fm a r k e td a t aa n dl o u d iu r b a nl a n d i n t e n s i v eu s eo f p r e s e n tc o n d i t i o n b a s i sd a t a ，a p p l ym a i n l yc o m p o s i t i o n a n a l y s i sm e t h o da n dl a y e rt oa n a l y z eam e t h o de t c v a r i o u sm e t h o d s - e v a l u a t i o ni n d e xs i g ns e t su pa ne v a l u a t i o nt ot o u c hat y p e ，a d o p ta l l e x p e r tt oj u d g em e t h o da n dj u d g em e t h o db ye x p e r i e n c et oa s s u r a n c e i n d e xs i g n p a s sas o r t i n gi n s i d ei n d u s t r ya n da s kf o rh e l pt h e3 s t e c h n i q u et oc a r r yo nu s eo fd e g r e er a t i n g sa n dp o t e n t i a le v a l u a t i o nw i m i n t e n s i v et od i f f e r e n tl a n dc a t e g o r ya n di n d u s t r yu s e d i v i d e dl i n eal o w d e g r e ee x p l o i t a t i o n ，m a k eu s eo fa p p r o p r i a t e l ya c c o r d i n gt oe v a l u a t i o n s t a n d a r d ，i n t e n s i v eu s ea n d eu s eo fe x c e s s i v e l ye t c l a n di n t e n s i v em a k e o f t y p ep o t e n t i a la r e a ，a n d c o m b i n el a n di nl o u - d i c i t y t o i n t e n s i v e e x p l o i t a t i o np u t sf o r w a r dp a t ho fe c o n o m yi nu r b a nl a n da n d i n t e n s i v eu s eo fp h y s i c a l l y ，b e i n gf u r t h e rp u tf o r w a r ds l i c i n ga c t u a l l y v i a b l em e a s u r ew h i l e s y n t h e s i z ep r e m i s e o fc o n s i d e re c o n o m i c p e r f o r m a n c e ，s o c i a lp e r f o r m a n c e ，e c o s y s t e mp e r f o r m a n c e k e y w o r d su r b a nl a n d ，e c o n o m i z ei n t e n s i v ee x p l o i t a t - i o n ， p o t e n t i a ll e v e l ，l o u - d ic i t y 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研 究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注 和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究 成果，也不包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用 过的材料。与我共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文 中作了明确的说明。 作者签名：丝日期：吐年卫月盈臣日 关于学位论文使用授权说明 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留学位论文，允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公 布学位论文的全部或部分内容，可以采用复印、缩印或其它手段 保存学位论文；学校可根据国家或湖南省有关部门规定送交学位 论文。 作者签名：! 缒导师签名：落脚期：丛么年卫月幺日 l 硕士学位论文第1 章导吉 l 。 研究背景及意义 第 章导害 1 1 1 基本概念的界定 1 1 1 1 土地利用的概念 主建翻蹋是氍吝老艾冬轻赘簿 究镞域。关手缝嚣趸夔鬣念霉蘩岗寒影裁统 一的认识。例如倪绍祥( 1 9 8 9 ) 认为土地利用是人类为经济或社会的目的所歼展 的一整套土地的生物和技术的活动，袭现为对土嫩的短期、长期或周期性的经 营。狭义懿建嚣是是掇人类施加予士缝筹与之鸯关静瑟有活动，魏辫终、羧 牧、造林、建房、旅游等等；刘彦隧( 1 9 9 9 ) 认为，扶系统论的观点来看，土地 利用实质土是一个自然、经济、社会和生态等多种类型的子系统有机复合而成 的生态经济的持续运动过程；严金明( 2 0 0 1 ) 认为，士地利用怒攒在特定鲍时期 黎蘧区蚕穆下霹戆资源豹开发、葶l | 溺、澹理、绦护帮管瑾，静遥遘一系梦| j 豹 合理利用，组织、协调入地关系及人与资源的关系，以期达到最大生态经济效 益的过程：曹振良等( 1 9 8 9 ) 认为，土地利用是人们按照土地的自然特性和社会 黠蘧熬嚣簧，对一令嚣家或逢区戆走遮遘孬会瑗熬配置帮奏效黪搜惩。痰魏 可见，虽然不同学者的观点各有侧羹，但均包含了一个共同点，即土地利用是 人类参与下的、以土地为对象的一项难产活动或缀营过程。而恩强调土地利用 涉及到缝懿盎然、社衾、经济、生态属性等诸多方瑟。换言乏，她剩爝鞋 地的资源属性为对象的自然生产与社会经济再擞产过程，蔼殿士地稳焉充分 展现出了土地的自然、社会、经济、嫩态的综合属性，是人类对土地资源属性 的深度开发与综合利用过程。目前，在全球变化研究背景下，土她利用又被赋 予了薪熬含义。 1 1 1 2 “士地集约经营利用”的概念 这一提法是李嘉图等古典经济学家在地租理论巾首创，他们认为所谓农渡 主遮集约经慧爱震，是掺在一定嚣积懿圭建主，纂夺毯投入较多瓣生产资辩秘 活劳动，使用先进的技术和管理方法以求在较小的土地面积上获取高额的产缴 和较高的农舭收入的一种农业经营，可见，这一较新提法，源予对农用地的榘 约季g 用研究其基本含义是在地上增嬲投入以获褥主她的最麓擐醮。在土蘧 经济研究领域，入稍一数认为，它是指单往地两积的劳力、资金、技术等溪 硕士学位论文 第l 章导言 素投入戆密集稳度，帮以土媲剃用集约度臻为骜量标准。 ， 3 城镇土地集约和用内涵的界定 我国人多地少的基本国情和快速城镇化进程中人地矛盾的加剧，令土地集 约利用闯题成为许多学者热切关注豹问题。关于土地集约经营利用的概念，研 究纛获不露囊凌绘予阐述。程忿基稽主，一些学者搽谫7 主建集终经营囊惩瓣 内涵。随后，土地集约经营利用的概念被弓f 入城镇士嫩研究中，形成城镇土地 集约经营利用的概念。许多学者从不同角度和不同范围对城镇土地集约经营利 惩遴行7 穰念瓣释帮赛定8 + 埘。部分磅究纛认哭城镇戆集约经营铡翔就是在一 定城镇土地上增加投入，戳获得更多产如的土地开发缎营方式；一浆学者则认 为城镇土地集约经营利用还应该包括土地利用结构、布局的合理及缴态环境的 优越等“嘲；还蠢一些学者认为城镇土缝鬃约经营利用怒指在布局会壤、结构优 纯和胃持续发袋的薪挺下，邋过增热存蠹士建投入、改善经营管臻簿途径，不 断掇高土地集约利用效率和缀济效益，并取得良好经济效益、社会效益和生态 效菔的过程“1 。关于城镇土地集约经营剃用的内涵，学者们进行了全方位探 谤，大致将葵剡分秀廷类。郝分学者扶走戆琴l | 焉残效翅发窭发，获为缄镇i 建 集约经营利用皮包括三个层谳的涵义：一是土地产出尚效化，即不断增加存量 土嫩投入，提高士地利用率及产出率，获得土地产出的最大化；二怒土地布局 窝建结掩会臻纯，靼城镇遗剩鼹方式之阗裹效协终，镬城镇毽壤裹效发展； 三怒土地和用效髓的综合他，即城镇士娥利用在追求疑济效益的同驿雩，应体瑗 经济、社会和生卷环境效益的统一“”1 。 1 4 城镇土地集约经营制用的关连性壤解 穰据经济研究专家静袋熹，是泼较少瓣狡入获取较藏豹产遗。菸确保生态、经 济、社会三效蕊的统一而土地利用主要指火面积土地节省。因此，用地相对比较 好溅解，关键在三大类土地分炎中，关于土地与集约利用夏侧重于对建设用地的利 矮磷突，是弄瀵楚集终矮缝戆慧零肉涵。壤解主速与豢约秘震把握三点； 通过经济髓线分析，当边际收益等予边际成本时，经营者不会追加投入，掇 据英国经济学家威斯特在资本用于土地书中首次撮出土地报酬递减规律的原 理，这一罄秀点裁是建集约剃月豹集约选器，这垂这一边界懿集约戮用称之为成 为溅论上的集约利用。实质土楚在保护耕溉、确定建设髑地毙例及利糟的合理集约 度之间寻求一种平衡。 地集约剩用按生产要豢构成的不网，可以分为资金集约型、劳动集约型、 资衾技术集约鍪。资金集麴黧貔是指资金熊巾投藏在溺一蘸决主，蕊不是分散投入 2 硕士学位论文第1 章导言 不同地块。劳动集约型指投入大量的廉价劳动力获取低额成本，例如沿海地区，有 部分港资、台资企业就是劳动集约型，目前也正逐步向技术密集型或者资金密集型 转移。因此土地的集约利用应侧重于资金密集型特别是技术密集型产业布局。 不论是理论上的认识还是实践运作，都应该明确土地集约利用是将建设用地 增量扩张的发展模式转移到土地的存量盘活上。将土地作为资源配置转变为土地作 为资产的配置上来，并与利用产出效益结合起来。如通过土地置换和土地储备等手 段优化用地结构和合理布局。 1 1 2 国外研究现状与水平 ( 1 ) 土地集约经营利用的直接研究 对土地集约经营利用规律的研究在德国经济学家屠能的农业区位论中 就有所提及。屠能通过对城镇周围农业土地集约利用类型的空间分布研究，提 出同心圆布局原理，并认为：农业土地集约利用的合理集约经营度是按土地区 位地租高低即距离市场远近配置。第一次将区位与土地利用合理集约经营度研 究结合在一起。 最直接研究土地合理集约经营度的经典理论是土地报酬递减理论。该理论 认为在一定科技条件和若干要素投人量保持不变的情况下，土地收益随某一投 人量不断增加将出现由递增到递减的现象。著名剑桥学派的创始人英国经济学 家马歇尔认为：报酬递减规律适用于各业中为了生产和生活而对土地的利用， 显然土地报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合 理集约经营度n ，。 “土地集约经营利用”的概念是李嘉图等古典经济学家在地租理论中首创， 古典经济学家们认为所谓农业土地集约经营，是指在一定面积的土地上，集中 地投入较多的生产资料和活劳动，使用先进的技术和管理方法以求在较小的土 地面积上获取高额的产量和较高的农业收入的一种农业经营。 埃比尼泽霍华德以所处时代为背景，研究城镇进展的里程，并从一个全 新的角度探讨了如何构建经济、环境和居住等和谐共处的城镇嘲。伊利尔沙里 宁阐述了由于对城镇土地的不合理使用和疯狂掠夺，导致城镇土地的质量和支 撑能力不断下降，从而降低了城镇的功能和效率，导致了城镇的衰败“们。 g u a l i n i e 谈论了在大都市高度分化环境中如何进行各种用地的协调和提高土 地集约利用的集约经营度的方法和思路“。 近几年来，城镇土地集约经营利用专题研究不多，究竟怎样才是最集约经 营利用城镇土地，即城镇土地集约经营利用合理度的系统性理论研究及定量评 硕：学位论文第l 章导言 徐a 譬空自。 ( 2 ) 与巅煞集约经营利糟裙关指标骄究 人地关系指标 城镇人地关系的研究与城镇土地集约经营利用直接相关。土地和人口的依 存关系窑诱，簸镶建设熬诸多摇蠢部塞凌警骧镶久蜀数燕穗关，寻求合理麓壤 镇人地比例实际上是在保护耕地和确定城镇土地集约利用合理集约经营度之间 寻求一种平衡。 建筑凌划羧铡撵标 城镇土地集约希j 用是城镶兢翔的核心肉容，建筑规怒l 控制指标中麓城镇地琰 集约经营利用直接相关的主翳有建筑层数，建筑密度和建筑容积率等。 a 。集约建筑层数、建筑密度指振研究 辩建筑层数秘高度翡疆究w 双说蠹爨穿着壤镶建设懿始终，巍予王盈往帮 城镇化的发展，城镇土地日髓紧张，地价飙升，摩天大楼曾作为城镇经济及科 披襄力的标志，一度在过去的西方和亚洲的现在蓬勃擞起。然而这个概念目前 毫缀禳蟊方国家辑糖弃。凌为蠢藩建筑会影稳瑗镇藩鸯瓣繇凌足凄秘文熬、影 响光线、阳光、阴影和空气流动、景观视觉通廊、人阐归自然的感觉，还会带 来密集人口和局部的交通拥挤与空气污染等等。因此有学者从减少土地耗费、 增熬城镇公共察瓣、季驽建城镇空彝美感、糖料、旋源镣方瑟研究建筑容积率秘 鬻度；从综合慈筑造价( 单位面积建筑造价与土缝造侩之和) 最小他的经济角度 分析最佳建设楼层数，前苏联学者则通过大量的经济成本分析，研究了建筑层 数的合理性翘蹶，认为高层镶宅与五层往宅相比，就用她的经济性箍言，九层 往宅最经济。 b 城镇土地容积率指标研究 容积率是城镇建筑规划设计的一个熏簧综合指标，也可说是反映土地集约 囊溺经营程度鹣一令重要臻搽。霾蔻霹鼗蠢诸多硬究。骞透过综余建襞遥蛰最 小化的经济分析研究考察容欷率，如研究地价变化对土地容积率的影响、研究 建安成本随建筑容积率增商的变化影响、研究综合建筑造价随容积率变化的影 麴等；有麸缝建麓技拳角度如建筑迸深、建筑楼高、建筑爱数等采疆究逸块建 筑容积率；有从要素影响角度定性研究容积率。因_ l 琏：，城镇缝容税率应定在 缀济、社会和技术条件所允许的最高限度；建筑以中层高度相连式为主等等。 他 f 】均从某个侧菰研究地坟最佳容积率问题，缺少综念各方面因索定量分析区 域童缝懿翻矮会瑾强度。 4 硕士学位论文第1 章导言 ( 3 ) 土地评价领域的相关研究 从世界土地评价的发展看，近六七十年是评价方法和理论研究渐趋成熟的 时期。特别是1 9 7 2 年联合国粮农组织( f a o ) 在荷兰瓦格宁根召开了讨论土地评价 的国际专家会议，在此基础上提出了土地适宜性评价分类系统，并于1 9 7 6 年发 表了 罟，即自由价格机制下土地利用集约度高于政府干预下的土地利用集约 度。 资 本 c i 图2 - 4 政府干预与土地利用集约度 硕士学位论文第2 章城镇土地集约经营利用的理论基础 与自由价格机制下资本市场、土地市场变动和技术变迁导致的土地利用集 约度变化不同，政府对土地市场的干预由于扭曲了土地供求关系，价格信号无 法正确反映土地资源的稀缺程度，从而导致社会成本问题。从图2 4 中可以看出， 在自由价格机制下的土地利用集约度c l l 1 体现了从社会角度的土地利用结果， 是对土地、资本等生产要素的稀缺程度的真实回应；在政府干预下的土地利用 集约度c 2 l 2 是私人( 企业) 的最佳土地利用集约度，是对被扭曲了的市场价 格信号的回应( 以更多的土地替代资本投入，如圈地、较低的容积率等等) ，这 种生产要素组合并未将社会成本( 市场价格减去政府干预价格) 纳入成本核算， 因此从社会的角度来说，其土地利用集约度并非最佳的，土地利用效率是低下 的。 影响土地利用集约度和土地使用效率的制度因素还有土地使用管制，文化 和风俗习惯等等。 总之，影响土地利用集约度的因素主要有人地关系、资本市场、技术、制 度和政策等方面”。这些因素往往是交互的。另外劳动力市场也会影响对土地 的投入，当劳动力成本上升是，投资者会倾向于以更多的资本替代劳动，但是 我们难以区分这种资本的投入是否是一种对土地的不可逆的投入，经验事实尚 无法证明劳动力市场变化对土地利用集约度的影响。 2 2 2 城镇土地集约利用度的理论界定 土地利用效率反映的是土地的投入产出关系，一般而言，当土地利用在符 合最高层次和最佳用途原则下，其投入产出关系体现了土地利用能力并使投入 产出关系实现最大化，我们就认为土地的利用是有效率的，较之土地利用集约 度，土地利用效率不仅考虑了对土地的投入，同时也关心土地的产出。 土地利用效率与土地利用集约度的关系在于：当土地利用集约度处于最适 点之时，土地的利用是有效率( 假定用途是最佳的) 。由于边际报酬递减规律的 存在，对固定面积的土地持续追加某种要素的投入( 表现为土地利用集约度的 持续上升) ，边际报酬会出现递减的趋势，总报酬( 或总产量) 则会出现加速递 增、减速递增、递减的趋势。 假定对固定面积( l ) 的土地投入仅考虑资本，在一定的技术条件下，土地的 总产出为： t p = f ( c ，l ，b ，t )( 式2 3 ) 边际报酬 m p = a t p a c( 式2 - 4 ) 2 1 硕士学位论文第2 章城镇土地集约经营利用的理论基础 平均报酬 a p = t p c ( 式2 5 ) 根据边际报酬递减规律，边际报酬m p 与平均报酬a p 相等时，平均报酬达 到最高点，此时资本的投入量为c 1 ，土地利用集约度为c 1 l 当资本投入达到 c 2 时，总报酬t p 达到最高点，边际报酬卿等于零，此时土地利用集约度为c 2 l 。 我们可以把生产划分为三个阶段，在资本投入小于c 1 阶段称之为土地粗放利用 阶段，即集约度小于c 1 l ，在资本投入介于c 1 和c 2 阶段，或者说集约度介于 c 1 l 和c 2 l 阶段为土地利用合理阶段，资本投入大于c 2 或者集约度大于c 2 l 阶段为土地过度利用阶段。 报 酬 7 一 、迫报酮 赭么 土地合理 土地过度 利用阶段 利用阶段 诊 弋= l 逆堡墅 、 c lc 2 资本投入 图2 - 5 土地报酬递减规律与土地利用集约度 图2 - 5 仅仅从技术的角度讨论了土地利用集约度的合理性问题，但是这还不 能够确定最佳的土地利用集约度，最佳的土地利用集约度不仅取决于技术，还取 决于经济因素，更确切地说取决于要素的价格。 硕十学位论文第2 章城镇土地集约经营利用的理论基础 图2 - 6 土地利用效率与土地利用集约度 图2 - 6 ，假定只考虑资本c 和土地l 两种投入要素，则生产函数： t p = f ( c ，l )( 式2 6 ) 设资本利息为i ，土地地租为r ，则生产成本为： x = c i + l r( 式2 7 ) 现在我们可以解决生产最优化问题：最高产出或者最低投入下资本和土地 等生产要素的组合，可以证明当： m p c ：三 ( 式2 8 ) m p lr m p c 为资本的边际报酬，m p l 为土地的边际报酬。 即要素的边际报酬之比等于要素的价格之比的时候，生产实现了最优，也 即土地利用是有效率，此时对应的土地利用集约度c ，l 是最佳的。 e 点对应的生产要素组合( c ，l ) 是最佳的。在等产量线上的任意其它要素组 合，不论是土地利用集约度是高的，还是低的，均非有效率的。 我们也可以用楼层或者建筑面积代替，以便更直观地了解土地利用集约度 问题。 上述分析可见，土地利用集约度并非越高越好，而应寻求最佳集约度，也 即土地利用效率最高。 土地利用效率是动态的而非静态的，当要素的相对价格发生变动的时候， 生产的最优点会移动，对应的最佳土地利用集约度也会相应变化。 硕士学位论文 第2 章城镇士地集约经营利用的理论基础 图2 - 7 土地利用效率的动态变化 假定利息率下降，或者地租上升了，也就是资本和土地的相对价格发生了 变化，土地较之过去更稀缺，则理性的投资者会用更多的资本代替土地的投入。 在图2 7 中，生产最优点从e l 移动到e 2 ，此时对应的最佳土地利用集约度为 c 2 l 2 ，显然c 2 l 2 大于c i l i ，换言之由于资本市场或者土地市场的变动导致 土地利用较之过去更为集约了。 2 2 3 城镇土地集约利用的内驱力 ( 1 ) 土地集约利用，能提高土地利用的经济效益 根据土地报酬递减规律的理论，对同一块土地不同的人力、财力、物力等 变量投入，是会得到不同的土地报酬，即每单位新增加的土地投入所得到的土 地总报酬、边际报酬、平均报酬都有一个动态变化。报酬递减规律曲线帆”1 告诉 我们，在土地边际报酬大于零的情况下，每增加一单位的变量投入，总报酬总 会得到增加，尤其是在报酬递减规律曲线的第一和第二阶段，也就是边际报酬 的导数大于零和边际报酬大于平均报酬的阶段，每增加单位变量的投入，所获 得的经济报酬是非常丰厚的。从土地经营的角度而言，在这二阶段增加的投入 所获的经济补偿远远大于其投入，因此这二阶段土地进行集约利用无疑会提高 土地集约利用的经济效益，至于在报酬递减规律的第三阶段，即边际报酬小于 平均报酬( 但大于零的阶段) ，每增加单位变量投入平均报酬都一直是在减少。 至于我们投入的总额应该定在这个阶段的哪个点上，那就要看平均报酬与社会 投资汇报率与银行利息率的关系等，但总的来看，我国城镇土地集约利用远未 硕士学位论文第2 章城镇土地集约经营利用的理论基础 进入此阶段。因此，总的来说，现阶段我国城镇土地集约利用可以提高城镇土 地集约利用的经济效益4 ”。 ( 2 ) 城镇土地集约利用，有利于耕地保护 城镇化发展必然要占用一定量的耕地，城镇土地集约利用是相对于城镇土地 粗放利用而言的。城镇土地粗放利用是通过多使用土地或多使用活劳动、资金 投入等途径来达到社会经济目标。而城镇土地集约利用是要用更少的土地更多 量的变量投入来完成社会经济目标集约这样，就使建设减少了侵占耕地的数量， 从而有助于耕地保护。 ( 3 ) 城镇土地集约利用研究，有助于加强土地管理 城镇土地集约利用研究有助于土地管理部门充分了解我国城镇土地集约利 用存在的问题，科学地制定土地集约利用的指导方针和对策，正确引导城镇土 地使用方向：城镇土地集约利用研究还有助子土地管理部门了解存量土地的利 用潜力，加强增量土地供给和存量土地供给的衔接，使土地供应计划的制定依 据更为充分，以确保各城镇土地供给的科学性、台理性和公平性，集约城镇土 地集约利用的研究还有助于土地管理部i - j * j 定和完善城镇土地集约利用的有关 法律、法规推动我国土地管理法制建设的进程。 2 3 城镇土地集约经营利用的目标定位 2 3 1 城镇土地利用低效的原因 ( i ) 土地开发机制不活，交易清淡。大多数企业支付不起巨额的土地出让 金，土地年租制尚未完善和推广使土地进入市场难度较大。目前我国城镇土地 只有1 5 办理了出让手续进入市场。这也是造成城区内大量土地不能开发利用 的重要原因。 ( 2 ) 土地使用者对土地的开发利用意识不强。长期以来，企业经营只偏重 生产原料、设备、劳动力和产品的营销，对土地开发利用积极性不高，企业土 地变成了“被遗忘的资产”。近年来，国家为鼓励企业盘活土地资产，出台了 很多优惠政策和土地处置形式，但企业改制完成后，对土地的开发利用仍不够 积极。 ( 3 ) 行政管理机关重管理轻服务。这些部门更多考虑的是如何管住土地， 减少纠纷，而对如何帮助企业搞好土地的开发利用研究不够，集约对土地市场 信息掌握运用不够。如f 1 城改造主要是对居民用地进行改造，而对占城区面积 硕士学位论文第2 章城镇土地集约经营利用的理论基础 3 0 以上的工业仓储用地的开发利用，尚停留在企业自发开发基础上，使这些 土地开发利用程度低，开发面积小，多以出租门面房收取房租为主，不利于城 镇经济的整体布局。 ( 4 ) 土地市场尚需完善。我国土地市场经过十多年的培育发展，已初见成 效，但同经济社会发展的要求还有一定的差距：集体建设用地流转的政策措施 尚不明确：一些地区土地交易缺少固定的场所，交易双方多为手拉手式单线联 系，公平性差，透明度低，易造成土地违法交易；政府部门办事环节多，工作 效率低，多头管理造成搭车收费，建设、规划、土地部门之间工作衔接不紧， 各行其政。 ， 城镇土地集约利用的目标是使城镇土地利用达到良好的经济、社会和环境 效益；具体来说就是条件约束下的目标最优化问题嘲。其中，最优化目标为土 地总的投入产出差距最大化( 用最少的土地实现最大的产出) ，因此最优化目标 的约束条件便是为土地投入量不能超过相关法规所限制的量。”。 2 3 2 城镇土地集约利用的目标 立足于娄底土地资源非常有限的市情，体现土地资源开发利用、管理、保 护与土地可持续发展的统一；体现土地资源条件约束下，“总量控制、用好增量、 盘活存量、提高质量”的用地理念；体现转变经济增长方式下，挖掘存量土地 利用潜力，依靠内涵提升促进发展的思路。土地资源利用突出。要通过控制规 模，限制粗放利用和尽量少占土地，减少城镇社会经济发展对土地造成的不可 逆的消耗；土地资源利用注重集约。要通过增加生产要素的投入，提高土地产 出强度，提高土地利用的集约程度；土地资源利用强调效率。要通过优化土地 利用结构，合理配置资源，体现土地成本效益最大化。 根据建立资源型社会和推进土地利用方式根本转变的要求，在保障娄底社 会经济平稳运行和可持续发展的前提下，“十一五”期末单位土地产出的g d p 比 “十五”增加2 0 以上。同时，中心城区、城镇、工业、农业、交通和居民点的 用地规模、土地利用强度、土地产出效益等达到以下目标： 中心城区：近3 4 平方公里土地进一步通过产业结构调整、“双增双减”、地 下空间综合利用、公共绿地增加，使中心城区的经济、环境和社会效益相统一。 郊区城镇建设：“十一五”新增用地规模控制在1 9 平方公里左右。在推进 “新城、新市镇和中心村”三级城镇体系中，着力体现有层次的用地规模，互 补共享型的用地结构和紧凑组团式用地方式。 工业用地：推进工业产业集聚化、集约化和规模化。工业仓储外延扩张控 制在1 0 平方公里以内。新增工业用地投资强度提升到1 0 0 万元公顷，地均产 硕士学位论文第2 章城镇土地集约经营利用的理论基础 出率从“十五”的3 5 万元公顷，提升到“十一五”的近5 5 万元公顷。 农业用地：实施减粮、扩经、调优、增效战略，使农田由生产型向生态型 转变，由数量型向质量型转变，与生态林互补，成为城镇生态环境用地组成部 分。农业用地产出率从1 9 万元平方公里，提升到从2 9 万元平方公里。 林地：以“三网、一区、多核”为框架，体现林地利用分散与集中、混合 与立体利用相结合；林地面积由“十五”1 8 4 平方公里增加到“十一五”3 3 0 平 方公里。 交通用地：在建设与大城镇空间发展相适应的，轨道交通为主体的交通体 系中，对外交通增加1 0 9 平方公里。坚持公共交通用地优先政策，大力发展省 地型、大容量轨道交通。加强轨道交通与土地利用的融合，区域交通用地强调 资源整合、设施共享、综合利用。 居住用地：推广节能省地的生态房型和紧凑用地的中小户型为重点，使大 面积( 1 0 0 平方米以上) 房型比例从2 0 0 4 年前的1 5 _ - 2 0 ，下调到2 0 1 0 年的1 5 ， 中型( 7 0 _ - 9 0 平方米) 和小型( 5 0 一7 0 平方米) 的比例从2 0 0 4 年的7 5 上升到 8 0 - 9 0 。 农村居民点：继续稳妥推进先行启动的1 4 个宅基地置换试点，将通过“三 个集中”新建居民点3 0 0 个，整合改造分散布局，土地利用粗放型自然村约8 5 个，将居民建房占地由目前的5 0 多平方公里，调减到4 5 平方公里。 需要说明的是，迄今为止，学术界尚未找到适当的方法来准确衡量城镇土 地作为资源在经济增长与发展中的作用，直接衡量城镇土地利用的经济效益存 在一定的困难；而可以较为准确反映城镇土地利用经济效益的“地价”指标“”， 在不同城镇间缺乏可比性，获取困难，还可能因政策因素影响而缺乏准确性， 因此，必要时，我们采用与之密切相关的地均经济产出指标，从侧面反映土地 利用的经济效益。同时，鉴于城镇土地集约利用的目标和内容往往因研究的角 度和层次不同而有差异，指标设立应该体现评价对象的层次差异，换言之，应 针对城镇建成区整体用地、城镇建成区内部不同类型用地等不同。 硕士学位论文第3 章娄底市城镇土地集约经营利用现状 第3 章娄底市城镇土地集约经营利用现状 3 1 土地利用现状 娄底位于湖南省域中心，辖娄星区、涟源市、冷水江市、新化县、双峰县， 全市东西宽1 6 0 公里，南北长1 0 2 公里，总面积8 1 1 7 平方公里。是湘中交通枢 纽、湖南工业重镇、国家森林城镇。娄底矿产资源丰富，素有世界锑都、百里 煤海和有色金属之乡美誉。 3 1 1 土地利用扩展过程分析 娄底市经历了建市撤市复市的过程，从1 9 8 0 年恢复市建制以来，城镇发展建 设取得了很大的成就，至1 9 9 9 年城镇建设用地由1 9 8 0 年的1 0 平方公里发展到 2 9 7 7 平方公里。城镇布局因受铁路和自然条件的影响基本形成了以市中心为依 托，沿涟水和湘黔铁路呈东西扩展的格局。2 0 0 5 年城镇建设用地3 4 平方公里。 同时由于国家有关土地有偿使用及土地使用权可以出让和转让的等一系列法规 政策的出台，随着娄底经济发展产业结构的优化，城区的工业开始向外迁移， 用地量和比重略有下降。原用地改造为三产或住宅，使得城区的商务功能不断 增强，在城镇内部空间结构上，第三产业向中心区集聚，用地量不断增加。 3 1 2 用地结构分析 城镇土地利用结构是指城镇内部各种功能的用地比例和空间结构及其相互 影响、作用的关系。城镇土地利用结构的形成是城镇职能在空间上合理分配土 地资源的结果。城镇土地利用结构，也是产业布局在空间上的反映，它在很大 程度上影响城镇运行的效率和主要职能的发挥，决定着城镇的形象。 3 1 2 1 土地利用的数量结构分析 在主城区范围内，土地利用的数量结构及近十年的土地结构纵向变化情况 为了更清楚了解娄底市的具体情况，根据分析娄底市土地利用数量结构具有以 下特征： ( 1 ) 主城区住宅、交通、工业仓储用地、商业金融业等几大类用地的数量 构成比例基本上符合我国城镇规划标准对用地结构和人均用地标准的要求。其 中工业用地比例处于规划要求下限。绿地比例处于规划要求的上限，反映了娄 底市主城区工业生产功能逐步减弱，而娄底市作为风景园林城镇的特征相当明 显。 ( 2 ) 住宅用地在主城区用地构成中比例最高，低于美国大城镇的住宅用地 硕士学位论文第3 章娄底市城镇土地集约经营利用现状 比例3 2 3 。 ( 3 ) 与相近城镇以及国外大城镇的比较下，主城区的工业用地占地比例仍 相对较高，在四市县比较中处于第二，并远远高于美国大城镇工业用地比例5 4 。 ( 4 ) 公共设施用地尤其是商业金融业用地比例低在四市比较中，娄底市 的公共设施用地比例仅仅高于无锡市，而娄底市的商业金融业用地的比例2 3 更是远远低于美国大城镇的相应用地水平4 4 。 ( 5 ) 交通用地比例偏低。 3 1 2 2 娄星区土地利用的空间结构分析 娄星区土地利用空间结构呈现为显著的圈层特征根据土地利用的级别、 容积率等指标在空间分布上的差异，将本次研究范围区划分为中心区、内城区、 过渡区和外围区四个圈层o ”，各分区用地结构如下表 表3 - 1 娄星区中心圈层土地利用指标分布表 单位：公顷 综合分区用地指标商业工业市政公共建筑住宅交通特殊水域其他 注：资料来源于娄底市统计局娄底市国土资源局 中心区建设用地构成中住宅用地面积很大，说明此区仍有相当强的居住功 能。公共建筑用地及商业金融业用地比例逐年上升反映了娄底市中心区正在向 中心商务区的方向发展。 主要用地分类由中心一外围的四个圈层的分布状况：工业仓储业用地主要 分布在过渡区和外围区，中心区工业用地仍有少量存在。商业金融业用地中心 区最多，其他各区相差不多。公共建筑用地内城区最多。住宅用地在过渡区有 大面积分布，外围区和内城区相差不大。中心区仍有成片的住宅用地特殊用 硕士学位论文第3 章娄底市城镇土地集约经营利用现状 地集中分布在过渡区，其他圈层较少。 3 1 3 土地利用强度分析 土地利用的集约水平，在很大程度上取决于城镇土地利用强度。只有提高 现有城镇土地的利用强度，才能限制城镇的盲目扩张，才能不断满足人们日益 增长的物质文化生活的需要。土地利用强度指单位土地面积的利用程度，是针 对城镇土地系统内单位面积的土地所承载的物质要素而进行的。建筑规划控制 指标中与城镇地块集约利用直接相关的主要有建筑层数、建筑密度和建筑容积 率等。城镇土地的利用强度可以用城镇的平均建筑密度和平均建筑容积率来表 示。从娄底市总体状况来看，其平均建筑密度为1 6 ( 见表3 2 ) 。 表3 - 2 娄底市各类用地强度指标 地类平均建筑密度平均建筑容积率 商业金融业用地 3 6 5 31 5 6 工业仓储用地 2 3 1 8o 3 6 市政用地 1 7 20 0 3 公共建筑用地 2 0 9 lo 5 9 住宅用地 3 2 8 0 l0 8 交通用地 4 4 2o 0 7 特殊用地 1 2 1 6o 2 6 其他用地 1 1 8 8 o 2 0 注：资料来源于娄底市统计局，娄底市国土资源局 3 2 城镇建设用地利用趋势分析及判断 3 2 1 城镇各类建设用地状况分析 ( i ) 城镇( 含园区) 2 0 0 3 年，全市城镇及建制镇面积为3 6 0 5 5 9 公顷，城镇人口为1 1 3 4 9 0 0 人， 计算得出人均建设用地面积为3 1 7 8 平方米。按照湖南省市级土地利用总体 规划修编技术规程的要求，城镇建设用地指标为人均9 2 平方米。可见，全市 人均建设用地指标为达到规划目标面积，那么，娄底市实际城镇建设用地规模 硕士学位论文 第3 章娄底市城镇土地集约经营利用现状 比国家规定的标准相比偏小，可调整利用面积为1 6 0 公顷。 ( 2 ) 农村居民点 2 0 0 3 年，娄底市农村居民点面积为4 8 1 7 5 9 9 公顷，农村人口4 0 3 8 8 5 4 人， 人均用地面积为1 1 9 3 4 平方米，根据县级土地利用总体规划修编技术规程 的要求，可调整利用面积为零。 ( 3 ) 独立工矿用地 娄底市主要工业产品包括：原煤、电力、原油、金属、化学制品、水泥、 钢材、交通设备制造业等( 娄底市统计年鉴，2 0 0 4 ) 。经过与工业项目建设用 地控制指标( 试行) 对照，并兼顾娄底市实际，全市工业用地投资强度控制指 标取8 0 0 万元