长沙房地产市场研究报告.doc

20092009 年年 0303 月长沙房地产市场研究报告月长沙房地产市场研究报告 上海克而瑞信息技术有限公司上海克而瑞信息技术有限公司 上海易居房地产研究院上海易居房地产研究院 2002009 9 年年 4 4 月月 （注：本月报成交数据来源为长沙住宅网签数据，由上海克而瑞信息技术有限公司长沙机 构监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。 ） 目目 录录 本月导读：本月导读：4 易居视点：又是三月桃花开易居视点：又是三月桃花开5 数字楼市：数字楼市：6 关注楼盘：关注楼盘：6 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇7 第一章、政策资讯第一章、政策资讯7 一、政策法规一、政策法规7 二、市政动态二、市政动态8 三、市场资讯三、市场资讯10 第二章、经济环境第二章、经济环境12 一、一、GDPGDP 增速稍减，但仍保持增速稍减，但仍保持 14%14%以上以上12 二、固定资产投资增速放缓二、固定资产投资增速放缓12 三、社会零售总额增速略有下降三、社会零售总额增速略有下降13 四、开发投资额增速加速下滑四、开发投资额增速加速下滑13 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇14 第三章、土地市场第三章、土地市场14 一、土地资讯一、土地资讯14 二、本月公告土地分析二、本月公告土地分析14 三、本月成交地块分析三、本月成交地块分析17 四、重点地块四、重点地块21 第四章、商品住宅市场第四章、商品住宅市场22 一、市场综述一、市场综述22 二、供求关系分析二、供求关系分析23 三、供应量分析三、供应量分析23 四、成交量分析四、成交量分析24 五、成交均价分析五、成交均价分析26 六、热点板块六、热点板块27 七、项目解析七、项目解析27 第五章、产品分析第五章、产品分析30 一、产品综述一、产品综述30 二、案例分析二、案例分析32 第六章、营销媒体第六章、营销媒体36 一、营销透析一、营销透析36 二、媒体分析二、媒体分析39 三、典型项目三、典型项目43 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇46 一、开福区一、开福区46 二、天心区二、天心区46 三、雨花区三、雨花区47 四、岳麓区四、岳麓区47 五、芙蓉区五、芙蓉区47 专题：群雄并起竞风流专题：群雄并起竞风流49 一、成熟型板块一、成熟型板块49 二、热点型板块二、热点型板块50 三、启动型板块三、启动型板块52 四、潜力型板块四、潜力型板块53 五、板块总结五、板块总结53 本月导读：本月导读： 温总理阐述房地产市场温总理阐述房地产市场 20092009 年工作任务年工作任务力促市场健康稳定力促市场健康稳定 3 月 5 日上午 9 时，第十一届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，国务 院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述。要 求采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业 平稳有序发展。 详情请见详情请见 P7P7 长沙投长沙投 166166 亿启动棚户区改造，棚改拆迁成长沙主力需求亿启动棚户区改造，棚改拆迁成长沙主力需求 长沙市将投资 166 亿元，启动 33 个棚户区改造。棚户区改造面积达 200 万平方米， 涉及居民 5 万户，初步预计拉动住房需求 300 万平方米。 详情请见详情请见 P8P8 长沙地铁进入实建阶段长沙地铁进入实建阶段 2 2 号线和号线和 1 1 号线开始勘探号线开始勘探 3 月 22 日，长沙地铁 2 号线和 1 号线进入勘探阶段，这意味着，长沙地铁正式进入实 质性阶段。 详情请见详情请见 P8P8 长沙发放长沙发放 40004000 万购房消费券，噱头大于优惠万购房消费券，噱头大于优惠 3 月 17 日，由长沙市建委指导，长沙房地产开发协会组织 14 家会员单位联合发行购 房消费券。消费券主要针对有意在长沙购房置业的消费者发放，实行实名制申领，拟计划 发放 1 亿元，首期发放 4000 万元。但优惠并未如想象中的样子。 详情请见详情请见 P11P11 易居视点：易居视点：又是三月桃花开又是三月桃花开 春节刚过，房地产市场就迎来了“小阳春” ，全国市场整体回暖，大部分城市 2009 年 1-2 月份市场成交量同比去年均有大幅增长，其中半数以上高于 08 年月均成交量，部分城 市更是创下了 08 年市场调整以来的成交量新高。由于销售持续活跃，深圳、上海等城市 部分项目优惠幅度减小，但仍取得了较好的销售业绩。此外，土地市场也有回暖迹象，土 地成交明显活跃，流标情况有明显改善，部分资金实力雄厚的企业开始抄底拿地。 量涨价不跌，长沙楼市回暖之势日趋明朗量涨价不跌，长沙楼市回暖之势日趋明朗 3 月，长沙商品住宅市场成交 104.49 万平方米，同比增长 200.00%，环比上涨 11.01%； 成交均价略有回升。这是自 08 年 12 月以来成交板块持续 5 个月呈正增长率现象。由此可 见，在一系列宏观调控政策及地方楼市激励措施出台的刺激下，楼市已进入全面复苏之势。 土地市场成交持续冷清，供应有所回暖土地市场成交持续冷清，供应有所回暖 本月土地成交与上月相比大幅下降，本月仅成交 3 宗，全部是挂牌成交。本月共有 10 宗土地发布出让公告，总占地面积 18.58 万平方米，总建筑面积 39.24 万平方米，供应土 地初始平均单价 64.52 万元/亩。本月市场供应量为 2 月份 2 倍，供应量有所增大，但流标 率较高，成交量依然不大。较高的流标率表明开发商对市场仍然谨慎。 后市走势预测：供应量集中爆发，成交量高位徘徊后市走势预测：供应量集中爆发，成交量高位徘徊 随着连续 5 月成交市场高调走强，年底市场存量进一步快速去化，为下一轮供应量集 中爆发提供条件；同时，开发商对市场的乐观预期也是供应量增加的基础。此外，成交走 热，销售价格优惠幅度的挤压，部分热销楼盘涨价势头依旧存在，给刚性需求一个强烈的 暗示：经历年余的价格对峙，市场价格已止住跌势开始爬升。由此可见，在刚性需求的支 撑下，未来数月长沙市场成交量会持续在高位震荡徘徊。 数字楼市：数字楼市： 3 3 月商品住宅市场基本情况月商品住宅市场基本情况 供应量供应量成交量成交量供求比供求比成交均价成交均价 40.45 万平方米104.49 平方米1：2.583954 元/平方米 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 3 3 月项目成交量排行榜月项目成交量排行榜 名次名次热销楼盘热销楼盘所属区域所属区域环线位置环线位置 销售面积（销售面积（） 均价均价( (元元/)/) 1万科金域蓝湾芙蓉区二环-三环27403.824854 2 万象新天公寓(中联. 新天地) 芙蓉区二环内25902.865358 3湘江世纪城开福区二环内25843.023970 4恒大华府岳麓区二至三环间24809.044284 5中江佳境天成雨花区二环内21907.743792 6SOHO 天都开福区二环内21524.285781 7湖光山色天心区二至三环间20527.73339 8博林金谷天心区二至三环间17856.224182 9南山苏迪亚诺望城县二至三环间163443141 10中天馨园雨花区二至三环间16263.473352 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 关注楼盘：关注楼盘： 天健芙蓉盛世天健芙蓉盛世主城区城市综合体，项目规模大，为区域内标志性楼盘，受广大购房者 关注。此前售价较高，去化速度较慢，3 月份降价近千元/，单周销售量超过 100 套。 博林金谷博林金谷德国建筑、山谷风情。60 万平米大社区，此前一直坚持不肯降价，此次降价 200 元/左右，同样实现热销。 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章、政策资讯第一章、政策资讯 一、政策法规一、政策法规 1 1、温总理阐述房地产市场、温总理阐述房地产市场 20092009 年工作任务年工作任务力促市场健康稳定力促市场健康稳定 3 月 5 日上午 9 时，第十一届全国人民代表大会第二次会议在人民大会堂开幕，国务 院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场 2009 年工作任务进行了阐述。 温总理在报告中提出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施， 稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。 加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决 750 万户城 市低收入住房困难家庭和 240 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。 中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补 助标准；今年拟安排 430 亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。 选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房 建设。积极发展公共租赁住房。落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和 其他政策。 对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政 策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策；促进普通商品住房 消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。 加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场， 加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。 帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度 改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。 易居点评：易居点评： 温总理的政府工作报告对 2009 年房地产工作做了指导性的部署。促进房 地产市场稳定健康发展和加大保障性住房仍将是 2009 年的最重要的两项任务。为了促进 市场成交量回升，中央对第二套普通自住型购房政策已经开始松动，如果年内成交量回升 有限，不排除第二套住房完全放开的可能。 2 2、全国保障性安居工程工作会议在长沙召开、全国保障性安居工程工作会议在长沙召开 30 日，全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开。中共中央政治局常委、国务院 副总理李克强出席会议并讲话，他强调，保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切 身利益，事关经济社会发展。要认真贯彻中央的决策部署，坚持以人为本、执政为民，加 快建设保障性安居工程，切实保障和改善民生，促进经济又好又快发展。 易居点评：易居点评：全国保障性安居工程工作会议在长沙的召开，预示着中央政府对长沙安居 工程工作的肯定，对长沙经济适用住房货币化补贴的肯定，这势必会提升长沙政府对推动 棚户区改造、推动住房保障货币化的动力，更加坚定政府开展棚户区改造和货币补贴的信 心。长沙以保障需求、棚户区改造需求推动楼市发展的步伐也将加速推进，09 年以刚性需 求为主要需求将会成为长沙楼市最显著的特点。 3 3、长沙投、长沙投 166166 亿启动棚户区改造，棚改拆迁成长沙主力需求亿启动棚户区改造，棚改拆迁成长沙主力需求 今年长沙市将投资 166 亿元，启动 33 个棚户区改造。棚户区改造面积达 200 万平方 米，涉及居民 5 万户。目前，市政府的棚改主要政策是，拆迁户私房可享受拆迁补偿，拆 迁补偿价由政府评估；私房面积不足 45 平方米，按照经适房价格补足 45 平方米；拆迁户 在他处无房的可申请经适房或货币补贴，而在购房上，各区给予的优惠政策有所不同。 易居点评：易居点评： 09 年长沙棚户区改造工程全面启动，今年长沙市将投资 166 亿元，启动 33 个棚户区改造。棚户区改造面积达 200 万平方米，涉及居民 5 万户。按照 1：1.5 比例 计算，将产生棚户区拆迁刚性需求近 300 万平米。而开福区作为长沙市棚户区最集中的地 区，总棚户区面积接近 300 万平米，而列入今年动工的棚户区拆迁主要集中在中山西路、 湘春路西入口、火车北站片区，这些片区的拆迁将为伍家岭周边楼盘提供较大的刚性需求， 如何最大化的争取这部分集中产生的客户是当前区域内各项目营销策略的重点。湘江世纪 城等项目制定专门针对棚户区客户的优惠，而天健则是大幅度降价，各项目争夺客户的意 图非常明显。 二、市政动态二、市政动态 1 1、长沙地铁进入实建阶段、长沙地铁进入实建阶段 2 2 号线和号线和 1 1 号线开始勘探号线开始勘探 3 月 22 日，长沙地铁 2 号线和 1 号线进入勘探阶段，这意味着，长沙地铁正式进入实 质性阶段。 今年年初，国家发改委正式批准长沙地铁 2 号线近期建设规划。长沙市建委主任、市 轨道办主任陈鲁青曾表示，力争今年内尽快启动轨道交通 2 号线建设。 根据长沙市城市快速轨道交通近期建设规划，2020 年前轨道交通建设分两个阶段实施， 2015 年前实施 2 号线一期工程和 1 号线一期工程;2020 年前实施 2A 线工程和 3 号线一期 工程。2 号线连接大河西先导区的高新开发区和武广新长沙站，经过五一大道，1 号线沿 芙蓉路修建，2A 线连接长沙星沙-马坡岭城市东次中心和武广新长沙站，3 号线沿劳动路 连接河西高校区和武广新长沙站。 易居点评：易居点评：长沙主城区被湘江分隔为河东、河西两大区域。随着城市的高度发展，城 市区域内部联系的愈发紧密，城市交通拥挤等问题突出显现。而地铁打破传统的城市地面 交通空间布局，利用有限的城市空间，大幅提高交通效率。随着地铁项目的上马，长沙将 步入崭新的地铁时代，不再望“堵”兴叹。 2 2、南湖片区三年内建成长沙、南湖片区三年内建成长沙“维多利亚湾维多利亚湾” “十里老港区、长沙火车南站与火葬场的外迁，为南湖片区城市品位的提升创造了必 要的条件，湘江大道南段的拉通和书院北路的拓改以及系列道路的建设，则加速了南湖片 区的整体建设。 ”3 月 5 日，天心区召开棚户改造暨南湖片区拆迁建设千人再动员大会，区 委书记夏建平说，南湖片区今年计划完成 25 万平方米改造，三年内建成包含“一带两园 四区”在内的长沙维多利亚湾。 易居点评：易居点评：此次棚户区改造动员大会的召开，预示着规划多年的南湖片区改造工作正 式启动。按照政府的规划，南湖片区将在三年内完成改造，南湖片区将会有超过百万平米 的高档住宅产品上市，长沙高端产品的竞争将会大大加剧。同时，棚户区改造工作的开始， 将会带来大量的刚性需求，在短时间内激发市场需求量，为市场回暖提供动力。 3 3、洋湖垸生态湿地面积控制性规划达、洋湖垸生态湿地面积控制性规划达 4 4 平方公里平方公里 三五年后，洋湖垸片区将成为大河西先导区“两型社会”的标杆。从大河西先导区管 委会相关部门获悉，洋湖垸控制性规划报送稿已于近日完成，在此次实际涉及规划的 10 平方公里片区内，由开放性公园和经营性公园组成的生态湿地面积达 4 平方公里，绿地率 达 40%以上。 易居点评：易居点评：两型社会建设，特别是先导区的确定，大大加速了长沙河西的发展速度， 洋湖琓、梅溪湖两大片区的开发进度明显加快，这两大片区的开发将大大加速河西城区向 南、向西发展，使河西城区成倍增长，河西的价值将会得到极大提升。 4 4、长沙县出台商业网点规划、长沙县出台商业网点规划 倾力打造多个商圈倾力打造多个商圈 日前出台的长沙县商业网点规划（2009 一 2020） 显示，未来 10 年，长沙县将倾 力打造松雅湖环湖商务圈、通程商业中心、长永商业街等商圈。 该规划显示，长沙县将在规划期内建设通程和黄兴两个县级商业中心；滨湖、黄 花、暮云、黄土岭等 5 个区域商业中心；松雅、金鹰、灰埠等 42 个社区商业中心；星沙 步行街和长永商业街等 5 条特色商业街；中南汽车市场、星沙旅游产品市场、星沙服饰市 场等 9 个专业市场，黄花国际空港物流园等 3 个物流园区。 餐饮休闲娱乐街环绕松雅湖餐饮休闲娱乐街环绕松雅湖 “我们要把松雅湖环湖商务圈建设成为引领三湘商业和现代化服务业发展的示范区。 ” 谈到松雅湖环湖商务圈，王国良显得十分兴奋。 位于星沙的松雅湖项目总投资达 36 亿元，不久之后将呈现一个水面达 6000 余亩、 烟波浩渺的大湖。据了解，正在规划中的松雅湖环湖商务圈由松雅湖休闲度假区、滨湖商 业中心、滨湖南路特色餐饮休闲娱乐街组成。在松雅湖休闲度假区将开设各类国际精品专 卖店、专业店，适度设置便利店、酒吧、KTV、演艺中心等休闲娱乐设施。滨湖商业中心 规划建设 1000 亩，定位为服务长沙、辐射湖南、具有一站式购物特点的多功能区域商业 中心，大型多功能购物中心（Shopping Mall）将现身于此。 隧道上面建设长永商业街隧道上面建设长永商业街 长永商业街以长永高速公路为主要载体，采取路面下沉，上面封盖成隧道并在隧道上 面建设低层商业设施的方式，从长永高速牛角冲互通以东开始至三一出口处为止，约 1500 米的路段进行规划建设。该商业街主要定位为集高档购物、餐饮、文化休闲和娱乐于一体 的“三湘第一商业街” ，面向长株潭居民和国内外游客提供综合性商业服务。 易居点评：易居点评：长沙县一直以长沙市的卫星城镇、工业园区的身份出现。近年来，该地区 相关交通、教育、卫生、商业、生活配套设施的大力完善，已经跳出了卫星城市的范畴， 成为相对独立的城市经济实体。随着著名地产商的开发入驻，楼盘项目的增多，产品的丰 富，长沙县已成为市区及周边乡镇居民安居置业的热点板块。城市居住功能的转变，势必 对长沙县的城市硬件、城市生活品质提出更高要求。此次该县商业网点规划的出台，将对 该片区商业形象、城市面貌产生不可磨灭的积极效应。 三、市场资讯三、市场资讯 1 1、长沙第、长沙第 2727 届房交会届房交会 4 4 月月 2929 日举行日举行 4 月 12 日，中国长沙第 27 届房交会新闻发布会在湖南国际会展中心一楼新闻中心举 行。中国长沙第 27 届房地产交易展示会（以下简称第 27 届长沙房交会）将于 2009 年 4 月 29 日至 5 月 2 日，在湖南国际会展中心正式举办。 中国长沙第 27 届房地产交易展示会将以“和谐人居、置业长沙”为主题，贯彻“提 振市场信心，展现楼市风采，提升会展水平，促进楼市消费”的展会宗旨，从一个全新的 高度给房地产企业和广大市民搭建一个更加理性、开放的房地产交易展示平台。 易居点评：易居点评：08 年两届房交会均以惨淡收场，行业期望房交会提升市场信心的计划落空。 2009 年年初，市场出现小阳春，但业内对成交量能否持续保持在高位仍持谨慎态度。而此 次房交会将会成为检验市场回暖程度的风向标，房交会火热与否将会对五一之后的房地产 市场带来重大影响。 2 2、长沙发放、长沙发放 40004000 万购房消费券，噱头大于优惠万购房消费券，噱头大于优惠 3 月 17 日，由长沙市建委指导，长沙房地产开发协会组织 14 家会员单位联合发行购 房消费券。消费券主要针对有意在长沙购房置业的消费者发放，实行实名制申领，拟计划 发放 1 亿元，首期发放 4000 万元。购房消费券发放时间为 2009 年 3 月 17 日至 3 月 31 日，使用有效期为 2009 年 3 月 17 日至 4 月 15 日。首批 14 家楼盘包括：珠江花城、中 城丽景香山、书院观邸、南国新城、君临国际、岳泰理想城、星语林汀香十里、郡 原广场、博雅上院、增辉凯旋帝景、QQ 生活馆、山水熙园、湘水一城、学府华庭。 易居点评：易居点评：消费券最近俨然成了一个最热门的词。全国各地先后有多个城市发放了购 房消费券，此次长沙发放购房消费券也有跟风之嫌。此次活动，虽然声称可以在各楼盘原 有优惠基础上再享受购房消费券优惠，但是多数楼盘并不能全部使用 2 万元购房消费券， 甚至不少楼盘只能使用一张，且几乎所有楼盘都对使用购房消费券的房源进行了限定，如 此以来，购房消费券真正能让消费者享受到的实惠并不多，反而引起购房者的反感，对销 售效果并无太大效果。与其搞这种名不副实的优惠，还不如直接降价效果好得多。 第二章、经济环境第二章、经济环境 一、一、GDPGDP 增速增速稍减，但仍保持稍减，但仍保持 14%14%以上以上 图图 2-2- 1-11-1 ：长沙市：长沙市 GDPGDP 历年及历年及 0808 年四个季度增长速度走势图年四个季度增长速度走势图 资料来源：湖南统计局 2008 年长沙四个季度 GDP 增长速度依然保持逐渐上涨的态势，长沙经济受经济危机 影响较小。 二、固定资产投资二、固定资产投资增速放缓增速放缓 图图 2-2- 2-12-1：长沙市固定资产投资增幅走势图：长沙市固定资产投资增幅走势图 0% 10% 20% 30% 40% 08.2月08.3月08.4月08.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月 08.11月 固定资产投资累计增幅% 数据来源：湖南统计局 2008 年长沙固定资产投资仍然保持较快的增长速度，平均增速仍在 30%左右。 三、社会零售总额增三、社会零售总额增速略有下降速略有下降 图图 2-2- 3-13-1：长沙市社会消费品零售总额增幅走势图：长沙市社会消费品零售总额增幅走势图 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月 社会消费品零售总额同比增长 数据来源：湖南统计局 2008 年长沙社会消费品零售总额增长速度始终保持在 15%以上，增长速度依然较快， 208 年下半年增速略有下降，但仍保持较高速度。12 月份在国家出台各种扩大内需的政策 后，12 月增速有所回升，扩内需政策初现成效。2 月份由于春节刚过，消费品零售总额增 速减缓。 四、开发投资额增速加速下滑四、开发投资额增速加速下滑 在城市基础设施建设等投资拉动下，长沙市固定资产投资累计增幅基本保持平稳，房 地产开发投资累计增幅呈现出持续下滑的态势，在房地产市场持续冷清的情况下，长沙市 房地产投资热情持续降温。 图图 2-2- 4-14-1：长沙市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图：长沙市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 房地产开发投资累计增幅固定资产投资累计增幅 数据来源：湖南统计局 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第三章、土地市场第三章、土地市场 一、土地资讯一、土地资讯 1 1、中国住宅土地使用权续期难题待解、中国住宅土地使用权续期难题待解 尚属于中国官方的一份内部文件土地管理法(修订草案征求意见稿)近日被媒体曝 光，其中关于住宅建设用地七十年使用权到期之后的表述，被各界普遍解读为住宅满七十 年后将“有偿”续期，并引起轩然大波。据披露，正在国土资源厅局系统内“征求意见” 的土地管理法(修订草案征求意见稿)中，第一 0 三条表示， “住宅建设用地使用权期限 届满的，按照国家有关规定自动续期。 ” 由于去年夏天，国土资源部内部讨论的“草案” 中曾明确住宅土地使用权可“无偿自动续期” 。因此，此次“征求意见稿”中删除“无偿” 表述后，被外界普遍解读为，住宅满七十年可能“有偿续期” ，即房屋所有者必须缴纳续期 的土地出让金。 易居点评：易居点评：中国相关法律规定，居民商品住宅只有七十年的土地使用权。而百姓最为 关心的七十年土地使用权到期后如何续期，官方至今没有给出明确说法。土地续期办法迟 迟未能出台，显现出政府对土地续期的犹豫不决，住宅用地的续期将关系到整个国家土地 的使用制度，再怎么小心谨慎也无可厚非，但是，国家承担的巨大的社会舆论压力也显而 易见。 二、本月公告土地分析二、本月公告土地分析 表表 3-2-13-2-1： 20092009 年年 0303 月长沙市土地出让情况月长沙市土地出让情况 基础指标基础指标规划建筑指标规划建筑指标 公告号公告号所属区域所属区域 土地土地 用途用途 土地面积土地面积 ( (平方米平方米) ) 容积率容积率 建筑面积建筑面积( (平平 方米方米) ) 起始价起始价( (万万 元元) ) 2009网挂 03 号岳麓区商业、住宅 2283.175.011415.85 605 2009网挂 04 号岳麓区商业金融 12668.513.544339.79 1665 2009网挂 05 号雨花区办公 1116.962.813138.66 772 2009网挂 06 号天心区 商业住宅 商业 3142.43 5.2、区域 平均值、0.7 2171 2009网挂 07 号芙蓉区商业、住宅 6887.465.8540291.64 1610 2009网挂 08 号雨花区商业、住宅 4463.593.415176.21 1114 2009网挂 09 号雨花区商业、住宅 15210.864.566927.78 3367 2009网挂 10 号雨花区住宅 35731.233.0103620.57 6290 2009网工挂 01 号 天心区工业 34366.231.551549.35 3038 望土网挂200904 号 望城县工业 699000.8559201844 合计 185770.8392380.1522476 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月共有 10 宗土地发布出让公告，总占地面积 18.58 万平方米，总建筑面积 39.24 万平方米，供应土地初始平均单价 64.52 万元/亩。本月市场供应量为 2 月份 2 倍，供应量 有所增大，但流标率较高，成交量依然不大。较高的流标率表明开发商对市场仍然谨慎。 1 1、地块供应走势分析、地块供应走势分析 图图 3-2-13-2-1：长沙市：长沙市 0303 月土地市场供应走势月土地市场供应走势 0 5 10 15 20 25 30 35 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.1008.1108.12 09.1 09.2 09.3 幅 0 50 100 150 200 250 万平方米 占地面积土地幅数 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月新增供应土地 10 宗，占地面积 18.58 万平方米，建筑面积 39.24 平方米。本月 土地新增供应面积较 2 月份大幅增长，增速超过 100%。在经过 2 个月的低量供应后，本 月供应量开始恢复。 2 2、供应结构分析、供应结构分析 图图 3-2-23-2-2：长沙市：长沙市 0303 月土地供应用途结构月土地供应用途结构 商业 20% 住宅 10% 商住 50% 工业 20% 资料来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月供应以商住用地为主，共 5 宗，占本月挂牌量的 50%；其次是工业和商业用地， 各 2 宗，分别占本月挂牌量的 20%；住宅用地 1 宗，占本月挂牌量的 10%。从土地面积来 看，本月供应以工业用地为主，2 宗工业用地面积占到本月挂牌量的 56.13%。 图图 3-2-33-2-3：长沙市：长沙市 0303 月土地供应区域结构月土地供应区域结构 望城县 10% 岳麓区 20% 天心区 20% 芙蓉区 10% 雨花区 40% 开福区 0% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月供应量以雨花区为主，共 4 宗，占本月挂牌量的 40%；天心区、岳麓区各 2 宗， 分别占本月挂牌量的 20%，芙蓉区、望城县各 1 宗。从土地面积来看，本月供应量以望城 县供应面积最大，望城县 1 宗土地占地面积占到本月挂牌量的 37.63%。 图图 3-2-43-2-4：长沙市：长沙市 0303 月土地供应面积结构月土地供应面积结构 5-10万 10% 10万以上 0% 1-5万 40% 1万以下 50% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月新挂牌土地以小幅地块为主，其中 1 万平米以下地块 5 宗，1-5 万平米地块 4 宗， 占总挂牌量的 90%；5 万平米以上地块仅有 1 宗。 三、本月成交地块分析三、本月成交地块分析 表表 3-3-13-3-1： 20092009 年年 0303 月长沙市土地成交情况月长沙市土地成交情况 基础指标基础指标规划建筑指标规划建筑指标成交情况成交情况 公告号公告号区域区域 土地土地 用途用途 土地面积土地面积 （平方米）（平方米） 容积率容积率 起始价起始价 （万元）（万元） 成交总价成交总价 （万元）（万元） 受让方受让方 2009网挂 06 号 天心区 商业 住宅商 业 3142.43 5.2、区 域平均值、 0.7 21712181 肖伟明等 111 人， 长沙森宇房地产开 发有限公司 2009网工挂 01 号 天心区工业 34366.231.530383038 湖南红太阳新能源 科技有限公司 望土网挂2009 04 号 望城县工业 69900.39 0.80 1844 1924 湖南三环颜料有限 公司 合计 107409.170537143 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月土地成交与上月相比大幅下降，本月仅成交 3 宗，全部是挂牌成交。总成交面积 10.74 万平方米，成交总金额 0.71 亿元，平均土地成交单价 44.34 万元/亩。 1 1、地块成交大幅下降、地块成交大幅下降 本月长沙成交土地 3 宗，占地面积为 10.74 万平方米，创 08 年以来的最低值，土地 市场依然冷清。 图图 3-3-13-3-1：长沙市：长沙市 0303 月土地市场成交走势月土地市场成交走势 0 20 40 60 80 100 120 140 160 08.1 08.2 08.3 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.1008.1108.12 09.1 09.2 09.3 幅,万平方米 0 5 10 15 20 25 30 亿元 占地面积土地幅数成交总价 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2 2、成交地块宗数以工业用地为主、成交地块宗数以工业用地为主 图图 3-3-23-3-2 ：长沙市：长沙市 0303 月土地成交用途结构月土地成交用途结构 商办 0% 工业 67% 商住 33% 住宅 0% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月长沙土地市场共成交工业用地 2 宗，占到总成交宗数的 67%；商住土地 1 宗，占 到总成交宗数的 33%。 图图 3-3-33-3-3： 长沙市长沙市 0303 月土地成交区域结构月土地成交区域结构 望城县 33% 岳麓区 0% 天心区 67% 芙蓉区 0% 雨花区 0% 开福区 0% 数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 本月长沙土地成交以天心区为主，成交 2 宗，占到总成交宗数的 67%；望城县成交 1 宗，占总成交宗数的 33%。从成交面积来看，望城县成交土地面积占到总成交量的 65.08%， 占到本月成交量的半数以上。 图图 3-3-43-3-4：长沙市：长沙市 0303 月土地成交规模结构月土地成交规模结构 5-10万 33%