（工商管理专业论文）中国老年住宅项目开发与经营模式研究.pdf

山东大学硕士学位论文 摘要 国家“十二五 规划提出：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社会功能， 优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业 。之后，从中央到地方政 府陆续出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场。2 1 世纪的中国，是 一个不可逆转的老龄社会，已被西方经济发达国家定义为跑步进入老龄化的国家。 我国面临严重的人口老龄化趋势。这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。 并且这种社会现状的产生将对中国的传统养老模式( 家庭养老) 提出了严峻挑战， 老年住宅的发展是决老龄化问题的有效措施之一。 目前，我国所面临的老龄化问题必然使传统的养老观念、养老模式产生深刻 的改变，老年人对于经济供养、医疗保健、生活照料及精神文明等多方面需求的 日益增长，将会直接导致养老设施的“有效需求 远超过“有效供给 。如何满足 市场上的“有效需求 ，创造客户满意度高的产品，如何为企业开创新的利润获取 模式，如何使这日益显现的严峻的社会养老问题得以缓解，是我们进行“老年住 宅这个课题研究的最终目的。 本文首先对中国养老方式的现状及老年住宅市场进行分析描述，通过对中国 老年市场的分析对市场需求做出预测。早在2 0 世纪5 0 年代，美国市场学家温德 尔施密斯就提出了s e g m n e n t a t i o n 市场细分概念，二十世纪9 0 年代国际营销学 大师、享有营销学之父美称的菲利普科特勒( p h i l i pk o t l e r ) ，在他畅销全球 3 0 多年的营销管理一书第九版中系统地提出了s 、t 、p 战略，他是现代营销 的核心。s t p 营销，s - s e g m n e n t a t i o n 市场细分、t - t a r g e t i n g 目标市场、p p o s i t i o n i n g 定位。s t p 的三个主要步骤是市场细分，目标市场选择，以及市场定 位，它属于企业营销的战略层次，它是决定企业营销成本的最基本的战略。在前 面章的节将目标锁定为老年住宅市场后，第三章，首先从国家相关的支持政策， 及国家颁布的老年住宅相关标准入手确定政策背景，而后利用菲利普科特勒提出 的营销的中心目的是需求管理、营销的主要责任是创造有盈利的增长、营销的最 简短定义是有盈利地满足需求，分析了老年住宅市场的现状，市场需求，在客户需 求的满足和市场需求的预测等方面分析。在后面的第四章节，从国外的情况进行分 析，许多拥有成熟老年人住宅的国家可以看作是社会老龄化住宅先进的国家，在 山东大学硕士学位论文 某些特定状况下的老年人的居住形态，尤其北美洲的老年人住宅产业在全世界同 行业种处在领先地位。其开发理念，配套设施，服务范围，服务水平等都呈现出 完善的领先水平。因此，通过对日本、美国、英国等国老年住宅开发的经验对项 目的开发进行描述，进一步指明了老年住宅项目开发和经营的过程中应该注意的 问题，以供国内老年住宅产业借鉴。第五章，指出国内老年住宅市场经营模式， 目前国内老年设施状况。分析老年住宅项目的融资方式，盈利模式，及不同盈利 模式下的开发方式开发方式下的商业模式选择。在对市场进行再次细分及产品定 位后详细描述中国老年住宅的开发经营策略，引入菲利普科特勒的对产品定义的 五个层次理论，将老年住宅进行产品层次的划分；并对老年住宅的功能、设计及 内涵等进行了论述：最后列举了国内的成功案例。论文的第六章总结全文，提出 了我国老年住宅项目的开发建设存在机遇及挑战。针对现存问题做出合理的开发 建议。老年住宅产业的兴起是社会保障体系建设和人文关怀的结合。希望本文的 研究内容能够为政府政策的合理制定及开发商的理性投资决策提供参考。 2 关键词：老年住宅；需求走势：开发与经营模式 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t t w e l f t h - f i v e g o a lp r o p o s e d ：c o p i n gw i t hp o p u l a t i o na g m gp o s i t i v e l y , p a y i n g a t t e n t i o nt op l a yf a m i l ya n ds o c i a l f u n c t i o n , d e v e l o p i n gs o c i a lp e n s i o ns e r v i c e p r e f e r e n t i a l l y , a n dc u l t i v a t i n g a n ds t r e n g t h e n i n gp e n s i o ns e r v i c eu n d e r t a k i n g sa n d i n d u s t r i e s ”f o l l o w i n gt h a t , b o mc e n t r a la n dl o c a lg o v e r n m e n th a si s s u e das e r i e so f p o l i c i e sa n dr e g u l a t i o n si ns u c c e s s i o n c h i n aw i t h i n2 1s tc e n t u r y , a ni r r e v e r s i b l ea g i n g s o c i e t y , h a sb e e nm a d ead e f m i t i o no fn m n i n gi n t oa g i n gn a t i o nb yt h ew e s td e v e l o p e d c o u n t r i e s o u rc o u n t r yf a c e st h ep r o b l e m so fs e v e r ep o p u l a t i o na g i n gt e n d e n c y , w h i c h p r o p o s e ss e r i o u sp r o j e c tt oa g i n gs e r v i c eo f0 1 1 1 7u r b a nc o m m u n i t y , b e s i d e s ，t h i ss o c i a l s i t u a t i o ni sag r e a tc h a l l e n g et oo u rt r a d i t i o n a lp e n s i o nm o d e l ( f a m i l ys u p p o r t i n gm o d e l ) a n dt h eh o u s ef o rt h ea g e di sas o l u t i o nt ot h ep r o b l e mo ft h ea g e di no u rc o u n t r y c u r r e n t l y , t h ep r o b l e mo ft h ea g e di no u rc o u n t r yi sb o u n dt om a k eg r e a tc h a n g e s t ol i f e s t y l ef o rt h ea g e da n dp e n s i o nm o d e l d u et ot h ei n c r e a s i n gd e m a n df o rt h ea g e d o ne c o n o m i cs u p p o r t , m e d i c a lc a r e ，l i f ec a r ea n ds p i r i t u a lc i v i l i z a t i o n , e f f e c t i v ed e m a n d o ff a c i l i t i e sf o rt h ee l d e r sf a re x c e e d se f f e c t i v es u p p l y t h ef i n a lp u r p o s eo ft h i ss t u d yi s t om e e tt h e e f f e c t i v ed e m a n do fm a r k e ta n dc r e a t et h ep r o d u c to fh i g hc u s t o m e r s a t i s f a c t i o nd e g r e e ，t os t a r tan e wp r o f i t - p u r s u i n gm o d e la n dt or e l e a s et h ei n c r e a s i n g l y s e v e r ep r o b l e mo fs o c i a lp e n s i o n t h i sp a p e rf i r s t l ya n a l y z e da n dd e s c r i b e dt h es t a t u so fc h i n e s ep e n s i o ns t y l ea n d o l d - a g er e s i d e n c em a r k e t , t h e np r e d i c t e dm a r k e tr e q u i r e m e n t a se a r l y a s19 5 0 s ， a m e r i c a nm a r k e ts c i e n t i s tw e n d e l ls m i t hp r o p o s e dt h ec o n c e p to f “s e g m e n t a t i o n i n 19 9 0 s ，i n t e r n a t i o n a lm a n a g e m e n tm a s t e r , c a l l e d m a r k e t i n gf a t h e r , p h i l i pk o t l e r s y s t e m a t i c a l l yp r o p o s e ds t ps t r a t e g yi nt h e9 t he d i t i o no fh i sg o o ds a l eb o o k m a r k e t i n g m a n a g e m e n t ，w h i c hw a st h ec o r eo fm o d e mm a r k e t i n g sm e a n 5s e g m e n t a t i o n , t m e a n st a r g e t i n ga n dpm e a n sp o s i t i o n i n gi ns t pm a r k e t i n g t h et h r e ep r i n c i p a ls t e p so f s 1 1 pw e r em a r k e ts e g m e n t a t i o n , t a r g e tm a r k e ts e l e c t i o na n dm a r k e tp o s i t i o n i n g , w h i c h b e l o n g e dt os t r a t e g i cl e v e lo fe n t e r p r i s em a r k e t i n g i tw a st h ef u n d a m e n t a ls t r a t e g yt h a t d e t e r m i n e dt h ec o s to fe n t e r p r i s em a r k e t i n g a f t e rt h a t , o u rg o a lf o c u s e do no l d a g e r e s i d e n c em a r k e t c h a p t e r3 ，f i r s t l y , t h ep o l i c yb a c k g r o u n dw a sd e t e r m i n e df r o m n a t i o n a ls u p p o r tp o l i c i e sa n dr e l a t e dn a t i o n a ls t a n d a r d so fo l d - a g er e s i d e n c e ，t h e n , t h e s t a t u so fo l d - a g er e s i d e n c em a r k e t , m a r k e td e m a n da n dp r e d i c t i o na b o u tc u s t o m e r 3 山东大学硕士学位论文 r e q u i r e m e n ts a t i s f a c t i o na n dm a r k e td e m a n dw e r ea n a l y z e db yu s i n gp 1 1 i l i pk o l t e r p r o p o s e dt h a tt h ec e n t r a la i mo fm a r k e t i n gw a sr e q u i r e m e n tm a n a g e m e n t , t h ep r i n c i p a l r e s p o n s i b i l i t yo fm a r k e t i n gw a s t oc r e a t ep r o f i tg r o w t h , t h eb r i e fd e f i n i t i o no fm a r k e t i n g w a st om e e tt h ed e m a n d sp r o f i t a b l e c h a p t e r4 ，f r o ma b o a r dc i r c u m s t a n c e s ，m a n y o l d - a g er e s i d e n c e sc o u l db ec o n s i d e r e da sa d v a n c e dc o u n t r i e so fs o c i a la g i n gh o u s e u n d e rc e r t a i nc i r c u m s t a n c e s ，t h ea g e dl i v i n gm o d a l i t y , e s p e c i a l l yn o r t ha m e r i c a n o l d a g er e s i d e n c ei n d u s t r y , w e r ei nt h el e a d i n gp o s i t i o ni nt h es a m ei n d u s t r yi nt h e w o r l d n e i rd e v e l o p m e n tc o n c e p t , s u p p o r t i n gf a c i l i t i e s ，s e r v i c es c o p ea n ds e r v i c el e v e l w e r ei nt h ep e r f e c tl e a d i n gl e v e l t h e r e f o r e ，t h ee x p e r i e n c e so fo l d - a g er e s i d e n c e p r o c e e d i n g sd e v e l o p m e n t o fj a p a n ，u s ，e n g l a n da n ds o no nw e r ed e s c r i b e d ， f u r t h e r m o r e ，p r o b l e m sn e e d i n ga t t e n t i o n i nt h e d e v e l o p m e n t a n dm a n a g e m e n to f o l d a g er e s i d e n c ep r o c e e d i n g sw e r ep r o p o s e d ，a n dp r o v i d e dd o m e s t i co l d - a g er e s i d e n c e i n d u s t r yf o rr e f e r e n c e 1 1 1 ef i 他c h a p t e rp o i n t st h eo p e r a t i o nm o d e lo fd o m e s t i co l d - a g e r e s i d e n c em a r k e ta n dt h ep r e s e n ts t a t u so fd o m e s t i ce l d e r l yf a c i l i t i e s ，a n a l y s e st h e f i n a n c i n gm e t h o d ，p r o f i tm o d e lo fo l d a g er e s i d e n c ep r o c e e d i n g sa n dt h eb u s i n e s s m o d e ls e l e c t i o nf o rt h ed i f f e r e n tp r o f i tm o d e la n dd e v e l o p m e n tm o d e l a f t e rm a r k e t s e g m e n t a t i o na g a i na n dp r o d u c tp o s i t i o n i n g ，d e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n ts t r a t e g i e so f o l d - a g er e s i d e n c ew e r ed e s c r i b e dd e t a i l e d , t h e nf i v eh i e r a r c h ya b o u tp r o d u c td e f i n i t i o n o fp h i l i pk o l t e rw e r ei n t r o d u c e d ，a n dp r o d u c tl e v e l so fo l d - a g er e s i d e n c ew e r ed i v i d e d m o r e o v e r , f u n c t i o n , d e s i g na n d c o n n o t a t i o no fo l d a g er e s i d e n c ew e r ed i s c u s s e d f i n a l l y , d o m e s t i cs u c c e s s f u lc a s e sw e r ee n u m e r a t e d t h es i x t hc h a p t e ri st os u m m a r i z ea l lt h e p a p e r , a n dp r o p o s et h a tc h a n c ea n dc h a l l e n g ee x i s ti nt h ed e v e l o p m e n ta n dc o n s t r u c t i o n o fo l d a g er e s i d e n c ep r o c e e d i n g s a i m i n ga tt h ee x i s t i n gp r o b l e m s ，r e a s o n a b l e d e v e l o p m e n ts u g g e s t i o n sa r em a d e t h er i s eo fo l d - a g er e s i d e n c ei n d u s t r yi sb a s e do n t h ec o m b i n a t i o no fs o c i a ls e c u r i t ys y s t e mc o n s t r u c t i o na n dh u m a n i s t i cc a r e ih o p e0 1 1 1 s t u d yc o u l dp r o v i d er e f e r e n c ef o rr e a s o n a b l ef o r m u l a t i o no fo u rg o v e r n m e n tp o l i c ya n d r a t i o n a li n v e s 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i l i t i e s 4 6 v 山东大学硕士学位论文 5 1 3f i n a n c i n gm e t h o do fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c ed e v e l o p m e n ta n d m a n a g e m e n t 4 8 5 1 4p r o f i tm o d e lo fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c ed e v e l o p m e n ta n d m a n a g e m e n t 4 8 5 1 5i n v e s t m e n ta n dd e v e l o p m e n tm o d e ls e l e c t i o nu n d e rd i f f e r e n tp r o f i t m e t h o d 5 0 5 1 6c o m m e r c em o d e ls e l e c t i o no fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c em a n a g e m e n t a n dm a r k e t i n g 5 0 5 2m a r k e ts e g m e n t a t i o no fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c ep r o c e e d i n g s 5 1 5 2 1s e g m e n t a t i o nb a s e do np o p u l a t i o nv a r i a n c ea n dr e g i o n 5 1 5 2 2s e g m e n t a t i o nb a s e do nh o u s i n gt y p e 5 2 5 3m a r k e td e v e l o p m e n tl o c a t i o no fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c ep r o c e e d i n g s 5 2 5 3 1s e l e c t i o no nm a r k e t i n gp o s i t i o n i n go fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c e p r o c e e d i n g s 5 2 5 3 2s e l e c t i o no np r o d u c t i o np o s i t i o n i n go fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c e p r o c e e d i n g s 5 3 5 3 3s e l e c t i o no nd e v e l o p m e n tp o s i t i o n i n go fd o m e s t i co l da g er e s i d e n c e p r o c e e d i n g s a f t e rm a r k e ts e g m e n t a t i o n 5 3 5 4p r o d u c ts t r a t e g i e so f d o m e s t i co l da g er e s i d e n c ep r o c e e d i n g s 5 4 5 4 1p r o d u c ts t 、，l e 5 4 5 4 2p r o d u c td e s i g ns t r a t e g yo nd o m e s t i co l da g er e s i d e n c ed e v e l o p m e n t a n dm a n a g e m e n t 5 6 5 5c a s ea n a l y s i so f d o m e s t i co l da g er e s i d e n c ep r o c e e d i n g s 6 0 5 5 1e a s ts u nc i t yc e n t e ro fb e i j i n g 6 0 5 5 2g r e e ns p a c e2 1c i t yx i a ox i a nl a n eo fs h a n g h a i 6 2 c h a p t e r6c o n c l u s i o na n ds u g g e s t i o n 6 4 6 1c o n c l u s i o n 6 4 6 2s u g g e s t i o n ? 6 5 山东大学硕士学位论文 第一章绪论 1 1 问题提出的背景 未来1 0 年后，人口老龄化将会成为最为突出的社会问题，将对中国社会和经 济产生强大的冲击和震荡，触发社会、经济结构的重大调整。国家、社会、企业 和个人都将为此付出相当的代价和成本。但同时对老龄产业而言又蕴含着巨大的 商机。为此，房地产企业应勇于担负历史及社会赋予的责任，尽早介入老年产业 并推动老龄相关产业的发展。 1 1 1世界人口的老龄化现状 随着世界范围内老龄化问题的出现，老年型国家也随之增多。1 9 5 0 年，全球 属于老年型的国家已达到1 5 个，2 0 0 1 年已达到5 0 多个，绝大多数是西方发达国 家，而且其中大部分国家目前老年人口的比例已超过2 0 ，根据联合国提供的统计 数字，到2 0 5 0 年，老年人的人数将猛增至1 9 6 4 亿人，将占世界总人口的2 1 ， 平均每年约增长9 0 0 0 万。其中，世界经济发达地区的老年人人数总数将由目前的 2 3 6 亿增加到3 9 5 亿人，占该地区总人口比例将会