认购签约退房的管理制度.doc

认购、签约及退房的管理制度受控状态：_受控_发放编号：_生效日期：_2007-04-02_版本/修改次第更改页次/章节编制审核批准生效日期1总 则1.11.2为规范销售程序，让客户对选择的房屋放心购买，在规范销售程序的同时签订规范的合同文本，特制订本制度。本制度管理规定包括客户认购及客户签约的管理。2客户认购的管理制度2.12.22.32.42.52.62.72.82.9根据客户所喜欢的户型，做更详尽的说明。对客户存在的疑点或否定问题，销售代表应进行相关合理解释，帮助其逐一克服购买障碍，下定购买决心。互相配合实施制造购买气氛，强化其购买欲望。销售代表对客户所提特殊要求的答复及解释，应向接待主管请示，协调一致、意见统一后再回复客户。销售代表应在与客户的沟通中了解项目存在问题，及时在每周例会提出合理化建议或共同讨论研究。客户信息及时登记，轮休时，做好交接工作。客户登记资料表应由接待主管按时间顺序编号妥善保管，定期整理并加以分析总结。客户决定购买并下定时，根据现场公示销控表核查房号，并同现场接待主管再次核实确定内部销控表.核实无误后，张贴已售标志，同时开据投资计划书，确定定金额度（定金的上限为所购房屋总放款的20%）、客户姓名、所定房号、单价、总房款、付款方式、经办人员。客户持投资计划书到财务部交纳定金，换取定金收据客户持财务人员盖章的定金收据找原经办人签订房屋定购书，确定正式签约日期，并详细告知客户应补交的款项、办理贷款应准备的各种证件、材料及注意事项等。销售辅助人员中的签约人员将每天所签订的房屋定购书交至项目主管核对盖章后按部门发放，销售公司备查的房屋定购书转交销售辅助信息管理人员录入微机。认真审核销控表，及时准确张贴已售标志，避免定重或定错房屋销售代表、销售接待主管、销售辅助人员三方审核投资计划书，保证房号、单价等内容的准确性。详细告知房屋定购书的内容，若客户违约定金不予退还、超过保留期（期限一般为5-7天）后可以自行推荐给其他客户等。3客户签约的管理制度3.13.23.33.43.53.63.73.83.9验对客户身份证，审核确定客户购房资格（主要的贷款条件的审核）。出示统一格式的商品房买卖合同范本，解释合同的主要条款。土地性质、取得方式和使用期限、房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式和期限、违约责任、交房时间、房屋装修标准、结构图等。为客户提供贷款资料，主动帮助客户计算总房款，依据付款方式，明确首付款比例。对贷款的客户，帮助客户推荐适合自己的贷款方式、贷款数额、贷款年限，协助客户办理贷款事宜。合同一式四份，客户、销售、办公室、财务部各一份。当天的合同由信息管理员审查并输入微机。折扣或优惠的特殊情况，应附分管领导签字的统一格式签字优惠单。签约时，如客户有超越合同内容的要求，应及时汇报现场销售主管或更高一级的领导。合同签订时必须由户主亲自填写签名，如由其他人代理签约的，必须办理经过公证的委托书。签约后合同应及时按照职能部门规定办理备案手续。信息管理员定期将未到款客户明细转给销售代表，及时催款并协调银行帮助客户尽快办理贷款。4客户退房的管理制度4.14.1.14.1.24.1.34.1.44.24.2.14.2.24.2.34.2.4退房内部制度交纳定金签订房屋定购书后客户违约，不能办理退房、退定金的手续。交纳房款签订商品房买卖合同后客户违约，可以办理退房手续，客户需提交书面申请，销售公司填写退房评审纪录后报分管经理审批。销售公司按照批复的退房评审纪录办理相关退款、退房手续。特殊情况下的退房、退款手续，由分管经理批示、签字后方可办理相关手续。退房外部制度：没有备案的客户退房制度：按照交易中心的退房要求，对于签订购房合同但没有备案的客户按照合同撤销的手续给予办理；备案后一次性付款客户退房制度：a) 根据房地产交易中心的政策，退房双方需持法院判决书并递交双方的申请，由主管部门审批；b) 在同意退房的前提下，双方共同到交易中心一楼办理备案撤销手续；c) 备案撤销后开发公司需持委托书与客户共同到市场处办理合同撤销手续。抵押登记后贷款客户退房制度：a) 根据房地产交易中心的政策，退房双方需持法院判决书并递交双方的申请，由主管部门审批；b) 在同意退房的前提下，双方共同到交易中心一楼办理备案撤销手续；c) 备案撤销后开发公司需持委托书与客户共同到市场处办理合同撤销手续。d) 关于契税是否能够退出，按照财政局的规定执行；