（管理科学与工程专业论文）中国房地产企业资金链平衡研究.pdf

重庆大学硕十学位论文r f 】文摘要 摘要 资金是房地产的i l 液，房地产念业的发展离不丌大量资金的有效支持，特别 对于那些投资数十亿的大型商业地产项同米说，开发商如果得不到银行、财团或 政府的协助，不能把资金事先安排妥当，是不太町能进行这类项目的丌发的，即 使是当今世界上最大的房地产：丌发商，也不可能有数十亿的自有资金可随时调用。 台北京华城项目和上海正大广场等大型商业房地产项目都经过了相当长的时间才 建设完成，其中不无资金供给的原因，资金问题逐渐成为房地产市场的核心问题。 迭【此，如何解决资会问题、实现房地产企、止资金链的良好运作显得尤为重要。 笔者首先分析了中国房地产资金链的特性及其研究意义，从中圈房地产企业 资金链的运行现状入手，将资金链分为资金筹措、资金使用与资金回流三个阶段 进行剖析，找出其问题所在，并从宏观、微观等方面进行全面分析，同时，借鉴 国内外成功的房地产项目运作经验与管理模式，结合中国的实际，提出了构建完 善中国房地产企业资金链的若干建议，供房地产企业参考。 笔者特别强调了“走标准化道路”，逐步实现中国房地产业的模式标准化，建立 房地产项同丌发标准化流程，缩短建设周期、降低建造成本、提高工作效率等等， 对于促进房地产企、i k 资金链的良好循环与不断壮大都具有十分重要的意义。 关键词：资金链，资金筹措，资金使用，资金回流，标准化 雨庆大学硕十学位论文 英文摘要 a bs t r a c t c a p i t a l i st h eb l o o do fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t w i t h o u ta d e q u a t e c a p i t a l s u p p o r t i n gf o rr e a le s t a t ec o m p a n i e s ，t h e i rp r o j e c t sw i l l b ef a c e dw i t he m b a r r a s s i n g e s p e c i a l l y ，t h o s eg r e a tp r o j e c t sw h o s ei n v e s t m e n ti su p t om o r et h a nm i l l i o n sd o l l a rw i l l f a i lt om e e tt h en e e do fm a r k e td e v e l o p m e n tw h e nl a c k i n go fc a p i t a ls u p p o r t i n go f b a n k s ，b a n k i n gc o n s o r t i u m ，o r f i s c a lr e v e n u e f o rr e a le s t a t ep r o j e c t s ，i ti sv e r y i m p o r t a n tt om a k e ad e t a i l e dp l a n n i n go v e rp r o j e c if i n a n c i n gi na d v a n c e a sw e l lk n o w n ， i m p o s s i b l ei st h a tt h o s et o ps t r o n g e s tr e a le s t a t ec o m p a n i e si nt h ew o r l di m p l e m e n tt h e i r p r o j e c t sb yt h e i rs e l f - c a p i t a lc o m p l e t e l y g r e a tc o m m e r c i a lp r o j e c t ss u c hb e i j i n g h u a c h e n g s h a n g h a iz h e n g d ap l a z a ，c a nn o tb ed e l i v e r e dt oc l i e n t so ns c h e d u l ep a r t l y d u et oc a p i t a lc h a i n c a p i t a li s s u e sw i l lb eg r o w nu pi n t ot h ec o r ep r o b l e m so fr e a l e s t a t em a r k e t a sar e s u l t ，h o wt os o l v et h ep r o b l e m st oa c h i e v ea ni n t e g r a t e dc a p i t a l c h a i ni sv i t a lf o rr e a le s t a t ec o m p a n i e st od e v e l o p t h i st h e s i sa n a l y z e st h ec h a r a c t e r i s t i co fc a p i t a lc h a i nf o rc h i n a sr e a le s t a t e c o m p a n i e s ，a n dp o i n to u tt h ei m p o r t a n c eo fc a p i t a lc h a i n b a s i n go nd e s c r i p t i o n so f c u r r e n tc a p i t a lc h a i no p e r a t i o n s ，t h et h e s i sd i v i d e st h ec a p i t a lc h a i ni n t ot h r e ep h a s e s ， n a m e l yc a p i t a lf i n a n c i n g ，c a p i t a lu s ea n dc a p i t a lr e t u r n s ；t h u s ，f i n d so u tt h es u b s t a n t i a l p r o b l e m so fi tf r o mn l a c r o m i c r or e s p e c t s f i n a l l y , t h et h e s i ss e t sf o r t hs u g g e s t i o n sf o r b u i l d i n gu pac o m p l e t ec a p i t a lc h a i nf o r c h i n a sr e a le s t a t ec o m p a n i e sb ym a k i n g r e f e r e n c et os o m es u c c e s s f u lp r o j e c t sd e v e l o p m e n ta n dm a n a g e m e n tm o d e lo fr e a l e s t a t ec o m p a n i e sh o m ea n da b r o a d t h eo u t c o m eo ft h et h e s i si sh e l p f u lf o rt h o s er e a l e s t a t ec o m p a n i e sw h i c he n c o u n t e rc a p i t a lp r o b l e m s ， t h et h e s i sa l s oa t t a c h e si t si m p o r t a n c et os u g g e s te s t a b l i s h i n g “s t a n d a r d i z a t i o n m o d e l ”( s m ) i ns o m ed e s i g n a t e dr e a le s t a t ep r o j e c t s ，a n dt h u sa p p l ys mt oa l lr e a le s t a t e p r o j e c t s i nc h i n a s t e pb ys t e p i nf a c t ，s mh e l p s t os h o r t e nb u i l d i n gs c h e d u l e ， d e c r e a s i n gb u i l d i n gc o s t ，a n di m p r o v er e a le s t a t ed e v e l o p m e n te f f i c i e n c y t oc o n c l u d e ， s mi sv i t a lf o rg o o dc a p i t a lc h a i nc i r c l ea n dd e v e l o p i n gc a p i t a lc h a i nf o rr e a le s t a t e c o m p a n i e si nc h i n a k e ，w o r d s ：c a p i t a lc h a i n ；c a p i t a lf i n a n c i n g ；c a p i t a u s e ；c a p i t a lr e t u r n ； s t a n d a r d i z a t i o n 重庆入学硕士学位论文1 绪论 1绪论 1 1 选题背景 房地产是一个关系国民经济的大话题。从上世纪9 0 年代中期丌始，中国的房 地产业逐步走向市场化，经过1 0 年的发展，中国的房地产业已进入了持续、完善 发展的阶段。然而，随着中国加入w t o ，国际市场的进一步开放，房地产业面临 的竞争也更加的激烈。特别是在国家宏观调控加大，金融政策紧缩的今天，对于 资金需求量巨大的房地产业来说，将面临着更加严峻的挑战。 众所周知，资金是房地产的血液，它的重要性是不言而喻的。纵观房地产的 发展史，在房地产的发展历程中，每一阶段的发展都离不开资金的保障。在未来 的发展中，房地产形式更加多样化( 从普通住宅、写字楼、别墅到商业地产、) ， 涉及到的领域也越来越多，开发企业、金融机构、连锁机构、资本市场等等。房 地产开发的复杂程度日益加大，在这种形势f ，中困的房地产企业如何整合利用 各种国内外资源，实现开发商、运营商、资本市场等的协、蒯发展，在激烈的竞争 中立于不败之地，使自身企业的资金链实现良好循环并不断壮大，已经成为了房 地产企业亟待解决的问题。 1 2 研究目的及意义 中国房地产食业资会链平衡研究可以为房地产市场健康、持续、稳定的发展 提供科学的参考依据，同时也能为房地产企业高效运作，从而在激烈的竞争中立 于不败之地提供宝贵的经验借鉴。中国房地产企业资金链平衡研究具有重要的实 际指导意义和重大的现实意义，影响深远。 1 - 3 国内外研究现状 1 3 1 国外研究现状 1 、国外有形式多样的房地产金融银行 国外比较完善的住房金融机制，一般都包括四个方面的内容i o l j ：一是有一整 套健全的住房会融机构；二是有方便有效的住房金融工具：三足有完善发达的住 房金融市场；四是有行之有效的政策法规和管理体制。 目前世界各国房地产金融机构，基本上可分两类：银行型房地产金融机构和非 银行型房地产金融机构。从住房金融体制来看，主要有i 种模式：是合同储蓄 模式；二是抵押贷款模式；三是储贷结合模式。房地产金融银行有以下几种： ( 1 ) 商业银行 重庆人学硕士学位论文1 绪论 ( 2 ) 储蓄银行 ( 3 ) 专门储蓄银行 ( 4 ) 合同金融机构 ( 5 ) 抵押银行 2 、西方发达国家的金融机构l o l j ( 1 ) 美国 在美国，为了鼓励私人购建房屋，政府一般采取支持贷款机构逐年降低贷款 利率和其他一些刺激方式，这使得美国的房地产融资机制不断健全及完善，从实 施情况来看，其融资方式灵活有效，购建房屋者可普遍利用较为方便和优惠的政 策进行房地产融资活动。美国的房地产金融机构主要有三类，即政府的专业信贷 机构、商业银行和非商业银行的储蓄信贷机构。 ( 2 ) 日本 第二次世界大战后，同本政府面临着产业危机和失业等社会问题，对住宅问 题的解决无法做全盘性计划。到了2 0 世纪5 0 年代初期，r 本的经济逐渐恢复正 常，住宅问题方正式被列于政府政策内，住宅的金融机构才逐步相继建立。主要 有住宅金融公库、住宅公团、住房贷款公司j 种。 ( 3 ) 德国 德国是最大的住房贷款机构是抵押银干j 二、储蓄银行和住房互助储蓄信贷社。 它们之问联系很密切，具有相当数量的双重媒介。这些机构将契约系统、存款系 统和抵押系统综合在一起，向社会提供广泛的服务，不过，这种服务不是直接由 公司提供，而是由它们的子公司提供。 3 、各具特色的房地产金融市场0 0 2 1 ( 1 ) 美国：完备型的房地产金融市场 欧美国家的房地产金融业务是依靠发达的金融市场而发展起来的，并充分地 运用金融手段筹集资金。房地产金融市场成为相对独市市场后，仍然与金融市场 有着密切的联系。这类市场以美国为典型，美国房地产金融市场经过多年发展， 已成为以私有金融机构为主体，以住宅抵押贷款市场为基础，多种房地产信用交 织成网络，并受政府有效调控的金融市场。 ( 2 ) 新加坡：基金后盾型的房地产金融市场 一些国家在资金短缺的情况下，通过建立各类基金，以保证房地产信贷资金 的供应。新加坡就是这种类型的市场。新加坡非常重视发展住宅建设，政府制定 的“居者有其屋”计划以及中央公积金制度的实施，主要依赖政府管辖下的准中介机 构巾央公积局。 ( 3 ) f = - 1 本：混合型的房地产会融市场 重庆大学硕+ 学位论文 在| 二1 本，私人金融机构运用金融手段筹集资金占有主要地位。战后初期，由 于资金不足，政府采取了特殊措施，设立了官方金融机构，帮助筹集和运用房地 产信贷业务，而且信贷业务迅速增长，其中私人金融机构的信贷业务量占7 0 ， 政府金融机构则起补充作用。日本政府通过财政投资计划，由财政机构吸收和筹 集资金，为官方会融机构提供信贷资金或直接投资给公营或国家技术的房地产丌 发机构。日本公私金融机构金融活动并存和政府财政投资性贷款计划的实施，显 示了日本房地产金融市场混合性特点。 ( 4 ) 德罔：储蓄来源型的房地产金融市场 德国“建房储蓄”的建立和储蓄业务的_ 丌展，不但加快了住宅建设的速度，而 且大大减少了幽家在住宅建设上和财力上的负担，调整了生产和消费的结构。这 些机构虽然性质和业务范围不同，但承担了德国的全部房地产金融业务。在办理 建房储莆上，国家规定：凡极化购建房的年满18 岁的德国公民都要参加建房储蓄， 并要和建房储蓄机构签订建房储蓄合同。这一制度，大大有利于储蓄存款的吸收， 从而为发展建房、提供了资金保证。 1 3 2 国内研究现状 随着房地产业的不断发展，在幽内，房地产资金链的平衡研究逐渐提上r 程。 但与国外相比，中国金融市场、资本市场的发展还处在初级发展阶段，存在诸多 问题，故需要大量借鉴国外的成功经验，结合中国实际，逐步完善中国的金融市 场、资本市场，从而促进中国房地产企业资金链的良好循环与不断壮大。 1 4 研究方法与技术路线 综上所述，中国房地产企业资会链的下衡研究具有十分重要的意义。本文从 中国房地产企业资金链的运行现状入手，将资金链分为资金筹措、资金使用与资 金回流三个阶段进行剖析，从现状中发现问题，并从宏观、微观等方面进行全面 分析，同时，借鉴国内外成功的房地产项目运作经验与管理模式，结合中国的实 际，提出了构建完善中国房地产企业资金链的若干建议，供房地产企业参考。 重庆大学硕l 学位论文2q 围房地产资金链的特性分析及研究意义 2 中国房地产资金链的特性分析及研究意义 2 1 中国房地产的主要形式 2 1 1 中国房地产的主要形式 中国房地产业从二十_ l 廿纪七十年代发展至今，主要经历了复苏阶段 0 ”( 7 0 年 代末期至8 0 年代中期) 、初步发展阶段( 8 0 年代巾期至9 0 年代初) 、快速发展阶 段( 9 0 年代初期至9 0 年代中期) 及调整、完善与继续发展阶段( 9 0 年代中期至 今) 。到二十一世纪的今天，房地产的形式更加丰富，如图2 1 所示： 闺2 1 中国房地产的土要形式 f i g21t h em a i nf o r m a t i o no f r e a le s t a t ei nc h i n a 2 1 2 中国房地产“简单形式” 房地产“简单形式”主要包括：普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等房地产 开发形式。 从功能来说，上述房地产形都比较单，普通住宅、公寓、别墅主要用来居 住，写字楼用来办公等等，用途相对简单。 从客户群来说，上述房地产形式面对的客户群也不复杂，每种形式往往面对 的是特定的客广群，较为单一。 综上，房地产“简单形式”属于房地产开发中的简单产品，用途相对简单，面 对的客户群较为单一，绝大多数采取开发销售的模式，部分写字楼的开发多采用 租赁经营模式，f 日这种纤营管理相对简单，客户单一，比较容易实现统一、规范 化管理。 2 1 3 中国房地产“复杂形式” 房地产“复杂形式”主要是指商业地产丌发形式。商业地产“是指用于各种零 房地产“复杂形式”主要是指商业地产_ 丌发形式。商业地产“是指用于各种零 4 重庆大学硕士学位论文 2 中国房地产资金链的特性分析及研究意义 2中国房地产资金链的特性分析及研究意义 2 1 中国房地产的主要形式 2 1 1 中国房地产的主要形式 中国房地产业从二十世纪七十年代发展至今，主要经历了复苏阶段【0 2 】( 7 0 年 代术期至8 0 年代中期) 、初步发展阶段( 8 0 年代中期至9 0 年代初) 、快速发展阶 段( 9 0 年代初期至9 0 年代中期) 及调整、完善与继续发展阶段( 9 0 年代中期至 今) 。到二十一世纪的今天，房地产的形式更加丰富，如图2 1 所示： 宅 ； i 、，?、 图2 1中国房地产的主要形式 f i g 2 1t h em a i nf o r m a t i o no f r e a le s t a t ei nc h i n a 2 1 2 中国房地产“简单形式” 房地产“简单形式”主要包括：普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等房地产 丌发形式。 从功能来说，上述房地产形都比较单一，普通住宅、公寓、别墅主要用来居 住，写字楼用来办公等等，用途相对简单。 从客户群来说，上述房地产形式面对的客户群也不复杂，每种形式往往面对 的是特定的客户群，较为单一。 综上，房地产“简单形式”属于房地产丌发中的简单产品，用途相对简单，面 对的客户群较为单一，绝大多数采取开发销售的模式，部分写字楼的开发多采用 租赁经营模式，但这种经营管理相对简单，客户单一，比较容易实现统一、规范 化管理。 2 1 3 中国房地产“复杂形式” 房地产“复杂形式”主要是指商业地产开发形式。商业地产【0 3 j 是指用于各种零 4 重庆大学硕士学位论文2 中国房地产资金链的特性分析及研究意义 售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设旌等经营用途的房地产形式，从功能用途、 经营模式方面区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产“简单形式”。 从功能来说，商业地产更加丰富多彩，主要有零售、餐饮、娱乐、休闲、社 区服务等，规模较小的项目一般采取部分功能组合经营的方式，规模较大的项目 一般采取各种功能复合经营的方式，建立一站式消费的理念。当然也有一些主题 型商业地产项目采取某种功能单一经营的方式。由此可以看出，商业地产的功能 比普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式复杂得多。 从客户群来说，商业地产相对复杂。它不同于“简单形式”的房地产开发形式， 其客户包括两级：初级客户商业运营商，终级客户消费者。一方面，商 业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一方面，商业房地产所 针对的消费者数量庞大，一般情况下无法同时满足不同客户层的个性化需求，客 户群结构复杂。 更为重要的是，与“简单形式”的房地产类型不同，商业地产是否成功的标准不 仅仅在于前期的开发建设，更在于后期的经营管理，丌发商、投资商、运营商共 同打造商业地产项目，更多追求的是一种物业的长期回报和由此带来的品牌效应， 因此，可是说商业地产的运营是商业地产的灵魂所在。同时考虑到商业地产功能 的多样性，面对的客户群的相对复杂性，为了品牌的塑造，便于实现统一的经营 管理，商业地产特别是大型商业地产往往采取出租运营的模式，对房地产企业的 资金实力与经营管理水平提出了更高的挑战。 2 2 中国房地产资金链特。陛分析 2 2 1 中国房地产产业链及资金流概述 1 、中国房地产产业链的主要环节 ( 1 ) 银行 ( 2 ) 金融公司 ( 3 ) 机构及投资耆 ( 4 ) 房地产投资公司 ( 5 ) 房地产合伙基金 ( 6 ) 土地所有者 ( 7 ) 开发商 ( 8 ) 建筑商 ( 9 ) 管理运营商 ( 1 0 ) 消费者( 租户及购买者) 2 、中国房地产产业链及资金流 重庆人学硕十学位论文2 中国房地产资金链的特性分析及研究意义 中国房地产产业链及资金流结构图如图2 2 所示，由图中可以看出，中国房地 产业没有经过资本市场的有效整合，资金循环形式整体来讲比较单一，整个市场 系统属于简单内部系统结构，资金循环体系主要表现为非资本市场化的体内循环 方式，没有与资本市场有效地形成互动，建立其体外循环系统。 图2 2 中国房地产产业链及资金流图 f i g 2 2t h ef l o wc h a n to f i n d u s t r i a la n dc a p i t a lc h a i nf o rr e a le s t a t ei nc h i n a 2 2 2 中国房地产资金链的特性分析 1 、资金需求量大 房地产开发项目资金占用量大，投资回收期长，因此在项目建设过程中需要 大量的资金支持，保证资金链的良好运作。尤其是尚需经营管理的商业地产项目， 更多的资会投入需要在项目建成后的运营管理中，对资金链良好运作要求更加高。 2 、资金循环周期长 房地产资金链循环系统i 0 4 j 可以简单的表述为： 资：会一地一在建i 程一商品一资会( 销售) + 资产t 经营) 七存赞( 空置) 一方面，由于房地产开发周期长，故其资金循环周期也较长；另一方面，房 地产市场存在较多不确定因素，房地产开发面临较大风险，不可控因素多，影响 项目的顺利进行，使其开发建设和资金循环周期较长。需要特别指出的是，由于 商业地产项目创造的是一种资产，一种品牌，是企业形象与实力的完美体现，因 此商业地产所真难追求的是种长期的投资效益，其资金链相对“简单形式”的房地 产类型来说更加长、更加复杂。 重庆人学硕士学位论文2 中国房地产资金链的特性分析及研究意义 3 、资金回笼速度慢 普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等“简单形式”的房地产类型主要采取开 发销售的模式，资金回笼速度受房地产开发建设周期的影响较大。但“复杂形式” 的房地产类型商业地产( 特别是大型商业地产项目) 多采用以收取租金为投 资回报的主要形式，资金回笼主要依靠每年项目的租金收入。而商业地产项目经 营周期长达十几年甚至更长，因此其投资回收期较长，资金回笼速度缓慢，受宏 观政策与微观市场的影响较大，所面临的风险也较大。 2 3 研究意义 2 2 1 房地产项目j i i i i n 进行的保障 资金是房地产的血液，它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不 言而喻的。在房地产市场中存在较多的不可控因素：政府的宏观调控、世界的经 济形势、一系列出台的金融政策以及未来市场的不确定等等，都导致了房地产项 目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，风险大，投资大，资会回笼速度 慢等等。因此更需要投入大量的资金保障房地产项目的顺利进行。随着中国加入 w t o ，房地产市场的逐步开放，未来的房地产企业进行房地产开发将面临巨大的 机遇与挑战。资金链的良好运作是将会是房地产项刚顿利进行的根本保障。 2 2 2 项目融资的依据 资金链是一条有机整合的链条【( ) 5 1 ，对资金链的研究有利于发现项目资金的短 缺处，及时制定项目在不同阶段的资令计划，特别是商业地产这样过程长、阶段 多、程序复杂的项目，对资会链的研究是其项目各阶段融资的依据。 2 2 _ 3 有利于房地产企业与资本市场的有机结合。 房地产业未来的发展中，离不丌资本市场的大力支持。如何将房地产资金链 与资本市场对接，建立房地产资金体外循环系统，将是房地产企业在未来的发展 过程中亟待解决的问题。因此，对房地产企业资金链的平衡研究，不但可以拓宽 融资渠道，还能加大与国内资本市场甚至国外资本市场的联系，促进房地产资金 体外循环系统的建立，实现房地产企业与资本市场的有机结合。 2 2 4 加强房地产企业各部门间的协调与沟通 资金问题贯穿每一个房地产项目运作的始终，因此通过对房地产企业资金链 的平衡研究，可以使企业各部门围绕资金联系更加紧密，加强各部门问的协调与 沟通，从而有利于项目运作的透明化管理i ，减少不必要的变更，提高工作效率。 2 2 5 有利于国内资本市场的成熟与发展 与国外资本市场相比，国内资本市场不成熟、更不完善。一方面，对房地产 企业资金链的平衡研究，实现房地产企业资金链的良性循环与不断壮大，必然对 重庆人学硕士学位论文 2 中国房地产资金链的特性分析及研究意义 国内资本市场的发展提出更高的要求，从而使之不断成熟发展；另一方面，随着 中国市场的不断开放，国外新型融资渠道与融资手段不断进入中国市场，房地产 企业更需对其资金链平衡进行研究，寻找更适合自身企业发展的开发模式，国内 资本市场要想在激烈的竞争中立于不败之地，就必须“成长”，不断成熟与发展。 综上，房地产企业资金链的平衡研究不论是对于企业自身的发展，还是资本 市场的繁荣都具有十分重要的实际指导意义和重大现实意义，影响深远。 8 重庆人学硕士学位论文3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 3 1 现状 3 1 1 资金筹措 1 、中国房地产开发企业资金主要来源 一般来说，房地产开发企业的资本来源主要依靠两部分，一个是自有资盒， 一个是外柬的债务型或权益型投资资会。这其中自有资金仅占很小的一部分，绝 大多数资本来源于外来的债务型或权益型投资。 从上一章节的中国房地产产业链及资金流结构图( 图2 2 ) 可以看出，中国房 地产丌发企业的资金来源主要包括： ( 1 ) 企业自有资会主要包括现金和其他速动资产，以及在近期内可以收 回的各种应收款等。按规定，开发商的自有资会_ i 得小于项日总投资的3 5 。 ( 2 ) 银行贷款主要是商业贷款，这种资金来源渠道需要支付一定的资金 使用成本，即贷款利息。 ( 3 ) 股票、债券融资 发行公司股票属于股权融资，主要适用于已经上市的企业，可以通过股 票增发的方式，为新投资项目筹集资金。但对于刚开始房地产投资或操作经历很 短的开发商，股票融资的难度比较大。 发行公司债券与发行公司股票不同，发行公司债券属于企业外来资金。 公司债券又称企业债券，是指股份公司为筹集资金而发行的债务凭证。由于企业 债券风险较政府债券风险大，因此其利息率一般要高于政府债券利息率。资金成 本较银行贷款高。 ( 4 ) 销售、租赁回款 销售回款主要指在建项目或已建项目销售过程中的预收定金或购楼款。 当然，项目要实现销售必须首先到达国家规定的房屋预售条件。 租赁回款主要指己建成物业在经营期内的租金回报。 ( 5 ) 房地产投资公司这类公司一般能以一定的利率向多类基金组织或机 构融资，投资房地产项目。但这类公司在投资过程中会详细的评估项目，一般要 求项目具有较高且稳定的投资回报率与内部收益率。 中国房地产开发企业融资主要依靠外来的债务型投资i o ”，债务投资者主要是 几家国有商业银行，债务投资的方式以抵押贷款的短期贷款为主。近两年，虽然 国家允许房地产企业上市融资，但由于限制条件过高，能够上市融资的公司寥寥 无几。总体看来，我国房地产丌发企业融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款和 重庆人学硕士学位论文3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 股市融资，其中银行贷款占到房地产开发企业投资资金的7 0 以上，更有一些实 力弱小的企业，通过各种变通的办法，使得实际银行贷款占总投资额的9 0 以上。 2 、中国房地产开发企业常见的融资方式 目前，中国房地产开发企业常见的融资方式。8 i - - 般是股票、银行贷款和企业 债券三种。表3 1 列举了这三种融资方式的异同点： 表3 1 房地产企业融资方式比较 、囊j 。融资融。 5 墓；f i ；| ：jv 叠+ ，妻；零+ 童；_ _ ；_ 一譬；| 1 1 耄 囊t 瘩誊鼍i 蕊嚣铡掣蛰。i - ； 晓交满釜遵 氯暾! 譬寨0 ii 掣蠹银嚣1 ：濑；麓帮 。，霉_金辈馈豢颈霸债券羚4 曩i 2 一“妻 ，“z2 蚓= i 。 。“? 。_ ；2 - t ；4 一2 发行成本较高无较高 不得超过银行同期限居民 利率水平无 储蓄定期存款利率的4 0 一般为短期。一般为中长期 偿还期限无限期 ( 1 年以内)( 3 5 年) 短期内资金流入流出频繁，资会用度需很好地把握， 机会成本分散股权 不易与开发节奏相吻合到期时有巨额还款压力 财务资料需公开不公开需公开 资金用途不受限制受到一定限制用于指定用途 流通变现通常为非上市债券， 流通性无 能力强流通性较差 ( 1 ) 股票 就我国现状而言，如果房地产开发企业得以上市，扩股增资以筹集资金可能 是最具有吸引力的融资方式。然而，我国政府对于房地产企业的上市问题一直持 审慎的念度，因为房地产是国民经济的基础产业1 0 9 1 ，其波动会左右经济发展的整 体态势。在国内金融证券领域和房地产市场发展尚末成熟的时候，这种影响可能 会表现得尤为强烈。为此，虽然目前政府已初步解除房地产企业上市的禁令 j “， 但是可以通过发行股票融资的房地产丌发企业为数不多，这一融资渠道难以在房 地产领域中得到广泛的推广和应用。 ( 2 ) 银行贷款 从操作流程的角度而言，向银行借款是房地产开发企业最为简单易行的融资 方式】。但目前在国内，房地产开发企业的银行借款因利率和银行的风险控制等 原因，多局限于短期借款。使企业忙于不断地向银行借款，一方面用于支持项目 的开发建设，另一方面用于偿还到期的短期银行借款，这就使得资会运用受到很 大的限制，很难准确根据实际工程的需要合理安排资金的流入与流出1 1 2 1 。 重庆大学硕士学位论文3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 ( 3 ) 企业债券 房地产企业债券口3 1 是指，房地产企业为了筹措房地产资金而发行的借款信用 凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本会的一种证书。 根据债券所依托的物质基础，房地产企业债券又可细分为土地开发债券、房地产 投资债券和房地产项目开发债券等。在我国，已发行的房地产企业债券均为房地 产项目债券。对比股票与银行借款，项目债券的优势在于：首先，任何符合企 业债券发行管理条例、公司法和证券法相关规定的企业均有权申请发行 企业债券，而不受到上市条件的制约，适用范围广；其次，债券不会分散股权， 债券持有者无权干涉企业经营活动，原有股东的权益不会因此受到影响；再次， 房地产项目债券一般是中长期的，在债券未到期的时间段里，企业只要按照发行 债券时指明的用途使用资金，即可无需为频繁的资金借贷操心，节约了机会成本 和交易成本。因此，发行房地产项目债券也是一种很好的融资渠道。但是需要关 注的是，发行项目债券在到期时存在限时支付巨额资金的问题，可能引起企业资 金风险，公司需要根据自己的实力予以合理安排。 3 、中国房地产开发项目融资的特点 房地产开发项目融资的资会占用量和投资回收期比普通商品项目长，但又比 传统的项目融资类项目( 如大型的能源、交通、基础设施等) 短，因此，从投资 结构、资金结构、融资结构和信用保证结构等方面具有一些特殊性。 ( 1 ) 房地产项目的投资结构 投资结构 1 4 】是指在法律、社会、税务等外界条件的制约下，能够最大限度地 实现投资目标的项目资产所有权结构。投资目标不仅指利润、还包括投资者对融 资方式和资金来源等与融资直接有关的目标要求，以及投资者对项目资产者项目 资产拥有形式、利润分配、项目现金流控制及对投资者本身公司资产负责做比例 控制等与融资间接有关的目标要求。 中国房地产开发项目的资金运作主要采用公司制合资结构| 1 ”。随着开发规模 的逐步扩大，越来越多的房地产项目逐渐由具有互利目标，能力和资源的多个投 资者组成的合资集团所开发、拥有和控制。这样，一方而，不同投资者的优势可 以相互结合，从而为项目获得有利的贷款条件和巨大的互补性效益；另一方面， 不同背景投资者之间的结合可以有力地规避或化解可能产生的各种风险，提高项 目的抗风险能力。 ( 2 ) 房地产开发项目的融资结构 项目融资结构【1 4 l 是指项目运作资金的来源组成，是项目融资整体结构中的核 心部分。由于产业性质、投资结构、投资者的信用等级等的差异，不同项目的融 资结构各具特色，但同时，投资者在选择和设计项目融资结构时，又遵循同样的 重庆大学硕十学位论文3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 原则。这些原则主要包括：项目的融资结构要便于有限追索和分担风险：可 以实现投资者对项目百分之百融资的要求；项目融资结构体现了投资者的近期 和远期发展战略的要求；项目未来的收益可以满足偿还的需要等。 ( 3 ) 房地产开发项目的资金结构 项目的投资结构和融资结构确定后，如何安排和选择项目的资金结构就成为 项目融资结构整体设计工作的中心内容。通常，项目的资金结构i l5 j 包括股本资金 ( 如普通股、优先股) 、准股本资金( 如无担保贷款、可转换债券、零息债券) 和 债务资金( 如银行贷款) 等三部分。确定项目的资金结构时，要考虑以下三个因 素： 第一，项目的债务和股本资金的比例： 第二，项目资金的合理使用结构，包括项目的资金需求总量、资会使用期限、 资金成本和构成及混合融资结构安排等； 第三，如有外资参与项目运作，还要考虑利息预提税占项目资金总量及未来 预期收益的比例。在面对不同的市场环境和竞争条件时，项目资金结构设计合理 与否，是开发商能否成功的关键。在预售市场不很明朗的情况下，开发商必须做 好用股本金和贷款来解决全部开发建设投资的准备。在大多数情况下，只要开发 商能投入占项目总投资3 0 的股本金，就基本具备了由信贷资金解决其余投资所 需要的条件。当然，在市场条件较好、项目对购买者有较强吸引力的情况下，项 目投资所需的资金可以有很大部分通过预售收入解决，但在1 9 9 41 9 9 7 年房地产 低潮中，许多房地产开发项目由于过分依赖预售收入的投入，没有安排足够的信 贷资金，也没有足够的投入自有资金的能力，结果导致开发项目成了“烂尾楼盘”， 还有相当多的开发商面临破产的窘境。因此，对项目的资金结构设计，一定要与 项目所处的市场条件相配合，详细分析项目获取各种资金配合的可能性。 ( 4 ) 房地产开发项目融资的信用保证结构 房地产开发项目融资过程中需要构筑坚固的信用保证体系i 】，以保证资金的 安全性、流动性和盈利性。按时、安全收回本金的条件下，获取尽可能多的盈利。 构成房地产开发项目融资的信用保证体系包括以下三种形式： 第一，信用保证体系【l 。即由项目资金融m 方、借款人与第三方签订一个保 证协议，当借款人违约或无力归还贷款时，由第三方保证人按照约定履行债务或 承担相应的责任。保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的种可选择的 还款来源。而且，只有当保证人有能力和意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才 是可靠的，为此项日资金融出方必须充分审核保证人的财务实力和信誉程度后方 可做出是否接受其保证的决策。 第二，抵押担保体系 1 6 1 。项目借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下， 1 2 重庆大学硕士学f i ) = 论文3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 将财产作为贷款的担保。当借款人不履行合同时，资金融出方有权从该财产折价 或以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿。在房地产开发项目贷款中，以土地、 房屋等不动产作为贷款的抵押物，是最常见的担保形式。 第三，质押担保体系i l 。质押担保是指借款人或第三人以其动产或权利( 包 括商标权、专利权等) 移交资金融出方占有，作为清偿债务的担保。当借款人不 履行债务时，资会融出方有权将该动产或权利折价出售收回资金，或者从拍卖、 变卖动产或权利的价款中优先受偿。 3 1 2 资金使用 房地产业与其他行业相比，具有投资总量大，使用周期长的特点，造成了与 其他行业企业的一条重要区别 1 7 l ，就是房地产企业不可能完全依靠企业的自有资 金来运作。一般情况下，房地产企业在开发的每一个项目中，自有资本金与其他 投资总量的比例非常少，大量资金来源要通过各种渠道筹措。所以负债经营是房 地产业的一大特征，而中国房地产市场的负债率高，达7 0 8 0 ，大多数房地 产开发项目的自有资金所占比重只有2 0 3 0 ，大部分资金靠银行贷款和项目 销售回款来周转。在资本组合中负债比重大，企业就会增加财务风险影响企业偿 债和应变能力，因此房地产投资属高风险投资。房地产开发企业通过负债手段， 降低综合加权资金成本和免税效应，提高企业自有资本金收益率，以实现企业收 益最大化。 1 、使用资金来源现状 房地产丌发企业在建设项目中使用的资金来源除了自有资金外，主要是通过 贷款、预收售楼款、应付工程款等渠道取得。具体来说包括以下几个方面： 股金参股单位或个人交纳入股份额的股本 投资公司( 或上级) 拨入资金 公司债券委托银行、证券公司向社会发行债券所筹集的资金 流动资金和项目周转金贷款 抵押贷款以取得土地使用权或建成楼宇产权，或其他财产抵押而向银 行( 或其他金融机构) 申请并取得的贷款 预售楼宇款按照有关规定在完成土地开发和上盖建筑部分工程以后， 向社会预售房屋收取的定金和分期付款，或由银行向业主提供的贷款而缴 交的房款 2 、项目开发过程中资金使用分类及构成 房地产项目在建设过程资金的使用可分为生产性资金和经营性资金。 ( 1 ) 生产性资金 生产性资金即开发建设投资，是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需 重庆大学硕十学位论文3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 投入的各项费用i 博l 。主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、 建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发问接费用、财务费用、管理费 用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 土地费用是指为取得房地产项目用地而发生的费用。房地产项目取得 土地有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有下列几种： 土地征用拆迁费：对于国家划拨或征用的土地需要支付土地征用拆迁 费。按照土地性质的不同，土地征用拆迁费可分为农村土地征用拆迁费 和城镇土地拆迁费f ”1 。农村土地征用拆迁费主要包括土地补偿费、青苗 补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地 管理费、耕地占用税、拆迁费、其他费用；城镇土地拆迁费主要包括地 上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房 摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费 等。 土地出让地价款：土地出让地价款是指圜家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地 使用权出让地价款【1 。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根据 土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或 征地费等。 土地转让费：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权 的转让费1 1 8 】。土地使用权转让时，地上建筑物及其他附着物的所有权随 之转让。 土地租用费：士地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用”。 这种方式在房地产项目开发中较为少见，但以租用方式取得土地使用权 可以减少项目开发的初期投资。 土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多 个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使 用权的获取费用，但“般需要对土地使用权评估作价，股东投资入股土 地。 前期工程费主要包括项目前期规划、设计、可行性研究，水文、地质 勘测，以及“三通一平( 通水、通电、通路、土地平整) ”等阶段的费用支出 【1 8 j 。 基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目用地规划 红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供气、排污、绿化、 道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、 1 4 重庆大学硕士学位论文3 中国房地产企业资金链现状及问题分析 干道的接口费用【。 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采 购费用和安装工程费用等l 。 公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营 利性的公共配套设施( 又称公建设施) 的建设费用 1 引，主要包括：居委会、 派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。 开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织 管理所发生的各项费用r 1 8 】。主要包括工资、福利费、折旧费、修理费、办 公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消和其他费用等。 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的 开发经营活动而发生的各项费用【1 8 j 。主要包括管理人员工资、职工福利费、 办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险 费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、 房地产税、车船使用税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资 产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损 失以及其他管理费用。 财务费用是指房地产开发企业为筹