（产业经济学专业论文）基于单中心城市模型的中国房地产价格影响因素分析.pdf

i l b a s e do nm o n o c e n t r i cc i t ym o d e lo fc h i n e s er e a le s t a t ep r i c e 一 一 m t l u e n c m gt a c t o ra n a l y s i s b y s u nx i n b e ( h u n a nu n i v e r s i t y ) 2 0 0 8 ad i s s e r t a t i o ns u b m i t t e di np a r t i a ls a t i s f a c t i o no ft h e r e q u i r e m e n t sf o rt h ed e g r e eo f m a s t e ro fe c o n o m i c s i n d u s t r i a le c o n o m i c s i n t h e g r a d u a t es e l l o o l o f h u n a nu n i v e r s i t y s u p e r v i s o r p r o f e s s o rc a i d e r o n g s e p ，2 0 1 0 、 m 5m 9舢0 舢80 9 舢1脚y 一鬣霉i， 1 0 湖南大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取 得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献 的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律后果由本人承担。 作者签名： 3 1 ) 馨 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学 校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅。本人授权湖南大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入 有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编 本学位论文。 本学位论文属于 l 、保密口，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密彤 ( 请在以上相应方框内打“”) 作者签名： 纠馨 日期：洲拜月弘日 硕十学位论文 摘要 近些年，我国房地产市场价格普遍快速攀升，同时，房价在不同城市间的差 距非常之大，政府出台了一系列措施来抑制房价上涨，但效果都有限。由于房地 产开发火热，我国的土地开发面积也逐年增大。基于土地资源的稀缺性，很多开 发商开始大量囤积土地，我国土地空置现象严重。在房价始终处在较高水平的同 时，房屋空置面积也持续居高。房屋供应结构存在高价位高档住宅、豪华别墅大 量空置，中低价位的经济适用房却供不应求的现象。同时房地产市场资金来源结 构也存在不合理现象。房地产市场的现实不得不令人思考，究竟是什么原因在影 响着不同地区形成的不同价格。 本文以w h e a t o n ( 1 9 7 4 ) 的单中心城市模型中的“封闭”城市模型为基础，在 前人研究的基础上，结合我国房地产市场的发展现状，综合自然、经济、社会、 行政等多种因素，研究宏观基本面和地方宜人性两类主要因素对房价的影响程度。 本文在我国相关的统计年鉴中获取我国城市商品房屋价格的相关数据，利用 e v i e w s 软件做多种回归分析来揭示影响中国房价的深层原因。 通过对2 0 0 3 2 0 0 9 年2 8 个季度房地价指数的时间序列的研究得出无论从长期 还是短期房产价格与土地价格之间存在高度的相关。土地价格上涨时，房产价格 也将相应升高，其弹性系数达到o 5 5 6 2 。通过2 0 0 1 2 0 0 8 年3 5 个地级城市的面板 数据的研究得出宏观基本面因素中城市人口、平均工资水平和人均地区生产总值 对我国城市房地产价格的影响均非常显著。而地方宜人性因素中城市绿化是影响 房价的重要因素，市内交通条件的改善也能明显地导致房价的增加。被国外广泛 进行经验研究对城市房价影响很显著的公共服务变量中基础教育水平对房价影响 效果显著，而医疗卫生因素对房价的影喻很小而且不显著。2 0 0 8 年全国2 8 7 个地 级及以上城市的截面数据的研究结果显示具有良好地理及环境优势的海滨城市其 对房价的影响程度很惊人，政府的政策倾向给地区经济带来的巨大推动作用，成 为带动这些城市房屋价格上涨的非常重要的原因。本文根据研究结果和我国房地 产市场的现状，提出了相应的政策建议，希望对促进我国房地产市场健康、有效 发展有一定的借鉴意义。 关键词：中国城市；房地产市场；房价；单中心城市模型 ， 一一 基于单中心城市模犁的中国房地产价格影响冈素分析 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，c h i n a sr e a le s t a t em a r k e tp r i c e sg r o w sg e n e r a l l yr a p i d l y , t h e g o v e r n m e n ti s s u e das e r i e so fm e a s u r e st oc u r bt h er i s i n gh o u s ep r i c e s ，b u tt h ee f f e c t s a r el i m i t e d a tt h es a m et i m e ，p r i c e si nd i f f e r e n tc i t i e st on a r r o wt h eg a pb e t w e e na r e v e r yb i g t h eh o u s ei st h eb a s i cs a f e g u a r dp e o p l e sl i v e s ，a n de v e r yl i f ei sc l o s e l y r e l a t e dt ot h ew h o l es o c i e t y sh o u s i n gp r o b l e m s ，b u ta l s of o c u sa t t e n t i o na t t r a c t e d m a n ys c h o l a r s r e s e a r c hi n t e r e s t t h er e a le s t a t em a r k e tt ot h i n kw h a ti si ne f f e c ta d i f f e r e n tr e g i o no fd i f f e r e n tp r i c e s t h i sp a p e ri l l u s t r a t e st h es i g n i f i c a n c eo f p r i c e sa r e ， i nf a c t ，o n l yt h ee c o n o m i cf a c t o r si nc o n t r o lo ft h e i ri n f l u e n c e ，w ec a nr e a s o n a b l y a n a l y z es p e c u l a t i o ni nh o u s ep r i c e si nt h ef o r m a t i o no ft h ef u n c t i o n i nt h i sp a p e r ，o nt h eb a s i so fp r e d e c e s s o r s r e s e a r c hf i r s t l ya n a l y z e st h es t a t u so f t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ti nc h i n a ，a c c o r d i n gt ot h ew h e a t o n ( 19 7 4 ) m o n o c e n t r i cc i t ym o d e lo f ”c l o s e d ”c i t ym o d e l ，i no u rc o u n t r yr e l a t e ds t a t i s t i c a l y e a r b o o k o f c h i n au r b a nc o m m o d i t yh o u s e p r i c e s f o rt h er e l e v a n t d a t a ， c o m p r e h e n s i v en a t u r a l ，s o c i a l ，e c o n o m i ca n da d m i n i s t r a t i v ef a c t o r s ，s u m m a r i z e s s e v e r a lt y p e so fc h i n am o r ei m p o r t a n tp e r s o n a lp r i c ee f f e c t so fv a r i a b l e s r e v i e w st h e u s i n gm u l t i p l er e g r e s s i o na n a l y s i s s o f t w a r et or e v e a lt h ed e e pr e a s o n si n f l u e n c e c h i n e s ep r i c e s b y2 0 0 3 2 0 0 9q u a r t e r l yr o o mo ft i m es e q u e n c eo fl a n dp r i c ei n d e xf r o m l o n g t e r ms t u d i e so rs h o r t t e r mh o u s i n g2 8p r i c e sa n dl a n dp r i c eb e t w e e nr e l a t e d l a n dp r i c e s ，h o u s i n gp r i c e sw i l l r i s e ，i t se l a s t i c i t yc o e f f i c i e n t sc o r r e s p o n d i n gt o o 5 5 6 2 b y 2 0 0 1 2 0 0 83 5 p a n e l d a t ao fr e g i o n a lc i t i e so fm a c r o e c o n o m i c f u n d a m e n t a l ss t u d i e si nt h eu r b a np o p u l a t i o n ，t h ea v e r a g ew a g el e v e la n dp e rc a p i t a g d po fu r b a nr e a le s t a t ep r i c e sa r ev e r ys i g n i f i c a n te f f e c t b u tl o c a la g r e e a b l e n e s s f a c t o r so fu r b a ng r e e n i n gi st h ei m p o r t a n tf a c t o rt h a ti n f l u e n c ep r i c e si nt r a f f i c c o n d i t i o n st oi m p r o v ec a na l s oc a u s et h ep r i c ei n c r e a s es i g n i f i c a n t l y b ye x t e n s i v e e x p e r i e n c eo fu r b a nh o u s i n gr e s e a r c ho nt h es i g n i f i c a n ti n f l u e n c eo fp u b l i cs e r v i c ei n e d u c a t i o nl e v e l sb a s e do nv a r i a b l ep r i c e s ，a n ds i g n i f i c a n te f f e c to np r i c e so fm e d i c a l f a c t o r si n f l u e n c ei ss m a l la n dn o ts i g n i f i c a n t i n2 0 0 8 ，ar e g i o n a la n dn a t i o n a l2 8 7 a b o v ec i t yd a t ar e s u l t ss h o wg o o dg e o g r a p h i ca n de n v i r o n m e n t a la d v a n t a g eo nt h e p r i c e so fc o a s t a lc i t i e si n f l u e n c ee x t e n to fa m a z i n g ，g o v e r n m e n tp o l i c i e st op r o m o t e r e g i o n a le c o n o m i cg i a n t ，b r i n gah o u s ep r i c e so ft h e s ec i t i e si sv e r yi m p o r t a n t b a s e d 硕一 ：学位论文 o nt h i sr e s e a r c hr e s u l t sa n dt h ep r e s e n ts i t u a t i o no fc h i n a sr e a le s t a t em a r k e t ，ip u t f o r w a r dc o r r e s p o n d i n gp o l i c ys u g g e s t i o n ，h o p et op r o m o t ec h i n a sr e a le s t a t em a r k e t a n dd e v e l o p m e n th a v ec e r t a i nr e f e r e n c es i g n i f i c a n c e k e yw o r d s ：c h i n e s ec i t i e s ；r e a l e s t a t em a r k e t ；h o u s i n gp r i c e s ；m o n o c e n t r i cc i t y m o d e l ， 幕于单中心城市模型的中圉房地产价格影响岗素分析 目录 学位论文原创性声明和学位论文版权使用授权书i 摘要i i a b s t r a c t i i i 插图索引v i i 附表索引v i i i 第l 章绪论1 1 1 选题背景与意义1 1 1 1 选题背景1 1 1 2 选题意义2 1 2 文献综述2 1 2 1 国内关于房价与地价之间关系的研究一2 1 2 2 国内关于城市基本经济状况对房价更深层影响的研究3 1 2 3 国外相关的理论发展与经验研究5 1 3 本文研究思路及主要内容6 1 4 本文创新点6 第2 章我国房地产市场和房地产价格的现状及存在的问题分析8 2 1 我国房地产市场的发展现状8 2 1 1 我国土地市场变动情况8 2 1 2 房地产市场的需求现状1 0 2 1 3 房地产市场的供给现状1 1 2 1 4 房地产价格的现状分析1 2 2 2 我国房地产价格存在的问题1 3 第3 章基于单中心城市模型的房地产市场价格影响因素的理论分析1 6 3 1 单中心城市模型的介绍j 1 6 3 2 理论模型的比较静态分析1 9 第4 章基于单中心城市模型的我国房价影响因素的实证研究2 1 4 1 变量选取、测度以及模型的建立2 l 4 1 1 变量的选择21 4 1 2 变量的测度、数据来源和模型的确定2 4 4 2 实证分析2 9 4 2 1 供给角度时间序列模型2 9 v 硕十学位论文 4 2 2 需求角度面板数据模型3 2 4 2 3 需求角度截面数据模型3 6 第5 章政策建议3 8 5 1 基于供给因素的政策建议3 8 5 2 基于需求因素的政策建议3 9 结 论4 2 参考文献4 3 致谢4 6 v i 1 基于单中心城市模犁的中国房地产价格影响冈素分析 插图索引 图2 1全国土地购置及开发面积9 图2 2全国居民住宅用地土地交易价格指数9 图2 3商品房销售面积增长率1 1 图2 4房地产行业投资总额与全社会固定资产投资资金1 1 图2 5 全国施工与竣工房屋面积1 2 图2 6 我国商品房平均售价变化情况1 3 图2 7 房地产价格增长率曲线1 3 图3 1城市人口增加的影响1 9 图3 2 收入水平上升的影响1 9 图3 3 农村土地价格增加的影响1 9 图3 4 交通成本上升的影响1 9 图4 12 0 0 3 2 0 0 9 年全国地价指数与房价指数走势图2 3 图4 2脉冲响应函数3l v i l 1 硕l ：学位论文 附表索引 表2 1商品房屋销售情况1 0 表4 1全国房地产季度价格指数表2 4 表4 2回归模型变量表2 8 表4 3回归模型变量表2 8 表4 4回归模型变量表2 8 表4 5a d f 检验结果2 9 表4 6 变量的v a r 模型检验3 0 表4 7j o h a n s e n 协整检验结果3 0 表4 8面板数据回归结果( 模型一) 3 3 表4 9面板数据回归结果( 模型二) 3 3 表4 1 0 截面数据模型回归结果。3 6 ， 硕l ：学位论文 1 1 选题背景与意义 第1 章绪论 1 1 1 选题背景 在全球金融危机肆虐背景下，这几年国内经济问题最突出的、或者说民众最关 心的毫无疑问就是房价问题。人们对房价的关心程度远远超过了粮食、肉价和衣 服的价格。城镇居民能不能买得起房，主要取决于其收入水平与房价水平的关系。 据大部分学者的研究，房价与居民收入比在3 至1 j 6 之间合适，不宜超过7 。2 0 0 8 年在 我们全国统计，中等收入户的房价收入比为8 2 3 ，已经不具备购买房屋的能力。 包括中等收入居民在内，中低收入的居民占全体居民的6 0 ，加上每年需要向城 镇转移的农民人口，8 5 的家庭没有购买住宅的能力。房价与居民购买房屋能力 之间的关系在恶化，已经到了不得不解决的地步了。2 0 0 9 年一年，可能有十万亿 贷款的投放，有一部分流动性可能跑到了房地产市场，加上赌人民币升值的投资 需求，热钱进入，而房地产又不能很快增加供给。房价如果不加以调控，2 0 1 0 年 上涨的可能性较大。房地产市场繁荣背后却隐含着危机，如不分析研究，不加以解 决，势必影响行业的健康发展。房地产价格和投资增长过快，住房供求的结构性 矛盾较为突出，房地产开发和交易行为不够规范等现象在一些地方表现得尤为突 出。 改革以前，我国的土地是无偿使用的，地产的价格得不到体现。改革后，随着土 地有偿使用制度的逐步推广，地产的价格也在房地产投资中得以承认，这是形成 近几年我国房地产价格飞涨的原因。1 9 9 6 年，国家的宏观政策将房地产业作为经 济增长点，1 9 9 8 年取消了福利分房，我国的房地产业进入相对稳定的发展期，学 者们开始对房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势进行了积极的研究和探 索。据统计，2 0 0 6 年第三季度土地交易价格指数为10 4 9 ，第四季度为1 0 6 1 ，2 0 0 7 年第一季度为10 9 8 ，第二季度为1 13 5 。我国城市的土地使用权在一级出让市场 上均采用“招标、拍卖、挂牌”的形式，使土地成本不断上升，地价上涨自然推动 房价上涨。据统计数据表明，土地成本在房地产开发中所占比例绝大多数在3 5 4 5 之间。土地价格构成了住宅的成本，在商品房销售价格中占据较大比重，最 终导致房价持续上升。房价的上涨使房地产商成了众矢之的，也有人抱怨地方政 府高价出让土地；一些房地产商和政府将城郊和农村的集体土地，以较低的价格 征用过来，先储备起来，控制供应量，创造供给小于需求的局面，等本地房屋价 格上升时，再将其进入招拍挂，这时就获得了囤地的最大收入。房地产商和地方 基于币中心城市模型的中国虏地产价格影响l 大l 素分析 政府的这种因囤地而多得的收入，必然要进入房价，这是导致房价上升的一个很 重要的原因。但土地价格不直接面向消费者，所以地价远没有房价敏感。房地产 价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和 社会发展的承受。能力和消化能力，将带来非常严重的后果；但价格下降，也会对 国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。 1 1 2 选题意义 由于房价问题是一个覆盖相当广泛的民生问题，房子可能是很多人一生中最 大的一笔支出。房价的飞涨让很多中下阶层望尘莫及，甚至连做房奴都是成为奢 望。中国现在房价大幅攀升，房地产业成为带动其他行业的国民经济支柱产业， 对国家宏观经济运行产生巨大的影响，房地产业的繁荣使金融、建筑、服务等等 产业随之繁荣。专家称中国这种经济过渡依赖房地产业的现状很是危险，一旦房 市出现动荡，会有可能出现今年迪拜的状况。房地产作为关系国计民生的重要商 品，其价格高低对于房地产业自身的发展、相关行业的发展、国家正常的金融秩 序和经济发展水平、居民的生活水平、城市发展状况等都会带来巨大的影响。土 地和房屋问题，如果调控不当，会影响经济和社会的稳定。 因此，定性和定量研究房地产价格的影响因素和房地产业的发展态势可以 为政府在房地产业实现有效宏观调控和管理提供科学依据，为消费者提供信息支 持，为房地产开发企业项目运作时提供参考。 1 2 文献综述 1 2 1 国内关于房价与地价之间关系的研究 国内有很多学者在考虑房价影响因素时首先考虑到地价，着重从房价与地价 之间相互影响关系的角度来研究房价与地价。但是研究的结果却莫衷一是，从短 期和长期考虑更是有不同的回归结果。研究这个问题的包括谢叙神( 2 0 0 3 ) 【l 】、 冯邦彦和刘明( 2 0 0 6 ) 【2 1 、平新乔和陈敏彦( 2 0 0 4 ) 【3 1 、严金海( 2 0 0 6 ) 【4 1 、高波 和毛丰付( 2 0 0 3 ) 1 5 】及姚远( 2 0 0 7 ) 1 6 】等。然而关于房价形成机制的结论却很难 一致。各种观点如：高波和毛丰付( 2 0 0 3 ) 对l9 9 9 - - 2 0 0 2 四年共十六季度的全国 土地交易价格指数和房地产价格指数运用g r a n g e r 因果关系法进行的研究中得出， 在短期内两者相互影响，长期内房价决定地价；文献 1 ，5 的研究结果均支持这 个结论。在文献 7 】中况伟大( 2 0 0 5 ) 对2 5 个季度的住宅销售价格指数和住宅用地 价格指数的研究结果为在短期内两者相互影响，长期内地价是房价原因；文献f 4 1 中严金海( 2 0 0 6 ) 用同样的方法对19 9 9 - - 2 0 0 5 年2 5 季的季度数据的研究表明短期 内房价决定地价，长期内两者相互影响；文献【8 ，张安录、曾向阳( 2 0 0 6 ) 对武 汉市的房价和地价进行g r a n g e r 因果分析得出结论：短期两者相互影向，长期没有 2 硕l j 学位论文 显著的因果关系；望晓东( 2 0 0 5 ) 在对住宅用地价格指数和住宅销售价格指数的 研究中也得到了短期房地价相互影响，而长期二者影响不大的相同结论。文献【9 ， 10 1 ，两者互为因果，但房价对地价有着重要影响，在两者关系中起主导作用；周 京奎( 2 0 0 5 ) 对全国19 9 9 - - 2 0 0 4 年间的所有季度的土地交易价格指数和房地产销 售价格指数数据的研究显示房价与地价之间确实存在因果关系，反之则不成立。 文献f1 1 1 4 1 ，房价是由市场决定的，由供求关系决定的，成本只不过是一个参照 指标；文献 15 ，16 】，作为成本的地价只是房价成因的一部分，而房价的高低决 定了地价的高低；文献 1 7 1 9 ，地价是房价上涨的结果而非原因，地价随着房价 的变化表现出相同的变化趋势；张清勇( 2 0 0 5 ) 对全国3 0 个季度的四套地价与房 价指数的研究也表明房价是地价的长期和短期g r a n g e r 因，反之不成立。以及张晓 姣( 2 0 0 5 ) 对1 9 9 9 至2 0 0 3 年共2 0 个季度的土地交易价格指数和房屋销售价格指数 的研究也支持上述结论：房价是地价的因，反之却不成立。冯邦彦、刘明( 2 0 0 6 ) 运用格兰杰因果关系检验法检验了从l9 9 8 年一季度n 2 0 0 5 年二季度的价格指数数 据，所选取的指标是普通住宅销售价格指数和普通住宅用地交易价格指数，得出 了房价上涨拉动了地价的上升的研究结论。文献 2 0 2 3 】，房价和地价的关系是循 环关联的。到底地价房价谁决定谁在不同的条件下有不同的结论；崔光灿( 2 0 0 6 ) 对上海市的房屋销售价格指数和土地交易价格指数1 9 9 8 年一季度至2 0 0 5 年三季度 的数据运用g r a n g e r 因果关系法进行实证研究，结果为房价在滞后2 6 阶的情况下 是地价的gr a n g e r 因。孔煜( 2 0 0 9 ) 将全国3 5 个大中城市划分为东、中、西三个 区域并以这些城市2 0 0 1 - - 2 0 0 5 年的土地交易价格指数和房屋销售价格指数的季度 数据为研究对象，分区域检验房价与地价的关系。得出结论：我国城市地价波动 与房价波动在不同地区具有不同的效应。虽然地价是我国中东部地区房价上涨的 原因，但是它只能解释房价上涨的一小部分，说明价格上涨的预期导致的“理性泡 沫”等因素也很可能是房价上涨背后的重要原因。虽然在已有的研究中，关于房价 与地价之间关系的实证检验尚未达成一致的结论，但所有研究者都认为房价与地 价高度相关。郭辉( 2 0 0 5 ) 【2 4 】得到的两者之间的相关系数高达约0 8 。 1 2 2 国内关于城市基本经济状况对房价更深层影响的研究 还有一些研究人员从城市的经济基本面入手探讨房价的影响因素及形成机 制。梁云芳和高铁梅( 2 0 0 7 ) 2 5 】采用1 9 9 9 - - 2 0 0 6 年我国2 8 个省、直辖市、自治 区的年度数据，将p a n e ld a t a 与误差修正模型相结合，把我全国分为东、中、西 三个区域进行实证检验与分析，结果表明：我国房价在各地区波动确有差异。在 东部和西部，信贷规模因素较为显著，而对于中部，代表该地区经济发展状况的 人均g d p 影响最大。实际利率对房价的影响很小，在各地区也没有什么差异。杨 超、卢有杰( 2 0 0 3 ) 2 6 】讨论了北京房价的决定及泡沫含量，就选取城市人v i 、居 慕于译中心城市模型的中国房地产价格影响1 月素分析 民收入水平、开发成本、物价水平和投机因素几个主要变量。沈悦和刘洪玉( 2 0 0 4 ) 【2 7 】利用我国1 4 个城市1 9 9 5 - - 2 0 0 2 八年的p a n e ld a t a ，选取中房住宅价格指数与 居民消费价格指数、人均可支配收入、城市总人口、失业率等宏观经济基本面变 量研究住宅价格与经济基本面的实证关系，结果显示，经济基本面对住宅价格的 解释能力有显著的城市特殊影响，城市当前或历史的基本面信息都可以解释住宅 价格水平及其变化率的一部分。并呼吁政府等部门必须重视各城市住房价格的大 幅上涨己无法用经济基本面及其自身的历史信息较好的解释的现象。屠佳华、张 洁( 2 0 0 5 ) 1 2 8 】将上海市房地产市场作为研究对象，选取中房上海综合指数为研究的 因变量，采用v a r 模型、单位根检验、e g 两步法对上海市2 0 0 0 - - 2 0 0 4 年的月度 数据进行研究。结果发现，人均可支配收入、房地产投资比重、以及该指数滞后 一期对中房上海综合指数有较大影响。人均g d p 、人均消费支出等变量影响不大， 一些行之有效的政策对抑制房价的上涨确有效果。研究还发现，世博会的申办成 功对上海市的房价有显著的推动作用。姚远( 2 0 0 7 ) 【6 】将中国3 0 个省2 0 0 4 年的 相关数据作为横截点，运用e v i e w s 进行计量分析研究房地产价格波动率得出人 均可支配收入增长率对房屋价格增长率的影响最大，空置率的影响次之；前期房 屋建筑成本增长率的影响较低；当期房屋建筑成本增长率的影响最低。唐奇展 ( 2 0 0 9 ) 对19 9 9 - - 2 0 0 6 年的外汇储备增长和我国房地产市场价格做了实证检验与 分析，意在研究我国外汇储备对房价的影响。其研究的结果表明，外汇储备的增 长会导致我国商品房价格的上涨，可能会给房地产市场带来人们不愿看到的泡沫， 甚至给整个社会经济带来动荡。宋志勇熊璐瑛( 2 0 0 9 ) 收集了1 9 9 6 - - 2 0 0 9 年一月 利率与全国房地产销售价格数据，并按利率的变动方向分为三个时期进行实证分 析研究利率对房地产价格的影响。结果表明，虽然一般认为利率与房价在理论上 呈负相关关系，但实际上二者的关系较为复杂，在短期利率对房价的影响并不明 显，利率只是影响房地产价格众多因素中的一个，并提出了适当控制投机性需求 等政策建议。原源【2 9 】( 2 0 0 9 ) 将1 9 9 8 - - 2 0 0 8 年1 1 5 组全国宏观有效数据作为研 究样本，用o l s 计量方法研究利率、汇率、货币供应量( m 2 ) 对我国房地产销 售价格的影响，经过回归分析文章认为较低的利率水平、提高货币的供应量、以 及人们对人民币汇率上涨的预期都是使当前房价上涨较快的重要原因。谭荣、吴 丽梅、曲福田( 2 0 0 9 ) 在理论分析的基础上对环境质量因素对房地产价格的影响 展开实证分析。结果显示：交通、基础设施状况、环境等环境质量因素越来越被 人们所重视，成为影响房价的重要因素。从他们的研究中可以看到，城市的经济 基本面特征对房价的形成有更强的解释能力；相对于房价和地价之问的因果关系， 城市的经济基本面特征能够从深层次上揭示房价的形成机制。 4 硕i ：学位论文 1 2 3 国外相关的理论发展与经验研究 国际学术界对房地产价格的影响因素也有很多深入的研究。c a s e 和s h i l l e r ( 1 9 9 0 ) 对美国1 9 7 0 一季度至1 9 8 6 三季度四个大都市区域的各个变量进行了时间序 列截面回归分析。结果表明，住房成本与价格的比例、成年人口的变化以及人均 真实收入的变化和随后若干年中超额利润或者价格的变化有着非常强的j 下相关 性。独户住宅市场并不是有效的。p o t e p a n ( 1 9 9 6 ) 3 用1 9 7 4 至1 9 8 3 美国5 8 个都市统 计区域的年度数据，研究基于h e d o n i c 模型的人口、公共服务质量、抵押贷款利 率、家庭收入的中位数、农业用地价格等变量对私人拥有独户住宅价格指数的影 响关系。通过运用两阶段o l s 回归得出建筑成本和家庭收入是导致城市间土地价 格、住宅价格和租金产生差距的最重要原因。同样来自美国的p o t e r b a ( 1 9 9 1 ) 对3 9 个城市1 9 8 0 一1 9 9 0 的年度数据进行回归分析，他主要研究了人口、收入、建筑成 本对房价的影响，他的研究结果显示：人口对于房地产价格的影响并不显著，而 另两个因素的确导致了城市房地产住宅价格的上涨。q u i g l e y ( 19 9 9 ) 将美国4 1 个都 市区域1 9 8 6 至1 9 9 4 年的面板数据进行了研究，选取总人口、家庭数、收入、就业、 住宅开工量等变量，将它们与平均住宅价格做回归。他的研究结论表明虽然房地 产价格的波动在短期不能由经济基本面因素所过多的解释，房地产市场价格可以 由经济基本面的相关指标来解释。c l a p p 和g i a c c o t t o ( 19 9 4 ) 将美国3 个市镇的月度 数据建立了简单的回归模型，他的研究结果表明，与有效市场假说不相符的是： 住宅价格的变化可以由经济的变化如人口和就业等较好的预测。m a l p e z z i ( 19 9 9 ) 研究了基于h e d o n i c 模型的人口、收入、不同房地产市场的地理环境等因素对于 住宅价格的影响程度。利用美国19 7 9 至l 9 9 6 年l3 3 个都市统计区域的面板数据建立 回归模型，其研究结果也显示，住宅价格是基于一定经济基本面的，它的走动趋 势并不是随机的，至少可以被人们部分的预测。m i k is e k o ( 2 0 0 3 ) 幂0 用r 本4 6 个县 1 9 8 0 - - 2 0 0 1 的年度数据，选择私人拥有住宅的平均销售价格为因变量，人口、消 费价格指数、收入、住宅年开工量和空置率为自变量建立自回归模型。他的研究 结果显示，对于日本的城市房屋价格，经济基本面与住宅价格同样有着较为密切 的联系，其较强的相关性使它可以被预测。m u t h ( 19 6 9 ) 首次用美国4 6 个城市的 截面数据估计了人口、收入、通勤成本以及其它变量对城市人口密度曲线和城市 空间规模的影响【3 0 1 。m i l l s ( 19 6 9 ) 采用芝加哥的时间序列数据研究了城市地价曲 线的变化过程；他的研究表明随着人口和收入的增加以及市区交通条件的改善， 城市中心地价上升但是地价曲线变得更平缓【3 l 】。随后的研究如a l p e r o v i c h ( 1 9 8 3 ) 等也验证了上述因素对城市地价曲线的显著影响 3 2 1 。 基于甲中心城市模型的中国房地产价格影响冈素分析 1 3 本文研究思路及主要内容 本文以前人研究的相关理论为基础，参考国内外相关文献，根据中国社会主 义社会的具体国情和我国房地产市场的现状，定性和定量研究房地产价格的影响 因素和房地产业的发展态势。本文根据w h e a t o n ( 19 7 4 ) 的单中心城市模型中的“封 闭”城市模型，在我国相关的统计年鉴中获取我国城市商品房屋价格的相关数据， 综合自然、经济、社会、行政等多种因素，总结出影响中国房价的个人认为比较 重要的影响变量。利用e v i e w s 软件做多种回归分析来揭示影响中国房价的深层原 因。w h e a t o n 在对该模型进行的详尽比较静态分析的基础上，得出了城市人口、 收入水平、农村土地价格以及交通成本对城市规模大小、城市土地价格和城市居 民效用水平的影响方式。在这一部分我打算通过对中国相关房屋价格的分析研究， 检验理论模型对我国房地产市场的解释能力。实证分析将通过变量的多种回归分 析来证实究竟有哪些主要的因素对我国房地产市场价格起着决定性作用。文章的 具体内容安排如下： 第一章绪论，介绍文章的选题背景和选题意义，研究文献综述、研究内容和 方法以及论文可能的创新之处。 第二章将对我国房地产业发展的现状进行分析，探讨当前房地产业所存在的 问题，为政策分析提供一个现实基础。 第三章介绍研究房价影响因素的理论模型及比较静态分析的论述。 第四章实证分析部分。首先研究地价对我国城市房价的影响程度，通过建立 计量模型进行回归分析得出相关结论，并对回归结果进行分析和解释。然后通过 面板、截面回归研究多种经济基本面等因素对房价的影响程度，介绍变量的选择 与测度、数据来源、回归结果及解释。 第五章政策建议。基于以上对房地产价格影响因素的分析，有针对性的提出 相应政策建议。 1 4 本文创新点 ( 1 ) 其经验研究部分，文章结合城市特征品质理论以及中国实际情况综合自 然、经济、社会、行政等多种因素选取解释变量，搜集了丰富的数据，采用多种 回归方法分析了我国城市商品房价格的影响因素，国内以往还没有这样全面、系 统的研究。 ( 2 ) 从研究理论基础看：采用单中心城市模型的成熟理论，变量的选择具有 严格的理论基础和丰富的经验研究支持。对该模型的经验研究一般限于验证该模 型对城市空间范围的比较静念分析结论，而很少有经验研究验证该模型对城市住 宅( 土地) 价格的比较静态分析的结果。本文突破了该模型原有的运用范畴，在 6 硕十学位论文 一定程度上拓展了理论的应用价值。 ( 3 ) 该文的研究结果有助于判断当今城市房屋价格较高是否是投机所产生的 泡沫性偏高，这对于我们认识房地产价格的成因有一定的实践意义。 7 基于甲中心城市模型的中国虏地产价格影响冈素分析 第2 章我国房地产市场和房地产价格的现状及存在的 问题分析 本章将对我国房地产业发展的现状进行分析，探讨当前房地产业所存在的问 题，为政策分析提供一个现实基础。 2 1 我国房地产市场的发展现状 中国的房地产市场虽然出现的较晚，却已成为我国国民经济的支柱产业。2 0 0 3 年8 月，国务院发布“关于促进房地产市场健康发展的通知 确立了房地产业的支 柱产业地位，确认“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产 业。”2 0 0 7 年美国爆发次贷危机引起世界经济形势的重大转变，我国受其影响经 济增长减速。面对我国低迷的经济形势，我国通过较大力度的扩大内需增加投资 来缓解经济，在此过程中，房地产市场发挥了巨大的作用，房地产业凸显了它重 要的支柱产业地位。 建国初的很长一段时间，我国的住房被作为福利产品由国家统一计划分配， 基本上不存在房地产市场。随着改革后社会主义市场经济的逐步建立，房屋的商 品属性才开始慢慢恢复。1 9 9 4 年我国发布“国务院关于深化城镇住房制度改革的 决定”，房地产市场的发展才开始起步。1 9 9 7 年部分国家的金融危机导致我国出 口下滑，经济增长减速。我国实行扩大内需的经济政策。作为新的经济增长点， 房地产业在政策的影响下快速发展起来。1 9 9 8 年国务院颁发有关房地产的2 3 号 文件是我国城镇住房体制的一次根本性变革，我国真正实现了市场化的住房体制。 人们住房消费的观念开始变化，我国的房地产市场掀起了史无前例的房地产开发 热潮，中国的房地产价格开始始终保持上升。此后的两三年房价增长较为平稳， 2 0 0 1 、2 0 0 2 年开始迅速增长，2 0 0 3 、2 0 0 4 年房地产价格的增长速度出现高峰。2 0 0 5 年以后我国的房价处于调整期。2 0 0 8 年，受世界经济形势的影响，房地产市场的 发展也开始有些低