（产业经济学专业论文）我国房地产金融的风险控制研究.pdf

我国房地产金融的风险控制研究 摘要 随着我国房地产业不断发展，以银行为主体的金融市场对房地产业有着重要的推 动作用，我国的房地产金融也进入了一个迅速发展的阶段，而同时房地产业发展对金 融的高度依赖性带来了金融业的潜在风险。 正是在这一背景下，本文综合运用经济学、金融学的相关理论知识，采取理论分 析和实证分析、定性分析和定量分析相结合的方式，运用截止到2 0 0 5 年的统计数据， 分析我国房地产金融风险的成因，并深入研究了控制我国房地产金融风险的措施。得 出以下结论： 1 通过对我国房地产金融市场发展进行研究和数据分析，认为现在房地产市场在 国家宏观政策的调控下呈现继续发展发展的势头，曾经出现的过度投机的局面有所缓 和，房地产投资和房价增幅回落，房地产市场仍呈现供给小于需求的局面。但房地产 金融市场存在潜在风险。 2 通过对我国房地产金融风险的成因分析，运用回归分析方法和数据及理论分析 等方法，论证了多方面因素形成了房地产金融风险，包括：房地产融资渠道单一导致 的风险；部分地区房地产过热，形成房地产泡沫，进而导致市场风险；信息不对称性 导致的风险：商业银行的操作风险；土地市场金融风险以及制度因素。 3 我国房地产金融风险的控制必须从宏微观两个层面同时入手，即政府必须采取 相应的宏观政策和金融机构要采取的防范风险的针对性措施。 关键词：我国房地产金融；房地产金融风险：控制措施 t h e a n a l y s i so nr i s k sc o n t r o lo fc h i n a sr e a le s t a t ef i n a n c e a b s t r a c t a l o n gw i 也t h ed e v e l o p m e n to fr e a le s t a t em a r k e ti nc h i n a , t h ef m a n c i a lm a r k e t c o n t r i b u t e sal o tt ot h ep r o g r e s so f t h i si n d u s t r ya n dr e a le s t a t ef i n a n c i n gh a se n t e r e di n t oa f a s td e v e l o p m e n tp r o c e s s a tt h es a m et i m e ，t h eh i g hr e l i a b i l i t yf r o mt h er e a le s t a t ei n d u s t r y t of i n a n c eb r i n g sp o t e n t i a lr i s kt or e a le s t a t ef i n a n c i n g u n d e rs u c hb a c k g r o u n d ，t h i sa r t i c l et r i e st ou s et h et h e o r i e so fe c o n o m i c sa n df i n a n c e ， c o l l e c t e ds t a t i s t i c sd a t at i l l2 0 0 5 ，m e a n so ft h e o r e t i c a la n a l y s i sa n de m p i r i c a la n a l y s i s ， q u a l i t ya n a l y s i sa n dq u a n t i t ya n a l y s i s ，e x p l o r et h er e a s o no fr e a le s t a t ef i n a n c i n gr i s ki n c h i n a a n dd e e p l yr e s e a r c hf e a s i b l em e a s u r e st oc o n t r o li t t h ef o l l o w i n gr e s u l t sc a r lb e g a i n e d ： 1 b yd a t aa n a l y z i n ga n dt h e o r e t i c a lr e s e a r c h i n g ，t h ep a p e rb e l i e v e st h a tc h i n a sr e a l e s t a t em a r k e tc o n t i n u e st od e v e l o pu n d e rt h em a c r o - m a n i p u l m i o n ，o v e rh e a t sh a sd e c l i n e d ， t h eg r o w t ho f r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta n dp r i c el o w e r s ，a n dt h es i t u a t i o no fs u p p l ys u r p a s s i n g d e m a n dh a sa p p e a r e d b u tr i s ki nr e a le s t a t em a r k e ts t i l le x i s t s 2 b ya n a l y z i n gt h ec a u s eo fr e a le s t a t ef i n a n c i n gr i s k ，t h ea r t i c l eu s e sr e g r e s s i o n m o d e la n dt h e o r e t i c a la n a l y s i st o p r o v ev a r i o u sf a c t o r sl e a d i n gt ot h er i s k ，i n c l u d i n g ： n a r r o wf i n a n c i n gc h a n n e l ；r e a le s t a t eb u b b l ea n dm a r k e tr i s kc a u s e db yo v e rh e a t si ns o m e a r e a ；r i s kf r o ma s y m m e t r i ci n f o r m a t i o n ；o p e r a t i o nr i s ko fc o m m e r c i a lb a n k ；f i n a n c i n gr i s k i nl a n dm a r k e ta n di n s t i t u t i o n a lf a c t o r s 3 t h ec o n t r o lo f s t a t er e a le s t a t ef i n a n c i n gr i s ks h o u l db ec o n d u c t e df r o mb o t hm a c r o a n dm i c r o p o i n t s ， o rt h eg o v e r n m e n ta n df m a n c i a li n s t i t u t e sm u s tt a k em e a s u r e s a c c o r d i n g l n k e yw o r d s ：r e a le s t a t ef i n a n c e ，f i n a n c i a lr i s k ，p r o t e c t i o nm e a s u r e 图形清单 图1 1 本文的技术路线 图3 1 全国商品房空置面积概况 图3 2 全国商品房空置面积增长率一 图3 3 对房地产开发商的贷款增长率一 图3 4 个人购房贷款余额和余额同比增长率 图3 5 四大国有商业银行房地产贷款不良状况一 图4 1 散点图 4 1 6 1 6 1 8 1 9 2 0 2 4 表格清单 表3 1 商品房销售额及其增长率 表4 11 9 9 8 2 0 0 5 年我国商业银行房地产开发贷款余额表 1 4 2 4 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得 的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不 包含其他人已经发表或撰写过的研冗成果，也不包含为获得 佥胆王些盍堂 或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研 究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 靴敝储辩曼岔 辨醐：啦蝴伽 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解合肥工业大学有关保留、使用学位论文的 规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论 文被查阅或借阅。本人授权合肥工业大学可以将学位论文的全部或部分 论文内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段 保存、汇编学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 一名曼弓 签字日期：训年k 月，) 同 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 导师签名z 伊爬 签字日期：_ 咖z 年，2 月，日 电话： 邮编： 致谢 本文的选题的方向是在2 0 0 5 年夏天决定的。在写作过程中，进行了 充分的调研，参阅了大量文献和资料，并得到了很多人的帮助，在这里首 先特别感谢我的研究生导师刘志迎教授，在本文的选题、资料准备和写作 的全部过程中，他给予了悉心指导，为本文的完成倾注了大量心血。同时 感谢经济系的其他老师及同学，为本文搜集资料提供的方便以及对本文所 提出的诸多宝贵意见。 另外，感谢三年来合肥工业大学人文经济学院的老师们孜孜不倦的教 诲，还有同学们给予的热情帮助。 最后，感谢家人对我的大力支持。在此对他们表示最深的谢意! 作者：王泉 2 0 0 6 年1 2 月于合肥 1 1 选题意义及依据 1 1 1 课题的来源 第一章绪论 本选题是在导师的建议和指导下，根据目前我国房地产金融发展的现状，结合专 业特点和个人兴趣进行选题的。 1 1 2 问题的提出及研究目的与意义 房地产业是国民经济的重要行业，属于先导产业，它对于人们生活，还是对国家 财政收入和带动国民经济的发展都是十分重要的。近年来，随着我国城市化进程和城 镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政 策。房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达到8 0 以上，建筑和房 地产业增加值占g d p 的比例接近1 0 。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房 成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济 增长发挥了重要作用。 随着中国房地产业不断发展，以银行为主体的金融市场对房地产业有着重要的推 动作用，我国商业银行的房地产金融业务得到了迅速的发展，对于改善城镇居民住房 条件，扩大内需，促进国民经济的发展起到了积极的作用。但同时房地产当前银行对 房地产业的支持存在于房地产开发的各个环节，而房地产发展对金融的高度依赖型带 来了房地产金融的潜在风险，并且在当前发展形势下房地产金融受到通货膨胀的变 化、银行利率的变化、所得税法的变化、货币汇率的变化、日用品价额的变化以及金 融政策和社会福利制度等社会经济因素的影响。此外我国的房地产金融经过十多年的 发展，尝试了世界上几乎所有的金融工具或模式，如住宅储蓄银行、公积金、住房合 作社、住房抵押贷款等，但还没有形成适合我国房地产业和国民经济发展的房地产金 融模式。房地产金融体系还不完善，经营体制还有待改进，如预先介入机制、全程管 理机制、科学决策机制、风险预警机制等。这些都孕育着潜在的风险。因此对房地产 金融风险的研究就成了一个十分重要的课题。 本论文以产业经济学、金融学为理论基础，对我国房地产金融的发展进行理论研 究，并以此为基础重点探索房地产金融的风险的形成及特点和如何采取应对措旌来控 制风险。其最终目的也是本课题研究的意义是能够为国家相关产业政策的制定、银行 策略性行为的选择提供一定的依据。 1 2 研究理论综述 国内外研究情况： 谢经荣、殷红、王玉玫( 2 0 0 2 ) 等人人为房地产金融的风险主要有以下因素造成的： l 。通货膨胀的变化，2 银行利率的变化，3 所得税法的变化，4 货币汇率的变化，5 日用品价格的变化，6 房地产证券和其他投资工具回报率的变化，7 金融政策，8 社 会福利制度。 路君平f 2 0 0 4 ) 认为我国房地产金融的风险主要表现在：1 近年来，随着商业银行 个人住房贷款业务快速增长，个别地区假按揭现象十分严重。2 房地产信贷政策在 执行中偏差较大，个别银行违规经营的现象比较严重。3 商业银行的信贷资金承担 着潜在风险。 中央财经大学张明、周世伟研究了房地产金融风险的主要类型：1 政策变动风险， 包括宏观政策和地区政策变动。2 开发商违规经营带来的风险。3 个人风险是近年房 地产金融的一个高速增长点，这其中包括道德风险和还款来源不足风险。4 银行预防 体系不健全造成的风险。他们认为预防房地产金融风险的关键在于：第一、及时并建 立房地产金融系统监控预警体系，第二、及时根据宏观体系调整自身战略金融产品， 第三、加强贷后管理，防范个案风险是基层行的主要职能，第四、建立全国信用体系， 获取外部监管的支持。 张旺军( 2 0 0 4 ) 等人认为：我国目前的房地产金融风险分为违约风险、流动性风险、 集中性风险、政策性风险等四大类；刘将斌( 2 0 0 1 ) 等人则将房地产金融风险划分为 信用风险、流动性风险、价格风险以及法律风险。 刘洪玉和张红( 2 0 0 5 ) 从系统的角度分析了房地产金融风险，从系统的角度出发， 房地产金融风险是指由金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备 机构等共同组成并相互作用的系统所承担的金融风险。在我国现阶段，该系统的特点 是金融机构成为串连所有主体以实现房地产市场运行的最主要资金动脉。金融机构除 承担操作风险外，还承担着系统中各个主体、市场本身以及系统外部转移过来的各种 风险，成为房地产金融风险损失的直接承担者。 他们认为金融机构可能面临的房地产金融风险表现为不能及时或足额收到借款 人的偿还贷款，或者由于市场环境和政策的变化导致房地产金融业务的利润空间缩 小，进而影响银行的正常经营运作。其风险来源包括两方面：一是和系统中其他成员 共同承担的米自系统外部的经济环境风险、政策风险和法律环境风险；二是各个商业 银行内部由于经营管理能力的不同而面临的不同程度的风险，这种风险主要来自银行 自身、个人住房抵押贷款的借款人、开发商、土地储备机构、抵押物、担保人或保险 公司等。 黄杨( 2 0 0 4 ) 等人认为只有建立完善的房地产金融体系才能防范风险，具体措施包 括：1 建立完善房地产信托融资体系，2 积极推广房地产投资基金，3 大力推动房地 2 产的证券化，4 努力开展“反向抵押贷款”，5 增加银行的资本金。 毛立平、胡坚( 2 0 0 5 ) 分析了当前我国房地产金融风险主要有土地市场贷款金融风 险、开发风险和个人贷款风险。并进一步提出，只有采取以下措施才能防范风险：1 实行融资渠道多元化，2 及时进行有效政策调控与监管，3 珈快土地制度改革。 马恒强( 2 0 0 4 ) 认为资产证券化是近3 0 年来国际金融领域最重要的金融创新之一， 为了降低房地产金融风险，可以通过资产证券化的方式来规避。 丁玲( 2 0 0 4 ) 认为应该通过房地产金融的创新来规避风险。通过探析我国目前房地 产金融现状的不足，对房地产金融工具、机构、市场和风险防范等要素的创新做了初 步的构想。 魏宁伟( 2 0 0 6 ) 认为可将v a r 方法应用于房地产金融的风险控制。 v a r ( v a l u e a t r i s k 简记为v a r ) 中文译为“风险价值”，是指在正常的市场条件和给 定的置信度内，用于评估和计量任何金融资产或资产组合在既定时期内所面临的市场 风险大小和可能遭受的潜在最大价值损失。v a r 风险管理技术是对市场风险的总体陛 评估。 他认为房地产公司的融资渠道主要来自银行。所以，银行对房地产公司的风险应 该加以充分重视。随着房地产市场竞争曰趋激烈，以及近期国家对房地产信贷政策的 调整，房地产开发企业优胜劣汰的进程将进一步加速，从而有可能出现新的房地产信 贷风险。v a r 是控制风险的一个有力工具，可用来衡量整体动态风险( 包括投资组合) ， 具有很好的度量市场风险的功能，可直接估算投资成本，并且易于操作控制。因而， 可将其用于房地产公司的资产负债的风险管理。 在国外，美国的克劳瑞特和斯特西西蒙教授将一些金融学原理应用于房地产市 场，包括资产定价、财务杠杆原理与最优资本结构理论、期权定价投资组合理论、有 效市场理论，系统研究了美国的房地产金融风险。他们以美国市场为例，首先分析了 融资条款和联邦住房政策对房地产金融市场的影响。其次，详细介绍了应用金融工具 来控制风险。 诺曼( n o m a a n ) 、舍曼斯( s i r m a n s ) 、本杰明饵e n j a m i n ) 对美国的房地产金融风 险进行了实证分析( t h e h i s t o r i c a l e n v i r o n m e n t o f r e a l e s t a t e r e t u r n s ，1 9 9 5 ) 。 伊博森和西格尔提出了“新均衡理论”，他们认为房地产金融的风险主要分为以 下几种：余量风险，可销售风险，信息风险，这些风险是房地产投资所特有的，他1 1 使房地产投资获得了相对于风险而言的超额收益。 美国的a h e s sa n dc w s m i t h 分析了房地产证券化的具体形式，认为证券化可以 降低房地产金融风险，他认为证券化是抵押贷款市场规模更大，流动性更高。通过消 除流动性风险，价值得以创造，而且证券化创造的价值比完成证券化所需资源的价值 更高。 美国的约翰马歇尔分析了多种金融衍生工具在房地产金融的应用的可能性，他 认为利用金融衍生工具可降低风险。 1 3 工作假说和研究目标 1 3 1 工作假说 本文的研究是基于以下的工作假说： 1 假设我国房地产金融市场在不断发展的过程中是存在风险的。 2 假设对于我国房地产金融发展过程中存在的风险是可以控制的，即可以针对 不同表现形式的风险采取相应的控制措施。 1 3 2 研究目标 本文以房地产金融风险作为研究的核心，试图找出我国房地产金融发展的过程中 形成风险的主要因素，进一步探索我国房地产金融风险的具体形成原因和各种表现形 式，在此基础上分析我国相关政策的可行性，从而对控制我国房地产金融风险的政策 性调控和金融机构所应采取的措施提出较为科学的建议。 1 4 研究的技术路线和内容结构 】本文的研究思路( 技术路线) 房地产金融理论和风险规避理论 实证和理论分析 风险形成原因 我国房地产金融发展基本概 我国房地产金融风险的形成原因和具体种类 我国房地产金融风险控制的措施和政簧建 宏观政策建议j 金融创新 i v a r 模型 图1 - 1 本文的技术路线 2 本文的内容框架 本论文根据上述技术路线，运用理论分析与实证分析相结合的方法，详细论述了 我国房地产金融风险的成因，并提出相应的政策建议。主要包括以下几章：第一章为 绪论；第二章为房地产金融风险理论和风险控制理论；第三章为我国房地产金融发展 的基本情况：第四章为我国房地产金融风险的分析；第五章为房地产金融风险的控制， 4 提出了控制风险的建议；第六章为研究结论和政策含义。 1 5 研究方法及数据来源 1 5 t 研究方法 鉴于本文的研究特点，研究中综合运用了以下方法：理论论证法、历史分析法、 实证分析法、定性分析法及定量分析法。本文的第一章、第二章主要运用了历史分析 法和理论论证法，运用理论论证法对房地产金融风险理论发展进行了理论分析，来引 发出本文所要研究的论题。第三章和第四章主要运用实证及定量分析的方法以及历史 分析法，通过广泛收集资料和数据，建立科学的模型，运用各种统计数据，并结合历 史分析法对我国的房地产金融市场及风险进行详细论证，推导出有意义、有价值的科 学结论。第五章、第六章采用了定性和理论论证法，通过各种方法的论证，提出切实 可行的、有理论意义和实践价值的建议，以期为政府制定相关政策和金融企业决策提 供一些参考。 1 ，5 2 数据来源 本文数据主要来源于：国家统计局编制的国房景气指数报告；国家统计局编 制的1 9 9 8 2 0 0 5 年统计年鉴和房地产开发统计年报2 0 0 0 2 0 0 5 ；中国人民 银行编制的( 2 0 0 4 中国房地产金融报告；中国人民银行编制的2 0 0 2 2 0 0 5 年货 币政策执行报告；中国人民银行网站；建设部中国住宅与房地产信息网；中经网中 国经济统计数据库等相关网站。 1 6 可能创新和不足之处 1 。6 1 可能创新 1 本文认为政府可以考虑建立类似于国家政策性银行的房地产金融机构，一方面 为进入市场融资的主体提供贷款担保，并协调其业务活动；另一方面为进行开发中小 户型为主的经济性商品房的开发商提供贴息贷款，促进房地产业的健康、全面发展， 从而更有效的控制房地产金融风险。 2 本文认为在房地产金融的风险控制中，由于我国房地产金融风险的具体成因和 表现形式复杂丽各不相同，因此必须从宏观和微观两个层面同对采取措旅，即政府的 宏观调控和金融企业自身采取的控制风险措施双管齐下，才能更有效的控制房地产金 融风险。 1 6 2 不足之处 1 我国目前针对房地产金融风险的研究多限于理论分析，实证分析较少。 在对我国房地产金融风险的成因的分析方面，可以运用相关计量分析方法对房地产业 与金融机构的依存度进行更深入研究，本文中的分析尚嫌简单化。 2 在分析我国房地产金融市场时，没有对发达国家的房地产金融市场进行研究。 如果对此加以研究，可能会对我国房地产金融风险的控制研究具有借鉴意义。 6 第二章房地产金融风险理论和风险控制理论 2 1 房地产金融及其研究对象 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所 进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 房地产金融的基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房 地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程的顺利进行。 房地产金融业务的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产 贷款尤其是房地产抵押贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及房 地产有价证券的发行和代理发行与交易等。 房地产金融的研究对象：1 研究房地产金融组织体系的构建和如何有效进行实施 运作。2 研究如何拓宽房地产资金融通渠道，通过资金融通和其他金融服务，促迸房 地产资金实现良性循环。3 研究房地产金融如何配合房地产业的发展，促进我国城乡 居民居住水平不断提高目标的实现。 2 2 房地产金融风险理论 2 2 1 由信息不对称导致的风险理论 信息经济学认为房地产金融风险虽然表现形式各异，但深层次的原因就是由信息 不对称所导致的逆向选择风险和道德风险。 】信息不对称与风险 信息不对称，以及信息不对称对个人选择和制度安排的影响是信息经济学最核心 的问题。信息经济学认为，现实世界中信息是不完全的，或者是不对称的，即当事人 一方比另一方掌握的信息多。信息的不对称使得市场价格机制不再是使市场均衡的最 有效的制度安排。 信息经济学认为风险是由于不确定性( u n c e r t a i n t y ) 而引起的可能性；相应的， 金融风险就是人们在资金的融通和运用过程中由于不确定性而遭受损失的可能性。风 险概念的核心是不确定性。不确定性是客观存在的，人们进行经济决策时不可能了解 所有相关信息，更不可能准确地预见未来，这就决定了人们从事任何经济活动都会面 临风险。然而，风险是可以减少的，减少不确定性就可以减少风险。根据申农的信息 论，信息就是用来消除某种不确定性的东西。所谓不确定性实质就是一种信息不完全 的状态，如果信息增加，不确定性就会减少，风险程度也就相应降低。显然，不完全 信息与风险有着本质的联系，或者说，不完全信息就是导致风险形成的根本原因。 信息的菲对称性从发生的时间来看，非对称性可能发生在当事人签约之前，也可 能发生在签约之后，分别称为事前非对称和事后非对称。研究事前非对称性信息的博 奕模型称为逆向选择模型( a d v e r s es e l e c t i o n ) ，研究事后非对称信息的模型称为道德风 险模型( m o r a lh a z a r d ) 。 2 逆向选择导致的房地产金融风险 在房地产金融市场上的逆向选择指的是：那些最可能造成不利( 逆向) 结果即造 成信贷风险的借款人，往往就是那些寻找贷款最积极，而且是最可能拿到贷款的人。 逆向选择产生的前提是交易发生前双方信息不对称，该理论是阿克劳夫( a k e r l o f ) 通 过柠檬市场模型( 1 e m o n s m o d e l ) 阐释的。 逆向选择的普遍存在加大了房地产金融市场风险，降低了房地产金融市场的运作 效率。以房地产信贷市场为例，由于银行与房地产开发企业在投资风险方面信息不对 称，面对借贷市场上众多风险程度不同的企业，当银行不能有效评估到项目投资风险 的高低时，银行只能根据房地产开发行业平均风险状况，决定贷款利率。但这样一来， 那些低风险企业由于借贷成本高于预期水平而退出借贷市场，那些愿意支付高利率的 企业都是高风险企业，因为从事高风险项目甚至投机性事业才能获得超额利润来偿付 高利息。这时整体贷款的平均风险水平提高。银行在认识到上述问题之后，会采取进 一步提高利率( 弥补可能承担的风险成本) 或退出信贷市场。上述逆向选择问题在西 方国家的金融机构一般采用信贷配给( c r e d i tr a t i o n i n g ) 来解决，即维持较低利率水平， 拒绝一部分企业的贷款申请。这虽然在某种程度上降低了资金使用效率和利润的损 失，但可以减少风险。如果不控制利率上升，逆向选择造成的房地产金融风险就会出 现。这样，高利率就会导致逆向选择，贷款流向高风险企业，银行的债权风险加大。 3 道德风险导致的房地产金融风险 道德风险是发生在交易之后的信息不对称问题。借款人对银行的道德风险表现 在：借款人利用自己掌握的信息优势，不履行与银行签订的借款合同而给银行带来损 失的可能性。私人信息的存在是道德风险产生的根本原因。交易双方达成合同时信息 是对称的( 至少双方都认为他们掌握对方的信息) ，但在合同实施中，一方由于获得 信息的渠道不畅或成本过高，导致缺乏了解另一方的信息变化情况，这时拥有私人信 息的一方就可以利用这种信息优势从事使自身利益最大化而可能损害另一方利益的 行为。道德风险普遍存在于以信用为基础的各神金融业务关系中，也是造成房地产金 融风险的主要原因。 其表现形式有以下几种：( 1 ) 有的房地产企业利用银行的监督困难擅自改变贷款 用途，挪用贷款。( 2 ) 用做假账、转移利润等方式滞留贷款及其收益。( 3 ) 房地产开 发企业用破产、合资、国有民营等方式转移资产，逃废银行债务。需要指出的是，日 益增大的银行不良贷款已经影啊到银彳于的正常运作，增大了房地产金融风险。 信息经济学理论认为，为解决经济运行中交易信息的不完全与不对称，金融中介 和金融制度作为一种市场参与者应对不确定性( 金融风险) 的外部环境的制度安排而 逐步发展起来。因此，对出于信息不完全和不对称引起的房地产金融风险的防范和化 解也应该抓住主要矛盾，主要是应该围绕金融中介和金融制度机制设计进行进一步加 强和完善，尽可能地防止和减少逆向选择和道德风险的发生。 2 。2 2 金融支持过度假说 南开大学的周京奎博士在房地产市场局部均衡的框架下探讨了金融支持过度与 房地产泡沫生成和演化的过程，提出了金融支持过度假说。认为如果房地产开发商和 置业者都可以从银行取得货款，当房地产市场存在群体投机行为时，房地产价格将高 于基础价格，并且会随着金融支持力度的增加而不断上升，这一上升的部分我们称之 为泡沫。此时，如果房地产借款者违约行为迅速蔓延，房地产泡沫将随之破灭，并有 引发金融危机的危险。 1 金融支持过度假说提出的背景。西方学者从预期的角度出发，分别建立了非 理性泡沫模型和理性泡沫模型。这些泡沫模型从不同方面分析了资产泡沫形成的原 因，并较为深入地解释了一些典型的泡沫经济现象，但还不够完善。( 1 ) 非理性泡沫 模型认为非理性行为有如下特点：菲自觉性、非逻辑性、冲动性、盲目性。许多个人 的非理性行为就表现为市场的非理性，使市场产生非均衡性、无序性、更大的不确定 性。由于非理性交易者能够在市场中生存，市场交易中就会存在大量的噪声交易。然 而直到现在，辨别噪声交易者与理性交易者仍是一个未解决难题。( 2 ) 理性泡沫理论面 临的问题：房地产市场存在极强的不确定性，在这种情况下，理性泡沫理论需要增 加新的假设条件才有可能解释房地产泡沫现象。由于在房地产交易中交易成本及市 场中的信息都是不确定的，导致人们的预期往往不是理性的。现实的市场是非出清 市场，市场实际价格偏离理论价格反而是经济运行的常态。因此，不能说房地产价格 偏离了理论价格就可判定为泡沫，还应综合考虑产生偏离的具体原因。 2 0 世纪7 0 年代掀起的金融自由化浪潮，使金融支持过度成为房地产泡沫生成的 重要诱因。借鉴国外近三十年的发展情况可以分析出，金融支持过度与新的房地产周 期和泡沫的形成有着密切的联系。为了更好地解释它们之间的关系，周京奎从现实背 景出发提出了金融支持过度假说。 2 金融支持过度假说。金融支持过度是指金融制度变革、不确定性和信息不对 称导致了房地产信贷过度膨胀，房地产市场参与者由此形成了严重的投机心理和风险 转嫁行为，直接推动了房地产泡沫的生成和破灭。而所谓房地产泡沫本质上是一种价 格运动现象，是在金融支持过度背景下由于投资者预期的趋同性而产生的群体投机行 为，导致房地产价格偏离市场价值基础的持续上涨。 周京奎还算出了衡量金融支持过度临界值，对我国房地产金融支持程度进行了实 证分析。实证结果说明近期我国房地产价格的迅速上涨与金融支持变量有紧密的关 9 系，从全国整体来看已经出现了金融支持过度现象。 3 采取的措施：为了降低当前房地产业的金融支持力度，实行适度偏紧的货币 政策对保持我国房地产价格稳定将起到积极的作用。为此，应采取如下几个方面的措 旌：( 1 ) 可以考虑进一步提高房地产贷款利率。( 2 ) 适度小幅的人民币升值有利于稳 定房地产价格。( 3 ) 加大公积金的社会覆盖范围，提高公积金贷款额度。( 4 ) 逐步拓 宽房地产融资渠道有利于防范房地产金融风险。( 5 ) 规范金融市场的操作和增加政策 取向的可信度。 2 2 3 房地产金融脆弱性与金融危机理论 经济学理论认为，金融先天具有脆弱性，金融业高负债经营的特点，决定了金融 业内在地具有脆弱性，而房地产金融业不仅具有以上特点，而且其本身还具有资金量 过度集中的特点，即房地产金融脆弱性。房地产金融脆弱性通常表现为的金融机构负 债过多，而投放在房地产业的资产从结构、期限上与负债又不匹配，从而造成安全性 降低，经不起市场波动的冲击。由于金融业在经济活动中的作用是将缺乏流动性的资 产转化为流动性资产。在这样的角色下，银行为存款人提供了最大限度的流动性。但 是，这也使得银行的资产和负债在流动性上具有天生的不对称性。为了满足存款人随 时提现的要求，银行必须将吸收的存款投放到低收益、低风险、流动性高的资产上， 而为了获取更高的收益，银行又必须进行风险较大、流动性差、资金集中的房地产投 资。由于银行不得不在二者之间进行权衡，所以，它极易遭受挤兑冲击并产生传染效 应，从而给整个经济带来系统性风险。 房地产金融特别是商业银行房地产金融业务，主要是以开发商和居民的地产、房 产为抵押进行贷款的。房地产价格上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行资产质 量和盈利状况。银行扩大对房地产业的信贷供给，信贷增长会进一步刺激房地产投资， 从而推动房地产泡沫的产生。房地产价格泡沫破裂，将导致银行拥有的抵押房地产价 值缩水，并致使违约率上升，从而使银行的不良资产上升，盈利水平下降。由于房地 产金融具有周转时间长的特点，造成其资金来源与运用不匹配，房地产危机导致经济 危机，可能会使银行面临着流动性风险，从而造成金融危机。 2 3 风险控制理论 2 3 1 风险控制管理措施的目标和理论基础 1 风险控制管理措施的目标 风险控制管理措施是指在风险成本最低的条件下，所采取的防止或减少灾害事故 发生以及所造成的经济及社会损失的行动。如针对公共财物面f 临的火灾风险安装的灭 火系统。它还包括那些加深企业内部员工对风险的理解和提高员工风险意识的方法。 在风险成本最低的前提下，风险控制管理措施的目标分为两种：一是尽可能降低 事故的发生概率，二是将损失减小到最低限度。这两个目标都是为了改变组织的风险 暴露情况，从而帮助组织回避风险，减少损失，在风险发生时尽可能降低风险对组织 所造成的负面影响。 2 理论基础 控制型措施的理论基础经历了有单纯的工程性措施到非工程性措施整合的过程。 最初人们仅仅是从机械、工程的角度入手控制风险，忽视了人为因素。后来逐渐发现， 人为因素对于风险的形成和发展起着重要的作用，对人的因素控制就显得尤为重要。 其中比较重要的理论有工程性理论、能量释放理论以及多米诺理论等。 2 3 2 基本的风险控制管理措施 常见基本的风险控制管理措施包括风险规避、风险控制及控制型风险转移。 1 风险规避 风险规避是指有意识地回避某种特定风险的行为。风险规避是最彻底的风险管理 措施，它使得风险降为零。 避免风险的方法主要有两种，一种是放弃或终止某项活动的实施，另一种是虽然 继续活动，但改变活动的性质。 风险规避理论的实施主要适用以下几种情况：( 1 ) 损失频率和损失程度都比较大 的某种特定风险：( 2 ) 频率虽然不大，但后果严重且无法得到补偿的风险；( 3 ) 采用 其他风险管理措施的经济成本超过了进行该项活动的预期收益。 2 风险控制 风险控制是指通过降低损失频率或者减少损失程度来减少期望损失成本的各种 行为。一般地，降低损失频率称为损失预防，减少损失程度称为损失减少，也有的措 施同时具有损失预防和损失减少作用。 ( 1 ) 损失预防，在实际生活中广泛应用，它可以改变风险因素，改变风险因素 所处环境以及二者之间的相互作用。 ( 2 ) 损失减少，损失减少的目的是为了减少损失的潜在严重程度。它是一种事 后措施。常用的措施包括抢救和灾难计划、紧急事件计划。 风险控制在应用的时候需要注意以下几个方面： ( 1 ) 在成本与效益分析的基础上进行措施选择 ( 2 ) 不能过分相信和依赖损失控制 ( 3 ) 某些材料一方面能抑制风险因素，另一方面也会带来新的风险因素 3 控制型风险转移 控制型风险转移是指借助合同或协议，将损失的法律责任转移给其他个人或组织 承担。控制型风险转移方式主要有出售、分包以及签定免除责任协议三种。 。转引自刘新立著风险管理 1 2 第三章我国房地产金融发展的基本情况 3 1 我国房地产金融发展的简要回顾 从1 9 4 9 年建国以来，根据我国房地产资金的来源、金融机构的作用可以将我国 的房地产金融发展分为三个阶段：住房建设资金管理阶段、房改金融阶段和房地产金 融阶段。 1 住房建设资金管理阶段 在这一阶段，中国实行高度的计划经济体制，城镇住房建设由政府和企业直接投 资、开发、分配和管理，属国家或集体所有，职工住房实行低租金、高补贴为特征的 供给制。住房建设资金由银行统一负责管理，那时的银行好象是国家的的会计，已经 失去了金融机构的作用。因此，从建国一直到7 0 年代末，中国房地产金融基本是空 白。 2 房改金融阶段 1 9 7 8 年以后，随着我国经济体制改革，国家住房投资逐步由财政无偿拨款转为 银行贷款，建房由企事业单位各自建房转为房地产公司统一开发建设，分配由单位购、 建房并低租金分配给职工逐渐向按市场经济规律将单位住房出租或出售给职工的方 式转化。银行为房改房和商品房的开发、销售提供贷款服务，房地产业作为个独立 的产业部门开始形成，房地产金融业也因改革的需要应运而生。 1 9 9 1 年，上海市学习新加坡经验开始建立了住房公积金制度。上海的公积金制 度很快推广到全国，开创了房地产开发建设、消费贷款融资的新渠道。 3 房地产金融阶段 9 0 年代以后，房地产金融市场得到发展，很多银行推出了“按揭”贷款业务。 到了1 9 9 5 年，人民银行颁布商业银行自营性住房贷款管理暂行规定，它标志着以 商业银行自营性信贷业务和委托性住房存贷款业务并存的住房信贷体系基本确立。住 房体制改革的积极推进和金融行业住房信贷政策的出台，使中国金融行业住房信贷进 入了一个快速发展的新阶段。尽管如此，房地产金融业务的发展仍处于起步阶段。 3 2 我国房地产金融市场的发展现状及分析 近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项 支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业侠速增长，城镇居民按户计算的住 房自有化率达到8 0 以上，建筑和房地产业增加值占g d p 的比例接近1 0 。房地产 业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。 房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。 3 2 1 房地产市场的基本情况 1 房地产开发投资额继续增加，但增幅持续回落。2 0 0 5 年，全国累计房地产开 发投资1 5 8 万亿元，比2 0 0 4 年增长1 9 8 ，增幅减缓8 3 个百分点；而2 0 0 4 年的 房地产投资同期比增长2 8 1 ，增幅也比前一年回落了3 4 个百分点。 从历年我房地产投资增长率数据。可以看出，1 9 9 5 年至今我国房地产发展呈两个 不同的发展阶段。1 9 9 8 年以前房地产投资缓慢增长和1 9 9 8 年至今我国房地产投资的 快速发展阶段。1 9 9 5 1 9 9 8 年四年期间，受前几年政策调控影响，房地产市场步人了 相对紧缩状态，房地产投资总量增长几乎没有变化，个别年头如1 9 9 7 年甚至出现了 负增长。从1 9 9 8 年至今是我国房地产发展的快速阶段，近5 年我国房地产销售面积、 销售额与房地产投资额年平均增长幅度分别为21 6 6 、2 5 1 8 和2 2 3 8 。尤其是在 2 0 0 3 年，房地产各项指标几乎达到了1 0 年来的最高水平，由房地产所带动的经济过 热已经呈现。于是从2 0 0 3 年中央加大了对房地产市场的调控力度，才使得从0 4 年连 续两年开始房地产投资的增幅回落。 而且，从2 0 0 4 年以来新购置土地增幅下降较多。2 0 0 5 年l 季度，全国房地产开 发企业累计购置土地面积7 3 7 4 万平方米，同比增长3 9 ，增幅同比下降2 9 3 个百分 点。与之相对应的是新开工面积增幅下降。2 0 0 5 年l 季度新开工面积1 4 0 9 6 万平方 米，同比增长9 3 ，增幅同比下降1 3 2 个百分点。 2 商品房销售额持续增长；房屋销售价格稳中有升，但是上升幅度开始变缓。 表3 1 商品房销售额及其增长率 单位：亿元 序号1 2 3 4 5 6 7891 0 1 1 年份 1 9 9 51 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 i2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 5 商品房 1 2 5 71 4 2 71 7 9 92 5 1 32 9 8 73 9 3 54 6 2 55 7 2 17 6 7 01 2 6 0 01 8 0 8 0 销售额 增长率 2 3 4 9 1 3 4 7 2 6 0 93 9 6 7 1 8 ，8 8 3 1 。7 1 1 7 5 4 2 3 6 8 3 4 1 0 6 4 2 04 3 4 9 从上表( 表3 - 1 ) 可以看出，从1 9 9 5 年以来，我国商品房销售额一直呈逐年上 。数据来源；中经网中国经济数据统计库 。数据来源：国家统计局2 0 0 2 2 0 0 5 年国房景气指数报告 1 4 升趋势，从1 2 5 7 7 3 亿元增加到了2 0 0 5 年的1 8 0 8 0 亿元，这主要源于十年来我国经 济的快速发展居民生活水平的改善，丽除了购房自用外，2 0 0 0 年以来投资性购房需 求增长较快尽管房屋租赁价格近五年年涨幅不到2 ，但租金收益在多数地区仍高于 银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房 价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。据建设部2 0 0 4 年调 查，北京市商品住宅投资性购房比例约1 7 ，在投资购房中，2 8 5 在短期内转手， 2 3 5 用于出租，4 8 空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在2 0 左右。 而房屋销售价格涨幅趋于平稳，2 0 0 5 年在国家房地产调控政策的作用下，部分 地区大中城市房地产价格回落明显，如上海新建商品房销售价格出现负增长：但受消 费升级、城市化、土地供应价格上升、人民币升值预期等多种因素综合影响，一些沿 海地区经济较为发达城市的房地产价格出现明显上升势头，部分中小城市房地产价格 涨幅也较快。2 0 0 5 年1 2 月，北京房地产同比涨幅力7 i ，高于全国平均水平；大连、 深圳、青岛涨幅较高，其中大连居全国榜首；内蒙古由于近几年经济飞速发展，呼和 浩特和包头的房价不断攀升：中小城市中安庆、济宁、唐山、泸州上涨加快。总体看， 2 0 0 5 年1 2 月，全国7 0 个大中城市的房屋销售价格( 包括新建商品房和二手住房) 同比上涨7 6 ，比上年回落2 2 个百分点。 3 商品房的供求关系出