工程管理毕业设计（论文）-华地公馆住宅项目可行性研究报告编制.doc

类号：_ 学校代码： 学 号： 本本科科毕毕业业设设计计 BACHELOR PROJECT 论文题目： 华地公馆住宅项目可行性研究报告编制 学位类别： 管理学学士 学科专业： 工程管理 作者姓名： 导师姓名： 完成时间： 2012 年 5 月 29 日 华地公馆住宅项目可行性研究华地公馆住宅项目可行性研究 摘摘 要要 可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发展而逐步兴起，并日 趋完善的综合性科学，可行性研究是在投资之前对拟开发的项目进行全面、系 统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标，以最 终确定该项目是否可行的综合研究。 本设计是通过对合肥市 2011 年房地产住宅市场的回顾和 2012 年第一、第 二月份的销售分析而开展的合肥市华地公馆住宅项目可行性分析。在研究该项 目时，以市场供需为立足点，分析项目开发的可行性和市场性；以资源投入为 限度，分析融资情况和醒目的形象定位；以科学方法为手段，分析项目开发的 优劣势；以系列评价指标为结果，最终确定该项目在技术上能否实施，能否取 得最佳的经济效益。基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容， 也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避 免或减少因决策失误而造成的投资浪费。 关键词：关键词：可行性研究；市场分析；财务分析；不确定性分析 Impression of Hua Mansion residential project feasibility study ABSTRACT The feasibility study is the progress as science and technology and economic management of scientific development has arisen, and better integrated science, a feasibility study is in the investment prior to the proposed development project to conduct a comprehensive, systematic research and analysis, the use of scientific technology evaluation method, obtained a series of evaluation index, in order to determine whether the project feasible research. The design is based on2011, Hefei city residential real estate market review and in 2012 the first second months, sales analysis of Hefei city impression Hua Mansion residential project feasibility analysis. In the study of the project, market supply and demand as the starting point, analysis of project feasibility and market; to resource limits, analysis of financing situation and the striking image positioning; with scientific methods, analysis of the advantages and disadvantages of project development; to series of evaluation index for the result, ultimately determine the project technical whether to implement, can obtain the best economic benefit. Basic construction feasibility studies, is the basic construction prophase work important content, is also in the basic construction procedures and important step, its purpose is to make the construction project is decision-making correct, avoid or reduce because of decision-making error caused by the waste of investment. Key Words: Feasibility study; market analysis; financial analysis; uncertainty analysis 1 目 录 第一章 总论. 1 1.1 项目概况.1 1.2 开发商简况. 1 1.3 项目建设的必要性. 1 1.4 主要技术经济指标. 2 1.5 研究报告的编制依据.3 1.6 研究报告的研究范围. 3 第二章 项目投资环境可行性分析. 4 2.1 安徽省国民经济发展情况. 4 2.2 合肥市房地产市场. 4 2.2.1 合肥市区域规划 .4 2.2.2 合肥市房地产市场概况 . 5 2.3 合肥市城市绿化与交通 . 7 2.3.1 城市绿化 . 7 2.3.2 城市道路交通 . 7 2.4 项目所在区域分析. 9 2.4.1 蜀山区功能布局 .9 2.4.2 区属销售情况分析 .10 第三章 项目定位. 12 3.1 产品竞争力分析（SWOT 分析）. 12 3.1.1 优势 .12 3.1.2 劣势 . 12 3.1.3 机会 .12 3.1.4 威胁 . 12 3.2 项目的客户定位 .13 3.2.1 目标客户初步定位 . 13 3.2.2 目标客户特征分析 .13 3.3 产品定位.13 3.4 价格定位. 16 3.5 形象定位. 17 第四章 建设规模与标准. 18 4.1 项目地理位置.18 4.2 用地规划.18 4.3 建筑使用功能.19 第五章 建筑方案设计.20 5.1 总体设计原则与构思.20 5.1.1 设计原则.20 5.1.2 总体构思.20 5.2 建筑设计方案.20 2 5.2.1 平面设计. 20 5.2.2 立面设计.20 5.2.3 建筑与装修方案. 20 5.3 结构设计. 21 5.4 公用设施方案.21 5.5 项目周边配套设施.22 第六章 环保、节能、消防.23 6.1 环境保护.23 6.1.1 项目环境影响分析.23 6.1.2 减少污染的目标和措施.23 6.2 节能.23 6.3 消防.23 第七章 项目实施安排与进度计划.24 第八章 投资估量与资金筹措.25 8.1 项目投资估算.25 8.1.1 投资估算依据.25 8.1.2 建设投资估算.25 8.1.3 项目各种财务数据估算 .26 8.2 资金筹措及使用计划.30 8.3 项目用款计划.31 第九章 项目财务评价. 32 9.1 财务评价基础数据选取. 32 9.2 收入估算.32 9.3 编制收入估算表. 32 9.4 财务分析. 34 9.4.1 盈利能力分析. 34 9.4.2 清偿能力分析.38 第十章 不确定性分析.39 10.1 盈亏平衡分析. 39 10.2 敏感性分析.41 10.3 风险分析和对策.42 10.3.1 项目风险 . 42 10.3.2 防范对策 .43 第十一章 研究结论. 44 参考文献. 45 致 谢. 46 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目概况项目概况 为加快合肥市蜀山区经济的发展，改善地区环境，配合整个合肥市的城市整体规划， 安徽华地置业有限公司拟对位于合肥市蜀山规划区内望江西路与怀宁路交叉口东南角的 地块进行开发，建立一个住宅小区，以丰富蜀山区的发展，改善合肥蜀山区的面貌。该 项目规划面积 140000 平米，总建筑面积 340000 平米，位于合肥市望江西路 269 号，潜 山路和望江西路交汇处向西 150 米，地处黄望潜板块核心区位。南临政务区天鹅湖，西 眺大蜀山。 1.21.2 开发商简况开发商简况 华地置业有限公司是 2004 年 12 月由新华集团和香港信地集团两大集团公司共同出 资组建的大型房地产企业，位于安徽省合肥市望江路 269 号，主要经营房地产开发、经 营与管理及物业管理等相关业务。公司自成立以来，一直秉承“诚信、责任、共赢”的 理念，以高度的社会责任感经营企业。公司坚持以“团结、务实、开拓、奉献”的企业 精神为指导，在激烈的市场竞争中，抓住每一个发展机遇，连续多年来，公司保持了良 好的发展势头。华地置业有限公司打造了以华地学府名都为代表的高端综合物业，以城 市运营商的使命感整体运营城市，提升城市居住品质。 1.31.3 项目建设的必要性项目建设的必要性 （1）为满足合肥市城市规划建设的要求，改善市区居住环境，提升城市住宅品质， 促进合肥市经济的快速发展，拟在望江西路与怀宁路交叉口东南角地块建设高级住宅区。 （2）随着合肥市经济的发展，城镇居民人居可支配收入也对到了相应的提高，人 们对改善居住条件的要求也日益强烈，加之城市化进程加快，促使周边乡镇人口大量涌 入市区，随之而来对合肥市的居住，教育，卫生等各项关系民生问题的设施提出来更高 的要求。该项目的建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划，适合当地经济发展要 求，对实现合肥市城市建设规划，提高和改善人民居住水平和居住环境，满足人民日益 增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。 （3）该项目开发完毕后，所在地人流、车流将会有很大的增量，对交通和市场将有 更高的要求。同时考虑到该地区地处合肥市新IT中心，周边楼盘众多，学校、小区的建 设和周边的交通条件会比较好。建成后的交通和市场环境满足项目小区的需求。而且该 项目由于不是孤立的居住小区，因此也能融入周边的环境和市政设施中，为整个大合肥 2 建设说容纳和互相适应。总的来说，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用， 对社会的发展是有积极的作用 （4）该项目符合国家产业政策，建成后将大大提高市区居民的住房条件，降低城镇 住房压力，缓解城市人口居住压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的 优化配置。具有可观的经济和显著的社会效益，其建设是非常必要的。 1.41.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 表 1-1：主要技术经济指标表 项目数值单位 用地面积 140000 平方米 容积率 2.43 总建筑面积 340000 平方米 地上建筑面积 320000 平方米 其中 住宅 303000 平方米 会所 4000 平方米 物业及其他 3000 平方米 其中 物业 800 平方米 综合商场 1000 平方米 休养所 1200 平方米 地下建筑面积 20000 平方米 建筑密度 28% 户均面积 120 平方米 总户数 1900 户 车位配比 1:1 3 1.51.5 研究报告的编制依据研究报告的编制依据 (1)项目建议书及其批复文件； (2)国家及合肥市颁布的相关法律、政策、法规； (3)合肥市总体规划（20062020） ； (4)建设用地规划许可证； (5)合肥市市区建设用地批准书； (6)合肥市国民经济和社会发展第十二个五年规划； (7)合肥市蜀山区规划设计方案； (8)合肥及项目周边地区市场调研和现场勘查资料； (9)合肥市统计年鉴（20062011） ； (10)建设部 2000 年发布的房地产开发项目经济评价方法等等。 1.61.6 研究报告的研究范围研究报告的研究范围 本报告的研究范围主要包括项目投资环境分析与市场预测、建设规模与开发条件、 建筑方案设计、环保、消防与节能、节水、建设安排与进度计划、投资估算与资金筹措、 财务评价、社会评价、风险分析等。 汽车位个数 1900 个 4 第二章第二章 项目投资环境可行性分析项目投资环境可行性分析 2.12.1安徽省国民经济发展情况安徽省国民经济发展情况 2011 年全省实现生产总量 15110.3 亿元，按可比价格计算，比上年增长 13.5%。其 中， ，第一产业增加值 2020.3 亿元，增长 4%；第二产业增加值 8226.4 亿元，增长 17.9%；第三产业增加值 4863.6 亿元，增长 10.5%。产业结构、所有制结构、区域经济结 构进一步优化。三次产业比例由上年的 1452.133.9 变化为 13.454.432.2，其中 工业增加值占 GDP 的比重为 46.2%，比上年提高 2.4 个百分点。全社会劳动生产率为 36986 元人，比上年增加 6234 元。人均 GDP 达 25340 元(折合 3923 美元)，比上年增加 4452 元。 图 1 20072011 年全省生产总值及其增长速度图 数据来源：安徽省统计局统计公报（20072011） 2.22.2 合肥市房地产市场：合肥市房地产市场： 2.2.1 合肥市区域规划 大合肥整体布局:其中“141”城市发展战略，环巢经济圈的城市现状。 5 图 2 合肥市城市总体规划图 其中，1 是指在合肥城镇密集区范围内构建一个主城，一个主城是指在现有合肥二环 路以内、312 国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能；4 是指四个外围城市 组团，分别是东部组团（包括店埠、撮镇） ；北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业 园区、双墩） ；西部组团（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区、科技创新示范基地） ； 西南部组团（包括经济技术开发区、上派镇） ；1 是指一个滨湖新区，在巢湖东北岸地势 较高地段建设滨湖新区（包括包河工业园区） 。 2.2.2 合肥市房地产市场概况 （一）2011 年合肥市各区域住宅用地、商品住宅市场概况 由于新政的影响，贷款利率不断上升，导致 2011 年土地出让在幅数上有所减少， 2011 年的 5 月、9 月均无住宅用地出让。合肥市住宅用地出让面积最大的为 1 月份，即 在新年之后，合肥市升级版限购令颁布的前两个月，达到了 1303.97 亩，总值达 434341.8 万元。 6 图 3 2011 年合肥市土地成交走势图 数据来源：合肥市房地产交易网2011 年年度报告 2011 年合肥市住宅用地 2011 年合肥市经营性用地成交总额 121.608 亿元，共 3900.593 亩，成交均价 356.283 万元/亩，相比较 2010 年 197.903 亿元下跌 76.295 亿元， 跌幅达 38.55%。其中，合肥市商品房(不含商住)共成交 13 宗土地，总成交量 1680.4 亩， 成交均价 464.923 万元/亩，成交总额 80.914 亿元。在合肥市 9 个区域中，滨湖区以总 成交量 674.74 亩摘得头魁，政务区 272.85 亩排名第二，蜀山区 217.05 亩列居第三。相 较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，蜀山区仍是土地的较重要成交阵地。 表 2-1 2010-2011 年合肥市土地成交统计表 2010-2011 年合肥市土地成交统计 2010 年成交量2011 年成交量同比 成交面积4598.987 亩3872.407 亩 -15.8% 成交单价430 万元/亩338 万元/亩 -21.4% 数据来源：合肥市房地产交易网2011 年年度报告 从统计的数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低的经调查为公租房建设地 块，而在商品房中，楼面价较低的为经开区。在已经开发比较完善的临近城中心区域， 蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有一定的竞争优势。 （二）2012 年合肥市第一、二月份房地产市场状况 （1）市区楼盘供应分析和成交统计 据了解，成交量较好的楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从 合肥市房产网了解的情况来看，绝大部分的投资型、改善型置业需求，早已被限购令抑 7 制，而首次置业者的入市愿望已然强烈。中央依旧高强的调控政策不动摇与合肥市以及 刚出台的“微调”政策一直进行的博弈，刺激了一部分的刚需；尤其是去年年底的对于 公积金政策的放宽和首付比例的微调，使得他们的需求开始主动释放。而面对低迷徘徊 的成交市场，部分开发商推出了总价折扣、送装修、送窗台、大抽奖、送购房卡等诸多 促销手段，吸引一些刚性需求入市。 2.32.3 合肥市城市绿化与交通合肥市城市绿化与交通 2.3.1 城市绿化 实施“一圈、三环、四楔、五廊、十带”绿化发展战略，构建“翠环绕城、园林楔 入、绿带分隔、点线穿插”的大生态、大园林、大绿化格局。 “一圈”即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部的紫蓬山风景名胜区和肥西花卉 苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边的绵延 110 公里的山地 绿化，共同组成合肥的生态防护圈。 “三环”即保护管理好环城公园，实施贯通全长 49 公里高压走廊环城绿带，实施总 长约 105 公里的外环高速公路防护林带建设。 “四楔”即在大蜀山周围、董铺水库与大房郢水库地区、滨湖新区巢湖及南淝河沿 岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。 “五廊”是指沿城市规划区南淝河、十五里河、二十埠河、店铺河及上派河两岸规 划建设特色滨河生态廊道。 “十带”即高标准实施合六路、合安路、合裕路、蒙城北路、张洼路、合淮路、荣 事达大道、方兴大道、包河大道、长江东路 10 条道路绿化。 为推进生态园林城市建设，至 2010 年，合肥市完成绿化面积 3500 公顷、新建游园 绿地 300 块、新建公共绿地 1500 公顷、新建骨干公园 10 个，城市绿地率、绿化覆盖率 年均增长 1.2 个百分点以上、人均公共绿地年均增加 0.8 平方米，已达到国家生态园林 城市标准。 2.3.2 城市道路交通 8 图 4 合肥市道路交通图 中心城区交通规划 （1）中心城区骨架道路布局 城市骨架路网由快速路和 I 级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规 划为“四横四纵”网络，I 级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成 环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。 （2）公共交通规划 推行公共交通优先发展战略，加快确立公共客运交通在城市日常出行中的主导地位。 规划设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为 120 公里，线网密度为 0.33 公里/ 平方公里。规划设快速公交线路总长度 180 公里，线网密度为 0.5 公里/平方公里，形成 “一环五射”格局。 （3）轨道交通规划 9 图 5 合肥市轨道交通远景规划示意图 规划预建设八条轨道线，近期第一阶段先建设两条地铁交通线路，形成“十”字交 叉格局。届时全市轨道路线总长预期将达全长 322.5 公里 近期建设项目由轨道交通 1、2 号线组成，总长约 56 公里。 轨道交通 1 号线：北起合肥火车站北的天水路，沿新蚌埠路向南，经北二环，下穿 合肥火车站，沿胜利路、马鞍山路向南，至望湖中路转向西，再向南直穿高铁站，沿青 海路、庐州大道、珠江路至线路终点徽州大道站，全线长 28.99 公里，全部为地下线， 共设置车站 25 座，其中五座换乘枢纽，项目总投资 133.98 亿元。一号线是一条南北方 向的骨干线，覆盖主要客流走廊，联系合肥站地区、老城区、新合肥站枢纽地区、滨湖 新区北部次中心、滨湖新区 CBD，为主城区与滨湖新区提供快速联系，引导和促进滨湖发 展。 轨道交通 2 号线：西起长江西路与长宁大道交叉口东侧，终点至长江东路与大众路 交叉口西侧处。全长 27.20 公里，其中地下线 17.95 公里，共设置车站 23 座，其中五座 换乘枢纽，项目总投资 145.31 亿元。 2 号线路是一条东西方向的骨干线，覆盖主要客流 走廊，东西向贯通中心城区，联系老城区、高新区、科学城，引导和促进高新区和科学 城的发展。 2.42.4 项目所在区域分析项目所在区域分析 2.4.1 蜀山区功能布局 10 蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐 阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。总面积 246.83 平方千米，总人口 60 万人（2007 年） 。 蜀山区是合肥市城市化水平最高的城区，区域内坐落着国家级合肥高新技术开发区、合 肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和中国（合肥）科学城，省、市科技馆、市图书 馆等。是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极 具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。 2.4.2 区属销售情况分析 在 2011 年的区属销售中，合肥市 9 个区的销售量均同比去年出现了不同程度的下跌， 而且各行政区的销售量均未超过万套，其中只有蜀山区和瑶海区的销售量是超过了 9000 套。蜀山区的销售套数是各区中最大的，其销售了 9343 套，排名第二位的是瑶海区，其 销售套数为 9087 套。 表 2-2 2011 年合肥市住宅商品房分区销售情况及同比变化一览表 201020102010 年年年201120112011 年年年同比同比同比 蜀山区蜀山区蜀山区137869343-32.23% 庐阳区庐阳区庐阳区83777400-11.66% 包河区包河区包河区105517322-30.60% 瑶海区瑶海区瑶海区144519087-37.12% 高新区高新区高新区16111157-28.18% 经开区经开区经开区76614501-41.25% 政务区政务区政务区78116587-15.67% 新站区新站区新站区57813757-35.01% 滨湖区滨湖区滨湖区88037170-18.55% 图 6 2011 年合肥市分区住宅销售套数及同比变化图 11 2011 年合肥市的区属销售均价表中可以看到，蜀山区是区属销售均价为 7136.03 元 /的区域，处于中等水平。 表 2-3 2011 年合肥市住宅类商品房区属销售均价一览表 排名区属区属区属均价（元均价（元均价（元/） 1 高新区 7629.13 2 政务区 7250.23 3 蜀山区 7136.03 4 经开区 6938.50 5 瑶海区 5875.03 6 庐阳区 5637.17 7 包河区 5535.37 8 新站区 5521.83 9 滨湖区 5305.88 分析结论：从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市 城市发展的核心区域，尤其是本项目前期的成功实施，为本项目提供了非常有力的支撑。 大量高档商务办公的进驻，将极大促进商业、住宅需求的提升。从功能上看，蜀山区布 局合理，各项配套齐全；从绿化上看，本项目周边缓解经优美，是合肥市国家级生态园 林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚；从城市交通上看，蜀山区交通便利， “半小时 内城，一小时合肥”的交通格局已经形成。 综上所述，合肥市蜀山区的规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。 12 第三章第三章 项目定位项目定位 3.13.1 产品竞争力分析（产品竞争力分析（SWOTSWOT 分析）分析） 3.1.1优势 （一）地段优势 （1）蜀山区最靠近市中心的繁华区域、周边行政、商业配套齐全； （2）地处学校“中心” ，人文气息浓厚； （3）本项目地处国购广场商业圈旁边，紧邻合肥科技馆； （4）本项目距大蜀山、植物园、天鹅湖等游玩休闲场所不远； （5）本项目地处安徽省最大的电子商业圈中心赛博数码广场旁边，可对房价形成重 要的经济区域优势，在产品营造上不宜过低定位； （二）规模及产品优势 （1）总建筑面积为 34 万平方米，为合肥市距城中心较近的一盘大型住宅项目； （2）南临望江路，东俯中国科学技术大学，安徽大学校园，人文气息浓厚； （3）户型设计简约大方、紧凑合理，面积控制较好； 3.1.2 劣势 （1）项目周边其他居民区一公里范围内都是上个世纪的老住宅区，生活配套设施已 经渐近淘汰； （2）周边已经开发完全，已经进入建成区阶段。 3.1.3 机会 （1）此项目周边日益繁华，但是住宅项目却相对较少，为项目立意提供了可能； （2）市中心的南移以及国购商业圈的日渐成熟，使得此地段日渐繁华，周围配套设 施几近完善； （3）周边的电子商业的日渐繁华，也将带动一些商住两用客户们的兴趣。 3.1.4 威胁 （1）竞争风险：未来几年，西环中心、天鹅湖附近将涌现较大量的住宅项目，导致 市场供应量增加，将会分流大量客户，市场竞争加剧； 13 （2）市场风险：项目规模小，资金链紧张，不如大项目那样能抵抗住市场大起大落 的能力，抗风险能力较差； （3）政策风险：愈来愈严的市场调控政策使得市场需求量进一步减少，未来的房价 走势，不容乐观。 3.23.2项目的客户定位项目的客户定位 3.2.1目标客户初步定位 基于以上调研分析结论，本案的目标市场和目标消费人群应是： （1）第一层面：合肥本地 就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅的客户群体主要是对该区域 情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节的这部分客户，因此，我们可以推 断，这些客户主要来自于老城区、北城等区域。另外，蜀山区将作为合肥市政务中心， 其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。再次，随着蜀山区的逐步发展和日渐成 熟，本区域内将聚集大量的高端白领人群，他们也将成为本案重要的客源之一。 （2）第二层面：安徽省内经济发达地区（芜湖、马鞍山、铜陵、淮南）投资型客户。 （3）第三层面：省外喜欢当地置业或者当地风景和环境的其他客户。 3.2.2 目标客户特征分析 （1）年龄特征：年龄分布在 2850 岁之间。其中购买力最为旺盛的集中在 32 岁到 40 岁左右。 （2）职业特征：各类电子商务私营业主、创业业主和白领阶级。 （4）经济收入：年净收入约为 4 万元的家庭 3.33.3 产品定位产品定位 本案位于蜀山区黄金地段区域中的稀有地块，可结合目前的房产形势，合理定位。 从竞争楼盘的户型来看，户型结构以三房、四房为主，兼顾少量二房小户型。根据华地 公馆项目区位环境和住宅市场需求，规划高、中、普通三种。住宅设计要求建筑师在新 理念的指导下，以人为本，以人与环境的和谐发展为核心，运用先进的科学技术、手段， 综合社会、经济、环境、文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代、 社会、居民需求的城市住宅。华地公馆项目户型 80-260 方，主力户型 180-220 方。 下面例举的是一些房型的简单介绍： 14 表 3-1 125 平方米楼房型：（单位：平米） 总面积客厅、餐厅活动室房 1房 2房 3 约 125 40.4816.8714.24 房 4卫生间 1卫生间 2厨房储藏室生活阳台工作阳台 6.937.155.272.98 优点： 1会客、娱乐、用餐区和休息区明确分隔开来； 2全部采用凸窗，观景范围更大； 3卧室较为方正； 4厨房做到干湿分离； 5主卧、次卧通风状况良好； 缺点： 1. 客厅面宽 4 米，在目前余杭购房者心目中该面宽偏小； 2从分户门到生活阳台之间进深太长，会给购房者带来不适感； 表 3-2 160 平方米楼房型：（单位：平米） 优点： 1客厅面宽达 4.4 米； 2客厅方正； 3餐厅、客厅分隔明显； 4主卧内有卫生间，两间次卧也都靠近卫生间，晚间上卫生间方便； 缺点： 1主卧通风不良； 2餐厅为暗间； 总面积客厅、餐厅活动室房 1房 2房 3 约 160 40.619.0212.6414.3 房 4卫生间 1卫生间 2厨房储藏室生活阳台工作阳台 5.294.507.261.765.801.98 15 表 3-3 90 平方米楼房型：（单位：平米） 总面积客厅、餐厅活动室房 1房 2房 3 88.7625.1019.0215.02 房 4卫生间 1卫生间 2厨房储藏室生活阳台工作阳台 5.895.296.965.322.16 优点： 1客厅、主卧都朝南； 213.02 平米的房间开有东南向窗，较好地解决了该房的采光问题； 3厅房都较方正； 4客、餐厅与卧室分隔明显； 5采用凸窗； 缺点： 1分户门至生活阳台间进深较长； 2餐厅为暗间； 3主卧不通风； 表 3-4 200 平方米楼房型：（单位：平米） 总面积客、餐厅卫生间 3工人房房 1房 2房 3 约 200 43.051.044.6422.7814.0012.09 房 4卫生间 1卫生间 2厨房储藏室生活阳台工作阳台 11.909.406.908.251.908.944.64 优点： 1客厅面宽达 4.7 米； 2五间房中有三间是朝南； 3客、餐厅与房完全分隔； 4餐厅开有西向窗，是餐厅成为明窗； 5公用卫生间做到干湿分离； 缺点： 1分户门至 14 平米房之间的一块区域不能充分利用； 2主卧不通风； 16 表 3-5 130 平方米楼房型：（单位：平米） 套内面积客厅餐厅活动室房 1房 2房 3 130.2926.2220.3019.0817.7012.87 房 4卫生间 1卫生间 2厨房储藏室生活阳台工作阳台 7.565.768.972.035.54.3 优点： 1客厅面宽达 4.6 米； 2客厅和三间房中的两间房都是朝南； 3厨房做到干湿分离； 4客厅和餐厅分隔明显； 缺点： 1餐厅为暗间； 2主卧不通风； 以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间 组合、家庭人口、代际关系和职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室：厨房、卫生 间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间的使用面积满足规定的要求。 3.43.4 价格定位价格定位 价格是项目开发最核心的本质，其通过位置、功能、设计、市场比较价格、宣传包装 等诸多因素，达到提升项目价值，以实现利润最大化的目的。通过对合肥市其它楼盘的 调查及分析，可知该项目是该片区一个比较高档的住宅物业，结合本项目的优势和劣势， 同时回避价格竞争，走中高档产品、平民化消费路线，通过价格、户型设计、园林景观 等条件抢占市场，本评估结合该区域的现状，认为该项目住宅销售价格 7650 元/比较 有竞争力。 本项目销售单价采用市场法估计 17 表 3-6 重点楼盘可比因素分析表 项目名称华地公馆和一花园信达西山银杏万科金色名郡 住宅价格（元/平方米） 680074008500 与项目距离距离（米） 05002001000 参考权重（比重%） 100306010 区位（0.5） 100989695 实物（：0.5） 10010595100 房地 产状 况 权益（：0.5） 100104100102 可比价格（和一花园）=6800*（100/98）*（100/105）*（100/104）=6354 元/平方 米 可比价格（信达西山银杏）=7400*（100/96）*（100/95）*（100/100）=8114 元/平 方米 可比价格（万科金色名郡）=8500*(100/95)*（100/100）*（100/102）=8772 元/平 方米 所以，平均可比价格=6354*30%+8114*60%+8772*10%=7651.8 元/平方米 所以，此项目楼盘售价预定为 7650 元/平方米。 3.53.5 形象定位形象定位 充分利用华地学府名都住宅项目成功的品牌效应，挖掘产品价值、地段优势、学区 优势和经验以及客户忠诚度的深刻内涵，迎合目标客户群体需求，为项目推向市场创造 具有说服力的营销推广卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。 本项目规模较大，位处城市中心，周边配套齐全，居住氛围浓，中高端住宅项目较多， 客户认知度高，同时本项目周边拥有丰富的自然景观资源，居住视野比较开阔，而且发 展商实力雄厚，开发经验丰富，把握市场能力较强，因此本项目有着一定的开发优势， 关键是利用和发挥这些优势，同时转换劣势，规避威胁，打造一个“高尚健康的休闲生 活社区”是较为乐观的。 18 第四章第四章 建设规模与标准建设规模与标准 4.14.1 项目地理位置项目地理位置 本项目用地位于合肥市蜀山区望江西路 269 号，潜山路和望江西路交汇处向西 150 米，地处黄望潜板块核心区位。占地 14 万。蜀山规划区依山傍水，环境得天独厚，今 后合肥市将严格接制这一地区规划，区内建设以园林旅游、休闲娱乐和较高档次的住宅 为主，拟发燕尾服为 A 市的一个高尚新社区，其周边环境还将进一步改善。蜀山规划区 内开发用地已为开发商竞相争夺的宝地，不可多得。华地公馆项目在此选址具有明显的 区位优势和较好的开发建设条件。 图 6：项目周边环境 4.24.2 用地规划用地规划 整个项目计划由十栋 32 层高层住宅、一栋高层公寓、一栋星级酒店式公寓、独立沿 街商业区组成，构建一座 34 万平米低密度新古典主义豪宅。各小区通过小区内的道路相 互连接，但彼此又相对独立。院内除建筑物和道路外，全部绿化。绿化率达 40.15%。 考虑到市场销售和消费者的不同需求，每个住宅楼内都安排了不同建筑格局、不同 档次的住宅。另外，开发商计划在小区内建一个建筑面积为 1000的综合商场，为项目 区的住户提供各类商业服务；建一个建筑面积为 1200的休养所，供本单位人员度假用。 综合商场和休养所均由开发商的物业管理部门经营管理。 19 4.34.3 建筑使用功能建筑使用功能 近几年城市住宅流行模式为：家庭向小型化发展，户规模以 3 口户为主，户结构以 核心户为主，两代人家