个人租房合同范本注意些问题.doc

个人租房合同范本注意些问题 房屋承租方的注意事项有些 一、房屋承租方的注意事项 1、查看出租人的房产证明和有效身份证明; 2、审核出租人的房屋租赁证; 3、签订租房合同时应问清房租包含的内容水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担; 4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用; 5、付款方式 二、些房屋不能出租 有下列情形之一的房屋不得出租： 1、没有房屋所有权合法凭证; 2、司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者其它形式限制房地产权利的 3、共有房屋未取得共有人意见的; 4、权属有争议的; 5、属于违法建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、已经抵押未经抵押人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 相关知识 签订租赁合同应注意什么问题 (一)租赁合同双方当事人主体资格方面应注意的问题 1、租赁合同当事人的主体资格及确认 租赁合同的主体主要有法人以及个体工商户、农村承包经营户等合同一方当事人在签约前一定要认真审查对方当事人的主体资格 (1)法人如果合同的对方当事人是企业则一定要看其是否具备法人资格根据民法通则第三十七条规定法人应当具备下列条件：依法成立;有必要的财产或经费;有自己的名称、组织机构和场所;能够独立承担民事责任当事人要根据这四个条件考察对方企业是否具有独立的财产是否是自主经营、自负盈亏、独立核算的经济组织如果符合这四个条件则可以考虑与之签约如果不具备这几个条件则不能与之签约 (2)个体经营户、农村承包经营户根据民法通则第二十六条、二十七条的规定“公民在法律允许的范围内依法经核准登记从事工商业经营的为个体工商户”“农村集体经济组织的成员在法律允许的范围内按照承包合同从事商品经营的为农村承包经营户”合同当事人要依据此规定审查对方的资格是否合乎法律规定 2、租赁合同当事人的经营范围及确认 我国民法通则规定企业法人应当在核准登记经营范围内从事经营并明文规定企业法人不得擅自超越核准登记的经营范围订立合同否则将导致合同无效不产生预期的法律效果对于租赁合同来说并不是所有的企业都有租赁经营权只有那些依照企业法人登记管理条例经工商行政管理机关核准登记确定了财产租赁经营范围的企业才有权从事财产租赁业务在实践中租赁合同的当事人特别是承租方一定要严格、认真地审查出租方的经营范围看其经营范围中是否有财产租赁这一项审查对方的经营范围可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助 3、租赁合同当事人的履约能力、资信状况及确认 对方当事人的履约能力及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的如果对方无履约能力对另一方当事人来说不但不会带来任何经济利益反而会造成不应有的经济损失如果对方具有履约能力还要看其商业信誉如何只有确信对方具有履约能力商业信誉良好合同履行较有保障才能与之签约在实践中要搞清对方的资信情况主要是看其营业执照了解注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等另外可到当地工商行政管理机关去查询或通过对方的老客户从侧面了解对方的资信状况 4、代订租赁合同的代理人资格方面的问题及防范 代理是当事人一方依代理权以他方名义向相对人实施意思表示或者接受相对人的意思表示意思表示的后果归于该他方的民事法律行为以他人名义进行活动的人称代理人;该他人则是被代理人 (1)代订租赁合同应具备以下三个条件：代理人必须事先取得委托单位的委托证明民法通则第六十五条规定：“书面委托的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间并由委托人签名或者盖章”代理人必须在委托人授权的范围内签订租赁合同如超出此范围需经委托人追认否则将由被代理人自行承担责任代理人必须以被代理人的名义签订合同否则就不可能对委托人产生法律效力 (2)代订租赁合同中在主体资格方面易出现的问题 1、无权代理所谓无权代理是指没有代理权而以他人名义强行代订合同的行为无权代理的法律后果是：第一无权代理对被代理人不发生法律效力但被代理人事后追认的除外;第二无权代理的第三人有权要求被代理人在一定期限内作出是否追认的答复被代理人未追认前第三人有撤销权;第三无权代理的代理人应对由于自己行为给被代理人或第三人所造成的损失负赔偿责任 2、自己代理所谓自己代理指代理人在代理权限内与自己签订租赁合同对这种代理除非事前得到被代理人的同意或事后得到其追认法律不予承认 3、双方代理双方代理又称同时代理指一个代理人同时代理双方签订租赁合同对这种代理除非事先得到过双方当事人的同意或事后得到其追认法律亦不承认 4、代理中的欺诈行为在实践中代订租赁合同时的欺诈行为主要有两种情况：代理人与第三人恶意串通损害被代理人利益的行为;代理人以一些根本不存在的单位作为被代理人签订租赁合同从而骗取财产 根据最高人民法院有关司法解释这几种情况可视为有代理权：合同签订人用委托单位加盖公章的空白合同书或者用委托单位的合同专用章签订合同的;合同签订人持有委托单位出具的订立合同的介绍信签订合同的;合同签订人虽无委托单位的任何委托证明文件签订租赁合同但委托单位已经开始履行的 实践中对对方代理人的资格审查首先在于让他出示正式的书面的委托授权书看其是否具有代理人资格姓名或名称是否相符;其次还要查看其代理事项或权限看其代理行为是否超越了代理权限范围;另外还看其代理期限看其代理权是否已经终止或过期等只有确信上述各项都没有问题时才能考虑与之签约 (二)租赁合同双方当事人意思表示方面应注意的问题 意思表示是把内心旨在发生一定效果的意愿对外表示出来的行为合同双方当事人在订立租赁合同时其意思表示一定要即当事人在意志自由能认识到自己的意思表示之法律效果的前提下内心意思与外部表达相一致意思表示不情况下订立的租赁合同无效 在实践中因合同的意思表示不而引发的纠纷有如下几种： 1、欺诈 所谓欺诈即租赁合同一方当事人故意告知对方虚假情况或者故隐瞒情况诱使对方当事人作出错误意思表示 2、胁迫 所谓胁迫是以给公民及其亲友的生命健康、名誉、荣誉、财产等造成损害或者以给法人的名誉、荣誉、财产等造成损害为要挟迫使对方作出违背意思的表示 3、重大误解所谓重大误解据民法通则意见第七十一条规定“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格、数量等的错误认识使行为的后果与自己的意思相悖并造成较大损失的可以认定为重大误解” 实践中如果一方当事人发现自己签定合同时对合同的主要事实有重大误解这种误解将导致自己在合同中的利益受到极大损害当事人应及时提请法院或仲裁机关对此合同予以撤销这是维护自己正当利益的有效方法之一但是法律关于某些民事行为可予撤销的规定并不能被当事人滥用当事人对应当知道或根据各种情况推断其已经了解的事实不能声称有误解由此签订的合同无权要求有关机关予以撤销 (三)租赁合同内容合法性方面应注意的问题 要使租赁合同成立并生效合同的内容必须合法合同内容合法是指租赁合同的全部条款都符合法律规定根据最高人民法院的司法解释审查合同内容是否合法主要审查以下几个方面： 1、审查合同的标的是否属于法律、法规、政策禁止生产经营的范围例如如租赁合同不能以国家禁止的流通物为标的如果将国有重要矿藏出租显然是内容不合法 2、审查合同中有关标的数量、质量、价款和违约责任等规定是否违反国家计划、法规和政策 3、审查合同的内容是否违反国家利益或社会公共利益有无规避法律的行为 4、审查合同的内容是否超越批准的经营范围如果合同签订时已向工商行政管理部门申请变更或扩大经营范围合同签订后经工商行政部门核准经营后的可不视为超越经营范围 租赁合同某些重要条款无效将导致整个合同无效例如标的不合法该租赁合同无效另外一些条款无效只导致部分无效将无效条款取消或改为有效后租赁合同仍可履行 (四)租赁合同形式方面应注意的问题 租赁合同应以书面形式签订合同法规定租赁期限六个月以上的应当采用书面形式当事人未采用书面形式的视为不定期租赁在租赁合同中通常不能即时清结且涉及双方的权利义务关系比较复杂因此只有以书面形式签订合同才能明确双方当事人的具体权利、义务关系;一旦发生纠纷也容易判明是非、划分责任在履行合同过程中有关修改合同的信函、电报等都是租赁合同的组成部分所以租赁合同应当以书面形式签订 对于无需审批的租赁合同自当事人在合同书上签字盖章后生效;法律、法规规定必须经过有关主管部门审核批准的合同批准之后生效;合同当事人约定公证、签证的经公证、鉴证后生效涉外租赁合同中要求确认书的于确认书签字盖章之日起生效 (五)租赁合同主要条款方面应注意的问题在协商签订租赁合同的主要条款时当事人应注意下列问题： 1、合同的条款一定要全面特别是主要条款更不得遗漏否则便会引起纠纷 2、合同业务人员在签订租赁合同时应认真细致、字斟句酌绝不可粗心大意出现差错文字表述要清晰、具体要避免那些模棱两可含意不清的词语出现 3、由于社会情况复杂多变当事人可以附加一些条款例如担保条款附期限条款附条件条款等以保证合同顺利履行 4、加强对合同的审查、把关如果是在本企业所在地签约或者是在外地签约需带回本厂盖章的企业有关部门一定要对合同进行严格审查避免因疏忽而留下隐患 个人出租房合同协议范本 出租方(甲方)： 承租方(乙方)： 甲、乙双方就房屋租赁事宜达成如下协议： 一、甲方将位于*地方的房屋出租给乙方居住使用室内主要家具有：*. 二、租赁期限自年月日至年月日计个月 三、本房屋月租金为人民币元按结算每月月初日内乙方向甲方支付全月租金 四、乙方应于签合约时交付甲方人民币元整(￥)作为房屋的家具押金租赁期满乙方如不续租应交清所有租赁期间发生的费用交清后甲方应无息退还押金 五、乙方租赁期间水费、电费、电视费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担租赁结束时乙方须交清欠费 六、乙方不得随意损坏房屋设施如需装修或改造需先征得甲方同意并承担装修改造费用租赁结束时乙方须将房屋设施恢复原状 七、租赁期满后如乙方要求继续租赁则须提前1个月向甲方提出甲方收到乙方要求后10天内答复如同意继续租赁则续签租赁合同同等条件下乙方享有优先租赁的权利 八、租赁期间任何一方提出终止合同需提前1个月书面通知对方经双方协商后签订终止合同书若一方强行中止合同须向另一方支付违约金元 九