城市核心商业圈发展中存在问题及其对策——以常熟市为例.pdf

城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例中文摘要 中文摘要 城市是一个人口 资金 科学技术 信息等高度集中的人工生态系统 作为 城市内部区域性商业网点集中地区的核心商业圈 它既是城市发展到一定阶段的 产物 亦是城市文明和经济进步的结果 可以说核心商业圈的发展情况已经成为城 市商业和商务繁荣的重要标志 同时 城市研究的一个重要领域就是城市核心商业圈在空间结构上的变化和 社会发展过程之间的相互关系 改革开放以来 随着我国城市的快速发展并基于 其与城市问题结合的紧密性而引起包括城市规划学 建筑学 地理学 社会学 经济学等众多领域学者的广泛关注 可以说 城市研究的一个重要领域是城市核 心商业圈空间结构变化和社会发展过程之间的相互关系 目前国内许多城市在建设规划过程中都提出了核心商业圈的概念 并盲目跟 风 不顾城市的现实和实际需求而建设商业圈 常熟市地处中国长三角腹地 经 济发达 在同类型城市中各项经济指标均位居前列 研究其核心商业圈的建设和 发展及其对城市整体发展的重要性并提出相关对策建议既具有一定的理论和现实 价值 又能为我国城市核心商业圈的发展提供直观 形象和生动的实例 全文的分析体系和框架主要如下 首先依托城市核心商业圈的基本理论 对 商业圈的概念 构成要素进行了分析和阐释 同时比较分析了国内 外城市核心 商业圈发展的基本情况与有益经验 以此寻找城市核心商业圈发展过程中可以借 鉴的启示 并结合常熟市核心商业圈发展的个案对当前我国城市城市核心商业圈 发展中存在的问题进行分析 并按照一定的逻辑体系有层次性的提出了相关对策 建议 关键词 城市 核一t l 商业圈 对策 常熟 作者 强理娴 指导老师 钱振明 英文摘要 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 o nt h ei s s u eo fc i t yc o r eb u s i n e s sc i r c l e d i l e m m a sa n dr e s o l u t i o n a ne x a m p l e a b s t r a c t d e v e l o p m e n t o fc h a n g s h u c o r ec o m m e r c i a lc i r c l em e a n st h ea r e a sw h i c ha r ef o c u s e db yt h ec o m m o d i t y n e t w o r k so ft h eu r b a na r e ao rt h ec o m m u n i t yi n s i d et h ec i t y r i s i n g f o r m i n ga n d d e v e l o p i n go fi tc o u l db et h er e s u l t so ft h eu r b a nc i v i l i z a t i o na n de c o n o m i c a lp r o g r e s s a n y w a y o n ei m p o r t a n ta r e ao fu r b a nr e s e a r c hi st h ec h a n g eo f t h es p a c es t r u c t u r eo ft h e u r b a nc o r ec o m m e r c i a lc i r c l e w i t ht h er e l a t i o n s h i po ft h es o c i a ld e v e l o p m e n t w i t ht h e f a s td e v e l o p m e n to fo u rc i t i e sa f t e rt h er e f o r ma n do p e n i n gu p a n db a s i n go nt h e t i g h t n e s sw i t ht h ec i t yi s s u e s m o r ea n dm o r ee x p e r t sw o u l df o c u so n t h er e l a t i n gs t u d i e s s u c ha su r b a np l a n n i n g a r c h i t e c t u r e g e o g r a p h y s o c i o l o g y e c o n o m ya n ds oo n c o r ec o m m e r c i a lc i r c l ei st h ep r o d u c to fr a p i dd e v e l o p m e n to ft h ec i t y a n da s i g n i f i c a n ts y m b o lo fu r b a nc o m m e r c i a l sa n db u s i n e s sp r o s p e r i t ya sw e l l i nr e c e n t y e a r s m a n yi n n e rc i t i e sh a v eb r o u g h tu pt h ec o n c e p to fc o r ec o m m e r c i a lc i r c l ew i t h i n t h ep r o c e s so fc o n s t r u c t i o np l a n n i n g a n df o l l o wo t h e r sr a n d o m l yt oc o n s t r u c t c o m m e r c i a lc i r c l ew i t h o u tc o n s i d e r i n gt h ef a c ta n dt h ed e m a n do ft h ec i t y c h a n g s h ui s ad e v e l o p e dc i t yw h i c hl o c a t e di n t h ec e n t r a lo ft h ey a n g t z er i v e rd e l t a e v e r y c o m m e r c i a li n d e xr a n k st h ef i r s to fa l lt h eo t h e rc i t i e s i naw o r d r e s e a r c h i n gt h e c o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n ta n dt h ei m p o r t a n c eo ft h ew h o l ed e v e l o p m e n to ft h ec i t y o ft h ec o r ec o m m e r c i a lc i r c l ea n db r i n gu ps o m er e l a t e ds t r a t e g i e sa n ds u g g e s t i o n s w o u l db ev a l u a b l eo nt h et h e o r e t i c a la n dr e a lb a s i s o nt h ea s p e c to ft h es t r u c t u r e t h i sd i s s e r t a t i o na n a l y z e sa n de x p l a i n st h ec o n c e p t o ft h ec o m m e r c i a lc i r c l ea n dt h es t r u c t u r e i nt h em e a nt i m e r e s e a r c ho nt h eb a s i c c o n d i t i o n sa n dt h eu s e f u le x p e r i e n c ei na n da b r o a dt h ec o r ec o m m e r c i a lc i r c l ei n c h i n e s ec i t i e s i no r d e rt or e f e rt oo t h e r se x p e r i e n c e s a n dc o m b i n et h eu n i q u em o d e lo f c h a n g s h uc o r ec o m m e r c i a lc i r c l et oa n a l y z et h ep r o b l e m sw h i c he x i s t i n gw i t h i nt h e s m a l la n dm e d i u ms i z e dc i t i e si nc h i n a f i n a l l y w es h a l lb r i n gu ps o m er e l e v a n t s t r a t e g i e sa n ds u g g e s t i o n s 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 婴堂塾壹塑趔 英文摘要 k e yw o r d s u r b a na r e a c o r ec o m m e r c i a lc i r c l e s 仃a t e g y c h a n g s h u w r i t t e n b yl i x i a l lq i a l l g s u p e n r i s e db yz h e n m i n gq i a i l 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例第一章导论 第一章导论 随着经济的稳步快速发展 以及城市商业的茁壮成长 商业圈概念不仅是零 售商们所在讨论的话题 也日益成为政府所关注的焦点 如何通过核心商业圈规 划提升商圈竞争力 刺激 拉动消费 提高区域竞争力 推动地区和国家经济的 迅速增长 已经被提上各级政府的议事日程 因此 城市核心商业圈的发展 是 21 世纪对城市区域经济发展提出的一个十分重要的要求 一 研究目的与意义 城市商圈作为一种特殊的商业企业集群模式 是实现宽松 舒适 和谐消 费环境的基础 是城市现代商贸流通产业发展的保障 是城市的形象和标志 更是城市综合竞争力的最重要的组成部分 直接关系到城市的经济 作为一种 世界性的社会现象 城市商圈的建设和发展是商业文明与社会经济发展的普遍 规律和必然趋势 商圈是一个城市繁荣形象的主要标志 它浓缩历史文化 体 现地域特色 反映城市风貌 是城市的亮点和精华所在 世界知名的大都市 无不有着傲立于世的知名商圈 法国的香榭丽舍大街 东京的星宿大街 北京 的王府井大街等等 无不以它鲜明的特色 独一无二的经营模式 景观地标带 动了商业的发展 更促进了城市乃至这个国家旅游 文化的发展和传播 本论 文的选题目的正是在于通过对国内外部分城市商业圈并结合常熟市城市商圈 尤其是核心商业圈发展的历史 现状及特征的分析 探索对我国城市核心商业 圈发展有启示意义的对策建议 一 城市核心商业圈在城市发展中的重要作用 城市核心商业圈与传统的商业区域相比 在区域经济和区域发展中的功能作 用不论在深度还是广度上都更大 在城市发展中的重要作用主要表现为以下几个 方面 首先 城市核心商业圈形成后 就可以在区域内进行合理的专业化分工 推 动资源的重新配置 提高生产效率 核心商业圈具有技术 信息和人才优势 但 工资 地价等成本较高 就重点发展附加值较高的知识 技术 信息密集型的服 务业 周边区域的工资 地价等相对较低 则可以充分利用中心城市的知识 技 术和信息服务发展制造业 与中心城市形成良好的分工合作关系 l 第一章导论城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 其次 发展现代城市商业圈可以更好地扩大内需 刺激消费 从而发挥消费 这驾马车在现代市场经济发展中的重要作用 以商业圈为载体 合理布局城市流 通网络 既关系商品的运行方向 流转速度和流通效益 也关系商业和生产 消 费联结的形式和方式 考虑到我国经济发展的现状与国际经济环境 扩大内需已 经成为党和政府着力强调的战略性政策举措 而加快构建现代意义上的商业圈 为城乡居民提供便捷 规范 可信的消费品购买场所 对于促进国内消费 推动 经济平稳持续快速发展意义重大 再次 城市商业圈不仅具有重要的经济作用 还具有十分重要的社会功能 一个城市如能打造出 科学布局 功能合理 竞争文明 人文浓厚 的核心商业 圈 所发挥的作用不仅是能够积聚人流 物流 信息流和资金流 繁荣一方商业 经济 有效提升城市的商业竞争力 影响力和综合服务功能 更是反映一个城市 经济发展和社会繁荣的重要窗口 是造福市民的重要基础 可以说 成功的核心 商业圈 就是一张城市的名片 二 城市核心商业圈在发展中遇到的问题 核心商业圈是现代城市中的重要地区 国外人们习惯上称之为 市中心 人 们还曾用 零售区 中心商业区 市中心商务区 中心地区 和 城市核 等名称来称呼此类地区 我国的改革开放在各个领域都产生了广泛和深远的影响 城市发展也不例外 随着我国经济体系的进一步开放 全球经济一体化对于我国 城市发展的影响同益显著 一方面 在从计划经济体制到市场经济体制的转型中 城市城区土地使用制度和住房制度改革使城市开发模式发生了根本性变化 城市 物质环境成为各种资本的重要投资领域 另一方面 伴随着我国经济的持续高速 增长 城市核心商业圈的发展也进入了一个空前活跃的时期 可以说 我国城市 核心商业圈空间结构演化正在呈现出前所未有的新机制和新特征 而伴随着城市 商圈的不断繁荣 一些问题和矛盾也同益显现 诸如交通拥挤 基础设旌不堪重 负等现象严重制约了商业圈的进一步发展 关注和研究城市核心商业圈发展中遇 到的问题并提出相关对策建议当然具有十分重要的理论意义和现实价值 三 常熟市核心商业圈发展研究的必要性 常熟位于中国经济发展最具活力的 长三角 核心地带 近年来 常熟加快 实施 工业立市 旅游活市 商贸富市 文化强市 科教兴市 战略 经济社会 持续快速健康发展 综合实力稳居全国百强县 市 前列 在第九届全国县域经济 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例第一章导论 基本竞争力排名中列区域经济强县统筹发展组团并列第一名 荣获 中国全面小 康十大示范县市 称号 核心商业圈在满足全市人民消费需求 增加就业岗位 创造财政税收 繁荣繁华城市等方面发挥着重要的作用 已经成为城区国民经济 的重要支柱产业 亦成为常熟城市功能和城市繁荣最基本的标志之一 但常熟市核心商业圈在发展的过程中也遇到了许多困难 与此同时 作为东 部地区经济发达的小城市 其核心商业圈在发展中又存在一些独有的特点 对此 进行相关研究也就具有了一定的现实价值并能提供一定的有益经验和启示 二 国内外研究进展 关于核心商业圈 中外学者都对此进行了大量的研究 从而为本文的研究提 供了可供借鉴的经验和启示 本文对于城市核心商业圈的相关理论做一定收集并 做以下分析 以提供一定的指导 一 国外相关研究综述 我国对核心商业圈的认识基本上源于西方国家 这一概念的外来性质决定了 对国外研究介绍的重要性 最早的商圈理论起源于西方的区域差异理论 区域差异理论即区位理论 如何确定最佳位置是区位论关注的核心问题 古典区位论又称成本决定论 最早追溯到德国的经济学家杜能 v o n t h u n e n 后经过德国经济学家韦伯 a w e b e r 发展 古典区位论研究区位因素对产业配置的吸引作用 认为区位 选择总是趋向生产总成本费用最低的地点 即 成本决定论 成本决定论运 用成本一效益分析 揭示了工业布局中以最小成本支出取得最大经济效益的思 想 简言之 古典区位论从微观主体出发研究成本和运费的最小化 关注微 观区位的布局均衡 但若忽视宏观区位选择的一般均衡问题 就会导致商圈布 局规划的失败 这也是商圈演进实践得出的结论 古典区位论排斥了市场因素 的影响 因而不能正确说明实际的区位选择和产业配置过程 继而发展了近代 区位理论 近代区位理论又称利润决定论 是在垄断资本条件下追求最大利润的背 景下产生的 影响较大的是克里斯塔勒 w c h r i s i a l l e r 的中心地理论和廖什 a l o s c h 的市场区位理论 德国地理学家克里斯塔勒于1 9 3 3 年在其著作 德国 南部中心地原理 一书中首次商品和服务中心地理论 c e n t r a lp l a c et h e o r y i f 保建 企业区位理论的古典基础 韦们工业区位理论体系述评 j 人文杂志 2 0 0 2 4 3 第一章导论 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 一以常熟市为例 又称 中心地模型 他认为 中心地是周围地域的中心 向周围地域提供商 品和服务 其中有许多商贸网点的商业中心 可以是一个村庄 一个城镇或城 市 并且克里斯特勒正式提出了商圈和开设点 t h r e s h o l d 的概念 后者是指 在某个区域设立商贸点所必须的最低顾客 购买力 数量 这为哈夫模型打下了 理论基础 中心地理论是现代商业空间理论的基础 为商业空问结构研究提供了 理论框架 克氏理论中首次提出了门槛值的概念 即商品服务范围的上限 廖什 继而提出的中心地理论按照各种商品的必要运输距离作为商品的下限 补充了克 氏理论的不足 但受工业区位论的影响 廖什的理论是把生产区位同市场范围结 合起来考虑的 后来 魁恩 j a q u i n n 纳斯 n o u r s e 和加纳 g a m e r 1 9 6 6 等将零售商 业的销售状况与区位选择联系在一起 使商业区位理论逐渐演变为商圈理论 魁恩 j a q u i n n 在已有研究的基础上建立了中心区位模型 提出了仅考虑交通 费用的零售商业中心区位论 总结了区位空间选择应遵守的四种中心区位原则 但是 魁恩的模型仅考虑交通费用的作用 显然太简单化了 与现实状况存在很 大的差距 而且现实中的人口和聚落的分布也并非只有他所总结的四种形态 不 过可从他的4 个原则中归纳出更为一般化原则 即交通结节点指向 这是零售区 位布局的基本原则之一 2 0 世纪5 0 年代后 工业化和城市化的浪潮冲击了几乎所有的国家 极大 地改变了旧的社会经济结构和生活环境 一系列区域经济问题仍待解决 现代 区位理论应运而生 现代区位论强调入的行为因素 认为合理的区位选择和产 业配黄必然受到多种因素影响 必须对多种因素 尤其是 成本一市场 因素 做综合分析 现代区位理论认为决策者的思想行为和价值观决定区位的满意 度 并非成本最低或利润最高就是最优区位 而是综合优势最为显著 由此 现代商圈理论的研究重点转移到商家及消费者的主观感觉上来 这一时期 影 响最大的是哈夫 d l h u f f 1 9 6 4 提出的概率模型 他认为商圈布局的目的是 测算特定地点的某个消费者到某个零售店 购物中心 购物的可能性 h u f f 的 概率模型是以大型零售商店 购物中心 而不是以城市为研究对象 相对而言更 为符合实际 模型表明 一个零售店与其竞争店相比规模越人 拥有更多的商 西杨瑛 2 0 年代以来西方困家商业窄问学理论研究进展 j 热带地理 2 0 0 0 2 0 廉艳汴 傅华 贸文毓 从广义廖什模型淡我困经济发胜战略 j 首都师范人学学报 2 0 0 7 3 曾坤生 关十区域市场与区域经济发展的几个理论问题 j 改革 勺战略 1 9 9 8 1 4 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 第一章导论 品可供选择 顾客到店购物的可能性越大 在消费者看来 规模越大的店与竞 争店相比 顾客购物时间越长或距离越大 可能性越小 针对h u f f 忽视竞争店的状况 顾客来店的地形地物 道路状况和顾客动 机等缺点 凯因 j k e v i n 提出了一个简化模型 其核心是以人口 到中心地 带所需时间 头场面积三个因素之简单比率 决定两个都市间分界线 并由此 推算销售额 这使得商圈布局方法研究充实且丰满 并且逐步放松了理想假设 条件 使商圈布局规划方法更加成熟 也更加具有可操作性 吸引顾客来店购 物的因素除了商店的规模外 还包括商店的形象 商店信誉 购物氛围 服务 等 阻碍顾客来店购物的因素包括交通时间 交通成本 机会成本及其他费用 基于这种情况 布莱克 b l a c k 1 9 8 7 提出多因素作用模型 他将许多难以量 化的变量如商誉 机会成本等放进模型内 一方面加深了人们对于商圈的认识 即一个零售店或商圈随着其吸引力的增强或者阻碍因素的减少会有所改变 另 一方面使理论与实践的结合更加紧密 圆 此外 有影响的新古典学派的代表阿隆索 a l o n s o 在1 9 8 4 年出版了 区位和 土地利用 l o c a t i o n l a n du s e 一书 详细探讨了在完全自由竞争条件下地租与城 市土地利用之间的关系 提出了城市土地利用的解释性模式 他提出了核心商业 圈的环形土地利用模式 越靠近城市中心 其收益越大 运费越小 但同时地租 也越高 因此市中心至郊外的用地功能依次为商业区 工业区 住宅区 城市边 缘区和农业区 2 0 世纪9 0 年代后 出现了微观到宏观并举的倾向 从微观层面来看 这 一时期的研究将人本主义思想引入零售微区位探讨中 使城市规划更加 人本 化 从宏观层面来看 商业区位研究始终强调区位对各方参与者的重要性以 及决定区位的经济基础 注重选择人口密度高和经济增长较快的地区 对于城 市或区域的宏观商业问题要结合一般区位论进行综合分析 对于城市商业布局 与商业中心选择 多运用中心地模式与城市地域结构合理分区模式 但这个时 期的研究没有涉及到更加微观的经济主体 特别是在不同市场结构下的微观主 体的活动 比如费特 f e t t e r 霍特林 h h o t e l 1i n g 和张伯伦 e h c h a m b e r l i n 代表的区位相互依存学派 他们主要研究产业区位的空间竞 吴忠才 基于哈犬修正模型1 l f 修正的城市商阁区位模型 j 吉首火学学报 自然科学版 2 0 0 9 2 酋唐红涛 城市商j 卷i 窄问聚集的经济学分析 j 兰州商学院学报 2 0 0 8 4 常守义 上兴中等译 德国南部的中心地原理 m 商务印书馆 1 9 9 8 3 3 5 3 4 3 5 第一章导论 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 一以常熟市为例 争 没有涉及零售市场区位的空间竞争 奥卡比 o k a b e 2 0 0 1 的商圈理论无论是对技术工具的掌握 还是对现实 的指导 都具有更强的前沿性和可操作性 他在商圈分析中使用了组件g i s 技 术 以全面掌握商贸区的人口 竞争行业分布 交通网络等影响商圈的变数 可以对市场变化 如新网点的出现 交通网络改变 做出迅速反应 可以很容易 获得空间信息 简化商贸业选址的难度 回 二 国内相关研究综述 我国的商圈理论研究相对比较落后 始于2 0 世纪5 0 年代的传统商业地理 学 研究一般偏重于商业职能 商业中心类犁 级别 区位的选择等 其中 关于商业中心空间结构的研究 主要侧重丁商业网点的规模等级分布 聚类分 析 且多以中心地理论为基础 对我国一些大城市进行了实证和演绎 验证 商业设施的供给现状 说明其中心性和等级性 如上海市区商业区位的探讨 宁 越敏 1 9 8 4 广州市城区零代商业区位布局的探讨 吴郁文 1 9 8 8 长春 李 振泉 1 9 8 9 兰州 交成谋 1 9 9 0 等均有研究 其它方法有广州市中心商业区 利用特征 成因及发展的研究 阎小培 许学强 1 9 9 2 杨吾扬先生用同心模 型 即用书伯的范力农构架进行商店选址 对北京的商业中心的预测研究 陈忠 暖 1 9 9 7 运用生态因子分析技术 构建基尼系数 带间差异系数 带别特化系 数 地区特化率对昆明城市中心区的零代商业服务业的区位类型和服务级别进 行了划分 这些研究为我们认识城市商业市场空间提供了例证 也为城市规划 部门提供了参考依据 说明中心地理论在较大程度上符合商业中心分布的客观 规律 进入9 0 年代后 我国社会主义市场经济体制逐步建立 商圈研究侧重于地 域形成的深层原因 以及进一步借鉴国外现有的定量分析模型展开研究 如 北 京市商业活动空间结构研究 仵宗卿 2 0 0 0 和 天津市中心城区零代业空间 结构研究 樊绯 2 0 0 1 等 吴小丁 2 0 0 1 从调查 预测特定零售服务设施集 客能力的角度 运用哈夫模型为我国零售市场调查提供新的方法 马龙龙 2 0 0 4 运用g i s 技术构建商圈分析模型以及探讨在城市流通规划中的应用 等等 他 们多以静态均衡分析为主 具体方法上逐渐由过去的经验性 定性认识过渡为 多因子的综合数量分析 囝魏伟忠 张旭昆 区位理论分析传统述评 j 浙江社会科学 2 0 0 5 5 尹 亡兀 陈柳钦 现代城市商嘲布局的技术方法 j 重庆工商人学学报 2 0 0 7 4 6 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例第一章导论 从空间尺度上来看 绝大部分实证研究属于城市 中观 层面 仅有少部分 研究涉及微观层面 如对城市零售商业的市场定位与地理定位的研究 且未见 较为成熟的和普遍适用的理论和模型 这其中 经济学家柳思维 2 0 0 4 2 0 0 6 率先提出 复合型商圈 的概念 在此基础上着重研究了复合型商圈对商贸业 的影响 商贸业与区域经济发展的关系 特别是提出商圈时空动态性理论 随着城市化进程的加快 现代信息技术 新兴产业的发展 城区面积的扩 大 人口的分散 使许多大城市的部分职能向郊外转移 城市中心区域由集聚 向多核化发展 逐步形成了多个城市副中心 正如部分研究机构预测的那样 近几年 国内商圈呈现出如下发展趋势 1 农村城镇型商圈正在快速成长 2 都市商圈正在由按线 主要街道 发展改为而的扩散 3 大都市正在发 展出偏远的副都市 而创造出新的大型商圈 同时 国内各大城市都采取了政府主导的模式着力打造一个甚至几个符合自 己城市发展特点的商业圈 在中国原有的一些城市已形成了各具特色的商业区 如北京的王府井 大栅栏地区 上海的南京路 淮海路地区 天津的劝业场地区 等 2 0 0 2 年初 为推动特色商业街的发展 进一步完善首都商业功能 北京市商 业委员会颁布了 北京市发展特色商业街办法 试行 并在短短几年内取得很 大进步 成为带动经济持续发展的动力 广州在2 0 1 0 年亚运会期间将建造一个面 积超过一百万平方米 超越上海徐家汇 北京王府并等全国最大的商业圈 综上 虽然国内外有关核心商业圈的研究成果比较丰富 但在核心商业圈发 展中仍然有很多问题没有揭示清楚 而且实证研究大多是集中于北京 上海 广州 等少数大城市 本文以常熟为例 针对常熟城市核心商业圈发展中存在的问题 从而 提出城市核心商业圈发展的相关对策建议 具有一定的理论意义和现实价值 三 研究方法 框架和思路 一 研究方法 科学的研究方法是任何科学不可缺少的组成部分 任何 f a 科学都有其独特的 研究方法 或者需要借助其它科学有益的研究方法 人文社会科学的特性 决定了 在研究过程中多种方法并用是本学科的必然趋势 本文中使用了如下研究方法 1 文献研究法 主要通过搜集 鉴别 整理文献 并通过对文献的研究 为 全文的分析提供必要的理论基础和分析支撑 同时鉴于在常熟市政府从事相关工 西柳思维 店红涛 j e 娟 城市商陶的时空动态性述评 j 分析 j 财贸经济 2 0 0 7 3 7 第一章导论 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 作的经历 在写作本文过程中 作者参阅了大量常熟市核心商业圈的相关文件和 资料 并结合自己工作经验开展相关研究 2 理论研究与实证研究相结合 本文从核心商业圈理论出发 采用理论与实 证分析法分析当前我国城市核心商业圈发展现状 针对存在的问题 提出可行的 解决方案 在案例选择上 本文选取了常熟市为个案 剖析我国城市核心商业圈 发展中存在的问题 提出并论证城市核心商业圈发展的基本对策 3 横向 纵向对比法 研究国 内外城区商业圈结构的理论与实践 并进行 横向和纵向的对比分析 如在本文的研究中 着重选取了国外有典型意义的美国 曼哈顿商业圈 法国拉德方斯商业圈 日本东京新宿商业圈等和国内的香港和上 海等减市商业圈发展的案例 在此基础上 总结出国 内外核心商业圈发展的有 益经验和相关启示 二 研究框架与思路 在研究思路和全文的基本框架上 通过广泛收集国内外相关资料 把握国内 外已有的研究发展状况 在考察国内外城市核心商业圈发展的基本理论的基础上 结合国外商圈发展的实践 同时以江苏省常熟市为例 剖析常熟市核心商业圈发 展的基本问题及其原因 在此基础上提出我国发展核心商业圈的相关对策建议 在研究的基本框架上 本文主要按照以下体系展开 相关 理论 基础 规 实 范 证 分 研 析究 常熟市 个案 本文的研究思路和基本框架 8 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 第二章核心概念和相关理念 第二章核心概念和相关理论 一 核心商业圈的概念与内涵 一 商业圈和核心商业囤的概念 商圈也称购买圈 商势圈 是指在一定经济区域内 以商场或商业区为中心 向周围扩展形成辐射力量 对顾客吸引所形成的一定范围或区域 许多国内外学 者都从各个不同的角度对核心商业圈下过定义 主要有以下几种 一种是从企业微观角度下的 认为核心商业圈一般是指单个零售商业企业吸 引顾客的所及的空间范围或一定的商业地域 实际上是距离不等的消费者与顾客 的一个需求圈 国外学者大多倾向于此种微观定义 阿普波姆和伽萨等人引入都 市销售场地面积 店铺数等新的变数 使雷利的引力模型的应用从都市商圈转向 商贸企业商业圈 布莱克 b l a c k 1 9 8 7 对商业圈模型作了进一步扩展 提出多因 素作用模型 吸引顾客来店购物的因素除了商店规模外 还包括商店的形 商誉 购物气氛 服务等 阻碍顾客来店购物的因素包括交通时间 交通成本 机会成 本及其他费用 日本学者井铁卫指出 所谓商业圈就是现代市场中 企业市场活 动的空间范围 并且是一种直接或间接地与消费者空间范围相重迭的空间范围 李 毕万 姚晓娜 1 9 9 9 另一种则是从城市宏观角度下的 认为核心商业圈的概念不但可以延伸到地 区 甚至整个城市 与城市的商业辐射力等概念相近 国外早期的研究如雷利 w j r e i l l y 1 9 2 9 和堪维斯 p a u lc o n v e r s e 1 9 4 8 就是主要从都市角度进行分析 的 国内的学者如胡新 赵颖 2 0 0 3 提出了城市中心商圈的概念 徐从才 2 0 0 3 则 认为 工业化 城市化 信息化和市场化的互动促进了都市商业圈的产生 并以 南京都市商圈为例进行了分析 商圈是与商业息息相关的 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能 力所决定的 而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围 也就是消费者到商业场所 进行消费活动的时间距离或者空间距离 确定商圈需要从以下几个方面考虑 第 一 商圈需要从体量 目的 位置等方面定义 商圈是一个群体 它的层次是多 国程庆山 商业物业的供求j j 商i 糊理论 j 中国房地产 2 0 0 0 4 9 第二章核心概念和相关理念 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 元化的 第二 消费群体 一个商圈若没有消费力 消费组合只是盲目地打造 也不能称为成功的商圈 第三 位置 商圈的关键要素在于便利性和消费环境 所以位置非常重要 第四 目的 打造商圈肯定有一个目的 开发商的目的是如 何体现商业价值 第五 城市规划 通过商业的改造形成消费环境 聚集人气 这也是打造商圈的重要目的 商圈又可以进一步划分为核心商业圈 次级商业圈和边缘商业圈 核心商业 圈是商业物业消费的中心地区 次级商业圈位于核心商圈外围的商圈 边缘商业 圈则处于商圈的最外缘 就具体概念而言 城市核心商业圈则是指城市内部全市 性或区级商业网点相对集中的地区 一般都位于城市中心或交通方便 人口众多 的地段 通常以全市性的大型批发中心和大型综合性商店为核心 由几十家甚至 上百家专业性或综合性商业企业组成 城市核心商业圈作为一个经济区域 其与 城市群或其他经济区域的主要不同之处就在于 其在区域经济和区域发展中的功 能作用不论在深度还是广度上都更大 二 核心商业圈的内涵和构成要素 关于核心商业圈的内涵可以做以下几点理解 一 必须有一个具体的空间区 域 并且是一个大致可以界定的地理区域 二 必须有一个具体的销售空间 同 时又是一个具体的购买空问 而且 这个地理区域很容易在地图上标识出来 三 商业圈内各种销售辐射力和购买向心力构成了一个类似物理学中的 场 的 商 业场 各种商业活动就是在这个商业场中进行 四 核心商业圈是在发达商品经 济和社会化大生产长期保持下 流通客体在流通主体的驱动下 借助相对集中的 商业设施 按照一定的路线 所完成的纵横交错的运动系统 构建现代商业圈是 城市商品经济发展的必然产物 也是完善市场体系 促进要素集聚与城市发展的 内在要求 五 商业圈之间的互动与良性发展 构成现代城市的流通网络 核心商业圈也就是商品与服务流通过程中渠道 环节 网点所形成的网络体 系和颁布状态 是商品和服务借以运行的载体 也是众多商业行为 商业企业和 商贩等商业主体的存在形式 一个具体的商业囤的构造应由 点 线 面 流 四个方面构成 点 是指商业圈的辐射源 是市场区域的中心点 一家商店 或一个具体 的集中交易的活动的场所就是商业圈构造中的 点 它决定商业圈所在的具体位 m 孙广荣 刘燕婷 关于专业化商业嘲的几点思考 j 安徽工业火学学报 2 0 0 4 2 1 0 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例第二章核心概念和相关理念 置 因此 科学选址是市场建设中十分重要的环节 选址正确 成功一半 选址 错误 则从一开始就埋下失败的祸根 其原因就在于良好的店址能够使商店获得 较为持久的 不能为竞争对手轻易模仿的竞争优势 因此 零售店或大型购物中 心进行选址首先要考虑其业态特征 那些单位规模小 满足顾客便利需要 以经 营选择性较低的日常生活用品为主的零售业态 如超市 便利店原则上应在距离 顾客较近的地方 而那些商品种类齐全 单体规模大 以经营选择性强的商品为 主的零售业态 如百货店 商场 购物中心能够从远处吸引顾客 原则上应选址 于商业中心或四通八达的地方 而且 在考虑具体店址时 应充分考虑使商业圈 缩小的障碍因素和使商业圈扩大吸引力的吸引力因素 综合评估选址的可能性和 可行性 线 是指市场区域内的各种买卖集存关系 显然 集存关系越多 程度越 高 这种线也就越强 商业圈也就越强大 当然 由于交易成本的存在及其差异 随着空间范围的扩展 这种依存一般总是递减的 所以一个具体的商业圈会有它 自己的边界 一个具体的现实市场只是这种 线 的集合的外在形式 空壳市场 所缺的就是这种 线 因此 重要的是培养当地经济的发育 构建生成更多的 线 地方政府应该调查研究分析比较当地各种相关优势 制定政策措施充分发掘和开 发这种优势 地方优势既是地方经济发展的生长点 又是区域市场的生成点 因 为正是这种优势能够生成商品交换的 线 面 是指中心点的辐射所达到的范围 是市场影响力的空间广度 由于商 业圈构造中的 线 辐射随空间范围的扩展呈现衰退 因此 商业圈构造中的 面 呈现层次性 简单的理解 零售店的销售范围通常都有一定的地理界限 即有相 对稳定的商圈 不同的零售店在不同时期由于受到不同因素的影响 其商业圈规 模也是时大时小 商业圈形态表现为不规则的多角形 为了便于分析 我们把商 业圈视为以零售店为中心 向四周展开的同心圆形 那么商业圈包括三个层次 即核心商业圈 次级商业圈和边缘商业圈 在经济活动中 不同的市场的商业圈 会呈现重叠 交叉等现象 这里既有市场的互补关系 也有市场的替代与共存关 系 商圈的相交或重叠如果功能定位相同会构成直接的竞争 从而分割交易量 使市场经营效益下降 但也有相当多的实例表明 竞争会形成一种共生关系 使 市场具有更强的渗透力和影响力 共同构造出一个大商业圈 因此 合理规划市 回杜霞 城市商业中心空问结构特征探讨一以上海市为例 j 山东师范大学学报 自然科学版 2 0 0 8 2 1 1 第二章核心概念和相关理念城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 场布局有利于市场的健康发展 形成科学 合理的市场商业网络 整合统一市场 减少市场建设中的盲目性 只有这样才能使商业圈势力得到进一步的增加和拓展 流 是指商业圈的动态性 是指市场区域职能的变化 动向 这种变化既 受外部因素的影响 也受市场内部因素变化的影响 前者如产业结构变化 竞争 格局变化以及诸如自然环境 产业环境 全球环境等变化因素 后者如市场管理 方法 市场经营方针的调整 市场服务功能的变化等 核心商业圈与传统的商业区域有区别也有联系 传统商业理论将城市商业布 局称之为商业区 它包括中央商业区 区域性商业区和社区商业区等 商业区具 有浓厚的计划经济痕迹 现代商业圈的意义有两个方面的创新意义 l 商业圈的 辐射范围可以透过传统的行政区域 2 两个商业圈也可以叠交形成 交集 相 互渗透行政区划 二 城市商圈规划的理论基础 目前 对城市商圈规划的研究甚少 因此其理论也尚处在摸索阶段 由于 商圈内需要分析的问题比较复杂 且具有动态性 因此没有一种理论或者方法 可以直接运用于商圈规划 本文对城市商圈规划理论的研究也只是收集 分析 借鉴的过程 提出几种可能的理论作为城市商圈规划的指导 一 城市规划理论 1 9 6 9 年 b r i a nm c l o u g h l i n 出版了一本代表了新时代的经典著作 u r b a n a n dr e g i o n a l p l a n n i n g as y s t e ma p p r o a c h 这本书中提到的城市规划的标准理论已经 完全超出了物质形态的设计强调的则是理性的分析 结构的控制利系统的战略 理性 是针对了城市规划过程的过程规划理论核心 而 系统 针对的是规划中 处理对象时的实质规划理论核心 在科学层次上 城市规划理论通过与相关学科的 渗透与分离 逐步发展 在技术层次上城市规划向历史化 社会化 过程化 科 学化和理论化方向发展 城市商圈规划是城市总体规划的一部分 融入了众多学科 如地理学 经济学 生态学等 它最基本的就是要遵循渗透了这些学科的城市规划 理论 二 中心地理论 城市经济学家克利斯泰勒 w c h r i s t a l l e r 1 9 3 3 提出了中心地理论 他认为 不 沈芳 城市中心区的形成j j 史新研究一以南京市新街口商业中心为例 j 江苏城市规划 2 0 0 8 1 6 张京详等 论都市l 捌地域窄问的组织 j 长江建设 2 0 0 3 2 1 2 城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例第二章核心概念和相关理岔 同的中心地 所销售货物或提供服务不同 销售高级货物 门槛高范围人 销售低 级货物 门槛低范围小 因而 根据各中心地所提供货物或服务的类型 可以将中 心地划分为不同的等级 并排列为有序的等体体系 高级的中心地 不仪能够提供 相应级别的货物和服务 而且能够提供所有低于该级别的货物和服务 中心地理论 的指导意义是多方面的 在商圈规划上 通常把城市内部不问的商业区域 划分成 若干等级 如市级商业中心 区级商业中心 社区级商业中心 街道级商业利散布 商业等 各级商业务门提供着不问等级的服务功能 具有不同的辐射范围 通过功 能互补 形成一个完整的商业网络体系 中心地理论正是在这一方面提供了系统理 论分析和数量模型证明 三 积聚效益理论 j 俗话说 店多成市 通过商店集聚 人流客流集聚和各种经济活动的集聚 能 够产生集聚经济效益 当地理上的紧密接近 能为企业产生外在利揣时 就出现了 集聚经济效益 在商业网点规划方面 集聚经济效益具体表现为 商店或服务设施 的集聚 人群和客流的集聚能够产生市场规模效应 集聚能够促进商店的专业化分 工提高经营效率 集聚能够提供更为广泛的辅助设施和公共服务设施 集聚能够促 进有才能企业家的集聚等 产生吸引和辐射效益等 都门商业集聚的微观形态多种 多样 其类型仍有规律 集聚形态主要有 团组块状形态 沿街条状形态和分散多 点形态 按地理位位置有 中心位置 中间位置和外围位置等 集聚形态和地理位 置的不同组合 形成了特定的城市商业布局形态 四 级差地租理论 2 0 世纪6 0 年代 加纳应用级差地租理论 他认为 具有高门槛的商业职能 具有较高的支付地租能力 因而能够居于城市中高地价的地位 加纳认为 按城市 土地级差地租的能级 商业布局分为城市中心区 社区和街区等若干等级 在城市 中心区域 具有最高门槛的商业活动 占据了地价最高的土地 并按照门槛递减的 顺序 在其周围依次环绕其它商业职能活动 任何商业中心的核心区 总是被那些 能够显示该商业中心最高级别的职能部门所占据 其它商业职能则按照门槛大小的 系列排列 随着商业中心级别的提高 低级职能部门占据的位置 将越来越被排斥 到商业中心的边缘 即地价较低的地方 级差地租理论是通过市场土地和商业房屋 的供需关系 即土地价格或房租价格的信号 推进商业布局的合理化调整 第二章核心概念和相关理念城市核心商业圈发展中存在的问题及其对策 以常熟市为例 三 市场的作用 在一个以经济效率为首要目标的社会里 市场机制被认为是最有效率的资源 配置机制 因而市场经济模式为工 商业社会所选择 曾经系统论述市场经济作 用的英国古典经济学家们认为 市场经济是社会走向普遍富裕的选择 是形成共 同资源和增进公共利益的必要渠道 是迅速和准确传递信息的重要途径 是社会 资源优化配置的最佳方式 是为生产者提供激励的有效模式 是实现利益协调和 社会控制的重要手段 在自由主义学派那里 政府显得无能为力 市场的作用被 无限地夸大 实际上 政府的作用当然不能排除 无论是自由主义和凯恩斯主义 还是新自由主义和新凯恩斯主义 虽然都在市场与政府的关系上争论不休 而实 际的问题不在于政府作用的有无 而在于政府作用如何发挥 就国内外核心商业圈建设发展而言 市场具有多重角色 无形的市场与有形 的建筑 道路 车辆 人 资金等共同组成一个完整的高度发达的经济体 其中 市场与企业 信息 资金 人力资源等要素一起构成这个经济体的灵魂 没有市 场存在并发挥作用的区域最多只能算一个居住区 同时 市场又是促成核心商业 圈形成和发展的动力源泉 是在原有市场自主发展形成一定规模商务功能区的基 础上由政府政策引导而快速发展的 任何核心商业圈的发展都离不开市场的作用 市场既是核心商业圈发展的直接推动者 又是受力者 并且核心商业圈的