2011年房地产经纪人资格考试《房地产经纪实务》全真模拟试题及答案（四）

2011年房地产经纪人资格考试房地产经纪实务全真模拟试题及答案（四） 一心试题库版权所有， 编制，答案附后 题目 一 二 三 总分 一、单选题 （共 50 题，第小题 1 分） 1、项目 SWOT分析方法中，被认为是最悲观的一种对策的是（）。 A WT对策 B WO对策 C ST对策 D SO对策 2、房源的法律属性包括（）及其权属状态等。 A区位状况 B物业用途 C心理状态 D物理属性 3、房地产居间业务在卖方的确认和说服工作中不属于重点因素的是（）。 A 现场勘查 B真实意识 C核实产权 D需求引导 4、在对委托的房屋进行广告宣传时，最紧要的是（）。 A内容真实 B形式多样 C有个性 D打动准客户 5、房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了该物业的（） A理论价格 B市场价格 C成本价格 D心理价格 6、某房地产开发项目的固定成本为 3000 万元，单位变动成本为 1600 元 m2，销售价格为 3000元 m2。在不考虑销售税率的情况下，该项目的盈亏平衡点产量为（）。 A 21429m2B 30000m2 C 34300m2D 55714m2 7、一般而言，重复购买的客户（）一次性购买的客户的价值。 A小于 B大于 C等于 D不同于 8、房地产销售控制工作的第一个步骤是（）。 A确定控制对象 B设置控制目标 C确立控制标准 D选择检查方法 9、对房地产细分市场进行需求预测时，项目预测的主要内容不包括（）。 A销售速度与价格 B工程建设进度 C资金回笼速度 D项目销售与租赁比例 10、市场营销的目标就是使（）成为多余的。 A产品 B定价 C分销渠道 D推销 11、房地产市场调查按具体的调查方法划分 ,主要有访问法 、观察法和 ()。 A.定性调查法 B.抽样法 C.实验法 D.重点调查法 12、 (）是房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。 A客户介绍法 B团体揽客法 C人际关系法 D会员揽客法 13、（）是房屋再转租行为获得合法性正确作法。 A签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案 B到房屋租赁管理部门办理 ，签订转租合同，登记备案 C修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案 D修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改 14、市场营销控制包括：衡量 业绩；设定市场营销目标；采取行动弥补目标与业绩的差距；估计业绩与目标存在差异的原因。这四者的合理顺序是（）。 A B C D 15、高档住宅的促销方式以（）为宜。 A活动营销 B让利优惠 C礼品赠送 D抽奖促销 16、下列关于市场经理职责的表述中，不正确的是（）。 A负责制定长期计划和年度计划 B分析市场趋势和新的需求 C比较注重目前的市场占有率和眼前的获利能力 D比较注重某一细分市场的研究和开发，而不是某一具体项目的销售 17、下列不属于营销成本的是（） 。 A资料费 B中介服务费 C广告费 D财务费用 18、某房地产项目共有住宅 400套，在强销期内如果需要保留房号，数量不宜超过（）。 A 40套 B 60套 C 80套 D 100套 19、在进行办公楼竞争情况调查时，也应考虑其他类型的建筑在办公用房市场中的份 额，特别要对（）进行市场分析。 A住宅 B写字楼 C别墅 D酒店 20、在房地产居间业务中，房源一般按照其使用性质可以分为（）。 A.住宅、商铺、收益性物业、仓库、厂房 B.住宅、土地、写字楼、车库、厂房 C.住宅、商铺、写字楼、仓库、车库、厂房 D.收益性物业、商铺、写字楼、库房 21、在房地产营销中，采取委托房地产经纪公司销售时，被广泛采用的渠道是（） 分销渠道。 A密集型 B选择性 C独家 D集中型 22、陈某将其拥有的一套豪华住宅委托某房地产经纪公司出租，并与其建立了房屋及室内财产保管关系，一周后发现室内财产被盗，对于该房地产经纪公司而言，这属于（）引起的风险。 A操作不规范 B房地产经纪人道德 C房源保管 D服务协议 23、房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是（） A质量控制 B数据处理分析 C制定调查操作方案 D形成报告 24、定金合同从（）起生效。 A签订之日 B合同中约定的日期 C合同中约定的交付定金的日期 D实际交付定金之日 25、房地产企业根据市场需求 ,通过不断完善和改进住宅产品 ,扩大企业的品牌影响。其品牌战略执行的是（）。 A.服务策略 B.活动策略 C.产品效应策略 D.关系策略 26、以“帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案”的方式引导的客户类型是（）。 A试探型 B引导型 C加强型 D成熟型 27、存量房地产属于房地产（）。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D四级市场 28、产 权掌握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售的营销策略是（）。 A纯销售模式 B纯租赁模式 C租售结合模式 D其他方式 29、由银行与售房者单独签订的合同是（）。 A B C D 30、房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（）。 A经纪人 B物业管理者 C户主 D业主 31、某房地产开发公司通过开发欧式建筑风格的住宅来满足外籍人士的需求，则该房地产开发公司选择目标市场产品定位的方法是（）。 A 目标客户需求定位法 B市场分析定位法 C SWOT分析定位法 D房地产产品建筑策划定位法 32、假设明年顺利销售的概率为 0 8，预计收益值为 900 万元；销售不顺利时，预计 收益值仅为 90万元，该公司收益期望为（）万元。 A 728B 738 C 748D 758 33、成本加成定价法的计算公式是（）。 A单位产品价格 =单位产品总成本 （ 1-成本加成率） （ 1一销售税费率） B单位产品价格 =单位产品总成本 （ 1+成本加成率） （ 1一销售税费率） C单位产品价格 =单位产品总成本 （ 1+成本加 成率） （ 1一销售税费率） D单位产品价格 =单位产品总成本 （ 1+成本加成率） （ 1+销售税费率） 34、房地产市场调研时首先应当（）。 A初步调研 B搜集信息资料 C设计调研表格 D确定调研目的 35、区域写字楼市场需求状况分析项目中，区位、市场稀缺性等属于（）。 A客户主要特征 B外部因素关注重点 C内部因素关注重点 D项目本体因素关注重点 36、根据房源的特点，将符合或低于市场价、极易成交的房源称为（）。 A套盘 B笋盘 C新盘 D散盘 37、在征询客户需求时，不宜采用（） 问题。 A开放式 B封闭式 C直接提问 D只有唯一答案 38、最常见的门店租金缴付方式是（）。 A.按年结算和定期缴付 B.按季结算和定期缴付 C.按月结算和定期缴付 D.按旬结算和定期缴付 39、在房地产市场调研时，应首先（）。 A确定调研目标 B制定调研计划 C编制调研进度表 D进度初步调查 40、市场营销计划是指对有助于企业实现（）的营销战略做出的安排。 A.赢利 B.战术目标 C.战略总目标 D.某细分市场 41、个人首次上市交易的已购公房视同普通住房，不需要缴纳（）。 A土地增值税 B印花税 C契税 D个人所得税 42、关于均价的确定步骤顺序正确的是（）。 A确定市场调查的范围和重点、进行交易情况修正、对影响价格的各因素及权重进行修正、对每个重点市场比较楼盘进行调整、形成市场比较结果表 B确定市场调查的范围和重点、对影响价格的各因素及权重进行修正、形成市场比较结果表、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正 C确定市场调查的范围和重点、对影响价格的各因素及权重进行修正、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正、形成市场比较结果表 D确定市场调查的范围和重点 、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正、对影响价格的各因素及权重进行修正、形成市场比较结果表 43、在新建商品房销售过程中，结合销售资料细致介绍产品信息以加深客户对产品的印象，这项工作的地点最好选择在（）。 A售楼处模型前 B售楼处区域图前 C售楼处洽谈区 D售楼处外围或样板房 44、下列属于房地产经纪人道德风险的是（）。 A虚报成交价 B乱收费 C客源资料外泄 D伪造签名 45、下列属于房地产经纪人道德风险的是（）。 A虚报成交价 B乱收费 C客源资料外泄 D伪造签名 46、根据片区现有写字楼客户调查分析，将非主流行业、非主流来源区域的企业，以及在非投资过热时期的纯投资型客户作为（）。 A核心客户群锁定 B重要客户群锁定 C游离客户群界定 D散户群客户锁定 47、小王与某银行于 2002 年 6 月 12 日签订了 10 年期的住房抵押贷款合同，假设人民银行于 2002年 5 月 6日调整利率，那么新利率应从（）开始执行。 A.2003年 5月 6日 B.2003年 6月 1日 C.2003年 7月 1日 D.2004年 1月 1日 48、在商圈的调查中，应当侧重于（）的收集。 A初级资料 B次级资料 C A和 B D以上都不对 49、置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示（）的一种销售工具。 A付款方式与支付金额 B付款方式与付款时限 C支付金额与货币种类 D支付金额和贷款利息 50、 ()是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。 A市场占有率 B预期收益率 C市场需求率 D有效供给率 二、多选题 （共 30 题，第小题 1 分） 1、在考察房地产销售人员工作效率时需要考虑的影响因素有（）。 A.所辖区内的市场潜力 B.所辖区内新房的竞争力 C.广告强度 D.商品房的具体情况 E.消费者的具体情况 2、购买商品房办理抵押贷款手续时，需要提供的资料有（）。 A有效身份证明原件 B结婚证 C银行要求的资产证明 D认购书原件 E定金收据原件 3、对房源信息的更新要注意（）。 A周期性访问 B访问信息的累积 C房源的循环利用 D进一步挖掘新房源 E保留成交信息 4、下列关于房地产项目定位的表述中，正确的有（）。 A需要研究市场前提、技术前提和资金投入状况 B对楼盘本身有实质性改变 C利用科学方法构思房地产产品方案的过程 D 皆在目标客户中确立与众不同的价值地位 E开发商对产品的质量、成本的决策过程 5、项目策划与销售阶段的工作内容包括（）。 A.项目销售 B.项目研究 C.项目市场推广 D.项目定价 E.项目规划设计 6、在房地产居间业务中，客源的构成要素有（）。 A售房者 B需求者 C受让方 D转让方 E需求意向 7、房地产租赁合同应当具备（）等条款。 A.押金、租金、佣金及交付方式 B.租赁用途 C.当事人姓名、住所 D.维修责任约定 E押金、租金及交付方式 8、下列关于房地产可行性研究的表述中，正确的是（）。 A房 地产投资企业的领导应尽量避免主观意志影响可行性研究的客观性 B项目研究人员应该是在行的专家 C可行性研究人员与项目有无利害关系不影响可行性研究的正确性 D可行性研究从狭义上讲仅指详细可行性研究 E初步可行性研究阶段投资估算的精度可达 10 9、房地产企业的定价目标主要有（）。 A竞争定价目标 B提高市场占有率的目标 C稳定价格目标 D过渡定价目标 E最大销售量目标 10、企业在确定营销组织内部的各项活动与设计组织结构之后，进行职位决策时要考 虑的因素有（）。 A职位定型 B职位层次 C职位数量 D职位职能 E职位权限 11、房地产经纪业务中的主要风险有（）。 A.产权纠纷引起的风险 B.操作不规范引起的风险 C.信息欠缺的风险 D.通货膨胀风险 E.客户道德风险 12、价格高速过程中所做的市场验证包括（）。 A.价格敏感分析 B.楼盘定位分析 C.中价策略 D.调整价格 E.更改价目表 13、房地产营销活动是由各领域专家共同参与谋划的系统工程，在其智力结构系统构 成中，需要全过程参与的人员有（）。 A房地产行情分析专家 B公关高手 C媒体传播专家 D文案高手 E财务专家 14、房地产市 场调研首先要确定调研目的，一般来说，调研目的可以采用（）确定。 A.因果性调研 B.预测性调研 C.探测性调研 D.描述性调研 E.跟踪性调研 15、商业项目销售价格制定方法一般有（）。 A成本法 B市场比较法 C收益法 D假设开发法 E长期趋势法 16、影响写字楼收益的风险因素主要有（）。 A区位及其交通便捷度 B物业管理水平和服务状况 C市场需求 D租金微调 E租户的信誉 17、房地产市场调研与一般耐用消费品市场研究相比，前者更侧重于对（）的研 究。 A消费者的生活习惯 B消费者的 行为模式 C消费者的消费习惯 D消费者的特征 E消费者的个人偏好 18、为实现完成市场营销活动，市场营销者可通过（）等途径提高预期顾客所得到的价值。 A增加成本幅度 B增加所得利益 C降低消费成本 D利益增加幅度大于成本增加幅度 E利益降低幅度小于成本降低幅度 19、影响房地产营销组织模式决策的因素主要有（）。 A企业规模 B市场 C产品品质 D物业管理 E商品房物业类型 20、营销活动的微观环境主要包括（）。 A竞争者 B经济环境 C市场营销渠道企业 D消费者及利益相关者 E 企业自身 21、楼盘进行推广活动的时机有（）。 A.认为购房的新顾客人数不够多时 B.新项目导入市场信息的速度必须加快时 C.该片区或某一特定时期市场竞争特别激烈时 D.产品销售非常成功 ,需要庆祝时 E.主要竞争对手积极举办推广活动时 22、房地产经纪机构风险防范措施主要包括（）。 A对外承诺标准化 B风险的转移 C权限的控制与分配 D加重责任人惩处力度 E建立监察稽核体系 23、房地产经纪机构面临的投诉主要来自（）。 A客户 B本机构经纪人 C其他机构经纪人 D房地产经纪行业组织 E房地产经纪 行政主管部门 24、房地产市场细分应该遵循的原则有（）。 A可测量性 B可进人性 C可替代性 D可盈利性 E口丁行性 25、到 20世纪 80年代，美国劳特鹏针对 4Ps 存在的问题提出了 4Cs 营销理论。 4Cs分别指代（） A.CustomEr（顾客） B.Cost（成本） C.ConvEniEnCE（便利）、 D.CommuniCAtion（沟通） E.ComDing（渴望） 26、广告媒体计划人员在选择媒体种类时应考虑的因素有（）。 A.目标沟通对象的媒体习惯 B.产品特性 C.信息类型 D.成本 E.价值 27、按政府有关规定 ,不能接受出租业务委托的房地产有（）。 A.违章建筑 B.房屋所有权权属有争议 C.共有房屋未取得共有人同意 D.不符合使用安全标准 E.房改房 28、对房地产市场进行细分的依据主要有（）。 A.地理细分 B.人口细分 C.功能细分 D.行为细分 E.心理细分 29、目前中国大部分房地产经纪机构采用公盘制，公盘制的主要缺点有（）。 A工作效率低 B房源信息不能实现共享 C会出现“留盘”行为 D房源信息较易外泄 E不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性 30、写字楼项目的市场 分析包括（）。 A宏观经济分析 B市场发展态势分析 C区域市场分析 D微观经济分析 E市场弹性分析 三、案例题 （共 4 题，第小题 5 分） 1、甲房地产开发公司 (以下简称甲公司 )拟开发一新项目，现需要通过市场调研了解不同类型项目的销售前景，以便更好地掌握市场，进行准确的市场定位，最终做出正确的决策。 1.为使调研工作顺利进行，甲公司进行房地产市场调研的程序为 ()。 A.确定调研目的 收集资料 初步调研 调研设计 现场调研 提交调研报告 B.确定调研目的 调研设计 收集资料 初步调研 现场调研 提交调研报告 C.确定调研目的 初步调研 调研设计 收集资料 现场调研 提交调研报告 D.确定调研目的 初步调研 收集资料 调研设计 现场调研 提交调研报告 2.甲公司对房地产市场营销活动进行调研时，除了要对房地产市场竞争情况进行调研，还需要对 ()等方面进行调研。 A.房地产产品 B.房地产价格 C.房地产营销渠道 D.房地产促销 3.甲公司对商圈内居民住宅情况进行调研时，其调研项目应包括 ()。 A.居民基本情况 B.现有住宅 C.市场景气情况 D.期望住宅 4.甲公司对 23年内的房地产市场各类物业的需 求量进行预测属于房地产需求的 ()。 A.长期预测 B.中期预测 C.短期预测 D.不定期预测 5.甲公司按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程序、信赖情况等为依据细分房地产市场时采用的细分方法属于 ()。 A.行为细分 B.人口细分 C.心理细分 D.AIO尺度细分 2、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一新项目，现需要通过市场调研了解不同类型项目的销售前景，以便更好地掌握市场，进行准确的市场定位，最终做出正确的决策。 1.为使调研工作顺利进行，甲公司进行房地产市场调研的程序 为（）。 A.确定调研目的收集资料初步调研调研设计现场调研提交调研报告 B.确定调研目的调研设计收集资料初步调研现场调研提交调研报告 C.确定调研目的初步调研调研设计收集资料现场调研提交调研报告 D.确定调研目的初步调研收集资料调研设计现场调研提交调研报告 2.甲公司对房地产市场营销活动进行调研时，除了要对房地产市场竞争情况进行调研，还需要对（）等方面进行调研。 A.房地产产品 B.房地产价格 C.房地产营销渠道 D.房地产促销 3.甲公司对商圈内居民住宅情况进行调研 时，其调研项目应包括（）。 A.居民基本情况 B.现有住宅 C.市场景气情况 D.期望住宅 4.甲公司对 23年内的房地产市场各类物业的需求量进行预测属于房地产需求的（）。 A.长期预测 B.中期预测 C.短期预测 D.不定期预测 5.甲公司按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程序、信赖情况等为依据细分房地产市场时采用的细分方法属于（）。 A.行为细分 B.人口细分 C.心理细分 D.AIO尺度细分 3、某房地产企业计划一季度在本公司 K、 M、 N三个地区市场按 4000 元 m2， 5000 元 m2 6000元 m2 的价格销售商品房 2000m2、 2500m2、 3000m2，但季末检查的情况是 K 地区以 3900 元 m2 的价格售出 2300m2， M 地区以 4600 元 m2 的价格售出2200m2， N地区以 6000 元 m2的价格售出 3300m2。 1造成 M地区销售额不理想的最主要因素是（）。 A销售量未达目标 B降价 C销售量未达目标和降价 D难以分清最主要因素 2通过分析，可以得出以下结论（）。 A企业在 K地区的竞争地位上升 B企业在 N地区的竞争地位上升 C企业在 M地区销售不理想的原因 可能是原来的目标定得不妥 D难以比较强硬在各地区市场上的竞争地位 3 K、 M、 N地区的广告法比原计划分别增加 10万元、 0万元、 5万元。结合营销理 论，可以说明（）。 A广告费的增加可以持续促进盈利的增加 B推广费用增加到一定程度，对销售作用不明显 C K、 N销售量增加是因为推广费用提高的结果 D M地区的情况不符合正常销售反应函数代表的规律 4企业对以上项目可以采用的房地产营销控制的方法有（）。 A销售程序 B年度计划控制 C盈利能力控制 D营销审计 5在销售现场管理中，房号管理应遵循（）原则 。 A客户满意 B诚意表示可视同成交 C以客户办理定房手续作为销控房号的标准 D。方式交易后，应停止向客户推荐此房号 4、某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用， E 房地产开发公司准备竞标开发。 1若 E公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是（）。 A公司的财务 B投资人的倾向 C地块的区位条件 D地块的法律约束 2若 E公司委托 H 房地产经纪公司做市场需求调研，则 H公司主要应做（）。 A行情 B中心区土地存量 C房地产消费 D房地产消费行为 3若 H公司经过调查， 认为该地块适合开发商场，则在该商圈的设定分析方面，可 采取的方法有（）。 A项目实证分析比较法 B独立调查的方法 C利用政府商业主管部门通过调查而取得的现成数据 D商圈的层次区分法 4若商场已经建成，准备租赁，则（）。 A当写字楼、普通住宅遗迹公寓住宅建于商场附近时，能显著增加商场的租赁 价格 B当许多同类的或者相近的商店或购物中心建于商场附近时，能显著增加商场 的租赁价格 C商场的租金通常由一个固定租金加上销售额的一定百分比来确定 D商场的租金主要取决于客户的整体盈利状况 5若开发的项 目总面积为 6000m2，固定总成本 1200万元，单位变动成本为 2000元 m2，销售税费率为 10，开发商的目标利润为 1000万元，则该项目全部销售出去的保本 价格和目标利润销售价格分别是（）。 A 4400、 4620B 4444、 4620 C 4444、 6296D 4400、 6296 renrendoc