宁波工业地产研究报告

宁波工业地产市场报告 行业分析 行业分析框架 宏观基础：宏观经济政策环境 我国对房地产行业的政策 我国对工业地产的政策 房地产行业在宁波的经济地位 宁波房地产行业分析 宁波房地产的市场综述 宁波工业地产综述 宁波工业地产案例分析 宁波经济技术开发区 宁波保税区 宁波大榭开发区 宁波望春工业园区 镇海经济开发区 宁波工业地产的展望 经济全球化对宁波的影响 国家宏观经济政策对宁波的影响 长江三角洲地区城市产业结构出现新的变化对宁波的影响 上海经济结构及生产力布局大调整对宁波的影响 提问与回答 第一部分 宏观基础 行业分析 宏观环境分析 我国对房地产行业的政策 历史沿革 现在描述 行业分析 宏观环境分析 工业用地政策 2003年 2月 18日 国土资源部 关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知 2月 21日 进一步治理整顿土地市场秩序工作方案 6月 5日 国有土地使用权出让协议 7月 18日 国务院办公厅 关于暂停各类开发区的紧急通知 7月 30日 关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 11月 3日 关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知 2004年 10月 21日 国务院 关于深化改革严格土地管理的决定 2005年 3月 21日 国务院办公厅转发商务部 关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见 2006年 4月 28日 国务院 国有土地使用权出让合同补充协议 进一步杜绝工业用地改变用地性质的现象 整合了工业园区规模 园区和工业用地审批程序愈加严格 加快了土地市场化进程 行业分析 宏观环境分析 房地产行业在宁波的经济地位 占 GDP的比重 未来的增长空间 第二部分 宁波房地产行业分析 行业分析 宁波房地产的市场综述 1、 2000-2006年宁波房地产指数（包含二手市场） 房价指数走势图104.6118.6123.26116.35106.02212.1145.23101.57158.7108.13102.2116.70501001502002503003504002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年商品房 二手房 行业分析 宁波房地产的市场综述 宁波房价走势图4819.03354238352973.124005572.9901000200030004000500060002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年单位：元/每平方米阶段 年份 房地产形势 商品房 建设阶段 2000-2002 房产市场刚刚崛起，开发商开发水平初见端倪 3069.4 爆涨阶段 2002-2004 土地放量日益增大，房市进入快速发展期 4180.5 调控稳定阶段 2005-2006 国家宏观调控政策颁布实施，房市趋于理性 5573 行业分析 宁波工业地产综述 宁波市工业产业园区开发建设的三个阶段 1、创建国家级开发区 2、兴办省级开发区 3、建设乡镇工业产业园区 行业分析 宁波工业地产综述 （一）发展概况 1.产业结构 三种产业结构由 1949年的 74.2 9.7 16.1发展为目前的 8.2 56 35.8，第二产业成为国民经济的主导，并已进入以重化工业和高加工度化制造业为先导的工业化中期加速发展阶段。 2.工业构成 三大类特色工业 由服装制造业、日用（家用）电器制造业、通用仪器仪表制造业等传统支柱工业； 以炼油、化学、电力、钢铁、造纸和修造船等 6大行业为基础的临港型工业体系； 以电子信息、机电一体化、新材料等行业为主的高新技术产业。 宁波的工业正逐步走向重型化。 3.园区建设 至 2005年底，全市共有各类工业园区 127个，规划面积约 330平方公里，开发面积121.7平方公里。其中实际开发率在 50以上的占 40.1，基本以市级以上工业园区为主；开发率在 40 50的占 6.1；开发率在 30 40的占 5.5；开发率在 20 30的占 9.5；开发率在 20以下的占 38.8，基本以镇级以下工业园区为主。 4.中心城工业用地空间分布 就中心城范围而言，现状工业用地 39.75平方公里，占城市建设用地 28.6，人均33.1平方米，单位面积产值约 6.67亿元 /平方公里。 行业分析 宁波工业地产综述 目前： 各类工业产业园区（开发区） 127个 ，规划面积 330平方公里 ，实际开发面积120多平方公里； 其中市区共有各类工业产业园区（开发区）43个，规划面积 258平方公里，实际开发面积 75平方公里 行业分析 宁波工业地产综述 级别 远景 园区名称 规划面积 产业方向 国家级开发区 2020年总面积为123.14平方公里； 2020年纯工业用地面积为38.7平方公里。 宁波经济技术开发区 至 2020年规划面积扩大至 90平方公里，远景规划面积扩大至 100平方公里，其中 2020年纯工业用地面积为 36.9平方公里 以石化、钢铁、造纸、修造船为主的临港大工业 宁波保税区 规划园区总面积为 2.3平方公里 具有保税性质的仓储业及高新技术产业 大榭开发区 规划园区总面积为 30.84平方公里（不计山体为16.13平方公里），其中 2020年纯工业用地面积为 1.8平方公里 能源、出口加工等中小型临港工业 行业分析 宁波工业地产综述 级别 远景 园区名称 规划面积 产业方向 市属大型产业园区 远景总面积为262.4平方公里 2020年总面积为118.4平方公里 其中纯工业用地面积为44.25平方公里 机电工业园区 远景用地为 20km2，其中 2020年用地 12km2，纯工业用地为 8.52km2 机械、电子等一、二类工业 江北工业科技园区 远景用地为 14km2，其中 2020年园区总面积为 9km2，其中纯工业用地为 4.56km2 一类工业 科技园区 远景用地为 18.9km2，其中 2020年纯工业用地为 0.86km2 科研、研发 栎社工业产业园区 远景用地为 32km2，至 2020年园区总面积为12km2，其中纯工业用地为 6.05km2 一、二类工业 鄞州工业产业园区 至 2020年园区总面积为 12km2，其中纯工业用地为 5.5km2 一类工业 化学工业产业园区 远景用地为 35km2，其中 2020年用地 17km2，纯工业用地为 11.95km2 炼油、催化裂解及精细化工等石化工业 镇海经济开发区 至 2020年园区总面积为 7.5km2，其中纯工业用地为 4.6km2 一、二类工业 市纺织工业产业园 至 2020年用地面积为 3km2，纯工业用地为 2.21km2 织造业 明州工业产业园区 远景规模控制为 80km2，其中姜山为10km2，洞桥为 12km2，方桥为 5km2 无污染或轻污染的一、二类工业 江北工业产业园区 规模控制为 30km2 无污染的一类工业 行业分析 宁波工业地产综述 宁波工业产业园区的发展中的问题： 一、宏观管理薄弱，不适应加快工业结构战略性调整的需要，在体制上也存在一些制约工业产业园区发展的问题。 二、规划相对滞后。全市缺乏系统的工业产业园区总体规划，对工业产业园区的布局考虑不够周详，部分工业产业园区缺乏中长期的控制性详规。 三、部分园区规模偏小、产业档次偏低、集聚功能偏弱。 四、各地原工业园区布局分散，重复建设现象较为突出，土地综合利用不尽合理。 第三部分 宁波工业地产案例 行业分析 宁波经济技术开发区 1984年 10月经中国政府批准成立 , 是中国建区最早、面积最大的国家级开发区之一。 1992年经国务院批准，面积扩大至 29.6平方公里，现规划总面积达 100平方公里。 2002年全区实现国内生产总值 105.3亿元，工业总产值 325.4亿元，出口总值 10亿美元，财政收入 16.8亿元。 位于宁波市中心城区东北部 ， 地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方 ， 距离市中心约 27公里 。 行业分析 宁波经济技术开发区 形成石化、能源、钢铁、汽车、造纸、机械、轻纺、食品等产业群。 行业分析 宁波经济技术开发区 美国 EXXON、 DOW化学，欧洲 BP、赫斯特，日本依藤忠、三菱、三井，韩国三星，东南亚的金光、正大，台湾台塑化工、见龙化学、长荣货柜、敏孚机械等都来宁波开发区投资。国内来甬落户开发区的大项目有宝钢集团宝新不锈钢项目、唐山建龙钢厂宽厚板项目、杭州恒逸集团 PTA项目、吉利集团轿车项目 行业分析 宁波经济技术开发区 政策优势 土 地 “八通一平”（通路、通电、通蒸汽、通讯、通有线电视、上水、下水、排污和土地自然平整）条件的工业用地，具有 50年使用权。 所得税 外资企业所得税率为 15%，国家赋予国家级开发区“二免三减半”的政策，即：外商投资的生产型企业经营期在 10年以上的，从获利年度起，第一、二年免征所得税，第三至第五年减半征收所得税 税外收费 依法治区，大幅减少税外收费，实行目录管理，杜绝乱收费。 基建补贴 企业在筹备建设期间，需要向供电部门缴纳的用电一次性电贴费，由开发区管委会给予全额补贴。 行业分析 宁波经济技术开发区 在全国国家级开发区综合评比中列前五名 连续 6年在浙江省各级开发区综合评比中名列第一，也是商务部评估中国最佳的 5个国家级开发区之一 城区人均公共绿地面积 12.94平方米，区域绿地率 32.99%，绿化覆盖率 36.74%，三项指标均列宁波市各城区首位。目前宁波开发区全年有 282天空气质量保持在 级水平， 83天保持在 级水平 行业分析 宁波保税区 成立于 1992年 11月 19日，是经中国政府批准的国家级开发区 中国大陆目前开放度最大、运作机制最活、政策最优的特殊对外开放区域之一。 去年，国务院又新批宁波出口加工区作为国家级开发区，规划面积 3平方公里。 位于宁波市中心城区东北部 ， 地处中国大陆著名的深水良港北仑港后方 ， 毗邻宁波经济技术开发区 ，距离市中心约 27公里 。 行业分析 宁波保税区 信息家电业 集成电路产业 精密机械产业。 海外留学人员创业 计算机产业 软件 行业分析 宁波保税区 政策优势 - 经 贸 管 理 鼓励大中型企业跨行业从事多种经营 ,成为集加工、贸易和商业服务等为一体的综合型企 业 海 关 管 理 兑保税区与境外之间进出的货物，除实行出口被动配额管理外，不实行进出口配额、许可证管理 金 融 及 外 汇 管 理 免征固定资产投资方向调节税 税 收 保税区允许部分企业直接收购区外产品并享受出口退税 对 加 工 企 业 的 政 策 对 贸 易 企 业 的 政 策 对 物 流 企 业 的 政 策 商 品 展 示 优 惠 政 策 行业分析 宁波保税区 进区分拨 出口聚集分运 转口贸易 收购出口 行业分析 宁波大榭开发区 1993年 3月经国务院批准设立 由中国中信集团公司（ CITIC）成片开发的国家级开发区 是迄今为止中国唯一由企业自主开发的国家级开发区 行业分析 宁波大榭开发区 大榭岛本岛面积 30.84平方公里 ， 其中山地面积约为 14 平方公里 ，已开发土地 11.4 平方公里 。 行业分析 宁波大榭开发区 依托深水区位优势、资源优势，开发区重点发展港口、能源中 转、临港石化、现代物流等产业 目标建成： 宁波国际中转港重要组成部分 浙江省环杭州湾产业带石化产业核心区块 华东地区能源、化工、集装箱物流中转基地 行业分析 宁波大榭开发区 享受国家级经济技术开发区优惠政策 企业所得税优惠政策： 再投资 先进技术 产品产值 经营期 四项鼓励 关税和进口环节增值税 凡在我国境内设立的外商投资企业 ， 属于 外商投资产业指导目录 中鼓励类项目的 ， 除 外商投资项目不予免税的进口商品目录 外 ， 从国外进口设备免征关税和进口环节增值税 。 行业分析 宁波大榭开发区 注册程序 行业分析 宁波大榭开发区 序号 收费项目 收费部门 收费标准（人民币元） 1 注册登记 工商局 注册资本 1000万元，按注册资本 0.8 1000万元 -1亿元，按注册资本 0.4 1亿元以上 44000元 2 验资费用 会计事务所 协商收费 注册资本 50万元， 500元 50万 -200万元， 1000元 200万元 -1000万元，按注册资本 0.4 1000万元以上 按注册资本 0.2 3 代码证申领 经发局 148元 4 银行开户 人民银行 30元 5 税务登记 税务局 45元 注册、验资、名称登记费 行业分析 宁波望春工业园 宁波市区十大重点工业园区 规划总面积 31.5平方公里 行业分析 宁波望春工业园 “一核”即为全区生产、生活服务核心区； “三带”即杭甬高速公路沿线与集古路西侧生态廊道和蜿蜒于工业园区中部的生态景观带； “三区”即集仕港、布政三个居住社区； “五园”即环绕核心及居住社区的五个特色专业园。 规划 “ 一核 、 三带 、 三区 、 五园 ” 。 行业分析 宁波望春工业园 “五园”之医疗器械专业园 园区东北部，规划总面积 3.73平方公里。 已有 5个项目签约，总投资 2.82亿元。 行业分析 宁波望春工业园 “五园”之新材料专业园 园区的中部，规划用地 7000亩，一期规划用地 5000亩。 首批入园的年产 800吨锂离子电池碳负极材料、铜箔材料等高新科技项目均为国家“ 863”高科技示范项目。 行业分析 宁波望春工业园 “五园”之轻纺服装专业园 分布在园区东部，近 4平方公里左右的轻纺服装区 已落户的国际著名品牌包括意大利的“ Marco Azzali”、“ SASCH”、英国的“ Musingwear”、美国“ Callaway”、“ Pinky&Dianne”、“ Maui&Sons”以及法国的“ Le Coq Sportif”(大公鸡 )等。 行业分析 宁波望春工业园 “五园”之外商投资园 位于园区西南部，面积为 4平方公里。 以引进 500万美元以上规模型外资企业为主。 产业导向为精密机械、汽配、信息及光机电一体化等。 招商主攻港、台、日、韩外资，兼顾欧美。 行业分析 宁波望春工业园 “五园”之中小企业园 园区的西北部，面积约 2.5平方公里。 以提供标准产房式工业用地等方式，吸纳中小企业。 行业分析 宁波望春工业园 注册程序 行业分析 宁波望春工业园 注册费 注册资本（人民币：元） 费用（人民币：元） 注册资本 1000万 0.8 1000万注册资本 1亿 8000+（注册资本 1000万） 0.4 注册资本 1亿 44000 验资费 2004年 3月 1日起，鄞州区向外商投资企业推出验资代理制服务，由定点机构专门代理全区外资企业的验资业务，以简化验资手续，提高验资速度。区政府承担由此产生的全部验资费用。 名称登记费 100 注册、验资、名称登记费 行业分析 镇海经济开发区 成立于 1992年，是经浙江省人民政府批准的省级经济开发区 首期规划面积 9.22平方公里，延伸开发 34平方公里。 行业分析 镇海经济开发区 精密机械 工业 高科技电 子工业 （北欧工 业区） 精细化工 仓储物流 加工工业 行业分析 镇海经济开发区 北欧工业园区中庭 b.北欧工业园区外景 c.浙江省镇海经济开发区一侧 d.北欧工业园区管理有限公司 e.浙江省镇海经济开