关于房地产公司项目管理范围及职能界定的探讨.doc

关于房地产公司项目管理职能及范围界定的探讨房地产开发企业是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的经济实体，又称房地产开发商。房地产公司作为项目的开发主体，即项目的业主，是控制项目的成本、进度、质量的主体，在整个项目建设、运作的过程中具有控制的决定权。业主的管理是开发项目管理的核心，尤其是对项目的成本控制和管理是整个控制的核心，是决定项目投资成败的关键因素，所以房地产项目工程建设的管理工作应该以业主方的管理为核心，严格遵守并履行法律、法规、行政规范、部门规章制度所规定的责任和义务。其管理的范围包括建设前期阶段、施工阶段、竣工验收阶段以及交付使用阶段（包括售后服务）。一、外部管理职能1、市场调研，做好项目的前期策划报告（可行性研究报告），为公司选择项目提供决策依据；2、通过土地招、拍、挂取得土地土地使用权；3、建设工程项目申请报告的编制与报批 ；4、办理建设工程项目选址意见书；5、项目立项；6、住宅项目配套条件审核报批；7、项目规划（包括景观）设计、建筑方案、施工图纸（包括消防、人防、防雷等）、市政管网设计等审查报批；8、土地证、建设用地规划许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等五证的办理。二、内部管理职能（一）、开工前的准备工作1、主持招标（议标）工作，确定中标单位并与之签订合同（1）、项目规划设计、建筑方案设计、市政管网招标工作；（2）、项目地质勘探单位的招标工作；（3）、项目智能化系统的招标工作；（4）、项目施工单位招标工作；（5）、项目监理单位的招标工作；（6）、项目部分主材和安装工程的招标工作；（7）、项目配套设施的招标、设计和准备工作（包括水、电、煤气、景观施工、智能化系统、电信、有线电视等）；（8）、项目咨询单位、营销代理单位等其他需要由房地产公司负责选择的工作。2、办理工程开工的其他审批手续、包括临时设施、施工用水电、占路、线路迁移等，创造现场的“三平一通”保证按时开工。3、组织图纸会审、技术交底工作。（二）、项目施工阶段的管理工作1、按照国家的施工规范、规程、标准、规定，对工程实行质量监督和技术管理，确保工程质量和进度，并按排专人（业主代表）进驻现场行使监督职能。2、审查施工单位的施工组织设计、协调施工进度，确保按时完成任务。3、协助解决施工当中的技术问题，负责施工过程中设计变更联系单的制定及工程建设技术指导工作，负责协调设计、勘察、监理等相关单位以便及时勾通。4、负责组织质监站、设计、勘察、监理、施工等相关单位对项目的分项、分部工程进行验收和评定。5、配合红线班完成道路、管线、房屋等红线的测定工作，并及时提供坐标点和高程点并安排施工单位做永久性保护。6、负责工程建设过程中工程量变签证工作，以及桩基础、基础等隐蔽工程的验收和签证工作，监督工程材料选型及品质的签定工作。7、负责工程建设过程质量管理、进度管理及文明施工、安全管理工作。8、办理工程进度款审批签认手续。9、负责工程预结算书的编制和审核工作。10、指导、监督、检查监理公司的工作。11、组织、召集工程建设调度会、工程例会、监理例会、工程专题会议、并做好会议记录，编写会议纪要。（三）、项目竣工验收及交付使用阶段的工作1、组织成立工程竣工验收小组，确定验收时间、地点，并书面通知相关单位，对项目进行竣工验收，并做好验收记录。2、负责及时做好竣工工程验收备案手续。3、负责在规定的时间内向城建档案管理部门移交工程建设档案。4、组织竣工工程的物业移交工作。5、负责移交竣工工程保修期的维修联系方式，并督促施工单位及时进行维修。三、现代房地产公司的管理趋势在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位，还包括设计、施工、监理、咨询等单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。所以因此在具体的实施过程，就需要设立相应的项目管理组织来实施相应的项目管理任务或过程。 它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。房地产项目管理有别于施工单位的项目管理。首先从隶属关系来讲，它们分别服务于不同的主体，所以要达到的营利目标也不一样。其次它们获利的方式不一样。从房地产项目管理来讲，对于同一个项目，它要在确保项目质量和进度的前提下如何减少投资、控制成本来获得最大的利润空间；而从施工项目管理来说，对于同一个项目，它要在确保质量和进度的前提下，如何提高产值、控制成本来争取获得最丰厚的回报；从而形成投资与产值的矛盾。最后从行业上分，施工单位属于生产性行业，其产品是其所承包施工的建筑物；其项目管理属于技术服务性行业，其工作是为施工企业提供工程的技术服务，在合同约定下进行单一的技术管理。而房地产开发公司的经营管理程序十分复杂,主要过程分为项目经济分析、征地拆迁、设计报建、工程建设、推广销售阶段等来获得最大的利益，它不参于项目施工过程中的细节管理。 总之，房地产项目公司的管理模式实际上就是具有很强的项目管理能力的房地产开发公司作为业主进行的业主项目管理, 房地产项目公司进行项目管理的前提是房地产公司必需具有很强的项目管理能力,否则的话项目公司就很难实行其控制项目的诸多职能。鉴于目前我国普通的房地产开发企业还普遍不具备项目建设全过程的管理能力,而且对施工项目管理和房地产项目管理概念不清，这样就很容易形成对成本的失控，从而倒置项目投资风险增大。所以项目公司的管理模式在国内也仅被少数大型房地产开