房地产估价理论方法、估价报告要点-于京博.ppt

房地产估价理论方法 估价报告要点解析及与抵押贷款有关的房地产评估与风险防范 北京仁达房地产评估有限公司于京博 目录 第一讲房地产估价理论方法第二讲估价报告要点解析第三讲与抵押贷款有关的房地产评估风险防范 第一讲 房地产估价理论方法 房地产的含义 房地产是指土地 建筑物及其他地上定着物 是实物 权益 区位三者的结合 对于房地产估价来说 有意义的房地产分类主要是以下六种 按照房地产用途的分类 按照房地产开发程度的分类 按照房地产实物形态的分类 按照房地产权益状况的分类 按照房地产是否产生收益的分类 按照房地产经营使用方式的分类 房地产的特性 房地产的特性主要取决于土地的特性 是以土地的特性为基础的 从房地产估价和把握房地产价值的角度来看 房地产主要有不可移动 独一无二 寿命长久 供给有限 价值量大 流动性差 用途多样 相互影响 易受限制和保值增值十个特性 房地产状况描述 房地产区位状况描述房地产实物状况描述房地产权益状况描述 房地产价值的概念 房地产价值 是在一定条件下形成的 其价值基础取决于价值基准是公开市场价值还是非公开市场价值 以及房地产的使用和权利状况 市场价值 市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格 1 交易双方是自愿地进行交易的 2 交易双方是出于利己动机进行交易的 3 交易双方是精明的 谨慎行事的 并且了解交易对象 知晓市场行情 4 交易双方有较充裕的时间进行交易 5 不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 房地产估价的概念 房地产估价师根据特定的估价目的 遵循公认的估价原则 运用科学的估价方法 按照严谨的估价程序 在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上 对估价对象在估价时点的特定价值进行分析 测算和判断并提出专业意见的活动 房地产主要估价方法 市场比较法收益还原法成本逼近法假设开发法基准地价系数修正法 市场法的含义 市场法 也称为比较法 市场比较法 交易实例比较法 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理 市场法 市场法基本公式 估价对象比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正 市场状况调整系数 房地产状况调整系数市场法 以居住房地产为例 收益法的含义 收益法 也称为收益资本化法 收益还原法 是根据估价对象的未来收益来求取估价对象价值的方法 收益法是以预期收益原理为基础的 收益法 收益法常用公式 V A Y 1 1 1 Y n 其中 V 收益法评估价格A 房地产年纯收益Y 房地产的报酬率n 房地产收益年期净收益 潜在毛租金收入 空置和收租损失 其他收入 运营费用报酬率 年收益 价格 成本法的含义 成本法 是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法 较具体地说 是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧 然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法 成本法的理论依据是生产费用价值论 商品的价格是依据生产所必要的费用而决定 成本法 房地产价格构成 分为七大项 土地取得成本 开发成本 管理费用 销售费用 投资利息 销售税费 开发利润建筑物成本法最基本公式 房地产价值 重新购建价格 建筑物折旧 建筑物折旧 建筑物折旧 可以分为物质折旧 功能折旧和经济折旧三大类 物质折旧也称为有形损耗 是指建筑物在实体上的老化 磨损 损坏所造成的建筑物价值损失 功能折旧也称为无形损耗 是指建筑物在功能上的缺乏 落后或过剩所造成的建筑物价值损失 经济折旧也称为外部折旧 是指建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失 假设开发法的含义 假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润 然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法 假设开发法的理论依据是预期收益原理 基准地价法 基准地价法北京市人民政府于二 二年十二月十日正式施行 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发 2002 32号 北京市国土资源和房屋管理局于二 二年十二月十七日正式施行 关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知 京国土房管出 2002 1121号 对北京市出让国有土地进行宏观控制 依据上述文件求取估价对象的地价 重点概念 楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格楼面地价 土地总价 总建筑面积楼面地价 土地单价 总建筑面积 土地总面积 土地单价 容积率 房地产估价程序 1 获取估价业务 2 受理估价委托 3 拟定估价作业方案 4 搜集估价所需资料 5 实地查看估价对象 6 分析估价对象及房地产市场 7 选定估价方法进行测算 8 确定估价结果 9 撰写估价报告 10 内部审核估价报告 11 出具估价报告 12 估价资料归档 贷后重估 估价机构工作配合重点 1 对房地产押品作出现时点市场价值评估值 2 对房地产押品作出现时点风险等级分类结果 3 为押品价值重估项目作出贷后评估分析综合报告 4 建立专用的动态贷后评估系统 第二讲 估价报告要点解析 A 致估价委托人函 明确估价对象 估价目的 估价时点及估价结果 B 注册房地产估价师声明 估价师签字 可从房地产估价师网站上查询及核实估价师真伪及执业情况 C 估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件主要是针对估价时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素予以假定 包括 1 对应评估的价值类型 说明其主要条件 2 对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的核查 无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性 3 说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料 4 说明在情况不明或资料不全下是以何种情形来估价的 5 说明估价中的一些特殊处理 6 说明在估价中未考虑的因素 对于不确定性因素 估价师应当勤勉尽责 予以必要的专业关注 针对估价项目的具体情况 合理且有依据地作出假定 估价报告模板及要点解析 D 房地产抵押估价结果报告一 估价委托人二 估价机构 估价机构资质的核实 三 估价目的 是否相符 四 估价对象 确定估价对象范围及区位 实物 权益等状况 五 估价时点 一般为现场勘查日期 如不符需进行相关说明 六 价值类型 明确本次估价的价值内涵 估价对象剩余使用年期 用途及基础设施状况等 估价报告模板及要点解析 D 房地产抵押估价结果报告七 估价依据八 估价原则九 估价方法 根据所选择的方法进行描述 说明本次估价思路及估价所采用的方法和这些方法的定义 并对所选择方法的依据及未选择其他方法的原因进行说明 估价报告模板及要点解析 D 房地产抵押估价结果报告十 估价结果 1 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值2 需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款3 抵押价值估价结果 十一 估价人员十二 估价作业日期十三 估价报告应用的有效期 估价报告模板及要点解析 D 房地产抵押估价结果报告十四 估价对象的抵押价值未来下跌风险分析 建议估价委托人或者相关权利人密切关注估价对象抵押价值在未来年内下跌的风险 目前预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素主要有以下几方面 1 房地产的使用和维护情况 2 区位因素的改变 3 房地产市场供求变化情况 4 房地产政策影响 估价报告模板及要点解析 D 房地产抵押估价结果报告十五 估价对象的变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时 在没有过多损失的条件下 将抵押房地产转换为现金的可能性 主要包括以下几方面 1 房地产的通用性 2 房地产的独立使用性和可分割转让性 3 变现的时间长短 4 快速变现的方式 5 区域市场状况 6 快速变现价值 7 变现价值与市场价值的差异 此外 对变现过程中可能产生的税费 抵押物处置后所得价款的清偿次序 净值计算公式及房地产权利状况可能对抵押房地产变现的影响进行列示 正常可收回的抵押贷款额 或称安全抵押贷款额 可以用以下公式表示 抵押贷款额 未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值 快速变现处置费用 处置交易相关税费 利息 违约金 赔偿金 约定的其他内容抵押率 抵押贷款 抵押评估价值 估价报告模板及要点解析 D 房地产抵押估价结果报告十六 风险提示 对于抵押价值未来下跌的风险提示 报告使用者应关注估价对象及房地产市场情况的变化 房地产调控政策的出台 房地产开发企业及其关联企业财务风险及法律风险 法定优先受偿权利 快速变现费用变化等多方因素对抵押价值的影响 估价报告模板及要点解析 E 房地产抵押估价技术报告一 估价对象实物状况描述与分析二 估价对象权益状况描述与分析三 估价对象区位状况描述与分析 上述三点注重对 分析 的真实性及合理性进行判断 四 市场背景描述与分析 包括宏观经济形势 相关政策 房地产市场整体状况 对应估价对象用途的房地产市场状况分析 注重时效性 是否及时更新 五 估价对象最高最佳利用分析 从法律上允许 技术上可行 经济上可行来判断估价对象的最高最佳利用方式 估价报告模板及要点解析 E 房地产抵押估价技术报告六 估价方法适用性分析 同结果报告 七 估价测算过程 可运用房地产估价理论知识及对房地产市场的调查对其测算过程中的各项取费进行判断 如市场法中的案例售价与区域内市场售价水平是否相当 收益法中租金水平的选取是依据市场租金还是租约内租金等 八 估价结果确定 原则上为了规避风险 应尽量选用两种以上估价方法进行估价 针对不同估价方法得到的结果 因估价原理及关注点不同 结果存在一定差异 在一定范围内都是合理的 将两种估价结果分别赋予一定的权重 权重比例依据估价方法的适宜程度 如 对于存在长期租赁情况的大型购物中心房地产 收益法比成本法更能真实地反映其房地产价值 九 估价对象的抵押价值未来下跌风险及变现能力分析 同结果报告 F 附件 位置图 照片 权属证照 估价依据文件等 检查其准确 完整 清晰及必要性 估价报告模板及要点解析 审核要点 一 估价机构及估价师的资质审核二 评估资料和估价报告的完整性 真实性审核三 合法有效性审核四 估价报告的逻辑性审核五 评估结果的合理性审核 第三讲 与抵押贷款有关的房地产评估与风险防范 一 目前房地产评估行业存在的问题与风险防范 1 目前房地产评估存在的问题房地产评估制度建立十五年来 房地产评估行业有了飞跃发展 但实践中也暴露一些问题 如 1 迎合委托方要求 高估或低估标的物价值 出具不实评估报告 2 不正当竞争泛滥 收费打折 3 评估报告质量不高 技术水平亟待提高 4 不顾资格实力 超营业范围承揽评估业务等 5 评估机构鱼龙混杂 良莠不齐 一 目前房地产评估行业存在的问题与风险防范 2 金融机构对房地产评估风险的防范 1 建立评估机构动态入围制度建立评估机构动态入围制度 选择一批评估资质等级高 社会信誉好 技术和服务水平优秀的评估机构从事相关评估业务 并提出相应技术和操作标准 可以提高利用评估机构服务的质量和效率 防范风险 一 目前房地产评估行业存在的问题与风险防范 2 金融机构对房地产评估风险的防范 2 建立评估报告审核制度金融机构作为评估报告的使用者 不应被动地 简单地在评估结果基础上按一定折扣确定放贷额 而要对评估报告进行必要的审核或复核 审核的内容包括 评估报告格式 估价对象的产权 价值内涵和价格水平等 二 房地产抵押与抵押价值实现 1 房地产抵押与抵押价值实现抵押物处置后所得价款的清偿次序为 1 支付处分抵押物的费用 如拍卖佣金 评估费 保管费 司法费用等 2 扣除抵押物应缴纳的税费 如补缴土地出让金 欠付工程款 营业税 所得税 契税 过户登记费等 3 偿还抵押权人债权本金 利息及支付违约金 4 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失或赔偿金 5 剩余金额交还抵押人 由此可见需扣除 1 2 两项费用后才可偿还抵押权人的债权 为了抵押权人债权的安全 1 2 两项费用对抵押价格和处置价格的影响应予以考虑 二 房地产抵押与抵押价值实现 2 对抵押房地产变现清偿价值的认识正常可收回的抵押贷款额 或称安全抵押贷款额 可以用以下公式表示 抵押贷款额 未来房地产市场条件下抵押物快速变现的价值 快速变现处置费用 处置交易相关税费 利息 违约金 赔偿金 约定的其他内容 抵押率 抵押贷款 抵押评估价