NJ-PROPERTY项目计划书.doc

CRE/SHMR/030801南京河西项目市场研究提纲第一部分 项目投资环境分析一、经济、政策、市政环境分析（1） 宏观经济、政策、市政环境分析 n 南京市宏观经济发展状况 n 重大产业政策 n 重大城市规划、市政状况 （2） 上述因素发展对房地产市场之影响 二、南京房地产市场环境分析（1） 总体供求及价格特征 n 历年供需变化及房市热点演变分析n 价格特征n 客户特征（2） 市场结构发展分析 n 市场结构发展因素发展趋势 n 各细分市场结构发展分析 第二部分 项目住宅竞争环境分析一、普通公寓住宅1、竞争区域市场界定（1） 竞争区域市场范围界定（2） 竞争对手样本框界定（如物业规模、物业区位、成为样本之原因等）附表：竞争对手样本框情况物业名称物业规模（万M2）物业区位成为样本之原因二、竞争区域住宅市场特征分析（1） 供应特征n 供应量及空间分布特征（如物业区位、占地规模、规划面积、物业已供应量、未来预计供应量等）附表：竞争对手（样本）供应量及分布物业名称物业区位占地规模（万M2）规划面积（万M2）物业已供应量（万M2）未来预计供应量（万M2）A、供应量深度分析 项目规模面积分组分析（如以占地规模分组）附表：项目规模面积分组表规模面积分组5万M2以下5-10万M210-20万M2 B、项目单位面积分组分析（房型配比）附表：项目单位面积分组表单位面积分组80-90M291-100M2101-110M2二房36%36% 38% C、项目产品线分组分析（如以多层、小高层、高层分组）附表：项目产品线分组表产品线分组多层小高层高层（2） 需求特征a租售情况分析（如租售面积、租售率、调研时间、租售面积加权租售率等）附表：竞争对手项目租售情况物业名称租售面积（万M2）租售率调研时间租售面积加权租售率b客户情况分析（客户来源、客户特征等）（3） 价格特征a租售价格分析（如租售面积、租售价格范围、平均租售价格、租售面积加权租售均价等）附表：竞争对手项目价格情况物业名称租售面积（万M2）租售价格范围平均租售价格租售面积加权租售均价三、竞争区域住宅产品特征分析a规划设计分析（如功能分区、道路系统、景观系统等）附表：竞争对手项目规划设计情况物业名称功能分区道路系统景观系统b户型设计分析（如功能分区面积、层数、内部流线等）附表：竞争对手项目户型设计情况物业名称功能分区面积层数内部流线c外部公共配套分析（如邮局、银行、餐饮娱乐、商业、体育场馆、幼儿园、中小学、医院、公园景区等）附表：竞争对手项目外部公共配套情况物业名称邮局银行餐饮娱乐商业体育场馆幼儿园中小学医院公园景区d内部公共配套分析（如小区诊所、会所、内部幼儿园、内部中小学、内部商店等）附表：竞争对手项目内部公共配套情况物业名称小区诊所会所内部幼儿园内部中小学内部商店e内部产品配套分析（如通讯系统、空调系统、供电系统等）附表：竞争对手项目内部产品配套情况物业名称通讯系统空调系统供电系统f车位情况分析g物业管理分析四、典型案例分析（1） 销物业案例分析（如地理位置、项目概况、整体策略、销售情况、楼盘包装、形象宣传、客群情况、畅销原因及对本案启示）（2） 销物业案例分析（如地理位置、项目概况、整体策略、销售情况、楼盘包装、形象宣传、客群情况、滞销原因及对本案启示）五、竞争区域住宅市场发展分析（1）供应预估（供应量、供应结构等）（2）需求预估（需求量、需求特征等）（3）价格预估（4）客户消费习惯变化预估六、住宅市场结论及建议第三部分 项目商业竞争环境分析一、竞争区域范围界定二、竞争区域商业市场特征（1） 供求特征及空间分布（2） 经营方式与租售价格（3） 业态分布与组合（4） 经营客户、终端消费者特征三、竞争区域商业产品特征（1） 分割面积与开间、进深（2） 装修标准与配套设施四、典型案例分析五、竞争区域商业市场发展分析（1）供应预估（供应量、供应结构等）（2）需求预估（需求量、需求特征等）（3）价格预估（4）客户消费习惯变化预估六、商业市场结论及建议第四部分 项目市场定位一、项目土地升值潜力评价（1）项目地块特质分析（1） 自然环境（山水风景）（2） 城市规划（区域功能定位、基础设施发展规划等）（3） 区域经济环境（区域产业发展等）（4） 人口环境（3公里半径内）（5） 区域房地产市场环境（6） 地块特征（土地技术指标、地形地貌等）（7） 交通配套（8） 教育配套（9） 商业配套（10） 医疗配套（11） 其它生活配套（商务、体育、娱乐等）（2）项目地块不利特质转化弥补方案二、项目发展市场定位（区分住宅与商业）（1）客户定位（1） 目标客户群构成（主