物业管理合同课件

第三章物业管理合同 版权所有 山东省青年管理干部学院 第一节合同的概念第二节前期物业服务合同第三节物业服务合同第四节业主公约和其他物业管理合同 第一节合同的概念 一 合同的要约二 合同的承诺三 合同的要件四 口头合同 书面合同 事实合同五 合同签订应遵循的基本原则 合同 物业管理合同是一个综合的概念 它是指物业管理当事人之间就权利义务所达成的具有法律效力的协议或契约 是双方或多方当事人之间的协议 是当事人之间意思表示一致的结果 一 合同的要约 要约 在商品交易中又称为发盘 出盘 发价 出价等 是指一方当事人以缔结合同为目的 向对方当事人所作出希望与其订立合同的意思表示 发出要约的一方称为要约人 接受要约的一方为承诺人 或被称为受要约人 一 合同要约的构成要件 1 要约必须是特定人的意思表示 必须具有订立合同的意图2 要约必须包括合同的主要内容 并且内容必须具体确定3 要约必须传达到受要约人才能生效 二 合同要约与邀请要约 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约 邀请要约人无须承担法律责任 1 拍卖 是一种特殊的交易方式 但其成交过程也可用要约与承诺来分析 拍卖广告以及拍卖人宣布拍卖某物都属于邀请要约 拍卖过程中出价人每次竞买的出价均为要约 拍卖师击槌表示成交则为承诺 双方交易告成 2 广告 一般的广告原则上认为不是要约 3 标价 标价是邀请要约 不是要约4 投标 招标投标也是现代社会常见的交易方式 招标是邀请要约 投标则是要约 招标人接受投标确定中标是承诺 三 合同要约的法律意义 要约的法律意义在于要约是一种法律行为 对要约人具有约束力 具体体现在要约的撤回或撤消方面 要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤消 受要约人有理由认为要约是不可撤消的 并已经为履行合同作了准备工作 否则 要约人应承担相应的法律责任 二 合同的承诺 承诺 在商品交易中又称为接受 收盘 是指受要约人按照要约规定的时间和方式 用诺言或行为对要约表示完全接受以缔结合同的一种意思表示 要约一经承诺 合同即告成立 一 合同承诺的构成要件 承诺必须由受要约人或其代理人作出 非受要约人或未获得授权的代理人不得作出承诺 承诺必须在要约的有效时间内作出 超过要约规定的期限或合理期限的承诺无效 只能视为一个新要约 承诺必须与要约的内容一致 一项有效的承诺 不能对要约内容作任何限制 变更或增减 否则为反要约 并导致原要约失去效力 承诺必须传达给要约人 如果受要约人内心愿意接受要约 却保持沉默 未对要约人公开表示 则不构成承诺 二 合同承诺的法律意义 与要约相对应 承诺也是一种法律行为 承诺的法律意义在于 受要约人一经作出承诺 该合同即告成立 要约人与受要约人 即承诺人 之间就形成了合同关系 双方当事人就要受合同的约束 当然 承诺也可依法撤回 根据 中华人民共和国合同法 第二十七条规定 承诺可以撤回 撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人 三 合同的要件 一 当事人的缔约能力 二 当事人的真实意思表示 三 合同内容合法 四 合同的形式合法 四 口头合同 书面合同 事实合同 一 口头合同 口头合同是指当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议 口头合同的优点是简便易行 缺点是一旦发生纠纷难以查据 二 书面合同 书面合同 是指当事人采用文字及图形 表格等将双方协商一致达成的协议表述出来的一种合同形式 三 事实合同 中华人民共和国合同法 第十二条规定 当事人订立合同 有书面形式 口头形式和其他形式 其中的其他形式主要指行为合同形式 也就是通常人们所说的事实合同 事实合同是指当事人双方不直接用口头或者书面形式进行意思表示 而是通过实施某种具体行为方式进行意思表示所达成的协议 五 合同签订应遵循的基本原则 一 主体平等 二 合同自由 三 权利义务公平对等 四 诚实信用 五 守法和维护社会公益 第二节前期物业服务合同 一 前期物业服务合同的概念二 前期物业服务合同的主要内容三 签订前期物业服务合同应注意的事项 一 前期物业服务合同的概念 前期物业服务合同 是指物业建设单位与物业管理企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议 是物业管理企业被授权开展物业管理服务的依据 二 前期物业服务合同的主要内容 一 合同的当事人 二 物业基本情况 三 服务内容与质量 四 服务费用 五 物业的经营与管理 六 承接查验和使用维护 七 专项维修资金 九 其他事项 三 签订前期物业服务合同应注意的事项 一 物业的承接验收 二 物业服务的费用 三 前期物业服务合同的解除或终止 第三节物业服务合同 一 物业服务合同的概念二 物业服务合同的特点三 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别四 物业服务合同的签订五 物业服务合同的终止 一 物业服务合同的概念 物业服务合同 是物业管理企业与业主 或业主大会授权的业主委员会 下同 之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议 二 物业服务合同的特点 由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业管理企业签订物业服务合同 物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序 因此各级政府行政机关有必要介入 指导和监督物业管理活动 物业管理服务是有偿性质 物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体 所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任 三 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别 一 订立合同的当事人不同 二 合同期限不同 四 物业服务合同的签订 一 物业服务合同的成立 二 物业服务合同的生效 三 签订物业服务合同应注意的事项 1 明确业主委员会的权利义务 2 明确物业管理企业的权利和义务 3 对违约责任的约定 4 对免责条款的约定 5 物业服务合同的主要条款宜细不宜粗 在签订物业服务合同时 要特别注意以下主要条款 项目 哪些管理服务项目应逐项写清 内容 各项目所包含的具体内容 越详细越好 标准 各项目具体内容的管理服务质量标准 费用 在前述的管理服务内容与质量标准下应收取的相应费用 6 合同的签订既要实事求是 又要留有余地 7 明确违约责任的界定及争议的解决方式 一般情况下 合同发生争议应该通过友好协商解决 如果协商不成 则可依照合同中约定的仲裁条款要求仲裁庭仲裁 或者向人民法院提起诉讼 五 物业服务合同的终止 物业服务合同约定的期限届满 双方没有续签合同的 物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的 因不可抗力致使物业服务合同无法履行的 物业服务合同自然终止 物业管理企业如果被宣告破产 物业管理合同自然无法继续履行 业主大会可以终止合同的履行 按照国家规定进行破产清算 法律 法规规定的其他情形 一 业主公约二 其他物业管理合同 第四节业主公约和其他物业管理合同 一 业主公约 一 业主公约的概念 业主公约 是指由业主大会制定 全体业主承诺 对全体业主具有约束力的 用以指导 规范和约束所有业主 物业使用人 业主大会 业主委员会权利义务的行为守则 是物业管理的基础和准则 二 业主公约的制订与宣传 物业销售之前 由建设单位制定业主临时公约 在此阶段 物业管理企业可协助建设单位按国家物业管理相关法规和示范文本制定业主临时公约 物业销售阶段 物业管理企业应及时提示建设单位 在签订物业买卖合同时 将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明 同时 要求物业买受人对遵守业主临时公约予以书面承诺 物业入住阶段 物业管理企业可通过张贴 资料发放 社区论坛 墙报宣传等多种形式向业主广泛宣传业主临时公约 力求家喻户晓 首次业主大会召开 业主公约正式订立 二 其他物业管理合同 土地使用合同 工程建设合同 售房合同 装饰装修管理服务协议 清洁承包合同 垃圾清运合同 供水供电有偿委托合同 电梯保养维修合同等 物业开发建设过程中涉及到物业管理活动的合同 如土地使用合同和售房合同中涉及到物业管理的条款 物业管理企业与业主或物业使用人所订立的其他合同 如装饰装修管理服务协议 车位使用协