2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》精华试题8.doc

2011年房地产估价师房地产估价理论与方法精华试题81某宗房地产的收益年限为30年，预测未来5年的净收益分别为27万元、28万元、25万元、23万元、21万元，从第6年起，每年的净收益将稳定在22万元左右，如果资本化率为9，则该房地产的收益价格为（ ）万元。A230B238C254D2732预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元。该类房地产的报酬率为6，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A589B610C651D6823某宗房地产收益年限为25年。通过预测未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上的增长率等于房地产的报酬率，房地产的报酬率为6。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A764B708C384D3444某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率为8，贷款期限为12年，按月等额偿还本息。购买者自有资本化率要求的年收益率为10，则该类房地产的综合资本化率为（ ）。A8.6B11.2C11.4D12.295当房地产的供给减少大于需求增加时，则（ ）。A均衡价格上升，均衡交易量减少B均衡价格上升，均衡交易量增加C均衡价格下降，均衡交易量减少D均衡价格下降，均衡交易量增加6长期趋势法适用的对象是（ ）。A时间无明显变动的房地产B价格无明显季节波动的房地产C时间无明显季节波动的房地产D价格无明显变动的房地产7某临街深度30.48米(即100英尺）、临街宽度20米的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地相邻的临街深度15.24米(即100英尺）、临街宽度20米的矩形宗地的价格应为（ ）万元。A50B70C30D408某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中土地总价值为2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地价值为150万元，如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地的份额为（ ）。A2.1B2.3C2.5D7.19估价时点应当根据（ ）来确定。A委托人B估价师C估价目的D估价对象10估价报告审核合格之后，由负责该估价项目的至少（ ）名注册房地产估价师签名，并加盖估价机构公章，以估价机构名义出具。A1B2C3D1211对于建设工程中的招投标及场地平整等费用应归属于开发成本中的（ ）。A勘察设计和前期工程费B基础设施建设费C公共服务设施建设费D其他工程费12在实际估价中，一般应选用（ ）方式的买卖实例，包括为抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价(土地使用权出让特例）。A招标B拍卖C协议D挂牌13当拆迁人或被拆迁入对被拆迁房屋的面积不能协商一致时，应当向（ ）申请鉴定。A规划行政主管部门B房屋面积鉴定机构C房地产估价所D街道办事处14运营期的起点通常是（ ），终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。A开始销售的日期B取得估价对象(待开发房地产）的日期C开发完成后的房地产竣工之日D销售完毕的日期15采用假设开发法时，不能采用（ ）测算开发完成后的房地产价值。A收益法B成本法C市场法D长期趋势法16距离可以分为（ ）。A空间直线距离B时间直线距离C交通时间距离D交通路线距离E交通空间距离17目前中国的房地产权利主要包括（ ）。A地役权B使用权C所有权D永租权E空间利用权18从估价的角度来看，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。A设备折旧费B抵押贷款还本付息额C改扩建费用D土地摊提费E装饰装修折旧费19下列（ ）等属于房地产实物调整的内容。A基础设施完备程度B外部配套设