物业管理概述.ppt

Page 1 物业管理与传统房地产管理的区别 Page 2 第二节物业管理的类型 宗旨与原则 Page 4 什么叫物业管理 Page 5 一 物业管理的类型 一 委托服务型物业管理委托服务型物业管理是房地产开发商将开发建成的物业出售给用户 一次性收回投资并获取利润 然后委托物业管理公司对物业进行管理 完善其售后服务 这类物业服务企业只拥有物业的管理权 而没有产权 仅仅是按合同或契约进行法制化 规范化管理 其职能 一是对房屋及其附属设备设施的维护修缮 二是对小区绿化 治安 消防 环境卫生等提供管理服务 同时物业服务企业有权按照政府有关规定标准或管理协议规定收取一定的管理服务费 不以盈利为主要目的 Page 6 Page 7 这里所说的 委托 分两种情况 一是开发商自己组建物业管理公司 对所出售的物业进行管理 如 马鞍山路 万振逍遥苑 由万振物业管理 这种类型的管理有以下特点 1 有利于完善售后服务 2 一般不存在经费难题二是开发企业以招标的方式委托专业物业管理公司 对已出售的物业进行管理 Page 8 二 租赁经营型物业管理租赁经营型物业管理是指房地产开发商建成房屋后并不出售 而是交由下属的物业管理公司进行经营管理 通过租金收回投资 获取利润 这种类型的物业服务企业不仅拥有经营管理权 而且还拥有产权 不仅具有维护性的管理职能 更主要的是为所管物业的出租经营 创造出一个良好的物业使用环境 以赢取雇主 如 信地集团 安徽大市场 信地 美凯龙 都是租赁形式销售 其产权属于信地集团 Page 9 三 委托服务型物业管理与租赁经营型物业管理的差别从产权上看 前者只有管理权而没有产权 后者既拥有产权又有管理权 从管理上说 前者是物业的售后服务 是为了保持物业的正常使用 后者则需努力制造一个良好的物业使用环境 创造租赁条件 赢得租户并为之服务 Page 10 就管理的物业对象而言 前者适合于各种楼宇 后者则主要是商业大厦 写字楼等 从服务对象分析 前者既有居民住户 又有职业公务人群 后者则主要以商业等职业人群为服务对象 从管理方式来看 前者注重的是管理与服务 后者更注重积极的 带有开拓性的经营 Page 11 二 物业管理的指导思想和宗旨 物业管理的指导思想 Page 12 物业管理的宗旨 物业管理的宗旨主要体现在以下两个方面 1 创造一个整洁 舒适 安全 宁静 优雅的工作与生活环境2 提高物业的价值 Page 13 Page 14 三 物业管理的原则1 产权 经营权分离原则2 业主至上原则3 统一管理原则4 专业高效原则5 权责分明原则6 经济合理原则7 公平竞争原则8 依法行事原则 Page 15 四 物业管理的作用1 能创造优美 安全 舒适 和谐的环境从宏观角度上来讲 加强物业管理 能保持城市干净 整洁 创造一个优美的市容市貌 形成一个良好的城市形象 从微观上来讲 通过物业管理人员的精心维修 养护 为每一个用户和家庭创造出安全 舒适 幽雅的居住环境 为每一个工作人员提供一个安静 优雅的工作和学习环境 同时也能为城市居民提供一个健康丰富的娱乐生活环境 而良好的环境能消除人们的疲劳和忧虑 还可以提高人们的工作和学习效率 Page 16 Page 17 Page 18 2 方便居民的生活随着社会的发展 城市的节奏在不断地加快 居民的工作和学习节奏也在加快 人们在休息日里 需要有更多的时间用于休闲 娱乐 这就要求物业服务公司能够提供更多的方便和周到的服务 以减轻居民的负担 节约他们的时间 缓解他们的紧张心理 物业服务公司可以为居民提供综合性有偿服务 如 旧房更新 室内装修 搬家 医疗保健 美容美发 送奶送报 车辆管理 小孩入托等专项的和特约服务 从而大大方便了居民的生活 Page 19 3 能延长物业的使用寿命物业建成后 要经过几十年的风吹雨打和霜冻 得经受各种自然和人为因素的破坏 因此 必然要受到磨损侵蚀 变形 甚至遭受破坏 这样 久而久之 房屋就会老损脱落 崩塌 管道和线路会出现 跑 冒 滴 漏 等情况 机器设备会出现故障 道路会出现坑洼不平等现象 在这种情况下 如果不及时的维修和养护 就会缩短物业正常的使用年限 甚至酿成事故 造成人身伤亡和财产损失 从而就会影响人们正常的生活和工作 因此 加强物业的管理 维修和养护 可以延长物业的使用寿命 从价值形态上来讲 可以使物业保值和增值 Page 20 4 实行物业管理能克服 重建轻管 思想在我国 重建轻管 的思想是由来已久的 甚至达到泛滥成灾的地步 建房的不为住房的想 建房的不为管房的想 因此 在建房过程中不是偷工减料就是质次活粗 例如 地下管道没接好 有的根本就没安管道等 实行物业管理后 物业服务公司就是用户的总管家 在建房施工过程中 物业服务公司就可以介入 监督工程质量 并组织参与验收 严格把好质量关 从而就根除了 重建轻管 的思想 Page 21 5 实行物业管理有利于吸引外资 促进对外开放要想更好地引进外资 除了要有良好的经济政策 便利的交通 通信等 硬 环境外 还要有良好的工作和生活的 软 环境 这就要求有完善的生活服务设施和周全的服务项目 以及优异的服务质量和合理的服务收费等 使用户感到舒适 偷快 方便 整洁 从而就可以吸引大量的外国投资者 Page 22 第三节物业管理模式 Page 23 一 物业管理模式的含义所谓物业管理模式 就是根据房产经营管理体制的特征而划分的不同管理种类 Page 24 二 目前 我国物业管理六种模式的比较 一 物业管理的六种模式1 以区 街道办事处以及居委会为主成立的物业管理企业开展物业管理工作 2 以房地产管理部门转制成立的物业管理企业开展物业管理工作 3 房地产开发商组建的物业管理企业开展的物业管理工作 4 单位直管公房的管理模式 5 完全按照现代企业制度建立起来的物业管理企业开展的物业管理工作 6 由街道 居委会 社区服务站以及物业管理企业合三为一的管理模式 六种管理模式的比较 Page 26 1 行政管理部门成立的物业管理企业的管理模式 优点 1 突出了地方政府的行政管理作用 具有一定的权威性 制约性强 2 有利于统一安排 分工明确 专业协作 各负其责 缺点管委会的大包大揽 行政管理代替一切 Page 27 2 国家房管部门转制成立的物业管理企业的管理模式 优点 有利于发挥房管部门的专业特长 缺点 各部门之间难以协调 各自为政 Page 28 4 单位自行管理的模式 优点 企业重视 经费充足 缺点 给企业福利性住房管理带来了不便 不适合社会主义市场经济的需要 难以形成职能分解 政企分离 Page 29 3 房地产开发公司组建的物业管理企业的管理模式 优点 有利于发挥房地产公司的经营所长 缺点 物业管理企业独立性差 依附性强 竞争意识弱 Page 30 5 按照现代企业制度建立的物业管理企业的管理模式 优点 1 管理思路清晰 市场意识强烈 明确服务对象 办事热情 认真 2 物业管理企业成本概念清楚 3 机制灵活 4 服务质量高 缺点 由于我国国情所限 一是人们的思想观念还停留在计划经济时期的福利房上 对花钱买享受还不理解 二是我国经济发展还不平衡 生产力提高不快 人民生活水平相对较低 因此一些物业管理公司还处在低水平上运转 如果一些物业管理公司托管房产面积小的话还会出现亏损经营 必须引起物业管理公司高度重视 强练内功 扩大规模 扭亏为盈 Page 31 6 按照 三合一 组建的物业管理企业的管理模式 优点 可以树立物业管理企业良好的形象 缺点是 1 领导体制不顺 2 权利与义务不符 3 企业利益与行政利益经常发生冲突 4 出现业主状告政府的局面 Page 32 第四节物业管理发展趋势 Page 33 一 我国近期物业管理发展的特点 1 物业管理市场潜力巨大 2 与市场经济相适应的物业管理模式和计划经济体制下传统的管理模式在一个时期内并存 3 物业管理模式和标准将呈多层次性 与现代化都市建设和人们的生活 工作要求相适应 Page 34 二 我国物业管理发展预测 1 物业管理体制将取决于市场经济的发展 取决于生产力水平的提高 2 各类物业管理体制将会交融相持一定阶段 3 以现代企业制度建立起来的物业管理企业将取代过渡性的物业管理体制 4 物业管理将走向集团化 品牌化 Page 35 三 目前高水平的物业管理的含义 1 服务态度热情 2 服务设备完好 3 服务技能娴熟 4 服务项目齐全 5 服务方式灵活 6 服务程序规范 7 服务收费合理 8 服务制度健全 9 服务效率快速 10 服务目标满意 Page 36 第五节物业管理从业人员素质要求与职业道德 Page 37 一 物业管理人员的素质要求 一 物业管理人员应具有社会主义觉悟 具有高尚道德的人 二 物业管理人员必须具