广州可逸豪苑4栋定价及公开发售方案.ppt

可逸豪苑4栋定价及公开发售方案 营销部 兴业公司二OO九年三月 目录 上一阶段发售回顾成交统计广州市场整体情况海珠区整体情况近期竞争对手情况一 二手市场动态4栋简况4栋价格定位 推售节点 上一阶段发售回顾 5栋公开发售回顾3栋公开发售与5栋公开发售间隔时间仅一个月公开发售当天成交约8800万元 成交均价12489元 m2公开发售当天 成交率逾50 南向五房单元 01单元 成交15套 成交金额3500万元 占总成交金额40 南北对流大三房单元 06单元 成交11套 成交接近2000万元 占总成交金额23 罕有楼王大户 带动项目销售 楼王拉动尾货 小步快跑升价策略 08年11月下旬 12月中旬5栋楼王主动升价带动尾货销售 5栋在开盘定价基础上上升8 带动其余尾货调升2 6 09年新年期间利用08年底政策调整和新年节日消费气氛 全体余货平均上升1 目前 利用09年初消费欲望持续缓步增长势头 全体余货平均上升2 1 2008年底 2009新春期间销售回顾 累计升幅约5 7 08年11月下旬 09年2月下旬 备注 其中有个别单元毛坯交付 扣除装修费 1 2栋成交22套 成交均价11986元 m23栋成交26套 成交均价11701元 m26 7栋成交52套 成交均价11714元 m25栋成交62套 成交均价12655元 m2 成交单价12130元 m2 成交统计 2008年5月17日至2009年2月28日 1 2栋北向园林景大户 04单元 成为库存最集中的单元160m2三房 总价约175万 单价约11500元 m2 毛坯价 另 余64套超面积单元 1 2栋成交220套 剩余可售40套 其中04单元25套 高层南北对流大单元9套 目前成交均价12187元 m2 3栋成交178套 剩余可售4套 目前成交均价10296元 m2 6 7栋成交342套 剩余可售3套 目前成交均价11454元 m2 5栋成交115套 剩余可售3套 目前成交均价12426元 m2 09年1月广州商品住宅均价同比下降18 环比基本持平 相比月度楼价最低08年12月 09年1月均价仅升2元 m2 是广州楼价调整以来第二低点 究其原因 去年底开发商们集中降价促销冲年度业绩 这一情况会部分反映在09年1月的数据上 广州市场整体情况均价 继续保持探底状态 价格成为热销主因 08年 09年1月商品住宅预售与成交对比 2008年 广州商品住宅供需比为1 46 1 全年明显供大于求 今年1月成交量同比上涨32 商品住宅吸纳率为1 1 吸纳率近7个月来首次破 1 预售面积则是近9月新低 说明发展商减产自救初显成效 单位 元 m2 数据来源 广州市国土房管局 供求 上半年供求有逆转迹象 今年1月签约数量同比2008年 上涨了将近62 焦点网统计 新年后 楼市成交量局部回暖 市中心楼盘 郊区成本价楼盘销售出现小高潮今年2月签约套数连续两周在2000套以上 2 16 2 22由于光大水岸榕城单盘签约400套以上 使得总签约数量超过去年十一黄金周 数据来源 新浪网 成交局部回暖 近期周签约数量超过去年十一黄金周 广州市场整体情况后市谨慎乐观 真正回暖尚需时日 数据来源 经纬地产 海珠区整体情况价格小幅下滑 供需基本平衡 近几月均价在10000元上下波动 由于大型楼盘暂无新货推出 中小型楼盘和大盘旧货成为成交主力 海珠区2007年平均月成交量10 34万平方米 2008年月成交量7 3万平方米 0708两年总需求 212万平方米 总供应 219万平方米 供需基本平衡 全年货量充裕 新增供应量六区第一 数据来源 经纬地产 海珠09年销售上半年以中小楼盘及旧货新推为主 09年海珠区新开盘楼盘 海珠区08 12月成交排行前5位 海珠09年新货供应下半年新货多 竞争激烈 选择面宽 水岸榕城J1 J8栋已通过规划报建 楼高33层 一梯5 6户 货量约1500套 预计部分楼宇将于今年年底前推出 水岸榕城北区K15 18 K8 9共六栋楼宇正在施工 预计五一前后能推出 户型和已推出的K10 14相似 货量约500套 海珠09年主要新货光大水岸榕城 南华西路地块用地面积14126 规划建筑面积为79952 加上5730m2 建筑面积共85682m2 此地块是万科于2007年7月拍得一组烂尾地 分别是南华西地块 鹤鸣五巷地块和带河路地块 总价8 8亿元 由于鹤鸣五项地块狭小 开发有一定难度 规划显示 鹤鸣五项地块全部为配套 绿地 小学 其余建筑面积 约5730m2 移入南华西路地块 建两栋33层 其中一栋为办公 和一栋58层的超高建筑 海珠09年主要新货万科同福西项目 约下半年推出 根据规划公示 该地块将建成两栋住宅楼 其中A2栋为地下三层 地上29层的住宅 A1栋将为超高层建筑 约今年下半年推出 该地块7082元 m2 总地价4 6亿元 2007年3月13日获得 海珠09年主要新货万科纺织路项目 近期竞争对手情况宝岗大道正处断货期 下半年供应充足 去年宝岗大道新开楼盘基本消化完毕 今年水岸榕城北区开盘新货售罄 除兰亭熙园 可逸豪苑和富力金禧有未推楼宇外 其他楼盘暂无新货 下半年翠城花园 光大水岸榕城将有全新新货供应 光大水岸榕城北区 2月14日开盘 共434套单位当日售罄 成交约4亿 共约2800个认购登记客户入场参加抽签购房 开盘折扣最高可达84折 VIP提前认购获92折 一次性付款或商业贷款95折 开盘当日成功认购可额外99折 5天内签约再额外99折 光大旧业主可再额外98折 签约速度快 一个星期内所售400余套单位几乎全部签约 光大水岸榕城北区热销原因 蓄客时间久 去年9月开始蓄客 开放情景样板房 实体样板房 根据市场情况一再推延开盘时间 蓄客长达5个月 吸引了近2000个认筹 90 的成交客户为旧业主介绍 社区配套齐 大社区 省一级小学 地铁上盖 一站式15万平米大型购物中心等多重优势 户型创新 40平米公寓 80平米两房 125平米三房 160平米五房 灵活可分可合 价格到位 此次开盘价格区间在9700 12000元 m2 多数单位价格为10500 11500m2 与之前的南区开盘价格相当 偷面积单元拉升整体均价 排除偷面积单元 整体均价仅为10388元 m2 光大水岸榕城北区性价比高 公开发售当天400套单元基本售罄 均价11176元 平方米 兰亭御园T5栋 T5栋已于2月10号左右开卖 一层四户 分别为87 115 127 137平米三房 约13楼以上能望江景 首推4 14 17 19层 不望江单位约11500 12500 报价 望江单位约13000 15000 报价 售出约40 其中87方三房单位只剩下20层以上的高层单位 但阳光家缘暂未反映销售情况 高层江景 但江边旧楼可能会拆迁新建高楼 4栋同时在售 剩余货量零散 销售速度缓慢 08年第四季度成交均价11862元 m2 备注 阳光家园备案数据 富力金禧 08年12月开始针对尾货促销 85方两房89万 三房西北向105万 东南向113万 尾货均价11000元 m2 08年底 工商银行组织内部职工 客户团购 促进了A1 A2栋尾货的销售 A3栋开盘2月28日 可售约272套单位 蓄客约210位 前100位登记可享9折 公开发售当天成交约90套 占总货量约三分之一 广州老四区一手成交价格持续下跌海珠区整体成交均价在10000元 m2左右徘徊 一 二手市场动态老四区一手成交价格走势 单位 元 m2 广州老四区二手成交价格轻微上扬二手成交以核心区的刚性需求占主导海珠区整体成交均价在5000元 m2左右徘徊 二手成交价格走势 单位 元 m2 宏观市场小结 从一手市场可以看到 成交价格仍然回落 但从二手市场可以看到 成交价格反而有所回升 主要原因有四 金融海啸影响投资者及私营企业主的投资信心 导致一手市场价格缺乏支撑力 一手市场价格回落幅度不大 郊区居住成本高企 使需求转向价格较低的二手市场 拉动二手市场需求 市区刚性需求仍然较大 但对于一手市场的价格支撑力仍然不足 金融扶持政策 加强了中低收入人群的购房意欲 拉动二手市场 4栋简况 位于小区中部东朝宝岗大道 西南 西北对园林可售115户 另 15户超面积单元 目前客户信息反馈目前正接受诚意登记 截止3月1日合共登记120个客户对价格未有清晰指引 目前报价 12500 13800元 m2 大部分客户是5栋未选到合适单元的客户 价格预期与5栋接近 客户反馈信息与户型特点分析基本吻合 4栋价格定位 销售节点 2月20日开始接受旧客户意向登记2月28