【毕业学位论文】（Word原稿）江苏省商品房价格变动情况以及影响因素的分析-统计学

南京财经大学本科毕业论文（设计） 1 目 录 摘要 . 1 一、绪论 . 3 （一） 问题背景 . 3 （二）本文拟回答的几个问题 . 5 二、当前我国以及江苏省商品房价格的基本特点 . 5 （一）对反映商品房价格情况主要指标的解释 . 6 （二）我国商品房销售价格指数的变动情况 . 6 （三）江苏省商品房平均销售价格变动情况 . 8 （四）江苏省与全国商品房本年销售价格情况的对比分析 . 9 三、江苏省商品房价格影响因素的研究方法选择 . 11 （一）由供给与需求两个方向粗略确定影响江苏省商品房价格的主要指标. 11 （二）数据查找与初步整理 . 11 （三）方法介绍 . 12 . 12 . 13 四、主成分分析 . 13 （一）对数 据进行标准化 . 13 （二）相关性判定 . 14 （三）确定主成分的个数 m . 15 南京财经大学本科毕业论文（设计） 2 （四）确定主成分 表达式 . 16 五、皮尔逊相关分析 . 17 （一）计算皮尔逊相关系数 . 17 （二）假设检验 . 17 六、结论和建议 . 18 （一） 结论 . 18 . 18 . 19 （二） 建议 . 19 . 19 成方面的 建议 . 20 参考文献 . 22南京财经大学本科毕业论文（设计） 1 江苏省商品房价格变动情况 以及影响因素的分析 摘要 ： 现阶段房价特别是商品房价格成为百姓茶余饭后热议的话题，社会各界对商品房价格的大讨论一直没有停歇，政府也采取了很多措施来抑制房价， 这些方法是否可行，有待商榷。 本文首先运用描述性统计的方法分析全国以及江苏省商品房价格变动情况 ，主要包括我国商品房销售价格指数的 变动情况、江苏省商品房平均销售价格变动情况，并做了江苏省与全国商 品房本年销售价格情况的对比分析 ； 其次 以江苏省的实际情况为例，搜集 2002 年到 2009 年的商品房价格相关的数据，结合供给与需求方面研究影响商品房价格变动的因素，用主成分分析、 皮尔逊相关分析 等统计学方法， 找出其中影响商品房价格的关键 因素； 最后 ， 结合模型分析的结果，有针对性地提出抑制房价过快上涨的可行措施和方法。 关键词： 商品房价格指数，影响因素，主成分分析， 皮尔逊相关分析 At to we I to in of of of of 002 009, of in 南京财经大学本科毕业论文（设计） 2 as of At of 南京财经大学本科毕业论文（设计） 3 一、 绪论 （一） 问题背景 国土资源部发布的研究报告显示， 2009 年全国住宅平均价格涨 幅达 即使经过国十条，国新十条等宏观政策的调控，国家统计局数据也显示： 2010 年全国大中城市1 到 7 月商品房平均价 格为 5036 元 /平方米，同比上涨 江苏作为国家经济大省，人民生活水平相对较高，部分大中城市的房价居高不下。根据 “宜居城市研究室 ”发布的2010 年中国城市房价排行榜的数据显示，排名前 20 个且均价超过 8500 元 /平方米的城市中，江苏的城市就占了三席。 房价问题事关全局， 如果长期居高不下，必将成为整个经济社会发展的 “不可承受之重 ”，其负面效应 不容忽视 。 首先，高房价容易助长经济泡沫化 趋势 。房地产业牵涉行业 很 多，房价过高 会 带动上、下游一系列产品的价格上涨，造成背离经济发展 根本 的 “虚假繁荣 ”， 加剧 经济泡沫化程度。泡沫一旦破灭，房价将会大幅下滑，众多行业将会像 “多米诺骨牌 ”效应一样应声而倒。 例 如房价大幅下滑将导致银行的不良资产规模和比例增长，进而危及 金融系统的安全，对实体经济带来重创， 严重的会 引发经济衰退。 1991年日本房地产泡沫破灭 迫使日本经济陷入长期的萧条 ， 近年的 美国次贷危机 引发 国际金融危机，教训极为深刻。 另外，房地产 并不是一个会对技术进步有明显推动作用的行业，它的过快发展，会消耗 更多的高耗能产品 ， 加大 资源环境 的 压力 。高房价使大量资金 纷纷 从 实体产业 向楼市转移，必然 会 挤压其他行业 尤其 是高新技术行业的资源分配、金融支持 力度 和发展空间，不利于自主创新 以及 产业结构优化升级 调整 。现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动，财政收入主要靠卖地 收益 ， 主要靠房地产抵押贷 获得 银行收益和资产质量款，房地产业已成为许多城市的经济 支柱 。这种过度 依靠 房地产业的发展 方式 ，长期下去将严重危害 地方 经济 的协调 、 可 持续发展。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 4 其次， 高房价 能 抑制 内 需增长 。内需不振是 影响 我国经济发展的 重要 问题 。 国家采取了一系列政策措施 来 拉动内需、刺激消费 需求 。 但是 高房价会对 内需产生严重的 “挤出效应 ”。人们 往往透支了几十年的消费 来 买房 ， 消费产生 了 严重的结构性不足 。 中低收入阶层的购买力 过度消耗 ， 影响 社会中间阶层的扩大。 再次， 高房价将阻碍中国 的 城镇化进程。城 市居民对高房价 望而生畏， 外来人员 要想在城市居有其所， 难度可想而知 。高房价 已然 成为农村人口进城的 “高门槛 ”， 严重 阻碍着农民进城的脚步。 高房价 还会 严重影响社会公平。房价的飙升使开发商获得 大 量 财富， 拥有大量闲散资金的炒房 群体财富增长加速，而其他一些群体 却 被挤出住房市场，从而 拉大 本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距，引 起 了社会情绪的焦虑，造成社会不和谐、不稳定甚至加剧社会矛盾 。 综上 ，房价问题不单是经济问题， 更 是事关国家发展 大局 和社会和谐稳定的重 要 问题 ，各界 必须引起高度重视，采取有力措施遏制房价过快上涨，促进房地产市场 更好 发展。 为抑制房价过快上涨，中央 近期 密集出台了 一系列 信贷、税收、土地等房地产调控政策。江苏省政府办公厅根据中央的指示并联系本省的实际下发了贯彻国务院办公厅关于 进一步做好房地产 市场调控工作有关问题的通知， 通知中 提到房价过高 、 上涨过快的城市， 必须 在 2011年 2月中旬前出台住房限购实施细则。从房地产信贷 来 看，至 2月底，我省 25家省级银行 金融 机构全 都 执行新的信贷政策 。从 住房套数认定 角度 ，各机构采取 “认房又认贷 ”标准。从 税收 监管 来 看，我省立 即全面执行 “新国八条 ”出台后 的营业税政策，并及时调整 好 土地增值税预征率 并且 核定征收率，加强土地增值税 的 清算 。对于土地调控，江苏省将 探索多种出让模式 ，包括 “限房价竞地价 ”、 “双向竞价 ”、 “综合评标 ”等 ，建立 起 土地供需和地价变化态势 的批 判机制，切实 调控 好房地产用地出让总量、结构、时序和节奏。另外，江苏省还大力推进保障房的建设。 房价问题与江苏社会的发展紧密联系。因此 本文 搜集 了 2002 年到 2009 年的商品房 南京财经大学本科毕业论文（设计） 5 价格 相关的数据，具体从供给与需求方面研究影响商品房价格变动的因素， 进而 加深对房价上涨以及价格形成机制的认识 ，找出其中影响商品房价格的关键因素，有针对性地提出抑制房价过快上涨的可行措施和方法。 （二） 本文拟回答的几个问题 本文主要尝试回答以下几个问题： (1)分析全国以及江苏省商品房价格变动情况。主要包括我国商品房销售价格指数 的变动情况、江苏省商品房平均销售价格变动情况，并将 江苏省与全国商 品房本年销售价格 进行 对比分析。 (2)选择适当的模型研究影响江苏省商品房价格的因素。本文拟使用相关分析、主成分分析对 2002 年到 2009 年的江苏省商品房价格相关的数据进行分析，找出影响江苏省商品房价格的主要因素，为提出抑制房价过 快上涨的措施提供依据。 (3)对模型所得出的结论进行分析，并提出相应的能抑制房价过快上涨的建议以及对策。 二、 当前 我国以及 江苏省 商品房 价格的基本特点 本节 拟通过描述统计的方法，分析江苏省商品房价格的变动情况。研究步骤如下：第一步，选取能反映商品房价格情况的有代表性的指标；第二步，了解全国商品房价格的变动情况，以便掌握我国房地产市场的大背景和大环境；第三步，利用江苏省的数据分析我省商品房价格的基本变动情况，为以后的研究奠定基础；第四步，将江苏省商品房本年销售价格与全国商品房本年销售价格情况进行对比分析 ，了解江 苏省与全国商品房价格变动情况的异同点，为找到符合江苏实际情况的个性化政策建议提供参考依据。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 6 （一） 对 反映 商品房 价格 情况 主要指标 的解释 （ 1） 商品房。商品房可以细分为经济适用房、普通住房、高档公寓等各类住宅，以及商业用房、写字楼等非住宅。 （ 2）商品房销售额。商品房销售额指报告期内实际销售房屋的总收入，即现房销售中双方 签署的正式买卖合同中所确定的合同价款。该指标与实际销售面积指标 口径 相同 。实际销售额包括正式交付使用的商品房屋在建设前期预收的定金 、 预收的款项、结算尾款 以 及应付款 ， 不包括预售但未交付使用的商品房屋 所预收的款项。收取的外汇按当时外汇牌价折算成人民币 来 计算。 （ 3）商品房销售面积。商品房销售面积 即指 已签订房屋销售合同并在报告期正式交付购房者使用的商品房屋面积， 也就是 报告期现房销售面积。不包括 尚在建设过程中的商品房屋面积 但 已签订预售合同 ， 包括报告期或报告期以前签订了预售合同 并 在报告期又竣工并交付使用的商品房屋面积。 （ 4） 商品房平均销售价格 。 商品房平均销售价格是指每平方米房屋的平均售价，即商品房销售额与实际销售房屋面积之比。计算公式为： 商品房平均销售价格 =商品房销售额（万元） /商品房销售面积（万 /平方米） （ 5）商品房销售价格指数。商品房销售价格指数是个相对数，它反映一定时期商品房销售价格变动程度和 其 趋势，通过百分数的形式 来 反映不同时期商品房房价的涨跌幅度。 （二） 我国商品房销售价格指数的变动情况（以 1998 到 2008 年的数据为例） 表一、我国商品房销售价格 指数表 年份 全国商品房销售价格指数（上年 =100） 1998 南京财经大学本科毕业论文（设计） 7 1999 000 001 002 003 105 2004 109 2005 006 007 008 一 （以上数据来源于中经网统计数据库） 从以上图表可以看出，从 1999 年至 2004 年，我国 的 商品房销售价格指数呈现明显的上升趋势。从 2004 年到 2008 年，呈波动态势，但都高于 100。而我国商品房销售价格指数的计算过程是以上年为基期， 即 假设上年为 100。从图表可以看出 商品房销售价格指数 均 高于 100，说明我国近 10 年来，商品房销售价格一直处于上升阶段，截止 2008年，我国商品房价格在 2004 年的上升速度达到最大。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 8 （三） 江苏省 商品房平均销售价格 变动情况（以 1999 到 2009 年的数据为例） 表二、 1999 年至 2009 年江苏省商品房销售价格、销售面积、销售额情况统计表 指 标 年份 商品房本年销售价 格(元 /平方米 ) 商品房本年销售面积(万 /平方米 ) 商品房本年销售额(万元 ) 1999 1584 377231 2000 1643 859863 2001 1801 428649 2002 1925 469966 2003 2197 979054 2004 2651 428602 2005 3359 7249000 2006 3592 1916516 2007 4024 0579022 2008 4049 4666786 2009 4983 1063696 南京财经大学本科毕业论文（设计） 9 图二、 1999 年至 2009 年江苏省商品房销售价格、销售面积、销售额情况折线图 （以上数据来源于中经网统计数据库） 从表二以及图二可以看出， 1999 年至 2009 年江苏省商品房销售价格、销售面积、销售额总体呈现出上升趋势。从 1999 到 2004 年，上升趋势比较平缓。 2004 年以后，其上升势头更加强劲。特别是 2008 年到 2009 年期间 ，江苏省商品房销售价格上涨接近25%。注意到在 2007 到 2008 年间，江苏省商品房销售面积和销售额都有下滑，这可能与当时蔓延世界的国际金融危机有关。在 2007到 2008年商品房销售面积下降的情况下，商品房销售价格仍然坚挺，并没有 明显 降价的趋势，可见国人对房地产市场保持了较高的信心。 （四） 江苏省 与全国 商品房本年销售价格 情况的对比分析 表三 、江苏省与全国商品房本年销售价格对比表 年份 江苏省商品房本年销售价格 (元 /平方米 ) 全国商品房本年销售价格 (元 /平方米 ) 1999 1584 2053 2000 1643 2112 2001 1801 2170 2002 1925 2250 2003 2197 2359 2004 2651 2778 2005 3359 3168 2006 3592 3367 2007 4024 3864 2008 4049 3800 2009 4983 4681 南京财经大学本科毕业论文（设计） 10 图三、江苏省与全国 商品房本年销售价格对比柱形图 （以上数据来源于中经网统计数据库） 从表三和图三可以看出，从 1999 年到 2004 年，江苏省的商品房本年销售价格都低于全国的均价。从 2005 年以及以后，江苏省的商品房本年销售价格都高于全国的均价。 综合以上图表分析，可以看出 2004 年是我国房地产业发展的关键年份， 相当于是一 个转折点。从 2004 年初 起 ，我国的房地产业进入一个新的周期 。 随着 住房市场化、货币化的深化 ， 城市化的不断推进 ， 人均收入的不断提高 以及 对外开放的扩大，使得我国住房方面的需求被释放，进而 促 使我国的房地产投资额、房价 、 建设面积大幅上升。从 2004 年 到 2007 年投资额增长率分别 是 而房价的涨幅也 很快 ， 2004 年 到 2007 年全国平均房价的涨幅分别 是 、 2007 年，北京、深圳的房价涨幅分别达到了 涨幅则远远高于全国平均涨幅， 其它不少城市也出现了 房价 大幅上涨 的 情况。作为经济强省的江苏，随着城市化进程的不断推进和人民 对 生活质量的要求 不断提高，江苏的房价上涨幅度也超过全国平均水平。有效抑制 江苏 房价过快上涨 势在必行 。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 11 三、 江苏省 商品房价格影响因素 的 研究 方法选择 上一节的分析显示近年来 江苏省房价的上涨幅度较大， 本节 将选取适当的 统计方法和 模型，找出影响江苏省商品房价格 的 影响因素。 （一） 由供给与需求两个方向粗略确定影响江苏省商品房价格的主要指标 影响商品房价格的因素众多而且复杂 。 既有如土地使用的制度、住房政策、人口因素、经济发展情况、财政金融政策等 普遍 因素，也有 如 道路交通、城市设施、环境状况等区域因素，还有建筑物本身的结构特征等个 体 因素。这些影响因素在不同的国家，甚至 于 在同一国家的不同地区， 以及在 同一国家的 同 一 地区 不同的房地 产业发展阶段所表现出来的影响力大小各 有差异 。 从经济学上来说， 商品房价格 波动是由商品房 的供给和需求两种力量共同作用的结果。影响 商品房 价格的因素 或者 通过影响 商品房 供给， 或者 是通过影响 商品房 需求， 或者 是同时影响 商品房 供给和 商品房 需求来 影响 商品房 价格。根据统计分析的需要和数据的易得性， 本文先粗略选取影响 江苏省 商品房价格的主要因素。 影响 商品房 需求的因素：镇居民人均可支配年收入 和 城镇居民价格消费指数。影响 商品房 供给的因素：商品房 开发企业本年完成开发土地面积、 商品房 开发企业本年土地购置费用、竣工房屋造价 和 商品 房销售面积。 （二） 数据查 找与初步整 理 本文从中经网统计数据库查找到 上一 节所选取的因素 2002 年到 2009 年的数据， 并令商品房本年销售价格 ： Y，国内生产总值： 镇家庭平均每人可支配收入：市居民消费价格指数 ： 地产开发企业本年完成开发土地面积： 地产开发企业本年土地购置费用： 品房竣工房屋造价 ： 品房本年销售面积 ： 整理汇总如下： 南京财经大学本科毕业论文（设计） 12 表四、江苏省 2002 年到 2009 年商品房价格影响因素统计表 年份 Y 2 4 6 002 1925 001 003 2197 045 004 2651 253 005 3359 02 380 006 3592 158 502 007 4024 606 008 4049 70 1877 009 4983 647 281 三） 方法 介绍 由于以上影响因素较多，这些因素反映的信息有一定的重叠，可以根据实际需要从中可以取出几个较少的综合变量来尽可能多地反映原来变量的信息，从而降低维度 。也可以考虑各因素与江苏省商品房价格之间的相关性大小来确定其重要性大小 。所以本文拟采用主成分分析的方法 和相关分析的方法 对影响江苏省商品房价格的因素进行研究。 步骤 （ 1） 主成分分析的基本原理 是 将原来众多具有一定相关性（比如 有 P 个指标），重新组合成一组新的互相无关的综合 性 指标来代替原来的指标。通常 统计学 上的处理就是将原来 P 个指 标作 不同的 线性组合，作为新的综合指标。最 普遍 的做法就是用 一个综合指标）的 方差 来表达， 如果 1)越大， 含的信息越多， 可以 称 第一主成分。如果 足以代表原来 P 个指标的信息，再考虑选取 选第二个线性组合 。 为了有效地反映原来信息， 有的信息就不需要再出现在 ， 称 第 二主成分，依此类推可以构造出第三、第四 直到 第 P 个主成分。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 13 （ 2） 主成分分析 的步骤 第一步： 将 指标数据 进行 标准化； 第二步： 判定 指标之间的相关性； 第三步： 确定主成分个数 m； 第四步： 确定 主成分 达式； 第五步： 给 主成分 名。 2. 皮尔逊 相关分析 （ 1） 皮尔逊 相关系数 皮尔逊 相关系数用来衡量两个数据集合是否在一条线上面， 用来衡量定距变量间的线性关系。 假设样本可以记为（ 其计算公式为： )(1n1 其中 ， X 和 n 分别为标准化变量，样本均值和样本标准差 和样本大小 。 （ 2） 皮尔逊 相关分析的步骤 第一步，计算 皮尔逊 相关系数 第二步，对结果进行假设检验 四、 主成分分析 将表四导入 件，进行主成分分析。 （一） 对数据进行标准化 标准化之前对变量 7的描述性统计量统计如下表： 南京财经大学本科毕业论文（设计） 14 表五、描述统计量 N 极小值 极大值 均值 标准差 2 8 3 8 4 8 5 8 6 8 7 8 准化之后对变量 7的描述性统计量统计如下表 （将标准化之后的 3、 Z Z ： 表六：描述统计量 N 极小值 极大值 均值 标准差 8 0000000 0000000 0000000 4 8 0000000 0000000 0000000 0000000 二） 相关性判定 对 统计结果如下表： 表七：相关矩阵 南京财经大学本科毕业论文（设计） 15 观察表七可知，很多变量之间的相关性很强，如商品房竣工造价标准化后的值 间的相关系数为 近 1。它们之间存在信息上的重叠， 有必要对以上 指标进行主成分分析。 （三） 确定主成分的个数 m(mp， p 为变量个数 ) 对 表八、 解释的总方差 成份 初始特征值 提取平方和载入 合计 方差的 % 累积 % 合计 方差的 % 累积 % 1 4 470 5 326 6 003 7 000 1 2 3 4 5 6 7 1 331 920 929 2 333 919 933 3 333 773 205 4 474 744 159 920 628 839 981 205 839 938 929 118 743 南京财经大学本科毕业论文（设计） 16 从上表可以看出，成分 1 和成分 2 的提取特征值大于 1， （特征值可以被看成是表示主成分影响大小的指标，如果特征值小于 1，说明该主成分的解释力度不够大，一般用特征值大于 1 为纳入 的 标准。）并且这两者的累积贡献率已经达到 所以选取 1 和 2 两个成分因子 ，即 m 为 2。 （四） 确定主成分 表达式 由初始因子载荷矩阵（表九）可以看出第一主成分主要反映国内生产总值、城镇家庭平均每人可支配收入、 房地产开发企业本年土地购置费用 、商品房竣工房屋造价、商品房本年销售面积这 5个指标的基本信息。第二主成分主要 反映城市居民消费价格指数、房地产开发企业本年完成开发土地面积这两个指标的信息，可以用这两个组合变量来代替原来的变量。 用表九中的数据除以主成分相对应的特征值开平方根便得到两个主成分中每个指标所对应的系数。 将初始因子载荷矩阵中的两列数据分别记作变量 特征向量分别为 2， 则 1/ 2/计算得： 表九、成份矩阵 成份 1 2 1 2 3 798 4 727 970 940 869 南京财经大学本科毕业论文（设计） 17 将得到的特征向量与标准化后的变量相乘，就可以得出主成分表达式。 2 =、 皮尔逊 相关分析 将表四导入 件，进行主成分分析。 （一） 计算 皮尔逊相关系数 用 件计算结果如下表 表十、 皮尔逊相关系数 表 Y 2 4 6 关性 1 975 347 968 著性（双侧） 000 399 000 8 8 8 8 8 8 8 8 由上表可知，江苏省商品房价格与江苏省的国内生产总值 (城镇家庭平均每人可支配收入（ 房地产开发企业本年土地购置费用（ 商品房竣工房屋造价（ 、商品房本年销售面积（ 度相关。 （二） 假设检验 以 为例： 原假设为 不相 关， 据上表可知，显著性检验的 p 值约等于 0，小于显著性水平 以拒绝原假设，即 相关。 同理可知 高度相关。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 18 六、 结论和建议 （一） 结论 根据以上分析，本文得出以下结论： 在第一主成分 1 在江苏省生产总值 镇家庭平均每人可支配收入 地产开发企业本年土地购置费用 品房竣工房屋造价 四个指标在第一主成分中起主要的作用。因此，我们可以把第一主成分看成是反映出江苏省的生产总值、城镇家庭 平均每人可支配收入、房地产开发企业本年土地购置费用、商品房竣工房屋造价的综合指标。而房地产开发企业本年土地购置费用、商品房竣工房屋造价这两个指标又与江苏省的生产总值、城镇家庭平均每人可支配收入有不可分割的联系。房地产开发企业本年土地购置费用、商品房竣工房屋造价的提高能间接提高当地的生产总值，从而提高居民收入。本文称主成分 反映经济发展水平的综合指标。在三个主成分中主成分第一主成分 方差贡献率最大 ，已达到 因此从对第一主成分的分析可以看出江苏省可以在经济发展方式上下大力度。 在第二主成分 表达式中我们可以发现第二主成分 地产开发企业本年完成开发土地面积 个指标的系数较大，这两个指标在第二主成分中起主要的作用。我们可以把第二主成分看成反映城市居民消费价格指数，房地产开发企业本年完成开发土地面积的综合指标。 由于城市居民消费价格指数是用来反映通货膨胀（紧缩）程度的指标，与我国的货币环境紧密相关。我们称 反映货币环境和房地产企业供给能力的综合指标。可见外部货币环境以及房地产开发企业的生产能力对商品房的价格高低也起着至关重要的作用。 南京财经大学本科毕业论文（设计） 19 的结论 的皮尔逊相关系数分别为 据皮尔逊相关系数由大到小排序为 城镇家庭平均每人可支配收入、商品房本年销售面积、国内生产总值与江苏省商品房价格的关系最大，商品房竣工房屋造价、房地产开发企业本年土地购置费用次之。 城镇家庭平均每人可支配收入的增加 会 导致投资性购房增多，从而加剧住房市场的供需矛盾。近年来，我国储蓄率 大概 维持在 38%到 40%之间，远高于 25%左右的 世界 平均水平。 目前我国 实体经 济投资渠道狭窄，不 具有 有效吸纳民间资金 的能力 。在银行利率很低而其他投机风险 较 大的情况下， 商品房 作为最重要的不动产，成为人们保值增值的储藏对象和 高收入者的 获利 工具 。 综上，从宏观角度，江苏省的经济发展状况、货币环境 对商品房价格的影响较大；从微观角度，居民生活水平、可支配收入、房屋造价等一系列个人经济状况和房地产开发企业的成本与生产能力也对商品房的价格 变动 有显著的影响。 （二） 建议 根据 上节 中的结论，本文从宏观 政策 和微观 组成 两个角度提出以下政策建议： 策 建议 （ 1）改变经济增长方式，优化产业结构。 房 地产业是中国经济增长中的支柱产业。 2008 年以来 我国 房地产业对经济增长的贡献率 大约 保持在 2 个百分点以上， 建筑业和 房地产业增加值占 比重 大于 10%。与此 同时，房地产业还带动着 50 多 个产业的 发展， 关系着 千千万万人的就业 问题。 房地产业和制造业是中国 长的双引擎。但是地方政府不能一味依赖发展房地产来发展地方经济。地方政府应 坚持 着全面、协调、可持续的发展方式，结合地方特色， 优 南京财经大学本科毕业论文（设计） 20 化产业结构， 加大对新兴产业的扶持力度， 逐步减少对通过发展房地产来拉动 依赖。 （ 2） 营造良好的货币环境， 加强房地产市场的金融监 管。 通货膨胀会导致物价上涨，房地产的价格也相应水涨船高。 政府应立足市场经济发展的目标， 以市场为主导，但在必要的时候还是应该对物价进行有效的调控，防止物价过快上涨。同时， 对房地产市场的金融秩序 也应 予以严格监管 。主要可以从 房地产企业的贷款规模、偿债能力、开发进程等 方面进行 全面