小产权房现状及解决之道.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除小产权房现状及解决之道在房价不断高涨的今天，全国各地都出现了一种“新型”的房产形式“小产权房”。6月18日，建设部就“小产权房”的合法性发布风险提示，称“小产权房”非法，警示城市居民不要购买在集体土地上开发修建的住房。“小产权房”也因此成为近期各地市民讨论的热门话题。 什么是小产权房 按照我国现行法律规定，农村土地一般归村集体所有，如果要在这样的土地上开发商品房并出售，合法的程序应先由国家征收，将农村集体用地转为国有土地，再由国家挂牌出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费，最后建房后出售给购房人。“小产权房”是在没有将农村集体所有的土地转为国有的情况下进行的商品房开发，按照规定这样的房子只能卖给村集体成员，产权也是归村集体所有，从法律的角度上来说，将这样的房子面向社会销售就违法了。 “小产权”不具有国家正式产权的性质，也可以说是无产权，这样的商品房是建设在农村集体土地上，没有履行国家建设用地的正常手续，是不合法的，建设部的通知中也明确界定了其不合法性。不合法就得不到法律的保障，最近，发生在北京“画家村”产权纠纷就凸显出了农村“小产权房”所潜藏的隐患。 小产权房现状 目前，全国各地的小产权房规模相当大。 在北京，“小产权”项目多位于房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的已突破1000万平方米。在北京440多个在售房产项目中，就有80个是小产权，占项目销售总数的20%左右。 深圳市2006年住房的统计情况表显示，深圳各种住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房29%，单位自建房14.7%，其他的都归在农民房，占到49%。除了政策性住房，小产权房的比例是52.3%。也就是说，过半的深圳人住着小产权房。 在天津，据有关部门统计，郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。 而在西安，小产权楼盘的总建筑面积更是非常惊人，达到上百万平方米。据调查，在建和在售的小产权楼盘起码在50个以上。这其中，既有两三座楼的小盘，也有规模在20万平方米以上的大社区。东郊浐灞河、长安区、北郊方新村、未央湖、白家口、鱼化寨、城西客运站等区域附近，是小产权房较为集中的地方，可以说城乡结合部的郊区是此类房子最适合的土壤。如果说北京市的小产权房占到整个北京市场20%的销售面积的话，西安可能已经超过了这个比例。 小产权房产生原因 “非法”的小产权房为什么会出现而又这么火爆？ 经济学常识告诉我们，一种商品总是先有需求，然后才有供给，小产权房也不例外。近几年来，由于我国商品房价格节节攀升，导致城市的房价过高，而住房保障体系又不完善，相当一部分买不起房而又得不到有效保障的市民，急需与他们收入相符的住房，小产权房就应运而生。 虽然小产权房存在非法的风险，大多数购买“小产权”房的人也都知道，但他们依然义无反顾的购买，难道他们就不怕？ 主要原因有三： 1、他们主要是自己居住，不会转手交易，也就用不着房产证，所以办不了房产证也无所谓。 2、小产权房的存在不是一天两天，而至少有十年的时间了，但是政府一直不闻不问，给人们一种错觉，在房价高企的今天，政府默认了这种住房解决方式。 3、打法律的“擦边球”，如小产权房不办理产权证，但会有50年的租赁证明。 另外，购房者普遍存在“法不责众”的心理，认为涉及利益的人群庞大，国家不可能不顾及他们的实际情况而采取强制措施纠正“小产权”房的违规行为。 正是因为这些因素，导致小产权房销售火爆。 小产权房存在的问题 1、非法销售问题，“小产权”房对村集体组织成员外的人进行销售是违法的，而目前基本上都是这样销售。 2、违法占用耕地，由于小产权房需求旺盛，导致不少开发商违法占用耕地建设“小产权”项目。 3、不符合城市规划，由于很多小产权房只是和村委会签订合同就进行开发，所以存在着不符城市规划现象。 小产权房解决之道 面对小产权房，政府有三种可供选择的对策。 1、强制拆除所有小产权房。在目前情况下，这种方法明显不现实。 2、对于符合规划的已建小产权房，按规定补办手续，将集体土地转换为国有土地，取到产权证。对于严重不符合规划的小产权房，强制拆除。这照顾了当前的法律，但是无助于解决城市高房价和城乡二元发展情况。 3、对农村集体所有建设用地使用权自由流转以合法的形式予以确认，国有土地与集体土地同权同价，小产权房补交房地产开发税费“转正”，只对不符合规划和违法占用耕地的项目进行惩罚。这种方法不仅可以解决城市的高房价，而且能够破除城乡发展二元结构，对建立和谐社会具有重要意义。 在中国目前房价高企、城乡发展不均、贫富差距不断扩大的情况下，政府最有可能采取第三种方式。 在今年7月份一次新闻发布会上，国家土地副总督察甘藏春曾说，对于农村集体建设用地的流转问题，国土资源部自1999年开始，就在全国不同地方开展了农村集体所有建设用地使用权流转的试验、试点，现在正在不断地总结经验，在适当的时机再提交国家立法机构，通过立法来解决。 中国最早以地方法规形式对集体建设用地流转予以合法确认的是广东。广东2005年6月23日颁布广东省集体建设用地使用权流转管理办法规定，从2005年10月1日起，广东农村集体建设用地可以上市流转，但集体建设用地不得建商品房；村民出卖和出租住房后，不得再申请新