天润集团商业项目前期发展报告

网 关于战略业务单元发展的分析 制作时间 2005年 12月 天润集团项目前期发展报告 网 本项目研究结果专属于湖北省天润集团所有 项目总监：罗岚 报告撰写 :罗岚 报告时间 :2005年 12月 网 第一部分 理解城市 第二部分 理解行业 第三部分 理解商圈 第四部分 理解战略业务单元 第五部分 消费者行为形态分析 第六部分 潜在投资者分析 第八部分 分析结论与产品建议 第九部分 业务单元操作思路建议 目 录 第七部分 商业经营户研究分析 网 本项目的研究背景 。 网 本次研究主要解决的问题 商圈属性研究 天润商圈宏观环境 商圈内重点路段人口状况 天润商圈业态结构 分析结论与产品建议 筛选与评估潜在业务单元组合 对战略业务单元再理解 理解战略业务单元 理解客户 消费者行为形态分析 商业经营户研究分析 潜在投资者分析 项目操作节奏建议 市场容量再分析 商业产品线分析与结论 项目规划建议 项目整体操作节奏 现金流业务单元操作节奏 利润率业务单元操作节奏 网 襄樊市地理位置为东经 110 45 113 47，北纬 30 13 32 35，位于湖北省西北部，襄樊自古以来，就是南北经济文化的交汇之地，素有“南船北马”之称，历来为鄂西北地区商贸物资集散之地。 襄樊市是建设部确定的大城市。襄樊市土地面积 人口约 580万人。 2004年底市区面积 3564平方公里 ,人口 254万 ,城区面积 100平方公里， 2004年全市实现国内生产总值 558亿元，比上年增长 11，人均 641元；全地域财政收入 长 城镇居民人均可支配收入 7550元，比上年增长 7，农民人均纯收入 3060元，比上年增加 402元， 2003年湖北省委、省政府把襄樊列为“省域副中心城市”重点建设发展。 理解城市 网 襄樊逐步成为“产业特色鲜明、交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲”的城市。襄樊是内陆地区重要的新型汽车城，汽车工业占全市二产业的 60左右，并且比重还在提高。 襄樊是正在兴起的火电基地，地处北煤南运的路口，投资 52亿元的 120万千瓦的一期火力发电厂 1999年已投产，投资 48亿元的二期 120万千瓦工程今年初已开工。 襄樊交通优势突出，“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心，居全国最佳商业城市第 54位。 襄樊的人力资源丰富，劳动力素质较高，科研院所、大专院校、金融机构、涉外服务、医疗单位等比较完善，在鄂西北及毗邻地区堪称一流。 理解城市 网 宏观环境分析 在这一背景下，全国商品交易市场中的大型和特大型市场 年成交额为 1亿元及以上的市场（以下简称亿元市场）却表现出与之不同的变化特点： 一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。 二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。综合市场减少，专业市场增加。市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。 三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。 四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。 五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。 六、前 100家亿元市场的排序有较大的调整。 据国家工商行政管理局统计，自2000年以来，全国商品交易市场（包括消费品市场和生产资料市场），在数量上逐年递减，市场个数由 2000年的 001年的 至2002年的 成交额则呈现渐增的态势。成交额由 2000年的 001年的 至2002年的 图所示）。 理解行业 网 理解行业 一、市场总体数量基本保持稳定，内设摊位数量减少，单个市场规模扩大，成交额增长速度有所加快。 2000年以来，全国亿元市场的个数大致保持稳定，年均增减波动的幅度约为 40图所示）。 网 二、亿元市场的内部结构出现了程度不等的变化。 综合市场减少，专业市场增加。 综合市场的数量无论是总数，还是其中的工业品、农产品及其他综合市场的个数，都逐年在递减，而专业市场的数量则有十分明显的增加。其中综合市场除 2001年比 2000年有所增加外， 2002年和 2003年上半年均出现了减少（累计减少了 113家）。而专业市场自 2000年以来个数逐年在增加，至 2003年上半年比 2000年累计增加了282家。 综合市场在亿元市场中的比重由2000年的 54%，下降为 2003年的 49%。而专业市场则由 2000年的 46%，上升为 2003年的 51%。 在专业市场中，增长较为突出的是建材装饰材料市场、家具市场、机动车市场、和其他专业市场 理解行业 网 三、市场内设摊位的数量结构变化明显，但经营商品的类别则大致保持稳定。 亿元市场内设摊位中，食品饮料烟酒类、纺织服装鞋帽类、化妆品类、日用品类的摊位数量从 2001年至 2003年上半年末连续下降，降幅最大的是食品饮料烟酒类中的粮油果菜类摊位，下降了 家具类、建材装饰材料类、五金电料类摊位数量近年来持续增长，最大增幅达 13%。 金属材料类、电子出版和音像制品类、办公用品类等摊位起伏波动较大，但总体是趋于上升态势（如表所示）。 理解行业 网 四、营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。 营业面积逐年递增，市场经营环境有所改善。2003年上半年末，全国亿元商品交易市场营业面积为 2002年末增长了 比 2001年末增长了 16%，比 2000年末增长了 如图所示）。 理解行业 网 五、市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。 市场年平均成交额和年平均摊位成交额，均逐年在递增，近年的增长尤为突出。 2001年亿元市场年平均成交额比 2000年增长了 2002年比 2001年的增幅进一步扩大至 其中，尤其以专业市场的增长表现更为突出（ 2001年比 2000年仅增长了 2002年比 2001年却猛增了 同期综合市场分别仅增长了 。 亿元商品交易市场年平均摊位成交额， 2002年也比 2001年增加了 远大于 2001年比 2000年增长的 理解行业 网 前 100家亿元市场的排序有较大的调整。 2001年，成交额排在前 100位的亿元商品交易市场到 2002年仅剩 77家，另有 23家是 2002年新进入前 100名的市场，调整比率达到 23%。新进入的市场按类别分，农产品类有 3家，轻纺食品类有 11家，重工业产品及生产资料类有 9家，其中汽车类有 3家。而 2001年排位前 100名至 2002年未进入的 23家主要是农产品类有 4家、轻纺食品类有 10家、生产资料类有 9家。其中，汽车类大型交易市场的进入引人注目。 另外，从按成交额排序的前 100名市场来看， 2001年，排在第一名的年成交额为 212亿元，第 100名是 29亿元。而 2002年，排在第一名的年成交额为 250亿元，第 100名是 31亿元。整体规模都在前移。 六、前 100家亿元市场的排序有较大的调整。 理解行业 网 天润商圈的宏观环境与发展态势 天润商圈的基本特征及区域影响 天润商圈内典型商铺的业态结构 网 天润商圈的宏观环境与发展态势 天润商圈的基本特征及区域影响 天润商圈内典型商铺的业态结构 天润 商圈的人口环境 天润 商圈的区域影响力 网 行业是否有吸引力？ 市场有显著潜力 市场规模 增长潜力 经营者、投资者、 消费者综合分析 获取回报的能力较高 行业结构 进入壁垒 产品线利润率与现金流的能力 是否能成为业内领先的公司？ 有形资产质量优良 市场份额 收入 /利润增长 现金流 投资资本回报 获取经营控制力的成本 无形资产价值较高 提升人员素质 提升操作水平 提升品牌形象 关系建立 第三类业务 单元 否 否 第三类业务 单元 潜在16个业务单元 有三个业务单元为第一类业务 核心业务，应加大投资，或选择进入积极发展了。 有三个业务单元为第二类业务 这类业务着重于获取现金流或对业态的提升配合一类业务单元 理解战略单元 网 行业吸引力分析 权重 建材行业 汽车汽配 大中型 专业店 仓储式商场 小商品 物流中心 大中型综合超市 S S S S S S 场潜力 21 16 14 12 14 11 8 市场规模 1 3 2 3 2 3 3 2 增长潜力 1 4 2 4 3 2 3 2 经营者、投资者、消费者综合分析 1 3 4 3 3 2 1 1 获取回报能力 进入壁垒 1 3 4 2 2 1 2 1 产品线利润率与现金流的能力 2 8 4 2 2 6 2 2 网 行业吸引力 第一类业务 行业吸引力很大，而且拥有相当资产和技能等竞争优势 高 中 低 低 中 高 第二类业务 市场具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升业态，但面临进一步发展挑战 第三类业务 剩下的吸引力不大的各类业务 产品竞争力 农贸 服装 小商品 汽车汽配 建材、家居 餐饮娱乐 电子市场 大中型 专业店 布匹市场 品牌服装 仓储式商场 大中型综合超市 物流中心 百货商店 花卉 电器市场 理解战略单元 网 第一类业务行业 第一类业务行业吸引力很大，而且拥有相当资产和技能等竞争优势 其中汽车汽配为保持优势的业务单元，建材为选择性成长，能带来利润率和现金流的业务单元。大中型专业店为业态提升最优选择。 第二类业务市场 第二类业务市场具有一定吸引力，具有近期盈利能力或能提升业态，但面临进一步发展挑战 物流、小商品、仓储超市三个业务单元为选择性补充的业务单元。 第三类业务剩下的吸引力不大的各类业务 理解战略单元 网 对建材业务单元再分析 市场潜力 市场规模 通过对襄樊建材市场调研，目前襄樊建材市场的面积约为 30万平米。人均面积约为 人。 增长潜力 武汉的建材市场面积为 190万左右，人均面积为 人。 根据武汉现在的在建的建材市场分析统计，三年后武汉建材市场总面积会增长至 300万。届时武汉建材市场人均面积会达到 人左右。 武汉与 襄樊同样 建材集散地（武汉为华中区域的建材集散地， 襄樊为 鄂西北的建材集散地） 襄樊 建材市场人均面积 人相对武汉 人均面积约为 人。 及武汉三年后的 人有一定的增长空间。 经营者、投资者、消费者综合分析 访问建材经营者，有 28的经营者认为天润非常合适做建材市场、仅次于适合做汽车市场的选项。对于投资者、消费者而言也是类似判断。 理解战略单元 网 获取回报能力（ 1） 进入壁垒 建材业务的进入壁垒不高。但较高级的建材业态存在一定的资金壁垒、技术壁垒。 资金壁垒 ： 主要表现在主力店入驻与现金流的矛盾等； 技术壁垒 ： 前期评估： 主要为 地块价值研究评估、项目投资构想与规划、项目投资收益预算分析、项目市场前景研究分析、项目竞争力研究分析。 项目市场定位 :区域市场调研分析、项目发展资源研究分析、项目商业机会与风险控制评估等，提供准确的市场经营方向性指导，降低、规避项目投资风险，提升项目商业化运营操作可行性，为项目以后成功开展商业运作奠定坚实基础。 项目商业空间规划设计：包含项目建筑功能比例关系规划、项目商业经营配套设施规划、项目经营业态布局规划、项目建筑物各组群立体规划动线设计。 理解战略业务单元 对建材业务单元再分析 网 理解战略业务单元 获取回报能力（ 2） 产品线利润率与现金流的能力 产品线可以分成现金流利润率产品线，现金流产品线分商铺类和住宅类。 商铺类产品线宽度较窄（以调研总价区间划分），深度较浅，通过高价值价格比对竞争对手有强打击力度，有快速销售能力。 住宅类产品线宽度较窄（以主流总价区间划分），深度较浅，通过性价比达到快速销售的目地。 利润率产品线，注意销售节奏控制在销售初期为现金流产品线站岗，在项目操作中期，凭借商铺产品差异化与稀缺性的设计，达到利润率产品溢价销售。 网 天润商天润商圈人口环境特征（样本数量 75) 性别构成 女39%男61%男 网 中及以下高中/ 中技/ 中专大专/ 本科研究生及以上受教育程度访问者的学历 10 15 20 25 30 35党政机关/事业单位干部中级专业技术人员初级专业技术人员企业/公司一般管理人员企业/公司中级管理人员商业/服务一般职工制造业/生产性企业一般职工个体户/自营职业者自由职业者农民职 业访问者的职业被访问者从事的行业分析 网 10 15 20 25 30 35 40 45国家机关/社团/事业单位一般人员卫生/体育/社会福利社会/个人服务业(如公交)导体/ 电脑软件及周边)商业(批发/零售/餐饮业)交通运输/仓储业供水/电/燃气业制造业(食品饮料等轻工业)制造业(重工业)建筑业(包括装修装饰)科学研究和综合技术教育/文化/艺术出租车行业金融/保险邮电/通信农业其他职 业访问者从事的行业 三维条形图 2被访问者从事的行业分析 网 %9%0% 20% 40% 60% 80%1 0 0 0 元 以下1000 0 0 0 元以上消费者家庭收入被访问者的家庭月收入百分比 网 51%1%6%中心商业区中原路与长虹路交叉地段欧级中心火车站广场商业中心车城大道商业中心樊宛路及周边地段商业中心襄城十字街市级商业中心航空路商业中心人民路与汉江路地段商业中心被访问者经常在那购物、休闲 网 通壮况好批发市场集中地地理位置较偏天润项目位于四区交界的金三角天润所在地发展成为新商贸区和市场群消费者对天润区位认知度对天润项目所在区位了解 网 材市场家具市场服装市场花卉市场五金市场化妆品市场电器市场电子市场小商品市场汽车市场洒吧演艺休闲娱乐区汽车零配件市场茶叶市场摩托车配件市场大型购物中心大中型综合超市物流中心大中型专业店消费者你认为天润所在的区位合适哪些商业业态 网 9非常感兴趣 比较感兴趣 一般 不太感兴趣 非常不感兴趣对以下概念 城市重心北移，项目所在区位（项目位于襄阳区、樊城区、国家级高新技术开发区、汽车产业开发区四区交界的金三角）是城郊结合部新建大型聚居区 ,也是城市重点发展的新商圈和市场群。 在这里将大型的国际汽车贸易城为主导、并以大型的专业店（如金海马家居为顾客提供家居设计和装饰、装饰材料、家具及家居饰品等“一站式”服务，集品牌展示和销售为一体，商场、超市、专卖店等多种业态互动共生的大型家居建材主题购物中心）及购物中心或大型超市，为依托形成（家、家居、汽车（现代人第二家居）主题 ,辐射鄂西北及华中的新城市生活圈。 网 6% 0 0 米以内1 公里以内1 到2 公里2 到5 公里5 - 1 0 公里1 0 公里以上外地人士其它居住地离天润有多远 工作地离天润有多远以天润为中心的人口的居住地与工作地对比图 网 56% 定不会 可能不会 不好说/ 不一定 可能会 肯定会在未来 1年内，您到天润购买这种商铺的可能性有多大？ 网 %材市场家具市场茶叶市场服装市场花卉市场五金市场化妆品市场电器市场电子市场小商品市场汽车市场洒吧演艺休闲娱乐区汽车零配件市场摩托车配件市场大型购物中心农贸市场玩具市场综合工业品大中型综合超市大中型专业店酒吧演艺娱乐餐饮体闲一条街大型传统批发市场物流中心大型专业批发市场大型家居建材主主题购物中心消费者天润为那些业态组合时，您可能会去购物消费休闲。 网 5%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 - 5 . 9 9 9 万 6 - 9 . 9 9 9 1 0 - 1 4 . 9 9 9 15 万以上总价高到什么程度, 你肯定不会放弃购买?什么样的总价你认为较高, 但仍可能去购买?总价低到什么程度, 你可能怀疑其品质较差, 你而不会去购买?你认为什么样的总价对你是物有所值的?价格测试 网 女18%男82%男 女投资者的性别 (样本数量 36) 网 %0% 10% 20% 30% 40% 50%初中及以下高中/ 中技/ 中专大专/ 本科研究生及以上受教育程度被访问者的学历 6%政机关/事业单位一般干部党政机关/事业单位领导干部高级专业技术人员中级专业技术人员企业/公司中级管理人员商业/服务一般职工制造业/生产性企业一般职工个体户/自营职业者自由职业者职 网 10 15 20 25 30 35 40 45国家机关/社团/事业单位一般人员卫生/体育/社会福利社会/个人服务业(如公交)导体/ 电脑软件及周边)商业(批发/零售/餐饮业)交通运输/仓储业供水/电/燃气业制造业(食品饮料等轻工业)制造业(重工业)建筑业(包括装修装饰)其他（就学/军人）职 业访问者从事的行业投资者的从事的职业类型对比图 网 %0% 20% 40% 60% 80%1 0 0 0 元 以下1000 0 0 0 元以上家庭月总收入市区被访者投资者的家庭月总收入 网 9非常感兴趣 比较感兴趣 一般 不太感兴趣 非常不感兴趣在襄樊建设一个专业的汽车市场对襄樊的经济发展起到一个很重的因素 . 城市重心北移代表着我们新的投资机会 . 如果买商铺可以升值吗 ? 14% 16% 18% 天润周边环境的发展感兴程度 网 60%15%心商业区中原路与长虹路交叉地段欧级中心火车站广场商业中心车城大道商业中心樊宛路及周边地段商业中心商圈吸引力调查 (你常在那里购物休闲 ) 网 通壮况好批发市场集中地地理位置较偏天润项目位于市区交界的金三角天润所在地发展成为新商贸区和市场群市区被访者投资者天润项目所在的区位了解程度 网 材市场家具市场服装市场鞋帽市场布匹市场农贸市场水果市场五金市场化妆品市场玩具市场汽车市场大中型专业店餐饮休闲一条街洒吧演艺休闲娱乐区星级洒店你认为天润所在的区位合适那些商业业态被访者认为天润所在的的区位，设置那些商业业态比较合适，您会去购物消费休闲 网 0 0 0 / 平方米以下1001 方米1251 方米1501 方米1751 方米2001 方米2251 方米2501 方米2751 方米3001 方米3251 方米3501 方米3751 方米投资者会购买每平方米多少元的商铺 网 % 0 0 米以内1 公里以内1 到2 公里2 到5 公里5 - 1 0 公里1 0 公里以上外地人士其它居住地离天润有多远 工作地离天润有多远投资者居住地和工作地的对比图 网 %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%到天润购买商铺的可能性有多大 ?肯定会可能会不好说/ 不一定可能不会肯定不会投资者到天润购买这种商铺的可大能性有多大 网 1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%购买商铺 , 你要求的投资回报率为多少 ?投资回报率2 0 投资回报率1 2 投资回报率8 投资回报率5 小于5 % 也可以考虑投资者购买商铺要求的回报率 网 %材市场家具市场服装市场汽车市场洒吧演艺休闲娱乐区花卉市场茶叶市场电器市场小商品市场汽车零配件市场综合工业品大型购物中心摩托车配件市场仓储商场经营者所在市场的数据分析经营者所在是那种专业市场数据分析 网 6%9%3%1 1 - 2 0 平米2 1 - 3 0 平米3 0 - 4 0 平米4 1 - 5 0 平米5 1 - 6 0 平米6 1 - 7 0 平米7 1 - 8 0 平米8 1 - 9 0 平米9 1 - 1 0 0 平米101111120151201其它 你会考虑买多大面积的商铺呢?投资者会考虑买多大面积的商铺 网 %材市场家具市场服装市场汽车市场洒吧演艺休闲娱乐区花卉市场电器市场小商品市场汽车零配件市场综合工业品摩托车配件市场仓储商场农贸市场水果市场五金市场其它( 路偏/ 不方便)天润所在位置, 开发什么类型的业态认为合适天润二期那样的地理位置，开发什么类型的专业市场您认为更合适 网 2%场的类型/ 定位地段/ 地理位置市场成熟度/ 商业环境气围市场经营管理价格/ 租金配套设施发展商实力/ 知名度主力店入驻市场前景投资回报率投资者购商铺时，主要考虑哪个因素 网 3%3%材市场家具市场服装市场农贸市场水果市场玩具市场汽车市场餐饮休闲一条街洒吧演艺休闲娱乐区星级洒店花卉市场茶叶市场电器市场电子市场小商品市场汽车零配件市场综合工业品大型购物中心百货商店大中型综合超市大中型专业店大型传统综合批发市场物流中心你认为天润为那些业态组合, 你会有较强的意向( 购买) 买）商铺最主要考虑哪个因素 网 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 - 5 . 9 9 9 万 6 - 9 . 9 9 9 1 0 - 1 4 . 9 9 9 15 万以上均价高到什么程度, 你肯定不会放弃购买?什么样的均价你认为较高, 但仍可能去购买?均价低到什么程度, 你可能怀疑其品质较差, 你而不会去购买?你认为什么样的均价对你是物有所值的?价格测试 网 43% 4 . 1 %肯定不会 可能不会 不好说/ 不一定 可能会 肯定会末来一年内 ,经营者到天润 /购买这种商铺的可能性分析 网 做为经营者你是购买还是租商铺 (样本数量 53) 女30%男70%男 网 - 2 元/ 平方米3 - 5 元/ 平方米5 - 1 0 / 平方米1 1 - 2 0 / 平方米2 1 - 3 0 / 平方米3 1 - 4 0 / 平方米4 1 - 5 0 / 平方米5 0 - 7 0 / 平方米70 方米其他经营者选择租商铺接受租金价格分析 网 1 - 2 0 平米2 1 - 3 0 平米3 1 - 4 0 平米4 1 - 5 0 平米5 1 - 6 0 平米6 1 - 7 0 平米7 1 - 8 0 平米8 1 - 9 0 平米9 1 - 1 0 0 平米101111121151201经营者的商铺房子面积 网 不满意不太满意一般比较满意十分满意不好说/ 17% 理位置一般 楼层不好/面 积与结构不合理 配套设施不完善 没有市场经营管理服务 其它25%网 - 1 0 平方米1 1 - 2 0 平方米2 1 - 3 0 / 平方米3 1 - 4 0 / 平方米4 1 - 5 0 / 平方米5 1 - 8 0 / 平方米81 方米1 0 0 / 平方米以上其他经营者希望商铺的面积百分比 网 网 0 0 0 / 平方米以下1001 方米1251 方米1501 方米1751 方米2001 方米2251 方米2501 方米2751 方米3001 方米3251 方米3501 方米3751 方米你可能会购买每平方米多少元的商铺 网 %0% 1 - 2 0 平米2 1 - 3 0 平米3 0 - 4 0 平米4 1 - 5 0 平米5 1 - 6 0 平米6 1 - 7 0 平米7 1 - 8 0 平米8 1 - 9 0 平米9 1 - 1 0 0 平米1011111201513 0 0 平米以上其他你会考虑买多大面积的商铺呢?经营会买多大面积的商铺 网 8%场的类型/ 定位地段/ 地理位置市场成熟度/ 商业环境气围市场经营管理价格/ 租金配套设施发展商实力/ 知名度主力店入驻市场前景经营者租或购商铺时，最主要考虑哪个因素 网 - 5 元/ 平方米6 - 1 0 / 平方米1 1 - 1 5 / 平方米1 6 - 2 0 / 平方米2 1 - 3 0 / 平方米3 1 - 4 0 / 平方米4 1 - 5 0 / 平方米5 1 - 8 0 / 平方米80 方米1 0 0 以上/ 平方米经营者现在的租金价格分析 网 网 %吧演艺休闲娱乐区电器市场汽车零配件市场综合工业品大型购物中心大型传统综合批发市场物流中心专卖店大型专业批发市场大型家居建材主题购物中心多种业态互动共生的大型购物中心集零售, 批发. 展示, 休闲市场你认为天润为那些业态组合, 你会有较强的意向( 购买) 下何种商业业态组合，会有较强的意向购买商铺 网 0%场的类型/ 定位地段/ 地理位置市场成熟度/ 商业环境气围市场经营管理价格/ 租金配套设施发展商实力/ 知名度主力店入驻市场前景经营者在什么情况下 ,会有较强的意向入驻 网 %10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1 - 5 . 9 9 9 万 6 - 9 . 9 9 9 1 0 - 1 4 . 9 9 9 1 5 - 1 9 9 9 9 万以上 20 万以上柱形图 2 3均价高到什么程度, 你肯定不会放弃购买?什么样的均价你认为较高, 但仍可能去购买?均价低到什么程度, 你可能怀疑其品质较差, 你而不会去购买?你认为什么样的均价对你是物有所值的?价格测试 网 %1 8 岁以下18 岁以上被访者的年龄比例 网 职 材市场家具市场服装市场花卉市场五金市场化妆品市场电器市场电子市场小商品市场汽车市场洒吧演艺休闲娱乐区汽车零配件市场摩托车配件市场大型购物中心 农贸市场玩具市场综合工业品大中型综合超市大中型专业店专业店餐饮体闲一条街大型传统批发市场物流中心大型专业批发市场大型家居建材主主题购物中心商场, 超市专卖店等多种业态的购物中心批发, 展示, 休闲, 为一体的升级版批发市场消费者 投资者 网 近年来，我国建筑装饰行业的总产值以 20%左右的速度递增，全国家装行业总产值以每年 30%的速度递增。建筑装饰产业的迅速发展有力带动了建筑材料的消费。据预计， “ 十五 ” 期间我国住房装修产值将以年20%的速度递增。到 2005年，装修建材需求有望突破 6500亿元 . 近年来，装饰建材需求量将快速增长。据有关部门测算，住宅投资的诱发系数为 投入 100元的住宅投资，可拉动 150元到 170元的相关产业（建材、冶金、商业、服务业等许多行业的发展）需求；每销售 100元的住宅可以带动 130元到 150元的其它商品销售。 市场容量再分析 网 据测算襄樊市市区城市人口到 2010年将达到 150万人，为实现国家提出的城市居民人均住宅建筑面积达到 30平方米的小康水平， 全市今后每年需新建住宅 150万平方米以上，在未来五年至少 1000万平方米的潜在需求市场， 2004年房地产开发投资总额达 均增幅 2004年房地产开发投资总额达 2005年元月至 6月全市房地产开发投资继续增长态势，完成投资 比增长 预计 2005年全市房地产投资至少将达到 20亿元，表明房地产市场潜在需求是相当大的。 市场容量再分析 网 推论一： 2005年襄樊市房地产投资按 20亿估算， 由此带动的建材行业产值 需求 达到 30亿 守的按投资额增长 20计算，预测 2006年 襄樊市房地产投资为 24元，带动 建材行业 需求 达到 36亿 估算不计算襄樊建材市场群对鄂西北的副射， 2006年襄樊市建材市场容量为， 48万平米 54万平米 . 2007年市场容量为 推论二：虽然襄樊市建材市场人均面积 人相对武汉 人均面积约为 人。及武汉三年后的 人有一定的增长空间。但是襄樊城市群人均消费能力相对武汉要低也是不可忽略的事实，可以把武汉建材市场 人均面积约为 人。做为参考的上限值。为 1200000*0 人 =48万平米 推论三：可以看到如下两点，一、 襄樊市 购买力属偏低，建材市场未被激活。二、 襄樊市建材对鄂西北的副射仍然不理想。综合分析 2006年襄樊市建材市场容量为：48万平米 50万平米 市场容量再分析 网 目前 襄樊市已有建材市场面积为 30万平米。加上二个开工新项目（共三百亩左右），估算现在襄樊市建材市场面积共计 40万平米。 考虑明后两年的市场容量的有限的前提下， 市场一年较难吸纳建材产品十万平米 润建材业务单元以 15 20万平米较为合适。考虑到大卖场及仓库，最多不宜超过 25万平米。（分两年操作） 市场容量再分析 网 购买商铺总款区间为： 2000 2