房地产费用扣除项目

土地增值税抵扣成本根据土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函2010220号)的规定，土地增值税税前扣除项目主要包括以下五类：首先，为获得土地使用权而支付的金额。指房地产企业为取得土地使用权而支付的土地价款和按照国家统一规定支付的相关费用的总和。这相当于工业企业的原材料。当它们投入生产时，它们被转移到生产成本中。第二，开发土地、建造新房子和配套设施的成本也称为房地产开发成本。房地产开发企业开发的成品木制品包括征地拆迁补偿费、前期建设费、建筑安装费、基础设施建设费、公共配套设施费和间接开发费。1.征地拆迁补偿费包括征地费、耕地占用税、劳动安置费和拆迁地上地下附着物补偿费、安置和房屋拆迁费用等净支出。今年，国税函2010220号文第六条规定，房地产企业以本项目房地产安置被拆迁户的，安置房屋视同销售，收入按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第三条第一款的规定确认，确认为房地产开发项目拆迁补偿。房地产企业支付给回迁户的补差，计入拆迁补偿费；本项目拆迁补偿将由被拆迁户向房地产开发企业支付的补偿差额抵消。2.项目前期费用包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测量、测绘、三通一平等。3.建筑安装费用包括企业以外包方式向承包商支付的建筑安装费用和企业自行承担的建筑安装费用。4.基础设施费用包括发展道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、卫生、绿化和社区其他项目的费用。公共设施费包括开发社区公共设施发生的不能有偿转让的支出。6.开发间接费用是指企业直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等。第三是开发土地、建造新房子和配套设施的成本。房地产开发费用是指与房地产开发项目相关的管理费用、销售费用和财务费用。根据新会计制度的规定，与房地产开发项目有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目收取或分摊。为了便于操作，特别是在财务费用中扣除利息费用，已经作了更详细的规定。利息费用是指借款人因房地产开发而发生的借款费用。虽然房地产开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用，但在计算扣除项目时只能确定一项财务费用。这三项费用按照国税函2010220号文第三条的规定确定：1.金融费用中的利息支出，可以根据房地产项目的转让进行分摊，并由金融机构出具证明，允许据实扣除，但最高不得超过商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用(指管理费用和销售费用)在“取得土地使用权支付金额”和“房地产开发费用金额”之和的5%以内计算扣除。2.如果无法根据转让的不动产p计算共享利息费用从以上对各种项目的分析来看，确定房地产开发成本的关键，首先是“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本的金额”，其次是财务成本，也称为利息费用。然而，他没有输入所有的扣除项目。第四，与房地产转让相关的税收也被称为销售税和附加费。指转让房地产时，作为已缴税款扣除的营业税、印花税、城市建设税、教育费附加等费用。根据施工、房地产开发企业财务制度的相关规定，由于房地产企业缴纳的印花税已包含在管理费用中，因此在此不再单独扣除。与利润计算公式中的销售税和附加费不同，土地增值税也是房地产企业的一个重要扣除项目。第五，其他扣除。财政部确定的扣除项目，是指对从事房地产开发的企业，在“为取得土地使用权而支付的金额”和“房地产开发成本金额”之和的基础上再加20%的扣除。但是，土地使用权未经开发而取得和转让的，在计算应缴纳的土地增值税时，只允许扣除为取得土地使用权而支付的土地价款、已缴纳的相关费用和转让过程中已缴纳的税费，不得扣除。综上所述，房地产企业土地增值税的前两个扣除项目，即“取得土地使用权所支付的金额”和“房地产开发成本的金额”之和，分别计算，是从房地产企业利润项目的角度看，房地产企业出售商品房的销售成本。第三项是房地产开发费用，即利润项目中的管理费用、销售费用和财务费用。利息费用的扣除项目主要按照国税函2010220号文确定和计算。第四项为房地产转让相关税费，即利润项目中不含土地增值税的销售税和附加费；第五，其他扣除是销售成本的20%。所得税扣除成本房地产开发企业在扣除成本和费用时，必须按照规定区分周期成本和成本、开发产品的建设成本和销售成本。开发产品的期间费用和销售成本可按规定在当期直接扣除。开发产品的建设成本是指开发产品完成前发生的所有支出，包括：征地拆迁补偿、前期建设成本、基础设施建设成本、建筑安装成本、公共设施配套成本、间接开发成本、借款成本及其他成本。房地产开发企业必须合理地将开发产品的建设成本分为直接成本和间接成本。根据相关的会计凭证和记录，直接成本可以直接计入成本对象。间接成本可以区分成本对象的负担，直接计入相关成本对象；如果由于多个项目同时开发或连续滚动开发而无法区分负担对象，则相关开发项目的费用应根据各项目的占地面积、建筑面积或项目预算等方法，按照比例原则按比例计入。下列项目应按下列规定扣除：(1)销售成本。房地产开发企业发生的开发产品当期可抵扣销售成本是指已经销售的开发产品的成本，是根据当期已经销售的销售面积和销售面积的单位工程成本确定的。实用面积的单位工程成本和销售成本按以下公式计算确定：销售面积单位项目成本=成本对象总成本总销售面积销售成本=销售的实用面积，实用面积单位工程成本(二)征地拆迁补偿和公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的征地拆迁补偿费、公共设施配套费按成本对象收取和分配，并按规定税前扣除。1.如果是在.之前发生的2.如果成本对象是在完工后实际发生的，则成本对象应按照规定在完工成本对象和未完工成本对象之间分配，然后完工成本对象应承担的部分应在已售出的实用面积和未售出的实用面积之间分配。其中，按已售出的实用面积应分摊的部分，允许在当期扣除。(3)借款费用。房地产开发企业为建设和开发产品借入资金所发生的借款费用，如果发生在成本对象完成之前，应按实际发生成本的比例计入成本对象；成本对象完成后发生的，应作为财务费用直接税前扣除。(四)开发产品的共用部位、共用设施设备的维修费用。房地产开发企业根据有关法律、法规或合同的规定，因销售开发产品共用部位、共用设施设备承担维修、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额扣除，提取的维修资金不予扣除。(5)土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得房地产开发用地使用权的，必须按照土地使用权出让合同规定的土地用途和开发期限开发土地。因超过出让合同约定的开工日期而支付的土地闲置费，应当计入成本对象的建设成本；国家无偿收回土地使用权造成的损失，按照规定可以作为财产损失扣除。(六)成本对象报废或损坏。单个或单位工程在造价对象施工过程中发生报废或损坏的，扣除剩余材料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失计入继续施工的工程造价；如果成本对象整体报废或损坏，其净损失可按规定直接从当期财产损失中扣除。(7)广告和业务推广费。新设立的房地产开发企业在取得开发产品的首次销售收入前发生的，与开发产品的建设和销售相关的广告费和业务推广费可以无限期结转至下一年度，并按规定标准扣除。(8)折旧。房地产开发企业可以按照规定提取折旧，并将出