国家文化遗产创意产业基地项目建议书

国家文化遗产创意产业基地项目建议书独立策划李斌二零一二年七月二十一目录第一章总论11项目概况111项目名称112项目建设单位113项目建设地址114建设内容115建设单位概况12编制范围13主要结论14主要技术经济指标第二章项目建设的背景和必要性21项目建设背景22项目建设的必要性第三章市场分析和项目定位31发展少林“养心堂”文化遗产创意产业基地的优势32、市场需求分析321创意企业研发制作和孵化用房需求322培训及会展服务需求323中介服务机构市场33项目定位和建设内容331项目定位332建设内容第四章项目选址和建设条件41项目选址411选址原则412选址方案42自然条件421地理位置422地质地貌和土壤423气候424水文425地震43基础设施条件431交通432供水433雨水、污水排放434供电435通信436防洪44、社会经济条件441郑州市442荥阳市东10公里豫龙镇兴国寺村第五章建设方案51建筑规模52建设方案53主要技术经济指标第六章配套基础设施和环境保护61、配套基础设施建设方案611给水工程612排水工程613电力工程614通信工程62环境保护621项目对环境的影响622环境保护措施63、安全与防火第七章组织机构71经营管理机构72人员配备73项目工程管理第八章实施进度第九章投资估算与资金使用91、投资估算911编制依据912编制说明913建设投资估算914流动资金估算915总投资估算92、资金年度投资计划第十章效益分析101财务评价依据及基础数据1011评价依据1012基础数据102经营收入估算103营业税金与附加104成本估算105融资前财务盈利能力分析附件第一章总论11项目概况111项目名称国家文化遗产创意产业基地112项目建设单位少林“养心堂”指挥部113项目建设地址荥阳市东10公里豫龙镇兴国寺村114建设内容国家文化遗产创意产业基地项目位于荥阳市东10公里豫龙镇兴国寺村部分地块（万）等地块共万，项目征用土地亩，建筑总面积万，共分为少林“养心堂”主题公园、少林“禅、武、医”场景体验、少林武艺专科学院、兴国寺等四个功能分区、是国家文化遗产创意产业基地项目的组成部分。项目总投资万元。115建设单位概况少林“养心堂”指挥部为市管委会、政府直属事业单位。设总指挥和副总指挥，内设5个职能科室办公室、计划财务科、规划建设科、征地拆迁科、招商发展科。少林“养心堂”指挥部主要职责如下组织编制少林“养心堂”总体规划、各专项规划、产业发展规划等；配合做好少林“养心堂”土地农转用报批、征地拆迁等相关工作；组织协调少林“养心堂”基础设施建设；组织卡展少林“养心堂”项目对外宣传；负责少林“养心堂”项目招商；做好少林“养心堂”各类投资建设项目审核及建设协调管理；筹措有关项目开发建设资金；承办区管委会、政府交办的其他工作。12编制范围本项目建议书着重就项目建设的背景和必要性、市场定位、建设条件、工程建设方案、投资估算、资金筹措以及经济经济评价等进行分析研究。13主要结论1、项目建设的必要性2、项目建设条件良好3、项目定位及功能明确4、项目具有一定的财务生存能力本项目建设总投资为万元，财务内部收益率超过相关行业建设项目10的财务基准收益率（融资前税前指标）具有一定的财务生存能力。14主要技术经济指标表11主要技术经济指标表号项目单位指标备注1工程建筑指标11项目总用地面积万（折合亩）12总建筑面积万121少林“养心堂”主题公园万122少林“禅、武、医”场景体验万123少林武艺专科学院万124兴国寺万125相关配套设施万13容积率14建筑密度15绿地率2经济评价指标21项目总投资万元211其中建设投资万元212流动资金万元22税前财务内部收益率23税前财务净现值（IC10）万元24税前投资回收期（含建设期）年第二章项目建设的背景和必要性21项目建设背景约翰霍普金斯在创意经济一书中指出，全世界创意经济每天创造220亿美元产值，并以5的速度递增。一些文化遗产创意产业发展较早的国家增速更快，美国达14，英国为12，一般发达国家文化产业或文化遗产创意产业（不包括旅游和软件）的产值，在GDP中所占的比重约为612。城市文化遗产创意的本质是通过创造性的创意设计促成各种城市资源的最佳组合和价值实现；目的是提升城市的形象和竞争实力；关键是形成文化遗产创意的社会氛围和创意阶层及产业；最佳成就则是打造出特色鲜明、结构合理，并具明显比较优势的城市品牌。我国已经把发展文化产业特别把发展文化遗产创意产业提高到国家战略的高度，在“十一五”文化发展纲要中已经明确提出要大力发展文化遗产创意产业。目前，香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度迅速崛起，而杭州、深圳、北京等地也正在积极推动创意产业的发展，通过建立一批具有开创意义的创意产业基地，举办各种形式的创意产业活动来努力形成比较优势下的城市品牌。河南省委市政府登高望远，在“构筑新大都市、发杨传统文化”取得阶段性成果后，站在新的历史起点上，牢牢把握先机，锐意追上世界经济转型的大环境。而河南具有厚重的文化底蕴、美丽的自然环境、良好的经济基础、完善的产业配套、众多的人才资源、先进的思维理念，通过组织调研了解到，目前，已建成或已经启动了多个业态的创意产业园区，且产业集聚明显，分布齐全，已经初步具备了打造全国文化遗产创意产业中心的发展条件。22项目建设的必要性1、打造少林“养决堂”建设文化名城的战略需要。确立少林“养决堂”和文化名城的建设目标，而建设文化遗产创意产业基地不仅符合河南省城市性质，而且本身是高文化产业的重要组成，有利于加快城市建设步伐，同时有助于引进先进科技文化，通过文化遗产创意遗产产业传播优秀传统文化，从而营造城市文化氛围，提高文化品位，加快文化名城建设。2、发展文化产业的重要战略举措。文化产业是少林“养心堂”服务业的重点，除了传统的文化娱乐业、文艺创作和表演、新闻出版、广播电视、图书与音像销售等外，文化遗产创意遗产产业是新兴的文化产业，而且对传统文化产业具有带动和支撑作用，打造文化遗产创意遗产产业基地无疑是发展文化产业的重大举措。3、提高少林“养心堂”产业总体竞争力的策略选择。由于文化遗产创意产业产品链长、技术链覆盖面广，技术公用性强，打造文化遗产创意产业基地可以整合河南省内外的优势科技资源，搭建各种公共平台，集聚企业，降低企业运营成本；可以依托各种资源，完善产业链，攻克产业高端核心技术难关，推广使用；从而可以增强文化遗产创意产业的国际竞争力。第三章市场分析和项目定位31发展少林“养心堂”文化遗产创意产业基地的优势1政府重视河南发展少林“养心堂”产业具有先发优势。作为国家文化体制改革试点地区和经济发达城市，在发展文化产业和“禅、武、医”产业方面出台了全面、系统的指导意见和产业扶持政策。为促进国家文化产业基地的快速发展，设立了文化产业发展基金，滚动用于全国文化产业企业的扶持、奖励和贴息等。政府为文化产业企业发展集聚了资金和人才，为实现规模化发展创造了条件。2资本聚集河南是中国内地最适合民营资本创业和投资的城市之一，民营经济占全市GDP的比重达60。民营经济发达，充足的民间资本和风险资本是某文化产业发展的强大后盾。文化产业是高投入产业。面对具有广阔前景的文化产业，河南民营企业表现出了很高的投资热情，有些取得较好的经济效益、社会效益。3人才聚集文化产业是智力密集型的高科技产业，对人才的需求量非常大。目前，高校已形成教学、科研、创作各有所长的文化产业培育体系。4产业支撑优势河南作为国家信息化、电子商务、电子政务、数字电视、企业数据交换等6项试点城市，拥有国家软件产业化基地、集成电路设计产业化基地、国家电子产业基地等多个基地。在通信、软件设计开发、数字电视等产业发展方面走在全国前列。这些为文化产业的发展提供了较强的产业支持性技术。同时，在图书出版、音像制作、服装设计、饰品设计加工等传统产业方面有先天优势，为文化产业衍生产品开发设计、营销提供了强大的技术保证和市场保证。32、市场需求分析根据少林“养心堂”项目分阶段建设规划纲要（2006年2015年），少林“养心堂”将被打造成为集聚高新技术文化产业的基础平台，娱乐、度假、观光、康体、研究等功能齐全的文化旅游新区。本项目是少林“养心堂”的文化遗产创意中心，也是引导和带动文化产业集聚的先期项目。根据荥阳发展文化产业的现实条件，结合少林“养心堂”的规划和发展要求，本项目的市场需求主要表现在以下三个方面。321创意企业研发制作和孵化用房需求随着国内文化产业的日趋繁荣，产业发展的良好氛围和城市本身的魅力吸引大批国内外创意企业和投资机构在河南落户，一些优秀的创意团队也在寻求成果转化、产品开发等的有效途径。届时，文化产业等创意企业和创意机构对企业孵化、研发、制作等的用房需求将快速增加。此外，少林“养心堂”项目建设指挥部作为少林“养心堂”建设的组织和管理机构，承担着为少林“养心堂”内企业提供创业指导和管理服务的功能。随着指挥部机构的健全和职能的完善，需要在少林“养心堂”内配备相应的办公场地。322培训及会展服务需求根据少林“养心堂”今后发展规模到2015年，某市对文化产业人员的需求将达到375万人左右。河南省在国内具有较强的文化产业能力，对相关专业人员也具有较大需求；此外，我省依托文化产业优势，大力发展文化遗产创意产业，也需要大量的专业人才。保守预测，到2015年，我省对相关专业人员的需求超过4万人。而目前从业人员仅1万人左右。由于文化产业相关专业的高校毕业生的工作能力与工作实际需要存在较大差距，企业从业人员在上岗前一般均需要经过专门培训，专业人员的岗前和在岗培训市场蕴藏巨大潜力。此外，随着国家级活动的定期举办和大型国际性会议的增多，河南对高水准专业会展设施的需求将迅速增加。323中介服务机构市场少林“养心堂”的建设，将组建和引进一批功能齐全、特色鲜明的中介服务机构。一类是市场化运作的、具有为高新技术产业服务经验的中介服务机构，如风险投资公司、律师事务所、会计师事务所、专利事务所、资产评估公司、咨询公司、公关公司和营销机构等；一类是由工商、税收、技术鉴定等部门设立办公场所或中介服务机构，如工商注册、税务登记和政策指导服务中心等。参照国内外其它创意产业基地的建设经验，进入少林“养心堂”的企业和创意机构对于中介服务机构具有较为稳定的市场需求。33项目定位和建设内容331项目定位根据项目建设的自身优势、市场需求现状和相关部门对项目的建设要求，拟将本项目定位为少林“养心堂”主题公园、少林“禅、武、医”场景体验、少林武艺专科学院、兴国寺。332建设内容本项目文化遗产创意产业基地主要内容有少林“养心堂”主题公园、少林“禅、武、医”场景体验、少林武艺专科学院、兴国寺及配套服务用房等功能区块组成。第四章项目选址和建设条件41项目选址411选址原则1、良好的交通环境本项目为国家文化遗产创意产业基地，人流量、车流量较大，需要有良好的内外交通环境。因此项目宜选择在主要交通干道附近，交通便利，场地开阔，符合荥阳城市规划要求的地块。2、良好的基础设施依托项目建成后人员密集，对环境、卫生、消防、安全等要求较高，因此需要有完善的供水、供电、通讯和排污等基础设施，需要依托城市既有的基础设施供应体系。3、土地的完整性项目规模较大，从用地布局的合理性看，需要相对比较完整的地块，同时要考虑较小的拆迁量和土地平整量。412选址方案本项目选址经城市规划设计研究院规划，选择荥阳市东10公里豫龙镇兴国寺村。文化遗产创意产业基地包括各区块组成。42自然条件421地理位置项目所在的荥阳市东10公里豫龙镇兴国寺村依山傍水，自然景观优美，生态环境良好，在其周边有历史文化遗址等一大批具有重要历史文化价值的遗迹。422地质地貌和土壤荥阳市豫龙镇兴国寺村大地构造简单，地壳稳定性好，无危害性大的地震等地质灾害发生。423气候424水文425地震根据中国地震烈度区划图（1990），地震基本烈度为6度。43基础设施条件431交通公路铁路航空海运内河航运432供水433雨水、污水排放434供电435通信436防洪44、社会经济条件441荥阳市442豫龙镇兴国寺村第五章建设方案文化遗产创意产业基地项目将按照“统一规划，分期实施”的原则进行建设。由于本项目规划区域内现路网尚未完全形成，考虑本项目区块内拆迁量较少，并与区域对外交通主干连接，因此，通过项目的开发建设，来带动整个文化遗产创意产业基地项目的发展。51建筑规模本项目主要是为动漫主题公园、游戏场景体验、创意人才俱乐部、白马湖风情鱼村等为主要功能。项目建设内容根据规划及国家对文化遗产创意产业相关政策，确定项目总建筑规模为459万，详见表51。表51某国家文化遗产创意产业基地建设规模构成一览表序号功能建筑规模（万）1少林“养心堂”主题公园2少林“禅、武、医”场景体验3少林武艺专科学院4兴国寺5相关配套设施6合计52建设方案本项目建设用地由区块组成，用地面积万。总建筑面积村及相关配套设施。根据要求，各功能用房均为多层建筑。53主要技术经济指标文化遗产创意产业基地项目主要技术经济指标见表52表52主要技术经济指标表序号项目单位面积备注1项目总用地面积万2总建筑面积万3其中少林“养心堂”主题公园万4少林“禅、武、医”场景体验万5少林武艺专科学院万6兴国寺万7相关配套设施万8容积率9建筑密度10绿地率第六章配套基础设施和环境保护61、配套基础设施建设方案611给水工程1、用水量2、水源3、供水管网项目区域内供水管网的敷设与城市供水管网系统相衔接，在满足水量、水压要求的前提下，尽可能缩短配水管线的长度。供水管网采用分质供水两套管网系统。612排水工程1、排水体制本项目采用雨、污分流制系统。2、排水量污水量按用水量（不包括绿化、道路冲洗用水）的80预测，经测算，项目污水量为1840立方米/日。3、排水系统（1）室内采用污、废分流制，底层排水单独排出（2）生活污水经化粪池处理后再排入市政污水管网。（3）雨水工程屋面雨水及地面雨水经汇集后，一部分作为景观水池的补充水进入景观水池，一部分作为中水纳入灌溉系统，其余的就近排入市政雨水管道。613电力工程1、用电量预测本项目用电负荷由设备用电、照明用电和其它用电等组成，根据项目的建筑规模和设施配备，参照规范及同类建筑用电指标，采用单位建筑面积负荷指标法，本项目的最大用电负荷为11500KW，年用电量约为420万度。2、供电设施本项目所在地附近有35KV变电所，以10KV向本项目供电。大楼内设变配电房，变压器容量为101200KVA，楼内管线均埋地敷设。614通信工程1、电信系统本项目电信由附近电信局解决，大楼内设程控交换机房，沿东北侧长江南路市政管网引入市话线路。2、宽带网络动漫企业对网络信息传输要求较高，大楼内设置光纤接入设备用房，并与电话、有线电视机房合用，通过建筑物内部的综合布线系统，实现用户高速、高效的信息传输。3、卫星接收无线系统在大楼内设置卫星接收设备，接收卫星电视节目，并形成各自的CATV网络。4、电视监控系统大楼内设置监控摄像机，并在管理用房内设置电视监控室，使管理者可以监控整个中心的情况。摄像机的设置应注意隐蔽性，并与周围景观协调。62环境保护621项目对环境的影响本项目属于无烟项目，本身不会对环境产生大的污染，同时沿建筑物四周种植绿化，布置水体等，以利于涵养水土、保护生态平衡。本项目产生的污染物主要有生活垃圾、生活污水、废气和噪音等。622环境保护措施1、生活垃圾处理和废弃物生活垃圾根据性质和处置方法的不同，采取分类收集，设置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，经分类收集后由环卫部门统一处理。一般生产固体废弃物和生活固体废弃物由环卫部门统一收集处理。2、生活污水处理大楼内所有卫生间均采用水冲式。生活污水经化粪池处理，厨房废水经过过滤、隔油池处理后同其他废水等一起排放至城市污水管网。3、废气处理厨房油烟废气将通过专用通道经土建竖井至屋顶高空排放，且需安装油烟净化设施。4、噪音处理为减少噪声对环境的影响，本项目中选用的配变电设备、空调设备、通风机、水泵等均为低噪声型，并采取噪声治理措施；严格控制基地内道路交通噪声，满足区域环境噪声要求。5、施工污染处理在施工过程中，机械设备噪音及施工过程中粉尘对周围人群和环境会造成影响。对噪音较大的机械设备加隔声装置，对粉尘进行喷水降尘处理。63、安全与防火大楼内防火设施作如下考虑1、设置紧急火灾报警系统；2、设置消火栓系统、自动喷淋系统；3、泵房内设有消火栓泵、水幕泵和喷淋泵；室外设有室外消火栓及水泵接合器；4、加强消防通道的设置与管理，确保通道的畅通，利于人流的疏散。第七章组织机构71经营管理机构本项目由少林“养心堂”建设指挥部负责本项目的建设，按照现代企业制度规范开展经营管理活动，指挥部下设总务部、财务部、人事部、营销部等部门负责项目的建设管理工作。72人员配备项目需要招聘一定数量的管理人员、技术人员、营销人员、策划人员。另外，项目投入运营时，需组建委托专业物业管理公司对物业进行管理。73项目工程管理本项目工程管理要严格遵循国家基本建设程序，落实项目法人责任制，健全和完善项目工程设备招标采购、工程建设公开招标、施工监理制度和合同管理制度，认真落实建设中招标采购、工程管理的相关规定，强化管理，遵循基本建设审批程序，确保项目建设工程质量。本项目有关工程设计、施工、监理、设备采购等程序均须通过公开招标方式进行。第八章实施进度本项目分前期决策、规划设计、工程招标、工程施工、交付使用等阶段。项目工程建设进度安排见表81。表81工程建设进度安排表实施阶段工程内容工程进度（月）项目建议书编审前期决策可行性研究报告编审21工程初步设计规划设计2工程施工图设计8工程招标施工及监理招标21土地平整2土建施工3工程装修4设备购置与安装工程施工5竣工验收48交付使用人员招聘、培训等1合计61第九章投资估算与资金使用91、投资估算911编制依据1、国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、近期同类工程的单价指标；3、国家现行有关费用定额及费率标准。912编制说明本项目建设投资包括基础设施工程、建筑物建安工程以及设备工程等。1、基础设施工程包括场地平整、道路以及随道路敷设的管线工程、绿化等。2、建筑安装工程包括各种建筑物的土建工程和水电等安装工程。3、项目需征地亩，按每亩万元计列。4、工程建设其他费用包括土地费用、勘察设计及咨询费、建设单位管理费等。5、预备费用包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按工程费用及其他费用之和的10估算；根据目前国内实际情况，暂不考虑涨价预备费。913建设投资估算经估算，项目建设投资万元，其中建安工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。详见表91。表91建设投资估算表单位万元序号项目数量（）单价（元/）金额万元1建安工程费用11土建费用12安装费用13装修工程14室外工程2工程建设其他费用21土地费用亩万元/亩22勘察设计费1323建设单位管理费13524工程监理费1253预备费用31基本预备费（12）104建设投资914流动资金估算本项目的建设单位仅对各类用房进行管理，通过部分用房出租获取收益。因此流动资