玉溪市商业物业整体市场特点分析

目录1项目简介411研究目的412研究方法413相关经济技术指标52影响项目发展的社会经济情况621国民经济经济发展情况分析6211国民生产总值6212产业结构622人口分布、增长及变迁情况923居民生活水平、消费结构1024城市规划1125小结123市场研究1331玉溪市商业物业整体市场特点分析13311商业物业分布特点13312商业业态发展现状和态势14313商业市场整体环境16314商业物业供求情况17315小结2032玉溪市主要商圈情况分析21321南北大街商业区22322小庙街商业区24323旧城商业街商业区2633地块所在区域的商业情况分析2734个案分析28341玉溪百货大楼29342九龙商业广场30343昆明新百货大楼商场32344柏联广场商场3435消费者和商户需求特征分析35351消费者行为研究36352经营者行为研究384项目区位研究4141项目所在区域特点4142交通运输网络及地理位置42421交通运输网络42422项目地理位置4343项目所在区域的未来规划4344小结445项目优劣势、机会威胁点（SWOT）分析4551项目优势与劣势分析4552项目机会与威胁分析4653项目竞争力发挥476项目定位4761目标客户定位4762主题定位4963档次定位5064功能定位5065各层定位50651楼层定位原则50652主力店铺设置建议51653楼层功能主题设置517规划设计与建筑设计建议5571规划设计建议5572建筑设计初步建议57721建筑造型和风格57722平面布局5973配套设施建议62731主要机电设备62732交流和休息的场所62733促销、展示商品的活动场所628租售方案建议6381方案一先租赁后整体销售。6382方案二产权分割销售。649招商策略建议6591招商策略6592招商客户定位65921商户引进原则65922各层商户定位6693租金定位67931租金建议67932租金策略6894各期推出时机、面积、区域69941招商进度计划69942租赁进度计划6995招商形式6910销售策略建议71101价格策略及定位711011价格定位711012价格策略71102销售手段72103卖点梳理7411推广策略建议76111推广主题76112媒体组合77113推广策略7812项目经济效益分析81121成本费用分析81122营业利润分析81123盈利能力分析81124经济效益分析8313结论及关键控制点84131结论84132关键控制点851项目简介项目位于玉溪市红塔区红塔大道与东风路交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道，北至瓦窑十二组民房，占地1516亩，规划总建筑面积约446万平方米，项目有双向4路公交车可到。项目现状为待开发用地11研究目的研究项目相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，确定项目的市场定位。发掘各种有利资源，运用行之有效的招商、推广、销售策略，实现项目市场价值最大化。12研究方法本报告通过分析玉溪市及各县区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有关规划、各商圈相关物业发展状况、消费者及商户需求特征等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建筑规划修改建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、推广、销售策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有研究方法一定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，结合消费者及商户需求特征分析结果，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二取证法在研究中，我们将通过对先进案例的深入剖析，揭示同类型物业的发展轨迹，去芜存青，为项目发展提供良好的参考经验。研究方法三类比法在本次研究中，我司通过考察当地及昆明各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，使项目能够扬长避短。13相关经济技术指标项目有关的经济技术指标如下序号主要技术经济指标参数单位备注1项目总用地面积17,840平方米11建筑用地面积8,976平方米按13464亩折算12绿化用地面积1,133平方米按17亩折算13停车场用地面积8,864平方米按13296亩折算2容积率2583总建筑面积44,61370平方米31地上商场建筑面积27,19970平方米共四层311首层商场建筑面积7,22868平方米312二层商场建筑面积7,22868平方米313三层商场建筑面积6,64113平方米314四层商场建筑面积6,10121平方米32地下商场沃尔玛建筑面积17,414平方米一层2影响项目发展的社会经济情况21国民经济经济发展情况分析211国民生产总值近年GDP总量增长势头受阻，非烟GDP持续增长玉溪市近年来整体经济增长势头明显偏低，尤其是2001年还有较大幅度的下降，至2003年才有一定幅度的回升。其中的主要原因是玉溪市的支柱产业烟草业连年呈下降趋势；扣除烟草业GDP后的非烟GDP则保持着连续多年的增长势头。212产业结构产业结构以第二产业为主玉溪市的产业结构以第二产业为主，其中又以烟草业占较大份额，烟草在玉溪市的GDP中占据了过半的份额，显示出其经济结构较为单一，与此相比，第三产业所占比例较小。支柱产业烟草业占据半壁江山，但其所占比例在持续降低烟草业是玉溪市的支柱产业，亚洲最大卷烟生产企业玉溪卷烟厂坐落于此，玉溪卷烟厂为玉溪的发展提供了强劲的推动力，但随着经济的发展，烟草业在GDP中所占比重正在逐渐减小，这一方面是玉溪卷烟厂的生产和销售绝对值有所下降，另一方面，玉溪市的其他产业在这几年中表现出较为强劲的增长势头，显示出玉溪市整体经济对烟草业的依赖程度有所下降，这对于玉溪市整体经济、产业结构的调整，增强经济活力有着积极的作用。投资力度继续加大，投资结构进一步改善2003年全年完成全社会固定资产投资665亿元，较2002年增长111；其中国有单位投资29亿元，约占总投资规模的436，投资规模较上年下降约58；城镇集体投资85亿元，较上年下降27；非公有制经济投资29亿元，增长426，在总投资中的比例也由上年的340增长到436，可以看出，玉溪市非公有制经济有着较强的投资活力。从投资类型看，基本建设投资25亿元，更新改造投资71亿元；房地产开发投资52亿元；其他投资146亿元。投资力度的加大，有助于推动经济在未来的几年里持续、健康地发展。消费品市场持续稳定增长2003年全年实现社会消费品零售总额407亿元，增长54。从经济类型看，国有经济实现消费品零售额68亿元，下降156，其表现连续多年呈下降趋势；集体经济实现64亿元，增长07，私营经济实现蠥耀耀耀耀44亿元，增长205；个体经济实现155亿元长130；其他经济实现76亿元，增长110。从城乡市场看市区实现消费品零售额147亿元，同比增长96，约占全市的361；县区实现122亿元，增长13，约占全市总额的30；县以下实现138亿元，增长47。云南省第二大经济重镇，多项经济指标列西部前列玉溪市除全社会固定资产投资额及实际利用外资在省内分别排名4、5位外，其他各项经济指标的排名均在第2位，成为云南省仅次于昆明的经济重镇。从玉溪市在西部城市的排名来看，玉溪市以排名西部第33位的总人口，取得了财政总收入、地方财政总收入和人均地方财政收入排名均在前10位的好成绩，此外，GDP总额、人均GDP、城镇居民人均可支配收入及人均储蓄等的排名也在前20位。但同时也可看到，玉溪市人均购买消费品的排名较为靠后，显示出玉溪市的消费水平与其居民收入、储蓄并不相称；而全社会固定资产投资额较为靠后，则可能会影响到其今后经济增长的速度。表玉溪经济在省内及西部的排名指标玉溪云南省内城市排名西部城市排名GDP总额（亿元）286524588217人均GDP138985647211财政总收入（亿元）11475104地方财政收入（亿元）2492228929人均地方财政收入554652627全社会固定资产投资额（亿元）664910212432城镇居民人均可支配收入7706764416人均储蓄70184057219人均购买消费品19761797231在岗职工平均工际利用外资（万美元）84416752531城镇居民恩格尔系数364530玉溪市的经济重心主要集中在红塔区从各县区的经济总量看，以红塔区的经济总量最大，以占玉溪市189的人口，完成了玉溪市665的国民生产总值，其次分别为通海县和江川县；从人均GDP看，红塔区同样最高，远高于其后的通海县及峨山县，增长速度则以新平和峨山两县最为强劲。表各县区经济状况GDP总值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合计273076928647381336013898红塔区181653419406184715849682江川县13845814573753255559澄江县855169530556856234通海县17712819341966847262华宁县10107611128550655536易门县10357411268959596475峨山县9034210079760806761新平县800869035230013358元江县930401012514781516722人口分布、增长及变迁情况人口增长率降低，流动少2003年全市年末总人口为2068万人，增长率为71，增长速度较上年有所降低，这其中以人口的自然增长为主，人口的机械增长率接近于零；在总人口中，农业人口1708万人，占总人口的826，非农业人口360万人，占总人口的174。按玉溪市1999年的城市规划近期目标（至2005年），玉溪市全市城镇化水平达到40左右，市域总人口约210万人，城镇人口约85万人左右。中期（2010年）城镇化水平达到45左右，市域总人口约220万人，城镇人口约100万人。远期（2020年）城镇化水平达到57左右，市域总人口约254万人，城镇人口约145万人。从各县区人口总量来看，以红塔区的人口数量最多，接近40万人口，其中非农业人口数量为13万人，占331；其次分别的新平县和通海县，分别为270万人和267万人，其非农业人口比例分别为129和130。从各县人口增长趋势上看，增长最快的分别是澄江县和华宁县，其增长率超过或接近10，尤其是澄江县，2003年的增长比率接近16；但从增长趋势看，除了澄江县、通海县外，其他各县都是呈下降趋势。23居民生活水平、消费结构居民收入持续增长城乡居民生活继续改善。2003年全市职工平均工资达到14211元，比上年增加917元，增长69；城镇居民人均可支配收入7706元，同口径人均增加392元，增长54；农民人均纯收入2588元，人均增收95元，增长38；人均储蓄余额7018元，比上年增加812元，增长131。城镇居民消费结构升级，跨入富裕阶段城镇居民人均总支出为8359元，其中人均生活消费支出为5675元，食品类支出为2069元/人，城镇居民恩格尔系数为365。按照联合国粮农组织提出的当恩格尔系数达到3040时为“富裕”的标准，玉溪市城镇居民生活已超越小康阶段，迈入富裕门槛。在住房方面，2003年玉溪市城镇居民人均住房面积达到了2549。24城市规划城市规模不断扩大，面积、人口相应增加按照玉溪城市城市总体规划，玉溪城市性质是全国主要的烟草生产科研基地，以高新技术产业和现代服务业为依托的滇中南中心城市。玉溪市未来的主城区范围为北至昆玉高速公路皂角营立交，南到玉元、玉通高速公路研和立交、玉通立交；东至龙马山、红塔山、徐家山、灵照山东部山地区；西到大营街、昆玉铁路及西部山地区，包括玉溪坝子和部分研和坝子，用地面积约193平方公里。在人口方面，规划近期（2005年）主城区城市人口为356万人，其中城市规划建成区居住人口274万人；中期（2010年）主城区城市规划总人口为400万人，其中城市规划建成区居住人口333万人远期（2020年）主城区城市规划总人口为517万人，其中城市规划建成区居住人口475万人。城南高新区将设全市性的商贸服务次中心玉溪市的商业用地规划按三级配套全市性商业、金融服务中心仍布置在老城中心地区即原州城镇老城区内；城南高新区中设全市性的商贸服务次中心；商品批发及零售市场安排在规划的商业金融服务用地中，居住区商业中心应参考居住区公共服务设施的标准进行建设。规划商业金融服务用地2910公顷。构建以公路、铁路、国际大通道为体系的对内对外交通框架1、交通发展目标建成以213国道为主干，红塔区为中心，经济干线和旅游干线为纽带，连接各县城和主要旅游景点的高等级公路网。完成通往主要乡镇公路的油路化工程，基本实现村村通公路。2、铁路强化昆玉铁路作为南昆铁路延伸线的功能，预留昆玉铁路向南延伸的通道，加强铁路站场及配套设施建设，提高铁路站场的联系道路等级。3、公路完善昆玉高速公路和澄马（金铺）、安（丰营）易一级公路配套设施建设；完成玉元、玉通、玉江、江通、元墨高速公路及配套设施建设；建设中心城市至各县中心城镇和各县中心城镇之间联系的高等级公路；完成澄川、江华、澄宜（良）、大（开门）新一级公路建设；完成漠（沙）东（峨）、通高（大）、澄华、新细（丫口）、华盘（溪）、易高（大）二级公路建设。4、利用昆明国际机场，完善铁路、公路、航空运输的相互衔接、转乘配套系统，以国道、省道、市域主干线公路为骨架的高等级公路网络，并与支干线县乡公路相结合，形成内外通畅，布局合理的运输体系。25小结1近年的经济发展势头偏低，但非烟经济保持着增长势头，而且非公有制经济的表现出色，成为玉溪市经济增长的主要力量；2玉溪市为云南省第二经济重镇，多项经济指标位列西部城市前茅；3目前经济结构较为单一，产业以烟草业为主；但其比例逐渐下降，这对玉溪市整体经济、产业结构的升级、经济活力的增强有着积极的作用；4消费品市场持续稳定增长，但与其收入、储蓄相比较，消费品市场的规模还较小；5玉溪市的经济重心主要集中在红塔区；6人口增长率低，流动少；7居民收入持续增长，消费结构升级，显示出玉溪城镇居民已跨入富裕阶段；8城市规模在不断扩张中，无论城市面积还是人口都将会有较大的增幅。9城南高新区中将设全市性的商贸服务中心3市场研究31玉溪市商业物业整体市场特点分析311商业物业分布特点玉溪市辖下八县一区，其中红塔区是玉溪市的政治、经济、文化中心。红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，商业业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费，所以红塔区的商业中心基本上就是玉溪市的商业中心。红塔区的商业物业主要集中在老城区，而在老城区边缘和新区则较零散南北大街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域、小庙街区域这三个传统商业区都处于老城区内，共同形成玉溪的市级商圈红塔商圈。红塔商圈内有百信购物广场、玉溪百货大楼、玉溪商业大厦、人民电影院等当地比较知名的商业物业，其它商业物业主要是临街商铺。商圈内大型超市、百货商场、食杂店、专业店（电影院等）、专卖店等商业业态比较丰富，基本上涵盖了购物、娱乐、餐饮等所有的商业功能，集聚度相当高。但是在老城区边缘和新区商业网点的布局则较为分散、规模小且档次低，无法形成相对集中的商业区，商业服务功能薄弱。辖下八县的商业集中区域呈现东强西弱的状态辖下八县的商业区都是分布在县城，由一、二个比较繁荣的商业街（或步行街）构成。这些商业区利用一、二个中型超市或百货商场的兴旺带动整个区域的商业氛围，以满足县城人口日常生活所需为主要目标，主要提供服装、百货、小家电、地方饮食等商品。八县本身的经济决定了县内商业的繁华程度，玉溪东部的县如通海、江川、华宁、澄江县经济情况发展较好，商业物业相对集中，业态较多，档次较全；西部县如峨山、元江、新平等县经济情况发展相对落后一些，商业业态较少，档次较低。根据城市规划，玉溪主城区2005年的城市建设用地达到275平方公里，2010年为330平方公里，2020年为460平方公里；主城区将向东、向南发展。高新区位于城区南端，区内有红塔生活区、教师小区、葫田小区（公务员小区）等生活区，各个生活区区内人均收入高，具有较强的消费能力，是玉溪名符其实的富人区；但现时高新区商业网点比较分散，还未形成商业物业集中的区域。随着玉溪城市空间的不断扩大，与之相配套的商业网点也会表现出扩张趋势，商业网点的扩张会引起商业区规模的扩大或商业热点的增多，而现时三大商业区位于传统老城区，扩大规模的难度较大，所以商业网点的扩张将直接引起商业热点的增加。而高新区位于城区南端，符合城市发展方向，区内有大规模的生活小区，拥有庞大而稳定的消费群体，且这些消费群体具有较高的消费能力，这些商业发展的有利条件现阶段都不是其它区域可以比拟的，高新区将极有可能成为玉溪商业新热点。312商业业态发展现状和态势（1）发展现状现时红塔商圈内商业业态虽然较为多样，但是仍未有升级换代，缺乏更为先进的购物中心形态。而且，红塔区商业的发展也存在很多的不足，例如百货店等传统购物商场规模小、设备落后且经营管理手法落后；品牌专卖店布局分散、只是以临街商铺形式出现；专业市场规模小、结构不合理等。从总体来看，玉溪的商业体系发展尚未完善。百货商店面临升级现时玉溪市区规模较大的百货商店只有两间玉溪百货大楼和玉溪商业大厦，都位于传统商业旺区南北大街，属于传统百货商店。这两间百货商店的共同特点是位置好、但规模小（每层只有10002000平方米）、功能单一、商品档次较低、硬件设施落后，经营管理水平较低，还未有品牌专卖店驻场经营。商场服装区域中，以中老年人的服装居多，同时这些服装的档次较街铺的要低，造成百货商场的整体形象要低于街铺；加上商场经营管理手法落后，导致百货商场的首层租金基本与同路段的街铺持平，但二层以上的租金就会非常低，无法体现百货商场的真正市场价值。百货商店这种落后的局面不能满足有关规划中将玉溪市定位为云南省二级中心城市（云南省第二大城市）的要求；而现时玉溪市百货商店无论数量还是规模、档次、硬件设备、经营管理水平等方面都满足不了市民日益提高的需求，玉溪的百货业面临升级。超市竞争加剧百信、红联及家佳等本土零售企业的超市在玉溪市各据一方，相互的竞争已经比较激烈，诺玛特购物广场的开业，标志着国外零售巨鳄正式登陆玉溪，先进的管理和庞大的规模都对本土零售企业带来巨大的冲击。超市要获得更好的发展机会就必须向规模化、特色化经营方向发展。专卖店比较分散，主要以临街商铺形式出现专卖店基本上分布在凤凰路、南北大街、人民路、新兴路、南门街、北门街上，其中又以凤凰路和南北大街上的专卖店数量最多、档次最高，但这两条商业街的专卖店布局比较分散；其它各商业街（步行街）也有零散的专卖店分布。由于条件所限，玉溪现有的百货商场都没有开设专卖店，所有的专卖店都在商业街两旁以临街商铺的形式出现。专业市场规模小、结构不合理玉溪现时比较出名的专业市场有腾源家居城、彩虹桥建材市场、珊瑚路建材市场、天赐家装建材市场等，但这些专业市场都是规模较小，档次不高。同时，这些专业市场全部定位为中档偏低，缺乏中高档的商品类型，档次的不齐全，导致当地居民的生活需要得不到满足。便利店仍处于起步阶段现时玉溪的便利店只有一间百信便利店，并且位于人民路上，处于传统的商业旺区。居民购买日常用品只能到中心商业区的百货商场、超市或附近的杂货店。随着玉溪居民生活水平的不断提高，玉溪的便利店若能够贴近生活社区，将具有较大的市场前景。餐饮业仍处于较低的水平在地方饮食方面，由于玉溪的餐饮业档次普遍较低，城区居民宴客时只能到红塔大酒店、中玉酒店等宾馆场所消费；而特色品牌饮食店数量少，除了桥香园之外，还未有出现类似桥香园这些在云南地区具有一定知名度的饮食店。在外来品牌餐饮方面，虽然有肯德基和德克士等可以吸纳大量人气的品牌餐饮店进驻玉溪市区，但这些品牌餐饮店毕竟数量少，还不能满足居民的需要。（2）发展态势大型购物商场将向多功能购物中心的方向发展。便利店进驻居民生活社区。超市将向品牌化、规模化、特色经营方向发展。313商业市场整体环境（1）总体现状商业区集中了全市的商业物业，商业氛围浓厚；周边地区商业物业较少，档次较低，商业氛围较淡。主要表现在以下二方面商业区集中多种业态，周边区域则只有为数不多的业态。商业区有超市、百货店、便利店、品牌专卖店、品牌餐饮店、电影院等；而包括高新区在内的其它区域，现存的业态主要有小型超市、杂食店等，不仅数量少、规模小，而且档次较低，导致这些区域的商业氛围较淡。商业区内商业功能较齐全，周边区域商业功能单一。商业区由于有多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮功能，像小庙街等区域还具有旅游等功能；而周边地区的商业物业主要满足附近居民生活的基本需要，以购物功能为主，功能单一。（2）商业发展的有利因素经济持续稳定增长，人民生活水平逐渐提高，为玉溪商贸业的发展提供了良好的本地市场基础。商业中心区商业对周边县的辐射力强，吸引周边县居民前来购物消费。外国商业零售企业登陆玉溪，带来新的经营理念，促进商业体系的提升。（3）商业发展的不利因素规划建设相对滞后。玉溪至今仍未颁布商业网点建设管理办法，容易造成商业无序发展。玉溪的交通条件好，昆明距离玉溪较近，吸引了玉溪市大量的中高端消费人群。小结玉溪的商业主要集中在商业区，而周边的商业氛围仍比较淡；现阶段玉溪商业发展具备多种有利条件和不利因素，有利条件可以刺激玉溪商业物业的市场需求和价格，而不利条件则决定了玉溪商业物业特别是新建的商业物业要走规模化、综合性、特色经营的道路，抢占市场先机，才能稳占市场份额。314商业物业供求情况（1）市场需求状况由于有关部门从2003年才开始系统统计玉溪商业营业用房的成交数据，我司将根据政府所公布的有关数据，结合本司的实际市场调查结果，对玉溪的商业物业的供需情况作出分析。数据来源玉溪统计年鉴从上图可知，2003年全市商业营业用房上市量剧增，相比2002年增幅达2178；受供应量影响，全市的成交量也有大量的增加，增幅达798，显示玉溪全市的商业营业用房具有一定的市场需求。数据来源玉溪统计年鉴、玉溪市房地产管理局注玉溪统计年鉴缺乏2003年度玉溪全市商业营业用房新开工面积数据在中心城区与全市的比较中，2003年玉溪中心城区商业营业用房销售面积占竣工面积的584，比全市的489高出95个百分点；2003年中心城区商业营业用房的竣工面积只是全市竣工面积的362，但销售面积则为全市销售面积的432，二方面的差距反映出中心城区对商业物业的消化能力比全市的平均水平要高。000000812003年全市与中心城区营业用房对比情况（单位平方米）0100002000030000全市02459812031中心城区1480089005200新开工面积竣工面积销售面积根据本司的市场调查，有部分的商业物业例如九龙商业城竣工后由于自身条件限制不能出售产权，只能以只租不售的方式进入市场，使到玉溪中心城区出现商业物业销售面积偏少的现象。2003年商业营业用房的成交面积为5200平方米，而这部分的成交物业主要是小庙街商业物业。玉溪市中心城区2003年商业营业用房租售对比情况面积平方米销售面积5,200租赁面积50,000数据来源玉溪市房地产管理局从上表可看出，2003年玉溪市区商业营业用房租赁成交面积约为销售成交面积的10倍，一方面反映出部分商场或商铺有只租不售的情况；另一方面也反映出商业物业的租赁市场比较活跃，居民的经商意识较强，若有合适的商业物业出现，就会有许多居民乐意经营。（2）潜在供应量根据本司的市场调查结果，玉溪市区未来一、二年内只有本项目和另外二个项目上市。一个是位于凤凰路上的新州城，另一个是位于明珠路的天赐家装建材市场，由于天赐家装建材市场为专业市场，对项目的影响有限，对项目影响较大的新增商业物业只有新洲城。新洲城的有关经济技术指标如下总用地面积约6000平方米总建筑面积10980平方米共五层，1至4层为商场，五层为写字间单层面积2196平方米在上停车位80个实用率约60租售方式只租不售（3）价格水平数据来源玉溪统计年鉴从上图可看出，全市商业物业售价呈现上升趋势，2003年销售价格比2002年大幅上升617。在销售面积大幅增加的情况下，全市平均价格仍能保持较大的增幅，显示全市的商业物业仍具有较大的市场空间。2003年玉溪中心城区出除了小庙街商铺比较大规模出售外，其它的商业物业都是比较零散且规模较小；小庙街商铺的售价水平基本上就可以代表玉溪中心城区的商业物业的售价水平。本司经过市场调查得知，2003年小庙街商铺的平均售价为10,000元/平方米（物业的详细情况见小庙街商业区分析部分），远高于全市的平均水平，反映出中心城区对商业物业售价的承受能力远高于全市平均水平。315小结红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域，但是县区内的商业区仅集中在各县城，区域面积小，业态和商业功能比较单一，其辐射范围只限于所属的行政区内；而红塔区的商业中心凭借商业业态多样、商品种类丰富、功能档次较齐全的优势，不但服务于区内的居民，而且能吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费。玉溪现时的商业体系仍不完善，主要体现在现时玉溪商业物业业态发展不成熟，还未出现一个多种业态、多种功能真正意义上的购物中心。市区商业发展不均衡，商业主要集中在传统商业区，而高新区还未形成商业网点，仍未满足到区内居民生活的各种需求。箩00随着城区规模的扩大，高新区将出现中高消费的生活社区，同时会出现大型的商业物业。玉溪商业物业的发展存在各种利因素和不利因素，玉溪商业物业只有走规模化、功能综合、特色经营的道路，抢占市场先机，才能稳占市场份额。玉溪全市商业物业供求量大幅增加，全市商业物业具有较大的市场空间。中心城区现时商业物业的供应量较少，但市场消化能力较强，每年将不低于5000平方米的消化量。全市商业物业的售价呈现上升趋势，而中心城区的售价则远高于其它区域。除了项目之外，玉溪商业物业未来二三年内一手的供应量较少。商业物业的租赁市场比较兴旺，居民的经商意识较强，若有合适的商业物业出现，就会有许多的居民乐意去经营。32玉溪市主要商圈情况分析红塔商圈主要由三个商业区组成南北大街区域、小庙街区域、新兴路和人民路所形成的旧城商业街区域，由于商圈内业态齐全、商品种类丰富，既吸引了区内的居民购物消费，又吸引了玉溪辖下县的中高端消费群体前来购物消费，成为一个市级商圈。南北大街商业区拥有百货商场、超市、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游等功能，是玉溪市目前唯一一个有百货商场的商业区，同时亦是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一个商业区。商业区内经营的商品以中等偏高档次为主，商铺经营情况良好，常年可保持95以上的出租率，首层商铺的租金水平在200300元/平方米月范围内。南北大街商业区位于传统老城区，可扩大规模的难度较大，从而影响区内商业物业的升级，但短期内仍将是玉溪地区最具代表性的商业区。小庙街商业区是玉溪政府对传统商业区域旧城改造后的商业区，区内商业网点以临街商铺形式出现，目前区内所经营的商品类型以服装和电子通讯器材为主，由于有政策引导，小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向发展。现时商业区内经营的商品以中档偏低档次为主，商铺经营情况一般，首层商铺的租金水平在5080元/平方米月范围内。旧城区商业街商业区是传统的商业旺区，一直是城区居民购物、休闲、餐饮的首选地方之一，区内商业业态丰富，商品种类齐全，商业网点以临街商铺的形式出现。商业区内经营的商品以中低档次为主，商铺经营情况良好，常年可保持95以上的出租率，首层商铺的租金水平在70130元/平方米月范围内。以下对三个商业区分别进行分析321南北大街商业区（1）现有的商业物业状况南北大街商业区是指南北大街沿线区域和凤凰路沿线区域。南北大街是玉溪中心城区一条重要的商贸街，全长约1000米，为促进南北大街商贸业的发展，玉溪政府于2003年1月对通过南北大街的车辆实行管制上午700至下午1900，一切车辆由北向南单向行驶，机动车限速20公里/小时；下午1900至次日上午700，禁止一切机动和非机动车通行。南北大街是玉溪市区唯一一条有百货商场的商贸街，具有多种业态，集购物、休闲、娱乐、餐饮多种商业功能于一体，同时又是玉溪市区商品档次最高的一条商业街之一。凤凰路是玉溪市区东西走向的城市主干道。凤凰路两旁分布大量的商业物业，有超市、百货商场、品牌专卖店、餐饮店、银行等多种业态，具备购物、休闲、娱乐、餐饮等商业功能，是目前玉溪地区品牌数量最多、整体档次最高的一条商业街。目前，南北大街共有3个百货商场和142间临街商铺，其中临街商铺的各种业态分布如下商业类型服装鞋皮具饰品/精品运动类餐饮类电器/音响电子通讯银行美容美发其他合计店铺数量70202238227224142相应比例49301408141141211563141141493141169100凤凰路共有1个专业电器商场、2个大型超市、1个在建商场和165间临街商铺，其中临街商铺的各种业态分布如下商业类型服装鞋皮具饰品/精品运动类餐饮类电器/音响化装品银行美容美发其他合计店铺数量4610311421027664165相应比例27886061820618481216061214243643879100在南北大街商业区307间街铺中，品牌专卖店有102间，所占比例达到3322，涵盖服装、鞋帽、皮具/包箱、运动用品、餐饮等各种商品类型，其中比较知名的国内品牌有杉杉西服、七匹狼、以纯、哈森、百丽、红蜻蜓、南极人、李宁、康威等；国际品牌有金利来、杰西、华伦天奴、金盾、阿迪达斯、耐克、恩宝、肯德基、德克士等。南北大街商业区的商品以中等偏高档次为主，其中玉溪商业大厦二楼服装区经营的服装全部是国产品牌，并且以中老年人的服装为主，而南北大街两旁街铺所经营的服装以中青年人为主，相比之下，玉溪商业大厦所经营的服装价格要比街铺的价格低，从而突显百货商场的商品档次稍低于临街商铺。整体上，南北大街商业区商户经营情况良好，其中临街商铺的经营情况要比百货商场要好。百货商场由于传统的商场，规模过小、硬件设备落后、经营手法落后等因素使到商场的经营情况要差于临街商铺。（2）消费者特点玉溪市外来人口较少，购物消费以本地消费为主，非节假日期间，南北大街商业区以25岁以下的市区年轻女性消费者为主，其中晚上的人流量会比白天要大；节假日期间，商业区会吸引周边县城居民前来消费，南北大街商业区的消费群体以玉溪地区50岁以下居民为主。（3）物业租售情况南北大街商业区位于城区中心，二条街道两旁已布满商铺，可扩充的机会不大，商铺资源日益珍贵，商铺业主很少出售手中的商铺；而整体上商铺的经营情况良好，经营者较少转让正在经营的商铺。以上两个原因使到南北大街商业区的商铺很少有出售或出租现象。南北大街商业区的百货商场的柜台和临街商铺常年可保持95以上的出租率。根据本司的实地调查结果，南北大街商业区的百货商店和临街商铺的首层租金水平在200300元/平方米月范围内。（4）发展前景南北大街商业区区内商业物业面临升级，但是由于位于传统老城区，旧城改造的难度很大，相当长的一段时间内将会维持现状，若不出现其它区域有新型大型购物中心带动区域发展的情况，南北大街商业区凭借现有的优势，仍将是玉溪地区最具代表性的商业区。322小庙街商业区（1）现有的商业物业状况小庙街商业区为小庙街商贸城和棋阳路所围合的区域。玉溪中心城区小庙街片区旧城改造，是玉溪有史以来第一次大规模的城市改造，小庙街商贸城总建筑面积39,860平方米，其中住宅、办公面积29,474平方米；商业面积10,386平方米。小庙街首层为商铺，二层以上为住宅或办公室，首层有261个商铺。（资料来源玉溪日报）红塔区政府当初的设想是将商贸城创办成为中心城区一流的商贸城,将商贸城所经营的商品定位为一楼铺面经营高、中档精品服装和精品皮鞋、古董、字画等；二楼为文化茶室、啤酒城、写字楼等。但是由于当时商贸城经营结构单一，且多是自发式经营，更有许多铺面由于人为炒高而无法顺利出租，造成商贸城内生意清淡的局面。基于这个原因，红塔区政府于2003年12月决定将人民路下段、珊瑚路及彩虹桥等片区从事通讯器材（手机）经营和修理的门店，统一搬迁至小庙街商贸城内集中规范经营。到目前为止，已有109户电子通讯产品商家进驻小庙街商贸城。（资料来源玉溪日报）由于有政府的行为，小庙街商业区进行了重新的定位，不单有购物、娱乐、休闲、餐饮功能，还具有旅游功能。目前，小庙街商贸城所占比重最大的商品类型是服装和电子通讯器材，由于电子通讯器材的经营有政策引导，分析电子通讯器材所占的比例对项目经营的启发意义不大，所以对小庙街商业区各种商品类型进行分析时将电子通讯器材排除在外。小庙街商业区经营的商品类型如下商业业态服装鞋皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类其他合计店铺数量313162332776相应比例40793951327892633953953553100从上表可知，在76个商铺中有31个商铺经营服装，所占比例远远超过其它类型的商品。相对其它两个商业区，小庙街的品牌专卖店数量最少，只有18个，所占的比例为2368，品牌专卖店主要有凯莎、蔓妮诗菲、葛来娣、天意、佐丹奴、安真美、宇宙女孩等品牌，商品价格以中档偏低为主。小庙街商业区内最早进场的商家为经营服装等商户，小庙街重新定位后，吸引了许多的经营电子通讯器材商户进场经营，服装与电子通讯器材类的商品类型截然不同，导致服装类商家与专业市场混杂，影响区内商店的经营情况，使到现时整体的经营状况一般。（2）消费者特点非节假日期间，以本地消费为主，其中以青年男女居绝大多数；节假日期间，会吸引周边各县居民前来购物消费。（3）物业租售情况在小庙街商业区内，只有小庙街商贸城有部分商铺可供出租或出售，棋阳路一带基本上没有租售的信息。从现场销售部了解，小庙街商业物业属于商住性质，土地使用年限为50年；2003年1月开始公开发售，到目前为止，首层261个商铺中尚余7个商铺可供出售；同时已出售的商铺中，已有220个已经租出。在现时可供出售的商铺中，面积由3365平方米不等，销售均价为10000元/平方米，最高价为15000元/平方米。二层商铺已全部售出，当时销售统一价为1800元/平方米。现时首层商铺的租金水平普遍在5080元/平方米的范围内。（4）发展前景小庙街是传统的商业区，而且是政府第一个旧城区改造工程，假以时日，小庙街将会重新成为一个商业旺区。由于有政策引导，小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向发展。323旧城商业街商业区（1）现有的商业物业状况旧城商业街商业区是指新兴路、人民路、南门街、北门街四条传统商业街所围合而成的区域，其中新兴路是玉溪中心城区的一条商业步行街。旧城区商业街是传统的商业旺区，一直是城区居民购物、休闲、餐饮的首选地方之一，区内商业业态丰富，商品种类齐全，商业网点以临街商铺的形式出现。区内商品经营种类分布如下商业业态服装鞋、皮具饰品/精品化装品运动类餐饮类数量259433512628相应比例4617766624214107499续表商业业态电器/音响电子通讯小型百货店银行超市空铺其他合计数量105177123115561相应比例1780893031250184102050100从上图可知，服装依然是商业区区内的主力商品，餐饮次之，小型百货店、皮鞋、皮具、精品/饰品也有很大的比例。在561间商铺中，品牌专卖店有24间，所占比例为428，主要为服装和鞋类，其中有袋鼠、啄木鸟、红蜻蜓、佐岸、米奇、播、安踏、匡威等，部分商品为中档，主要是服装、皮具和鞋类，其它大部分为中档偏低的档次。整体上，由于贴近大众消费，旧城商业街的商户经营情况良好，除了人民路下段因为政策引导的原因要电子通讯商户搬迁外，其它商业街很少出现由于商户经营不善而要转租或转让的情况。（2）消费者特点旧城商业街是传统的商业旺区，商品种类齐全，各种年龄层次的居民都可以在这里买到所需要的东西，特别是服装。所以本区吸引了各种年龄层次的中低收入人士前来购物消费。节假日期间，周边县的居民也会前来该商业区购物消费。（3）物业租售情况与南北大街商业区的情况相似，除了特殊的原因，旧城区商业街的商户很少转让或出租正在经营的商铺。旧城区商业街的临街商铺常年可保持95以上的出租率。根据本司的实地调查结果，旧城区商业街临街商铺的租金水平在70130元/平方米月的范围内。（4）发展前景位于传统老城区，商业区扩大规模的难度较大，影响区内商业物业的升级，但由于具备良好的区位，贴近大众消费，仍将是玉溪城区居民购物消费的主要地方之一。33地块所在区域的商业情况分析现阶段商业发展不成熟项目位于红塔大道和东风中路的交汇处，在项目200米的半径范围内有邹家花园的电脑电子商贸城、气象路东风中路以东路段的食街、东风中路西侧的软件店；红塔大道也有零散的商业，例如小食店、杂货店、作坊式维修店等。电脑电子商贸城由邹家花园住宅裙楼临街商铺围合而成，主营电脑整机、配件及办公耗材，以国内品牌为主。商贸城内白天人流量较少，商业氛围较淡。气象路食街主营地方风味小食，以烧烤食品为主，档次较低。白天人流量较少，晚上则比较兴旺，吸引一部分人士开车前来消费。东风中路西侧的软件店数量较多，主营软件销售，其中以游戏软件占绝大多数，消费对象主要是学生群体。非节假日期间，东风中路西侧软件店人流量较少，节假日期间则比较多。从上述情况可以看出项目所在区域具有购物功能的商业物业不仅规模小、而且档次较低；区域的购物氛围较淡，反映出项目所在的区域现阶段商业发展不成熟。区域内具有多个大型的市政设施和商业物业，具备发展商业的良好基础条件。项目周边有多个大型的商业物业和市政设施（见下表），具备娱乐、休闲、餐饮、文化、旅游等多种商业功能。类型名称商业物业红塔大酒店四星级、龙马大酒店（二星级）、红塔集团文体娱乐中心银行中国银行、建行、农行、华夏银行、工行市政设施玉溪博物馆、东风广场、少年宫、聂耳公园这些商业物业和市政设施不仅为区域带来大量的人流，而且为区域内各种商业物业的发展提供多方面的支持，如金融服务、娱乐服务等，这些商业物业和市政设施还可以提升区域的商业形象。在现阶段项目所处区域缺乏大型具有购物功能的商业物业和玉溪市百货商场面临升级的情况下，若有亮点物业的带动，将扭转项目所在区域购物氛围较淡的局面，使项目所在区域成为玉溪新兴的商业区。34个案分析由于玉溪缺乏大型购物功能的商业物业，在选择玉溪当地两个有代表性的商业物业的同时，我们把目光放在昆明现时经营得比较成功的购物中心，通过分析本地和昆明商业物业的成功之处和不足的地方，为项目的开发经营提供参考建议。341玉溪百货大楼概况玉溪百货大楼位于传统的商业旺区南北大街，业主是玉溪百货公司，原为国营企业，现转制为股份制公司。大楼共2层，每层约1800平方米，总建筑面积约3600平方米，约30个地上停车位。大楼层高45米，柱距55米。现准备进行调整和内部装修，将原商场临南北大街面的纵深向后扩展7米，拆除原仓库大楼，将仓库功能放在扩建后商场的第四层，2004年年底重新招商。改造后共4层，负一层停车场、设备层，16753平方米；一层41916平方米；二层4762平方米；三层27609平方米；四层仓库，27609平方米，总建筑面积161507平方米功能业态组合百货商场现时主营药店、珠宝、家电、中档服装；未有确定改造后所经营的商品类型。楼层经营种类首层珠宝、皮具、化妆品、眼镜、小家电、电器、药店二层男女服装、童装消费者特征玉溪市中高收入人士，以女性居多；节假日期间，全市中高收入人士。经营模式百货型经营模式，由发展商统一开发，统一经营，统一管理；只租不售。价格水平根据调查，玉溪百货大楼的租金水平如下楼层最高价均价最低价备注首层300200元/平方米月二层835730元/平方米月优势区位条件位于南北大街，玉溪市传统的商业旺区，拥有稳定的客源。自身条件是目前玉溪主城区最大的百货商场，商品特别是家电产品种类齐全；是玉溪老字号百货商场，在当地具有较高的知名度。成功之处品牌效应业主前身为国有企业，商场信誉良好。不足之处硬件设备设备落后，无手扶电梯，灯光和室内空调设施均不足，停车位过少。经营管理管理手法落后，未能充分发挥二楼商场的使用价值。自身条件规模较小，柱网过密。342九龙商业广场概况九龙商业广场位于南北大街北路段，处于传统商业区的边缘位置。九龙商业广场于2003年3月动工兴建，2004年开业，占地约14000平方米，每层约6000平方米，总建筑面积约18000平方米，为三层钢混结构商场，由中外合资企业玉溪盛亚商网建设开发有限公司投资建设，首层为精品百货商场；二层、三层约11000平方米，为云南目前规模较大、货品较齐全、档次较高的诺玛特超市；商场前面设置开放式广场和90个免费地上停车位。九龙商业广场层高约45米，柱距约88米。功能业态组合以购物为主的百货加超市组合楼层经营种类首层珠宝首饰、化妆品、体育用品、电器、家居用品二层诺玛特超市三层诺玛特超市消费者特征玉溪市中高收入人士（含辖下县）。经营模式发展商出租经营，统一管理，首层布局以柜台式为主。价格水平首层的租金水平如下楼层最高价均价最低价备注首层200160120元/平方米月优势规模是玉溪市目前规模最大的购物广场。建筑设计商场前面有广场，可以为商场积聚人气，疏散人流；有足够的停车位。交通条件位于南北大街北路段，附近有玉兴路等高等级的城市主干道；有公交线路通过。成功之处招商策略引入全球500强企业之一的美国普尔斯马特公司，经营玉溪目前规模最大、货品最齐、档次最高的玉溪诺玛特超市，有利于积聚人气。商场定位经营的商品可以吸引中高收入的消费人群。不足之处布局设计商品摆设过于拥挤，人流路线指示不清楚，容易造成混乱。经营管理过分依赖超市的影响力而有意无意中忽视对商场首层的管理由于首层是分散经营，各商户的商业行为难以统一协调；而消费者对商户信誉的信心也比不上玉溪百货大楼等传统百货商场。343昆明新百货大楼商场概况