我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范

我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范钱枫林，邓予兰江南大学商学院，江苏无锡214122摘要自2001年9月以来，我国商业银行个人住房贷款赶超房地产开发贷款，成为银行最重要的放贷对象，个人住房贷款风险也因此成为银行风险管理中最重要的一部分。个人住房贷款风险主要包括违约贷款风险和提前还款风险，目前我国商业银行风险的管理侧重点在违约贷款，而忽视了提前还款风险管理的重要性。今年10月20日央行宣布提高存贷款基准利率025个百分点，这是34个月以来的首次加息，那么存贷款基准利率的上升会给我国商业银行个人住房贷款风险带来什么样的影响呢关键词商业银行个人住房贷款加息违约风险提前还款风险中图分类号F403文献标识码A文章编号10062815201101003204ANALYSISANDPREVENTIONOFTHERISKOFCOMMERCIALBANKSINDIVIDUALHOUSINGLOANSINCHINAQIANFENGLIN，DENGYULANSCHOOLOFBUSINESS，JIANGNANUNIVERSITY，WUXI214122，CHINAABSTRACTSINCESEPTEMBER2001，OURCOUNTRYCOMMERCIALBANKINDIVIDUALHOUSINGLOANHAVESURPASSEDTHEREALESTATEDEVELOPMENTLOANS，WHICHBECAMETHEMOSTIMPORTANTMORTGAGEOBJECT，INDIVIDUALHOUSINGLOANRISKTHUSBECAMETHEMOSTIMPORTANTPARTOFBANKRISKMANAGEMENTRISKOFINDIVIDUALHOUSINGLOANSINCLUDECREDITRISKANDPREPAYMENTLOANSRISK，THECURRENTRISKMANAGEMENTOFCOMMERCIALBANKSFOCUSONDEFAULTEDLOANS，WHILEIGNORINGTHEIMPORTANCEOFRISKOFPREPAYMENTOCTOBER20THISYEAR，THECENTRALBANKANNOUNCEDTORAISETHEBENCHMARKINTERESTRATESBY025，THISISTHEFIRSTTIMETORAISEINTERESTRATESFROM34MONTHSAGO，THENWHATKINDOFIMPACTWILLBRINGFORTHEBENCHMARKINTERESTRATESRISINGTOINDIVIDUALHOUSINGLOANKEYWORDSCOMMERCIALBANKINDIVIDUALHOUSINGLOANRISEINTERESTRATESCREDITRISKPREPAYMENTLOANSRISK一、个人住房贷款现状随着房地产市场的繁荣发展，我国商业银行个人住房贷款余额也从1997年末的190亿元飞速发展到2009年底的44万亿元，在13年中增长了23158倍，占金融机构全部贷款余额的比重由049上升为11。从图中我们可以看出，2004年之前，我国个人住房贷款余额以一递增的速率增长，04年至05年增速减缓，这是多年以来高速增长以来的一个正常调整，是国家房地产宏观调整政策发挥作用的结果。紧接着06年之后，随着国家对房地产及个人住房贷款政策的出台，各贷余额又以一递减的速率增长。截至2009年年末，全国中外资金融机构人民币个人1998年以来，随着我国住房制度改革的不断深化，住房产业得到了迅速发展，房价不断攀升，成为我国一个新的经济增长点。在繁荣的房地产行业的带动之下，个人住房贷款业务获得了迅猛发展，个人住房贷款占商业银行贷款业务的比重与日俱增。到2001年9月个人住房贷款在房地产信贷中的比重已超过房地产开发贷款，成为银行信贷中最重要的增长点。我国个人住房贷款自1998年至2009年贷款余额发展趋势如图1所示。收稿日期20110112作者简介钱枫林1956，男，江苏无锡人，教授，硕士生导师。研究方向管理科学与工程。32住房贷款余额达44万亿元，同比增长479。2009年是个贷业务开展以来增速最显著的一年。个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，其风险具有长期的积累性。随着我国个人住房贷款余额的不断攀升，风险日益积累，现阶段不良贷款尚处可控制范围。但若这种风险一旦发生质变便会爆发严重的金融震荡，银行也将是金融危机的最大受害者。19世纪30年代初，一场前所未有的经济大萧条使美国9000多家银行倒闭，其中1700多家银行因无法收回个人住房抵押贷款或因不动产贬值而倒闭破产。失业率的上升与收入的下降，曾使200多万户居民无力偿还贷款。图1个人住房贷款余额发展趋势2008年，源自美国次级抵押贷款市场的金融动荡迅速演变为波及全球的金融危机，各国经济均遭受到不同程度的影响。与此同时，我国的商业银行面临海外投资直接受损、金融衍生产品创新步伐放慢、中间业务收入降低等风险。提前还款风险主要是由于市场风险造成的，比如说目前我国银行存贷款利率的上涨，导致目前借款人争相提前还贷的现象。操作风险主要来源于银行内部。下文重点从违约贷款风险和提前还贷风险来分析我国商业银行所面临的个人住房贷款风险。一违约贷款风险违约贷款是指，借款人与银行签订合约以住房作为抵押取得个人住房贷款，在贷款达到违约标准之时，未能还清贷款的行为。违约贷款风险也称为信用风险。信用风险是金融市场上最古老的一类风险，它随着信贷的发生而产生，直到这笔贷款的本金和利息完全归还，或者发生违约冲销坏账准备才结束。对于一个特定的贷款人来说，能否及时归还贷款总存在着不确定性，因此从发放这笔贷款开始一直到贷款本金和利息的收回都要进行一系列的度量、分析以及作出各二、我国商业银行个人住房贷款风险分析按照国际货币基金组织的分类，商业银行所面临的风险分为五类市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险和法律风险。具体到个人住房抵押贷款业务，国外研究表明，该业务面临的主要风险是违约风险和提前还款风险。1我国个人住房贷款所面临的风险主要来源于三方面信用风险、市场风险、操作风险。其中信用风险是个人住房贷款业务中商业银行面对的最主要风险，但是由市场风险导致的提前还款也不可忽视，特别是随着国家宏观政策的变化，提前还款风险的防范也被提上了日程。个人住房贷款风险管理成为当前金融界和学术界研究的一个热点话题。图2是我国商业银行所面临的个人住房抵押贷款风险分析图示。2种组合管理的决策，这就是信用风险管理的全过程。信用风险管理是商业银行风险管理最重要的内容之一。信贷质量差，会导致银行经营效率低下，严重的可能导致银行的倒闭，造成局部金融危机。银行和借款人之间信息不对称是商业银行个人住房贷款信用风险产生的根源，而不完全契约和不完善的个人信用制度是其产生的充分条件。所谓的信息不对称是指由于社会分工和专业化，使得有关某些事件的知识或概率分布在市场交易双方不作对称分布。信息不对称又分为外生性信息不对称和内生性信息不对称。外生性信息不对称指交易对象本身所具有的持征、性质与分布状况等。这类信息不是由当事人行为造成的，在某种意义上是一种原有的禀赋，也称为事前的信息不对称，通常会造成“逆向选择”。内生性信息不对称是指合约签订后他方无法观察到的、无法监督到的、事后无法推测到的行为所导致的信息不对称，也可称为事后的信息不对称，通常会导致“道德风险”。33图2个人住房抵押贷款所面临的风险示意图从图2我们可以看出个人住房贷款风险最根本的来源有三个，而信用风险与市场风险结合在一起形成违约风险，个人住房贷款信用市场上的信息不对称，通常指贷款申请人对自己的个人相关信息有清楚的认识，处于信息优势地位而商业银行则无法清楚地获取贷款人这方面的真实信息，处于信息劣势地位。处于信息优势地位的借款人会通过“逆向选择”和“道德风险”行为来损害商业银行的利益，而价格机制利率在此时却无能为力。信用风险由此产生。通常借贷双方非对称信息的程度信贷过程中有关信息数量及质量的差异程度越大，信用风险也就越大。在这种信息不对称的情况下，银行会通过使用信用合约贷款合同来降低信用风险。然而由于人的有限理性和交易费用的存在使信用合约总是不够全面，信用风险只能有限地被降低。除此之外，银行还可以借助于其他手段比如说请中介机构对贷款人信用等级进行评价等来获取贷款申请人的信息以降低信息不对称程度，从而降低信用风险。然而不完善的个人信用制度使得个人信息根本无法完全获取，或者信息搜寻成本远远超过了可能的收益而不可行。因此，面对这种信息不对称的状况，商业银行个人住房贷款违约风险也不可避免。二提前还款风险提前还款定义为在贷款达到违约标准前进行清偿的行为，且该提前偿还的金额为全部贷款额，未考虑部分提前还款的情况。提前还款风险是指因提前还款行为的发生造成损失的可能性。个人住房贷款的借款人，在合同签订时候，同时取得违约和提前还款的选择权。一旦借款人选择违约或提前还款，就会改变银行贷款的未来现金流量。从这个角度来说，违约和提前还款，都会对现金流造成一定的影响。尤其对以个人住房抵押贷款为担保的有价证券，这种重要性就更强。提前还款的风险不同于违约，违约部分地可以通过购买保险进行补偿，而提前还款对银行来说是净损失。只有了解问题的根源才能深入挖掘出解决问题的根本方法。以下我们来分析影响提前还款的因素，可以将其分为外生因素和内生因素两大类31外生因素外生因素也被称为非自愿性提前还款INVOLUNTARYPREPAYMENT，是指一般模型无法掌握的非经济变量，包括地理、职业、经济总体环境或人口等因素所引起，导致借款人提前还款。另一种情况则是房屋遭受天灾损毁，或借款人死亡，此时保险公司会代为偿还本金余额，出现提前还款。2内生因素内生因素是指可以纳入提前还款模型的内生经济变量。影响提前还款内生因素最重要的有1利率和房价利率和房价是影响借款人的再融资REFINANCING成本的最主要因素。个人住房贷款又分为固定利率贷款和浮动利率贷款，固定利率贷款，就是在贷款合同签订时设定好一个固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随行就市。浮动利率房贷是目34前比较普遍的一种房贷方式，央行根据国内经济发展需要适时调整利率，利率风险由借款人承担。如果碰到贷款利率调高或调低的情况，贷款买房者就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。4由于住房贷款一般期限都比较长，借款人的利息支出会一直处于不确定的状态。目前我国绝大多数的个人住房贷款为浮动利率贷款，因此每月还款额度也随着贷款利率的变动而变动。固定利率和浮动利率制度对提前还款行为具有不同的影响在固定利率制度下，市场利率上升时，因固定的合同利率低于市场利率，借款人将选择维持同银行交易当市场利率下降，借款人选择提前还款，然后通过再融资获得更低的市场利率。在浮动利率制度下，市场利率下降时，因合同利率随市场利率向下浮动，借款人将选择维持同银行交易当市场利率上升，借款人选择提前还款，彻底退出交易形式，规避较高的市场利率。市场利率与提前还款的关系见表1所示。表1市场利率与提前还款的关系利率上升利率下降固定利率维持提前还款浮动利率提前还款维持通过以上分析，结合目前我国新出台的政策，10月20号实施的存贷款利率上升，在目前浮动利率占主导的情况下，利率的上升会导致借款人提前还款的现象。尽管此次加息手法比较“温柔”，加息给房贷客户增加的月供不是很多，但利率负担增加是一个不争的事实。加上人们普遍不习惯欠债，俗话“无债一身轻”说的就是这个意思，很多房贷客户想到了提前还贷，希望早日摆脱债务负担。当然，在是否提前还贷方面，有客户还比较迟疑。常先生与妻子已经50岁，一家三口住在单位的福利房。今年9月底，首次置业的他们购置了位于赤岗的利海假日轩，选择了价格相对便宜的低层西北向两房单位，总价约133万元。“我们打算给60万元左右首付，其余用商业贷款，贷10年。如果以后不断加息，可能会考虑三五年后根据收入情况提前还贷。”常先生说。按照等额本息还款法计算，加息后常先生每月需多还款60多元，尚未成为负担。但若是不断加息，利息的负担越来越重，提前还贷的比例也会随之增高。“现在客户暂时还没有出现提前还贷潮，短期内应该也没有这方面的趋势”。中原地产汇瀚按揭高级业务经理莫静说，“倘若未来真的进入加息通道，并且加息幅度大大超于人们的心理预期，则不排除出现真正的提前还贷潮”。房价也是影响提前还款的重要因素，该因素分为两类一类被称为换房HOUSINGTURNOVER/HOUSESALES。因所购房屋更换而将贷款尚未清偿的房屋出售，此时需要结清个人住房抵押贷款。造成换房的因素很多，利率、家庭改变尤其是经济状况或人口的增减，都可能出现换房。另一类房价对提前还款的影响，是由于房价上涨后，原有的住房权益能担保更多的贷款，这时，借款人会结清原有贷款，进行再融资，以获得更多的贷款。2经济周期和季节性因素宏观经济周期性变动也是影响住房贷款提前还款行为的一个重要的因素。有关统计资料显示，当经济周期处于繁荣时期时，社会就业率上升，人们收入增加，对未来的良好预期使借款人对住房产生改旧换新的冲动。个人住房贷款的提前还款也随之上升与此相反，当经济周期处于萧条时期时，个人住房贷款的提前还款则显得比较低迷。3贷款期限借款流通在外的时间也会影响提前还款的速度。借款契约签订的初期，提前还款率会逐步上升，而后逐渐呈现较稳定的形态。当利率改变时，尚存期间较长的契约，价值的波动也较大。近日，存贷款利率与公积金利率同步上调引起人们对“提前还贷”的关注，由于此次利率上调幅度比较小，对于现阶段已进入还贷后期的客户，利率的上涨所带来的还贷压力不大，但是对尚处于还贷初期有能力提前还贷的借款者而言，将每月多还的贷款利息加总也是一笔可观的金额，所以提前还贷对于这部分群体而言，还是比较划算的。至今我国个人住房贷款提前还款比例还不高，对于我国商业银行所造成的损失不大，所以提前还款风险并未充分暴露出来。我们知道，此次加息是中国自2007年以来，34个月之后的首次加息，虽然加息幅度不大，还不至于对我们居民生活构成很大的困扰，但是现阶段很大一部分有能力提前还款的借款人已经意识到了提前还款来降低银行的加息给借款人带来的负担。通胀的压力越来越大，借款人对未来利息的预测走高，假定国家继续采取加息来控制通胀，那么提前还款的风险也将渐渐暴露出来。以下提出四条防范提前还款风险的措施1正确认识提前还款风险个人住房贷款的提前还款风险，在国外很早就被金融机构作为个人住房贷款风险管理的重点。提前还款风险与违约风险，并列为个人住房抵押贷款业务的两大主要风险。但在我国，对提前还款风险的关注和重视显然还不够。在国外，个人住房抵押贷款的一级市场已经非常成熟，二级市场经过了几十年的发展，目前已经成为管理风险的重要途径和重要金融市场之一。因此，国外对提前还款的风险管理非常重视，技术也相当成熟和多样。但在国内，个人住房抵押贷款的一级市场从诞生到现在仅十余年时间，正在逐步成熟过程中，二级市场刚刚兴起。个人住房贷款相比于传统的信贷资产和业务而言，属于优质的资产和业务。我国商业银行对个人住房贷款风险管理的重点，目前尚以违约风险和操作风险的管理为主。对提前还款风险，大部分商业银行尚未引起足够的重视，对提前还款的风险管理手段还相当落后，仅仅停留在限制还款时间和金额，违约金制度也未能广泛实施。国外经验表明，提前还款风险如果管理不当，潜在风险就会转化为现实风险，不仅无形中增加银行的服务成本，干扰银行正常的资金安排，导致银行资产收益率的下降，还会增加银行再投资风险。在二级市场刚起步的情况下，如果不能重视对提前还款的管理，将对二级市场的发展造成重大的打击和影响。所以，对提前还款风险的管理，首先必须解决意识上的问题，对提前还款给予足够的重视，借鉴国外先进的风险管理经验，结合我国实际情况，实现对个人住房抵押贷款业务的有效风险管理。2建立个人住房贷款数据库建立个人住房贷款数据库，是进行有效提前还款风险管理的技术前提。建立个人住房抵押贷款提前还款风险定量评价的模型。即应用我国商业银行的实际贷款数据，在定量研究分析的基础上制订科学的评价指标体系，为提前还款的风险管理提供决策依据。在科学分析和定量研究的基础上，合理建立和健全违约金制度。违约金制度，实际上就是运用风险定价技术在个人住房抵押贷款的交易价格中对借款人的提前还款行为进行补偿。商业银行可以根据自身的实际情况进行灵活运用，最大可能弥补自己因提前还款遭受的损失。下转第43页三、我国商业银行个人住房贷款风险防范1信用风险的防范信息不对称是造成个人住房贷款违约行为的最主要的原因，那么我们要防范个人住房贷款违约风险也称为信用风险，首先要完善我国个人征信系统以及信用评级体系。征信系统是我国个人住房贷款信用风险的“过滤器”，完善的征信系统使得具有不良信用记录的个人无法进入借贷环节，有助于商业银行从源头上控制个人住房贷款。我国信用评级机构总体来看还很薄弱，社会对信用评级的重要性认识还不够，使得我国信用评级机构的业务范围非常狭窄。信用评级机构自身的内部的管理制度也不够健全，缺少统一的评级标准，造成评级结果可信度不高，利用率较低造成商业银行不得不依赖自身的评级系统，难以实现信用评级的外包。必须采取有效措施促进我国信用评级业的发展。进一步完善企业和个人征信系统。完善的企业和个人征信系统，有助于银行能够快捷、准确、全面地掌握借款人的信用信息，进行科学的贷款决策，有效地防范信用风险。健全市场化的信用评级中介服务机构体系。建立包括信用评级机构、会计师事务所、律师事务所以及其他专业信息咨询服务机构的中介服务机构体系，提供独立的风险评估和信用评估，能够保证投资者获得及时、全面、公正的市场信息，从而加快信用评级的市场化、独立化和公开化进程。2提前还款风险的防范目前我国对于提前还款风险的认识和防范意识还不强，35民出版社，1995马克思，恩格斯马克思恩格斯全集第30卷M北京人民出版社，1995马克思，恩格斯马克思恩格斯选集第1卷M北京人民出版社，1995王德峰论异化劳动学说对于历史唯物主义的奠基意义J复旦学报，1999，5马克思1844年经济学哲学手稿M北京人民出版社，2000马克思1844年经济学哲学手稿M北京人民出版社，2000马克思，恩格斯马克思恩格斯选集第1卷M北京人民出版社，1995民出版社，1995马克思1844年经济学哲学手稿M北京人民出版社，2000马克思1844年经济学哲学手稿M北京人民出版社，2000希法亭金融资本M北京商务印书馆，1994马克思1844年经济学哲学手稿M北京人民出版社，2000马克思资本论M北京人民出版社，1975马克思资本论M北京人民出版社，1975马克思资本论M北京人民出版社，1975张雄、鲁品越中国经济哲学评论2006资本哲学专辑M北京社会科学出版社，2007马克思资本论M北京人民出版社，1975马克思资本论M北京人民出版社，1975海德格尔海德格尔选集M孙周兴，选编上海上海三联书店，1996马克思，恩格斯马克思恩格斯全集第30卷M北京人民出版社，1995卡西尔人论M甘阳，译上海上海译文出版社，2003卡西尔人论M甘阳，译上海上海译文出版社，2003203221332234352336373839242526海德格尔海德格尔选集M联书店，1996孙周兴，选编上海上海三40414227马克思1844年经济学哲学手稿M北京人民出版社，2000马克思，恩格