深业西御 浣境锦绣工场酒店式公寓市场调查分析报告 (2)

深业西御浣境锦绣工场酒店式公寓市场调查分析报告2深业西御浣境锦绣工场酒店式公寓市场调查分析报告世家机构241224132424成都精装公寓装修标准分析1125成都精装公寓客群分析12三、典型个案研究1231在售项目12鹭岛原石滩13力迅领筑国际公寓15叠翠峰富力史丹尼1922喜年广场24威斯顿联邦公寓2632潜在项目26仁恒置地广场27来福士广场27朗御28华置广场29四、价格建议2941定价思路和原则2942参照项目对比3143本案独有卖点3244价格设定一、成都房地产市场研究1124月基本上以94，居跌幅首位，价格的大幅回归更凸显了区域的价值，区域48，市场需求旺盛。城南438元/，供需及价格都领先于其余三个方位，其次是城东和城西。可见，目前成都市的各方位的市场供需格局依然是以城南发展为首，但是城东已经逐渐取代城西成为了成都市主城区商品住宅开发的第二阵地，而城中虽然价格以778474元/高居主城区首位，但由于土地供应稀缺，在主城区市场所占份额越来越少。从供需比来看，城中的供需比仅为48，远低于成都市主城区474元/，较424。从价格来看，一环内的核心城区以其不可复制的稀缺价值，商品住宅成交均价以778474元/,远远高于平均水平。而二三环区域和三环绕城区域的成交均价相差不到144886万，成交6973万，是41。其次94日，以“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”为基调的新国四条出台之后，就需要各部委根据最新指示制定相应的细则。本次5部委出台打击囤地炒地的新政正是相应的贯彻措施。影响确保房地产市场保增长的大势不改，但是针对短线投机以及开发商囤地的行为有所打击。二、成都精装公寓市场概况21成都精装公寓分布情况由上图可知，目前成都市精装公寓主要集中分布在配套完善，交通体系发达的一环内区域。在区域优势突出的情况下，开发商通过打造精装公寓提升项目品质，使得项目在增加利润的同时具备更强的竞争力。22成都在售精装公寓概况项目规模开盘时间主力户型主力面积区间（平米）鹭岛国际原石滩/426套一、套二94亩4548叠翠峰21亩45套一、套二4584富力史丹尼国际公寓44亩4亩4套一46、1441141488218941元/平米。力迅领筑国际公寓的产品以4444196541套一9459套二94套二17414146459783套四154329412套四174414成都精装公寓装修标准分析楼盘装修标准（元/平米）装修内容鹭岛国际原石滩6544445以上四个项目虽然同为典型的投资型项目，但根据各项目的不同特点其客群来源有所差异。富丽史丹尼国际公寓和叠翠峰凭借富力地产和合景泰富这两个上市公司的的品牌知名度吸引了大量的广州、深圳以及北京、上海等一线沿海城市的大量投资客群，相对一线城市高昂的房价，城市黄金地段的区位价值、相对较低的价以及面积较小的户型等都是吸引他们投资的主要因素。由于富丽史丹尼国际公寓前身是熊猫城，成都本地人对此项目的颇有微词，因此该项目的本地客群并不多。而力迅领筑国际公寓、喜年广场和威斯顿联邦公寓的本地投资客要相对多一些，外地客群中省内二线城市客群所占比例比较大。自住型项目项目本地自住客群占比外地自住客群占比鹭岛原石滩7422亩（三期65亩）总建筑面积项目75万平米三期21万平米总套数三期1426当前售价原石滩组团目前销售均价15444293318411184亩总建筑面积3476342平方米产品形态高层容积率53绿化率25总户数共558套，其中，住宅484套，商业产权74套户型面积4548开盘时间247227514375847227514913512784成交均价（元/平米）1411575143力迅领筑国际公寓的产品以44391平米4754力迅领筑,麦叔叔遇到盖碗茶,力迅地产,成都1号作品震撼登陆天府广场南,人民公园旁,珍稀4391平米4754力迅领筑,麦叔叔遇到盖碗茶,力迅地产,成都1号作品震撼登陆天府广场南,人民公园旁,珍稀4391平米4754391平米47544版整版力迅领筑,老妈蹄花遇上了路易女郎,装修示范单位现已呈现,欢迎莅临品鉴天府广场南,人民公园旁,珍稀4391平米4754力迅领筑,比尔遇到小诸葛,装修示范单位现已呈现,欢迎莅临品鉴天府广场南,人民公园旁,珍稀4391平米47547版整版力迅领筑,安琪儿遭遇了SHOPPING暖流,12月12号盛大开盘249版3324力迅领筑,挤啥子哦力迅领筑持续劲销中,首批次推货全面售磬439475平米精装私享公寓现正热销中24力迅领筑,你可以不相信广告,但不能不相信天府广场叠翠峰基础数据项目位置高新区桐梓林南，站华路北（法国欧尚斜对面）开发商成都市中天盈房地产开发有限公司楼盘类型小高层电梯公寓楼层规划4栋小高层电梯公寓组成，分别为12、18、21、25层面积区间45154车位325个物业管理广州市宁骏物业管理有限公司成都分公司物管费38元/平米月开盘时间24月5日当前售价目前销售均价12473432514442213465997422154679441451644月5月6月7月8月9月14414162429335945492259649714借势于项目的整体热销，叠翠峰94元/平米，目前销售价格已超过145平米五星级酒店式标间85平米奢华商务行政套房1545平米五星级酒店式标间85平米奢华商务行政套房151平米CEO官邸245平米五星级酒店式标间85平米奢华商务行政套房152平米CEO官邸242华西都市报4月5日盛大开盘叠翠峰开盘前巅峰特惠倒计时最后3天叠翠峰五星酒店标准生活,坐享高投资潜力,会所与实楼样板房盛情开放,欢迎品鉴243华西都市报4月5日盛大开盘叠翠峰开盘前巅峰特惠倒计时最后4天叠翠峰五星酒店标准生活,坐享高投资潜力,会所与实楼样板房盛情开放,欢迎品鉴243成都商报4月5日盛大开盘叠翠峰开盘前巅峰特惠倒计时最后5天叠翠峰五星酒店标准生活,坐享高投资潜力,会所与实楼样板房盛情开放,欢迎品鉴249成都商报4月5日开盘劲销近百套,首批房源即将售罄,2批次精品单位,投资优势显著,循众加推,敬请关注2434套优选房源,优惠空间,敬请把握时机245平米CBD精英公寓,联袂巨献245平米CBD精英公寓,85平米城市豪华公馆全新3号楼火热预定中诚意金客户8月145平米CBD精英公寓,85平米城市豪华公馆,74华西都市报合景叠翠峰,升级限量版,8月15日,珍罕二期盛大开盘,首付145平米CBD精英公寓,85平米城市豪华公馆,74成都商报合景叠翠峰,桐梓林,地铁旁,双景豪装小户,多重稀缺价值,投资自住两相宜,房交会一口价36万起,赠送2545平米CBD精英公寓,85平米城市豪华公馆,精装样板房,园林景观,楼体外立面已呈现,欢迎品鉴245平米CBD精英公寓，85平米城市豪华公馆，精装样板间，园林景观，楼体外立面呈现，欢迎品鉴24成都商报叠翠峰,12月28日盛大交房,即买即住桐梓林MINI华宅,现楼巨献凡在4日12月31日购房客户,均可享受额外3的购房补贴最后批次45平米CBD精英公寓,85平米城市豪华公馆国际独立式公寓现房富力史丹尼基础数据项目位置成都市顺城大街289号开发商成都熊猫万国商城有限公司楼盘类型高层小户型精装公寓楼层规划23层，1444亩总建筑面积669万平米总套数3443848137641414/144/14月5月6月7月8月9月14146514销售面积（平米）227994234424129734994493569744/148精装样板区,销售中心现已倾情公开,欢迎亲临品鉴诚意金火热收取中,富力史丹尼国际公寓即将开盘,敬请期待重新定义中心生活价值CHOPSCA/中央城市综合体,中心之城,精彩全球24385天府广场旁,精装小公寓24全精装标配品牌家电42756377平米酒店式公寓现场倾情回馈,推出1485万/套起现礼遇价393万/套起最高优惠11万/套24成都稀缺中心天府广场,国际大师殿堂级作品,16444成都商报整版富力华庭,天府广场旁,中央爵版豪宅,华庭之前,中心豪宅不识成都,总价134449层，星级酒店精装公寓35层住宅面积区间44亩总建筑面积13221768平方米总套数精装公寓468套车位机动车位6454479739549947694468464894月5月6月7月8月9售面积（平米）4747122236成交均价（元/平米）/9167938497339941层,4月243层,4月241成都商报精品公寓即将发售,VIP私享卡限量申领中,写字楼同步发售,封顶在即东大街,商务式复合体内,46平米748成都商报公寓VIP私享卡限量申领,实体样板间即将公开49层甲级写字楼封顶在即,即将公开发售东大街,商务复合体内,46平米74220窗体底端成都商报东大街商务复合体代表,花样年喜年广场封顶发售花样年喜年广场趣园一批次开盘即售罄,二批次火热预定中甲级写字楼全面公开发售1946平米746平米746平米74万起,奢享春熙46平米746平米74948神仙树大院V威斯顿联邦公寓神仙树54成都商报房产448神仙树大院,威斯顿联邦公寓,神仙树548神仙树大院,威斯顿联邦公寓,神仙树548神仙树大院V威斯顿联邦公寓,神仙树548神仙树大院,威斯顿联邦公寓,神仙树54版16548神仙树大院,威斯顿联邦公寓,神仙树大院里,高级精装服务式公寓一批次开盘热销,仅余少量精品房源,认购全速进行中32潜在项目仁恒置地广场项目名称仁恒置地广场开发商仁恒置地（成都）有限公司地理位置成都市人民路南路二段红照壁占地面积288亩总建筑面积总21415平方米产品形态高层总户数364。其他仁恒置地购物中心品牌名店、SPA、高档餐饮等。来福士广场项目名称成都来福士广场地理位置成都市主干道人民南路与一环路交汇处即跳伞塔路口以南占地面积49亩总建筑面积总体量233542平方米公寓13214平方米产品形态高层项目进度成都来福士广场于24日商场试营业，24月底办公楼投入使用，24平米产品形态高层容积率735绿化率286总户数468户户型面积775448米的超5星级酒店。整个酒店共有269个标准间，33层全部为豪华总统套房，酒店内有游泳池、电影院和商业会所四、价格建议41定价思路和原则由于本案“五星级酒店式公寓”这种产品特殊，市场上没有同级别的产品可比较，因此，本案的销售定价，采取由市场比较得出基础价格，再由项目的独有价值评估，附加合理的溢价，最终得出项目的销售价格。定价原则尽可能挖掘项目的最大价值实现可接受的去化速度42参照项目对比力迅领筑喜年广场趣园富力史丹尼威斯顿联邦公寓叠翠峰朗御本案地址青羊区天府广场南侧，文翁路39号锦江区东大街顺城大街289号高新区紫荆西路6号高新区桐梓林南，站华路北大慈寺1号草堂路地段城市中心东大街，金融街起步区城市中心，传统CBD神仙树紫荆高尚居住区国际城南蜀都大道浣花溪高端居住区项目占地，74亩，总建筑面积3476342平米占地面积14亩总建筑面积13221768平方米，城市综合体（精装公寓甲级写字楼星级酒店）占地面积44亩，城市综合体（大型百货五星级酒店精装公寓）神仙树大院，占地2648平米装修标准2468套装修标准2544468套精装豪宅，77544543本案独有价值点浣花溪的地段稀缺性杜甫草堂、青羊宫造就了本案的历史文化印记，浣花溪更是成都“西贵”中的翘楚。项目的不可复制性项目是以蜀锦、蜀绣为特色的“国际化城市高端特色酒店综合体”，蜀锦、蜀绣是巴蜀文化的精粹，具有不可复制性。产品的独特概念目前市场上已有各种类型的精装公寓国际标准服务式公寓（不出售）如仁恒置地广场，来福士广场精装服务式公寓（出售）如富力史丹尼