2008年顺德市房地产市场调查报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789顺德房地产市场调查报告（大良、容桂、杏坛）目录2顺德房地产市场综述221顺德宏观市场分析2211宏观经济2212城市规划3213小结322顺德房地产市场分析4221市场综述4222市场供求状况4223发展商动态5224消费者动态6225楼盘品质状况7226小结73、顺德区域地产项目对比分析831价格对比分析832户型对比分析933小结102008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892顺德房地产市场综述21顺德宏观市场分析211宏观经济2007年，顺德经济呈现继续较快增长、经济发展质量与效益进一步提高的良好发展态势。顺德全年GDP预计达12792亿元，增长208，各项主要经济指标均保持17以上的增速，尤其是全社会工业总产值增长237,达到3242亿元。全市固定资产投资达2693亿元，增长213，社会消费品零售总额320亿元，增长221。预计全年地方财政一般预算收入684亿元，增长23，进出口总值159亿美元，增长17。城乡居民储蓄余额为9117亿，增长34。人均可支配收入为24455元，增长97。人均消费支出为21108，增长55。2007年顺德经济整体呈现发展质量进一步优化、工业经济向城市经济转变、第三产业蓬勃发展等亮点。其中上年全区完成工业总产值3242亿元，增长237。一批成长型中小企业快速发展，有力支撑顺德工业经济的增长。上半年在规模以上工业企业中，中小型企业实现工业总产值8294亿元，同比增长345，产值占规模以上工业产值的比重为579。市政和基础设施建设方面，展览中心扩建工程、喜来登酒店等中心城区各项重点工程建设进展顺利，大良东区市民体育公园投入使用，中心城区的道路交通、市政设施更为完善，商业配套更加齐全。完成了高赞大桥及引道、105国道桂洲大道跨线桥、世纪路跨线桥和海尾跨线桥、杏龙路一期改造等工程建设，广珠轻轨、太澳高速公路顺德段、一环南延线等重点项目正抓紧推进。表一2007年顺德区宏观经济数据GDP人口06年固定资产投资房地产投资（06年）社会消费品零售总额城乡居民储蓄余额城镇居民年人均可支配收入12792亿118万2693亿5573亿320亿9117亿24455元208132131042213497数据来源顺德统计公报2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789212城市规划佛山市位于珠江三角洲中心位置，是粤西沿海、西江流域等地区通向广州的主要门户。佛山未来的发展要立足于珠江三角洲的整体协调，在广佛都市区中要实现与广州的优势互补，强调错位发展，成为广州向珠江三角洲西岸辐射和拓展的主要枢纽。顺德中心城区是珠三角区域性中心，重要的制造业基地，具有岭南滨水特色的佛山市两个百万人口以上中心城区之一。大良分组团是全区的商贸、文化中心；新城区分组团是全区的行政、金融、信息、商贸和交通中心，高品质的新住区；容桂分组团是全区的经济中心，以高新技术产业为主导的制造业基地，区域性物流中心；伦教分组团是重要的制造业基地和区域性物流中心。大良、容桂、伦教组合成为顺德中心城区，形成一级复合组团，建成珠江三角洲地区性中心，向东强化与广州番禺、南沙的有机联系，向南辐射和带动中山以及江门的北部地区，向西带动全区西部各城镇的发展。中心城区东部为区域性的交通走廊，并与广州市番禺区保留一定的隔离绿地。乐从、北滘、陈村纳入佛山市中心组团一体化发展；龙江与九江组合为60万人口规模的城市次级组团，城镇之间保留一定的隔离带。勒流为相对独立发展的城镇。杏坛、均安整合为“一河两岸”式的新型城市片区。213小结顺德作为珠三角区域性中心、国际大都市广州的卫星城市，经济不断快速发展和城市化水平不断提高，有力的拉动了顺德房地产的供给和需求，为顺德房地产市场健康发展提供了宏观环境。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922顺德房地产市场分析221市场综述地产寒冬未见春，量价齐低迷根据顺德区土地房产交易中心最新数据显示，2008年1月份商品房均价3972元/平方米，比2007年12月份的4667元/平方米下降15；比2007年11月的5692元/平方米下降30。据了解，继去年11月以来，顺德商品房均价三个月连续、快速下滑，楼价下降达三成。2008年1月顺德商品房成交量仅为1262套，比较去年高峰时期的17286套成交量，相差甚远，仅为其07。222市场供求状况看好大势土地放量依然不降据悉，2007年12月18日、25日、28日顺德土地交易中心分别有25宗土地推出，有5幅土地超过5万平方米，其中还有一幅超过10万平方米。包括佛顺拍2007036号、佛顺拍2007035号、佛顺拍2007042号等，多在龙江、伦教和容桂，集中在佛山市顺德区德民路行政服务中心西座1楼土地拍卖大厅举办拍卖会。结果仅有五宗土成功出让，最受业内关注的顺德区容桂德胜眉蕉河西侧，总面积8303327平方米，用途为二类居住用地的佛顺拍2007042地块，亦不能幸免“流拍”的命运。虽然拿地风潮遭遇寒冬阻击，开发商拿地变得更加谨慎，但是据国土局相关人士表示，预计今年的指标将与2007年相差不大，而且主要的出让地仍然以镇街为主，工业用地方面也有部分地块出让。市场供应充足，楼市得到有力支撑据统计，顺德楼市未来一年的新增供货量很大。2008年将会有数十个楼盘上市，而许多楼盘目前已经处于开工、开售阶段。据统计，上半年推出货量2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894600多套，剩余货量2000多套，加上下半年陆续推出的至少1000多套，同时加上其他未统计的隐性数据，未来市场的推货量还是相当大。充足的楼市供应在一定程度上可以缓解消费者的观望气氛。表二2008年上半年供应量状况楼盘名称推出货量剩余货量推出时间海悦新城一期之一361542007年11月明日华府二期3351202007年08月康格斯一期3302012007年12月嘉信城市花园三期5983922008年2月活力盈居二期5143982008年2月新幸福家园二期3102242008年1月君御花园2942792008年1月首誉160962008年1月叠美居211932007年11月尚湖一品3331292007年11月海伦堡3702402007年05月海云堡228902008年1月景泰花园176汇景台2002007年9月信德上城2382007年12月名尚轩50总计46322500数据来源实地调研表三2008年下半年供应量预测楼盘名称预计推出货量预计推出时间海悦新城16高层洋房、9单元公寓大于400套2008年8月前后顺宝花园电梯/楼梯楼约238套2008年4月东城西山上筑二期300多套2008年9月份前后龙光水悦城邦3、5单元高层大于200套2008年3月万科新城湾畔2008年9月前后景泰花园二期2008年9月前后雅居乐项目年底2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789保利项目年底总计2000223发展商动态发展商主动让利，大打促销牌市场进入调整以来，在售楼盘纷纷加入打折优惠行列，东区部分楼盘报价7000元/平方米，打折之后可以63006500元/平方米拿到，新城区的嘉信城市花园还一度推出30套的4800元/平方米的优惠单位，受到部分消费者的欢迎。据了解，下阶段准备推盘的一些楼盘，也不排除使用优惠、打折策略。大部分发展商将在售商品房或者首次开盘的目标价格作了不同程度地下调来吸引购房者。一方面，房价过高和新政将导致顺德楼市需求锐减，销售压力空前加大；另一方面，发展商资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分房地产公司都将面临巨大的资金压力。表四在售优惠楼盘优惠楼盘销售均价优惠幅度海悦新城5800650097折叠美居360095折海云堡380098/99折海伦堡420097折信德上城500097折活力盈居450099折新幸福花园420099折汇景台390097折名尚轩420096折数据来源实地调研地产大鳄挺进顺德，地产开发竞争白热化继万科之后，龙光、雅居乐、保利等品牌发展商陆续登陆顺德，他们开发的项目都将在08年推出市场，这对于向来偏安一隅的顺德本土开发商而言，无疑是很大冲击。市场的产品、竞争格局、价格等多方面发生了很大的变化，竞争将异常激烈。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789224消费者动态购房者冷静对待降价，继续持币观望虽然发展商在价格上作了较大的让步，虽然收到一定成效，拉动了销售，但效果还是不尽如人意。原因是消费者一向都是“买升不买跌”，当消费者认为楼价会继续向下走时，持币观望的情绪就更强烈。顺德楼市进入调整期已经不容回避，顺德消费者的观望情绪正浓。经历此轮调整，相信顺德房价将会回归到理性。周边大环境气候，以及国家对房地产调控力度的不断加大，也对市场形成一定的观望、持币待购局面。未来顺德房地产业真实的供求关系将主导今后的楼价水平。225楼盘品质状况楼盘整体水平有大提升，中高端楼盘集结总体而言，顺德今年推出的楼盘和以往相比，在各方面都有很大的提升，这跟外来发展商的进驻不无关系。顺德的发展商开始注意品牌建设，在产品规划设计、开发建设、营销推广以及后期的物业管理上都更重视了，带来开发水平的提升，产品的整体水平和以往相比当然就更上一层楼了。目前在售和即将推出的大型楼盘都是以中高端定位。大良海骏达康格斯、海悦新城、明日华府、万科新城湾畔、嘉信城市花园；容桂信德上城、活力盈居、海伦堡等都是定位在中高端。他们在产品设计、营销推广上不逊于广州等大都市的先进水平，相信今年中心城区的高端楼市竞争非常大。226小结顺德楼市经过07年上半年的疯涨，到年末至今的寒冬，形势变得越来越扑溯迷离。开发商开始降价促销，消费者则继续观望，“买涨不买跌”，政府推出土地力挺市场等。虽然08年楼市走势尚不十分明朗，但可以肯定的是，楼市的调整终将回归理性，回归市场的真是水平。一直以来，顺德楼市无论是总量释放、消化速度以及楼市价格，其于珠三角城市群的“洼地”事实并未得到太多改变，尽管去年有了一定幅度的增长，但无论是从经济增长速度还是城市发展潜力上，顺德楼市都有较大的提升空间。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893、顺德区域地产项目对比分析统计搂盘包括海骏达康格斯、海悦新城、明日华府、君御花园、首誉、叠美居、嘉信城市花园、海伦堡、活力盈居、尚湖一品、信德上城。新幸福花园、海云堡、景泰花园、顺宝花园户型套数合计3904套，均为各楼盘08年上半年的主力户型31价格对比分析大良板块项目名称楼盘地址销售价格康格斯大良古楼村古楼路口4520海悦新城大良桂畔南岸景观公园路段58006500明日华府大良东区新桂中路明日广场6800君御花园大良东区新桂路段7600首誉大良街南华居委会红岗路6000叠美居大良新宁路54号3600嘉信城市花园大良新区嘉信广场49005500大良板块作为顺德的中心区域，楼价一直走在顺德各区的前列。大良东区和新城区是楼市的两个热点区域。大的项目、成熟的社区已经成为现在乃至未来大良楼市的一个明显特点。楼盘品质以及周边配套是该区楼价差异的主要因素。地段比较好的明日华府、君御花园等均价接近7000。首誉也凭借其接近市区，价格上到6000。而楼盘品质不错的康格斯却由于周边配套尚未完善而导致价格暂时处于较低水平。容桂板块2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789项目名称楼盘地址销售价格海伦堡容桂容奇大道中4200信德上城容桂容奇大道中5000活力盈居容桂文明西路与文星路交界处4500尚湖一品容桂振华路华夏新城5300新幸福花园容桂桂州大道西4200容桂各楼盘竞争格局比较均势，均价都在45005000之间。由于该区货量比较多，竞争激烈，各个楼盘纷纷拿出促销措施招揽顾客。目前大多产品都是容桂本地发展商开发，进入2008年，情况大有逆转，保利地产、美的集团、龙光地产相继进驻容桂。届时，竞争将异常激烈。杏坛板块项目名称楼盘地址销售价格海云堡杏坛文化广场对面3800景泰花园杏坛河北路3300顺宝花园杏坛文化广场侧3200杏坛作为顺德镇街范畴，楼市发展尚比较薄弱，竞争不甚激烈。该地主要打高性价比楼盘，价格维持在3500左右。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178932户型对比分析大良容桂组团项目户型比例图1374282011805500100200300400500比率13742820118055两房两厅5579三房两厅90100三房两厅105125四房两厅120140五房两厅150240各项目目前推售产品以三房户型为主，单套建筑面积大多在95115。从各楼盘的主力户型可以看出，在