福建仙游县天博城市广场商业中心项目前期市场调研报告营销推广策略

福建仙游县天博城市广场商业中心项目前期市场调研报告营销推广策略厦门百辰房地产顾问有限公司恒隆亚太商业地产管理（厦门有限公司）2012年4月项目编码059420120301分类号PQCH项目地点莆田市仙游县仙游县天博城市广场项目前期市场调研初步报告关于我们逻辑合理数据支持创意无限真诚沟通用心追求地产解决方案精于心，简于形专业房地产营销服务公司，主要从事房地产项目顾问服务、营销策划、商品房销售代理、招商代理业务。详情登录HTTP/XMBHJG调研目的通过顾问公司对区域商业发展、市场竞争、项目运行、消费偏好等方面的调研，寻求合理的项目定位。最终提交成果报告供委托方决策参考。调研难点区域的竞争将更加激烈，在市场容量小的情况下如何确立竞争优势难点二难点三本项目受原规划条件限制，如何重新定位项目商业的业态业种，并提供合理物业规划修改建议，以促进项目开发运营顺利实施如何在现有条件下规避项目劣势，发挥项目优势，寻找项目定位的支撑点难点一思考框架经济环境分析城市规划分析住宅市场分析宏观背景本体条件项目场地分析项目SWOT分析发展定位战略制定商业市场分析城市概况分析业态定位主题定位功能布局市场背景空间改造营销推广目录（CONTENT）PART1宏观背景城市概况分析经济环境分析城市规划分析PART2市场背景PART3本体条件PART4发展定位PART5营销推广（暂略）区位优势仙游地处福建东部沿海，木兰溪中、上游。县境东邻莆田，西接永春、德化，南连惠安、南安、泉州鲤城区，北介永泰，东南濒临湄洲湾，挨天然良港秀屿港，靠肖厝港口。县域东西宽49公里，南北长7902010930福建省仙游县万福房地产开发有限公司90003245231802010221福建省仙游县远大房地产有限公司合计4219752890平方米。2PS201021号位于鲤南镇玉田村，东邻瑞溪绿化景观带，西邻东环路，北邻新厝路商服用地批发零售用地（商店）及住宅用地城镇住宅用地（普通住宅）90以上最繁华路段龙仙路至胜利路数码、通讯24餐饮24KFC250食杂14鞋包8医保90以上最繁华路段公园街至八二五大街数码、通讯33食杂27美发美容20建材19餐饮17鞋包15文具、办公12医保11珠宝首饰9书店8眼镜7汽摩90以上繁华路段靠近八二五大街路段（鲤中广场）鞋包18餐饮8建材5家具3食杂18家电2数码、通讯12医保13书店2文具、办公2美发美容13摄影1茶叶5珠宝首饰4精品9其他5业态业种分析鲤中老城区商业主干道商圈分析三、解放西路商圈分析业态业种分析鲤中老城区商业主干道商圈分析三、解放西路商圈分析小结街区形象不佳以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。业种档次不高以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地居民普通居民消费水平不高的现状。租金反差大临近八二五大街租金可达200300元/月，而最低租金为50元/月左右。业种较为传统以满足居民刚性消费需求为主，其中服饰所占比例最大。鲤中老城区商业主干道商圈分析四、胜利路商圈分析商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。商圈名称规模估算单店主力使用面积经营业种数量主力租金经营档次出租率主力店面名称/面积备注元/月胜利路一层为主150002050服饰90以上最繁华路段步行街至八二五大街（KFC）食杂57餐饮37建材27医保22鞋包21数码、通讯21美发美容17茶叶190以上最繁华路段八二五大街至公园街服饰13家电10医保8家具7食杂7数码、通讯7汽摩5摄影4美发美容3鞋包3餐饮3金融2珠宝首饰1精品1文具、办公1眼镜1其他5业态业种分析鲤中老城区商业主干道商圈分析五、南大路商圈分析业态业种分析鲤中老城区商业主干道商圈分析五、南大路商圈分析小结街区形象不佳以自建房沿街底商为主，街区陈旧、混乱。业种档次不高以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水平不高的现状。租金反差大临近八二五大街租金可达150200元/月，而最低租金为50元/月左右。业种较为传统以满足居民刚性消费需求为主，其中建材、服饰及家电占据前三位。鲤中老城区商业主干道商圈分析六、龙仙路商圈分析商业以传统自建房底商为主，街区形象陈旧、混乱。商圈名称规模估算单店主力使用面积经营业种数量主力租金经营档次出租率主力店面名称/面积备注元/月龙仙路一层为主100002090以上繁华路段八二五大街至南大路建材27服饰21餐饮15豪客来90以上大食塘1200；仁和聚食府90以上大唐火锅90以上繁华路段龙仙路至解放路鞋包9餐饮190以上食杂1908人流高峰期919002000702人流高峰期102000210037211210021303212汇总90以上繁华路段汽车站周边餐饮17汽摩17食杂12家具8宜家家具城500；名豪家具城500；皇冠古典家具90以上繁华路段汽车站、城关大桥汽摩28宾士名车会所500；铃木、豪爵400家具9数码、通讯4茶叶4餐饮3美发美容3医保3业态业种分析鲤南新区商业主干道商圈分析二、柳安街商圈分析业态业种分析鲤南新区商业主干道商圈分析二、柳安街商圈分析小结街区形象不佳自建房、商住楼掺杂布置，街区形象不佳。业种档次不高以中低档、低档产品为主，从侧面反映当地普通居民消费水水平不高的现状。租金水平不高城市主干道型商业，且受经营业种限制，其商业租金一般难以拔高。繁华路段不过80120元/月，而最低租金在40元/月。业种形成特色由于临近交通主干道柳安街，形成以建材、汽摩为主的商业街区。鲤南新区商业主干道商圈分析商圈名称规模估算（）业种排名前三档次备注城南东路商圈以一层为主主力面积305012000建材、汽摩、餐饮中低档为主柳安街商圈90140主