江苏省昆山市小户型产品市场调研评估报告

江苏省昆山市小户型产品市场调研评估报告2007年8月14日目录一、昆山市简介二、昆山市房产市场简析三、昆山市城东经济技术开发区简介四、昆山市商业房产市场分析五、昆山市酒店式公寓（小户型）产品市场分析一、昆山市简介昆山市行政隶属于江苏省苏州市。其东距上海50公里，西邻苏州37公里，为江苏省的东大门。于1989年撤县设市，其市域面积927平方公里，户籍总人口约65万，下辖10个镇和国家级经济技术开发区。因其自古以来物产丰饶，盛产驰名中外的阳澄湖清水大闸蟹，故素有江南“鱼米之乡”美称。昆山的经济在经历了两次大的经济转型后，以由过去的农业县逐步发展成为“以开放型经济为主导”的沪宁经济走廊中开放度较高的新兴工商城市。至2006年，该市完成GDP932亿元，增长249；人均相当于6290美元，财政收入1513亿元，；进出口总额428亿美元，增长288；城镇居民人均可支配收入19016元，农民人均可支配收入10508元，分别增长13和14。其可谓为“长江三角洲”及“上海经济圈”内最为重要的新兴城市之一。二、昆山市房产市场简析综观1988年以来，昆山房地产经历了三轮发展周期。即第一轮（19982000年），由于房地产市场体系尚未形成，众多的开发商被房地产业的高利润所诱惑，对其投资高、开发周期长，风险大缺乏足够的认识，因此出现一哄而上、争先恐后搞开发的局面，导致开发过热，大量空置房积压。第二轮（20012004年），则随着房地产市场机制的逐步建立，竞争环境的日益改善，其房地产经过了四年的平稳发展阶段，逐步走向成熟，市场趋于繁荣。第三轮（2005至今），则因受到国家宏观调控及周边上海、苏州楼市的影响，其房地产市场在逐步进入刚性需求的背景下，而处于整体稳中有升，展现个案表现的运行格局。而结合其城市格局来看，可大致分为五大板块城中板块区域范围该区域包括老城区和北门、铁南区块。地段优势无与伦比，商业配套齐全，交通便利，寸土寸金，所以该区域内除老城区内原有的老住宅小区外，新的住宅项目也都集中在老城区的延伸区域内。市场特征北门因商业、生活配套齐全而得到认可。而铁南则随着城际轨道的开通以及高铁规划则体现出“轨道房”效应，同时因此而得以延展其区位性并有望成为上海人昆山置业的重要选择区域之一。市场行情楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘222706套652住宅5500元/商业15000元/住宅7095商业4056朝阳广场日月星城城东板块区域范围该板块因地处江苏省的最东端、衔接上海市的西北郊，故素有“江苏东大门、上海后花园”之称，随着规划政策的不断推进以及城际轻轨的开通，该区域内将规划建成全省发展现代化服务业的示范区。主力区块花桥、陆家区块。市场特征东部最突出的便是“花桥国际商务中心”的定位，花桥位于从2000年发展至今，区域内已建成会展、商务、商住配套功能区。同时，该板块内除陆家有纯住宅项目推出外，其余大部分在售的是商业配套项目。市场行情楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘335715套4199住宅4200元/商业10000元/住宅80100商业4050黄浦城市花园弘基财富广场城南板块区域范围该区域内囊括了张浦、千灯、淀山湖、周庄等镇。为昆山外围区块较具特色的板块。其各自的定位不同，形成了各自特有的多样化、差异化区位优势。市场特征张浦镇被定位为昆山南部副中心，是昆山向南发展的延伸，和市区相比居住成本较低，所以解决了交通问题之后，张浦对昆山尤其是昆山城南的配套作用必将大幅提升；千灯则被定位为沿沪产业带中心，居住1525万人。随着该区域内动迁小区的建成及大型企业的入驻，都表明沿沪产业带将成为千灯新的居住中心和经济中心；周庄镇则主打旅游特色牌，以酒店式公寓、度假别墅、商铺物业类型为主；淀山湖以度假休闲为主要定位，在产品上以低密度、高绿化、配套服务种类多和档次高著称。市场行情楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘244230套368住宅4200元/商业8500元/住宅951304555商业55100吉田国际广场现代广场城西板块区域范围在市政府的规划“居住向西，产业向东”的政策下，该板块的房产发展就延续了当年城北的长江北路格局。该区域内主要有两个核心区块组成森林公园额块和阳澄湖区块。市场特征森林公园和新体育馆组成了该板块的核心配套及卖点。其主力发展生态景观住宅。但因起步较晚，故在人气的积聚、商业配套上须有待时间观察。而阳澄湖板块主要以旅游度假特色为主，该板块内多以别墅项目为主，辅以酒店式公寓等物业。为外来购房者首选区域之一。市场行情楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘555220套535住宅34004200住宅80120TOP凯迪城元/商业4800元/商业100150巴解蟹市场城北板块区域范围在市政府行政功能北移的背景下，该逐年改变了原为农业、工业的环境，而成为昆山首个大型集中居住区。主力区块长江北路区块。市场特征北部最突出的就是长江北路区块因起步较早，既有拆迁安置房也有高档公寓社区和别墅区，故档次参次不齐。但该区域内除易初爱莲等这样的公共配套外，相对缺乏集体性规划。档次低、规模小、数量少，成为这个区域内比较突出的问题。故该板块内的商铺发展将是未来的重点。市场行情楼盘个数供应量成交率销售均价主力面积代表楼盘658196套501住宅38004300元/商业800010000元/住宅90120商业60120第E特区嘉裕国际商务广场三、昆山市城东经济技术开发区简介从2002年始，昆山市政府即将昆山定位为“一体两翼”（中心老城区是一体；两翼是城市副中心昆山的东部和西部）。同时提出了“居住向西，产业向东”、“东拓西扩”的片区发展战略理念，以“城市东部副中心”等概念来延续建设城市脉络。截止到2006年底，昆山经济技术开发区完成工业产值539亿元，财政收入5404亿元，共吸纳员工227万人，安置了一批企业富余人员和下岗待业职工，在全市经济发展中龙头作用明显。而从区位上看，昆山的东部距上海很近，得天独厚的地理位置优势已成了它最大的卖点。从基础建设上看，开发区东部作为昆山城市副中心，规划面积122万，现已启动建设中的有时代大厦、开发区商会大楼、市台协会大楼、行政办公大楼、华东商贸城、星级酒店、会展中心及文化中心等一系列城市建筑项目，而伴随着其建设进度的加快，各种市政配套和基础设施的逐渐成型，副中心全力打造以产业为支撑、高尚社区为依托、服务贸易为中心的生态型、可持续发展的“商务、居住功能”新城已经成为一种趋势。从交通网络上看，昆山东部交通建设重点放在提升道路环境档次和加快开发区以东地区的道路建设，主要实施两条道路工程，一是规划建设前进东路，沟通204国道太仓段；二是拓宽改造昆嘉路，提高公路等级，改善与上海北部的进出通道。从招商引资上看，该外向型经济的开发区，其以东部城市副中心为平台，大力引进企业总部，目前已有4家企业总部落户东部新城，另有10余家企业准备登记入驻，产业带动居住需求并引领商业的发展，并进而提升了该处房产的拓展空间和发展潜力。因此，可预判该区块将成为昆山今后一段时期城市化最快的区域之一，且在23年之内，将形成约30万人口规模的新城区。目前该区块的房产主力价格为38004300元/；主力房型二房二厅一卫三房二厅二卫；主力面积为80100；主力总价30443万元/套；建筑形态多层、小高层为主；目标消费群工薪阶层为主；代表楼盘为黄浦城市花园、弘基财富广场附表开发区前进东路沿线主要竞争楼盘一览表楼盘名称开盘日期交房日期开发商地址占地面积总建筑面积容积率绿化率总套数主力面积/总价主力单价去化率住宅88138佳盛花园20067200712昆山新德商品房开发有限公司同丰路/青阳路12万24万2452188总价3758住宅4200787酒店公寓70118红顶会馆200610200812昆山格林菲尔有限公司前进路/黄浦江路2万42万2140380总价70118公寓10000474住宅88137黄浦城市花园20074200712昆山东之信房地产有限公司前进东路/黄浦江中路775万155万23651369总价396617住宅4500963住宅91131多层3800恒河尚东区20061220085昆山恒源房产开发有限公司同丰路/樾河路17万314万2531300总价346544小高层415087办公136230办公总价1021725办公7500酒店公寓未定公寓总价未定公寓未定商铺245315弘基财富广场2007810200812昆山东之信房地产有限公司前进东路/顺帆路343万984万2873051100商铺总价2735商铺11000265住宅100174和兴东城20066200711昆山和兴房地产开发有限公司前进东路/洞庭湖路137万204万145431400住宅总价37644住宅3700907住宅136228阳光水世界（期）20061120086昆山嘉业房地产开发有限公司太湖路/震川路38万387万142192住宅总价58598多层4300869四、昆山市商业房产市场分析写字楼、商铺等商业房产是城市经济发展的反映。近几年，随着昆山市的建设发展，其商业房产市场出现较大的上升势头，尤其是前进西路CBD一批商业项目及高端商务区写字楼、社区配套商铺的不断涌现，使得供需双方日渐升温。从目前其写字楼市场看，昆山写字楼市场从2002年到2006年，随着昆山经济的发展，带动了市场需求增长，并同时呈现以下特征写字楼、住宅、宾馆、厂区共同争夺客源、市场价格则依据各楼盘自身的品牌、配套、体量等特色而定价目标客源集中于私营企业、台商、企事业单位、日韩资企业逐步形成以进出口贸易、电子信息等高新技术、研发等产业从其商铺市场看，社区商铺市场则随着昆山城市边缘化、郊区化的发展，而成为商业经营者、投资客的首选之一，并同时呈现以下特征社区商铺易售不易租，空置率较高社区商铺的售价多定为住宅价格的152倍产品定位较为模糊、无整体规划，呈低档、杂乱、小规模等现状因售价上扬、租金停滞而造成该类产品投资回报率低现状附昆山商业房产主要竞争楼盘一览表板块楼盘名称开盘日期交房日期开发商地址产品类别总建筑面积物管物管费车位数面积/总价主力单价去化率面积70300日月星城20058200511昆山兴华房产有限公司长江路/合兴路写子楼4万恒通物业200总价3851655500967面积122172华敏世家花园2006320076华敏集团昆山华敏置地有限公司前进中路/黑龙江北路装修写字楼97万华敏物业380502总价97613768000874面积561500华茂国际汽车商城200610200712昆山华茂国际汽车商城置业有限公司合兴路/黄河路商业11万1500总价2692250480015000963面积100230城中永泰田广场20051120079江苏永泰田房地产开发有限公司柏庐中路/震川西路商铺、商住4万永泰田物业180300总价70161700094面积120130滨江利市2006620073美欣置业昆太路/市后路商铺27万恒通物业180总价961048000815面积5001200城北梧桐广场2006620075昆山星火房地产开发有限公司柏庐路/萧林路商铺3万总价50120010000907面积50200城东昆山亿丰广场20041120065昆山亿丰投资发展有限公司朝阳东路/富民路商业55万亿丰装饰城200100总价2751105500969面积55237城南现代广场200612200710昆山网进投资发展有限公司柏庐路/创业路写字楼10万600总价46820158500869面积100150巴解蟹市场2006820078昆山阳澄湖房产开发有限责任公司马鞍山西路/环城西路商业14万115总价48724800739面积150300城西马鞍山路步行街20051120074昆山阳澄湖房产开发有限责任公司马鞍山路/古城路商业3万安阳物业200总价11252257500929五、昆山市酒店式公寓（小户型）产品市场分析昆山市的酒店公寓及小户型虽有一定的供应量，但在酒店服务式公寓的品质则参差不一。且从其价格上看楼盘的价格并不是完全按照地区来化分的，而是以价格及楼盘的品质来综合划分的，在同一区域中不同品质的楼盘相差上千元，因此各楼盘须做到配套齐全、价格适中、品质保障，方可立足销售市场。而从其主要销售对象为投资客、白领、企业高管。因此要实现销售必须以他们的需求为方向，不仅要符合居住者的要求为他们提供高品质的生活空间，也要符合投资客的需要打消他们对投资安全性、回报率、方便性的顾虑，实现销售。同时，从消费群体的角度看，其大部分已把“酒店公寓与小户型公寓”相互混淆，故在这方面切不可强力区分。而其购买小户型有几个问题是比较注重的一是车位是否充足，二是得房率，三是没有阳台，四是电梯问题，五是房型与朝向问题，六是配套是否齐全。此外须注意受小户型的户型面积的约束，小户型是不能转户口的。本地周边的新昆山人购买时的疑点又会多一层顾虑。综上所述，可见昆山市的“酒店公寓与小户型公寓”虽有一定的市场需求，但在目前整体房产以刚性需求为主力的前提下，其有待消费群体的进一步认可。附个案调研表案名滨江丽景开发商昆山美欣置业有限公司楼盘地址昆山市昆太路738号楼盘电话57782248、57767000管理公司开发商自己做物管（物管费15元/米）总建筑面积87000平米总套数480套（其中小户型220户左右）还有6套目标客户群昆山本地高收入者、投资客（较少）产品类型酒店公寓、小高层、商铺、多层。酒店公寓可5年包租，以房价的税前8为回报，第一年的租金可直接冲抵房款主力户型面积4072平米销售价格3938元/平米底层价，每上一层加50元/米租金价格15001800元配套设施会所（活动室、台球室、乒乓室）、网球场装修情况（装修成本、产权性质）1、装修标准硬装修，只配备橱柜、立式脸盆、淋浴房、防盗门。2、按揭6成20年案名温莎堡假日酒店开发商昆山温莎堡假日广场有限公司楼盘地址北门路388号楼盘电话051257163888管理公司20元/平方米月总建筑面积20000总套数180套目标客户群投资客户产品类型酒店式公寓主力户型面积7172平方米销售价格均价为4500元/平方米，目前价格在5200元/平方米租金价格1600元/月（协议价）配套设施东芝电梯2台、大堂、桑拿浴场、健身房、咖啡吧、茶吧装修情况（装修成本、产权性质）1、装修（软件配套业主要出15000元/套），目前已经有100户业主和酒店签定协议。2、70年。案名都市现代城开发商昆山新昆达房地产有限公司楼盘地址长江北路218号楼盘电话051257578686，57578515管理公司金乡邻物业管理有限公司总建筑面积14万平方米总套数19层，共144套目标客户群工业区投资客，外商、上海客户产品类型酒店式公寓（长江花园二期）主力户型面积主力户型5060平方米，顶层为复式房，层高28米销售价格4400元左右/平方米，1F商铺估计10000元/平方米租金价格20002500元左右/平方米配套设施小区配套会所、中心花园、儿童乐园、健身房，超市、游泳馆、网球场，公寓里配西格玛电梯。周边配套易初爱莲大卖场，生态公园，裕园实验学校，菜场，医院，商业街，银行等。绿化率46装修情况（装修成本、产权性质）1、装修标准1万左右/套房间含复合地板和吊顶，卫生间硬装修，厨房里有电磁炉、热水器、厨柜、油烟机。2、房屋产权70年。3、67成按揭（男至60岁，女至55岁）。案名腾龙阁开发商浙江富瑞楼盘地址前进路1063楼盘电话57723636管理公司第一太平戴维斯5元/月总建筑面积8000总套数104目标客户群本地客户9成，年龄在30以上产品类型酒店式公寓主力户型面积40销售价格开盘7750元/平方米，目前7900元/平方米租金价格2600元/月配套设施银行，超市，咖啡店，会所，健身房，棋牌室等装修情况（装修成本、产权性质）1、4星级酒店装修标准2、产权40年案名吉田国际广场单身公寓开发商吉田建设开发（昆山）有限公司楼盘地址柏庐南路西侧、中华园路南侧楼盘电话051257332255管理公司管理公司未定，物管收费未定总建筑面积23000方左右总套数338套（小户型公寓）目标客户群台商、外商、上海、浙江投资客、昆山当地投资客产品类型高层、小户型公寓主力户型面积4572平方米（得房率6570）销售价格5800元/平方米（北楼均价）；6000元/平方米（南楼均价）租金价格该楼盘尚未开始租赁配套设施大厦配套大堂、电梯三台、公共会所、裙房商铺（未定业态）、便利店、安防监控系统。周边配套楼盘设置有大型会所，但该楼盘总体量达到70万方，就单身公寓而言，实施分流进出，目前规划中，其会所不对单身公寓用户开放。装修情况（装修成本、产权性质）1、采用复合地板，和成卫浴，厨房组合柜（亿田），配置油烟机，简单吊顶，预留空调出风口（未定是否统一安装）。2、产权70年。3、7成按揭工