[房地产估价师考试密押题库与答案解析]房地产及其描述(二)

1、房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产及其描述(二)房地产估价师考试密押题库与答案解析房地产及其描述(二)房地产及其描述(二)一、单项选择题问题:1. 关于房地产位置固定性的说法，错误的是_。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性答案:B解析 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。问题:2. 关于估价对象状况描述的说法，正确的是_。A

2、.对估价对象范围的描述就是说明其四至B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度答案:D解析 A选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明建筑规模，层数和高度，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，室内和室内净高，空间布局，竣工日期，维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层

3、也属于建筑物区位状况描述内容。问题:3. 经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的_。A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性答案:A解析 房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此付出代价。问题:4. 房地产具有供给有限特性，本质上在于_。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案:C解析

4、 房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。问题:5. 某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为_元/m2。A.98B.102C.108D.116答案:A解析 “五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。20+14+16+25+8+15=98元/m2。问题:6. 任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要

5、受制于其所在的空间环境。房地产开发、利用的这一特点，本质上是由房地产的_特性决定的。A.易受限制B.相互影响C.独一无二D.不可移动答案:D解析 房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境(当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等)，而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。问题:7. 房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是_的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益，位

6、置答案:B问题:8. 房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及_。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间答案:C解析 房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。问题:9. 房地产所有权有单独所有、共有和_三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物区分共有权C.建筑物区分共用权D.私有权答案:A问题:10. 屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于_。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制的情况C.受房地产权利以外因素的限制情况D.额

7、外的收益或好处答案:D解析 一宗房地产权益包括：拥有的房地产权利，例如，拥有的是所有权，还是建设用地使用权；该房地产权利受其他房地产权利的限制情况，一宗房地产上可能同时存在着多种房地产权利，常见的是设立了抵押权、地役权、租赁权的房屋所有权或建设用地使用权；该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等；额外的利益或好处，例如，屋顶(也称为楼顶、屋盖)或外墙面可出售或出租给广告公司做广告获取经济收入。问题:11. 城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权

8、益中的_。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制的情况C.受房地产权利以外因素的限制情况D.额外的收益或好处答案:C解析 一宗房地产权益包括：拥有的房地产权利；该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等；额外的利益或好处。问题:12. 房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于_。A.拥有的房地产权利B.受房地产权利以外因素的限制情况C.受其他房地产权利的限制的情况D.额外的收益或好处答案:B解析 一宗房地产

9、权益包括：拥有的房地产权利；该房地产权利受其他房地产权利的限制情况；该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况，例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等；额外的利益或好处。问题:13. _是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权答案:A问题:14. _是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权答案:A问题:15. _特性是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。A.不可

10、移动B.独一无二C.相互影响D.易受限制答案:A解析 不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产的主要之处。问题:16. 房地产具有供给有限特性，本质上在于_。A.土地总量有限B.规划限制C.房地产不可移动D.价值量大答案:C解析 房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处，在特定位置上具有固定的数量。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。问题:17. 房地产的_特性，使得房地产具有独占性。A.不可移动B.供给有限C.价值量大D.用途多样答案:B问题:18. 下列房地产中，变现能力相对较强的是_。A.用途专业的

11、房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.地处偏僻的房地产答案:C解析 不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下，变现能力会有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性。例如，厂房通常比住宅的变现能力弱；厂房中，特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。该宗房地产的独立使用性。例如，某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好，如果大门封闭，便难以出人。一般来说，独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力就越弱。该房地产的价值大小。通常情况下，价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力就越弱。例如，大型商场通常比小店铺的变现能力弱

12、。该房地产的可分割转让性。例如，保龄球馆的一个球道，高尔夫球场的一个球洞，工厂的一个车间，一般在物理上是不可分割转让的。因为价值越大的房地产的变现能力越弱，所以容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。该房地产的开发程度。一般来说，开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的变现能力弱，在建工程通常比现房的变现能力弱。该房地产的区位。一般地说，所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。例如，郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱，商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气

13、，出售房地产越困难，变现能力就越弱。例如，房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。问题:19. _是引起真正的房地产自然增值的原因之一。A.装修改造B.投资改良C.通货膨胀D.房地产使用管制改变答案:D解析 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。问题:20. 房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是_上升的。 A间断 B波浪 C连续D螺旋 答案:B解析 房地产

14、的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的。现实中的房地产价格是波浪式上涨的，不排除随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后或者环境恶化、景观被破坏导致的房地产贬值，甚至群体的非理性预期和过度投机、炒作导致的房地产价格泡沫破灭后出现的房地产价格大跌。问题:21. 引起真正的房地产自然增值的原因是_。A.装修改造B.需求增加C.通货膨胀D.改进物业管理答案:B解析 改进物业管理属于房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，不是房地产的自然增值。问题:22. 某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列

15、建筑方案中最可行的是_。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2答案:C解析 建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积，建筑基底总面积=30%2000=600m2，容积率=总建筑面积/建筑用地面积，总建筑面积=32000=6000m2，所以选出最可行的方案C，在符合建筑密度和容积的要求前提下最经济的方案。问题:23. 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地

16、价为180万元，该宗土地的单价为_元/m2。A.100B.300C.600D.900答案:D解析 容积率=总建筑面积/建筑用地面积，建筑用地总面积6000/3=2000m2，土地单价=180/2000=0.09万元。问题:24. 区位是指地球上_空间方位和距离上的关系。A.某一事物B.某房地产C.某一事物与其他事物D.各种事物答案:C解析 房地产区位是一宗房地产和其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观。问题:25. 在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，这体现了房地产特性中的_。 A相互影响性 B寿命长久性 C数量有限性D保值增值性

17、答案:A解析 房地产具有相互影响特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与周围房地产的状况密切相关，受周围房地产利用的影响。问题:26. “五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、_等设施或条件以及场地平整。A.给水、排水、电力、通信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力答案:A解析 三通一平：路通、水通、电通和场地平整。五通一平：具有道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。七通一平：道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力和场地平整。问题:27. 实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其_为标志。A.工程完工B.工程

18、投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算答案:C解析 在实际估价中，判定是否为在建工程，通常以是否完成工程竣工验收为标志。未完成工程竣工验收的，即为在建工程。已完成工程竣工验收的，应当有工程竣工验收报告。二、多项选择题问题:1. 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是_。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 A B C D E答案:ABC解析 A选项中，一般厂房通常比标准厂房的通用性差，故其变现能力较弱；B选项中，生地

19、、毛地的开发程度较低，故其通常比熟地变现能力弱；C选项中，大商铺价值较高，故其通常比小商铺变现能力弱；D选项中，厂区内住宅的独立使用性比商品住宅小区内住宅弱，故变现能力弱；E选项中，郊区的房地产的区位比市区的房地产区位差，故变现能力弱。问题:2. 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有_。A.对房地产本身进行投资改良B.需求增加导致稀缺性增加C.通货膨胀D.外部经济E.提高建造成本 A B C D E答案:BD解析 引起房地产价格上涨的原因主要确以下5个方面：房地产拥有者自己对房地产进行投资改良；外部经济；需求增加导致稀缺性增加；房地产使用管制改变；通货膨胀。问题:3. 房

20、地产的独一无二特性导致了_。A.难以出现相同房地产的大量供给B.房地产市场不能实现完全竞争C.房地产交易难以采取样品交易的方式D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E.房地产价值量大 A B C D E答案:ABCD解析 房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。问题:4. 建筑物区分所有权包括_等。A.按

21、份共有所有权B.专有部分所有权C.共同关系成员权D.共同部分持份权E.长期使用租赁权 A B C D E答案:BCD解析 建筑物区分所有权是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有)、专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。问题:5. 目前中国的房地产权利主要包括_。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权 A B C D E答案:ABCD解析 房地产所有权的分类，如图所示。 房地产所有权的分类问题:6. 下列房地产权利的种类中，属

22、于用益物权的有_。A.建设用地使用权B.所有权C.地役权D.抵押权E.宅基地使用权 A B C D E答案:ACE解析 房地产所有权的分类，如图所示。 房地产所有权的分类问题:7. 关于供役地和需役地的说法正确的有_。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降 A B C D E答案:ABE解析 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役

23、地。最典型的地役权是在他人的土地上通行的权利，这种地役权具体称为通行地役权。问题:8. 下列_等的限制属于房地产权益中受房地产权利以外因素限制的情况。A.地役权B.租赁权C.土地用途D.建筑高度E.相邻关系 A B C D E答案:CDE解析 房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。问题:9. 房地产的特性包括_。A.独一无二B.需求有限C.流动性好D.相互影响E.保值增值 A B C D E答案:ADE解析 房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有

24、限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值10个特性。问题:10. 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于_引起的。A.装饰装修改造B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.改进物业管理E.周围环境改善 A B C D E答案:CE解析 外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。问题:11. 对房地产本身进行投资改良的内容有_。A.装饰装修改造B.更新或添加设施设备C.改进物业管理D.经济发展E.交通条件改善 A B C D E答案:ABC解析 房地产拥有者自己对房地产进行投资改良，如重新进行装饰装修，更

25、新或添加设施设备，改进物业管理等。问题:12. 关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是_。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地变现能力弱C.小商铺通常比大商铺变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱 A B C D E答案:ABC解析 A项中，一般厂房通常比标准厂房的通用性差，故其变现能力较弱；B项中，生地、毛地的开发程度较低，故其通常比熟地变现能力弱；C项中，大商铺价值较高，故其通常比小商铺变现能力弱。问题:13. 从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括_等。A.有建筑物的土地，包括建筑物

26、尚未建成的土地B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C.有租约限制的房地产D.未来状况下的房地产E.共有的房地产 A B C D E答案:BCE解析 房地产估价对象按照房地产权益状况划分：干净的房屋和出让土地、干净的房屋和划拨土地、干净的房屋和集体土地、共有房地产、部分产权的房地产、有租约限制的房地产、设置了地役权的房地产、设立了抵押权的房地产、有拖欠建设工程款的房地产、列入公告拆迁或征收征用的房地产、临时用地或临时建筑的房地产、手续不全的房地产、产权不明或权属有争议的房地产、被依法查封财产保全或其他限制的房地产、违法占地或违法违章建筑的房地产、房地产的租赁权、房地产的抵押权、房地产

27、的空间利用权、房地产中的无形资产。问题:14. 按经营使用方式划分房地产的类型主要有_。A.现房B.销售C.出租D.自用E.自营 A B C D E答案:BCDE解析 房地产的类型按经营使用方式划分：销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。三、判断题问题:1. 不同房地产的变现能力不同，房地产的变现能力与其通用性、独立使用性、可分割转让性等有关。答案:A解析 影响某宗房地产变现能力的因素主要有：该宗房地产的通用性；该宗房地产的独立使用性；该房地产的价值大小；该房地产的可分割转让性；该房地产的开发程度；该房地产的区位；该类房地产的市场状况。问题:2. 房地产评估中，只能评估不包含

28、无形资产的房地产价值。答案:B解析 由估价目决定。问题:3. 房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。答案:A解析 教材中关于房地产各种权利的那部分内容总结可得出此结论。问题:4. 在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物。答案:A解析 广义的建筑物既包括房屋，也包括构筑物。问题:5. 地面上临时搭建的帐篷、戏台等属于其他地上定着物。答案:B解析 在地上临时搭建的帐篷、戏台等，不属于其他地上定着物。问题:6. 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所

29、有权，对专有部分以外的共有部分按份享有管理的权利。答案:B解析 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。问题:7. 地役权是指土地所有人或使用人不允许他人在自己土地通行的权利。答案:B解析 地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。问题:8. 房地产区位包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。答案:A解析 房地产区位(Location)是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。问题:9. 房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基

30、础的。答案:A解析 教材原文：房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。问题:10. 房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代。答案:A解析 房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。问题:11. 一般来说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的变现能力弱。答案:B解析 特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。问题:12. 因为房地产具有独一无二的特性，所以房地产不具备完全