从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法修改

1、从民法角度浅析小产权房的看法及对小产权房改革的看法十八届三中全会之后，农村集体土地即将可能上市流转的大背景 下，小产权房作为一种不合法的事物存在并大有蔓延盛行的趋势的情 况下，对于小产权房的改革是大势所趋，也是迫在眉睫必须要解决的 问题了。下面我将从民法角度就小产权房谈谈我自己的一点看法。一、对小产权房的认识小产权房是指在农民 集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金 等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发， 而是由乡政府或村政府 颁发，所以叫做 乡产权房”又叫 小产权房”小产权房一般分为三类：第一、占用集体用地或耕地违法建设， 将农民集体用地使用权流转，用于 商品住宅开发的违法建筑。第二、 在

2、政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销 售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第 三、在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发， 之后卖给军人以 外的地方居民，俗称“军产房”。对于第三类，我觉得由于其数量较 少，涉及军方，从民法角度去考虑既没有必要，也没有可操作性。所 以，我们讨论的小产权房的改革主要应该集中于前两类。二、小产权房合法性问题分析我国现行政策和法律都不承认小产权房的合法性。这主要是基 于土地管理法、物权法、合同法的相关规定。根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的 土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基 地

3、属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城 市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使 用证、房产证、契税证等合法手续。小产权房是不能向非本集体成员 的第三人转让或出售的。其转让或销售的对象是有限制的，只能在集 体成员内部是可以转让、置换。而从物权法的角度来看，房屋是不动产，不动产受物权法调整, 根据物权公示原则，物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、 转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，即房 屋产权必须登记，未经登记的不产生法律效力。小产权房没有国家发 给的合格的产权证，也就无法登记，购房者对房屋的所有权就没有公 信力，无论是拆迁补偿或

4、是继续流转都存在着不可避免的问题。在合法、自愿的基础上签订就生效；但合同法第五十二条规 定合同无效的情形：一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国 家利益;二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三是以合法 形式掩盖非法目的；四是损害社会公共利益；五是违反法律、行政法规 的强制性规定。小产权房买卖违反该条第五项法律、 行政法规的强制 性规定，因而该合同无效。行政法规的强制性规定是否有是合同归于 无效的效力本身是有问题的。所以，就现行的法律体系而言，小产权房的合法性是很难有出路 的。而我认为，大量的不合法的小产权房的存在，合法化不论从政治 角度还是法律角度来讲都是唯一的出路。三、小产权房改

5、革的几点建议我认为，小产权房合法化是小产权房问题趋势，合法化既涉及 制度法律层面，也涉及到具体操作层面的问题。所以，要想解决小产权房问题就必须改革现行的相关法律制度。 首先，要改革相应的土地流转制度和修改相应的法律。从深层讲，我 认为现实中的问题追根究底都是制度问题， 是规则本身的问题，如果 制度是完美的，在实践中就不会出现这么严重和广泛的社会问题。 一 方面，我认为小产权房的根本原因还是土地二元制制度，如果城乡土 地使用流转没有界限，或者没有我国法律限制或禁止农村集体土地直 接用于建设用地，或者那么小产权房问题根本就不存在不合法问题。 所以在国家还没有制定出法律之前，各地可以通过各地地方性规

6、范和 政策调查和摸清小产权房的现状，出台相应的试验性举措去探索以调 试和地区情况的方法，但前提是，符合上述原则和法律规定。另外， 要改变土地二元制，只是改变相应的政策是不能解决问题的， 还需要 修改土地法、物权法等相关法律，并且保持整个体系的一致， 这样才能解决现阶段的困境，尽可能预防新的土地流转的问题。 这么做的最终目的都是为了使得现有的小产权房合法化。我个人觉小产权房合法化是一个相对可行的方向，俗话说，法不责众，更何况这 里面还涉及老百姓一辈子的积蓄和将来的农村土地流转上市的问题。其次，关于用于商业住房的小产权房合法化的方案， 我觉得可以 用补缴相应的出让金的方法。政府可以发给相应的产权证

7、，而前提是 购房者补缴部分出让金，但相应的他当初以低于市场价购买的房产可以市场价出售，这样其缴纳出让金就可以得到弥补。 但我认为不应该 由购房者补交与正常购房者一样的土地出让金， 因为造成小产权房不 合法的根源在于乡镇政府官员和村委会干部职务行为导致的，国家本身应该承担部分责任。至于比例，应该有专家，政府，公民代表共同 商议决定，考虑各类因素。总之，小产权房问题是制度缺陷和管理规范滞后的产物，尽快制 定和完善政策、修改法律法规是当务之急，政府及相关部门应及时规 范和引导小产权房的发展，使小产权房合法化，进而有序发展。对推 进城镇化建设，缩小城乡差距，构建和谐稳定的社会环境具有促进作 用.沁园春雪北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。望长城内外，惟余莽莽；大河上 下，顿失滔滔。