开店与选址2015

1、 开店与选址开店与选址开店与选址开店与选址常见的选址方式常见的选址方式 选取自发形成某类市场的地段 社区，学校、医院、商业街，商超大型商业综合体、交通输扭。 区域规划与划分 在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。 有有“傍大款傍大款”意识意识 即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。 选址点的街道评估选址点的街道评估 可接近店铺的方便度及店铺形象展示度 特别需要注意的，提防造成人潮通行流动线断裂的障碍物。 1.1

2、00米内是否有公交车站,地铁站。 2.道路的宽窄，路上行人流动率。 3.附近100米内是否有斑马线，以便客流可以走过来。 4.100左右是否有红绿灯，增加店铺的出彩率，提高认知度。 5.周边常住人口。 6.近期内周边街道路面是否有道路改变计划。确定店铺的评估确定店铺的评估 有的店面没有独立门面，店铺门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。 是否容易找，可塑性，店铺所有权的责任，时间性。自然条件（淹水，日晒，折旧与采光）建筑的现状（是否合法，基础设施，考虑改装费用）店铺的现状与面积,门店租金与出租方的个人信用问题周边业态周边业态 两侧同

3、行，考虑其开业后面对的竟争。两不同行，是否能成行成市。注意事项注意事项 新盘新场地 楼中店 决策机制要清晰 产权清晰了解商铺周边民众购买力了解商铺周边民众购买力 购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。 客流量客流量 店铺收益最终决定于人流量，入店数，客单价，真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站，火车站等)。 建筑结构建筑结构建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式，其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置场地与商品。

4、了解店铺所处的位置（开发商）了解店铺所处的位置（开发商） 选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。（商场，购物中心为例。） 周边交通便利周边交通便利 理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。商铺前景与商业环境商铺前景与商业环境 考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。（购买与租凭） 把握投资时机把握投资时机 从总体上说，经

5、济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。市场考察市场考察 是否方便目标客户 是否人流量大，低峰与高峰时的差距 所在街道的形象与门店品牌定位是否相符 所在商圈是否有潜在客户 商圈环境，竟争形势，商圈的稳定性，是否方便送货。店铺的实地考察与店铺租赁洽谈店铺的实地考察与店铺租赁洽谈 店铺考察，面积以30-50平左右，有上下水，商业用电，门头不低于3米，展示效果好 租金 合同

6、年限 付款方式 免租期 递增率 总租期内租金成本 物业产权是否清淅明确。租赁谈判须知租赁谈判须知 损益平衡点，租金成本的预估。 因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如投入期，成长期，衰退期各有不同的利润基准及发展目标（好地点，租金高，而租金高的地点却不一定能创造好的商机，如何取得损益平衡是最重要的条件。投资分析投资分析 项目：加盟店，面积、合同期 固定投入：加盟费，培训管理费、保证金、装修费（按平方算）厨房设备、桌椅及其它。 支出：月租金，人员工资，水电，煤气费；其他经营费（工作餐物料费）月营业额 利润分析，月净利润=销售毛利-固定支出=年净利率。门店概况1.是否有拆迁风险，签约年数及递增

7、。2.店铺类型（学校店，社区店、商圈店、超市店、档口店、交通枢纽店。）3.年租金净额，租金支付方式，实际面积。4.门头形状，门头尺寸。5.客户类型（独自经营，夫妻经营、合伙经营、投资管理）定店测算定店测算开店首笔投入开店首笔投入1.转让费净额（可回收）2.年租金净额，房租押金、装修费、自购电器设备费用、加盟费、培训管理费、合同保证金、公司物料费，货款保证金等。固定投资合计固定投资合计首年度费用支出：员工人数，工资、员工餐、年租金费、物料折旧（第一年）。门店水费、门店电费、门店燃汽费、装修摊销（第一年）物料损耗。次年度费用支出：员工人数，工资、员工餐、年租金费、物料折旧（第二年）。门店水费、门店电费、门店燃汽费、装修摊销（第二年）物料损耗。数据填写标准 1.物料费用及设备费用两年摊销50%，每年摊销25%，可回收50% 2.可回收部分=转让费+房租押金+物料及设备可回收的50%+合同押金+货款保证金 3.装修费用分2年摊销完，每年摊销50% 4.人工标准：3人/1500(日均零售额），4人/2000元，5人/2500元。工资按2500元/人/月，餐补300元/月 5.二年资金回笼=第一年利润+第二年利润+可回收部分资金。 6.日盈亏平衡点=日费用/毛利率 7.二年平均年投资回报率=二年资金回笼/固定投资销售预估 毛利率 日